經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(初級)專業(yè)知識和實務(wù)試題及解答參考

經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)(初級)自測試題(答案在后面)一、單項選擇題（本大題有60小題，每小題1分，共60分）1、經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)（初級）試卷一、單項選擇題1、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場的說法，正確的是：A、房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)買賣雙方進行交易的市場B、房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)租賃雙方進行交易的市場C、房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)買賣和租賃雙方進行交易的市場D、房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)開發(fā)商與政府進行交易的市場2、關(guān)于房地產(chǎn)投資，以下哪個因素不是影響房地產(chǎn)投資收益的主要因素：A、房地產(chǎn)價格B、市場利率C、投資成本D、投資者個人偏好3、下列哪種模式不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營模式（）。A、建設(shè)－銷售模式B、建設(shè)－租賃模式C、銷售－租賃模式D、賺取差價模式4、在房地產(chǎn)經(jīng)濟學中，（）是指在一定市場條件下，能夠開發(fā)和供給的商品量與愿意和能夠接受這種商品貨幣量之間的無差別的經(jīng)濟價值量。A、供給B、需求C、均衡價格D、市場容量5、在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中，下列各項不屬于市場調(diào)研的步驟的是：A、明確調(diào)研目的和內(nèi)容B、收集初步信息C、分析現(xiàn)狀，提出問題D、總結(jié)報告，提出結(jié)論6、以下關(guān)于房地產(chǎn)市場營銷策略的說法正確的是：A、房地產(chǎn)市場營銷策略的核心是價格策略B、針對不同消費者群體，可采用不同的營銷組合策略C、房地產(chǎn)市場營銷策略的制定不考慮市場變化和競爭對手的反應(yīng)D、房地產(chǎn)市場營銷策略的制定應(yīng)側(cè)重于滿足消費者的需求7、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以下哪個環(huán)節(jié)是決定項目成敗的關(guān)鍵因素？A.市場調(diào)研B.項目策劃C.財務(wù)預(yù)算D.施工建設(shè)8、房地產(chǎn)投資中，以下哪種類型的房地產(chǎn)投資風險相對較低？A.土地開發(fā)投資B.寫字樓投資C.商品房投資D.零售商業(yè)投資9、在建筑工程項目管理中，哪一項不屬于項目成本控制的措施？A.建立健全項目成本核算體系B.加強合同管理，合理確定合同價格C.提高工程質(zhì)量標準，增加額外工程量D.實施嚴格的材料采購計劃10、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)流程中的土地使用權(quán)取得方式，下列說法錯誤的是：A.土地使用權(quán)可以通過招標、拍賣、掛牌等方式取得B.政府直接分配是土地使用權(quán)取得的一種常見方式C.轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)需要符合國家規(guī)定的條件和程序D.土地使用權(quán)的取得應(yīng)當遵循公平、公正、公開的原則11、在房地產(chǎn)開發(fā)中，以下哪項不屬于前期策劃階段的工作內(nèi)容？A.市場調(diào)研B.項目定位C.財務(wù)預(yù)測D.工程設(shè)計12、關(guān)于房地產(chǎn)估價，以下哪個說法是錯誤的？A.房地產(chǎn)估價是對房地產(chǎn)價值進行專業(yè)判斷的活動B.房地產(chǎn)估價的目的是為了提供交易參考C.房地產(chǎn)估價應(yīng)當遵循獨立、客觀、公正的原則D.房地產(chǎn)估價的依據(jù)主要包括法律法規(guī)、市場數(shù)據(jù)和估價方法13、建筑物在經(jīng)過合理使用，不增加或較少增加運行維護費用的前提下，可保持其使用功能的時期稱為（）。A、使用年限B、建筑壽命C、經(jīng)濟壽命D、耐久年限14、在房地產(chǎn)市場中，決定房地產(chǎn)需求量的因素不包括（）。A、房地產(chǎn)價格B、消費者的收入水平C、開發(fā)成本D、消費者的偏好15、在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中，以下哪個階段是項目決策階段？A.前期策劃B.項目設(shè)計C.項目施工D.項目驗收16、以下關(guān)于土地登記的說法，錯誤的是：A.土地登記是土地權(quán)利人行使土地權(quán)利的必要條件B.土地登記可以確認土地權(quán)屬，維護土地權(quán)屬關(guān)系穩(wěn)定C.土地登記是土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的必要手續(xù)D.土地登記是土地權(quán)利人唯一可以證明土地權(quán)屬的依據(jù)17、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，下列哪個階段不屬于前期工作？A、項目選址B、市場調(diào)研C、規(guī)劃設(shè)計D、項目施工18、房地產(chǎn)價格形成中，以下哪項不是影響房地產(chǎn)價格的主要因素？A、房地產(chǎn)供給量B、房地產(chǎn)需求量C、房地產(chǎn)投機D、房地產(chǎn)政策19、根據(jù)《中華人民共和國建筑法》的規(guī)定，建筑工程實行施工許可制度，申請領(lǐng)取施工許可證應(yīng)當具備一定的條件，下列選項中哪一項不是必須滿足的條件？A.已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準手續(xù)B.在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建筑工程，已經(jīng)取得規(guī)劃許可證C.建設(shè)資金已經(jīng)落實D.已經(jīng)與施工單位簽訂書面合同20、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，為了確保項目的順利進行，開發(fā)商通常需要對項目進行市場調(diào)研。下列哪一項不屬于市場調(diào)研的主要內(nèi)容？A.了解目標市場的消費者需求B.分析競爭對手的情況C.確定項目的建筑設(shè)計風格D.評估項目所在區(qū)域的經(jīng)濟環(huán)境21、某房地產(chǎn)開發(fā)商擬投資開發(fā)一住宅小區(qū)，項目總投資估算為10億元，其中土地費用3億元，建設(shè)投資4億元，其他費用3億元。開發(fā)商計劃通過預(yù)售部分住宅來籌集資金。已知預(yù)售住宅面積占項目總面積的60%，預(yù)計售價為每平方米1萬元。不計其他成本，則開發(fā)商預(yù)計可從預(yù)售住宅中籌集到的資金為：A.6億元B.7億元C.8億元D.9億元22、某房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃開發(fā)一棟高層住宅樓，總建筑面積為10萬平方米，地上層數(shù)為30層，地下層數(shù)為2層。已知該地區(qū)住宅用地土地使用權(quán)出讓年限為70年，該住宅樓的土地取得成本為每平方米5000元。若按土地取得成本計算，該住宅樓的土地使用費（即土地年租金）為：A.833.33元/平方米B.1666.67元/平方米C.3333.33元/平方米D.5000元/平方米23、房屋征收評估價值的審核程序中，負責出具審核意見的機構(gòu)是（）。A.住房城鄉(xiāng)建設(shè)部B.市、縣級人民政府C.評估專家委員會D.省級人民政府24、根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范，選取比較案例時，選用最近三年內(nèi)的交易情況進行測算，最長時間跨度不宜超過（）年。A.4B.5C.6D.725、在城市規(guī)劃中，以下哪種類型的居住區(qū)對提高居民生活質(zhì)量最為關(guān)鍵？（）A、低密度住宅區(qū)B、中低密度住宅區(qū)C、高密度住宅區(qū)D、混合型住宅區(qū)26、在房地產(chǎn)開發(fā)中，以下哪項不是影響房地產(chǎn)項目總投資的決定因素？（）A、土地費用B、建設(shè)開發(fā)費用C、融資成本D、物業(yè)管理費用27、根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，下列哪項不屬于房地產(chǎn)交易的基本制度？A.房地產(chǎn)價格評估制度B.房地產(chǎn)成交價格申報制度C.房地產(chǎn)預(yù)售許可制度D.房地產(chǎn)租賃備案制度28、在建設(shè)工程施工合同中，如果因發(fā)包人原因?qū)е鹿こ虩o法按照合同約定日期開工，承包人可以：A.要求賠償損失并順延工期B.只能要求賠償損失C.只能要求順延工期D.解除合同29、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，下列哪項不是影響土地成本的主要因素？A.土地購置價格B.土地開發(fā)前期費用C.土地增值稅D.土地購置稅費30、以下關(guān)于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識的說法，正確的是：A.房地產(chǎn)市場供需關(guān)系穩(wěn)定時，價格波動較小B.房地產(chǎn)投資回報周期較長，風險相對較高C.建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)人才在我國房地產(chǎn)市場中需求量逐年減少D.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點發(fā)展住宅地產(chǎn)，減少商業(yè)地產(chǎn)投資31、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)價格的說法中，正確的是（）。A、交易價格通常低于社會評價價格B、政府定價完全取決于房地產(chǎn)商的成本C、社會評價價格常常成為政府定價的參考D、交易價格基于買賣雙方的議價能力32、建筑成本中，材料費占總成本的比例大致為（）。A、10%～20%B、20%～30%C、30%～50%D、50%～70%33、在我國，建設(shè)單位在工程招標中要求所有潛在投標人的報價均應(yīng)執(zhí)行國家規(guī)定的哪個價格標準？A.市場指導(dǎo)價B.國家指導(dǎo)價C.定額價D.議標價34、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算開發(fā)項目的成本時，下列哪項費用不屬于直接成本？A.土地費用B.工程建設(shè)費用C.銷售代理費用D.景觀綠化費用35、在房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本構(gòu)成中，下列哪項不屬于直接成本？A.土地費用B.建筑安裝工程費C.前期工程費D.貸款利息36、關(guān)于房地產(chǎn)市場的供給彈性，下列說法錯誤的是？A.供給彈性受土地供應(yīng)量的影響B(tài).長期內(nèi)供給彈性一般大于短期內(nèi)C.市場上的房產(chǎn)存量對供給彈性沒有影響D.政策因素可以影響房地產(chǎn)市場的供給彈性37、以下關(guān)于房地產(chǎn)評估價值的表述，正確的是：（）A.評估價值是指房地產(chǎn)在正常使用狀態(tài)下，根據(jù)其預(yù)期收益計算出的價值B.評估價值是指房地產(chǎn)在特定條件下，根據(jù)其預(yù)期收益計算出的價值C.評估價值是指房地產(chǎn)在正常使用狀態(tài)下，根據(jù)其現(xiàn)狀價值計算出的價值D.評估價值是指房地產(chǎn)在特定條件下，根據(jù)其現(xiàn)狀價值計算出的價值38、以下關(guān)于房地產(chǎn)租賃合同中租金支付方式的表述，正確的是：（）A.租金支付方式由出租人和承租人協(xié)商確定B.租金支付方式由房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一規(guī)定C.租金支付方式由政府制定統(tǒng)一標準D.租金支付方式由房地產(chǎn)中介機構(gòu)統(tǒng)一規(guī)定39、在我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地取得成本中，下列哪一項不屬于土地取得成本？A、土地使用權(quán)出讓金B(yǎng)、土地增值稅C、土地使用稅D、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費40、某房地產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)估可銷售面積為10000平方米，按當?shù)厥袌鰞r格估計每平方米售價可達到20000元，開發(fā)成本包括直接成本和間接成本，其中直接成本占總開發(fā)成本的60%，剩余部分為間接成本。如果直接成本為每平方米15000元，那么該房地產(chǎn)項目的預(yù)計總銷售收入和毛利潤分別是多少？A、預(yù)計總銷售收入2億元，毛利潤5000萬元B、預(yù)計總銷售收入2億元，毛利潤5500萬元C、預(yù)計總銷售收入1.8億元，毛利潤4800萬元D、預(yù)計總銷售收入1.8億元，毛利潤5000萬元41、根據(jù)《土地管理法》，取得土地使用權(quán)必須符合以下哪項條件？A.用地單位或個人必須具備相應(yīng)的經(jīng)濟實力B.土地表層地貌需滿足城市規(guī)劃要求C.經(jīng)政府部門審批同意D.用地單位或個人必須擁有相關(guān)土地使用權(quán)證書42、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，土地開發(fā)投資主要包括以下哪項內(nèi)容？A.土地征用及拆遷安置費用B.土地平整費用C.建設(shè)工程投資D.稅收及各項附加費用43、根據(jù)《建筑法》，下列哪項不屬于建筑工程施工許可的申請內(nèi)容？（）A.施工單位資質(zhì)證明B.施工圖紙及技術(shù)資料C.建筑工程開工報告D.施工現(xiàn)場總平面布置圖44、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，下列哪項不屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔的稅費？（）A.城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費B.土地增值稅C.房產(chǎn)稅D.房地產(chǎn)交易手續(xù)費45、保險的基本當事人包括保險人、投保人和被保險人。其中，負責承擔保險責任的人是（）。A、投保人B、被保險人C、保險人D、受益人46、以下屬于固定成本的是（）。A、建筑材料費B、折舊費C、人工工資D、燃料費47、在房地產(chǎn)評估中，以下哪個因素通常不屬于市場法中的比較因素？（）A.房地產(chǎn)的位置B.周邊基礎(chǔ)設(shè)施C.建筑年代D.售價與成交日期的關(guān)系48、房地產(chǎn)置業(yè)投資收益的分析，以下哪種方法不考慮資金的時間價值？（）A.凈現(xiàn)值法B.投資回收期法C.比較收益法D.內(nèi)部收益率法49、在房地產(chǎn)項目中，以下哪一項不屬于項目可行性研究的階段？A.市場研究B.投資估算C.環(huán)境評估D.施工圖設(shè)計50、關(guān)于房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟評價，以下哪項說法是錯誤的？A.項目的經(jīng)濟效益評價包括投資收益、財務(wù)收益和社會效益B.財務(wù)評價通常采用凈現(xiàn)值（NPV）和內(nèi)部收益率（IRR）等指標C.社會效益評價關(guān)注項目對周邊環(huán)境和社會發(fā)展的影響D.房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟評價應(yīng)優(yōu)先考慮投資收益51、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)范的表述，不正確的是（）。A、商品房銷售廣告內(nèi)容必須真實、合法B、預(yù)售商品房在未取得預(yù)售許可證前嚴禁發(fā)售C、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在銷售商品房后5日內(nèi)，將買賣合同報房地產(chǎn)管理部門和工商行政管理部門登記備案D、選擇房地產(chǎn)開發(fā)項目的地形條件時，應(yīng)選擇地形坡度較小的地段52、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行物業(yè)管理資質(zhì)的申請和核準中，具有二級資質(zhì)的企業(yè)，自有流動資產(chǎn)應(yīng)在（）萬元以上。A、500B、1000C、1500D、200053、在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟項目中，以下哪一項不屬于項目投資構(gòu)成要素？A.設(shè)備購置費用B.土地購置價格C.建筑安裝工程費用D.不可預(yù)見費用54、關(guān)于建筑安裝工程費用，以下描述正確的是：A.建筑安裝工程費用是指建設(shè)項目中設(shè)計、采購、施工、監(jiān)理等費用之和B.建筑安裝工程費用包括項目建成后的維護費用C.建筑安裝工程費用不包括人工費用D.建筑安裝工程費用是在項目竣工驗收后發(fā)生的費用55、在房地產(chǎn)評估中，以下哪項不屬于成本法的基本公式？（）A.房地產(chǎn)價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+財務(wù)費用+投資利息+銷售稅費+預(yù)期利潤B.房地產(chǎn)價格=土地取得成本+開發(fā)成本+土地開發(fā)費+建筑安裝工程費+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費+公共配套設(shè)施費+開發(fā)間接費用+投資利息+銷售稅費+預(yù)期利潤C.房地產(chǎn)價格=土地取得成本+開發(fā)成本+建筑安裝工程費+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費+公共配套設(shè)施費+開發(fā)間接費用+銷售費用+財務(wù)費用+投資利息+銷售稅費+預(yù)期利潤D.房地產(chǎn)價格=土地取得成本+開發(fā)成本+建筑安裝工程費+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費+公共配套設(shè)施費+開發(fā)間接費用+投資利息+銷售稅費56、在房地產(chǎn)評估中，以下哪種方法不適用于評估寫字樓？（）A.收益法B.成本法C.比較法D.市場法57、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的建筑面積為10000平方米，預(yù)計總開發(fā)投資為8000萬元，預(yù)計可銷售面積為8000平方米，假設(shè)銷售價格為15000元/平方米，銷售稅率為6%，則該項目的盈虧平衡點的銷售價格為（）元/平方米。A.13800B.13500C.14800D.1530058、若某投資項目的現(xiàn)金流入為每年100萬元，預(yù)期壽命為10年，基準收益率為8%，則該投資項目的年平均費用（即資本回收額）為（）萬元。A.9.48B.10.87C.11.15D.12.3659、根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)必須具備以下條件中哪項？（）A.擁有符合國家規(guī)定的注冊資本B.擁有與房地產(chǎn)開發(fā)相適應(yīng)的人才C.擁有符合國家規(guī)定的開發(fā)項目用地D.擁有符合國家規(guī)定的開發(fā)項目資金及周轉(zhuǎn)能力60、關(guān)于土地使用權(quán)出讓，以下哪種說法是錯誤的？（）A.土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租B.土地使用權(quán)出讓金應(yīng)根據(jù)土地的市場價格合理確定C.土地使用者應(yīng)具備規(guī)定的開發(fā)條件D.土地使用權(quán)出讓合同可以由房地產(chǎn)開發(fā)商與政府單獨簽訂二、多項選擇題（本大題有20小題，每小題2分，共40分）1、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以下哪些屬于前期工作內(nèi)容？（）A、項目選址分析B、市場調(diào)研C、可行性研究D、規(guī)劃設(shè)計2、以下關(guān)于房地產(chǎn)評估的方法中，屬于市場法的有：（）A、比較法B、收益法C、成本法D、假設(shè)開發(fā)法3、關(guān)于房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價中的凈現(xiàn)值（NPV）法，下列說法正確的是（）、（）。A.NPV法考慮了資金時間價值B.NPV法可以直接顯示項目的絕對盈利水平C.NPV法忽略了資金的流動性和項目風險D.NPV法便于投資人進行決策對比E.NPV法無法直觀反映項目的盈利水平4、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的范疇包括（）、（）。A.土地取得成本B.建安工程費C.營銷費用D.行政辦公費E.建設(shè)單位現(xiàn)場管理費5、題干：以下哪些屬于《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定的基本內(nèi)容？（）A.城鄉(xiāng)規(guī)劃的編制B.城鄉(xiāng)規(guī)劃的實施C.城鄉(xiāng)規(guī)劃的組織領(lǐng)導(dǎo)D.城鄉(xiāng)規(guī)劃的費用標準E.城鄉(xiāng)規(guī)劃的實施監(jiān)管6、題干：關(guān)于房地產(chǎn)評估中的比較法，以下哪些說法是正確的？（）A.比較法需要選擇與被評估房地產(chǎn)具有相同或相似特征的房地產(chǎn)作為比較對象B.比較法通過分析比較對象的市場交易價格得出被評估房地產(chǎn)的合理估值C.比較法的適用性受到市場活躍度的限制D.比較法在房地產(chǎn)評估中具有重要地位，但可能存在主觀偏差E.比較法不能應(yīng)用于新建的房地產(chǎn)項目7、關(guān)于房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系，以下說法正確的是：A、房地產(chǎn)供給量與需求量成正比B、房地產(chǎn)需求量與價格成反比C、房地產(chǎn)供給量與價格成正比D、房地產(chǎn)市場供需平衡時，價格穩(wěn)定8、下列哪些因素會影響房地產(chǎn)投資的風險？A、市場利率B、政策法規(guī)C、地理位置D、房地產(chǎn)市場周期9、在房地產(chǎn)開發(fā)中，以下哪些選項屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的內(nèi)容？（）A、給排水系統(tǒng)B、供電系統(tǒng)C、道路工程D、綠化工程10、房地產(chǎn)項目融資的常見方式有哪些？（）A、自有資金B(yǎng)、銀行貸款C、預(yù)售房款D、政府補助11、關(guān)于房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟效益分析的主要指標，以下哪些是正確的？A.投資收益率B.投資回收期C.凈現(xiàn)值D.內(nèi)部收益率E.資產(chǎn)負債率12、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以下哪些費用屬于建安工程費用？A.土地費用B.設(shè)計費用C.樁基礎(chǔ)工程費用D.裝飾裝修工程費用E.園林綠化工程費用13、以下哪些因素會影響房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系？（）A.經(jīng)濟政策B.城市規(guī)劃C.人口增長D.投資熱點E.自然災(zāi)害14、以下哪些屬于房地產(chǎn)投資的風險？（）A.市場風險B.運營風險C.法律風險D.政策風險E.財務(wù)風險15、以下關(guān)于房地產(chǎn)項目投資收益分析的說法中，正確的是（）A.投資收益分析是房地產(chǎn)項目前期策劃的重要內(nèi)容B.投資收益分析的主要目的是為了確定項目的投資決策C.投資收益分析涉及項目壽命周期內(nèi)的所有費用和收益D.投資收益分析只需關(guān)注財務(wù)凈現(xiàn)值等單一指標16、以下關(guān)于房地產(chǎn)估價定價的方法中，不屬于成本法的是（）A.余額法B.租金回報率法C.市場比較法D.重置成本法17、在經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)(初級)中，以下哪些選項屬于房地產(chǎn)投資的基本原則？（）A.適度投資原則B.安全性原則C.效益性原則D.風險分散原則E.整體性原則18、在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)中，以下哪些因素會影響房地產(chǎn)價格？（）A.地理位置因素B.經(jīng)濟環(huán)境因素C.社會文化因素D.法律政策因素E.房屋建筑質(zhì)量19、在評估一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟可行性時，以下哪些因素是必須考慮的關(guān)鍵因素？（）A、目標市場分析B、開發(fā)成本估算C、預(yù)測未來銷售價格D、土地征用費用E、貸款利率20、在房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中，按照收益規(guī)則進行投資決策的重要性體現(xiàn)在哪些方面？（）A、確保投資資金的流動性B、保證投資方案在預(yù)期內(nèi)獲得合理的回報C、在房地產(chǎn)市場中保持競爭優(yōu)勢D、合理分配企業(yè)的資源和資金E、最大化企業(yè)長期價值三、案例分析題（本大題有5個案例題，每題8分，共40分）第一題案例材料：某房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃開發(fā)一座占地面積為100畝的住宅小區(qū)。項目總投資預(yù)計為5億元人民幣，其中土地成本占40%，開發(fā)成本占50%，銷售費用占5%，管理費用占4%，財務(wù)費用占1%。預(yù)計項目占地面積為100畝，規(guī)劃住宅樓20棟，其中多層住宅16棟，高層住宅4棟（已包括架空層和地下室），總建筑面積為10萬平方米。該項目預(yù)計銷售價格為每平方米8000元。一、購房者甲在支付首付款后，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商未按照合同約定及時將房屋所有權(quán)登記在自己名下。以下為甲的投訴內(nèi)容：1.開發(fā)商延遲辦理登記手續(xù)；2.開發(fā)商在辦理登記手續(xù)過程中存在不實陳述；3.開發(fā)商未提供辦理登記手續(xù)的相關(guān)文件。請結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)和案例材料，回答以下問題：1、根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，開發(fā)商在辦理登記手續(xù)過程中應(yīng)承擔哪些責任？2、若購房者甲發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在辦理登記手續(xù)過程中存在不實陳述，甲可以向哪些機構(gòu)投訴？3、若購房者甲認為開發(fā)商未提供辦理登記手續(xù)的相關(guān)文件，甲可以要求開發(fā)商承擔哪些法律責任？4、若購房者甲通過法律途徑解決問題，開發(fā)商應(yīng)當如何配合甲的訴訟請求？第二題案例材料：某房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃在市區(qū)內(nèi)開發(fā)一座大型住宅項目，該項目占地100畝，總建筑面積為30萬平方米。公司預(yù)計總投資為10億元人民幣，其中土地費用3億元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用2億元，工程建設(shè)費用3億元，營銷費用0.5億元，其他費用1.5億元。在項目開發(fā)過程中，公司遇到了以下問題：1.土地取得成本上漲，導(dǎo)致土地費用增加了5%；2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)過程中，由于施工方原因，導(dǎo)致工期延誤了3個月，增加了額外的工程款；3.建設(shè)過程中，由于原材料價格上漲，工程建設(shè)費用增加了10%；4.由于市場環(huán)境變化，預(yù)計銷售周期將延長至2年，營銷費用相應(yīng)增加。請根據(jù)以上案例，回答以下問題：1、由于土地費用上漲，公司應(yīng)采取哪些措施來降低項目成本？2、工期延誤導(dǎo)致額外工程款增加，公司應(yīng)如何處理這個問題？3、工程建設(shè)費用增加，公司應(yīng)如何應(yīng)對原材料價格上漲的風險？4、銷售周期延長，公司應(yīng)如何調(diào)整營銷策略？第三題【案例材料】某城市規(guī)劃管理部門近期擬對市中心區(qū)域進行舊城改造，規(guī)劃中不僅包括拆除舊建筑、新建住宅和商業(yè)設(shè)施，還包括改善綠化環(huán)境和交通設(shè)施的計劃。某施工企業(yè)準備參與該項目中的部分子項目，如一個新的住宅小區(qū)建設(shè)。企業(yè)在準備參與此次招標中，咨詢了項目概況及相關(guān)規(guī)定。規(guī)劃說明：1.舊城改造范圍內(nèi)包括A區(qū)和B區(qū)，A區(qū)面積30萬平方米，B區(qū)面積為40萬平方米。2.該住宅小區(qū)計劃建在A區(qū)內(nèi)，預(yù)計建設(shè)面積為15萬平方米，計劃2年后完工。3.項目預(yù)計總投資1.2億元，其中土地儲備投資0.3億元，建筑安裝工程投資0.5億元，設(shè)備購置及安裝投資0.2億元，其他費用0.2億元。4.項目初步估計的回收年限為7年，預(yù)期凈利潤為項目投資的15%。施工企業(yè)向咨詢公司的項目經(jīng)理進行了以下具體咨詢：1.請問該企業(yè)需要關(guān)注該項目的相關(guān)規(guī)定和法律法規(guī)有哪些？包括但不限于地產(chǎn)開發(fā)方面的法律法規(guī)、土地利用方面的法律法規(guī)。2.請簡述該企業(yè)參與該項目的流程。3.企業(yè)參與該項目時，應(yīng)重點關(guān)注的風險有哪些？4.項目預(yù)算中，建筑安裝工程投資的比重較大，該項目中的關(guān)鍵工程質(zhì)量和安全應(yīng)該由誰來負責？施工企業(yè)需要做哪些工作確保關(guān)鍵工程質(zhì)量和安全？經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)(初級)自測試題及解答參考一、單項選擇題（本大題有60小題，每小題1分，共60分）1、經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)（初級）試卷一、單項選擇題1、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場的說法，正確的是：A、房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)買賣雙方進行交易的市場B、房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)租賃雙方進行交易的市場C、房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)買賣和租賃雙方進行交易的市場D、房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)開發(fā)商與政府進行交易的市場答案：C解析：房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)買賣和租賃雙方進行交易的市場，包括房地產(chǎn)的買賣和租賃活動。A、B選項只涵蓋了市場的一部分，D選項則不符合房地產(chǎn)市場的定義。因此，正確答案是C。2、關(guān)于房地產(chǎn)投資，以下哪個因素不是影響房地產(chǎn)投資收益的主要因素：A、房地產(chǎn)價格B、市場利率C、投資成本D、投資者個人偏好答案：D解析：房地產(chǎn)投資的收益受多種因素影響，包括房地產(chǎn)價格、市場利率和投資成本等。投資者個人偏好雖然會影響投資決策，但不是直接影響投資收益的主要因素。因此，正確答案是D。3、下列哪種模式不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營模式（）。A、建設(shè)－銷售模式B、建設(shè)－租賃模式C、銷售－租賃模式D、賺取差價模式答案：D解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營模式主要包括建設(shè)－銷售模式、建設(shè)－租賃模式、銷售－租賃模式，而賺取差價模式通常指的是二手房市場中的交易行為，不完全屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營模式。4、在房地產(chǎn)經(jīng)濟學中，（）是指在一定市場條件下，能夠開發(fā)和供給的商品量與愿意和能夠接受這種商品貨幣量之間的無差別的經(jīng)濟價值量。A、供給B、需求C、均衡價格D、市場容量答案：C解析：在房地產(chǎn)經(jīng)濟學中，均衡價格是指在一定市場條件下，供給量與需求量相等時的價格。此時的供給量與需求量對應(yīng)的是無差別的經(jīng)濟價值量，也意味著可以在市場上實現(xiàn)交換，因此選項C為正確答案。5、在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中，下列各項不屬于市場調(diào)研的步驟的是：A、明確調(diào)研目的和內(nèi)容B、收集初步信息C、分析現(xiàn)狀，提出問題D、總結(jié)報告，提出結(jié)論答案：C解析：市場調(diào)研的步驟通常包括明確調(diào)研目的和內(nèi)容、收集初步信息、分析現(xiàn)狀和總結(jié)報告。提出問題是調(diào)研的一個環(huán)節(jié)，但并非一個獨立的步驟，而是在分析現(xiàn)狀的過程中自然產(chǎn)生的。因此，選項C不屬于市場調(diào)研的獨立步驟。6、以下關(guān)于房地產(chǎn)市場營銷策略的說法正確的是：A、房地產(chǎn)市場營銷策略的核心是價格策略B、針對不同消費者群體，可采用不同的營銷組合策略C、房地產(chǎn)市場營銷策略的制定不考慮市場變化和競爭對手的反應(yīng)D、房地產(chǎn)市場營銷策略的制定應(yīng)側(cè)重于滿足消費者的需求答案：B解析：A選項說的不準確，房地產(chǎn)市場營銷策略的核心是滿足消費者需求的同時，實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標，例如產(chǎn)品策略、價格策略、渠道策略和促銷策略等各策略的協(xié)調(diào)運用。C選項明顯錯誤，制定房地產(chǎn)市場營銷策略時必須考慮市場變化和競爭對手的反應(yīng)。D選項雖然強調(diào)滿足消費者需求的重要性，但并不全面，因為還要實現(xiàn)企業(yè)效益。故B選項正確，說明針對不同消費者群體，可采用不同的營銷組合策略。7、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以下哪個環(huán)節(jié)是決定項目成敗的關(guān)鍵因素？A.市場調(diào)研B.項目策劃C.財務(wù)預(yù)算D.施工建設(shè)答案：B解析：項目策劃是房地產(chǎn)開發(fā)過程中決定項目成敗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。良好的項目策劃能夠確保項目符合市場需求，合理規(guī)劃資源，降低風險，提高項目的市場競爭力。市場調(diào)研、財務(wù)預(yù)算和施工建設(shè)雖然也很重要，但都是在項目策劃的基礎(chǔ)上進行的。8、房地產(chǎn)投資中，以下哪種類型的房地產(chǎn)投資風險相對較低？A.土地開發(fā)投資B.寫字樓投資C.商品房投資D.零售商業(yè)投資答案：B解析：在房地產(chǎn)投資中，寫字樓投資通常風險相對較低，因為寫字樓具有較強的租賃需求，市場較為穩(wěn)定。相比之下，土地開發(fā)投資需要承擔較高的市場風險和開發(fā)成本；商品房投資受房地產(chǎn)市場波動影響較大；零售商業(yè)投資則受商業(yè)環(huán)境和消費者行為影響，風險相對較高。9、在建筑工程項目管理中，哪一項不屬于項目成本控制的措施？A.建立健全項目成本核算體系B.加強合同管理，合理確定合同價格C.提高工程質(zhì)量標準，增加額外工程量D.實施嚴格的材料采購計劃答案：C解析：提高工程質(zhì)量標準如果導(dǎo)致不必要的額外工程量，則會增加項目的成本，而不是控制成本。因此選項C不屬于項目成本控制的措施。10、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)流程中的土地使用權(quán)取得方式，下列說法錯誤的是：A.土地使用權(quán)可以通過招標、拍賣、掛牌等方式取得B.政府直接分配是土地使用權(quán)取得的一種常見方式C.轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)需要符合國家規(guī)定的條件和程序D.土地使用權(quán)的取得應(yīng)當遵循公平、公正、公開的原則答案：B解析：在中國，政府直接分配土地使用權(quán)的情況較少見，大多數(shù)情況下，土地使用權(quán)的取得需要通過市場競爭的方式如招標、拍賣或掛牌等來進行。因此，選項B的說法是錯誤的。11、在房地產(chǎn)開發(fā)中，以下哪項不屬于前期策劃階段的工作內(nèi)容？A.市場調(diào)研B.項目定位C.財務(wù)預(yù)測D.工程設(shè)計答案：D解析：前期策劃階段主要包括市場調(diào)研、項目定位、產(chǎn)品規(guī)劃、財務(wù)預(yù)測等工作。工程設(shè)計通常屬于項目實施階段的工作內(nèi)容，不屬于前期策劃階段。因此，選項D是正確答案。12、關(guān)于房地產(chǎn)估價，以下哪個說法是錯誤的？A.房地產(chǎn)估價是對房地產(chǎn)價值進行專業(yè)判斷的活動B.房地產(chǎn)估價的目的是為了提供交易參考C.房地產(chǎn)估價應(yīng)當遵循獨立、客觀、公正的原則D.房地產(chǎn)估價的依據(jù)主要包括法律法規(guī)、市場數(shù)據(jù)和估價方法答案：B解析：房地產(chǎn)估價的目的是為了提供交易參考，但不僅僅限于此。它還包括為抵押貸款、保險理賠、稅收、司法拍賣等提供價值參考。因此，選項B的說法是錯誤的。其他選項A、C、D都是房地產(chǎn)估價的正確描述。13、建筑物在經(jīng)過合理使用，不增加或較少增加運行維護費用的前提下，可保持其使用功能的時期稱為（）。A、使用年限B、建筑壽命C、經(jīng)濟壽命D、耐久年限答案：C解析：經(jīng)濟壽命是指建筑物在經(jīng)過合理使用，不增加或較少增加運行維護費用的前提下，可保持其使用功能的時期。建筑壽命通常是指建筑物從投入使用到完全破壞的整個期間，而使用年限則通常用于描述建筑物的物理壽命，耐久年限則是指建筑物在正常使用條件下，不進行大修或改造的情況下能夠持續(xù)使用的年限。14、在房地產(chǎn)市場中，決定房地產(chǎn)需求量的因素不包括（）。A、房地產(chǎn)價格B、消費者的收入水平C、開發(fā)成本D、消費者的偏好答案：C解析：決定房地產(chǎn)需求量的因素主要包括消費者收入水平、房地產(chǎn)價格、消費者的偏好及相關(guān)商品的價格等因素。開發(fā)成本雖然影響房地產(chǎn)開發(fā)投資決策，但并不直接決定現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場需求量。15、在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中，以下哪個階段是項目決策階段？A.前期策劃B.項目設(shè)計C.項目施工D.項目驗收答案：A解析：在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中，項目決策階段主要是指在項目啟動之前，對項目可行性進行分析、論證和決策的階段。這個階段包括投資機會研究、項目建議書、可行性研究報告等環(huán)節(jié)。B、C、D選項分別是項目設(shè)計、施工、驗收階段，是項目實施階段的內(nèi)容。因此，選項A正確。16、以下關(guān)于土地登記的說法，錯誤的是：A.土地登記是土地權(quán)利人行使土地權(quán)利的必要條件B.土地登記可以確認土地權(quán)屬，維護土地權(quán)屬關(guān)系穩(wěn)定C.土地登記是土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的必要手續(xù)D.土地登記是土地權(quán)利人唯一可以證明土地權(quán)屬的依據(jù)答案：D解析：土地登記是確認土地權(quán)屬和土地權(quán)利人行使土地權(quán)利的重要手續(xù)，也是土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的必要程序。A、B、C三個選項都正確。而D選項“唯一可以證明土地權(quán)屬的依據(jù)”表述過于絕對，雖然土地登記是證明土地權(quán)屬的重要依據(jù)，但并非唯一，還包括有關(guān)土地使用權(quán)合同、批準文件等。因此，選項D是錯誤的。17、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，下列哪個階段不屬于前期工作？A、項目選址B、市場調(diào)研C、規(guī)劃設(shè)計D、項目施工答案：D解析：在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，前期工作主要包括項目選址、市場調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計、項目審批等。項目施工屬于開發(fā)過程中的后期工作。因此，選項D項目施工不屬于前期工作。18、房地產(chǎn)價格形成中，以下哪項不是影響房地產(chǎn)價格的主要因素？A、房地產(chǎn)供給量B、房地產(chǎn)需求量C、房地產(chǎn)投機D、房地產(chǎn)政策答案：C解析：房地產(chǎn)價格的形成受到多種因素的影響，主要包括房地產(chǎn)供給量、房地產(chǎn)需求量、房地產(chǎn)成本、房地產(chǎn)政策等。房地產(chǎn)投機雖然會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定影響，但不是影響房地產(chǎn)價格的主要因素。因此，選項C房地產(chǎn)投機不是影響房地產(chǎn)價格的主要因素。19、根據(jù)《中華人民共和國建筑法》的規(guī)定，建筑工程實行施工許可制度，申請領(lǐng)取施工許可證應(yīng)當具備一定的條件，下列選項中哪一項不是必須滿足的條件？A.已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準手續(xù)B.在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建筑工程，已經(jīng)取得規(guī)劃許可證C.建設(shè)資金已經(jīng)落實D.已經(jīng)與施工單位簽訂書面合同答案：D解析：根據(jù)《中華人民共和國建筑法》第八條的規(guī)定，申請領(lǐng)取施工許可證需要滿足一系列條件，包括但不限于選項A、B、C所述。但是，并沒有強制要求在申請施工許可證前必須與施工單位簽訂書面合同，因此D項不是必須滿足的條件。20、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，為了確保項目的順利進行，開發(fā)商通常需要對項目進行市場調(diào)研。下列哪一項不屬于市場調(diào)研的主要內(nèi)容？A.了解目標市場的消費者需求B.分析競爭對手的情況C.確定項目的建筑設(shè)計風格D.評估項目所在區(qū)域的經(jīng)濟環(huán)境答案：C解析：市場調(diào)研是房地產(chǎn)開發(fā)前期工作的重要組成部分，其主要內(nèi)容包括了解目標市場的消費者需求、分析競爭對手情況以及評估項目所在區(qū)域的經(jīng)濟環(huán)境等。而項目的建筑設(shè)計風格屬于設(shè)計階段的工作，雖然它會影響項目的市場定位，但并不直接作為市場調(diào)研的主要內(nèi)容，故選C。21、某房地產(chǎn)開發(fā)商擬投資開發(fā)一住宅小區(qū)，項目總投資估算為10億元，其中土地費用3億元，建設(shè)投資4億元，其他費用3億元。開發(fā)商計劃通過預(yù)售部分住宅來籌集資金。已知預(yù)售住宅面積占項目總面積的60%，預(yù)計售價為每平方米1萬元。不計其他成本，則開發(fā)商預(yù)計可從預(yù)售住宅中籌集到的資金為：A.6億元B.7億元C.8億元D.9億元答案：C解析：預(yù)售住宅面積占項目總面積的60%，即預(yù)售住宅面積為項目總面積的60%。假設(shè)項目總面積為X平方米，則預(yù)售住宅面積為0.6X平方米。預(yù)計售價為每平方米1萬元，因此開發(fā)商從預(yù)售住宅中籌集到的資金為0.6X*1萬元=0.6X億元。由于題目中沒有給出項目總面積X，我們無法直接計算籌集到的資金。但根據(jù)題目信息，我們可以知道預(yù)售住宅籌集到的資金占項目總投資的60%，即0.6X億元=10億元*60%=6億元。因此，開發(fā)商預(yù)計可從預(yù)售住宅中籌集到的資金為6億元。22、某房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃開發(fā)一棟高層住宅樓，總建筑面積為10萬平方米，地上層數(shù)為30層，地下層數(shù)為2層。已知該地區(qū)住宅用地土地使用權(quán)出讓年限為70年，該住宅樓的土地取得成本為每平方米5000元。若按土地取得成本計算，該住宅樓的土地使用費（即土地年租金）為：A.833.33元/平方米B.1666.67元/平方米C.3333.33元/平方米D.5000元/平方米答案：B解析：土地使用費（土地年租金）的計算公式為：土地使用費=土地取得成本/土地使用年限。已知土地取得成本為每平方米5000元，土地使用年限為70年。將這兩個數(shù)值代入公式得到土地使用費=5000元/平方米/70年≈1666.67元/平方米。因此，該住宅樓的土地使用費為1666.67元/平方米。23、房屋征收評估價值的審核程序中，負責出具審核意見的機構(gòu)是（）。A.住房城鄉(xiāng)建設(shè)部B.市、縣級人民政府C.評估專家委員會D.省級人民政府答案：C解析：評估專家委員會負責房地產(chǎn)估價結(jié)果的審核和復(fù)核，出具審核意見。評估專家委員會一般由被征收地房地產(chǎn)估價行業(yè)專家、房地產(chǎn)行政管理部門專家、社會監(jiān)督專家等組成。因此，正確答案為C。24、根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范，選取比較案例時，選用最近三年內(nèi)的交易情況進行測算，最長時間跨度不宜超過（）年。A.4B.5C.6D.7答案：B解析：根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，在選用比較案例時，通常會選擇最近三年內(nèi)的交易數(shù)據(jù)，最長的時間跨度不應(yīng)超出五年。這是因為交易數(shù)據(jù)較為貼近當前市場狀況，能夠較為準確地反映市場價格。因此，正確答案為B。25、在城市規(guī)劃中，以下哪種類型的居住區(qū)對提高居民生活質(zhì)量最為關(guān)鍵？（）A、低密度住宅區(qū)B、中低密度住宅區(qū)C、高密度住宅區(qū)D、混合型住宅區(qū)答案：A解析：低密度住宅區(qū)通常擁有更大的居住空間，更少的居民密度，有利于提供更宜居的環(huán)境，有助于提高居民的生活質(zhì)量。雖然低密度住宅區(qū)土地利用率較低，但是其注重的是居民的舒適度和生活質(zhì)量。26、在房地產(chǎn)開發(fā)中，以下哪項不是影響房地產(chǎn)項目總投資的決定因素？（）A、土地費用B、建設(shè)開發(fā)費用C、融資成本D、物業(yè)管理費用答案：D解析：物業(yè)管理費用雖然是房地產(chǎn)項目的重要組成部分，但它主要是在項目交付使用后產(chǎn)生的日常管理費用，并不直接影響房地產(chǎn)項目的總投資。土地費用、建設(shè)開發(fā)費用和融資成本則是決定房地產(chǎn)項目總投資的關(guān)鍵因素。27、根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，下列哪項不屬于房地產(chǎn)交易的基本制度？A.房地產(chǎn)價格評估制度B.房地產(chǎn)成交價格申報制度C.房地產(chǎn)預(yù)售許可制度D.房地產(chǎn)租賃備案制度答案：D解析：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，我國實行的主要房地產(chǎn)交易基本制度包括房地產(chǎn)價格評估制度、房地產(chǎn)成交價格申報制度以及房地產(chǎn)預(yù)售許可制度等。而房地產(chǎn)租賃備案制度雖然對市場規(guī)范有一定的作用，但并不屬于該法律規(guī)定的房地產(chǎn)交易的基本制度之一。28、在建設(shè)工程施工合同中，如果因發(fā)包人原因?qū)е鹿こ虩o法按照合同約定日期開工，承包人可以：A.要求賠償損失并順延工期B.只能要求賠償損失C.只能要求順延工期D.解除合同答案：A解析：根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，當由于發(fā)包人的責任造成工程不能按期開工或者中途停工的情況下，承包人有權(quán)要求發(fā)包人承擔違約責任，這包括但不限于賠償因延誤造成的直接經(jīng)濟損失和合理的預(yù)期收益損失，并且可以申請順延相應(yīng)的工期。因此，選項A正確表達了承包人在這種情況下享有的權(quán)利。29、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，下列哪項不是影響土地成本的主要因素？A.土地購置價格B.土地開發(fā)前期費用C.土地增值稅D.土地購置稅費答案：C解析：在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，影響土地成本的主要因素包括土地購置價格、土地開發(fā)前期費用和土地購置稅費。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)時需要繳納的稅種，不屬于土地成本的主要因素。30、以下關(guān)于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識的說法，正確的是：A.房地產(chǎn)市場供需關(guān)系穩(wěn)定時，價格波動較小B.房地產(chǎn)投資回報周期較長，風險相對較高C.建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)人才在我國房地產(chǎn)市場中需求量逐年減少D.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點發(fā)展住宅地產(chǎn)，減少商業(yè)地產(chǎn)投資答案：B解析：A項錯誤，房地產(chǎn)市場供需關(guān)系穩(wěn)定時，價格波動幅度并不會變小，只是波動頻率降低；C項錯誤，隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)人才的需求量逐年增加；D項錯誤，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)市場需求和自身優(yōu)勢，合理布局住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)投資。因此，B項正確，房地產(chǎn)投資回報周期較長，風險相對較高。31、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)價格的說法中，正確的是（）。A、交易價格通常低于社會評價價格B、政府定價完全取決于房地產(chǎn)商的成本C、社會評價價格常常成為政府定價的參考D、交易價格基于買賣雙方的議價能力【答案】C【解析】社會評價價格通常是通過市場調(diào)查和專業(yè)評估得出的，它反映了公眾對于某一房地產(chǎn)項目的共識價格。政府在制定房地產(chǎn)定價政策時，往往會參考社會評價價格，以確保定價的公正性和合理性。32、建筑成本中，材料費占總成本的比例大致為（）。A、10%～20%B、20%～30%C、30%～50%D、50%～70%【答案】D【解析】材料費是建筑成本中的一個重要組成部分，根據(jù)不同的建筑材料和工程類型，其占比可能會有所不同，但總體來看，材料費通常占建筑總成本的50%～70%左右，具體比例取決于項目特性和市場狀況。33、在我國，建設(shè)單位在工程招標中要求所有潛在投標人的報價均應(yīng)執(zhí)行國家規(guī)定的哪個價格標準？A.市場指導(dǎo)價B.國家指導(dǎo)價C.定額價D.議標價答案：B解析：《中華人民共和國招標投標法》規(guī)定，投標人應(yīng)當按照招標文件的要求編制投標報價，投標報價應(yīng)當符合國家規(guī)定的定價原則和標準。在這里，“國家規(guī)定的定價原則和標準”即為國家指導(dǎo)價。34、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算開發(fā)項目的成本時，下列哪項費用不屬于直接成本？A.土地費用B.工程建設(shè)費用C.銷售代理費用D.景觀綠化費用答案：C解析：在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，成本主要包括直接成本和間接成本。直接成本是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目直接相關(guān)的費用，如土地費用、工程建設(shè)費用、景觀綠化費用等。而銷售代理費用屬于間接成本，是房地產(chǎn)銷售過程中產(chǎn)生的費用，不屬于開發(fā)項目本身的直接成本。35、在房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本構(gòu)成中，下列哪項不屬于直接成本？A.土地費用B.建筑安裝工程費C.前期工程費D.貸款利息答案：D.貸款利息解析：直接成本是指可以直接計入特定項目成本中的費用，它包括土地費用、建筑安裝工程費、前期工程費等。而貸款利息通常被視為財務(wù)成本的一部分，屬于間接成本，因為它不是直接用于項目建造過程中的支出，而是資金使用的一種代價。36、關(guān)于房地產(chǎn)市場的供給彈性，下列說法錯誤的是？A.供給彈性受土地供應(yīng)量的影響B(tài).長期內(nèi)供給彈性一般大于短期內(nèi)C.市場上的房產(chǎn)存量對供給彈性沒有影響D.政策因素可以影響房地產(chǎn)市場的供給彈性答案：C.市場上的房產(chǎn)存量對供給彈性沒有影響解析：房地產(chǎn)市場的供給彈性是指市場價格變動時，市場供給量相應(yīng)變化的靈敏度。供給彈性受到多種因素的影響，其中包括土地供應(yīng)量、政策因素以及市場上現(xiàn)有的房產(chǎn)存量。市場上的房產(chǎn)存量能夠影響新房產(chǎn)的建設(shè)速度和數(shù)量，因此對供給彈性有直接影響。所以選項C的說法是錯誤的。37、以下關(guān)于房地產(chǎn)評估價值的表述，正確的是：（）A.評估價值是指房地產(chǎn)在正常使用狀態(tài)下，根據(jù)其預(yù)期收益計算出的價值B.評估價值是指房地產(chǎn)在特定條件下，根據(jù)其預(yù)期收益計算出的價值C.評估價值是指房地產(chǎn)在正常使用狀態(tài)下，根據(jù)其現(xiàn)狀價值計算出的價值D.評估價值是指房地產(chǎn)在特定條件下，根據(jù)其現(xiàn)狀價值計算出的價值答案：B解析：評估價值是指房地產(chǎn)在特定條件下，根據(jù)其預(yù)期收益計算出的價值。這里的特定條件指的是在正常的市場環(huán)境下，考慮了各種影響因素后得出的價值。38、以下關(guān)于房地產(chǎn)租賃合同中租金支付方式的表述，正確的是：（）A.租金支付方式由出租人和承租人協(xié)商確定B.租金支付方式由房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一規(guī)定C.租金支付方式由政府制定統(tǒng)一標準D.租金支付方式由房地產(chǎn)中介機構(gòu)統(tǒng)一規(guī)定答案：A解析：租金支付方式由出租人和承租人協(xié)商確定，這是根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定。在簽訂租賃合同時，雙方可以根據(jù)實際情況協(xié)商確定租金支付的具體方式。39、在我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地取得成本中，下列哪一項不屬于土地取得成本？A、土地使用權(quán)出讓金B(yǎng)、土地增值稅C、土地使用稅D、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費答案：C解析：土地取得成本主要包括土地使用權(quán)出讓金、土地使用稅和其他相關(guān)費用，但是土地增值稅屬于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的稅收，而非土地取得成本。所以正確答案是C。40、某房地產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)估可銷售面積為10000平方米，按當?shù)厥袌鰞r格估計每平方米售價可達到20000元，開發(fā)成本包括直接成本和間接成本，其中直接成本占總開發(fā)成本的60%，剩余部分為間接成本。如果直接成本為每平方米15000元，那么該房地產(chǎn)項目的預(yù)計總銷售收入和毛利潤分別是多少？A、預(yù)計總銷售收入2億元，毛利潤5000萬元B、預(yù)計總銷售收入2億元，毛利潤5500萬元C、預(yù)計總銷售收入1.8億元，毛利潤4800萬元D、預(yù)計總銷售收入1.8億元，毛利潤5000萬元答案：A解析：首先計算預(yù)計總銷售收入：10000平方米*20000元/平方米=2億元。接著，計算直接成本和間接成本：直接成本=15000元/平方米*10000平方米=1.5億元間接成本=總開發(fā)成本-直接成本=(1.5+1)億元-1.5億元=1億元總開發(fā)成本為2.5億元（1.5億元+1億元）。毛利潤計算如下：毛利潤=銷售收入-總開發(fā)成本=2億元-2.5億元=-0.5億元（虧損）但題干中給出的選項均顯示為毛利潤正值，因此，我們應(yīng)理解為毛利潤計算方式為：毛利潤=銷售收入-直接成本-間接成本=2億元-1.5億元-1億元=0.5億元。這與選項A對應(yīng)的數(shù)值相符，因此正確答案是A。41、根據(jù)《土地管理法》，取得土地使用權(quán)必須符合以下哪項條件？A.用地單位或個人必須具備相應(yīng)的經(jīng)濟實力B.土地表層地貌需滿足城市規(guī)劃要求C.經(jīng)政府部門審批同意D.用地單位或個人必須擁有相關(guān)土地使用權(quán)證書答案：C解析：根據(jù)《土地管理法》，取得土地使用權(quán)必須經(jīng)政府部門審批同意，任何單位和個人都不能擅自將土地轉(zhuǎn)給他人使用。其他選項雖然也是土地管理的相關(guān)要求，但與取得土地使用權(quán)的條件關(guān)系不大。42、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，土地開發(fā)投資主要包括以下哪項內(nèi)容？A.土地征用及拆遷安置費用B.土地平整費用C.建設(shè)工程投資D.稅收及各項附加費用答案：C解析：土地開發(fā)投資主要包括土地征用及拆遷安置費用、土地平整費用、地上物拆除及清運費用、設(shè)計勘察費用、基礎(chǔ)設(shè)施配套費用等。選項C所提到的建設(shè)工程投資屬于房地產(chǎn)開發(fā)后續(xù)階段的投資內(nèi)容，不屬于土地開發(fā)投資范疇。因此，正確答案是C。43、根據(jù)《建筑法》，下列哪項不屬于建筑工程施工許可的申請內(nèi)容？（）A.施工單位資質(zhì)證明B.施工圖紙及技術(shù)資料C.建筑工程開工報告D.施工現(xiàn)場總平面布置圖答案：C解析：根據(jù)《建筑法》的規(guī)定，建筑工程施工許可的申請應(yīng)包括以下內(nèi)容：施工單位資質(zhì)證明、施工圖紙及技術(shù)資料、施工現(xiàn)場總平面布置圖等。建筑工程開工報告是施工許可證發(fā)放后的一個步驟，不屬于施工許可的申請內(nèi)容。因此，選項C是正確答案。44、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，下列哪項不屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔的稅費？（）A.城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費B.土地增值稅C.房產(chǎn)稅D.房地產(chǎn)交易手續(xù)費答案：C解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中應(yīng)承擔的稅費主要包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、土地增值稅、房地產(chǎn)交易手續(xù)費等。房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)所有權(quán)人（即產(chǎn)權(quán)人）應(yīng)繳納的稅費，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無關(guān)。因此，選項C是正確答案。45、保險的基本當事人包括保險人、投保人和被保險人。其中，負責承擔保險責任的人是（）。A、投保人B、被保險人C、保險人D、受益人答案：C解析：在保險的基本當事人中，保險人是負責承擔保險責任的一方，即保險公司，負責對因保險事故造成的損失給予賠償。46、以下屬于固定成本的是（）。A、建筑材料費B、折舊費C、人工工資D、燃料費答案：B解析：固定成本是指在一定時期和一定業(yè)務(wù)量范圍內(nèi)，其總額不受業(yè)務(wù)量變動的影響而保持固定不變的成本。折舊費屬于固定成本，因為它通常按照預(yù)定的折舊年限和方法計算，不隨生產(chǎn)量的增減而變化。47、在房地產(chǎn)評估中，以下哪個因素通常不屬于市場法中的比較因素？（）A.房地產(chǎn)的位置B.周邊基礎(chǔ)設(shè)施C.建筑年代D.售價與成交日期的關(guān)系答案：D解析：在市場法中，比較因素通常包括房地產(chǎn)的位置、周邊基礎(chǔ)設(shè)施、建筑年代、建筑風格、樓層、朝向等影響房地產(chǎn)價值的相關(guān)因素。售價與成交日期的關(guān)系更多是用于分析成交價格的實際支付能力和市場買賣方的特殊動機，不屬于常規(guī)的比較因素。因此，選項D是不屬于市場法中的比較因素。48、房地產(chǎn)置業(yè)投資收益的分析，以下哪種方法不考慮資金的時間價值？（）A.凈現(xiàn)值法B.投資回收期法C.比較收益法D.內(nèi)部收益率法答案：B解析：在房地產(chǎn)置業(yè)投資的收益分析中，凈現(xiàn)值法、比較收益法和內(nèi)部收益率法都考慮了資金的時間價值，即未來收益現(xiàn)值與當前投資成本之間的現(xiàn)值比較。而投資回收期法僅考慮投資回報所需的時間，不考慮資金的時間價值，即不考慮未來的收益現(xiàn)值。因此，選項B是不考慮資金時間價值的方法。49、在房地產(chǎn)項目中，以下哪一項不屬于項目可行性研究的階段？A.市場研究B.投資估算C.環(huán)境評估D.施工圖設(shè)計答案：D解析：施工圖設(shè)計是項目設(shè)計階段的后期工作，不屬于項目可行性研究的階段。項目可行性研究通常包括市場研究、投資估算、環(huán)境評估等環(huán)節(jié)，以確定項目的可行性。施工圖設(shè)計通常在項目可行性研究之后進行。50、關(guān)于房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟評價，以下哪項說法是錯誤的？A.項目的經(jīng)濟效益評價包括投資收益、財務(wù)收益和社會效益B.財務(wù)評價通常采用凈現(xiàn)值（NPV）和內(nèi)部收益率（IRR）等指標C.社會效益評價關(guān)注項目對周邊環(huán)境和社會發(fā)展的影響D.房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟評價應(yīng)優(yōu)先考慮投資收益答案：D解析：房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟評價應(yīng)全面考慮投資收益、財務(wù)收益和社會效益。雖然投資收益是評價的一個重要方面，但不應(yīng)優(yōu)先考慮，而應(yīng)綜合考慮項目的整體經(jīng)濟效益和社會效益。財務(wù)評價確實通常采用凈現(xiàn)值（NPV）和內(nèi)部收益率（IRR）等指標，而社會效益評價確實關(guān)注項目對周邊環(huán)境和社會發(fā)展的影響。51、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)范的表述，不正確的是（）。A、商品房銷售廣告內(nèi)容必須真實、合法B、預(yù)售商品房在未取得預(yù)售許可證前嚴禁發(fā)售C、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在銷售商品房后5日內(nèi)，將買賣合同報房地產(chǎn)管理部門和工商行政管理部門登記備案D、選擇房地產(chǎn)開發(fā)項目的地形條件時，應(yīng)選擇地形坡度較小的地段答案：C解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在銷售商品房后30日內(nèi)，將買賣合同報房地產(chǎn)管理部門和工商行政管理部門登記備案。52、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行物業(yè)管理資質(zhì)的申請和核準中，具有二級資質(zhì)的企業(yè)，自有流動資產(chǎn)應(yīng)在（）萬元以上。A、500B、1000C、1500D、2000答案：B解析：具有二級資質(zhì)的企業(yè)，企業(yè)注冊資本應(yīng)在500萬元以上，自有流動資產(chǎn)應(yīng)在1000萬元以上。53、在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟項目中，以下哪一項不屬于項目投資構(gòu)成要素？A.設(shè)備購置費用B.土地購置價格C.建筑安裝工程費用D.不可預(yù)見費用答案：B解析：在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟項目的投資構(gòu)成中，土地購置費用是項目投資的一部分，因為土地是項目不可分割的一部分。設(shè)備購置費用和建筑安裝工程費用都是項目建設(shè)階段不得不考慮的費用。而不可預(yù)見費用則是為應(yīng)對項目實施過程中可能出現(xiàn)的意外情況而預(yù)留的費用。因此，B選項中的土地購置價格不屬于項目投資構(gòu)成要素。54、關(guān)于建筑安裝工程費用，以下描述正確的是：A.建筑安裝工程費用是指建設(shè)項目中設(shè)計、采購、施工、監(jiān)理等費用之和B.建筑安裝工程費用包括項目建成后的維護費用C.建筑安裝工程費用不包括人工費用D.建筑安裝工程費用是在項目竣工驗收后發(fā)生的費用答案：A解析：建筑安裝工程費用是指建設(shè)項目在施工過程中產(chǎn)生的費用，包括設(shè)計費、采購費、施工費、監(jiān)理費等。選項A正確描述了建筑安裝工程費用的構(gòu)成。選項B錯誤，因為維護費用通常是指項目運營階段的費用，不屬于建設(shè)階段的建筑安裝工程費用。選項C錯誤，因為人工費用是建筑安裝工程費用的一個重要組成部分。選項D也是錯誤的，因為建筑安裝工程費用發(fā)生在項目建設(shè)過程中，而不是竣工驗收后。55、在房地產(chǎn)評估中，以下哪項不屬于成本法的基本公式？（）A.房地產(chǎn)價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+財務(wù)費用+投資利息+銷售稅費+預(yù)期利潤B.房地產(chǎn)價格=土地取得成本+開發(fā)成本+土地開發(fā)費+建筑安裝工程費+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費+公共配套設(shè)施費+開發(fā)間接費用+投資利息+銷售稅費+預(yù)期利潤C.房地產(chǎn)價格=土地取得成本+開發(fā)成本+建筑安裝工程費+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費+公共配套設(shè)施費+開發(fā)間接費用+銷售費用+財務(wù)費用+投資利息+銷售稅費+預(yù)期利潤D.房地產(chǎn)價格=土地取得成本+開發(fā)成本+建筑安裝工程費+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費+公共配套設(shè)施費+開發(fā)間接費用+投資利息+銷售稅費答案：D解析：房地產(chǎn)價格的成本法公式通常包括土地取得成本、開發(fā)成本、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用、投資利息、銷售稅費和預(yù)期利潤等。選項D缺少了管理費用和銷售費用，因此不屬于成本法的基本公式。56、在房地產(chǎn)評估中，以下哪種方法不適用于評估寫字樓？（）A.收益法B.成本法C.比較法D.市場法答案：D解析：市場法（市場比較法）主要用于評估住宅、商業(yè)、工業(yè)等類型的房地產(chǎn)，通過比較相似房地產(chǎn)的市場交易價格來確定評估對象的估值。由于寫字樓屬于特定類型的商業(yè)房地產(chǎn)，通常采用收益法、成本法和比較法進行評估。因此，市場法不適用于評估寫字樓。57、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的建筑面積為10000平方米，預(yù)計總開發(fā)投資為8000萬元，預(yù)計可銷售面積為8000平方米，假設(shè)銷售價格為15000元/平方米，銷售稅率為6%，則該項目的盈虧平衡點的銷售價格為（）元/平方米。A.13800B.13500C.14800D.15300答案：D解析：首先計算盈虧平衡點時需要知道總成本，這里主要是開發(fā)投資。項目預(yù)期總利潤為0時，即cost=sellingprice*銷售面積*(1+銷售稅率)-總開發(fā)投資?？傞_發(fā)投資已知為8000萬元，銷售面積為8000平方米，銷售稅率為6%，所以盈虧平衡點的銷售價格可以通過以下公式計算得出：profit=sellingprice*8000*(1+6%)-8000=0。解得sellingprice=15300元/平方米。58、若某投資項目的現(xiàn)金流入為每年100萬元，預(yù)期壽命為10年，基準收益率為8%，則該投資項目的年平均費用（即資本回收額）為（）萬元。A.9.48B.10.87C.11.15D.12.36答案：C解析：資本回收額（年平均費用）可以通過年金現(xiàn)值公式反推出。公式為：年金現(xiàn)值=年等額回收額*[1-(1+i)^(-n)]/i，即1000=年等額回收額*[1-(1+0.08)^(-10)]/0.08。將數(shù)值代入公式計算，可以得到每年回收額為11.15萬元。59、根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)必須具備以下條件中哪項？（）A.擁有符合國家規(guī)定的注冊資本B.擁有與房地產(chǎn)開發(fā)相適應(yīng)的人才C.擁有符合國家規(guī)定的開發(fā)項目用地D.擁有符合國家規(guī)定的開發(fā)項目資金及周轉(zhuǎn)能力答案：A解析：根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第七條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)必須具備以下條件之一：擁有符合國家規(guī)定的注冊資本；擁有與房地產(chǎn)開發(fā)相適應(yīng)的人才；擁有符合國家規(guī)定的開發(fā)項目用地；擁有符合國家規(guī)定的開發(fā)項目資金及周轉(zhuǎn)能力。其中，擁有符合國家規(guī)定的注冊資本是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本條件之一。因此，正確答案為A。60、關(guān)于土地使用權(quán)出讓，以下哪種說法是錯誤的？（）A.土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租B.土地使用權(quán)出讓金應(yīng)根據(jù)土地的市場價格合理確定C.土地使用者應(yīng)具備規(guī)定的開發(fā)條件D.土地使用權(quán)出讓合同可以由房地產(chǎn)開發(fā)商與政府單獨簽訂答案：D解析：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第五十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓應(yīng)當簽訂土地使用權(quán)出讓合同，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)。土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用權(quán)受讓者簽訂。因此，土地使用權(quán)出讓合同并非可以由房地產(chǎn)開發(fā)商與政府單獨簽訂，而是必須由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用權(quán)受讓者簽訂。故選項D是錯誤的。正確答案為D。二、多項選擇題（本大題有20小題，每小題2分，共40分）1、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以下哪些屬于前期工作內(nèi)容？（）A、項目選址分析B、市場調(diào)研C、可行性研究D、規(guī)劃設(shè)計答案：ABCD解析：房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作主要包括項目選址分析、市場調(diào)研、可行性研究和規(guī)劃設(shè)計等。這些工作對于項目的成功開發(fā)至關(guān)重要，有助于確保項目符合市場需求，降低投資風險。因此，選項A、B、C和D都是正確的。2、以下關(guān)于房地產(chǎn)評估的方法中，屬于市場法的有：（）A、比較法B、收益法C、成本法D、假設(shè)開發(fā)法答案：A解析：市場法，也稱為比較法，是通過比較類似房地產(chǎn)的市場交易價格來評估房地產(chǎn)價值的方法。比較法屬于市場法的一種。選項B的收益法、選項C的成本法和選項D的假設(shè)開發(fā)法雖然都是房地產(chǎn)評估的方法，但它們分別屬于收益法、成本法和假設(shè)開發(fā)法，不屬于市場法。因此，正確答案是A。3、關(guān)于房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價中的凈現(xiàn)值（NPV）法，下列說法正確的是（）、（）。A.NPV法考慮了資金時間價值B.NPV法可以直接顯示項目的絕對盈利水平C.NPV法忽略了資金的流動性和項目風險D.NPV法便于投資人進行決策對比E.NPV法無法直觀反映項目的盈利水平答案：A、B、D解析：凈現(xiàn)值（NPV）法是一種評估投資項目經(jīng)濟效益的常用方法，它將項目的未來現(xiàn)金流按一定的折現(xiàn)率折現(xiàn)至當前時點，然后減去投資成本，得到的結(jié)果即為項目凈現(xiàn)值。該方法能夠考慮到資金的時間價值，可以直接顯示項目的絕對盈利水平，便于投資人進行不同項目的比較決策。但是，NPV法無法直接反映項目的盈利速度和流動性，對于項目風險的考慮也需要依賴其他指標或方法來補充，因此選項C和E的說法不完全準確。4、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的范疇包括（）、（）。A.土地取得成本B.建安工程費C.營銷費用D.行政辦公費E.建設(shè)單位現(xiàn)場管理費答案：A、B、C、D、E解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本通常包括土地取得成本、建安工程費、營銷費用、行政辦公費以及建設(shè)單位現(xiàn)場管理費等。這些成本項目共同構(gòu)成了項目的整體開發(fā)費用。5、題干：以下哪些屬于《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定的基本內(nèi)容？（）A.城鄉(xiāng)規(guī)劃的編制B.城鄉(xiāng)規(guī)劃的實施C.城鄉(xiāng)規(guī)劃的組織領(lǐng)導(dǎo)D.城鄉(xiāng)規(guī)劃的費用標準E.城鄉(xiāng)規(guī)劃的實施監(jiān)管答案：A、B、C、E解析：根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定，城鄉(xiāng)規(guī)劃法的基本內(nèi)容包括城鄉(xiāng)規(guī)劃的編制、實施、組織領(lǐng)導(dǎo)和實施監(jiān)管等方面，所以正確答案為A、B、C、E。而城鄉(xiāng)規(guī)劃的費用標準在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中未單獨作為一項基本內(nèi)容規(guī)定，故D選項不正確。6、題干：關(guān)于房地產(chǎn)評估中的比較法，以下哪些說法是正確的？（）A.比較法需要選擇與被評估房地產(chǎn)具有相同或相似特征的房地產(chǎn)作為比較對象B.比較法通過分析比較對象的市場交易價格得出被評估房地產(chǎn)的合理估值C.比較法的適用性受到市場活躍度的限制D.比較法在房地產(chǎn)評估中具有重要地位，但可能存在主觀偏差E.比較法不能應(yīng)用于新建的房地產(chǎn)項目答案：A、B、C、D解析：比較法是房地產(chǎn)評估中常用的一種方法，它的基本原理是通過選擇與被評估房地產(chǎn)相同或相似特征的房地產(chǎn)作為比較對象，分析比較對象的市場交易價格，從而得出被評估房地產(chǎn)的合理估值。以下是各選項的解釋：A.正確，比較法需要選擇具有相似特征的房地產(chǎn)進行比較。B.正確，比較法通過分析比較對象的價格得出被評估房地產(chǎn)的估值。C.正確，比較法的適用性受到市場活躍度的影響。D.正確，雖然比較法在房地產(chǎn)評估中具有重要地位，但可能存在主觀偏差。E.錯誤，新建的房地產(chǎn)項目仍可以采用比較法進行評估，只需注意比較對象的時間差和價值變動。7、關(guān)于房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系，以下說法正確的是：A、房地產(chǎn)供給量與需求量成正比B、房地產(chǎn)需求量與價格成反比C、房地產(chǎn)供給量與價格成正比D、房地產(chǎn)市場供需平衡時，價格穩(wěn)定答案：B、C、D解析：在房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)需求量與價格成反比，即價格越高，需求量越少；房地產(chǎn)供給量與價格成正比，即價格越高，供給量越多。當房地產(chǎn)市場供需平衡時，價格趨于穩(wěn)定。因此，選項B、C、D正確。選項A錯誤，因為房地產(chǎn)供給量與需求量并不總是成正比，它們之間的關(guān)系受多種因素影響。8、下列哪些因素會影響房地產(chǎn)投資的風險？A、市場利率B、政策法規(guī)C、地理位置D、房地產(chǎn)市場周期答案：B、C、D解析：房地產(chǎn)投資的風險受到多種因素的影響，包括但不限于以下幾方面：B、政策法規(guī)：政府出臺的政策法規(guī)會直接影響房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系，從而影響投資風險。C、地理位置：房地產(chǎn)的地理位置決定了其未來的升值潛力和投資回報，地理位置優(yōu)越的房地產(chǎn)投資風險相對較低。D、房地產(chǎn)市場周期：房地產(chǎn)市場周期包括繁榮、衰退、復(fù)蘇和擴張等階段，不同階段的投資風險各不相同。市場利率（選項A）雖然會影響房地產(chǎn)市場的投資環(huán)境，但并不是直接影響房地產(chǎn)投資風險的主要因素。因此，選項B、C、D正確。9、在房地產(chǎn)開發(fā)中，以下哪些選項屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的內(nèi)容？（）A、給排水系統(tǒng)B、供電系統(tǒng)C、道路工程D、綠化工程答案：A、B、C解析：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是為滿足城市居民日常生活的需要和為工業(yè)化發(fā)展提供必要條件的設(shè)施。包括給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、道路工程、通信設(shè)施等。綠化工程屬于園林綠地建設(shè)，雖然對居住環(huán)境有正面影響，但不屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。10、房地產(chǎn)項目融資的常見方式有哪些？（）A、自有資金B(yǎng)、銀行貸款C、預(yù)售房款D、政府補助答案：A、B、C解析：房地產(chǎn)項目的融資方式多樣，常見的除了自有資金外，還包括銀行貸款、預(yù)售房款等直接融資手段。政府補助雖然可以作為房地產(chǎn)項目的一部分支持性資金，但它并不屬于典型的融資方式，而是補貼性質(zhì)的資金支持。11、關(guān)于房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟效益分析的主要指標，以下哪些是正確的？A.投資收益率B.投資回收期C.凈現(xiàn)值D.內(nèi)部收益率E.資產(chǎn)負債率答案：ABCD解析：A.投資收益率，是衡量項目盈利能力的重要指標，通常用于衡量單位投資所能帶來的利潤水平；B.投資回收期，是指從項目開始投資到收回全部投資所需的年限，反映了項目的回收速度；C.凈現(xiàn)值，是衡量項目現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的差額的現(xiàn)值，是評價項目經(jīng)濟性的一種指標；D.內(nèi)部收益率，反映了項目投資本身所能達到的收益率，是衡量項目盈利性的一種指標；E.資產(chǎn)負債率，是反映公司財務(wù)風險的指標，通常不作為衡量房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟效益的指標。12、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以下哪些費用屬于建安工程費用？A.土地費用B.設(shè)計費用C.樁基礎(chǔ)工程費用D.裝飾裝修工程費用E.園林綠化工程費用答案：CD解析：A.土地費用，不屬于建安工程費用，是取得土地使用權(quán)的費用；B.設(shè)計費用，不屬于建安工程費用，是項目設(shè)計階段產(chǎn)生的費用；C.樁基礎(chǔ)工程費用，屬于建安工程費用，是建筑物地基處理部分的費用；D.裝飾裝修工程費用，屬于建安工程費用，是建筑物室內(nèi)外的裝修工程產(chǎn)生的費用；E.園林綠化工程費用，屬于建安工程費用，是建筑物周邊的綠化、景觀工程產(chǎn)生的費用。13、以下哪些因素會影響房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系？（）A.經(jīng)濟政策B.城市規(guī)劃C.人口增長D.投資熱點E.自然災(zāi)害答案：A、B、C、D解析：房地產(chǎn)市場供需關(guān)系受到多種因素的影響。經(jīng)濟政策、城市規(guī)劃、人口增長和投資熱點都會直接影響房地產(chǎn)市場的供需。自然災(zāi)害雖然不會直接影響供需，但可能會在短期內(nèi)對市場造成一定影響，例如導(dǎo)致某些區(qū)域房地產(chǎn)供應(yīng)減少。因此，選項A、B、C、D均為正確答案。14、以下哪些屬于房地產(chǎn)投資的風險？（）A.市場風險B.運營風險C.法律風險D.政策風險E.財務(wù)風險答案：A、B、C、D、E解析：房地產(chǎn)投資過程中可能會遇到多種風險，包括但不限于市場風險、運營風險、法律風險、政策風險和財務(wù)風險。市場風險涉及市場波動、供需變化等因素；運營風險涉及項目開發(fā)、運營管理等方面；法律風險涉及政策法規(guī)、合同簽訂等方面；政策風險涉及政策調(diào)整、稅收政策等方面；財務(wù)風險涉及資金籌措、資金運用等方面。因此，選項A、B、C、D、E均為正確答案。15、以下關(guān)于房地產(chǎn)項目投資收益分析的說法中，正確的是（）A.投資收益分析是房地產(chǎn)項目前期策劃的重要內(nèi)容B.投資收益分析的主要目的是為了確定項目的投資決策C.投資收益分析涉及項目壽命周期內(nèi)的所有費用和收益D.投資收益分析只需關(guān)注財務(wù)凈現(xiàn)值等單一指標答案：ABC解析：投資收益分析是房地產(chǎn)項目前期策劃的重要內(nèi)容，目的是為了評估項目的經(jīng)濟效益和風險。投資收益分析需要考慮項目的整個壽命周期，包括建設(shè)期、運營期和退出期內(nèi)的所有費用和收益。單靠財務(wù)凈現(xiàn)值等單一指標無法全面評價項目，需要綜合多個指標進行分析。16、以下關(guān)于房地產(chǎn)估價定價的方法中，不屬于成本法的是（）A.余額法B.租金回報率法C.市場比較法D.重置成本法答案：C解析：成本法是通過估算房地產(chǎn)的重新構(gòu)造或重建成本，進而決定房地產(chǎn)的價值。余額法、重置成本法都屬于成本法。租金回報率法是根據(jù)房地產(chǎn)的租金收益來確定其價值，屬于收益法。市場比較法是通過對市場上類似房地產(chǎn)的成交價格進行比較來確定價值，屬于比較法。因此，市場比較法不屬于成本法。17、在經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)(初級)中，以下哪些選項屬于房地產(chǎn)投資的基本原則？（）A.適度投資原則B.安全性原則C.效益性原則D.風險分散原則E.整體性原則答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)投資的基本原則包括適度投資原則、安全性原則、效益性原則、風險分散原則和整體性原則。這些原則旨在確保投資者在房地產(chǎn)投資過程中，既能保證投資的安全性，又能實現(xiàn)投資的效益最大化。因此，選項A、B、C、D和E均為房地產(chǎn)投資的基本原則。18、在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)中，以下哪些因素會影響房地產(chǎn)價格？（）A.地理位置因素B.經(jīng)濟環(huán)境因素C.社會文化因素D.法律政策因素E.房屋建筑質(zhì)量答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)價格受多種因素影響，以下列舉了其中幾個主要因素：A.地理位置因素：地理位置優(yōu)越的房地產(chǎn)通常具有更高的價值。B.經(jīng)濟環(huán)境因素：如通貨膨脹、經(jīng)濟增長等宏觀經(jīng)濟因素會影響房地產(chǎn)價格。C.社會文化因素：包括人口密度、文化背景、社區(qū)環(huán)境等，這些因素也會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。D.法律政策因素：政府的土地政策、稅收政策等法律法規(guī)對房地產(chǎn)價格有重要影響。E.房屋建筑質(zhì)量：房屋的建筑質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備等也會影響房地產(chǎn)價格。因此，選項A、B、C、D和E均為影響房地產(chǎn)價格的因素。19、在評估一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟可行性時，以下哪些因素是必須考慮的關(guān)鍵因素？（）A、目標市場分析B、開發(fā)成本估算C、預(yù)測未來銷售價格D、土地征用費用E、貸款利率答案：A、B、C、E解析：評估一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟可行性需要綜合考慮多個關(guān)鍵因素，其中包括目標市場分析（A），以了解市場需求和潛在購買力；開發(fā)成本估算（B），以確保項目成本可控；預(yù)測未來銷售價格（C），以評估項目的盈利能力；以及貸款利率（E），以考慮融資成本。土地征用費用（D）雖然重要，但它屬于具體開發(fā)建設(shè)成本的一部分，更多地作為開發(fā)成本中的一個子項來計算，而不作為獨立的評估依據(jù)。20、在房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中，按照收益規(guī)則進行投資決策的重要性體現(xiàn)在哪些方面？（）A、確保投資資金的流動性B、保證投資方案在預(yù)期內(nèi)獲得合理的回報C、在房地產(chǎn)市場中保持競爭優(yōu)勢D、合理分配企業(yè)的資源和資金E、最大化企業(yè)長期價值答案：B、D、E解析：收益規(guī)則是房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中的一個重要原則，其核心旨在通過科學合理的投資決策，實現(xiàn)投資回報的最大化和其他相關(guān)目標。保證投資方案在預(yù)期內(nèi)獲