DB41T 2590-2024 全民所有土地資源資產(chǎn)經(jīng)濟價值核算技術(shù)細則

CCSA20/3941I 2 3 4 5 7 8 9 本文件按照GB/T1.1—2020《標準化工作導則第1部分：標準化文件的結(jié)構(gòu)和起草規(guī)則》的規(guī)定本文件起草單位：河南省國土空間調(diào)查規(guī)劃院、河南農(nóng)本文件主要起草人：何牧、孫志英、楊戈、王爭艷、路婕、熊廣成、黃茜、許愛國、李英、劉大全、崔婷婷、劉明潔、張秋玲、康鴛鴦、王幻想、王秀麗、宋亞開、牟天昊、上官禎祥、黃雪紅、張1全民所有土地資源資產(chǎn)經(jīng)濟價值核算技術(shù)細則本文件規(guī)定了全民所有土地資源資產(chǎn)經(jīng)濟價值核算的術(shù)語和定義、總則、清查價格內(nèi)涵界定、基礎資料的收集與處理、清查價格體系構(gòu)建、經(jīng)濟價值核算、核算結(jié)果校驗及成果編制等內(nèi)容。本文件適用于全民所有土地資源（不包括林地、草地、濕地和未利用地）資產(chǎn)經(jīng)濟價值縣級核算。下列文件中的內(nèi)容通過文中的規(guī)范性引用而構(gòu)成本文件必不可少的條款。其中，注日期的引用文件，僅該日期對應的版本適用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適3.13.2在統(tǒng)一基準日與一定用途前提下，參照市場交易水平和生產(chǎn)經(jīng)營情況，按照統(tǒng)一設定的年期測算3.3在土地資源調(diào)查、統(tǒng)計的基礎上，依據(jù)具體工作目標和需求，對一定時間（或時點）和空間內(nèi)的3.4基于清查基準日，對一定區(qū)域內(nèi)全民所有土地資源資產(chǎn)，依據(jù)規(guī)定程序和規(guī)范方法，分用途測算3.5在一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)土地資源資產(chǎn)特定，劃分的自然、社會、經(jīng)濟等條件基本一致的區(qū)3.62在縣級行政區(qū)內(nèi)，具有空間連續(xù)性，且土地的基本特征、開發(fā)利用狀況等具有相對一致性的核算空間，是區(qū)域內(nèi)土地資源資產(chǎn)經(jīng)濟價值核算的最基本組成單位。本文件以國土變更調(diào)查圖斑為基本核4.1.1可靠性原則4.1.2客觀性原則4.1.3銜接協(xié)調(diào)原則與同時期國土變更調(diào)查成果相銜接，充分利用年度國土變更調(diào)查成果及其他專項調(diào)查成果，核算4.1.4可比性原則4.2核算范圍與內(nèi)容4.2.1核算范圍包括縣級單位空間內(nèi)，現(xiàn)行調(diào)查技術(shù)體系已覆蓋的全民所有的耕地、園地、商業(yè)服務業(yè)用地、工礦用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地（水庫水面、坑塘水面、溝渠、水工建筑用地）、其他土地（空閑地、設施農(nóng)用地、田坎）。具體核算范4.2.2核算內(nèi)容4.3核算基準日4,4基本流程a)確定核算范圍與對象；3g)實施土地資源資產(chǎn)經(jīng)濟價值核算；確定核算范圍與對象底圖數(shù)據(jù)專題數(shù)據(jù)其他數(shù)據(jù)補調(diào)數(shù)據(jù)資產(chǎn)屬性信息成本、收益、價格資源屬性信息權(quán)屬、數(shù)量、質(zhì)量、用途、分布.底圖數(shù)據(jù)專題數(shù)據(jù)其他數(shù)據(jù)補調(diào)數(shù)據(jù)資產(chǎn)屬性信息成本、收益、價格資源屬性信息權(quán)屬、數(shù)量、質(zhì)量、用途、分布清查價格內(nèi)涵界定基礎資料收集與預處理!空間信息數(shù)據(jù)整合數(shù)據(jù)預處理、數(shù)據(jù)整合、數(shù)據(jù)遷移統(tǒng)計土地資源實物量統(tǒng)計土地資源實物量建立縣級清查價格體系確定基本核算單元建立縣級清查價格體系確定基本核算單元不不合格土地資源資產(chǎn)經(jīng)濟價值量核算↓核算結(jié)果校驗合格編制核算成果b)土地用途：根據(jù)全民所有農(nóng)用地的主要類型，按照水田、水澆地、旱地、果園、茶園、其他d)種養(yǎng)特征：耕地采用當?shù)貥藴矢髦贫然蛩趨^(qū)域普遍種植的農(nóng)業(yè)主導作物；園地采用所在區(qū)域普遍種植的園藝作物；設施農(nóng)用地和養(yǎng)殖e)農(nóng)田基本設施狀況：區(qū)分土地用途，根據(jù)各均質(zhì)區(qū)的電力、灌溉、排水等設施狀況綜合確定；4b)土地用途：全民所有建設用地清查價格的土地用途類別包括商業(yè)服務業(yè)用地、工礦用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地（水工）；c)年期特征：各類建設用地法定最高使用權(quán)年限，其中商業(yè)服務業(yè)用地40年，工礦用地為50年，住宅用地70年，公共管理與公共服務用地50年，特殊用地50年，交通運輸用地50年，水e)其他：土地開發(fā)程度及容積率等土地利用條件，以當?shù)鼗鶞实貎r內(nèi)涵為準，與客觀情況不符a)資料調(diào)查收集的內(nèi)容、資料的詳盡程度，以及數(shù)據(jù)精度要求等應根據(jù)擬定的核算對象、價格內(nèi)涵、核算方法等確定，按照本標準的具體要求（見8.2在6.2中列示的各類b)外業(yè)調(diào)查資料應填寫規(guī)范的調(diào)查表格，對于具有空間特征的資料，應按實地位置標注于核算c)資料應有較好的現(xiàn)勢性，資料數(shù)據(jù)所對應的時間宜在距核算基準日的前三年之內(nèi)，資料不足e)應對收集的資料進行整理匯總分析，并根據(jù)情況進行必要的實地踏勘、校核、補充調(diào)查或資6.2資料調(diào)查收集內(nèi)容c)政府公布的全民所有農(nóng)用地基準地價成果；d)政府公布的集體農(nóng)用地基準地價成i)其他資料，包括農(nóng)業(yè)區(qū)劃資料、土壤普查資料、土地開墾成本核算及地價變動、資源產(chǎn)品價5對調(diào)查收集資料的完整性、時效性、客觀性、代表性等進行檢查和校驗；剔除填報不符合要求和將初步校核的資料按照土地類別進行歸類，對調(diào)查得到的地價樣點等資料按照一定標準統(tǒng)一填表、應以國土變更調(diào)查成果為基礎，對相關(guān)圖件資料、數(shù)據(jù)庫資料進行標準化或矢量化處理，統(tǒng)一為對象，劃定核算區(qū)域的外圍空間邊界，剔除邊界內(nèi)非核算對象，經(jīng)信息校驗后形成工作底圖?？h級行政區(qū)內(nèi)自然條件、經(jīng)濟水平等因素差異程度較小，由縣級自然資源主管部門組織專家對省級確定的縣級分地類平均價格進行研判，論證后符合當?shù)貙嶋H的，宜直接采用省級農(nóng)用地均質(zhì)區(qū)域a)基于地塊樣點地價估算：應采用樣點地價平均法計算均質(zhì)區(qū)域的平均地價（6b)基于全民所有農(nóng)用地基準地價估算：已完成全民所有農(nóng)用地基準地價評定的縣級單位，應比照清查價格內(nèi)涵，根據(jù)GB/T28406—2012中9.10描述的方法對基準地價進行修正，將修正后校核后的均質(zhì)區(qū)域平均價格作為農(nóng)用地清查價格，構(gòu)建農(nóng)用地清查價格體系，用于農(nóng)用地經(jīng)濟價7.2建設用地清查價格體系構(gòu)建a)城鎮(zhèn)基準地價覆蓋區(qū)域，宜采用城鎮(zhèn)分用途土地級別作為均質(zhì)區(qū)域；b)城鎮(zhèn)基準地價覆蓋以外區(qū)域，宜參照集體建設用地級別劃分均質(zhì)區(qū)域或根據(jù)GB/T18507—城鎮(zhèn)基準地價覆蓋區(qū)域有地價信號的地類，應比照清查價格內(nèi)涵對基準地價進行修正，將修正后a)年期修正：對于地方現(xiàn)有基準地價內(nèi)涵中可能存在的政策性年），b)期日修正：地方現(xiàn)有基準地價的期日與清查基準日不同時，宜參照當?shù)氐牡貎r監(jiān)測指標（首選）或土地交易價格測算期日修正系數(shù)，將基準地價修正到清查價格的統(tǒng)一內(nèi)涵。對于土地市場發(fā)育程度較低、交易稀少，或近年土地市場運行平穩(wěn)，地價波動微弱的地區(qū)，以及清查c)其他修正：關(guān)于容積率和開發(fā)程度等土地利用條件，以當?shù)鼗鶞实貎r內(nèi)涵為準，除非其與區(qū)域客觀情況明顯不符、不具區(qū)域表征性，否則無需進行統(tǒng)一修正；若現(xiàn)行基準地價的容積率、開發(fā)程度與區(qū)域客觀情況明顯不符，應重新設定內(nèi)涵，并依據(jù)此因素在當?shù)氐挠绊懸?guī)律進行整體修正（如：統(tǒng)一增加或減少開發(fā)程度中某一項的d)各類修正后的價格水平應遵循底線控制原則，即：采礦用地、管道運輸用地、水工建筑用地、鹽田和農(nóng)村宅基地等類型的全民所有建設用地，地價水平應不低于所在區(qū)域集體土地征收中土地補償費、安置補助費和地上附著物拆遷補償費用；其他類型的建設用地，地價水平不低7.2.2.2.1城鎮(zhèn)基準地價覆蓋空間外，無地價7應參照本行政單元內(nèi)相應用地類型的末級基準地價確定；無相應用地類型基準地價的，應參照末級工業(yè)用地基準地價水平確定。有條件采集相關(guān)數(shù)據(jù)的，可選取若干個核心因素（如：城鎮(zhèn)規(guī)劃的鄉(xiāng)鎮(zhèn)等級、距末級地邊界的距離、集體建設用地基準地價等）測算區(qū)位修正系數(shù)，利用區(qū)位修正系數(shù)對如：根據(jù)集體建設用地基準地價測算區(qū)位修正系數(shù)，修末P=P末×Q=P末×································································末P末——末級地的基準地價水平；A末——末級地內(nèi)的集體建設用地基準地價水平。7.2.2.2.2城鎮(zhèn)基準地價覆蓋空間內(nèi)，無地a)查詢當?shù)氐牡貎r政策，如有政策約定該類用地的價格參照標準的，應根據(jù)其思路選擇參照的清查價格體系初步確定后，應對初步成果進行統(tǒng)籌平衡，對明顯錯誤或不協(xié)調(diào)的清查價格信號進校核后的各地類各均質(zhì)區(qū)域的平均價格作為清查價格，構(gòu)建建設用地清查價格體系，用于建設用8.2土地資源實物量統(tǒng)計土地資源實物量統(tǒng)計是經(jīng)濟價值核算的前提，應以基本核算單元為基礎進行統(tǒng)計，通過分類提取、分析匯總。基本核算單元是國土變更調(diào)查中二級地類的8.3土地資源資產(chǎn)經(jīng)濟價值量核算8將全民所有土地資源資產(chǎn)清查實物量圖層與清查價格圖層套合，將清查價格圖層中相應地類的清當疊加套合的圖層存在跨越多個清查價格區(qū)域的情況時，應通過影像判讀及實地調(diào)研等方法，將a)跨越多個級別，且落在某一級別范圍內(nèi)的面積超過原圖斑面積90%以上的圖斑，直接賦予該b)除第一種情況外，跨越多個級別的，按照面積加權(quán)的方將不同用途、不同單元內(nèi)的清查價格與該用途在該單元內(nèi)的土地實物量匹配，核算土地資源資產(chǎn)）：mpij×sij····································································(2)A——行政轄區(qū)（縣級單位）中各用途土地資源資產(chǎn)經(jīng)濟價pij——行政轄區(qū)中，第i類用途土地在第j單元內(nèi)的清查價格；sij——行政轄區(qū)中與pij對應的第i類用途的第j單元中，該用途土地的實物量。9核算結(jié)果校驗并對結(jié)果進行確認、修改、完善等行為予以記錄；對檢核中發(fā)現(xiàn)的，現(xiàn)行條件下難以解決的瑕疵或異9.2.1基礎資料校核a)可靠性，應為有相應職能的部門對外正式公布或經(jīng)過第三方技術(shù)審查后的成果數(shù)據(jù)；b)全面性，應覆蓋全部核算單元，或經(jīng)合理c)規(guī)范性，應符合相關(guān)標準規(guī)范的要d)現(xiàn)勢性，應具有良好的現(xiàn)勢性，數(shù)據(jù)時點與核算基準日一致或者接近，或者具備可修正到清e)多源數(shù)據(jù)匹配性，各類多源數(shù)據(jù)之間，其坐標系統(tǒng)、比例尺以及數(shù)據(jù)完備情況等方面應具有9.2.2核算過程校核9主要對清查價格內(nèi)涵界定、核算方法選擇、關(guān)鍵參數(shù)設定，以及數(shù)據(jù)、圖件處理等核算過程的科學性與規(guī)范性進行全面檢查，具體包括但不a)清查價格內(nèi)涵界定，依據(jù)經(jīng)濟價值核算的工作目標與要求，檢查清查價格內(nèi)涵的界定是否清b)核算方法選擇，選擇的核算方法應能夠達到預期的成果精度，并能與基礎資料完整情況相匹c)關(guān)鍵參數(shù)的設定，參數(shù)的取值和測算應符合相關(guān)技術(shù)規(guī)程，用于測算參數(shù)的數(shù)據(jù)應客觀合理，d)數(shù)據(jù)、圖件處理過程的準確性，借助軟件工具，通過人機交互等方法，檢查多源數(shù)據(jù)和圖件資料的匹配、判讀，以及關(guān)聯(lián)信息的提取過程是否準確無誤，計算公式和計算過程等是否正9.2.3核算結(jié)果校核對土地資源資產(chǎn)經(jīng)濟價值核算結(jié)果的完整性、邏輯性和一致性進行檢查，包括但不限于以下內(nèi)容：b)邏輯性，核算結(jié)果的匯總數(shù)據(jù)與分項數(shù)據(jù)間邏輯關(guān)系正確；9.3協(xié)調(diào)性分析通過分析土地資源資產(chǎn)經(jīng)濟價值量核算結(jié)果與區(qū)域內(nèi)社會經(jīng)濟指標、自然資源稟賦狀況等相關(guān)因素的匹配程度，初步分析結(jié)果的合理性、協(xié)調(diào)性；當存在明顯異常的情況時，應進一步分析原因，根10.1文字成果10.2表格成果包括全民所有土地資源資產(chǎn)經(jīng)濟價值核算成果表、全民所有農(nóng)用地類型清查價格體系匯總表、全包括全民所有土地資源資產(chǎn)實物量圖和全民所有土地資源資產(chǎn)經(jīng)濟價值圖，相關(guān)要求按照附錄G規(guī)10.4數(shù)據(jù)庫成果地?？h、淇縣、紅旗區(qū)、衛(wèi)濱區(qū)、鳳泉區(qū)、牧野區(qū)、新鄉(xiāng)縣、獲浉河區(qū)、平橋區(qū)、羅山縣、光山縣、新縣、商以縣為單位進行樣點調(diào)查。應優(yōu)先選用市場交易樣點（優(yōu)先選擇近三年的交易案例）。在缺乏市場交易樣點的情況下，宜采用抽樣調(diào)查方式選取農(nóng)用地投入產(chǎn)出樣點要按照每個縣每個均質(zhì)區(qū)域的用地類型分別調(diào)查，各類型樣點要均勻分布。耕地和園地的調(diào)查樣點應按照二級地類進行選擇，其中，耕地的每個二級地類的有效交易樣點不得少于20個，園地的每個二級地類的有效交易樣點不得少于10個，設施農(nóng)用地和養(yǎng)殖坑塘的調(diào)查樣點數(shù)量原則上各不得少當樣點為非標準耕作制度、非主要種養(yǎng)類型的地塊時，還應搜集當?shù)貥藴矢髦贫?、主要種養(yǎng)類型的地塊信息。樣點應優(yōu)先選用全民所有農(nóng)用地，全民所有農(nóng)用地數(shù)量不滿足要求時，宜選擇相近的集體根據(jù)情況，應采集農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場價格（承包、轉(zhuǎn)包、出租、拍賣、抵押、聯(lián)營入股）、投入產(chǎn)a)樣點資料按土地用途、樣點類型進行歸類整理；b)調(diào)查、收集資料中選擇的樣點地塊要按實地位置標注在工作底圖上，并建立樣點資料數(shù)據(jù)庫；c)樣點資料補充完善或剔除。對所有調(diào)查的樣點資料進行審查，對數(shù)據(jù)不全或不準確的，應進行補充調(diào)查；將缺少主要項目、填報數(shù)據(jù)不符合要求和數(shù)據(jù)明顯偏離正常情況而又不容易補充的樣點進行剔除；對于市場交易樣點，應對其交易真實性進行審查，確保交易信息真實有屬于承包、轉(zhuǎn)包、出租等方式流轉(zhuǎn)交易的，宜采用地租收益還原法評估其樣點地價；屬于拍賣、抵押、聯(lián)營入股等方式流轉(zhuǎn)交易的，宜對流轉(zhuǎn)價價格進行適度修正作為樣點地價；對于市場交易樣點根據(jù)其利用狀況和所處條件，宜采用收益還原法、市場比較法等。若與鄰接集體土地條件相似、權(quán)利相同、利用方式一致，應直接采用比較修正法估算。評估注意事項如a)采用市場比較法時，應注意比較案例與評估對象的構(gòu)成是否一致，即案例對象是否包括地上種植物、農(nóng)田設施等，如果不一致則要進行一致性調(diào)整。比較案例的利用方式和耕作制度應b)采用比較修正法時，基于集體農(nóng)用地修正計算全民所有農(nóng)用地價格應考慮兩種情況。一是集體利用或規(guī)模水平差異導致的投入產(chǎn)出的差異；二是承包經(jīng)營風險（權(quán)利）不同導致的管理性支出差異。經(jīng)營風險修正實質(zhì)上是因全民所有農(nóng)用地經(jīng)營風險較低，企業(yè)愿意支付給土地c)用收益還原法評估耕地地價時，其估價結(jié)果的可信度主要取決于土地的預期純收益和還原率是否準確。生產(chǎn)性收益及費用數(shù)據(jù)宜采用近三年的客觀平均值，估算時應注意剝離資本收益（貸款利息）、活勞動收益（機會成本和技術(shù)成本收益）、特殊收益（品質(zhì)和無形價值）。對于園地，根據(jù)其利用狀況和所處條件，宜采用收益還原法、市場比較法進行評估。評估注意事a)采用市場比較法時，應注意比較案例與評估對象的構(gòu)成是否一致，即案例對象是否包括地上種植物、設施等，如果不一致則要進行一致性調(diào)整。比較案例的種植物類別及利用方式應與b)采用收益還原法時，應盡量消除大小年對純收益的影響，其收益及費用數(shù)據(jù)應采用近期連續(xù)3年～5年的客觀平均值。在收益剝離時，特殊自然條件對地價的影響。對于茶園類應考慮對人工經(jīng)營和名牌效應產(chǎn)生的收益附加值的剝離。在評估時，應注意估計對象是否包括有關(guān)設施及其a)評估對象應是農(nóng)用地和為其服務的水、電、路等基礎設施用地，而非地上的建設設施，但應b)在采用收益還原法時，應注意剝離資本收益（貸款利息）、活勞動收益（技術(shù)收益）、無形），c)采用市場比較法時，市場案例的選擇應注意土地基礎條件相近，區(qū)位條件相似，種養(yǎng)類型一a)采用市場比較法時，注意比較案例與評估對象的使用用途是否一致，須充分考慮區(qū)位、周邊b)采用收益還原法評估時，總收益和總費用的測算要考慮全面，宜采用近3年的平均收益和平均費用進行測算，降低前期投資高、收益低或者受特殊因素影響收益成本突變等情況對價格宜用均值-方差法，以距離平均值的二倍標準差為控制精度，分別對各用地類型的價格異常樣點進應按耕地、園地、設施農(nóng)用地與養(yǎng)殖坑塘分別計算。步驟a)整理數(shù)據(jù)。將經(jīng)過修正及數(shù)據(jù)處理后的樣b)計算縣級均質(zhì)區(qū)域價格水平。采用算術(shù)平均法，計算各均質(zhì)區(qū)域農(nóng)用地二級地類的平均地價；c)確定縣級均質(zhì)區(qū)域平均價格。對計算得到的均質(zhì)區(qū)域價格水平，經(jīng)平衡論證，確定各均質(zhì)區(qū)地地b)若特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地、其他土地無一級用途基準地價時，按照說明本次核算工作的任務來源、目的、依據(jù)及總體要求等；說明核算工作的工作組織和工作程序、對核算地區(qū)的行政區(qū)劃概況、土地資源整體狀況、社會經(jīng)濟發(fā)展水平、人口狀況等內(nèi)容進行簡要至少應對以下各類基礎數(shù)據(jù)及基礎收集處理情況a)土地資源數(shù)量調(diào)查數(shù)據(jù)：應對國土變更調(diào)查數(shù)據(jù)、土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)數(shù)據(jù)及不動b)土地資源質(zhì)量評價數(shù)據(jù)：對參照的城鎮(zhèn)土地定級和農(nóng)用地質(zhì)量分等及其他相關(guān)土地資源質(zhì)量c)地價體系建設數(shù)據(jù)：對公示地價、交易地價等地價體系成果的完備性、現(xiàn)勢性及其對核算工作的可支撐程度進行說明。對地價調(diào)查樣點資料的審核、篩選和確定等情況進行d)基礎資料的處理：說明采用哪些相關(guān)數(shù)據(jù)、數(shù)據(jù)來源、數(shù)據(jù)處理，以及工作底圖制作等情況。對實物量統(tǒng)計、清查價格體系構(gòu)建以及經(jīng)濟價值核算的方法進行說明，包括但不限于詳細說明所采用的具體核算方法類型、公式及其理由、參照地價指標的確定、無價格信號覆蓋區(qū)域（或地類）的清查價格體系構(gòu)建過程：說明均質(zhì)區(qū)域劃定過程、清查價格估算過核算結(jié)果驗證分析：對核算結(jié)果進行自檢及完善等相關(guān)情況；對土地資源資產(chǎn)經(jīng)濟價值量核算結(jié)對核算過程中出現(xiàn)的問題及采取的技術(shù)處理方法進行總結(jié)，并提出改進建a)本表適用于土地資源資產(chǎn)經(jīng)濟價值核算成果的分類匯總統(tǒng)計，具體地類劃分應依據(jù)國土變更調(diào)查數(shù)據(jù)庫中“一級地類名稱”、“二級地類名稱”進行填寫，可根據(jù)實際工作進行調(diào)整或b)耕地（水田、水澆地、旱地）、園地（果園、茶園、其他園地）、設施農(nóng)用地、坑塘水面（養(yǎng)殖坑塘）的經(jīng)濟價值需通過建立價格體系進行核算；田坎、溝渠、農(nóng)村道路等農(nóng)用地附屬設施，其經(jīng)濟價值已經(jīng)體現(xiàn)在周邊的農(nóng)用地經(jīng)濟價值中，不b)“地類名稱”、“地類代碼”欄，根據(jù)均質(zhì)區(qū)域劃定情況，按照國土變更調(diào)查數(shù)據(jù)庫中“二d)“平均地價”欄，填寫在設定地價內(nèi)涵下，對應均質(zhì)區(qū)域平均地價。計量單位為元每平方米，F(xiàn).5縣級全民所有建設用地類型清查價格a)本表數(shù)據(jù)估算的是建設用地均質(zhì)區(qū)域平均價格；b)“一級地類名稱”、“一級地類編碼”、“二級地類名稱”、“二級地類編碼”欄，根據(jù)國d)“平均地價”欄，填寫在設定地價內(nèi)涵下，對應均質(zhì)區(qū)域平均地價。計量