2024年中國租賃住房市場(chǎng)投資潛力與價(jià)值洞察報(bào)告-戴德梁行

住房市場(chǎng)投資潛力與價(jià)值洞察CUSHMAN&WAKEFIELDiCCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院作為房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要組成部分，中國租賃住房市場(chǎng)從最初計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的單一福利分配到如今社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系下多元化、市場(chǎng)化運(yùn)作的轉(zhuǎn)變，深刻自2015年政府倡導(dǎo)“建立多種渠道、發(fā)展租賃市場(chǎng)”以來，至2021年，一系列促進(jìn)行業(yè)發(fā)展、推進(jìn)資產(chǎn)證券化以及實(shí)時(shí)減稅降負(fù)等利好政策密集出臺(tái)，形成了保障性租賃住房與市場(chǎng)化租賃住房雙軌并行的政策框架。伴隨著各類專業(yè)化機(jī)構(gòu)及租賃住房運(yùn)營商的踴躍參與，市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)一步細(xì)分，形成了包投資市場(chǎng)對(duì)于租賃住房的關(guān)注度持續(xù)上升。自2020年至2023年期間，中國租賃住房市場(chǎng)的大宗交易活動(dòng)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)，交易量與交易額均實(shí)現(xiàn)了快速增長。據(jù)統(tǒng)計(jì)，租賃住房投資額占總大宗交易額的比例，在這四年間實(shí)現(xiàn)了跨越式的提升，由2020年的2%迅速攀升至2023年的9%，彰顯了市場(chǎng)對(duì)租賃住房投資價(jià)值的高度認(rèn)可與信心。根據(jù)戴德梁行2024年最新的調(diào)研展望未來，租賃住房有望吸引更多投資市場(chǎng)的目光與資本注入，成為投資領(lǐng)域的熱點(diǎn)。2024年7月，國家發(fā)展改革委發(fā)布了《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》，將底層資產(chǎn)由保障性租賃住房擴(kuò)容至租賃住房。預(yù)計(jì)隨著市場(chǎng)化租賃住房常態(tài)化發(fā)行的推進(jìn)、城鎮(zhèn)化水平的提升、流動(dòng)人口的增長以及結(jié)合租賃住房所擁有的穩(wěn)定、穿越周期及產(chǎn)品端情況，深入剖析這些城市的市場(chǎng)存量規(guī)模、供需動(dòng)態(tài)等關(guān)鍵指標(biāo)，旨在全面展示當(dāng)前租賃住房市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀。同時(shí)，租賃住房作為當(dāng)前最受關(guān)注的2戴德梁行目錄CONTENTS05專業(yè)化運(yùn)營租賃住房分類08整體市場(chǎng)政策綜述09重點(diǎn)16城市的保租房政策細(xì)則―納保政策10有關(guān)租賃住房資產(chǎn)的整體情況及差異的Q&A23未來市場(chǎng)趨勢(shì)及展望25租賃住房三大商業(yè)運(yùn)營模式29資產(chǎn)證券化/公募REITs市場(chǎng)情況35收入分析40折現(xiàn)率分析與資本化率（CapRate）差異中國租賃住房市場(chǎng)投資潛力與價(jià)值洞察3中國租賃住房市場(chǎng)住房市場(chǎng)的分類4戴德梁行在全球，住房租賃行業(yè)發(fā)展已久。由于國情不同，各國發(fā)展租賃住房的歷程和重點(diǎn)也不盡相同，由此各國的租賃住房形成了適應(yīng)各自國情的、系統(tǒng)性的產(chǎn)品分類標(biāo)準(zhǔn)。下圖展現(xiàn)了美國、德國、日本等國家的租賃住房分類標(biāo)準(zhǔn)，這些國家租賃住國家分類方法國家分類方法檔次/級(jí)別豪華型（A+/A)中高端型(A-/B+)中低端型(B/B-)低端型(C+/C/C-/D)高于9歐元/平米/月德國保障功能導(dǎo)向檔次/7-9歐元/平米/月5-7歐元/平米/月低于5歐元/平米/月戶型面積中國租賃住房市場(chǎng)投資潛力與價(jià)值洞察56戴德梁行在國家相關(guān)政策的支持下，我國的住房租賃市場(chǎng)經(jīng)過多年發(fā)展，已正式邁入機(jī)構(gòu)化運(yùn)營的新階段。2021院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國發(fā)辦障性”和“市場(chǎng)化”之分，即保障性租賃住房和市場(chǎng)化租賃住房。二者均面向市場(chǎng)運(yùn)營，區(qū)別在于政策對(duì)保障性租賃住房的租金水平和租金漲幅有明確要求，相應(yīng)的也給予產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》（發(fā)改投資[2024]1014號(hào)）中，將可用于發(fā)行公募REITs的租賃住房項(xiàng)目類型擴(kuò)大為四類：保障性租賃住房項(xiàng)目、公共租賃住房項(xiàng)目、市場(chǎng)化租賃住房項(xiàng)目，以及專門為園區(qū)入駐企業(yè)提供配套服務(wù)的租賃住房項(xiàng)目。這四類租賃住房項(xiàng)目中，公共租賃住房保障屬性更強(qiáng)，對(duì)承租人的收入水平等有明確的要求。其他三類項(xiàng)目均為市場(chǎng)化運(yùn)營，對(duì)承我國機(jī)構(gòu)化管理的租賃住房項(xiàng)目出現(xiàn)至今也機(jī)構(gòu)化管理租賃住房產(chǎn)品逐漸形成清晰的產(chǎn)品線分類，并形成了相對(duì)統(tǒng)一的行業(yè)共識(shí)。租金水平、產(chǎn)品裝修配置、具象體驗(yàn)五個(gè)維度對(duì)產(chǎn)品的影響，形成“租賃住房產(chǎn)品分類5P模型”（圖3）。該模型對(duì)產(chǎn)品線進(jìn)行明確的分類，定義了我國租賃住房產(chǎn)品的四條產(chǎn)品線?青年公寓、租賃式社區(qū)、高端PeoplePeoplePlaceProductPriceEvidence具象體驗(yàn)資料來源：ICCRA青年公寓和租賃式社區(qū)兩條產(chǎn)品線是面向新市民、青年人的主力供給產(chǎn)品，在主力客群上有一定重合度。但兩條產(chǎn)品線所服務(wù)的客群，在年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)等方面的比重不同，且建筑規(guī)模、建筑形式、公建配套、商業(yè)配套等方面也具有較明圖4：專業(yè)化運(yùn)營租賃住房產(chǎn)品線分類單身、情侶單身、情侶/夫妻31.8931.89㎡單身、情侶單身、情侶/夫妻、39.5539.55㎡4-64-6人間23.3223.32㎡65.6365.63㎡資料來源：ICCRA在四條產(chǎn)品線下，根據(jù)運(yùn)營商提供的產(chǎn)品檔次和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等方面的差異，還可以將產(chǎn)品進(jìn)一步細(xì)分，我國住房租賃行業(yè)起步時(shí)間并不長，市場(chǎng)需求還在不斷釋放。需求的多樣性必然會(huì)推動(dòng)供給的多元化，我們相信，租賃住房產(chǎn)品線還會(huì)出現(xiàn)更多細(xì)分類型。5P模型也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的變化，適時(shí)更新產(chǎn)24.0%4.3%4.7%67.0%24.0%4.3%4.7%67.0%96.3%59.9%100.0%69.8%30.2%資料來源：ICCRA中國租賃住房市場(chǎng)投資潛力與價(jià)值洞察78戴德梁行發(fā)展租賃市場(chǎng)”。自此，住房租賃行業(yè)蓬勃發(fā)展的大幕在2015年至2020年，國家從房源籌集、金融支持、市場(chǎng)促進(jìn)行業(yè)發(fā)展、資產(chǎn)證券化、減稅降負(fù)等利好政策集中釋放，特別是將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試圖6：2021年?住房租賃行業(yè)“政策元年”房的意見》（國辦發(fā)[2021]21號(hào)）24號(hào)4%征收房產(chǎn)稅。在此之后，國家層面關(guān)于住房租賃行業(yè)相關(guān)政策側(cè)重金融支持以及市場(chǎng)監(jiān)管。2024年，《國家發(fā)展改革委關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》（發(fā)改投資〔2024〕1014號(hào)）將市場(chǎng)化租賃住房納入公募REITs底層資產(chǎn)，再次加速推動(dòng)住陸續(xù)制定適應(yīng)地方發(fā)展的租賃住房行業(yè)政策，從供需兩端在行業(yè)立法方面，2020年9月7日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》，向社會(huì)公開征求意見。北京率先推動(dòng)住房租賃行業(yè)地方立法，于2022年海市住房租賃條例》于2023年2月1日起實(shí)施；《武漢2021年7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國發(fā)辦[2021]22號(hào)明確了保障性租賃住房基礎(chǔ)制度及相關(guān)支持政策。隨后，各地方圍繞《意見》指導(dǎo)的常規(guī)政策，從房源籌集、產(chǎn)品建設(shè)、?宿舍型租賃住房人均使用面積?公寓型租賃住房原則上適用1-2不高于市場(chǎng)的90%不高于市場(chǎng)的90%不高于市場(chǎng)的90%不高于市場(chǎng)的90%?面向本單位、本系統(tǒng)職工定向?面向本單位、本系統(tǒng)職工定向3.存量盤活：將符合條不高于市場(chǎng)的90%不高于市場(chǎng)的90%?宿舍型保障性租賃住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)為20-45平方米，且該類?宿舍型保障性租賃住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)為20-45平方米，且該類50平方米。不高于市場(chǎng)的90%米以內(nèi)，以30-60平方米為主。?新建的保障性租賃住房套型建筑面積原則上應(yīng)當(dāng)控制在米以內(nèi)，以30-60平方米為主。?新建的保障性租賃住房套型建筑面積原則上應(yīng)當(dāng)控制在70平方不高于市場(chǎng)的90%不高于市場(chǎng)的90%不高于市場(chǎng)的90%建筑面積不超過70平方米的小戶不高于市場(chǎng)的90%不高于市場(chǎng)的90%?新建的保障性租賃住房套型建筑面積原則上應(yīng)當(dāng)控制在70平方米以內(nèi)，以?新建的保障性租賃住房套型建筑面積原則上應(yīng)當(dāng)控制在70平方米以內(nèi)，以30-45平方米為主。?宿舍型人均使用面積不少于5?住宅型以建筑面積不超過70平各城市主要圍繞常規(guī)政策將可納保的新建類和改造類保障性租賃住房項(xiàng)目用地性質(zhì)設(shè)置細(xì)則。其中廣州、深圳、合肥三城在常規(guī)政策外因地制宜設(shè)置了基于常規(guī)的保障性租賃住房分類和主要供給戶型面積限制政策，部分城市進(jìn)一步限制了主要供給戶型面在租金不高于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房評(píng)估租金的常規(guī)條件確了保障性租賃住房各城市均明確規(guī)定租金年度漲幅不得超過5%，且不高于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住中國租賃住房市場(chǎng)投資潛力與價(jià)值洞察910戴德梁行整體情況及差異的Q&A+4（成都、杭州、南京、武漢）+N（西安、合肥、蘇州、寧波、廈門A2:需考慮影響租住需求產(chǎn)生的四個(gè)重要因素：區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、生活配套和交通通達(dá)性，選擇城市當(dāng)中的A2:需考慮影響租住需求產(chǎn)生的四個(gè)重要因素：區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、生活配套和交通通達(dá)性，選擇城市當(dāng)中的Q3各類產(chǎn)品線的投資價(jià)值如何？A3:四條產(chǎn)品線均具有投資價(jià)值，需匹配投資目標(biāo)進(jìn)行選擇。高端公寓屬于投資溢價(jià)型產(chǎn)品，對(duì)區(qū)位要求較高；青年A3:四條產(chǎn)品線均具有投資價(jià)值，需匹配投資目標(biāo)進(jìn)行選擇。高端公寓屬于投資溢價(jià)型產(chǎn)品，對(duì)區(qū)位要求較高；青年公寓、租賃式社區(qū)相對(duì)穩(wěn)定，可重點(diǎn)關(guān)注品質(zhì)型青年公寓、全齡型租賃社區(qū)；宿舍型公寓屬于“立體坪效”的保障性Q4租賃住房的管理模式應(yīng)該如何選擇？A4:管理模式選擇與投資主體、投資目標(biāo)有關(guān)，通?？梢赃x擇的模式包括：全權(quán)委托品牌運(yùn)營商管理、自建品牌且委Q5如何選擇合適的運(yùn)營商？A5:通常要考察運(yùn)營商的產(chǎn)品線、項(xiàng)目布局、經(jīng)營模式，同時(shí)重點(diǎn)關(guān)注委托中國租賃住房市場(chǎng)02市場(chǎng)情況分析中國租賃住房市場(chǎng)投資潛力與價(jià)值洞察11住房租賃行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，吸引了越來越多的機(jī)構(gòu)類投資者涌入。其中，率先進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域的是外資私募股權(quán)基金，緊隨其12戴德梁行也有越來越多的新運(yùn)營商進(jìn)入住房租賃行業(yè)，由此也催生了更多的運(yùn)營商分類角度。對(duì)于市場(chǎng)和投資者而言，租賃也有越來越多的新運(yùn)營商進(jìn)入住房租賃行業(yè)，由此也催生了更多的運(yùn)營商分類角度。對(duì)于市場(chǎng)和投資者而言，租賃住房運(yùn)營商還可以從產(chǎn)品線、項(xiàng)目布局和經(jīng)營模式三個(gè)維已進(jìn)入市場(chǎng)的運(yùn)營商中，超過6成的運(yùn)營商專注于運(yùn)營單一產(chǎn)品線。但隨著存量盤活成為市場(chǎng)主旋律，越來越多的運(yùn)營商開始著手多產(chǎn)品線戰(zhàn)略。通常，我們通過運(yùn)營商主力產(chǎn)品線的針對(duì)高端公寓、青年公寓、租賃式社區(qū)、宿舍型公寓等產(chǎn)品線，均能找到具有相對(duì)應(yīng)能力的從項(xiàng)目布局看，運(yùn)營商主要分為多城布局和深耕一地兩個(gè)類型。多城布局類型的運(yùn)營商通常從項(xiàng)目布局看，運(yùn)營商主要分為多城布局和深耕一地兩個(gè)類型。多城布局類型的運(yùn)營商通常會(huì)在產(chǎn)品和運(yùn)營的標(biāo)準(zhǔn)化方面更具優(yōu)勢(shì)，而深耕一地型的運(yùn)營商在區(qū)域內(nèi)的資源整合能力會(huì)目前住房租賃市場(chǎng)上的運(yùn)營商主要有「重資產(chǎn)模式為主」和「輕資產(chǎn)管理輸出模式為主」的目前住房租賃市場(chǎng)上的運(yùn)營商主要有「重資產(chǎn)模式為主」和「輕資產(chǎn)管理輸出模式為主」的兩種經(jīng)營模式?！钢刭Y產(chǎn)模式為主」的運(yùn)營商通常會(huì)具有資產(chǎn)持有方的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，而「輕資產(chǎn)管理輸出模式為主」的運(yùn)營商通常在管理系資料來源：ICCRA中國租賃住房市場(chǎng)投資潛力與價(jià)值洞察13根據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2024年二季度末，60個(gè)租賃住房運(yùn)營商已開業(yè)門店數(shù)合計(jì)3,577個(gè)，開業(yè)房間規(guī)模合計(jì)1,042,852間（套）。各運(yùn)營商運(yùn)營商規(guī)模化程度有待提高。從各運(yùn)營商的管理規(guī)?？?，60%的運(yùn)營商管理規(guī)模不足萬間，管理規(guī)模在1萬-5萬間的運(yùn)營商占比30%，管理規(guī)模超過5萬間、未達(dá)到10萬間的運(yùn)營商占比僅7%，而管理規(guī)模突破10萬間的運(yùn)營商僅泊寓和多城布局和深耕一地呈兩極分化狀態(tài)。52%的運(yùn)營商采取多城布局發(fā)展模式。其中，雅詩閣在中布局20城以上的運(yùn)營商占比13%；布局范圍在20城以下的運(yùn)營商占比合計(jì)37%。深耕一地的運(yùn)營商占比48%，其中60%的運(yùn)營商為國央企。資料來源：ICCRA1-3萬(不含)3-5萬(不含)60%5-10萬(不含)60%10-20城(不含10-20城(不含)資料來源：ICCRA10城及以內(nèi)(含10城及以內(nèi)(含)20-40城(不含)40城及以上從各產(chǎn)品線的供給規(guī)?？?，我國租賃住房產(chǎn)品類型呈現(xiàn)“金字塔”形態(tài)，滿足年輕人需求的青年公寓產(chǎn)品市場(chǎng)規(guī)模最大，租賃式社區(qū)產(chǎn)品規(guī)模增速快，高端公寓和宿舍型公寓由于客戶群體的特點(diǎn)，規(guī)模占比低。從事各產(chǎn)品線的運(yùn)營商的數(shù)量與高端公寓：高端公寓：4.3%宿舍型公寓：宿舍型公寓：4.7%租賃式社區(qū)：租賃式社區(qū)：24.0%數(shù)據(jù)來源：ICCRA數(shù)據(jù)來源：ICCRA青年公寓：67.0%14戴德梁行中國租賃住房市場(chǎng)中國租賃住房市場(chǎng)投資潛力與價(jià)值洞察15高端公寓高端公寓作為塔尖產(chǎn)品，其整體市場(chǎng)規(guī)模占比相對(duì)更小。截至2024年二季度末，高端公寓開業(yè)門店數(shù)合計(jì)264個(gè)，開業(yè)房高端公寓運(yùn)營商數(shù)量相對(duì)更少，管理規(guī)模也更小。高端公寓的運(yùn)營商中，僅雅詩閣中國管理規(guī)模超過萬間。65%的高端公寓運(yùn)營商或剛開辟這一產(chǎn)品線，或品牌創(chuàng)立時(shí)間不長，因此管理規(guī)模均不足千間。僅有少量具有重資產(chǎn)拓展能力或酒店管理背景的運(yùn)營商管理規(guī)模能突破千間，這一部分運(yùn)營商合計(jì)占比約30%。資料來源：ICCRA1,000-1萬間30%65%宿舍型公寓也處于發(fā)展提速期，已開業(yè)房源規(guī)模超5專業(yè)從事該產(chǎn)品線的運(yùn)營商數(shù)量更少，管理規(guī)模相對(duì)有限，80%的運(yùn)營商管理規(guī)模資料來源：ICCRA1,000-5,000間(不含)30%5,000-1萬間(不含)20%40%中國租賃住房市場(chǎng)投資潛力與價(jià)值洞察1516戴德梁行16戴德梁行租賃式社區(qū)租賃式社區(qū)是近年快速發(fā)展的產(chǎn)品類型，該類產(chǎn)品單項(xiàng)目規(guī)模體量大，因此運(yùn)營商平均管理規(guī)模相對(duì)較大；但項(xiàng)目運(yùn)營復(fù)雜程度高，從事該類產(chǎn)品線運(yùn)營商數(shù)量相對(duì)目前管理規(guī)模超過萬間的運(yùn)營商合計(jì)占比約43%，其中管理規(guī)模超過3萬間的運(yùn)營商占比達(dá)到14%。值得關(guān)注的是，該類產(chǎn)品是已發(fā)行5單租賃住房公募REITs底層資料來源：ICCRA超3萬間29%3,000間以內(nèi)3,000-1萬間43%青年公寓青年公寓作為目前我國機(jī)構(gòu)化集中式租賃住房的“塔底”，運(yùn)營商數(shù)量最多，規(guī)?；髽I(yè)相對(duì)更多。如前所述，泊寓和冠寓可爭議的行業(yè)規(guī)模領(lǐng)先者。而青年公寓運(yùn)營商管理規(guī)模均在3,000間以上，其中管管理規(guī)模3萬間以上的運(yùn)營商合計(jì)占比3-10萬(不含)3,000間以內(nèi)34%1-3萬(不含)3,000-1萬(不含)16戴德梁行機(jī)構(gòu)化租賃住房供給占比，往往反映了一個(gè)城市租賃住房行業(yè)的發(fā)展情況，也從側(cè)面描畫了市場(chǎng)的需求特點(diǎn)。經(jīng)過長期監(jiān)測(cè)，16個(gè)城市進(jìn)入重點(diǎn)關(guān)注視野。在這些城市，租賃住房行業(yè)或發(fā)展速度快，或發(fā)展?jié)摿Υ?，具有更多的投截?024年二季度末，重點(diǎn)16城機(jī)構(gòu)化集中式這80多萬間的總供給在重點(diǎn)16城也不是平均分布，供給主要聚集在一線城市，其房源合計(jì)占比約55%?？梢娡⒆赓U住房市場(chǎng)活躍度與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展有密切關(guān)系。新一線中經(jīng)濟(jì)動(dòng)能強(qiáng)勁的重點(diǎn)城市，如杭州，機(jī)構(gòu)化租賃住房供資料來源：ICCRA26%170,45885,78759,22438,61883,96034,23732,06423,02538,30142,44938,30120,54310,72026,20518,384資料來源：ICCRA中國租賃住房市場(chǎng)投資潛力與價(jià)值洞察1718戴德梁行各產(chǎn)品線呈現(xiàn)出明顯的地域分布特點(diǎn)。高端公寓主要集中在一線城市以及成都、杭州、武漢等新一線重點(diǎn)城市；青年公寓如北京、上海、廣州、深圳、杭州等；宿舍型公寓則主要分布在一線城市和新一線城市，其中超過50%的宿舍型公寓分4%4%0%0%0%35%0%0%28%4%53%57%0%50%62%83%75%80%78%68%76%82%47%52%92%42%82%4%0%0%39%56%資料來源：ICCRA2024年上半年，全國16個(gè)重點(diǎn)城市出租率呈現(xiàn)出“穩(wěn)定”的特點(diǎn)。除寧波的出租率水平下降較為明顯之外，其余15城圖20：2024上半年重點(diǎn)16城機(jī)構(gòu)化集中式租賃住房出租率表現(xiàn)100%80%60%40%20%0%89%92%89%92%94%94%94%93%92%92%91%95%91%91%94%90%92%一線城市新一線重點(diǎn)城市二線重點(diǎn)城市資料來源：ICCRA在全球經(jīng)濟(jì)下行的大背景下，機(jī)構(gòu)化集中式租賃趨勢(shì)來看，2024年3月平均租金出現(xiàn)了較為明顯的下降趨勢(shì)，主要是春節(jié)過后產(chǎn)品去化情況未達(dá)到預(yù)期水平，各運(yùn)營商采取“以價(jià)換量”策略的結(jié)果。相較之下，一線城市的平均租金水平則表現(xiàn)較為穩(wěn)定，進(jìn)一步說明城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)租賃住圖21：重點(diǎn)16城機(jī)構(gòu)化集中式租賃住房租金表現(xiàn)（2023年7月-2024年6月）按城市等級(jí)分類4.003.503.002.502.001.501.000.500.003.693.673.673.653.703.643.633.633.643.693.673.673.653.703.643.633.632.262.252.252.272.432.432.412.412.412.262.252.252.272.252.242.242.212.182.252.252.24。。。。2.022.012.012.02資料來源：ICCRA 從各城市機(jī)構(gòu)化集中式租賃住房的租金水平看出，城市地價(jià)和市場(chǎng)供需關(guān)系對(duì)城市平均租金水平影響作用明顯。不同能級(jí)的城市在租金水平方面表現(xiàn)大相徑庭，一線城市租金水平高于其他城市，特別是北京、上海兩城，2024年上半年平均租金水平遙遙領(lǐng)先于其他城市。這一方面是由于供給端高端公寓產(chǎn)品線布局多，拉高了租金水平；另一方面則是需求端規(guī)模圖22：2024上半年重點(diǎn)16城機(jī)構(gòu)化集中式租賃住房租金表現(xiàn)6.005.004.003.002.001.00-5.363.672.742.902.742.302.082.002.08資料來源：ICCRA中國租賃住房市場(chǎng)投資潛力與價(jià)值洞察19據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，截至2024年第二季度末，已籌集但未開業(yè)的保障性租賃住房以及頭部60余個(gè)品牌運(yùn)營商新增100,00090,00080,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,000-88,79048,7437,9929,3519,8927,5592802,3034,9071,5694,5952796407477,9929,3519,8927,559280資料來源：ICCRA20戴德梁行城市的租住需求驅(qū)動(dòng)力主要受經(jīng)濟(jì)規(guī)模、人口厚度、市場(chǎng)規(guī)模、競(jìng)爭格局四個(gè)維度的影響。通過對(duì)上述四個(gè)維度進(jìn)行加權(quán)評(píng)估、賦值，將城市租賃住房需求驅(qū)動(dòng)力進(jìn)行具象據(jù)研究結(jié)果顯示，上海和北京作為國家級(jí)中心型城市，租住需求驅(qū)動(dòng)力指數(shù)超過90，深圳和廣州也表現(xiàn)了極強(qiáng)的需求驅(qū)動(dòng)力，需求驅(qū)動(dòng)指數(shù)在60-80之間。此外，以杭州為首的四個(gè)新一線城市也展現(xiàn)了較強(qiáng)的租賃需求潛力，需求驅(qū)動(dòng)指數(shù)在35-50之間。25%主要從四大定量指標(biāo)（GDP總量、25%主要從四大定量指標(biāo)（GDP總量、GDP25%25%），25%25%25%25%90.6573.2462.9946.6044.5636.8720.4918.4413.8312.0812.8012.2910.24資料來源：ICCRA中國租賃住房市場(chǎng)投資潛力與價(jià)值洞察21在需求驅(qū)動(dòng)力研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)單一城市內(nèi)部的行政區(qū)及街道進(jìn)行評(píng)估，細(xì)化至經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、配套、交通四個(gè)維度，創(chuàng)建以衡量指定區(qū)域需求驅(qū)動(dòng)力的EILT租住需EILT租住需求錨定區(qū)域模型依據(jù)需求驅(qū)動(dòng)力指數(shù)將城市內(nèi)在穩(wěn)定且可觀的市場(chǎng)需求；4級(jí)、5級(jí)區(qū)域代表租住市場(chǎng)140100806040200692876225020588253420363833202825222569287622502058825342036383320282522255337643777776643666433782378資料來源：ICCRA22戴德梁行配合存量房收儲(chǔ)，配售型保障房對(duì)租賃市場(chǎng)的影響將通過深挖租住需求，非租金收入將撬動(dòng)NOI率的增長。在基礎(chǔ)租住需求之外，提供更圖運(yùn)營商賦“標(biāo)簽”?挖掘核心比較優(yōu)勢(shì)“生活需求-居住需求=溢價(jià)”中國租賃住房市場(chǎng)投資潛力與價(jià)值洞察23中國租賃住房市場(chǎng)03投資及退出24戴德梁行租賃住房項(xiàng)目根據(jù)資產(chǎn)持有和運(yùn)營模式的不同，主要可以不可忽視的是，在涉及改造的項(xiàng)目中，原有建筑物的用途與結(jié)構(gòu)特性對(duì)改造工作的難度與復(fù)雜度有著直接影響。例如，將一座廢棄的工業(yè)廠房改造為現(xiàn)代化租賃住房，與將一座已具備居住功能的舊公寓進(jìn)行翻新升級(jí)，兩者在改造建安成本，即建筑安裝工程成本，主要包括前期費(fèi)用、土建工程、設(shè)備設(shè)施安裝、裝修費(fèi)用、措施費(fèi)用、利潤等部分。以?改造項(xiàng)目：除了基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)的施工外，還可改造項(xiàng)目較少涉及土建工程，主要因其改造目的通常是為了提升現(xiàn)有建筑的使用功能、延長使用壽命，而不是進(jìn)行大規(guī)模的結(jié)構(gòu)變更或者擴(kuò)建，客觀上既有的建筑結(jié)構(gòu)和地基也可能無法承受大規(guī)模的土建工程。因此改造裝修成本在租賃住房項(xiàng)目中具有高度的靈活性和可變性。根據(jù)裝修標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目定位的不同，裝修成本可以出較大的差異。因此，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，需要充分考慮市場(chǎng)需中國租賃住房市場(chǎng)投資潛力與價(jià)值洞察252626戴德梁行自建項(xiàng)目自建項(xiàng)目嘉興平湖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人才公“工改租”租賃住房項(xiàng)目，改造后的總建筑面積4,788平方米，房屋數(shù)量嘉興平湖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人才公“工改租”租賃住房項(xiàng)目，改造后的總建筑面積4,788平方米，房屋數(shù)量2024年3月正式投入運(yùn)營。項(xiàng)目從青年社區(qū)-繼園東項(xiàng)目預(yù)計(jì)建成后總建筑面積約為62,578平方米。項(xiàng)目于2023年6月開工建設(shè)，計(jì)劃2026年10月投入使用，開工至投入閑置安置房改造項(xiàng)目，建筑面積44,640平方米，房屋數(shù)量657套。建筑面積約84,000平方米，提供超過830套租賃住宅。預(yù)計(jì)于2026年投放市場(chǎng)。項(xiàng)目從規(guī)辦公樓改造為租賃住房項(xiàng)目，房屋數(shù)北京龍湖冠寓郭公嘉興南江公寓保障近年一線城市對(duì)于住宅用地的供應(yīng)逐漸外溢，核心區(qū)幾乎沒有新增供地。未來重資產(chǎn)運(yùn)營模式下的拿地自建會(huì)慢慢減少，2019年至2023年，中國內(nèi)地市場(chǎng)經(jīng)歷疫情修復(fù)，在2023年大宗交易市場(chǎng)活躍度明顯提升，并呈現(xiàn)出小體量、小總價(jià)的受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、商辦租賃市場(chǎng)承壓、資產(chǎn)價(jià)值走圖27：2019-2023年中國內(nèi)地大宗交易額及交易宗數(shù)情況3,5003503,5003503,0003002,5002502,0002001,5001501,000100500500020192020202120222023數(shù)據(jù)來源：RCA,戴德梁行整理租賃住房項(xiàng)目因其市場(chǎng)需求穩(wěn)定，運(yùn)營管理相對(duì)靈活，可以根據(jù)市場(chǎng)快速調(diào)整租金策略和運(yùn)營模式，具有較強(qiáng)的抗周期性，加之近期政策利好，增加了退出途徑，為一級(jí)市場(chǎng)收購項(xiàng)目時(shí)提供了更為清晰的價(jià)值錨點(diǎn)，逐漸成為大宗交易市場(chǎng)新受關(guān)注的業(yè)態(tài)之一，無論是交易宗數(shù)還是宗數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),截至2024年上半年,中國租賃住房項(xiàng)目大宗交易共計(jì)69宗,大宗交易建筑面積超160萬平方米,整體交易額超過212億元，共涉及超3.5萬套租賃住房。租賃住房交易宗數(shù)從2021年及以前的不足5宗快速漲至2023年的28宗，2023年交易宗數(shù)同比增長55.6%，圖28：近年來租賃住房大宗交易宗數(shù)及宗數(shù)占比302520509.5%9.3%2019年及以前2020年2021年2022年2023年8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%mm租賃住房大宗交易宗數(shù)租賃住房交易宗數(shù)占比數(shù)據(jù)來源：RCA,戴德梁行整理中國租賃住房市場(chǎng)投資潛力與價(jià)值洞察2728戴德梁行重慶武漢成都杭州圖29：RCA,根據(jù)戴德梁行整理數(shù)據(jù)，租賃住房大宗交易主要集中在一線城市和新一線重點(diǎn)城市，分別成交52和8宗，其他城市共計(jì)9宗。其中，一線城市以上海地區(qū)市場(chǎng)最為活躍，共觀測(cè)到38宗交易，交易面積超90重慶武漢成都杭州圖29：RCA,基于目標(biāo)市場(chǎng)、建筑特點(diǎn)、管理方式等因素，租賃住宿舍型公寓。交易市場(chǎng)最受歡迎的為社區(qū)型公寓，共45宗，占比65%；其次為高端公寓，共17宗；主要用于滿足科教片區(qū)人才或企業(yè)自有員工居住需求的一線城市新一線重點(diǎn)城市二線城市圖30：租賃住房大宗交易按資產(chǎn)類別劃分情況圖31：租賃住房26%65%9%37%24%14%8%數(shù)據(jù)來源：RCA,戴德梁行整理數(shù)據(jù)來源：RCA,戴德梁行整理大宗交易市場(chǎng)主力投資機(jī)構(gòu)為國資私募股權(quán)基金和外資機(jī)構(gòu)，合計(jì)占據(jù)了市場(chǎng)上超過50%的交易宗數(shù)。內(nèi)外資私募股權(quán)基金以建信住房租賃基金為代表，以一線城市上海和北京為重點(diǎn)城市，布局包括成都、佛山、長沙、廣州、杭州、項(xiàng)目。外資機(jī)構(gòu)以領(lǐng)盛、鐵獅門、博楓為代表，投資標(biāo)的涵蓋上海、北京和深圳三個(gè)城市共計(jì)15個(gè)項(xiàng)目。無論是內(nèi)外資私募股權(quán)基金還是外資機(jī)構(gòu)，上海均是首要關(guān)注城市，其以建信住房租賃基金為代表的內(nèi)外資私募股權(quán)基金，其投資策略顯著傾向于機(jī)會(huì)型，專注于社區(qū)型公寓作為核心資產(chǎn)類別，尤其偏好于收購那些待盤活的低效、閑置資產(chǎn)。在完成收購與必要的改造升級(jí)后，這些基金傾向于采取委托運(yùn)營模式，與諸如微領(lǐng)地、柚米等市場(chǎng)領(lǐng)先的專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)建立合其投資策略同樣偏向于機(jī)會(huì)型與增值型。它們更傾向于在高能級(jí)城市的優(yōu)質(zhì)地段，尋找并收購閑置的酒店、辦公樓或其他具有潛力的租賃住房項(xiàng)目。外資機(jī)構(gòu)通常直接注入資金，通過項(xiàng)目改造、重新定位、精致裝修等手段，為資產(chǎn)注入新2021年國家發(fā)改委將保障性租賃住房納入公募REITs試點(diǎn)，截至2024年10月，已有6單保障性租賃住房REITs成功發(fā)行，并有1單產(chǎn)品已申報(bào)進(jìn)入審核階段。其中既有市場(chǎng)化運(yùn)營的保障性租賃住房也有政府主導(dǎo)運(yùn)營的公共性租賃住房。底層資產(chǎn)多位于凈人口流入多，住房需根據(jù)滬深交易所信息披露顯示，2023年已發(fā)行產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目資產(chǎn)估值較2022年整體下降2.6%，這一變化背后，反映了宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)政策及市場(chǎng)需求等多方面因素的綜合影響。作為最早發(fā)行的資產(chǎn)類別，倉儲(chǔ)物流及產(chǎn)業(yè)園板塊受到上下游產(chǎn)業(yè)變動(dòng)、區(qū)域市場(chǎng)供需關(guān)系變化、現(xiàn)金流主要提供方退換租等多重因素影響整體資產(chǎn)估值下降約3.4%。相比之下，保障性租賃住房板塊則展現(xiàn)出了較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。得益于其作為民生保障工程的重要屬性，以及政策層面的持續(xù)支持與引導(dǎo)，保租房板塊整體運(yùn)營狀況保持穩(wěn)中有進(jìn)的良好態(tài)勢(shì)，整體資產(chǎn)估值上漲約0.5%。產(chǎn)品名稱產(chǎn)品名稱2023年資產(chǎn)估值（億元）2022年資產(chǎn)估值（億元）估值變動(dòng)0.6%0.3%0.3%46.7146.470.5%0.3%13.900.2%紅土創(chuàng)新鹽田港REIT*52.9854.42-2.6%14.4484.7187.68-3.4%14.003.6%0.0%36.83-2.0%14.9415.40-3.0%32.5733.6028.0729.48-4.8%28.0130.76-8.9%-3.4%320.67329.24-2.6%中國租賃住房市場(chǎng)投資潛力與價(jià)值洞察29根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，至2024年9月12日，保障性租賃住房REITs二級(jí)市場(chǎng)股價(jià)相對(duì)發(fā)行價(jià)漲幅在14%-36%，顯著優(yōu)于其他板塊。二級(jí)市場(chǎng)的良好表現(xiàn)主要得益于其穩(wěn)定的運(yùn)營及收益的穩(wěn)固增長。保障性租賃住房REITs相較于已發(fā)行公募REITs的其他業(yè)態(tài)，現(xiàn)金流來源更加分散，躉租租戶也多為國央企等信用高、穩(wěn)定性強(qiáng)的企業(yè)。特別是其租金定價(jià)需受到36%34%27%0%0%-2%-2%-2%-4%-5%-6%-6%-7%-26%數(shù)據(jù)來源：Wind數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)日期：2024年9月12日30戴德梁行資產(chǎn)資本化率CapRate情況2024年8月戴德梁行主辦了“2024年中國REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)查研究座談會(huì)”，也以問卷的形式邀請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的專業(yè)機(jī)構(gòu)與行業(yè)專家參與調(diào)研。根據(jù)戴德梁行整理的調(diào)研結(jié)果顯示，長租公寓/服務(wù)式公寓因其穩(wěn)定的市場(chǎng)需求和政策支持，成為不動(dòng)產(chǎn)投資的熱點(diǎn)。特別是2024年國家發(fā)改委發(fā)布了1014號(hào)文，該文件將公募REITs常態(tài)化發(fā)行范圍拓寬至市場(chǎng)化租賃住房領(lǐng)域，專業(yè)機(jī)構(gòu)自持、不分拆單獨(dú)出售且長期用于出租的市場(chǎng)化租賃住房項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套的租賃住房項(xiàng)目均被納入。根據(jù)調(diào)研結(jié)果我們也能明顯的觀測(cè)到受訪者對(duì)于長租公寓/服務(wù)式公寓投資機(jī)會(huì)呈現(xiàn)了明顯的城市偏好上海位于第一梯隊(duì)?？紤]投資北京和上海長租公寓/服務(wù)式公寓的投資人超過六成，此業(yè)態(tài)也為北京、上海商辦住70%60%50%40%30%20%0%中國租賃住房市場(chǎng)投資潛力與價(jià)值洞察313232戴德梁行對(duì)于一線城市的長租公寓對(duì)于一線城市的長租公寓/服務(wù)式公寓資本化率，北京、上海處于同一梯隊(duì)，為4.6%-5.5%區(qū)間，深圳和廣州則在4.9%-5.8%區(qū)間范圍內(nèi)，投資人普遍認(rèn)為深圳及廣州長租公寓/服務(wù)式公寓的資本部分私募基金也下沉到主要二線城市進(jìn)行投資，調(diào)研結(jié)果顯示，受訪者給出主要二線城市相對(duì)一線城市80-110bps的資本化率價(jià)差。圖33：長租公寓/服務(wù)式公寓6.80%5.50%5.50%5.80%5.80%5.60%4.70%4.60%4.90%3.00%2.00%5.00%4.00%6.00%5.00%7.00%32戴德梁行中國租賃住房市場(chǎng)04租賃住房收益法評(píng)估核心參數(shù)中國租賃住房市場(chǎng)投資潛力與價(jià)值洞察33根據(jù)上交所及深交所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引要求，評(píng)估機(jī)構(gòu)原則上應(yīng)當(dāng)以收益法作為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目評(píng)估的主要估價(jià)方法且目前國內(nèi)已發(fā)行的公募REITs底層資產(chǎn)的評(píng)估實(shí)操均100%采法中的DCF現(xiàn)金流折現(xiàn)法。不僅限于公募REITs領(lǐng)域的應(yīng)用，在不同的評(píng)估目的下收益法亦是對(duì)租賃住房資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定主要采用的評(píng)估方法，具備較為廣泛的適用性。因此本文主要對(duì)收益法的核心邏輯及其在租賃住房DCF現(xiàn)金流折現(xiàn)法本質(zhì)是未來一定期限內(nèi)資產(chǎn)凈收益的現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的經(jīng)營收入；然后扣除運(yùn)營成本、稅費(fèi)及資本性支出，得到未來各期的凈運(yùn)營收益；接著通過一定的折現(xiàn)率將未來各期凈收益折算為現(xiàn)值；最后將各期現(xiàn)值加總后得到基于特定價(jià)值時(shí)點(diǎn)的估值結(jié)論。因此對(duì)于未來收入、成本、折現(xiàn)率及收益期限的選取是此方法下的核心關(guān)營銷推廣費(fèi)用/營銷推廣費(fèi)用/招商傭金34戴德梁行市場(chǎng)化租賃住房的租金定價(jià)水平，充分融入了市場(chǎng)機(jī)制的靈活性與動(dòng)態(tài)性。其租金定價(jià)通常與周邊同類項(xiàng)目的租金相比之下，保障性租賃住房和公共租賃住房則因其獨(dú)特的保障屬性，在租金定價(jià)上受到了更為嚴(yán)格的政府監(jiān)管與指不論是市場(chǎng)化租賃住房還是政府限價(jià)監(jiān)管的保障性租賃住房，未來租金增長均要參考區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的供需關(guān)系及未來潛在的競(jìng)爭影響。此外，房屋租金增長的潛力還需考慮當(dāng)前租金基數(shù)與其潛在上限之間的差異。以北京、上海等一線城市為例，房屋租金定價(jià)已經(jīng)處于較高水平。對(duì)于部分租戶而言，房租支出已經(jīng)占對(duì)于保障性租賃住房，其租金調(diào)價(jià)及增幅均會(huì)受到一系列政策性的限制與管理。根據(jù)對(duì)各地政策的綜合梳理，我們發(fā)現(xiàn)多數(shù)城市對(duì)于每年租金調(diào)價(jià)的漲幅設(shè)定了上線，通常為不超過5%/年。此外，通過觀察已發(fā)行的保障性住房應(yīng)低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金的90%品質(zhì)租賃住房市場(chǎng)參考租金的60%確定；社會(huì)主體出租住房市場(chǎng)參考租金的90%中國租賃住房市場(chǎng)投資潛力與價(jià)值洞察35對(duì)于出租率假設(shè)來說，去化周期和穩(wěn)定期出租率的選取尤為重要。租賃住房項(xiàng)目的去化周期相較于其他類型不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，呈現(xiàn)出相對(duì)較短的特點(diǎn)。對(duì)于專業(yè)化運(yùn)營的項(xiàng)目在開始運(yùn)營后一年左右會(huì)達(dá)到穩(wěn)定運(yùn)營期，出租率達(dá)到90%以上。此外，租賃住房項(xiàng)目的租戶結(jié)構(gòu)較為分散，通常會(huì)受到重大節(jié)假日等周期影響，呈現(xiàn)出一定的周期性波動(dòng)，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目全年平均出租率可達(dá)90%-95%。但對(duì)于部分定位為產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)部配套公寓或面向企業(yè)定向配租的人才公2.配套租金收入租賃住房配套租金收入主要包括配套商業(yè)及車位對(duì)外出租的相關(guān)收入。配套租金收入的關(guān)注要點(diǎn)主要為其收入占比和建筑服務(wù)費(fèi)收入主要分為兩類，一是針對(duì)公區(qū)維護(hù)、保安保潔等物業(yè)管理類服務(wù)部分城市出臺(tái)的保障性租賃住房有關(guān)政策中會(huì)明確服務(wù)費(fèi)收費(fèi)規(guī)定。如上海（滬住建規(guī)范聯(lián)[2022]3號(hào)）文中明確指出，出租單位不得在保障性租賃住房租金以外向承租人強(qiáng)制收取其他任何費(fèi)用，承租人不另支付保障性租賃住增值服務(wù)收入作為一項(xiàng)新興且逐漸成為運(yùn)營方拓寬收入上限的方式，其收入預(yù)測(cè)不僅要關(guān)注當(dāng)前的收入占比，更要深入考量“可持續(xù)性”與“穩(wěn)定性”36戴德梁行人工成本及行政管理費(fèi)主要包括租賃住房社區(qū)內(nèi)運(yùn)營及管理人員的相關(guān)成本及辦公開支。一般來說，管理人員主要為項(xiàng)目店長及管家，職責(zé)主要是維護(hù)人工成本及行政管理費(fèi)主要包括租賃住房社區(qū)內(nèi)運(yùn)營及管理人員的相關(guān)成本及辦公開支。一般來說，管理人員主要為項(xiàng)目店長及管家，職責(zé)主要是維護(hù)項(xiàng)目所配備的人員數(shù)量與其規(guī)模和定位具有一定關(guān)2.營銷推廣費(fèi)用/招商傭金在市場(chǎng)化租賃住房及保障性租賃住房項(xiàng)目中，特別是主要面向個(gè)人租戶的項(xiàng)目，營銷推廣費(fèi)用及招商傭金往往占據(jù)較大比重。這類項(xiàng)目依賴于廣泛的營銷與招商策略，以有效吸引并鎖定租戶群體。反之，在定向配租項(xiàng)目中，鑒于此外，運(yùn)營方對(duì)于營銷推廣費(fèi)的成本投入亦會(huì)根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)前所處的狀態(tài)而定。對(duì)于處于去化期的項(xiàng)目，即運(yùn)營初期或空置房屋較多的階段，為了快速吸引租戶，提高出租率，運(yùn)營方通常會(huì)加大營銷推廣的力度，因此營銷推廣費(fèi)成本相對(duì)較高。而對(duì)于已經(jīng)步入穩(wěn)定期的項(xiàng)目，即房屋出租率穩(wěn)定、租戶流動(dòng)性較低的階段，運(yùn)營方會(huì)適當(dāng)縮減營銷3.物業(yè)管理費(fèi)用物業(yè)管理費(fèi)用金額與項(xiàng)目規(guī)模有強(qiáng)關(guān)聯(lián)性，一般由租賃住房運(yùn)營方與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同，可采用包干制或酬金制，其主要職責(zé)包括公共區(qū)域的維護(hù)、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保安保潔、聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)等級(jí)與其對(duì)應(yīng)的單價(jià)也會(huì)根據(jù)項(xiàng)目定位的不同而有所差異。如高端公寓項(xiàng)目需要為租戶提供更為細(xì)致的服務(wù)，對(duì)應(yīng)的物業(yè)管理等級(jí)更高、配備的物業(yè)相關(guān)人員也會(huì)更多。因此，在確定物業(yè)管理費(fèi)用時(shí)，需要綜合考4.公區(qū)及空置能源費(fèi)公區(qū)及空置房屋能源費(fèi)不僅與項(xiàng)目規(guī)模及出租率緊密相連，還與項(xiàng)目產(chǎn)品定位存在一定相關(guān)性。當(dāng)前青主流租賃產(chǎn)品，其房屋內(nèi)部空間往往較為緊湊，難以滿足租戶多樣化的生活需求。為此，這類項(xiàng)目普遍設(shè)置了豐富的公共區(qū)域，如自習(xí)室、公共廚房、洗衣房等，以彌補(bǔ)室內(nèi)空間的不足，而這無疑增加了公區(qū)能源費(fèi)用的開支。此中國租賃住房市場(chǎng)投資潛力與價(jià)值洞察375.維修維保費(fèi)用及資本性支出維修維保費(fèi)用與資本性支出均為資產(chǎn)運(yùn)營中會(huì)涉及的更換、維修等金額。不同的運(yùn)營方對(duì)于兩項(xiàng)成本的界定也會(huì)有），），值得注意的是，資本性支出內(nèi)涵或與政府預(yù)收的“住宅專項(xiàng)維修資金”存在一定程度的重合，以北京市為例，根據(jù)《北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（京建物〔2009〕836號(hào)住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。住宅共用部位、共用設(shè)施一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈等。因此在預(yù)測(cè)未來涉及資本性支出時(shí)，也需考慮項(xiàng)目過往住宅專項(xiàng)維修資金支付情況。38戴德梁行財(cái)政部&稅務(wù)總局&住房城鄉(xiāng)建設(shè)部2021年7月發(fā)布《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》2021年第24號(hào)?專業(yè)化規(guī)?；瘶?biāo)準(zhǔn)：在備案城市內(nèi)持有或者經(jīng)營租賃住房1,000套（間）及以上或者建筑面積3萬?對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房的，減按4%財(cái)政部&稅務(wù)總局&住房城鄉(xiāng)建設(shè)部2023年9月發(fā)布《關(guān)于保障性住房有關(guān)稅費(fèi)政策的公告》2023年第70號(hào)?對(duì)保障性住房項(xiàng)目建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)保障性住房經(jīng)營管理單位與保障性住?在商品住房等開發(fā)項(xiàng)目中配套建造保障性住房的，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，可?保障性住房項(xiàng)目免收各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，包括防空地下室易地建設(shè)費(fèi)、城市?享受稅費(fèi)優(yōu)惠政策的保障性住房項(xiàng)目，按照城市人民政財(cái)政部&稅務(wù)總局2023年8月發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》2023年第33號(hào)?對(duì)公租房建設(shè)期間用地及公租房建成后占地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項(xiàng)目中配租房，按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公租房涉及的按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公?對(duì)公租房經(jīng)營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅、印花稅；對(duì)公租房租賃雙方免征?對(duì)公租房免征房產(chǎn)稅。對(duì)經(jīng)營公租房所取得的租金收入，免征增值稅。公租房經(jīng)營管理單核算公租房租金收入，未單獨(dú)核算的，不得享受免征增值稅?納入省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公租房發(fā)?！?010〕87號(hào)）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公租房可以看到，政策層面對(duì)市場(chǎng)化租賃住房、保障性租賃住房及公共租賃住房實(shí)行了差異化的稅收優(yōu)惠政策。其中根據(jù)《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》，針對(duì)房產(chǎn)稅及增值稅的綜合減免幅度可達(dá)約11.5%至15.5%,這對(duì)于項(xiàng)目整體的稅務(wù)籌劃產(chǎn)生了非常積極的影響。值得注意的是，該公告所規(guī)定的房產(chǎn)稅及增值稅減免措施僅適用于出租給專業(yè)化規(guī)?；赓U住房企業(yè)或個(gè)人租戶的住房，因此個(gè)人租戶與企業(yè)租戶的比例差異，會(huì)在不同項(xiàng)目間導(dǎo)致顯中國租賃住房市場(chǎng)投資潛力與價(jià)值洞察394040戴德梁行折現(xiàn)率本質(zhì)反映了對(duì)未來收益的時(shí)間價(jià)值要求以及投資特定資產(chǎn)所承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償要求。因此，在選取折現(xiàn)率時(shí)，除了參考無風(fēng)險(xiǎn)收益率外，還需要考慮投資不動(dòng)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)及流動(dòng)性補(bǔ)償、基礎(chǔ)設(shè)施所處區(qū)位、行業(yè)及管理負(fù)擔(dān)、增長風(fēng)險(xiǎn)、合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)以及其他特殊經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)纫蛩氐挠绊憽Ｕ郜F(xiàn)率作為衡量不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)及回報(bào)潛力的重要因素，其取值變動(dòng)對(duì)于估值結(jié)果具有較為顯著影響。因此，在選取折現(xiàn)率時(shí)，需要結(jié)合當(dāng)前宏觀情況、區(qū)域市場(chǎng)供需以及通過觀察已發(fā)行的公募REITs項(xiàng)目，可以發(fā)現(xiàn)，相較其他租賃需求較為剛性、未來增長預(yù)期相對(duì)較低等特征，其折現(xiàn)率普遍低于同城市級(jí)別的其他不動(dòng)產(chǎn)業(yè)態(tài)。具體而言，在已發(fā)行保障性住房公募REITs項(xiàng)目中，一線城市折現(xiàn)率選取通常在6.0%-6.25%之間，核心二線城市折現(xiàn)率選6.75%6.50%6.25%6.00%6.00%6.00%6.00%6.50%6.25%6.00%5.75%5.50%