《預(yù)售商品房交易環(huán)節(jié)中的預(yù)期違約問題與風(fēng)險(xiǎn)防范策略》10000字（論文）

預(yù)售商品房交易環(huán)節(jié)中的預(yù)期違約問題與風(fēng)險(xiǎn)防范策略目錄TOC\o"1-3"\h\u19237摘要 I934一、緒論 14536（一）研究背景與目的 123922（二）研究意義 17266（三）研究方法 111621（四）研究現(xiàn)狀 213398二、商品房預(yù)售的基本理論概述 218247（一）商品房預(yù)售的概念 322043（二）商品房預(yù)售的特征 321976三、商品房預(yù)售的法律性質(zhì)闡釋 32145（一）商品房預(yù)售是一種附期限的交易行為 330775（二）商品房的預(yù)售具有較強(qiáng)的國家干預(yù)性 431825四、商品房預(yù)售違約的問題分析 430563（一）商品房預(yù)售合同問題 410621（二）商品房預(yù)售金問題 5155961.沒有法律程序作保障 526502.缺乏對預(yù)售款收取的認(rèn)識 5153753.預(yù)售款的使用管理缺乏監(jiān)督保障 51375（三）預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓問題 618643（四）預(yù)售商品房抵押問題 712349五、商品房預(yù)售違約的問題相關(guān)建議 829917（一）保證預(yù)售合同公平 817876（二）規(guī)范商品房預(yù)售行為 92070（三）應(yīng)對商品房再轉(zhuǎn)讓過程 1011471（四）規(guī)范抵押手續(xù)辦理程序 107003結(jié)語 117173參考文獻(xiàn) 12摘要改革開放以來，預(yù)售商品房制度對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了重要的不可替代的作用，但是，在去杠桿的經(jīng)濟(jì)新形勢下，資本無序野蠻擴(kuò)張的背景下，爛尾爆雷停貸等亂象頻出，購房者相對弱勢，致使房產(chǎn)糾紛事件不斷增加，隨之而來的商品房買賣糾紛案件也越來越多，尤其涉及到商品房合同的解除，對于損害賠償?shù)姆秶?、適用的法律等方面，都沒有相應(yīng)的法律依據(jù)。通過一系列的法律基礎(chǔ)理論來剖析預(yù)售商品房在交易環(huán)節(jié)中存在違約風(fēng)險(xiǎn)這一法律問題是可行的。文章認(rèn)為，從法律角度對商品房預(yù)售中出現(xiàn)的問題進(jìn)行探討和解決仍然十分必要，這是因?yàn)橐恍┱邌栴}與社會(huì)問題同樣可以化為法律問題得到公正解決，從而實(shí)現(xiàn)對社會(huì)公平的保障與對各方面利益的平衡保護(hù)。因此本文就商品房預(yù)售中所產(chǎn)生的若干法律問題做了一些探索，以期對商品房預(yù)售制度相關(guān)法律機(jī)制及配套機(jī)制做進(jìn)一步的完善。關(guān)鍵詞：預(yù)售商品房；預(yù)期違約；風(fēng)險(xiǎn)一、緒論（一）研究背景與目的隨著時(shí)代的進(jìn)步，人們對居住環(huán)境有了更多的需求，同時(shí)購房難的問題也逐漸突顯出來，要想維持社會(huì)安寧和諧，就要保障買房人合法權(quán)益。當(dāng)前，按商品房的出售方式，大致可分兩種，一種是現(xiàn)房出售，可稱現(xiàn)售，另一種是期房出售，可叫預(yù)售。第二種途徑首先產(chǎn)生于香港地區(qū)，為香港著名房地產(chǎn)商霍英東先生于50年代提出來的，新的房產(chǎn)銷售模式。伴隨著中國改革開放后，這一銷售模式逐漸出現(xiàn)于全國各大房地產(chǎn)商的銷售當(dāng)中，伴隨著這幾年這一模式的不斷踐行，它對房產(chǎn)銷售所起到的作用就變得越來越大。開放商通過商品房預(yù)售一方面可以減輕企業(yè)資金壓力和為工程開工準(zhǔn)備資金；另一方面也能使買房人以比市場價(jià)格更低的優(yōu)勢把房產(chǎn)買到手它對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有十分重要的促動(dòng)力。然而預(yù)售方式在實(shí)踐中，因?yàn)檩^為復(fù)雜，法律上也無明確定位，使得，發(fā)生房產(chǎn)糾紛的案件越來越多。而且站在買房人的立場上看，無論是經(jīng)濟(jì)還是法律知識，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于開發(fā)商，所以，關(guān)于買房人的合法權(quán)益保護(hù)，受到了社會(huì)各界的普遍重視[1]。研究意義要想使地產(chǎn)市場環(huán)境凈化，保持社會(huì)安寧與穩(wěn)定發(fā)展，唯有切實(shí)把買房人權(quán)益保護(hù)好，才能夠推動(dòng)房產(chǎn)市場健康發(fā)展。國家有關(guān)部門，以維護(hù)房產(chǎn)市場穩(wěn)定為目標(biāo)，于2016年底出臺(tái)了有關(guān)法律法規(guī)文件，文獻(xiàn)中有明確規(guī)定，對于開放商出具虛假信息，無證經(jīng)營，一房多買等侵犯消費(fèi)者權(quán)益的行為，要給予嚴(yán)懲。但從市場現(xiàn)狀看，相關(guān)問題，至今仍未解決。因此，對買房人的合法權(quán)益進(jìn)行更加深入地研究，對維護(hù)社會(huì)和諧安寧和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展具有十分重要的作用，對完善我國相關(guān)法律體系也具有現(xiàn)實(shí)意義[2]。研究方法文獻(xiàn)調(diào)研法：搜尋和查閱相關(guān)期刊、學(xué)位論文、專著、學(xué)位論文、研究報(bào)告等網(wǎng)絡(luò)資料，總結(jié)和提取預(yù)售商品房交易環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)等的研究成果，為論文的理論研究提供支持?？偨Y(jié)歸納法：基于分析問題和改善的結(jié)果效果驗(yàn)證、進(jìn)一步驗(yàn)證了本文研究成果的普適性。研究現(xiàn)狀美國學(xué)者RobertEdelstein（2012）認(rèn)為對于眾多亞洲市場，預(yù)售協(xié)議已經(jīng)成為銷售住宅的一種普遍做法[3]。Shyh-MengHuang和Jui-LungChen（2010）表示預(yù)購方在購買預(yù)售房時(shí)，往往會(huì)出現(xiàn)一些交易后的糾紛，為減少糾紛的發(fā)生，其提出了相應(yīng)的解決措施[4]。AaronHedlund（2016）表示在商品房預(yù)售交易中，交付時(shí)間延長將會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，容易使得預(yù)購方陷入一定的財(cái)務(wù)困境[5]。Robert（2012）表示在商品房買賣雙方在預(yù)售交易中簽訂購房協(xié)議，可在一定程度上減輕未來商品房價(jià)格的不確定性及可能造成的違約風(fēng)險(xiǎn)，因此在發(fā)生次貸危機(jī)之前預(yù)售是美國住宅市場的重要組成部分[6]。Journa（2018）研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)政策對預(yù)售公寓所有權(quán)市場的交易量有顯著影響[7]。Martinas表示風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)就是利用公平的方式將風(fēng)險(xiǎn)分配給各參與者，同時(shí)指出明確風(fēng)險(xiǎn)因素，了解風(fēng)險(xiǎn)源頭，評估風(fēng)險(xiǎn)概率是合理進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偟闹匾疤醄8]。Vitas（2001）表示風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偟闹攸c(diǎn)在于參與者是否有能力承擔(dān)該風(fēng)險(xiǎn)，并將其降到最低[9]。Peter（2006）認(rèn)為，風(fēng)險(xiǎn)可以分為宏觀和微觀兩類，各參與方需在此兩種層次上進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)?，同時(shí)應(yīng)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的重要程度采取相應(yīng)的分?jǐn)偡椒╗10]。胡松松在《2020》中提出我國現(xiàn)行商品房預(yù)售制度尚存在缺陷，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1.開發(fā)商如實(shí)告知義務(wù)條款不清，2.缺少嚴(yán)格準(zhǔn)入與退出機(jī)制，3.商品房預(yù)售廣告把關(guān)不嚴(yán)[11]。朱營磊（2020）認(rèn)為，預(yù)售制度近年來發(fā)展過程中其體制上的缺陷不斷顯現(xiàn)，它存在著法律上的不平等、經(jīng)濟(jì)上的壟斷等諸多問題，對市場造成了一定的沖擊[12]。陳紅艷（2021）指出，盡管商品房預(yù)售制度促進(jìn)了國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，但是在實(shí)際運(yùn)行過程中也存在著弊病，并對完善商品房預(yù)售有關(guān)法律法規(guī)提出相關(guān)建議[13]。朱美秀（2021年）主要是從維護(hù)弱勢購房群體的利益考慮，對撤銷現(xiàn)有商品房預(yù)售許可制度、開展現(xiàn)房銷售等問題提出了建議[14]。孟振江（2022）提出預(yù)售制度雖然有缺陷，但對于現(xiàn)行預(yù)售市場而言，預(yù)售制度的廢除將給地產(chǎn)市場帶來更大的危險(xiǎn)，所以他說商品房預(yù)售有關(guān)制度的完善才是首要任務(wù)[15]。盧天錫（2022）通過對域外地區(qū)預(yù)售制度和介個(gè)中國預(yù)售制度發(fā)展?fàn)顩r的調(diào)研和分析，提出了不適宜撤銷預(yù)售、加大商品房預(yù)售資金的監(jiān)管、進(jìn)一步完善房屋預(yù)售制度等相關(guān)建議[16]。二、商品房預(yù)售的基本理論概述（一）商品房預(yù)售的概念商品房預(yù)售forwardpurchasingforcommodityhouses指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提前向買受人銷售在建商品房，買受人向其交納定金或房價(jià)款。僅在城市商品房中使用。并于預(yù)售前到縣以上人民政府房產(chǎn)管理部門登記領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售的特征商品房預(yù)售具有下列特征：商品房預(yù)售屬于法律關(guān)系較為復(fù)雜的交易行為之一。因?yàn)轭A(yù)售合同標(biāo)的為在建房屋，所以合同履行期除開發(fā)商和承購方以外，還有開發(fā)商和建筑商的法律關(guān)系以及開發(fā)商和監(jiān)理商的法律關(guān)系等。預(yù)售房抵押貸款中，除預(yù)售方和承購方存在買賣關(guān)系外，還有承購方和銀行存在借款關(guān)系、開發(fā)商和銀行以及承購方合同存在擔(dān)保關(guān)系和承購方抵押存在擔(dān)保關(guān)系。商品房預(yù)售具有執(zhí)行時(shí)間較長，市場風(fēng)險(xiǎn)較大等特點(diǎn)。在預(yù)售行為的全過程中，從預(yù)售方獲得預(yù)售許可證明開始，到房屋建成交付（有的甚至包括裝修），再到產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，其中任何一環(huán)發(fā)生問題都會(huì)使預(yù)售合同無法執(zhí)行或無法全部執(zhí)行。由于執(zhí)行過程漫長，交易雙方可能會(huì)遇到自然因素和人為因素所造成的風(fēng)險(xiǎn)。商品房預(yù)售帶有強(qiáng)烈的國家干預(yù)性。期房交易，買賣雙方只是一紙憑據(jù)，實(shí)際交易對象仍在施工之中，承購方面臨著房屋是否能如期，按質(zhì)量交付使用的危險(xiǎn)。實(shí)踐表明，放任交易可能誘發(fā)投機(jī)和欺詐等不法行為，中國政府在預(yù)售交易市場上始終采取審慎態(tài)度，關(guān)于規(guī)范預(yù)售交易行為的相關(guān)法律，顯示出強(qiáng)烈的國家干預(yù)性。商品預(yù)售標(biāo)的物不真實(shí)。商品房預(yù)售交易中，住房尚在在建工程中。預(yù)售合同屬于遠(yuǎn)期利益，承購方于合同規(guī)定的未來某一期間內(nèi)獲得該交易物。三、商品房預(yù)售的法律性質(zhì)闡釋（一）商品房預(yù)售是一種附期限的交易行為即以預(yù)售合同為基準(zhǔn)，商品房買賣雙方約定期限并以此為依據(jù)使房屋買賣權(quán)利義務(wù)具有法律效力或者喪失效力。即就、預(yù)售商品房和房屋所有權(quán)并不發(fā)生于交易設(shè)立之初，而發(fā)生于預(yù)售合同規(guī)定的未來某一天。對此，不少人稱商品房預(yù)售為房屋期貨交易，以便與現(xiàn)房買賣相區(qū)別。但筆者以為商品房預(yù)售不同于期貨交易。就預(yù)售商品房而言，商品房雖然還未竣工，但其數(shù)量，規(guī)格，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)格和交付時(shí)間等均已經(jīng)由預(yù)售合同商定。且期貨買賣價(jià)格并沒有預(yù)先規(guī)定，并且不能規(guī)定，只有在期貨交易所進(jìn)行公開交易時(shí)才能最后確定。而按照國際上通常房屋不作為期貨交易標(biāo)的。所以，預(yù)售商品房從本質(zhì)上看并不屬于期貨買賣，應(yīng)是一種遠(yuǎn)期或附期限交易行為。（二）商品房的預(yù)售具有較強(qiáng)的國家干預(yù)性因?yàn)轭A(yù)售商品房還不等于實(shí)質(zhì)上買賣房屋，其所購只是房地產(chǎn)開發(fā)銷售部門一紙?jiān)S諾，現(xiàn)實(shí)中房屋交接還沒有形成，對于購買者而言，就會(huì)冒商品房是否能按期按質(zhì)按量送達(dá)的危險(xiǎn)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房要嚴(yán)格進(jìn)行監(jiān)管，不然，購買者利益就有可能被侵害。我國歷來謹(jǐn)慎對待樓花市場，自1996年元月1日起實(shí)施的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中就有預(yù)售商品房的嚴(yán)格規(guī)定。一，商品房預(yù)售主體資格限制1.預(yù)售方須經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)，土地使用權(quán)出讓金已經(jīng)全部交清，獲得商品房屋開發(fā)工程土地使用權(quán)2.商品房屋開發(fā)工程已經(jīng)由所在地計(jì)劃管理部門批準(zhǔn)，申請固定資產(chǎn)投資許可證3.持建設(shè)工程規(guī)劃許可證4.以提供預(yù)售商品房為基準(zhǔn)，所投開發(fā)建設(shè)資金占工程建設(shè)總投資25%以上且施工進(jìn)度及竣工交付日期已經(jīng)明確。5.預(yù)售方已經(jīng)到縣以上人民政府房產(chǎn)管理部門進(jìn)行預(yù)售登記并領(lǐng)取（商品房預(yù)售許可證）。二是商品房預(yù)售合同登記制度的推行，是指當(dāng)事人在訂立（商品房預(yù)售合同）時(shí)，也應(yīng)當(dāng)?shù)剿诘胤康禺a(chǎn)管理部門登記備案，預(yù)售方不應(yīng)當(dāng)重復(fù)銷售已經(jīng)預(yù)售完成的住房。未登記備案商品房預(yù)售不受國家法律保護(hù)這充分反映出商品房預(yù)售強(qiáng)烈的國家于預(yù)性。四、商品房預(yù)售違約的問題分析（一）商品房預(yù)售合同問題我國《房地產(chǎn)管理法》并沒有就商品房預(yù)售合同內(nèi)容做出統(tǒng)一規(guī)定，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)公司所采用預(yù)售合同大多為標(biāo)準(zhǔn)合同，一般都是預(yù)售方單方制定，又因預(yù)售合同專業(yè)性強(qiáng)，所以購買方常常處于劣勢，很容易造成不公正現(xiàn)象。什么是商品房預(yù)售合同在我國《城市房地產(chǎn)管理法》中未作明確。我們認(rèn)為商品房預(yù)售合同就是商品房預(yù)售方與預(yù)購方之間就預(yù)售方在約定期限內(nèi)將已建商品房所有權(quán)讓渡給預(yù)購方、預(yù)購方將定金或者部分房款交付預(yù)售方、商品房如期驗(yàn)收等事項(xiàng)達(dá)成的一種書面約定。商品房預(yù)售合同以所建房屋作為標(biāo)的物，屬買賣合同范疇，但是商品房預(yù)售合同不同于普通買賣合同，所以在理論上對商品房預(yù)售合同的本質(zhì)理解，尚存在諸多分歧。但從商品房預(yù)售合同來看，首先商品房價(jià)格由當(dāng)事人簽訂合同時(shí)即已約定，并非以公開競價(jià)形式確定，其次商品房預(yù)售合同標(biāo)的為商品房而非合同本身，再次商品房預(yù)售合同以取得住房為目的，并沒有套期保值及價(jià)格發(fā)現(xiàn)作用，最后因?yàn)樽》棵娣e，座落及單元有很多差異，并沒有標(biāo)準(zhǔn)化特點(diǎn)，因此從國際慣例來看，住房并非期貨交易貨物，無法進(jìn)行期貨交易。顯然，商品房預(yù)售合同和期貨買賣合同之間存在著較大的差異，商品房預(yù)售合同并不屬于期貨買賣合同。厘清商品房預(yù)售合同不屬于期貨買賣合同的情形，可避免將商品房預(yù)售合同用于變相期貨交易，從而維護(hù)房地產(chǎn)市場交易秩序。（二）商品房預(yù)售金問題1.沒有法律程序作保障我國《房地產(chǎn)管理法》雖規(guī)定了商品房預(yù)售的條件和手續(xù)，但是對于預(yù)售款是在何期收取，預(yù)收數(shù)量等問題并無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致各個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售款的收取亂象叢生。一些開發(fā)經(jīng)營單位對工程項(xiàng)目還沒有明確審批或者規(guī)劃方案還沒有全部確定的情況下收取預(yù)售款，最終引發(fā)了不少爭議。2.缺乏對預(yù)售款收取的認(rèn)識預(yù)售款征收金額控制不到位，預(yù)售征收傾向于為所欲為，預(yù)售款占比認(rèn)定不科學(xué)。一些開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，工程設(shè)計(jì)圖紙剛剛出齊，便要求一次支付全部購房款。如某市房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)將別墅擬建在自己已經(jīng)取得土地使用權(quán)的一塊土地上，設(shè)計(jì)圖剛剛出齊，報(bào)紙上便登出了山莊設(shè)計(jì)立體照片的預(yù)售廣告，第一批引進(jìn)的豪華別墅以八折的折扣保證一次預(yù)收全部購房款并于四天內(nèi)全部售罄。第二輪的九折優(yōu)惠再次緊了過來，不過買家到場一看，依然沒有項(xiàng)目進(jìn)行。這說明商品房預(yù)售款規(guī)范和管理非常寬松。并按建設(shè)部規(guī)定預(yù)收商品房預(yù)售款在住房動(dòng)工時(shí)不超過住房竣工后的二分之一，待建住房工作量結(jié)束后再行征收，達(dá)到住房封頂后即可征收，達(dá)到住房交付使用后即全部征收。3.預(yù)售款的使用管理缺乏監(jiān)督保障交付商品房期限約束性不強(qiáng)，購房者通常在交款之后長時(shí)間無法獲得商品房。一些開發(fā)經(jīng)營單位，甚至將預(yù)售款移作它用。商品房預(yù)售款使用問題《房地產(chǎn)管理法》中明確規(guī)定，必須在相關(guān)工程建設(shè)中使用，且不得挪用。對此，預(yù)售款應(yīng)當(dāng)明確須存人所指定專門銀行并接受其監(jiān)督和管理。與此同時(shí)，對于預(yù)售款使用問題，審計(jì)部門還要加強(qiáng)監(jiān)督和審計(jì)，購房者有權(quán)利對開發(fā)公司預(yù)售款使用問題提出詢問。（三）預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓問題預(yù)售商品房重新轉(zhuǎn)讓是指商品房預(yù)購人把所購尚未建成交付使用的商品房重新轉(zhuǎn)讓給他人，通常稱為炒摟花。所謂摟花，是指大樓的樓宇還未竣工，房地產(chǎn)開發(fā)公司便向投資大眾出售此摟宇所有權(quán)，國內(nèi)稱之為商品房預(yù)售。這時(shí)投資者所購僅為房地產(chǎn)開發(fā)公司之承諾，當(dāng)已建成之樓字送達(dá)后，投資者憑承諾即可獲得該樓之某單位業(yè)權(quán)。這種由房地產(chǎn)開發(fā)公司出售的業(yè)權(quán)稱為摟花。樓花能買也能賣，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)公司在賣出樓花時(shí)這幢樓還沒有建成，因此從買樓花至這幢樓交付使用還有一段時(shí)日，短則數(shù)月，長則數(shù)年，而且房地產(chǎn)市場上市場變動(dòng)不居，這祥買摟花和摟宇建成后所能到達(dá)的真實(shí)房價(jià)存在著價(jià)差，人們在看好這一房地產(chǎn)投資的同時(shí)也在不斷地買摟花，因此樓花價(jià)格不斷上升，相反摟花價(jià)格卻在不斷地降低。一些投資者買入樓花的真實(shí)目的不在于獲得房地產(chǎn)成品，而在于賣出，也就是預(yù)測出應(yīng)該摟花會(huì)漲價(jià)，到時(shí)候拋樓花賺差價(jià)得好處罷了。例如，某甲以8折優(yōu)惠價(jià)買得一房地產(chǎn)開發(fā)公司尚未開工的某山莊豪華別墅多幢，一個(gè)月內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格看漲，某甲以8.5折優(yōu)惠倒手出去，一個(gè)月之內(nèi)每幢賺取0.5折。由于炒樓花助長了投機(jī)，往往因此獲取巨額利潤，且由于炒家囤積，使房地產(chǎn)價(jià)格不合理上揚(yáng)，造成房屋變得更為緊缺。因此，對能否炒樓花即預(yù)售商品房能否再轉(zhuǎn)讓問題，在實(shí)踐中爭議較大，很大一部分人對此持否定態(tài)度。但是，作者認(rèn)為，對轉(zhuǎn)讓摟花不應(yīng)持一概否定的態(tài)度。樓花轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)上是預(yù)售房屋合同債權(quán)的轉(zhuǎn)移，即在不變更債的內(nèi)容的前提下，改變債的主體，由預(yù)購者將原預(yù)售房屋權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三者，其目的是獲取經(jīng)濟(jì)利益。對轉(zhuǎn)讓樓花所獲取的收益不能一概認(rèn)為就是牟取了非法利益。房地產(chǎn)投資具有投資大收益慢風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)。炒家進(jìn)人房地產(chǎn)市場進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資，既可為房地產(chǎn)開發(fā)聚集資金，又可活躍房地產(chǎn)市場。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)投資原則，在炒家承擔(dān)了部分建房資金的風(fēng)險(xiǎn)后，其轉(zhuǎn)讓債權(quán)所獲取的投資收益應(yīng)受到法律保護(hù)。筆者以為，只需取締買空賣空、倒賣合同等非法謀利活動(dòng)。其實(shí)炒家介人房地產(chǎn)市場并非恐怖，并且已經(jīng)成為一個(gè)成熟房地產(chǎn)市場能夠發(fā)揮作用所必需的一環(huán)。在全球范圍內(nèi)，炒賣樓花大多是每個(gè)國家房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展?fàn)顟B(tài)，政府也因此受益。所以，只需強(qiáng)化樓花轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)范就可以了，即摟花轉(zhuǎn)讓須轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人持已登記房預(yù)售合同向房地產(chǎn)管理部門申請轉(zhuǎn)讓，從而使原有合同權(quán)利義務(wù)發(fā)生轉(zhuǎn)移。私下交易或者私辦更名手續(xù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。從而既能確保預(yù)售房屋合同買方利益、激發(fā)買方對房地產(chǎn)業(yè)的投資熱情，又能讓房地產(chǎn)開發(fā)公司募集建房資金、轉(zhuǎn)嫁一部分房地產(chǎn)投資和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、還能堵住逃稅漏洞。況且，轉(zhuǎn)讓樓花并不都以炒賣為目的，有些購房人因?yàn)檫@樣那樣的理由，才在住房建成之前就真的要轉(zhuǎn)讓了，若全盤禁止的話，就會(huì)制約購買方的合法利益。當(dāng)前，房地產(chǎn)界有一種日益增多的主張，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)允許轉(zhuǎn)讓摟花，《房地產(chǎn)管理法》并沒有關(guān)于預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的明確許可和禁止條款，而只是持慎重態(tài)度，指定國務(wù)院制定。這是由于當(dāng)前我國樓花市場的確存在不少問題，在實(shí)際操作中還舉步維艱。要借鑒其他國家對樓花市場的有效管理規(guī)則，建立健全我國預(yù)售商品房的二級市場機(jī)制，真正為社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展服務(wù)。香港特別行政區(qū)在控制樓花的投機(jī)炒賣方面所采取的一系列舉措，是非常值得借鑒的。（四）預(yù)售商品房抵押問題預(yù)售商品房抵押亦稱“摟花按揭”。它是銀行，房地產(chǎn)開發(fā)商，購房者三方參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的融資業(yè)務(wù)。樓花按揭起源于香港，“按揭“是指”為確保還債而出讓物業(yè)權(quán)益的法律行為。其實(shí)質(zhì)是把預(yù)售商品房（樓花）赤裸裸地抵押給銀行。關(guān)于樓花是否可以作為抵押的對象，在我國立法中并無統(tǒng)一規(guī)定，法學(xué)理論界也眾說紛紜。有的認(rèn)為房地產(chǎn)抵押權(quán)是特定性的。抵押人僅能將現(xiàn)有房地產(chǎn)抵押給他人，而將來可獲得的房地產(chǎn)權(quán)如預(yù)售商品房等作為抵押則不成立，這違背了房地產(chǎn)抵押特定性。筆者認(rèn)為用將來可獲得的房產(chǎn)進(jìn)行抵押是不違背房地產(chǎn)抵押特定性。房地產(chǎn)抵押特定性就是抵押物具有特定性，也就是說房地產(chǎn)抵押一定要以抵押登記過的標(biāo)的物作為抵押物，這是因?yàn)橹挥械怯涍^的不動(dòng)產(chǎn)抵押才具有對抗第三人效力，未登記過的抵押權(quán)，只在雙方之間有效，不與第三人對抗。所以房地產(chǎn)抵押之標(biāo)的為抵押登記后之特定化房地產(chǎn)。盡管樓花抵押以將來將要獲得的權(quán)益為抵押物，但是因?yàn)槲覈蓪τ陬A(yù)售商品房有嚴(yán)格規(guī)定，所以這類將來財(cái)產(chǎn)的獲得比較確定，而且《房地產(chǎn)管理法》也規(guī)定預(yù)售商品房合同需要進(jìn)行登記和備案。這類將來可獲得的房地產(chǎn)一旦被“摟花”，因其登記，備案后已經(jīng)特定化，所以，就可成為抵押物，符合房地產(chǎn)抵押特定性而不相悖。況且預(yù)售商品房抵押與國際通行做法相契合，英美所創(chuàng)造的浮動(dòng)擔(dān)保制度已經(jīng)從不動(dòng)產(chǎn)抵押演變到不被法律所禁止的所有財(cái)產(chǎn)抵押，確認(rèn)了企業(yè)未來獲得的債權(quán)等權(quán)利均可作為抵押權(quán)對象。所以，預(yù)售商品房既可成為我國抵押之標(biāo)的物，并且，樓花按揭之開展，對解決我國房地產(chǎn)開發(fā)資金需求問題提供了一條新途徑，也對我國抵押權(quán)之理論有進(jìn)一步之發(fā)展，這是房地產(chǎn)交易市場走向成熟之必然產(chǎn)物及要求，應(yīng)當(dāng)從立法上建立健全預(yù)售商品房抵押之制度。我國現(xiàn)行《房地產(chǎn)管理法》雖沒有規(guī)定預(yù)售商品房抵押，但是《廣州市房地產(chǎn)抵押權(quán)管理辦法》、《武漢市房地產(chǎn)抵押權(quán)管理方法》等各地方法規(guī)均明確了預(yù)售（購）房屋合同合法有效可設(shè)立抵押權(quán)，預(yù)售房屋合同中設(shè)立抵押權(quán)均需要履行抵押權(quán)登記手續(xù)。五、商品房預(yù)售違約的問題相關(guān)建議（一）保證預(yù)售合同公平為了維護(hù)預(yù)售交易當(dāng)事人的合法權(quán)益；有必要從立法途徑上確立預(yù)售合同內(nèi)容，特別是合同中的價(jià)格條款和質(zhì)量條款要具體明確；要保證預(yù)售合同公平。房屋預(yù)售合同主要應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容。一是當(dāng)事人的姓名，國籍和住址，如系法人組織，須有法人代表簽字。二是標(biāo)的。即將預(yù)售商品房選址，編號，繪制平面圖紙。三是量的問題。預(yù)售商品房數(shù)量和面積應(yīng)當(dāng)按平方米計(jì)算，應(yīng)當(dāng)載明為建筑面積或者其他使用面積。由于這幾個(gè)面積與概念表示的東西不一樣。同時(shí)合同也要對房屋面積誤差范圍作出明確規(guī)定，并約定如超出一定范圍，購房者享有解除合同權(quán)。另外，合同中還應(yīng)載明房屋共用部分面積和專用部分面積、所購商品房占用土地使用權(quán)比例或者范圍等事項(xiàng)。四是品質(zhì)。它包括預(yù)售房屋所處地段，樓層朝向，房屋結(jié)掏情況和作用，裝修情況，設(shè)備情況，商定建材配備檔次，保修期限，公共配套設(shè)施情況。五、價(jià)款是房屋的價(jià)金。因?yàn)樯唐贩款A(yù)售合同為附期限交易合同。所以價(jià)格條款是合同成立時(shí)就已規(guī)定好的，當(dāng)事人都不能擅自改變。但因房地產(chǎn)經(jīng)營變化很大，而且商品房實(shí)際交付使用發(fā)生于未來一定日期，在此期間，遇到重大情勢變更發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)商據(jù)此價(jià)格無法完成建設(shè)或者獲得暴利造成開發(fā)商和購買者之間顯失公平等問題，《規(guī)定》經(jīng)過雙方協(xié)商一致一致，可以對價(jià)格條款進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，并向房地產(chǎn)管理部門申報(bào)。但在實(shí)際操作中，一些開發(fā)商往往以情勢變更、顯失公平等為由隨意改變價(jià)格，從而造成了種種爭議和沖突。所以如何定義因情事變更而顯失公平是一個(gè)法律必須要解決的問題。另外，價(jià)格條款一定要具體，要避免類似于“房價(jià)暫定為某一元，待房完工后按實(shí)核算”這樣富有彈性、模棱兩可的概念，由于按照實(shí)際核算是從不同角度考慮，每個(gè)人認(rèn)識不一，以后易引起爭議。另外對于價(jià)格不只是要注明單價(jià)，比如每平米多少錢，就應(yīng)該注明房子的總價(jià)。六是交付的方式與時(shí)限。它不僅包括預(yù)售款繳納方式，即何時(shí)繳納、繳納多少、分次或分期繳納、各次繳納金額、以及房屋交付期限等。七是房屋的使用性質(zhì)。要明確為住宅用房，辦公用房，經(jīng)營用房等。八是房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移方式和期限。因預(yù)售商品房時(shí)該房仍處于建設(shè)中，開發(fā)公司尚未取得該房所有權(quán)證，預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)載明商品房竣工驗(yàn)收后預(yù)售方應(yīng)當(dāng)持《土地使用權(quán)證書》到縣（市）以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門進(jìn)行登記，取得《房屋所有權(quán)證書》，按照預(yù)售合同的約定辦理住房交付使用手續(xù)。房屋交付時(shí)，購買人應(yīng)當(dāng)持（房屋預(yù)售合同）和房屋交付憑證向房地產(chǎn)管理部門補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)并繳納相關(guān)稅費(fèi)。九是違約責(zé)任。規(guī)定當(dāng)事人違約的，其有權(quán)在合同解除之前要求違約賠償。如房地產(chǎn)開發(fā)公司未按原計(jì)劃日期竣工并延誤了相當(dāng)一段時(shí)間，或者竣工房屋的實(shí)際用途與預(yù)售合同所列實(shí)用面積差距過大，或者竣工房屋資料與預(yù)售合同差距過大等，購買方可以申請違約賠償或者解除合同。（二）規(guī)范商品房預(yù)售行為為了規(guī)范商品房預(yù)售款行為，最高院于5月6日發(fā)布司法解釋《解釋》，將商品房銷售廣告、宣傳資料等作為要約邀請?zhí)幚?，但如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房開發(fā)計(jì)劃范圍內(nèi)所做的描述、允諾等明確認(rèn)定，且對于商品房買賣合同簽訂、房屋價(jià)格認(rèn)定產(chǎn)生較大影響時(shí)，應(yīng)認(rèn)定為要約?！督忉尅分芯唧w提及，上述解釋及允諾即便沒有寫入商品房買賣合同中也應(yīng)認(rèn)定為合同內(nèi)容，如果雙方違反，則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。司法解釋的頒布對商品房預(yù)售有較大的規(guī)制作用，維護(hù)購買方利益。對此應(yīng)當(dāng)以法律形式明確規(guī)定，如果超過合同規(guī)定交付住房的一定時(shí)間，購房者享有解除合同的權(quán)利，售房者在返還購房者購房款本金和利息的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，對購房者的損失予以補(bǔ)償。如購房者請求實(shí)際執(zhí)行，房地產(chǎn)開發(fā)公司在違約責(zé)任之外，仍應(yīng)負(fù)繼綽執(zhí)行交付住房的責(zé)任。（三）應(yīng)對商品房再轉(zhuǎn)讓過程（1）買主簽訂買賣合同后，必須支付訂金，訂金是訂金，如情況必要，官府有權(quán)規(guī)定將墊款增加至訂金，訂價(jià)是訂金（以前通常墊款只是樓價(jià)）。（2）房地產(chǎn)商必須重新安排注冊號碼后再由買方進(jìn)行實(shí)際選摟，這一規(guī)定旨在打擊雇人搶著排隊(duì)和注冊購買樓花的投機(jī)行為，并照顧到真正用于購買建筑物的住戶。（3）規(guī)定房地產(chǎn)商銷售摟花時(shí)，限制每個(gè)買房人只注冊一次，而由買房人本人注冊，不得接受委托代理人授權(quán)方式。（4）規(guī)定每一個(gè)注冊買房人只能買一套單元住房。（5）要求房地產(chǎn)商每次銷售摟花，都要宣布銷售住房總數(shù)和留用住房。另外，留建住宅必須于售房登記和選定住宅單元前，于住宅所在地和售房處進(jìn)行公開陳列。（6）買房人須報(bào)明所購房房的價(jià)錢和從誰手中購得以提供交易信息給政府作記錄和統(tǒng)計(jì)各種稅費(fèi)。（7）對房地產(chǎn)公司內(nèi)部職員、商業(yè)伙伴私自大量認(rèn)購摟花、轉(zhuǎn)讓樓花的行為加以限制。（四）規(guī)范抵押手續(xù)辦理程序因房地產(chǎn)（成品房）被抵押的，法律規(guī)定應(yīng)辦理亦理抵押登記。故房屋預(yù)售合同抵押登記后，房屋竣工后必須重新辦理成品房抵押登記手續(xù)。這符合中國法理學(xué)基本原理。由于房屋還未竣工，沒有房屋產(chǎn)權(quán)證就對其進(jìn)行抵押，該行為無論從權(quán)利還是標(biāo)的物方面均存在瑕疵。但是兩次抵押合同怎樣在技術(shù)上加以約定，這將是值得研究的。我國的作法是把兩類抵押只作為一個(gè)抵押合同處理，憑借該抵押合同在預(yù)售階段首先到政府房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行抵押或者備案，在房屋建成后再以登記或者備案的該抵押登記合同及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證為成品房進(jìn)行抵押登記手續(xù)。正是由于只辦理了一個(gè)抵押合同，所以該抵押合同內(nèi)容就包含了兩個(gè)階段，既要包含房屋預(yù)售合同中與抵押相關(guān)的部分，又要包含成品房中與抵押相關(guān)部分，而這一抵押合同要保證抵押權(quán)人對房地產(chǎn)權(quán)證書取得及成品房抵押登記手續(xù)的實(shí)際掌控，對此在抵押合同中應(yīng)當(dāng)約定房屋預(yù)售合同正本由抵押權(quán)人保存，房屋建成后抵押權(quán)人代其抵押取得房地產(chǎn)權(quán)證書，并且還應(yīng)當(dāng)對成品房進(jìn)行登記。日前發(fā)布的《關(guān)于處理商品房買賣合同糾紛適用法律幾個(gè)問題的說明》，就商品房預(yù)售合同是否有效以及在合同中如何具體運(yùn)用法律等問題作了較為清晰和具體的說明。這一司法解釋的頒布，對樓花按揭具有明確成文性的規(guī)定。結(jié)語商品房預(yù)售制度對中國房地產(chǎn)市場在過去幾十年間的發(fā)展起到了舉足輕重的推動(dòng)作用。房地產(chǎn)這一支柱型產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社會(huì)發(fā)展都有影響，盡管商品房預(yù)售制度給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來一定的問題，但是也不能由此否定它對經(jīng)濟(jì)發(fā)展有利的方面，要正確地分析問題和解決問題，取消商品房預(yù)售制度不能根本上解決中國當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)所存在的各種問題。對此，應(yīng)健全現(xiàn)行法律法規(guī)，明確商品房預(yù)售市場準(zhǔn)入與退出的嚴(yán)格機(jī)制，強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管，確保預(yù)售雙方能夠在信息對稱，公平公正的氛圍中完成交易并建立風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制，當(dāng)消費(fèi)者權(quán)益受到侵害時(shí)能及時(shí)得到有效救濟(jì)，從而有效地維護(hù)商品房預(yù)購人權(quán)益。

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