我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度研究

引言中國法學界對不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的研究始于中國改革開放之后，但和部分市場經(jīng)濟發(fā)展成熟、法治水準較高的西方國家如德國、瑞士、日本等比較，中國學者對這個制度的研究還不夠深入。2007年3月公布的《物權(quán)法》首次確立預(yù)告登記制度，2020年5月通過的《中華人民共和國民法典》保留了預(yù)告登記制度，并進一步作了比較具體的規(guī)定。不可諱言，目前我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度還有所缺陷，筆者參考國外對這一制度應(yīng)用情況并學習有益之處，結(jié)合我國實際情況，對如何完善不動產(chǎn)預(yù)告登記制度敬陳管見，希望對推動我國房地產(chǎn)預(yù)告登記制度的有效運行和健康發(fā)展有所裨益。一、不動產(chǎn)預(yù)告登記制度概述（一）不動產(chǎn)預(yù)告登記的概念及特征1.不動產(chǎn)預(yù)告登記的概念“一房多賣”百度百科.一房多賣[EB/OL]./item/一房多賣/50881720?fr=aladdin，又稱“房屋多重買賣”，是指出賣人以同一房屋為標的物訂立數(shù)個買賣合同，分別出售給數(shù)個買受人的行為。在我國房地產(chǎn)交易市場，“一房多賣”現(xiàn)象屢屢發(fā)生。“一房多賣”使購房者的權(quán)益遭受重大的損失，而且引發(fā)新的社會矛盾和沖突。為保護當事人未來物權(quán)的實現(xiàn)，不動產(chǎn)預(yù)告登記制度應(yīng)運而生。“所謂預(yù)告登記，即為保全一項以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)的不動產(chǎn)登記”梁慧星.《中國物權(quán)法草案建議稿--條文、說明、理由與參考立法例》[M].北京：社會科學文獻出版社,2000.168.百度百科.一房多賣[EB/OL]./item/一房多賣/50881720?fr=aladdin梁慧星.《中國物權(quán)法草案建議稿--條文、說明、理由與參考立法例》[M].北京：社會科學文獻出版社,2000.168.預(yù)告登記與普通的不動產(chǎn)所進行的登記有所區(qū)別，債權(quán)請求權(quán)是該項制度的核心。孫憲忠博士指出，“預(yù)告登記是在當事人所期待的不動產(chǎn)物權(quán)變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，也就是說權(quán)利取得人只對未來取得物權(quán)享有請求權(quán)時，法律為保護這一請求權(quán)而為其所進行的登記”孫憲忠.《論物權(quán)法》[M].北京：法律出版社,2003.453.。余能斌教授認為，“預(yù)告登記是還不能夠進行本登記時，為了保障債權(quán)請求權(quán)將來能夠?qū)崿F(xiàn)，或者保障本登記具有優(yōu)先順位所進行的一種登記方式”余能斌.《現(xiàn)代物權(quán)法專論》[M].北京：法律出版社,2002.403.孫憲忠.《論物權(quán)法》[M].北京：法律出版社,2003.453.余能斌.《現(xiàn)代物權(quán)法專論》[M].北京：法律出版社,2002.403.通過對上述觀點的歸納，筆者認為，不動產(chǎn)預(yù)告登記的功能在于保證未來的物權(quán)變更請求權(quán)能夠得以實現(xiàn)，它使債權(quán)請求權(quán)具有物權(quán)效力，進而確保了未來物權(quán)的取得。2.不動產(chǎn)預(yù)告登記的特征（1）從屬性。根據(jù)《民法典》第二百二十一條的規(guī)定，當事人就買賣不動產(chǎn)協(xié)商達成合意后，便可到標的物所在地的登記機構(gòu)申請預(yù)告登記，因此，預(yù)告登記從屬于買賣雙方達成買賣房屋或其他不動產(chǎn)物權(quán)的約定，即買受方根據(jù)約定主張權(quán)利是前提；此外，本條還規(guī)定，當債權(quán)消滅或者登記權(quán)利人符合要求可以申請正式登記以轉(zhuǎn)移物權(quán)時，在九十日內(nèi)沒有申請的，此前發(fā)生的預(yù)告登記失去效力，即預(yù)告登記的有效性也是以債權(quán)請求權(quán)為前提。（2）臨時性。根據(jù)《民法典》第二百二十一條，預(yù)告登記無效主要有兩種情況：一是債權(quán)消滅，債權(quán)消滅包括下列兩種情況：其一，買賣不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認定為無效、被撤銷、被解除；其二，預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)。預(yù)告登記無效的另一種情況是權(quán)利人未在符合條件的九十日內(nèi)申請登記。從以上規(guī)定來看，經(jīng)過預(yù)告登記，當事人對房屋享有的權(quán)利在法律上的效力并不具有永久性，而是暫時性的，僅具有九十日的臨時保障作用，并不會造成物權(quán)變動的后果。（3）排他性。根據(jù)《民法典》第二百二十一條，買賣雙方對達成合意的不動產(chǎn)買賣預(yù)告登記后，在預(yù)告登記實際所有權(quán)人的同意之前，不得處置該不動產(chǎn)。這一規(guī)則直接排除了預(yù)告登記權(quán)利人以外的人任意處置不動產(chǎn)物權(quán)的可能性，保障了預(yù)告登記權(quán)利人的合法權(quán)益。（二）我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的歷史沿革90年代以來，商品房經(jīng)濟在我國市場經(jīng)濟中逐漸占據(jù)重要地位，成為國家經(jīng)濟增長的一個重要因素。在改革開放之前，我國實行計劃經(jīng)濟，群眾居住的房屋是由國家統(tǒng)一分配，所以這時并沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)交易市場。改革開放的不斷深入催生了房地產(chǎn)經(jīng)濟。1987年12月，在我國的深圳地區(qū)舉辦了一次公開拍賣會，這是自新中國成立三十多年來，我國第一次以土地使用權(quán)作為標的進行拍賣，這標志著我國的房地產(chǎn)行業(yè)開始步入商品化時期。1998年7月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，從1998年的下半年起，國家不再將房屋直接分配給職工，而轉(zhuǎn)變以貨幣的形式向職工發(fā)放補貼，由職工自行購買住房，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟開始走上快速發(fā)展的道路。在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展初期，相關(guān)政策、法律都處于探索階段，房地產(chǎn)市場化機制不完善，在房地產(chǎn)交易市場上存在著種種亂象，如“一房多賣”以及不法商家囤積居奇、哄抬房價等等，不動產(chǎn)預(yù)告登記制度正是在這一背景下應(yīng)運而生。我國在《物權(quán)法》公布施行前，一些地區(qū)已開始探索和嘗試實施不動產(chǎn)預(yù)告登記制度，在地方性法規(guī)中規(guī)定了不動產(chǎn)預(yù)告登記制度。如山西省人大常委會于2005年通過的《山西省城市房屋權(quán)屬登記條例》第五條規(guī)定，對房屋享有權(quán)益的權(quán)利人可以向登記機關(guān)提出申請，以保障將來取得的房屋權(quán)利，登記機構(gòu)按申請辦理登記手續(xù)，并將權(quán)屬證書發(fā)給申請人。2007年“不動產(chǎn)預(yù)告登記”載入《物權(quán)法》，這意味著不動產(chǎn)預(yù)告登記成為在全國范圍內(nèi)施行的制度。國土資源部和建設(shè)部分別在相關(guān)規(guī)章中對不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的實施作了更具體的規(guī)定。2007年11月28日國土資源部第5次部務(wù)會議審議通過《土地登記辦法》，2007年12月30日國土資源部令第40號公布,自2008年2月1日起施行?！斗课莸怯涋k法》已于2008年1月22日經(jīng)建設(shè)部第147次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)予發(fā)布，自2008年7月1日起施行?！睹穹ǖ洹繁Ａ袅恕段餀?quán)法》中預(yù)告登記制度的相關(guān)規(guī)定，并作了小范圍的調(diào)整，如將登記有效期由“三個月內(nèi)”改為“九十日內(nèi)”。2007年11月28日國土資源部第5次部務(wù)會議審議通過《土地登記辦法》，2007年12月30日國土資源部令第40號公布,自2008年2月1日起施行?！斗课莸怯涋k法》已于2008年1月22日經(jīng)建設(shè)部第147次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)予發(fā)布，自2008年7月1日起施行。（三）不動產(chǎn)預(yù)告登記性質(zhì)關(guān)于不動產(chǎn)預(yù)告登記的性質(zhì)，目前我國的學者們大致有以下觀點：1.債權(quán)說這種說法認為，完成不動產(chǎn)預(yù)告登記手續(xù)后，權(quán)利人因此獲得的請求權(quán)即使具有一定的排他效力但依然不能擺脫其債權(quán)的本質(zhì)。因為物權(quán)的效力有多種，并不局限于排除他人干涉這一種，而且權(quán)利人擁有物權(quán)就可以對標的物直接處分，但這一點是預(yù)告登記所不具有的。持這種觀點的以常鵬翱先生為代表。準物權(quán)說在持準物權(quán)說的學者看來，預(yù)告登記在法律上并沒有被明確定性為物權(quán)，依然將其劃歸在債權(quán)領(lǐng)域之中，但經(jīng)預(yù)告登記產(chǎn)生的請求權(quán)在一定程度上有別于其他的債權(quán)，因為這種權(quán)利具有了“優(yōu)先”的順位，并且可以對抗第三人，因此，這種觀點認為，“預(yù)告登記的權(quán)利是債權(quán)兼有物權(quán)屬性，或者說是一種準物權(quán)”王利明.《物權(quán)法研究》[M].北京：中國人民大學出版社,2002.213.。此說以王利明教授為代表。王利明.《物權(quán)法研究》[M].北京：中國人民大學出版社,2002.213.3.債權(quán)物權(quán)化這一觀點認為，完成預(yù)告登記后，登記義務(wù)人不能夠隨意處置合同標的物，權(quán)利人對標的物享有的權(quán)利可以排除他人的干涉。此時，登記義務(wù)人對不動產(chǎn)的處置，不能阻止登記后權(quán)利人對其權(quán)利的實現(xiàn)，這項權(quán)利具有物權(quán)的絕對權(quán)屬性，排斥他人干預(yù)。因而，就其性質(zhì)而言，預(yù)告登記是一種債權(quán)物權(quán)化的體現(xiàn)。這種觀點以梁慧星教授為代表。綜觀以上三種觀點，筆者傾向于支持不動產(chǎn)預(yù)告登記的性質(zhì)是“債權(quán)物權(quán)化”的觀點，理由如下：不動產(chǎn)預(yù)告登記之物權(quán)性質(zhì)。物權(quán)因其所具有的屬性，使其在排斥他人干預(yù)的同時，還能與其他第三者相抗衡，這正是物權(quán)與債權(quán)之間最大的不同之處。支配權(quán)是民事主體基于自身意愿向外界表示其對某物可以直接處分的權(quán)利，具體而言，有兩種情形：一是通過直接對標的物占有處分實際控制某物；二是間接對標的物通過占有處分或者在法律上享有規(guī)定的處分權(quán)實現(xiàn)對標的物的支配。從《民法典》第二百二十一條可以看出，預(yù)告登記是“排他”的，但是，預(yù)告登記的權(quán)利享有者不可以直接、間接地對標的物進行處分，只能對其自身所享有的債權(quán)請求權(quán)進行支配，因此，對于已經(jīng)辦理完成預(yù)告登記的不動產(chǎn)，權(quán)利人只能享有排除他人干預(yù)的權(quán)利不能夠任意處置該不動產(chǎn)，因此，它并不能算是一種真正的物權(quán)。不動產(chǎn)預(yù)告登記之債權(quán)性質(zhì)。正如前文所述，從屬性是預(yù)告登記的特征之一，即債權(quán)請求權(quán)只為預(yù)告登記權(quán)利人所享有。若該項權(quán)利發(fā)生變動，為他人所享有或者已經(jīng)消滅，那么享有該請求權(quán)的權(quán)利主體就會產(chǎn)生變動。辦理預(yù)告登記后，權(quán)利人不擁有對標的物的相關(guān)物權(quán)，和登記義務(wù)人一樣，被雙方民事法律關(guān)系所約束，權(quán)利人不得請求第三人履行返還不動產(chǎn)或者變更不動產(chǎn)所有權(quán)，只能對登記義務(wù)人妨礙其債權(quán)的行使提出異議。綜上所述，筆者認為，盡管預(yù)告登記具有排他性，但由于預(yù)告登記權(quán)利人不占支配地位，因此經(jīng)預(yù)告登記的債權(quán)不能成為真正意義上的物權(quán)，債權(quán)的性質(zhì)沒有被改變，預(yù)告登記使債權(quán)請求權(quán)這一權(quán)利被賦予物權(quán)的效力從而得到保護，使債權(quán)表示出物權(quán)的特征。二、部分國家和地區(qū)不動產(chǎn)預(yù)告登記制度簡述（一）德國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度德國法律中的預(yù)告登記所涵蓋的范圍主要有三個方面：一是與土地有關(guān)的物權(quán)請求權(quán)變動、轉(zhuǎn)讓和消滅的內(nèi)容，二是經(jīng)預(yù)告登記后的物權(quán)優(yōu)先性，即以不動產(chǎn)物權(quán)作為標的，其權(quán)利取得或者變更，三是期待權(quán)的請求權(quán)，且并非所有的期待權(quán)請求權(quán)都可以申請預(yù)告登記，只有該請求權(quán)被預(yù)告登記所保全時，才能納入在預(yù)告登記的領(lǐng)域之中。在德國，申請預(yù)告登記的先決條件有三個：一、對有關(guān)土地權(quán)利變化的請求權(quán)擔保；二、申請需要先經(jīng)過登記名義人認可；三、需要按照法律規(guī)定的程序進行預(yù)告登記。（二）日本假登記制度在起草有關(guān)法律的過程中，日本學者認為將德國預(yù)告登記制度納入本國的民事立法有合理之處，同時根據(jù)日本的國情特點，賦予預(yù)告登記一個特殊的稱謂，即“假登記”，并規(guī)定不動產(chǎn)通過登記僅使物權(quán)產(chǎn)生變動時可以對抗他人并非當然使該變動有效，這是日本與其他國家預(yù)告登記制度的主要區(qū)別。日本的假登記主要適用于下列情況：一是物權(quán)發(fā)生變動，但因不符合申請本登記的條件，應(yīng)先行辦理預(yù)告登記；二是對物權(quán)變動的請求權(quán)予以保全；第三種是對附停止條件或起始時間條件的、或?qū)聿拍艽_定的物權(quán)變動請求權(quán)予以保全。假登記有兩種方式：一是權(quán)利人可以和義務(wù)人協(xié)商，當義務(wù)人表示同意時，權(quán)利人可以將協(xié)商證明向負責辦理登記手續(xù)的機關(guān)出示，請求假登記；二是權(quán)利人向地方法院提交申請辦理登記的材料，并說明理由，地方法院裁定同意后向登記機構(gòu)下達指令，由其負責處理假登記事宜。在這種情況下，即使沒有獲得假登記義務(wù)人的準許，也并不影響權(quán)利人申請。在日本物權(quán)法中，物權(quán)變動以意思主義為準，即物權(quán)是否發(fā)生變動，不以登記作為產(chǎn)生法律效力的判斷依據(jù)，二是由雙方當事人的合意決定的。當事人就標的物的權(quán)利歸屬于何方達成統(tǒng)一后，物權(quán)便就立即歸屬于約定方，雖然不具備登記條件，但可通過假登記對抗第三人。日本的假登記主要分為兩種類型：一是保全物權(quán)的假登記，指在物權(quán)歸屬已發(fā)生法律效力，但尚不具備進行變動登記條件的情況下，需要進行假登記以對抗第三人；二是保全請求權(quán)的假登記，在雙方訂立合同但物權(quán)歸屬還沒有產(chǎn)生變化情況下，為了將來滿足條件時債權(quán)人的權(quán)利能夠順利實現(xiàn)，需要假登記。（三）瑞士不動產(chǎn)預(yù)告登記制度瑞士以德國預(yù)告登記制度為藍本制定不動產(chǎn)預(yù)告登記制度。其主要內(nèi)容包括：一、有關(guān)債權(quán)的預(yù)告登記，根據(jù)種類法定的原則，瑞士的民事立法中所進行預(yù)告登記的對象被明確規(guī)定，同時并不要求物權(quán)有所變化，僅憑是債權(quán)請求權(quán)這一條件就可以將其歸屬于預(yù)告登記的領(lǐng)域之中；二、關(guān)于“處分權(quán)的限制”的預(yù)告登記，這種處分權(quán)的限制分為兩種，包括直接限制和間接限制，前者不需要經(jīng)過登記就可以對抗任意第三人，而后者對抗第三人的范圍受到限制，僅能對惡意第三人有效；三、暫時登記，根據(jù)瑞士民法典的有關(guān)條款，當能夠證明擁有處分權(quán)時，才能夠正式在土地的登記簿冊上完成相關(guān)登記。可有些時候盡管處分權(quán)確實屬于權(quán)利人，卻僅因缺少某些形式上的證明時，有關(guān)權(quán)利人則需要完成暫時的登記，這種登記并不會在法律效力上對物權(quán)歸屬造成影響。（四）我國臺灣地區(qū)的不動產(chǎn)預(yù)告登記制度根據(jù)我國臺灣地區(qū)法律，適用預(yù)告登記制度的情形主要有以下幾種：變更與土地內(nèi)容相關(guān)的權(quán)利的法律請求；請求變更土地權(quán)利的內(nèi)容和順序的權(quán)利；與期待權(quán)相關(guān)的權(quán)利。臺灣地區(qū)對于預(yù)告登記的申報要求比較嚴格，原權(quán)利人的認可是預(yù)告登記的必要條件，這種限制有其合理性。如果在原權(quán)利人未表示認可的情況下進行不動產(chǎn)預(yù)告登記，則有可能在當事人之間會造成爭議和糾紛，債權(quán)請求權(quán)人可向法院起訴，要求查封不動產(chǎn)。三、我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的適用及存在的問題（一）我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的適用1.我國不動產(chǎn)預(yù)告登記在商品房預(yù)售中的適用出售商品房，如果采取商品房預(yù)售360百科.房屋預(yù)售[EB/OL].房屋預(yù)售也稱“商品房預(yù)售”，“樓花買賣”，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。/doc/6224098-6437410.html方式，那么從簽訂合同到交房，通常還有相當一段時期，而且有些出賣人要求買受人要支付全部房款，這使得買方承擔了很大的風險。在房地產(chǎn)交易中，如何解決購房者的風險負擔是一個不容忽視的問題。除了“一房二賣”外，買受人還承擔著房屋缺陷、遲延交付或不能交付等風險。政府部門為防范風險采取了積極的應(yīng)對措施。2015年10月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳印發(fā)《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導則》，明確要求在房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理方面建立“樓盤表”“樓盤表”最早是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋時，對某一幢房屋及每一套房屋的戶號、面積、戶型、層數(shù)、銷售情況等內(nèi)容形成的直觀表格。但在《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導則》中樓盤表被賦予了新的作用，是開展房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作的主要載體和重要工具。樓盤表可廣泛應(yīng)用于國土、規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門涉及房屋數(shù)據(jù)的各類業(yè)務(wù)中，可以解決不同部門、不同業(yè)務(wù)系統(tǒng)中房屋數(shù)據(jù)沒有關(guān)聯(lián)的問題。（摘自陳暉.淺談樓盤表的建立與應(yīng)用[J].中國房地產(chǎn)（綜合版），2016360百科.房屋預(yù)售[EB/OL].房屋預(yù)售也稱“商品房預(yù)售”，“樓花買賣”，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。/doc/6224098-6437410.html“樓盤表”最早是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋時，對某一幢房屋及每一套房屋的戶號、面積、戶型、層數(shù)、銷售情況等內(nèi)容形成的直觀表格。但在《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導則》中樓盤表被賦予了新的作用，是開展房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作的主要載體和重要工具。樓盤表可廣泛應(yīng)用于國土、規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門涉及房屋數(shù)據(jù)的各類業(yè)務(wù)中，可以解決不同部門、不同業(yè)務(wù)系統(tǒng)中房屋數(shù)據(jù)沒有關(guān)聯(lián)的問題。（摘自陳暉.淺談樓盤表的建立與應(yīng)用[J].中國房地產(chǎn)（綜合版），2016（28）.）房屋網(wǎng)簽，是指購房人和銷售對象簽訂合同后到房產(chǎn)管理部門進行備案，房產(chǎn)管理部門將交易信息公布在網(wǎng)上并簽發(fā)網(wǎng)簽號。任何個人、單位或集體均能通過互聯(lián)網(wǎng)查詢到該次房產(chǎn)交易信息。（引自百度百科“房屋網(wǎng)簽”詞條：/item/%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%BD%91%E7%AD%BE/6728897?fr=aladdin）2.我國不動產(chǎn)預(yù)告登記在二手房交易中的適用當今，因我國經(jīng)濟整體穩(wěn)步發(fā)展，許多人將投資的目標放在了房地產(chǎn)市場上，許多人擁有多套房產(chǎn)并尋找合適的時機轉(zhuǎn)手出售，賺取中間的差價。二手房的房屋已經(jīng)經(jīng)過了首次登記，且為現(xiàn)房，一般情況下，若買賣雙方達成合意簽署協(xié)議后，即可完成房屋的過戶登記，因此，目前二手房適用預(yù)告登記不普遍。（二）我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度存在的問題我國確立不動產(chǎn)預(yù)告登記制度，客觀上對房產(chǎn)市場交易有著積極的推動作用，但由于種種原因，我國的這一制度還面臨著一些亟待研究討論并解決之處。1.效力不足一般來說，預(yù)告登記的法律效力主要體現(xiàn)為下述所列情況：一是債權(quán)保全效力，即買賣雙方在完成預(yù)告登記后，若沒有獲得登記權(quán)人的許可，則登記義務(wù)人對不動產(chǎn)的處置是沒有法律上的效力的。債權(quán)保全效力相當于給登記權(quán)人建立了一道風險防范屏障，確保權(quán)利人實際享有請求權(quán)的，以便將來達到法律規(guī)定的要求時正式辦理本登記。二是預(yù)警效力，即政府采用登記的方法公示已登記權(quán)利人的債權(quán)請求權(quán)，使不特定的第三人知悉該請求權(quán)的排他效力。預(yù)警效力的作用在于買受人可以通過公示情況，決定是否繼續(xù)完成房屋交易，避免買受人在對房屋權(quán)利歸屬了解不清的情況下落入陷阱。三是順位保全的效力，為了避免在將來相同的一個物權(quán)上有多個物權(quán)同時出現(xiàn)，或者相互沖突，采用預(yù)告登記的方式對每一權(quán)利劃分次序，從而為每一物權(quán)的實現(xiàn)提供一個優(yōu)先次序。順位保全效力在一定程度上遵循了我國民法中規(guī)定的公平原則，以登記的早晚作為標準，讓各項物權(quán)的實現(xiàn)享有公平的機會，有利于交易市場秩序的穩(wěn)定。四是破產(chǎn)保護效力，在不動產(chǎn)預(yù)告登記之后，因此而獲得的請求權(quán)已向外公示，若登記義務(wù)人在此之后破產(chǎn)的，權(quán)利人獲得的權(quán)利可以在其他債權(quán)之前先得到保護。若因為出賣人破產(chǎn)而殃及到買受人，讓其不能實現(xiàn)請求權(quán)，顯然對買受人來說是不公正的。從法律層面賦予這項制度以破產(chǎn)保護效力，買受人可以以此為據(jù)從而避免其利益遭受無辜侵害。按照筆者對《民法典》第二百二十一條第一款《民法典》第二百二十一條第一款：“當事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”《民法典》第二百二十一條第一款：“當事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。2.適用范圍較窄《民法典》將不動產(chǎn)買賣與抵押等情形納入了預(yù)告登記的適用范圍，但仍限制了適用范圍：（1）關(guān)于《民法典》第二百二十一條中“簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議”，法條中所提到的“協(xié)議”是以設(shè)立還是變動為前提，并沒有表述明確；（2）不動產(chǎn)市場交易活動具有復(fù)雜性，相當部分不動產(chǎn)權(quán)利的變動并不是因為買賣而產(chǎn)生，還有其他一些情形，如繼承或者贈與等也能導致不動產(chǎn)權(quán)利的變動，但上述列舉的情形目前還不屬于可以適用預(yù)告登記的范疇。3.預(yù)告登記與網(wǎng)簽備案功能重疊從效果上看，網(wǎng)簽備案和不動產(chǎn)預(yù)告登記實際上是相同的。網(wǎng)簽備案屬于房地產(chǎn)行政管理的范疇，與不動產(chǎn)預(yù)告登記所具有的杜絕“一房數(shù)賣”現(xiàn)象的法律功能高度一致。網(wǎng)簽在某種程度上消除了買受人對“一房數(shù)賣”的顧慮，且在保證合同目的實現(xiàn)的力度上也比預(yù)告登記更強，從而淡化了不動產(chǎn)預(yù)告登記的角色功能，降低不動產(chǎn)交易各方對預(yù)告登記的需求，從而限縮了不動產(chǎn)預(yù)告登記的適用。但是從法律效力上看，網(wǎng)簽備案制度設(shè)計的基本出發(fā)點是促進交易的透明化，并不具備明顯的對抗第三人的法律效力。如新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院生產(chǎn)建設(shè)兵團分院于2014年6月審理了潘某與新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團聯(lián)眾投資有限責任公司、新疆晨迪房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司庫爾勒分公司案外人執(zhí)行異議之訴案案情詳見“中國裁判文書網(wǎng)”《潘海燕與新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團聯(lián)眾投資有限責任公司、新疆晨迪房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司庫爾勒分公司案外人執(zhí)行異議之訴案民事判決書》/website/wenshu/181107ANFZ0BXSK4/index.html?docId=f527a2eca39f49c2ae0ef6ce09661dfa。在此案中，當事人潘某認為根據(jù)《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條規(guī)定的精神，其與某房地產(chǎn)公司簽訂的房屋預(yù)售合同經(jīng)過登記備案后就與預(yù)告登記具有同等效力，潘某對該房產(chǎn)具有準物權(quán)性的所有權(quán)，因此，她主張認為其購買的房屋不應(yīng)被法院查封。而法院認為，商品房預(yù)售合同登記備案與不動產(chǎn)預(yù)告登記在本質(zhì)上有所不同，預(yù)售合同登記備案只是行政管理手段的一種方式，并不具有原《物權(quán)法》中預(yù)告登記的法律效力，不能阻止其后發(fā)生的物權(quán)變動發(fā)生效力。從這個案例可以看出，因預(yù)告登記和網(wǎng)簽、備案功能重疊，導致實踐中許多人分不清預(yù)售合同登記備案與預(yù)告登記之間的不同，將二者混為一談。為追求便捷，相當一部分人會選擇辦理網(wǎng)簽、備案，忽略了預(yù)告登記。案情詳見“中國