房地產估價師I考試開發(fā)經營與管理

/全國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試《房地產開發(fā)經營與管理》第一章

房地產投資與投資風險考試要求：1.了解投資的概念、分類、特性和作用；2.掌握房地產投資的概念、分類、特性及作用；3.掌握房地產直接投資；4.掌握房地產間接投資；5.熟悉房地產投資的利弊；6.掌握房地產投資的風險；7.了解風險與投資組合。

第一節(jié)

投資與房地產投資

知識點一、投資概述（一）投資的概念投資是指經濟主體（個人或單位）以獲得未來資金增值或收益為目的，預先墊付一定量的資金或實物，經營某項事業(yè)的經濟行為。

角

度理

解金融角度購買金融資產以期獲得未來收益或資產升值后將其以更高價格賣出的行為經濟角度利用資源或通過購買資本貨物，以增加未來產出或財富的行為

投資時間﹥投機時間

（二）投資的分類（常考點）分

類特

點按投資期限或投資回收期長短短期投資資金周轉較快，流動性好，風險相對較小，收益率也較低長期投資回收期長，短期變現(xiàn)能力較差，風險較高，長期盈利能力強按投資人能否直接控制其投資資金直接投資資金所有者和資金使用者為同一個人或機構間接投資資金所有者和資金使用者分離按投資對象存在形式的不同金融投資最終獲得金融資產為目的實物投資通過投資直接實現(xiàn)社會積累按投資的經濟用途生產性投資通過循環(huán)和周轉，不僅能收回投資，而且能實現(xiàn)投資的增值和積累非生產性投資對學校、政府辦公樓、國防工程、社會福利設施等的投資不能收回，是純消費投資

（三）投資的特性（1）投資是一種經濟行為現(xiàn)在墊付一定量的資金，在未來獲得收益（2）投資具有時間性一個行為過程，過程越長，未來收益越不穩(wěn)定，風險越大（3）投資目的是獲取收益未來價值超過現(xiàn)在價值，投資收益可以是利潤、利息、股息等（4）投資具有風險性未來收益的不確定性

（四）投資的作用（1）國家經濟增長的基本推動力為經濟發(fā)展提供必要的要素和動力；國民經濟持續(xù)健康發(fā)展的關鍵因素；（2）投資與企業(yè)發(fā)展密切相關投資是企業(yè)發(fā)展的第一原動力（3）可以促進人民生活水平提高為改善人民物質文化生活水平創(chuàng)造條件；創(chuàng)造更多就業(yè)機會，增加勞動者收入（4）有利于國家的社會穩(wěn)定和國際交往政治局面的穩(wěn)定發(fā)展，社會安定團結；投資趨于國際化；加快本國經濟發(fā)展

例題：1.

一般來說，與長期投資相比，短期投資（

）。a.風險較大

b.收益率較高

c.流動性較好

d.投資回收期較長答案：c解析：本題考核的是短期投資的特點，即：資金周轉快，流動性好，風險相對較小，但收益率也較低。

知識點二、房地產投資概述（一）房地產投資的概念房地產投資是指經濟主體以獲得未來的房地產收益或資產增值為目的，預先墊付一定數(shù)量的資金或實物，直接或間接地從事或參與房地產開發(fā)經營活動的經濟行為。

（二）房地產投資的分類（?？键c）分

類內

容按投資主體劃分政府投資注重房地產投資的社會效益和環(huán)境生態(tài)效益（如：公共租賃住房投資）非盈利機構投資企業(yè)投資注重經濟效益（如：寫字樓投資）個人投資按經濟活動類型劃分土地開發(fā)投資注意：房地產業(yè)的中介服務和物業(yè)管理活動等也涉及投資行為，但通常不屬于房地產投資研究的范疇房地產開發(fā)投資房地產經營投資

按物業(yè)類型劃分居住物業(yè)投資公共住房廉租住房經濟適用住房限價商品房公共租賃住房商品住房普通住房高檔住宅公寓別墅表現(xiàn)為開發(fā)投資（最具潛力，投資風險相對較小）住房出售住房出租商業(yè)物業(yè)投資能出租經營、為投資者帶來經常性現(xiàn)金流收入的房地產寫字樓、零售商業(yè)用房、出租公寓等適合長期投資位置的特殊重要性工業(yè)物業(yè)投資分

類工業(yè)廠房倉儲用房高新技術產業(yè)用房研究與發(fā)展用房模

式開發(fā)—出售；開發(fā)—持有出租經營酒店和休閑娛樂設施投資酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等注意與商業(yè)物業(yè)投資區(qū)分特殊物業(yè)投資政府特殊許可汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道多屬長期投資

（三）房地產投資的特性（必考點）特

性內

容1.區(qū)位選擇異常重要（不可移動性）房地產的不可移動性決定房地產投資的收益和風險受區(qū)位影響；房地產的位置決定房地產的投資價值一宗房地產的投資價值高低，不僅受其當前租金或價格水平的影響，而且與其所處區(qū)域的物業(yè)整體升值潛力及影響這種升值潛力的社會經濟和環(huán)境等因素密切相關2.適于進行長期投資（壽命周期長）經濟壽命從地上建筑物竣工之日開始，在正常市場和運營狀態(tài)下，出租經營收入大于運營費用，即：凈收益﹥0的持續(xù)時間自然壽命從地上建筑物竣工之日開始，到建筑物的主要結構構件和設備因自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的持續(xù)時間注

意如果物業(yè)維護狀況良好，其較長的自然壽命可以使投資者從一宗房地產投資中獲取幾個經濟壽命，因為如果對建筑物進行一些更新改造，改變建筑物的使用性質或目標租戶的類型，投資者就可以用比重新購置另外一宗房地產少得多的投資，繼續(xù)獲取可觀的收益3.需要適時的更新改造投資投資者適時調整房地產的使用功能，以適應市場環(huán)境的變化（例如）4.易產生資本價值風險（異質性）差異反映在兩宗房地產的租金水平和出租率等方面導致每宗房地產在市場上的地位和價值不可能一致5.變現(xiàn)性差（弱流動性）物業(yè)與購買者偏好的匹配需要多次搜尋買方和賣方的心理承受價格的匹配需要時間搜尋和議價6.易受政策影響政府宏觀調控市場干預政策7.依賴專業(yè)管理科學性的方法專業(yè)化的投資管理活動（如：專業(yè)物業(yè)資產管理公司）8.存在效益外溢和轉移應當有附屬設施，不能全部進行房地產投資（如：道路、公園等；例如）（四）房地產投資的作用角

度理

解全社會角度經濟增長、就業(yè)機會創(chuàng)造等有帶動作用增加政府財政收入和稅收收入、改善人民居住水平等有重要貢獻投資者角度收益、保值、增值、消費財富積累、實現(xiàn)財富價值最大化的重要途徑例題：1.

下列房地產投資形式中，屬于按經濟活動類型劃分的有（

）。a.居住物業(yè)開發(fā)投資

b.商業(yè)物業(yè)投資

c.土地開發(fā)投資d.房地產開發(fā)投資

e.房地產經營投資答案：cde解析：a、b選項屬于按物業(yè)類型劃分的。

2.（

）的市場最具潛力，投資風險也相對較小。a．居住物業(yè)

b．商用物業(yè)

c．工業(yè)物業(yè)

d．.出租物業(yè)答案：a解析：居住物業(yè)表現(xiàn)為開發(fā)投資，市場最具潛力，投資風險也相對較小。

3.對于收益性房地產來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時間稱為（

）。

a．設計壽命

b．經濟壽命

c．法定壽命

d．自然壽命答案：b解析：經濟壽命的概念

4.地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產投資具有（

）的特性。a．變現(xiàn)性差

b．易受政策影響

c．依賴專業(yè)管理

d．效益外溢和轉移答案：d解析：房地產投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎設施與市政公用設施和環(huán)境變化的影響。

第二節(jié)房地產投資的形式與利弊知識點一、房地產直接投資、知識點二、房地產間接投資（必考點）分

類內

容直接投資

直接參與房地產開發(fā)或購買的過程，參與有關管理工作房地產開發(fā)投資（中短期投資、增量供給）商品房建設投資開發(fā)建設土地開發(fā)投資“七通一平”房地產置業(yè)投資投資對象增量房地產存量房地產投資目的自用出租出售或轉售投資特點買房—經營；買房—出租買房—出租—轉售間接投資投資房地產企業(yè)股票或債券直接融資投資房地產投資信托基金優(yōu)

點收益相對穩(wěn)定；流動性好分

類權益型抵押型混合型購買住房抵押支持證券把金融機構所持有的個人住房抵押貸款債權轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產金融風險等目的

注意：房地產開發(fā)投資與房地產置業(yè)投資的區(qū)別：當房地產開發(fā)投資者主要是建成房地產后推向市場進行銷售，通過轉讓過程收回投資，獲取開發(fā)利潤，這時的房地產開發(fā)投資通常屬于中短期投資，它形成了房地產市場上的增量供給；當房地產開發(fā)投資者將建成后的房地產用于出租或經營時，短期開發(fā)投資就轉變成為了長期置業(yè)投資?！岸唐谕顿Y”和“長期投資”是相對的概念，由于房地產本身壽命周期長，房地產投資本質上屬于長期投資。

例題：1.房地產開發(fā)投資形成的供給是房地產市場上的（

）。a.增量供給

b.存量供給

c.潛在供給

d.總量供給答案：a解析：房地產開發(fā)投資屬于中短期投資，形成的供給是房地產市場上的增量供給。

2.下列投資行為中，屬于房地產間接投資的是（）。a.購買房地產公司股票b.購買土地使用權c.購買新建商品住房d.購買存量商品住房答案：a解析：本題考核的是對房地產直接投資和間接投資的理解。

3.房地產投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機構投資者直接投資房地產的重要工具。（

）（2009年試題）答案：×

知識點三、房地產投資的利弊利相對較高的收益水平易于獲得金融機構的支持能抵消通貨膨脹的影響提高投資者的資信等級弊投資數(shù)額巨大投資回收期較長需要專門的知識和經驗

例題：下列關于房地產投資的有利之處的表述，錯誤的是（）。a.相對較高的收益水平b.易于獲得金融機構的支持c.能抵消通貨膨脹的影響d.需要專門的知識和經驗答案：d解析：本題考核的是房地產投資的利弊

第三節(jié)房地產投資的風險知識點一、房地產投資風險的概念（一）風險的定義（?？键c）定義未獲得預期收益可能性的大小假設在房地產投資分析前期風險分析過程中，通常要假設投資項目進入經營階段的可能收益狀態(tài)，并依此來定量估算房地產投資風險。表示變動常常又可以用標準差來表示，用以描述分散的各種可能收益與收益期望值偏離的程度。一般來說，標準差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風險也就越??；反之，亦然。用標準差與期望值之比來表示單位收益下的風險大小。風險收益；風險損失。風險條件下決策時，用決策樹法或決策表法，用最大期望收益作為決策準則。決策方法小中取大法；大中取大法；最小最大后悔值法。（不確定性時，用定性的方法）

（二）風險分析的目的目的1.預期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大？2.相對于目標收益、融資成本或機會投資收益來說，產生損失或超過目標收益的可能性有多大？3.預期收益的變動性和離散性如何？

風險分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)。

例題：甲乙物業(yè)2008年10月的價值均為1100萬元。預計2009年10月甲物業(yè)的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲乙物業(yè)投資風險比較的結果是（

）。a.甲物業(yè)投資風險大

b.乙物業(yè)投資風險大c.甲、乙物業(yè)的投資風險相同

d.難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風險大小答案：b解析：（1）計算期望值：甲：1200×50%+1000×50%=1100萬元；

乙：1300×50%+900×50%=1100萬元

(2)計算標準差：當兩物業(yè)期望值相同時，可以直接用標準差進行比較。標準差小的風險小，故物業(yè)乙的風險大。

知識點二、房地產投資的系統(tǒng)風險（必考點）通貨膨脹風險又稱購買力風險。指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。市場供求風險指投資者所在地區(qū)房地產市場供求關系的變化給投資者帶來的風險。周期風險指房地產市場的周期波動給投資者帶來的風險。變現(xiàn)風險指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導致資金損失的風險。利率風險是國家對經濟活動進行宏觀調控的主要原因之一。利率調升的影響①導致房地產實際價值的折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負值；②會加大投資者的債務負擔，導致還貸困難。還會抑制房地產市場上的需求數(shù)量，從而導致房地產價格下降。政策風險政府有關房地產投資的土地供給政策、稅費政策、金融政策、住房政策、價格政策、環(huán)境保護政策等→“行行有風險、行行有政策”政治風險主要由政變、戰(zhàn)爭、經濟制裁、罷工、騷亂等因素造成。或然損失風險指火災、風災或其他偶然發(fā)生的自然災害引起的置業(yè)投資損失。

例題：1.下列風險中屬于系統(tǒng)風險的是（

）。a.比較風險

b.市場供求風險

c.未來運營費用風險

d.持有期風險答案：b解析：比較風險又稱機會成本風險，屬于個別風險

2.提高貸款利率對房地產市場的影響主要有（

）。a.導致房地產實際價值下降b.導致房地產實際價值上升c.加大投資者債務負擔d.抑制房地產市場需求e.增加房地產市場需求答案：acd解析：本題考核的是利率上升對房地產投資的影響

知識點三、房地產投資的個別風險（必考點）收益現(xiàn)金流風險指房地產投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預期目標要求的風險。未來運營費用風險指物業(yè)實際運營費用支出超過預期運營費用而帶來的風險。租金調整所可能引起的法律糾紛屬于未來運營費用風險。資本價值風險指項目資本價值由于項目未來預期收益，運營費用以及收益率的變化，使預期資本價值低于現(xiàn)實資本價值的風險。機會成本風險又稱比較風險，指投資者將資金投入房地產后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應的可能收益時，給投資者帶來的風險。時間風險指房地產投資中與時間和時機選擇因素相關的風險。時間風險的含義不僅表現(xiàn)為選擇合適的時機進入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時間的長短、物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進行裝修或更新改造時機的選擇、物業(yè)轉售時機的選擇以及轉售過程所需要時間的長短等。持有期風險指與房地產投資持有時間相關的風險。置業(yè)投資的實際收益和預期收益之間的差異是隨著持有期的延長而加大的。

例題：下列房地產投資風險中，屬于房地產投資個別風險的是（

）。a.變現(xiàn)風險

b.時間風險

c.或然損失風險

d.通貨膨脹風險答案：b解析：a、c、d為房地產投資的系統(tǒng)風險知識點四、風險對房地產投資決策的影響令投資者根據(jù)不同類型房地產投資風險的大小，確定相應的目標投資收益水平。投資決策因人而異。按照風險大小和收益水平高低，通常將房地產投資劃分為收益型、收益加增值型、機會型。使投資者盡可能規(guī)避、控制或轉移風險。投資的成功與否在很大程度上依賴于投資者認識風險和管理風險的能力例題：按照風險大小和收益水平高低，通常將房地產投資劃分為（

）。a.收益型、收益加增值型、機會型b.收益型和收益增值型c.收益型和機會型d.收益加增值型、機會型

答案：a解析：按照風險大小和收益水平高低，通常將房地產投資劃分為收益型、收益加增值型、機會型。

第四節(jié)風險與投資組合知識點一、投資組合理論（必考點）1.投資組合理論的主要論點是：對于相同的宏觀經濟環(huán)境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應。→把適當?shù)耐顿Y項目組合起來，便可以達到一個最終和最理想的長遠投資策略。2.若把兩個投資項目組合起來，便可以將兩者的風險變化相互抵消，從而把組合風險降到最低。當然要達到這個理想效果的前提條件是各投資項目間有一個負協(xié)方差。最理想的是一個絕對的負協(xié)方差，但這個條件很難達到。

3.從理論上說，風險是由系統(tǒng)風險和個別風險所組成。通過投資組合理論的原則，雖然可以將個別風險因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風險因素仍然存在。因此，投資者的應得收益便以補償這個系統(tǒng)風險為主。

預期收益率（折現(xiàn)率）=無風險資產收益率+系統(tǒng)性市場風險系數(shù)×（市場的