《預售商品房交易環(huán)節(jié)中的預期違約問題與風險防范策略》10000字（論文）

預售商品房交易環(huán)節(jié)中的預期違約問題與風險防范策略目錄TOC\o"1-3"\h\u19237摘要 I934一、緒論 14536（一）研究背景與目的 123922（二）研究意義 17266（三）研究方法 111621（四）研究現(xiàn)狀 213398二、商品房預售的基本理論概述 218247（一）商品房預售的概念 322043（二）商品房預售的特征 321976三、商品房預售的法律性質(zhì)闡釋 32145（一）商品房預售是一種附期限的交易行為 330775（二）商品房的預售具有較強的國家干預性 431825四、商品房預售違約的問題分析 430563（一）商品房預售合同問題 410621（二）商品房預售金問題 5155961.沒有法律程序作保障 526502.缺乏對預售款收取的認識 5153753.預售款的使用管理缺乏監(jiān)督保障 51375（三）預售商品房的再轉(zhuǎn)讓問題 618643（四）預售商品房抵押問題 712349五、商品房預售違約的問題相關建議 829917（一）保證預售合同公平 817876（二）規(guī)范商品房預售行為 92070（三）應對商品房再轉(zhuǎn)讓過程 1011471（四）規(guī)范抵押手續(xù)辦理程序 107003結語 117173參考文獻 12摘要改革開放以來，預售商品房制度對于經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮了重要的不可替代的作用，但是，在去杠桿的經(jīng)濟新形勢下，資本無序野蠻擴張的背景下，爛尾爆雷停貸等亂象頻出，購房者相對弱勢，致使房產(chǎn)糾紛事件不斷增加，隨之而來的商品房買賣糾紛案件也越來越多，尤其涉及到商品房合同的解除，對于損害賠償?shù)姆秶?、適用的法律等方面，都沒有相應的法律依據(jù)。通過一系列的法律基礎理論來剖析預售商品房在交易環(huán)節(jié)中存在違約風險這一法律問題是可行的。文章認為，從法律角度對商品房預售中出現(xiàn)的問題進行探討和解決仍然十分必要，這是因為一些政策問題與社會問題同樣可以化為法律問題得到公正解決，從而實現(xiàn)對社會公平的保障與對各方面利益的平衡保護。因此本文就商品房預售中所產(chǎn)生的若干法律問題做了一些探索，以期對商品房預售制度相關法律機制及配套機制做進一步的完善。關鍵詞：預售商品房；預期違約；風險一、緒論（一）研究背景與目的隨著時代的進步，人們對居住環(huán)境有了更多的需求，同時購房難的問題也逐漸突顯出來，要想維持社會安寧和諧，就要保障買房人合法權益。當前，按商品房的出售方式，大致可分兩種，一種是現(xiàn)房出售，可稱現(xiàn)售，另一種是期房出售，可叫預售。第二種途徑首先產(chǎn)生于香港地區(qū)，為香港著名房地產(chǎn)商霍英東先生于50年代提出來的，新的房產(chǎn)銷售模式。伴隨著中國改革開放后，這一銷售模式逐漸出現(xiàn)于全國各大房地產(chǎn)商的銷售當中，伴隨著這幾年這一模式的不斷踐行，它對房產(chǎn)銷售所起到的作用就變得越來越大。開放商通過商品房預售一方面可以減輕企業(yè)資金壓力和為工程開工準備資金；另一方面也能使買房人以比市場價格更低的優(yōu)勢把房產(chǎn)買到手它對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有十分重要的促動力。然而預售方式在實踐中，因為較為復雜，法律上也無明確定位，使得，發(fā)生房產(chǎn)糾紛的案件越來越多。而且站在買房人的立場上看，無論是經(jīng)濟還是法律知識，都遠遠落后于開發(fā)商，所以，關于買房人的合法權益保護，受到了社會各界的普遍重視[1]。研究意義要想使地產(chǎn)市場環(huán)境凈化，保持社會安寧與穩(wěn)定發(fā)展，唯有切實把買房人權益保護好，才能夠推動房產(chǎn)市場健康發(fā)展。國家有關部門，以維護房產(chǎn)市場穩(wěn)定為目標，于2016年底出臺了有關法律法規(guī)文件，文獻中有明確規(guī)定，對于開放商出具虛假信息，無證經(jīng)營，一房多買等侵犯消費者權益的行為，要給予嚴懲。但從市場現(xiàn)狀看，相關問題，至今仍未解決。因此，對買房人的合法權益進行更加深入地研究，對維護社會和諧安寧和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展具有十分重要的作用，對完善我國相關法律體系也具有現(xiàn)實意義[2]。研究方法文獻調(diào)研法：搜尋和查閱相關期刊、學位論文、專著、學位論文、研究報告等網(wǎng)絡資料，總結和提取預售商品房交易環(huán)節(jié)風險等的研究成果，為論文的理論研究提供支持?？偨Y歸納法：基于分析問題和改善的結果效果驗證、進一步驗證了本文研究成果的普適性。研究現(xiàn)狀美國學者RobertEdelstein（2012）認為對于眾多亞洲市場，預售協(xié)議已經(jīng)成為銷售住宅的一種普遍做法[3]。Shyh-MengHuang和Jui-LungChen（2010）表示預購方在購買預售房時，往往會出現(xiàn)一些交易后的糾紛，為減少糾紛的發(fā)生，其提出了相應的解決措施[4]。AaronHedlund（2016）表示在商品房預售交易中，交付時間延長將會導致風險的發(fā)生，容易使得預購方陷入一定的財務困境[5]。Robert（2012）表示在商品房買賣雙方在預售交易中簽訂購房協(xié)議，可在一定程度上減輕未來商品房價格的不確定性及可能造成的違約風險，因此在發(fā)生次貸危機之前預售是美國住宅市場的重要組成部分[6]。Journa（2018）研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)政策對預售公寓所有權市場的交易量有顯著影響[7]。Martinas表示風險分擔就是利用公平的方式將風險分配給各參與者，同時指出明確風險因素，了解風險源頭，評估風險概率是合理進行風險分攤的重要前提[8]。Vitas（2001）表示風險分攤的重點在于參與者是否有能力承擔該風險，并將其降到最低[9]。Peter（2006）認為，風險可以分為宏觀和微觀兩類，各參與方需在此兩種層次上進行風險分攤，同時應根據(jù)風險的重要程度采取相應的分攤方法[10]。胡松松在《2020》中提出我國現(xiàn)行商品房預售制度尚存在缺陷，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1.開發(fā)商如實告知義務條款不清，2.缺少嚴格準入與退出機制，3.商品房預售廣告把關不嚴[11]。朱營磊（2020）認為，預售制度近年來發(fā)展過程中其體制上的缺陷不斷顯現(xiàn)，它存在著法律上的不平等、經(jīng)濟上的壟斷等諸多問題，對市場造成了一定的沖擊[12]。陳紅艷（2021）指出，盡管商品房預售制度促進了國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，但是在實際運行過程中也存在著弊病，并對完善商品房預售有關法律法規(guī)提出相關建議[13]。朱美秀（2021年）主要是從維護弱勢購房群體的利益考慮，對撤銷現(xiàn)有商品房預售許可制度、開展現(xiàn)房銷售等問題提出了建議[14]。孟振江（2022）提出預售制度雖然有缺陷，但對于現(xiàn)行預售市場而言，預售制度的廢除將給地產(chǎn)市場帶來更大的危險，所以他說商品房預售有關制度的完善才是首要任務[15]。盧天錫（2022）通過對域外地區(qū)預售制度和介個中國預售制度發(fā)展狀況的調(diào)研和分析，提出了不適宜撤銷預售、加大商品房預售資金的監(jiān)管、進一步完善房屋預售制度等相關建議[16]。二、商品房預售的基本理論概述（一）商品房預售的概念商品房預售forwardpurchasingforcommodityhouses指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提前向買受人銷售在建商品房，買受人向其交納定金或房價款。僅在城市商品房中使用。并于預售前到縣以上人民政府房產(chǎn)管理部門登記領取商品房預售許可證明。商品房預售的特征商品房預售具有下列特征：商品房預售屬于法律關系較為復雜的交易行為之一。因為預售合同標的為在建房屋，所以合同履行期除開發(fā)商和承購方以外，還有開發(fā)商和建筑商的法律關系以及開發(fā)商和監(jiān)理商的法律關系等。預售房抵押貸款中，除預售方和承購方存在買賣關系外，還有承購方和銀行存在借款關系、開發(fā)商和銀行以及承購方合同存在擔保關系和承購方抵押存在擔保關系。商品房預售具有執(zhí)行時間較長，市場風險較大等特點。在預售行為的全過程中，從預售方獲得預售許可證明開始，到房屋建成交付（有的甚至包括裝修），再到產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記，其中任何一環(huán)發(fā)生問題都會使預售合同無法執(zhí)行或無法全部執(zhí)行。由于執(zhí)行過程漫長，交易雙方可能會遇到自然因素和人為因素所造成的風險。商品房預售帶有強烈的國家干預性。期房交易，買賣雙方只是一紙憑據(jù)，實際交易對象仍在施工之中，承購方面臨著房屋是否能如期，按質(zhì)量交付使用的危險。實踐表明，放任交易可能誘發(fā)投機和欺詐等不法行為，中國政府在預售交易市場上始終采取審慎態(tài)度，關于規(guī)范預售交易行為的相關法律，顯示出強烈的國家干預性。商品預售標的物不真實。商品房預售交易中，住房尚在在建工程中。預售合同屬于遠期利益，承購方于合同規(guī)定的未來某一期間內(nèi)獲得該交易物。三、商品房預售的法律性質(zhì)闡釋（一）商品房預售是一種附期限的交易行為即以預售合同為基準，商品房買賣雙方約定期限并以此為依據(jù)使房屋買賣權利義務具有法律效力或者喪失效力。即就、預售商品房和房屋所有權并不發(fā)生于交易設立之初，而發(fā)生于預售合同規(guī)定的未來某一天。對此，不少人稱商品房預售為房屋期貨交易，以便與現(xiàn)房買賣相區(qū)別。但筆者以為商品房預售不同于期貨交易。就預售商品房而言，商品房雖然還未竣工，但其數(shù)量，規(guī)格，質(zhì)量標準，價格和交付時間等均已經(jīng)由預售合同商定。且期貨買賣價格并沒有預先規(guī)定，并且不能規(guī)定，只有在期貨交易所進行公開交易時才能最后確定。而按照國際上通常房屋不作為期貨交易標的。所以，預售商品房從本質(zhì)上看并不屬于期貨買賣，應是一種遠期或附期限交易行為。（二）商品房的預售具有較強的國家干預性因為預售商品房還不等于實質(zhì)上買賣房屋，其所購只是房地產(chǎn)開發(fā)銷售部門一紙許諾，現(xiàn)實中房屋交接還沒有形成，對于購買者而言，就會冒商品房是否能按期按質(zhì)按量送達的危險。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房要嚴格進行監(jiān)管，不然，購買者利益就有可能被侵害。我國歷來謹慎對待樓花市場，自1996年元月1日起實施的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中就有預售商品房的嚴格規(guī)定。一，商品房預售主體資格限制1.預售方須經(jīng)土地管理部門批準，土地使用權出讓金已經(jīng)全部交清，獲得商品房屋開發(fā)工程土地使用權2.商品房屋開發(fā)工程已經(jīng)由所在地計劃管理部門批準，申請固定資產(chǎn)投資許可證3.持建設工程規(guī)劃許可證4.以提供預售商品房為基準，所投開發(fā)建設資金占工程建設總投資25%以上且施工進度及竣工交付日期已經(jīng)明確。5.預售方已經(jīng)到縣以上人民政府房產(chǎn)管理部門進行預售登記并領?。ㄉ唐贩款A售許可證）。二是商品房預售合同登記制度的推行，是指當事人在訂立（商品房預售合同）時，也應當?shù)剿诘胤康禺a(chǎn)管理部門登記備案，預售方不應當重復銷售已經(jīng)預售完成的住房。未登記備案商品房預售不受國家法律保護這充分反映出商品房預售強烈的國家于預性。四、商品房預售違約的問題分析（一）商品房預售合同問題我國《房地產(chǎn)管理法》并沒有就商品房預售合同內(nèi)容做出統(tǒng)一規(guī)定，當前房地產(chǎn)開發(fā)公司所采用預售合同大多為標準合同，一般都是預售方單方制定，又因預售合同專業(yè)性強，所以購買方常常處于劣勢，很容易造成不公正現(xiàn)象。什么是商品房預售合同在我國《城市房地產(chǎn)管理法》中未作明確。我們認為商品房預售合同就是商品房預售方與預購方之間就預售方在約定期限內(nèi)將已建商品房所有權讓渡給預購方、預購方將定金或者部分房款交付預售方、商品房如期驗收等事項達成的一種書面約定。商品房預售合同以所建房屋作為標的物，屬買賣合同范疇，但是商品房預售合同不同于普通買賣合同，所以在理論上對商品房預售合同的本質(zhì)理解，尚存在諸多分歧。但從商品房預售合同來看，首先商品房價格由當事人簽訂合同時即已約定，并非以公開競價形式確定，其次商品房預售合同標的為商品房而非合同本身，再次商品房預售合同以取得住房為目的，并沒有套期保值及價格發(fā)現(xiàn)作用，最后因為住房面積，座落及單元有很多差異，并沒有標準化特點，因此從國際慣例來看，住房并非期貨交易貨物，無法進行期貨交易。顯然，商品房預售合同和期貨買賣合同之間存在著較大的差異，商品房預售合同并不屬于期貨買賣合同。厘清商品房預售合同不屬于期貨買賣合同的情形，可避免將商品房預售合同用于變相期貨交易，從而維護房地產(chǎn)市場交易秩序。（二）商品房預售金問題1.沒有法律程序作保障我國《房地產(chǎn)管理法》雖規(guī)定了商品房預售的條件和手續(xù)，但是對于預售款是在何期收取，預收數(shù)量等問題并無統(tǒng)一標準，導致各個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售款的收取亂象叢生。一些開發(fā)經(jīng)營單位對工程項目還沒有明確審批或者規(guī)劃方案還沒有全部確定的情況下收取預售款，最終引發(fā)了不少爭議。2.缺乏對預售款收取的認識預售款征收金額控制不到位，預售征收傾向于為所欲為，預售款占比認定不科學。一些開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，工程設計圖紙剛剛出齊，便要求一次支付全部購房款。如某市房地產(chǎn)開發(fā)集團將別墅擬建在自己已經(jīng)取得土地使用權的一塊土地上，設計圖剛剛出齊，報紙上便登出了山莊設計立體照片的預售廣告，第一批引進的豪華別墅以八折的折扣保證一次預收全部購房款并于四天內(nèi)全部售罄。第二輪的九折優(yōu)惠再次緊了過來，不過買家到場一看，依然沒有項目進行。這說明商品房預售款規(guī)范和管理非常寬松。并按建設部規(guī)定預收商品房預售款在住房動工時不超過住房竣工后的二分之一，待建住房工作量結束后再行征收，達到住房封頂后即可征收，達到住房交付使用后即全部征收。3.預售款的使用管理缺乏監(jiān)督保障交付商品房期限約束性不強，購房者通常在交款之后長時間無法獲得商品房。一些開發(fā)經(jīng)營單位，甚至將預售款移作它用。商品房預售款使用問題《房地產(chǎn)管理法》中明確規(guī)定，必須在相關工程建設中使用，且不得挪用。對此，預售款應當明確須存人所指定專門銀行并接受其監(jiān)督和管理。與此同時，對于預售款使用問題，審計部門還要加強監(jiān)督和審計，購房者有權利對開發(fā)公司預售款使用問題提出詢問。（三）預售商品房的再轉(zhuǎn)讓問題預售商品房重新轉(zhuǎn)讓是指商品房預購人把所購尚未建成交付使用的商品房重新轉(zhuǎn)讓給他人，通常稱為炒摟花。所謂摟花，是指大樓的樓宇還未竣工，房地產(chǎn)開發(fā)公司便向投資大眾出售此摟宇所有權，國內(nèi)稱之為商品房預售。這時投資者所購僅為房地產(chǎn)開發(fā)公司之承諾，當已建成之樓字送達后，投資者憑承諾即可獲得該樓之某單位業(yè)權。這種由房地產(chǎn)開發(fā)公司出售的業(yè)權稱為摟花。樓花能買也能賣，因為房地產(chǎn)開發(fā)公司在賣出樓花時這幢樓還沒有建成，因此從買樓花至這幢樓交付使用還有一段時日，短則數(shù)月，長則數(shù)年，而且房地產(chǎn)市場上市場變動不居，這祥買摟花和摟宇建成后所能到達的真實房價存在著價差，人們在看好這一房地產(chǎn)投資的同時也在不斷地買摟花，因此樓花價格不斷上升，相反摟花價格卻在不斷地降低。一些投資者買入樓花的真實目的不在于獲得房地產(chǎn)成品，而在于賣出，也就是預測出應該摟花會漲價，到時候拋樓花賺差價得好處罷了。例如，某甲以8折優(yōu)惠價買得一房地產(chǎn)開發(fā)公司尚未開工的某山莊豪華別墅多幢，一個月內(nèi)房地產(chǎn)價格看漲，某甲以8.5折優(yōu)惠倒手出去，一個月之內(nèi)每幢賺取0.5折。由于炒樓花助長了投機，往往因此獲取巨額利潤，且由于炒家囤積，使房地產(chǎn)價格不合理上揚，造成房屋變得更為緊缺。因此，對能否炒樓花即預售商品房能否再轉(zhuǎn)讓問題，在實踐中爭議較大，很大一部分人對此持否定態(tài)度。但是，作者認為，對轉(zhuǎn)讓摟花不應持一概否定的態(tài)度。樓花轉(zhuǎn)讓實質(zhì)上是預售房屋合同債權的轉(zhuǎn)移，即在不變更債的內(nèi)容的前提下，改變債的主體，由預購者將原預售房屋權轉(zhuǎn)讓給第三者，其目的是獲取經(jīng)濟利益。對轉(zhuǎn)讓樓花所獲取的收益不能一概認為就是牟取了非法利益。房地產(chǎn)投資具有投資大收益慢風險大的特點。炒家進人房地產(chǎn)市場進行風險投資，既可為房地產(chǎn)開發(fā)聚集資金，又可活躍房地產(chǎn)市場。根據(jù)風險投資原則，在炒家承擔了部分建房資金的風險后，其轉(zhuǎn)讓債權所獲取的投資收益應受到法律保護。筆者以為，只需取締買空賣空、倒賣合同等非法謀利活動。其實炒家介人房地產(chǎn)市場并非恐怖，并且已經(jīng)成為一個成熟房地產(chǎn)市場能夠發(fā)揮作用所必需的一環(huán)。在全球范圍內(nèi)，炒賣樓花大多是每個國家房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展狀態(tài)，政府也因此受益。所以，只需強化樓花轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)范就可以了，即摟花轉(zhuǎn)讓須轉(zhuǎn)讓當事人持已登記房預售合同向房地產(chǎn)管理部門申請轉(zhuǎn)讓，從而使原有合同權利義務發(fā)生轉(zhuǎn)移。私下交易或者私辦更名手續(xù)，應當認定為無效。從而既能確保預售房屋合同買方利益、激發(fā)買方對房地產(chǎn)業(yè)的投資熱情，又能讓房地產(chǎn)開發(fā)公司募集建房資金、轉(zhuǎn)嫁一部分房地產(chǎn)投資和開發(fā)風險、還能堵住逃稅漏洞。況且，轉(zhuǎn)讓樓花并不都以炒賣為目的，有些購房人因為這樣那樣的理由，才在住房建成之前就真的要轉(zhuǎn)讓了，若全盤禁止的話，就會制約購買方的合法利益。當前，房地產(chǎn)界有一種日益增多的主張，認為應當允許轉(zhuǎn)讓摟花，《房地產(chǎn)管理法》并沒有關于預售商品房再轉(zhuǎn)讓的明確許可和禁止條款，而只是持慎重態(tài)度，指定國務院制定。這是由于當前我國樓花市場的確存在不少問題，在實際操作中還舉步維艱。要借鑒其他國家對樓花市場的有效管理規(guī)則，建立健全我國預售商品房的二級市場機制，真正為社會主義市場經(jīng)濟健康發(fā)展服務。香港特別行政區(qū)在控制樓花的投機炒賣方面所采取的一系列舉措，是非常值得借鑒的。（四）預售商品房抵押問題預售商品房抵押亦稱“摟花按揭”。它是銀行，房地產(chǎn)開發(fā)商，購房者三方參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的融資業(yè)務。樓花按揭起源于香港，“按揭“是指”為確保還債而出讓物業(yè)權益的法律行為。其實質(zhì)是把預售商品房（樓花）赤裸裸地抵押給銀行。關于樓花是否可以作為抵押的對象，在我國立法中并無統(tǒng)一規(guī)定，法學理論界也眾說紛紜。有的認為房地產(chǎn)抵押權是特定性的。抵押人僅能將現(xiàn)有房地產(chǎn)抵押給他人，而將來可獲得的房地產(chǎn)權如預售商品房等作為抵押則不成立，這違背了房地產(chǎn)抵押特定性。筆者認為用將來可獲得的房產(chǎn)進行抵押是不違背房地產(chǎn)抵押特定性。房地產(chǎn)抵押特定性就是抵押物具有特定性，也就是說房地產(chǎn)抵押一定要以抵押登記過的標的物作為抵押物，這是因為只有登記過的不動產(chǎn)抵押才具有對抗第三人效力，未登記過的抵押權，只在雙方之間有效，不與第三人對抗。所以房地產(chǎn)抵押之標的為抵押登記后之特定化房地產(chǎn)。盡管樓花抵押以將來將要獲得的權益為抵押物，但是因為我國法律對于預售商品房有嚴格規(guī)定，所以這類將來財產(chǎn)的獲得比較確定，而且《房地產(chǎn)管理法》也規(guī)定預售商品房合同需要進行登記和備案。這類將來可獲得的房地產(chǎn)一旦被“摟花”，因其登記，備案后已經(jīng)特定化，所以，就可成為抵押物，符合房地產(chǎn)抵押特定性而不相悖。況且預售商品房抵押與國際通行做法相契合，英美所創(chuàng)造的浮動擔保制度已經(jīng)從不動產(chǎn)抵押演變到不被法律所禁止的所有財產(chǎn)抵押，確認了企業(yè)未來獲得的債權等權利均可作為抵押權對象。所以，預售商品房既可成為我國抵押之標的物，并且，樓花按揭之開展，對解決我國房地產(chǎn)開發(fā)資金需求問題提供了一條新途徑，也對我國抵押權之理論有進一步之發(fā)展，這是房地產(chǎn)交易市場走向成熟之必然產(chǎn)物及要求，應當從立法上建立健全預售商品房抵押之制度。我國現(xiàn)行《房地產(chǎn)管理法》雖沒有規(guī)定預售商品房抵押，但是《廣州市房地產(chǎn)抵押權管理辦法》、《武漢市房地產(chǎn)抵押權管理方法》等各地方法規(guī)均明確了預售（購）房屋合同合法有效可設立抵押權，預售房屋合同中設立抵押權均需要履行抵押權登記手續(xù)。五、商品房預售違約的問題相關建議（一）保證預售合同公平為了維護預售交易當事人的合法權益；有必要從立法途徑上確立預售合同內(nèi)容，特別是合同中的價格條款和質(zhì)量條款要具體明確；要保證預售合同公平。房屋預售合同主要應當包括下列內(nèi)容。一是當事人的姓名，國籍和住址，如系法人組織，須有法人代表簽字。二是標的。即將預售商品房選址，編號，繪制平面圖紙。三是量的問題。預售商品房數(shù)量和面積應當按平方米計算，應當載明為建筑面積或者其他使用面積。由于這幾個面積與概念表示的東西不一樣。同時合同也要對房屋面積誤差范圍作出明確規(guī)定，并約定如超出一定范圍，購房者享有解除合同權。另外，合同中還應載明房屋共用部分面積和專用部分面積、所購商品房占用土地使用權比例或者范圍等事項。四是品質(zhì)。它包括預售房屋所處地段，樓層朝向，房屋結掏情況和作用，裝修情況，設備情況，商定建材配備檔次，保修期限，公共配套設施情況。五、價款是房屋的價金。因為商品房預售合同為附期限交易合同。所以價格條款是合同成立時就已規(guī)定好的，當事人都不能擅自改變。但因房地產(chǎn)經(jīng)營變化很大，而且商品房實際交付使用發(fā)生于未來一定日期，在此期間，遇到重大情勢變更發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)商據(jù)此價格無法完成建設或者獲得暴利造成開發(fā)商和購買者之間顯失公平等問題，《規(guī)定》經(jīng)過雙方協(xié)商一致一致，可以對價格條款進行適當調(diào)整，并向房地產(chǎn)管理部門申報。但在實際操作中，一些開發(fā)商往往以情勢變更、顯失公平等為由隨意改變價格，從而造成了種種爭議和沖突。所以如何定義因情事變更而顯失公平是一個法律必須要解決的問題。另外，價格條款一定要具體，要避免類似于“房價暫定為某一元，待房完工后按實核算”這樣富有彈性、模棱兩可的概念，由于按照實際核算是從不同角度考慮，每個人認識不一，以后易引起爭議。另外對于價格不只是要注明單價，比如每平米多少錢，就應該注明房子的總價。六是交付的方式與時限。它不僅包括預售款繳納方式，即何時繳納、繳納多少、分次或分期繳納、各次繳納金額、以及房屋交付期限等。七是房屋的使用性質(zhì)。要明確為住宅用房，辦公用房，經(jīng)營用房等。八是房屋產(chǎn)權的轉(zhuǎn)移方式和期限。因預售商品房時該房仍處于建設中，開發(fā)公司尚未取得該房所有權證，預售合同應當載明商品房竣工驗收后預售方應當持《土地使用權證書》到縣（市）以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門進行登記，取得《房屋所有權證書》，按照預售合同的約定辦理住房交付使用手續(xù)。房屋交付時，購買人應當持（房屋預售合同）和房屋交付憑證向房地產(chǎn)管理部門補辦產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)并繳納相關稅費。九是違約責任。規(guī)定當事人違約的，其有權在合同解除之前要求違約賠償。如房地產(chǎn)開發(fā)公司未按原計劃日期竣工并延誤了相當一段時間，或者竣工房屋的實際用途與預售合同所列實用面積差距過大，或者竣工房屋資料與預售合同差距過大等，購買方可以申請違約賠償或者解除合同。（二）規(guī)范商品房預售行為為了規(guī)范商品房預售款行為，最高院于5月6日發(fā)布司法解釋《解釋》，將商品房銷售廣告、宣傳資料等作為要約邀請?zhí)幚恚绻康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房開發(fā)計劃范圍內(nèi)所做的描述、允諾等明確認定，且對于商品房買賣合同簽訂、房屋價格認定產(chǎn)生較大影響時，應認定為要約。《解釋》中具體提及，上述解釋及允諾即便沒有寫入商品房買賣合同中也應認定為合同內(nèi)容，如果雙方違反，則應承擔違約責任。司法解釋的頒布對商品房預售有較大的規(guī)制作用，維護購買方利益。對此應當以法律形式明確規(guī)定，如果超過合同規(guī)定交付住房的一定時間，購房者享有解除合同的權利，售房者在返還購房者購房款本金和利息的同時，應當承擔違約責任，對購房者的損失予以補償。如購房者請求實際執(zhí)行，房地產(chǎn)開發(fā)公司在違約責任之外，仍應負繼綽執(zhí)行交付住房的責任。（三）應對商品房再轉(zhuǎn)讓過程（1）買主簽訂買賣合同后，必須支付訂金，訂金是訂金，如情況必要，官府有權規(guī)定將墊款增加至訂金，訂價是訂金（以前通常墊款只是樓價）。（2）房地產(chǎn)商必須重新安排注冊號碼后再由買方進行實際選摟，這一規(guī)定旨在打擊雇人搶著排隊和注冊購買樓花的投機行為，并照顧到真正用于購買建筑物的住戶。（3）規(guī)定房地產(chǎn)商銷售摟花時，限制每個買房人只注冊一次，而由買房人本人注冊，不得接受委托代理人授權方式。（4）規(guī)定每一個注冊買房人只能買一套單元住房。（5）要求房地產(chǎn)商每次銷售摟花，都要宣布銷售住房總數(shù)和留用住房。另外，留建住宅必須于售房登記和選定住宅單元前，于住宅所在地和售房處進行公開陳列。（6）買房人須報明所購房房的價錢和從誰手中購得以提供交易信息給政府作記錄和統(tǒng)計各種稅費。（7）對房地產(chǎn)公司內(nèi)部職員、商業(yè)伙伴私自大量認購摟花、轉(zhuǎn)讓樓花的行為加以限制。（四）規(guī)范抵押手續(xù)辦理程序因房地產(chǎn)（成品房）被抵押的，法律規(guī)定應辦理亦理抵押登記。故房屋預售合同抵押登記后，房屋竣工后必須重新辦理成品房抵押登記手續(xù)。這符合中國法理學基本原理。由于房屋還未竣工，沒有房屋產(chǎn)權證就對其進行抵押，該行為無論從權利還是標的物方面均存在瑕疵。但是兩次抵押合同怎樣在技術上加以約定，這將是值得研究的。我國的作法是把兩類抵押只作為一個抵押合同處理，憑借該抵押合同在預售階段首先到政府房地產(chǎn)管理部門進行抵押或者備案，在房屋建成后再以登記或者備案的該抵押登記合同及房地產(chǎn)產(chǎn)權證為成品房進行抵押登記手續(xù)。正是由于只辦理了一個抵押合同，所以該抵押合同內(nèi)容就包含了兩個階段，既要包含房屋預售合同中與抵押相關的部分，又要包含成品房中與抵押相關部分，而這一抵押合同要保證抵押權人對房地產(chǎn)權證書取得及成品房抵押登記手續(xù)的實際掌控，對此在抵押合同中應當約定房屋預售合同正本由抵押權人保存，房屋建成后抵押權人代其抵押取得房地產(chǎn)權證書，并且還應當對成品房進行登記。日前發(fā)布的《關于處理商品房買賣合同糾紛適用法律幾個問題的說明》，就商品房預售合同是否有效以及在合同中如何具體運用法律等問題作了較為清晰和具體的說明。這一司法解釋的頒布，對樓花按揭具有明確成文性的規(guī)定。結語商品房預售制度對中國房地產(chǎn)市場在過去幾十年間的發(fā)展起到了舉足輕重的推動作用。房地產(chǎn)這一支柱型產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟發(fā)展，社會發(fā)展都有影響，盡管商品房預售制度給經(jīng)濟發(fā)展帶來一定的問題，但是也不能由此否定它對經(jīng)濟發(fā)展有利的方面，要正確地分析問題和解決問題，取消商品房預售制度不能根本上解決中國當前市場經(jīng)濟所存在的各種問題。對此，應健全現(xiàn)行法律法規(guī)，明確商品房預售市場準入與退出的嚴格機制，強化預售資金監(jiān)管，確保預售雙方能夠在信息對稱，公平公正的氛圍中完成交易并建立風險共擔風險機制，當消費者權益受到侵害時能及時得到有效救濟，從而有效地維護商品房預購人權益。

參考文獻[1]宋庭敏.我國商品房預售制度發(fā)展研究[J].財經(jīng)問題研究,2006(01):45-50.[2]韓冰.論基于域外經(jīng)驗的我國商品房預售制度實踐與改革[J].求索,2012(11):11-13.[3]Robert,E.(2012).“TheMarketforRealEstatePresales:ATheoreticalApproach”.RealEstateFinanceandEconomics,No1:30.[4]Journal|[J]物業(yè)管理學會論文集Issue4屆.2010.PP227-245.[5]Aa