房地產(chǎn) -龍湖集團(tuán)研發(fā)成本控制指引總圖規(guī)劃篇

集團(tuán)研發(fā)成本控制指引總圖規(guī)劃篇八、最小化園區(qū)出入口數(shù)量九、減少政策性住房及自持住宅資源占用可售比=單位面積住宅（單位面積住宅+單位面積住宅配建車位數(shù)x（1-地面停車率）x單車位面積+單位面積住宅x公服配套占比）""（100㎡住宅+100㎡住宅配建車位數(shù)x（1-地面停車比例）x單車位面積+100㎡住宅x公服配套計(jì)容占比）舉例：項(xiàng)目可售比模擬計(jì)算各城市公服配套占比各不相同需地區(qū)公司自行研究4、地上公服配套占計(jì)容比例2%~4%，該項(xiàng)目位于東部沿海發(fā)達(dá)城市，配比要求較高，取3.5%每一平米容積率的減損，都意味著可售單方每一平米容積率的減損，都意味著可售單方地價(jià)的上浮及可售貨值的減損。華南片區(qū)某項(xiàng)目，定位會(huì)階段地面停車54個(gè)，地面停車率未用足規(guī)劃條件，后在啟動(dòng)會(huì)階段經(jīng)與規(guī)劃局溝通將地面停車按規(guī)劃條件上限做滿，達(dá)到161個(gè)，減少地下停車數(shù)量進(jìn)而優(yōu)化地庫面積，將可售比由65.38%提高至67.04%。地面停車位范圍地面停車位范圍地面停車位范圍定位會(huì)前研發(fā)評(píng)審版一階啟動(dòng)會(huì)版（其中其中26個(gè)為出租/裝卸貨/臨時(shí)/校巴車位）?可售比：65.38%（其中其中26個(gè)為出租/裝卸貨/臨時(shí)/校巴車位）?可售比：67.04%地上停車比例直接影響地下車位數(shù)量，進(jìn)而地上停車比例直接影響地下車位數(shù)量，進(jìn)而華中片區(qū)某項(xiàng)目，設(shè)置20%的地上停車位，突破當(dāng)?shù)爻Ｒ?guī)設(shè)計(jì)條件），可售比：78.78%機(jī)動(dòng)車位地上停車比例直接影響地下車位數(shù)量，進(jìn)而地上停車比例直接影響地下車位數(shù)量，進(jìn)而地下建筑面積：38660.20㎡地下建筑面積：38660.20㎡低密業(yè)態(tài)地下室贈(zèng)送或可售面積：0㎡地上：0個(gè)；地下：1087個(gè)主樓地下贈(zèng)送或可售空間停車數(shù)量：0輛地下建筑面積：35014.35㎡可售比：73.79%低密業(yè)態(tài)地下室贈(zèng)送或可售面積：0㎡主樓地下贈(zèng)送或可售空間停車數(shù)量：0輛可售比：74.95%可售比：74.95%地下建筑面積：62271㎡可售比：70.8%4、產(chǎn)品面積段的選擇需結(jié)合車位配建規(guī)范綜合考慮，在“合理控制產(chǎn)品級(jí)差配比”與“盡量減小配建車位數(shù)量”之間尋求最佳平車位配比（輛/百平方米）車位配比（輛/百平方米）車位配比曲線圖1.07●1.00.1.330.8610.80.60.40.201.671.07●1.00.1.330.8610.80.60.40.201.67在滿足城市車位配件規(guī)范的基礎(chǔ)上，在每類型區(qū)間內(nèi)，戶型面積越接近上限值車位配比越劃算案例規(guī)范為“S≤90㎡每戶1輛，90㎡＜S≤140㎡每戶1.2輛，140㎡＜S≤200㎡每戶1.5輛，S＞200㎡每戶2輛”車位配建規(guī)范一般分“按不同面積的套數(shù)配比”、“按百平米住宅面積車位配建規(guī)范一般分“按不同面積的套數(shù)配比”、“按百平米住宅面積配比”兩種方式，戶型面積大小與戶數(shù)多少往往與車位配建數(shù)量4、產(chǎn)品面積段的選擇需結(jié)合車位配建規(guī)范綜合考慮，在“合理控制產(chǎn)品級(jí)差配比”與“盡量減小配建車位數(shù)量”之間尋求最佳平華中片區(qū)某項(xiàng)目主力產(chǎn)品采用IPD封裝戶型，套型面積為119和89，均按照車位配建面號(hào)總戶數(shù)總面積戶數(shù)占比A高層B高層C高層D高層E躍層4312.5F躍層G總計(jì)——車位配建規(guī)范一般分“按不同面積的套數(shù)配比”、“按百平米住宅面積車位配建規(guī)范一般分“按不同面積的套數(shù)配比”、“按百平米住宅面積配比”兩種方式，戶型面積大小與戶數(shù)多少往往與車位配建數(shù)量4、產(chǎn)品面積段的選擇需結(jié)合車位配建規(guī)范綜合考慮，在“合理控制產(chǎn)品級(jí)差配比”與“盡量減小配建車位數(shù)量”之間尋求最佳平華南片區(qū)某項(xiàng)目，規(guī)劃出讓條件要求144㎡以下住宅車位按照戶數(shù)全地下；因當(dāng)?shù)胤績r(jià)較高，項(xiàng)目定位為扎根及安居客戶的剛需產(chǎn)品，全部為小戶型（戶均面積72㎡），導(dǎo)致車位數(shù)量偏多，按面積配比折算達(dá)到1.65輛/100㎡，遠(yuǎn)高于其他項(xiàng)目；導(dǎo)致可售比不足63%，遠(yuǎn)低且因定位于低總價(jià)客戶，其支付能力不足以消化如此多車位，未項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)經(jīng)調(diào)研后明確按實(shí)際戶數(shù)的0.87/戶配建普通平層車位，其余采用機(jī)械車位，減少成本投入。單車位面積由36㎡/輛優(yōu)化至32㎡/停車位：1632個(gè)每百平米住宅地下車位數(shù)量：1.65輛/㎡總戶數(shù)A高層端B高層中44.28C高層端477D高層中477總計(jì)——車位配建規(guī)范一般分“按不同面積的套數(shù)配比”、“按百平米住宅面積車位配建規(guī)范一般分“按不同面積的套數(shù)配比”、“按百平米住宅面積配比”兩種方式，戶型面積大小與戶數(shù)多少往往與車位配建數(shù)量5、公服配套用房按出讓條件及規(guī)范要求下限配置，不多配建一平米；能放地下的堅(jiān)決不放地上；地下會(huì)所在評(píng)估相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)后盡量按物業(yè)用房進(jìn)行報(bào)建，沖抵相應(yīng)的規(guī)劃配套面積指標(biāo)；地上會(huì)所，沿街布置，按照商業(yè)進(jìn)行報(bào)建，為后續(xù)的注：很多城市規(guī)劃計(jì)容與房產(chǎn)測繪產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算口徑上有差異，注意公建配套驗(yàn)收時(shí)面積測算口徑，避免面積不足影響方案推進(jìn)。華北片區(qū)某項(xiàng)目，規(guī)劃條件是布置9班幼兒園建筑面積2480㎡，若全按照國際規(guī)范計(jì)華北片區(qū)某項(xiàng)目，規(guī)劃條件是布置9班幼兒園建筑面積2480㎡，若全按照國際規(guī)范計(jì)算，則建筑面積為2820㎡，超面積300多平米。經(jīng)研究溝通經(jīng)研究溝通深入研究規(guī)范,深入研究規(guī)范,思考計(jì)算規(guī)則爭取到幼兒園面積比規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求爭取到幼兒園面積比規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求只超6平米，實(shí)現(xiàn)幼兒園面積最小化。龍湖天璞公服配套作為不可售業(yè)態(tài)應(yīng)越少越好，如能放置在地下可釋放更多地上計(jì)容面積給到銷售業(yè)態(tài)，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以外增加的會(huì)公服配套作為不可售業(yè)態(tài)應(yīng)越少越好，如能放置在地下可釋放更多地上計(jì)容面積給到銷售業(yè)態(tài)，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以外增加的會(huì)5、公服配套用房按出讓條件及規(guī)范要求下限配置，不多配建一平米；能放地下的堅(jiān)決不放地上；地下會(huì)所在評(píng)估相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)后盡量按物業(yè)用房進(jìn)行報(bào)建，沖抵相應(yīng)的規(guī)劃配套面積指標(biāo)；地上會(huì)所，沿街布置，按照商業(yè)進(jìn)行報(bào)建，為后續(xù)的注：很多城市規(guī)劃計(jì)容與房產(chǎn)測繪產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算口徑上有差異，注意公建配套驗(yàn)收時(shí)面積測算口徑，避免面積不足影響方案推進(jìn)。華中片區(qū)某項(xiàng)目項(xiàng)目建面小于3萬平米，公共配套按照出讓條件與規(guī)劃溝項(xiàng)目可建設(shè)用地面積：7188.20㎡地下建筑面積：7343.61㎡可售比：73.8%住宅：19105.04㎡；商業(yè)：1941.68㎡配套：143.08㎡總戶數(shù)：177戶停車位：233個(gè)單車位面積1：34.97㎡/輛每百平米住宅地下車位數(shù)量：0.91輛/㎡公服配套作為不可售業(yè)態(tài)應(yīng)越少越好，如能放置在地下可釋放更多地上計(jì)容面積給到銷售業(yè)態(tài)，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以外增加的會(huì)公服配套作為不可售業(yè)態(tài)應(yīng)越少越好，如能放置在地下可釋放更多地上計(jì)容面積給到銷售業(yè)態(tài)，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以外增加的會(huì)2、地上機(jī)動(dòng)車停車比例按照規(guī)范上限要求做到最大化，非機(jī)動(dòng)車位盡量放置于地上。盡可能布置在沿街商鋪及公服用房外側(cè)，需布置在園區(qū)內(nèi)側(cè)的車位盡可能沿周邊設(shè)置，最大程度實(shí)現(xiàn)人4、產(chǎn)品面積段的選擇需結(jié)合車位配建規(guī)范綜合考慮，在“合理控制產(chǎn)品級(jí)差配比”與“盡量減小配建車位數(shù)量”之間尋求最佳平衡點(diǎn)，對(duì)于車位超配的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，可考慮超配部分采用機(jī)械停車位。5、公服配套用房按出讓條件及規(guī)范要求下限配置，不多配建一平米；能會(huì)所在評(píng)估相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)后盡量按物業(yè)用房進(jìn)行報(bào)建，沖抵相應(yīng)的規(guī)劃配套面積指標(biāo)；地上會(huì)所，沿街布置,按照商業(yè)進(jìn)行報(bào)建，為后續(xù)的銷售變現(xiàn)預(yù)留操作空間。注意高業(yè)態(tài)應(yīng)形成一定規(guī)模的組團(tuán)，單純?yōu)樘岣哓浿刀霈F(xiàn)的少量高業(yè)態(tài)樓棟的手法不可取華北片區(qū)某項(xiàng)目，通過“拉高拍低”的規(guī)劃布局手法，布置更高溢價(jià)業(yè)態(tài)的疊拼產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)貨值及利潤的最大化。方案二：拉高拍低，高層+疊拼方案一：均質(zhì)滿鋪，小高層滿鋪方案二：拉高拍低，高層+疊拼方案一：均質(zhì)滿鋪，小高層滿鋪 疊拼單價(jià)高總價(jià)較高總貨值高小高層單價(jià)低總價(jià)較低總貨值低 疊拼單價(jià)高總價(jià)較高總貨值高小高層單價(jià)低總價(jià)較低總貨值低 做疊拼 疊拼疊拼高層 利潤較高利潤較低利潤較高高層組團(tuán)化布置，營造高層組團(tuán)化布置，營造更加舒適的空間環(huán)境在不限價(jià)城市或市場價(jià)格未突破限價(jià)區(qū)域，應(yīng)盡量利用規(guī)劃條件做高低搭配的在不限價(jià)城市或市場價(jià)格未突破限價(jià)區(qū)域，應(yīng)盡量利用規(guī)劃條件做高低搭配的產(chǎn)品規(guī)劃創(chuàng)造溢價(jià)，在爭取貨值與利潤的最大化的同時(shí)還要兼顧產(chǎn)品去化速度，關(guān)注投資的回款速度與時(shí)間成本。容積率、限高、密度、業(yè)態(tài)價(jià)差、客戶喜好及注意高業(yè)態(tài)應(yīng)形成一定規(guī)模的組團(tuán)，單純?yōu)樘岣哓浿刀霈F(xiàn)的少量高業(yè)態(tài)樓棟的手法不可取華東片區(qū)某項(xiàng)目，容積率2.3，通過“拉高拍低”的規(guī)劃布局手法，布置更高溢價(jià)業(yè)態(tài)的洋房，實(shí)現(xiàn)貨值及利潤的最大化。小高層洋房總建筑面積：228450㎡項(xiàng)目可建設(shè)用地面積：69548㎡小高層洋房總建筑面積：228450㎡項(xiàng)目可建設(shè)用地面積：69548㎡地下建筑面積：68490㎡容積率：2.3高層：2.43萬/㎡小高層：2.62萬/㎡洋房：2.95萬/㎡在不限價(jià)城市或市場價(jià)格未突破限價(jià)區(qū)域，應(yīng)盡量利用規(guī)劃條件做高低搭配的在不限價(jià)城市或市場價(jià)格未突破限價(jià)區(qū)域，應(yīng)盡量利用規(guī)劃條件做高低搭配的產(chǎn)品規(guī)劃創(chuàng)造溢價(jià)，在爭取貨值與利潤的最大化的同時(shí)還要兼顧產(chǎn)品去化速度，關(guān)注投資的回款速度與時(shí)間成本。容積率、限高、密度、業(yè)態(tài)價(jià)差、客戶喜好及注意高業(yè)態(tài)應(yīng)形成一定規(guī)模的組團(tuán)，單純?yōu)樘岣哓浿刀霈F(xiàn)的少量高業(yè)態(tài)樓棟的手法不可取華東片區(qū)某項(xiàng)目，充分利用地塊內(nèi)天然河道景觀資源進(jìn)行拉高拍低。沿河獨(dú)棟及雙拼別墅，提升調(diào)性且將一線沿河資源充分溢價(jià)。聯(lián)排別墅區(qū)為第二層次，享受鄰里式園林化景觀。5面寬疊拼洋房拔至11層，市面上無相應(yīng)面積段競品，增加低密業(yè)態(tài)體量和貨值；高層片區(qū)交通最為便捷，景觀視野開戶型色戶型編號(hào)業(yè)態(tài)面積A1小高層89B小高層C小高層D小高層E疊拼洋房F聯(lián)排別墅H沿河別墅220I農(nóng)貿(mào)市場2000單業(yè)態(tài)容積率0.674；其中地上：278個(gè)；配套停車：32個(gè)可建容積率：2.0~2.3；綠地率：30%；在不限價(jià)城市或市場價(jià)格未突破限價(jià)區(qū)域，應(yīng)盡量利用規(guī)劃條件做高低搭配的產(chǎn)品規(guī)劃創(chuàng)造溢價(jià)，在爭取貨值與利潤的最大化的同時(shí)還在不限價(jià)城市或市場價(jià)格未突破限價(jià)區(qū)域，應(yīng)盡量利用規(guī)劃條件做高低搭配的產(chǎn)品規(guī)劃創(chuàng)造溢價(jià)，在爭取貨值與利潤的最大化的同時(shí)還要兼顧產(chǎn)品去化速度，關(guān)注投資的回款速度與時(shí)間成本。容積率、限高、密度、業(yè)態(tài)價(jià)差、客戶喜好及華北片區(qū)某項(xiàng)目，位于城市核心水系河道北岸，秉持高溢價(jià)業(yè)態(tài)匹配優(yōu)質(zhì)資源的原則，將售價(jià)最高的疊拼產(chǎn)品布局在河岸沿線。4432323311優(yōu)質(zhì)資源匹配高溢價(jià)業(yè)態(tài) 1>2>3>4 4角落區(qū)域—小高層高低業(yè)態(tài)搭配的規(guī)劃方案中，宜對(duì)不同業(yè)態(tài)進(jìn)行分區(qū)規(guī)劃，高溢價(jià)業(yè)高低業(yè)態(tài)搭配的規(guī)劃方案中，宜對(duì)不同業(yè)態(tài)進(jìn)行分區(qū)規(guī)劃，高溢價(jià)業(yè)3、高地價(jià)地區(qū)，開發(fā)不占容積率的地上和地下空間——贈(zèng)送閣樓和（注意閣樓和地下室贈(zèng)送要考慮施工、銷售承諾和驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)，尤其是違規(guī)贈(zèng)華北片區(qū)某項(xiàng)目，采用洋房產(chǎn)品頂層采用躍層產(chǎn)品贈(zèng)送閣樓露臺(tái)，首層贈(zèng)送地下室，盡可能地提高溢價(jià)。高溢價(jià)手段贈(zèng)送1：頂層—贈(zèng)送閣樓,陽臺(tái)高溢價(jià)手段贈(zèng)送1：頂層—贈(zèng)送閣樓,陽臺(tái)頂層為標(biāo)準(zhǔn)層總價(jià)頂層為標(biāo)準(zhǔn)層總價(jià)1.3倍贈(zèng)送2：首層—贈(zèng)送贈(zèng)送2：首層—贈(zèng)送兩層地下室首層為標(biāo)準(zhǔn)層總價(jià)首層為標(biāo)準(zhǔn)層總價(jià)1.7倍兩層地下室贈(zèng)送兩層地下室贈(zèng)送 在不限價(jià)及規(guī)劃條件允許的前提下，可以通過在不限價(jià)及規(guī)劃條件允許的前提下，可以通過3、高地價(jià)地區(qū)，開發(fā)不占容積率的地上和地下空間——贈(zèng)送閣樓和（注意閣樓和地下室贈(zèng)送要考慮施工、銷售承諾和驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)，尤其是違華東片區(qū)某項(xiàng)目，采用疊拼+高層的高低配產(chǎn)品規(guī)劃方案，疊拼產(chǎn)品上疊贈(zèng)送閣樓，下疊贈(zèng)送地下夾層和地下室，盡可能地提高溢價(jià)。在不限價(jià)及規(guī)劃條件允許的前提下，可以通過在不限價(jià)及規(guī)劃條件允許的前提下，可以通過3、高地價(jià)地區(qū)，開發(fā)不占容積率的地上和地下空間——贈(zèng)送閣樓和（半）地下室華東片區(qū)某項(xiàng)目，計(jì)容面積128500㎡，復(fù)用面積占比達(dá)56%，通過快華北片區(qū)某項(xiàng)目，計(jì)容面積115345㎡，復(fù)用面積占比達(dá)100%，公司內(nèi)部各職能快速拉通，外部報(bào)建推進(jìn)迅捷，減輕圖紙工作量的同時(shí)保證質(zhì)量可靠。經(jīng)過實(shí)際項(xiàng)目驗(yàn)證過的封裝產(chǎn)品，不僅可以大幅提高內(nèi)部溝通及外部報(bào)建的工作效率經(jīng)過實(shí)際項(xiàng)目驗(yàn)證過的封裝產(chǎn)品，不僅可以大幅提高內(nèi)部溝通及外部報(bào)建的工作效率，減少出圖工作量，同時(shí)還能吸收過往經(jīng)驗(yàn)，提前2、示范區(qū)售樓處、會(huì)所、幼兒園等配套公建盡量選用已實(shí)施項(xiàng)目的成熟模塊進(jìn)行復(fù)制，有條件在實(shí)體中實(shí)施的盡量借用實(shí)體，盡可西部片區(qū)某公司售樓處整體封裝，在新項(xiàng)目中完整復(fù)制，為示范區(qū)高品質(zhì)的快速開放做好了圖紙保障。售樓部內(nèi)外裝同步完成售樓部結(jié)構(gòu)封頂售樓部基礎(chǔ)動(dòng)工售樓部內(nèi)外裝同步完成售樓部結(jié)構(gòu)封頂經(jīng)過實(shí)際項(xiàng)目驗(yàn)證過的封裝產(chǎn)品，不僅可以大幅提高內(nèi)部溝通及外部報(bào)建的工作效率經(jīng)過實(shí)際項(xiàng)目驗(yàn)證過的封裝產(chǎn)品，不僅可以大幅提高內(nèi)部溝通及外部報(bào)建的工作效率，減少出圖工作量，同時(shí)還能吸收過往經(jīng)驗(yàn)，提前2、示范區(qū)售樓處、會(huì)所、幼兒園等配套公建盡量選用已實(shí)施項(xiàng)目的成熟模塊進(jìn)行復(fù)制，有條件在實(shí)體中實(shí)施的盡量借用實(shí)體，盡可華北片區(qū)某公司三個(gè)項(xiàng)目示范區(qū)采用了三種不同的示范區(qū)操盤模式，在成本與工期的多維度對(duì)比下，采用成熟模塊在實(shí)體中復(fù)用優(yōu)勢更為明顯。1.示范區(qū)借用成熟模塊增大成本節(jié)約成本1.示范區(qū)未借用成熟模塊1.示范區(qū)借用成熟模塊增大成本節(jié)約成本延長工期2.樣板間借用實(shí)體縮短工期2.樣板間未借用實(shí)體,異地重建延長工期2.樣板間借用實(shí)體縮短工期客戶體驗(yàn)下降3.后期需要拆除客戶體驗(yàn)下降3.后期需要拆除3.后期售樓部沿用所見即所得，客戶體驗(yàn)好3.后期售樓部沿用所見即所得，客戶體驗(yàn)好示范區(qū)位置示范區(qū)位置原大區(qū)方案示范區(qū)位置樣板借用實(shí)體 樣板借用實(shí)體樣板借用實(shí)體樣板借用實(shí)體 成熟模塊A項(xiàng)目—原大區(qū)現(xiàn)示范區(qū)位置后期建大A項(xiàng)目—示范區(qū)示范區(qū)位置示范區(qū)位置原大區(qū)方案示范區(qū)位置樣板借用實(shí)體 樣板借用實(shí)體樣板借用實(shí)體樣板借用實(shí)體 成熟模塊A項(xiàng)目—原大區(qū)現(xiàn)示范區(qū)位置后期建大A項(xiàng)目—示范區(qū)經(jīng)過實(shí)際項(xiàng)目驗(yàn)證過的封裝產(chǎn)品，不僅可以大幅提高內(nèi)部溝通及外部報(bào)建的工作效率經(jīng)過實(shí)際項(xiàng)目驗(yàn)證過的封裝產(chǎn)品，不僅可以大幅提高內(nèi)部溝通及外部報(bào)建的工作效率，減少出圖工作量，同時(shí)還能吸收過往經(jīng)驗(yàn)，提前2、示范區(qū)售樓處、會(huì)所、幼兒園等配套公建盡量選用已實(shí)施項(xiàng)目的成熟模塊進(jìn)行復(fù)制華北片區(qū)某公司兩項(xiàng)目規(guī)模相近，前者四種業(yè)態(tài)，后者三種業(yè)態(tài)，相較而言后者業(yè)態(tài)精簡，定位更為精準(zhǔn)。業(yè)態(tài)全覆蓋，業(yè)態(tài)均質(zhì)，重點(diǎn)不突出業(yè)態(tài)全覆蓋，業(yè)態(tài)均質(zhì)，重點(diǎn)不突出客戶選擇不聚焦 項(xiàng)目操盤離不開“土地、客戶、產(chǎn)品”三要項(xiàng)目操盤離不開“土地、客戶、產(chǎn)品”三要素的認(rèn)真分析，要結(jié)合土地及市場情況找準(zhǔn)客戶，精準(zhǔn)的定位產(chǎn)品業(yè)態(tài)，避免全業(yè)態(tài)的產(chǎn)品華中片區(qū)某項(xiàng)目，容積率1.8，住宅面積共25萬方，項(xiàng)目中共出現(xiàn)了高層、小高、疊拼、合院等多種業(yè)態(tài)，多種面積段的戶型產(chǎn)品，定位不精準(zhǔn)，圖紙量大，施工難度增加。項(xiàng)目操盤離不開“土地、客戶、產(chǎn)品”三要素的認(rèn)真分析，要結(jié)合土地及市場情況找準(zhǔn)客戶，精準(zhǔn)的定位產(chǎn)品業(yè)態(tài)，避免全業(yè)態(tài)的產(chǎn)品項(xiàng)目操盤離不開“土地、客戶、產(chǎn)品”三要素的認(rèn)真分析，要結(jié)合土地及市場情況找準(zhǔn)客戶，精準(zhǔn)的定位產(chǎn)品業(yè)態(tài)，避免全業(yè)態(tài)的產(chǎn)品2、定位清晰，產(chǎn)品面積段間要有級(jí)差，同業(yè)態(tài)不同面積段的產(chǎn)品需相同市場與客戶定位條件下，鼓勵(lì)精簡業(yè)態(tài)、樓型及戶型，同業(yè)態(tài)樓型層數(shù)應(yīng)盡量統(tǒng)一。華北片區(qū)某公司項(xiàng)目A，戶型數(shù)量14個(gè)，不同業(yè)態(tài)出現(xiàn)面積段重合情況，產(chǎn)品內(nèi)部競爭情況嚴(yán)重，級(jí)差不明顯。相較而言，規(guī)模相近的B項(xiàng)目業(yè)態(tài)及產(chǎn)品戶型種類較為精簡，級(jí)差也更為合理。3疊拼戶型 聯(lián)排戶型23疊拼戶型82洋房戶型 82洋房戶型高層戶型3 高層戶型3高層戶型高層戶型戶型面積段應(yīng)有合理的級(jí)差，面積段過近會(huì)造成內(nèi)部競爭；同時(shí)需注意戶型面積段應(yīng)有合理的級(jí)差，面積段過近會(huì)造成內(nèi)部競爭；同時(shí)需注意相同業(yè)態(tài)下不同面積段需對(duì)應(yīng)不同的房型結(jié)構(gòu)，例如115三房則2、定位清晰，產(chǎn)品面積段間要有級(jí)差，同業(yè)態(tài)不同面積段的產(chǎn)品需相同市場與客戶定位條件下，鼓勵(lì)精簡業(yè)態(tài)、樓型及戶型，同業(yè)態(tài)樓型層數(shù)應(yīng)盡量統(tǒng)一。華中片區(qū)某項(xiàng)目，區(qū)位優(yōu)勢明顯，城市核心區(qū)改善產(chǎn)品，僅規(guī)劃155㎡面積段高層戶型，產(chǎn)品定位精準(zhǔn)，業(yè)態(tài)及戶型精簡。住宅：41760㎡單業(yè)態(tài)容積率2.10；商業(yè)：3670㎡停車位：488個(gè)戶型色戶型編號(hào)業(yè)態(tài)面積A高層戶型戶型面積段應(yīng)有合理的級(jí)差，面積段過近會(huì)造成內(nèi)部競爭；同時(shí)需注意戶型面積段應(yīng)有合理的級(jí)差，面積段過近會(huì)造成內(nèi)部競爭；同時(shí)需注意相同業(yè)態(tài)下不同面積段需對(duì)應(yīng)不同的房型結(jié)構(gòu)，例如115三房則華中片區(qū)某項(xiàng)目，確保滿容的條件下，小高全部按照業(yè)態(tài)層數(shù)得房率小高層90戶型小高層117戶型疊拼4F華北片區(qū)某項(xiàng)目，不同平面及層數(shù)的單元樓型拼不同樓型拼接 產(chǎn)品溢價(jià)降低頂樓露臺(tái)被較高層單元遮擋 不同樓型拼接 存在報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)報(bào)建時(shí)可能會(huì)按照較高層數(shù)樓棟計(jì)算,造成4F不同的單元樓型拼接，不僅會(huì)增加樓型數(shù)量導(dǎo)致出圖工作量加大，還會(huì)帶來立不同的單元樓型拼接，不僅會(huì)增加樓型數(shù)量導(dǎo)致出圖工作量加大，還會(huì)帶來立面形象不佳導(dǎo)致報(bào)建難度增加以及外立面不規(guī)則而施工難1、客戶聚焦，產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位及戶型面積選擇要精簡，杜絕“胡子同業(yè)態(tài)的產(chǎn)品盡量避免出現(xiàn)。相同市場與客戶定位條件下，鼓勵(lì)精簡業(yè)態(tài)、樓型及戶型，同業(yè)態(tài)樓型層4、不宜采用不同樓型進(jìn)行單元拼接。1.1、高層業(yè)態(tài)，建筑限高用足，減少樓華南片區(qū)某項(xiàng)目十二期、十三期為純高層項(xiàng)目，項(xiàng)目結(jié)合產(chǎn)品定位，用足百米限高，形成沿紅線南北兩排建筑塔樓的布局，中間預(yù)留一個(gè)完整寬闊的中庭景觀綠化空間，即擴(kuò)大了小區(qū)的空間感，又提高了小區(qū)的整體品質(zhì)，獲得客戶和業(yè)主的一致好評(píng)。項(xiàng)目十三期總平面圖項(xiàng)目十二期總平面圖項(xiàng)目十三期總平面圖項(xiàng)目十二期總平面圖高層業(yè)態(tài)的項(xiàng)目品質(zhì)與景觀空間的打造息息相關(guān)，充足的場地空間高層業(yè)態(tài)的項(xiàng)目品質(zhì)與景觀空間的打造息息相關(guān)，充足的場地空間可以為良好品質(zhì)的景觀打造預(yù)留充足的物理空間，同時(shí)樓棟數(shù)量的減1.1、高層業(yè)態(tài)，建筑限高用足，減少樓華北片區(qū)某項(xiàng)目，產(chǎn)品規(guī)劃為大高層，高層沿用地外側(cè)布置，形成內(nèi)部大中全做高層以降低全做高層以降低密度，留出充足高層業(yè)態(tài)的項(xiàng)目品質(zhì)與景觀空間的打造息息相關(guān)，充足的場地空間高層業(yè)態(tài)的項(xiàng)目品質(zhì)與景觀空間的打造息息相關(guān)，充足的場地空間可以為良好品質(zhì)的景觀打造預(yù)留充足的物理空間，同時(shí)樓棟數(shù)量的減通過提高密度可以增加首層和頂層的數(shù)量 方案二：5F洋房滿鋪方案二：5F洋房滿鋪低密產(chǎn)品的首層住宅一般情況下會(huì)有更高的產(chǎn)品溢價(jià)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求的建低密產(chǎn)品的首層住宅一般情況下會(huì)有更高的產(chǎn)品溢價(jià)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求的建筑密度以內(nèi)，盡可能多的增加首層住宅的戶數(shù)有利于提注：私家庭院是一層住宅獲得溢價(jià)的最有效手段，私家庭院越多吸引力越大，但需控制相關(guān)規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)（綠地華東區(qū)域某項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃中設(shè)計(jì)有聯(lián)排別墅，每戶均贈(zèng)送面積約35㎡的私家庭院，供業(yè)主自行設(shè)計(jì)使用，為別墅帶庭院綠籬綠化道路綠化70006500 “私家庭院”是眾多低密住宅首層客戶的核心購買動(dòng)機(jī)，在滿足綠地率的前提下將“庭院”的“使用權(quán)”贈(zèng)與首層業(yè)主，可以有效的提高首層產(chǎn)品的溢價(jià)及去化速度，但需嚴(yán)控銷售風(fēng)險(xiǎn)。（例如采用綠籬的軟隔離形式、不做實(shí)體1.1、高層業(yè)態(tài)，建筑限高用足，減少樓棟數(shù)量，控制建筑密1、場地及周邊地勢平坦或高于市政路的：應(yīng)盡量抬高場地設(shè)計(jì)標(biāo)高，減小地庫基坑開挖深度，控制土方量及支護(hù)成本。20F2F20F2F總建筑面積：129582.6㎡華東片區(qū)某項(xiàng)目，為盡量抬高場地標(biāo)高，控制地庫成本。在方案階段溝通過程中，利用規(guī)劃細(xì)則關(guān)于正負(fù)零標(biāo)高與道路標(biāo)高關(guān)系的模糊地帶，爭取地庫頂板標(biāo)高比市政道路高1.5M，正負(fù)零標(biāo)高比地庫頂板標(biāo)高1.2M（覆土）。最終實(shí)現(xiàn)±0標(biāo)高比道路高出近2.6M，大大減少土方開挖及支護(hù)成本。5.205.204.924.927.057.054.474.476.757.056.757.056.757.057.054.406.757.054.407.057.056.756.757.056.754.404.405.305.30標(biāo)高的設(shè)計(jì)核心是控制土方量及支護(hù)成本，不是所有項(xiàng)目都是地庫抬得越高就越好，挖方減少的同時(shí)還要考標(biāo)高的設(shè)計(jì)核心是控制土方量及支護(hù)成本，不是所有項(xiàng)目都是地庫抬得越高就越好，挖方減少的同時(shí)還要考華南片區(qū)某項(xiàng)目，場地原始標(biāo)高約7m，西、北側(cè)道路標(biāo)高約8.5m，東、南側(cè)公園標(biāo)高為7m。以場地西、北側(cè)道路標(biāo)高及道路綠化帶為由與規(guī)劃局溝通，爭取到場地設(shè)計(jì)標(biāo)高為場地周邊道路及公園標(biāo)高小區(qū)內(nèi)道路標(biāo)高小區(qū)內(nèi)道路住宅正負(fù)零標(biāo)高幼兒園正負(fù)零標(biāo)高（無地下室）華南片區(qū)某項(xiàng)目，場地原始標(biāo)高約7m，西、北側(cè)道路標(biāo)高約8.5m，東、南側(cè)公園標(biāo)高為7m。以場地西、北側(cè)道路標(biāo)高及道路綠化帶為由與規(guī)劃局溝通，爭取到場地設(shè)計(jì)標(biāo)高為場地周邊道路及公園標(biāo)高小區(qū)內(nèi)道路標(biāo)高小區(qū)內(nèi)道路住宅正負(fù)零標(biāo)高幼兒園正負(fù)零標(biāo)高（無地下室）標(biāo)高的設(shè)計(jì)核心是控制土方量及支護(hù)成本，不是所有項(xiàng)目都是地庫抬得越高就越好，挖方減少的同時(shí)還要考2、場地內(nèi)標(biāo)高低于周邊道路或有深坑的：場地設(shè)計(jì)標(biāo)高不宜比市政路超出過高，需考慮填方的工程量，控制土方成本。華中片區(qū)某項(xiàng)目，北側(cè)204國道標(biāo)高5.4，項(xiàng)目區(qū)域標(biāo)高4.3左右，低于道路標(biāo)高1米以上，場地最終設(shè)計(jì)標(biāo)高5.6，比標(biāo)高的設(shè)計(jì)核心是控制土方量及支護(hù)成本，不是所有項(xiàng)目都是地庫抬得越高就越好，挖方減少的同時(shí)還要考2優(yōu)化后方案3、高差較大的地形首選放坡，如無法解決高差問2優(yōu)化后方案223原始方案西南片區(qū)某項(xiàng)目，場地東高西低，高差達(dá)14m，原始方案設(shè)置三臺(tái)地，考慮步行感受，臺(tái)地坡度1.5%~2%消化高差，但基礎(chǔ)費(fèi)用約6382萬，土方費(fèi)用1397萬，地基成本7779萬。項(xiàng)目凈利潤僅3原始方案121201-1剖面圖項(xiàng)目0000089635道路11F洋房11F洋房1445m11F洋房11F洋房1445m7豎向設(shè)計(jì)。優(yōu)化后減少地基成本3145萬73033F高層住宅3033F高層住宅33F高層住宅33F高層住宅33F高層住宅12項(xiàng)目道路2-2剖面圖00000867351基礎(chǔ)費(fèi)用（萬）土方費(fèi)用（萬）合計(jì)（萬）原始方案638213977779優(yōu)化后方案351911154634粗估優(yōu)化金額31452.0%+臺(tái)地場地原始標(biāo)高v521.02.0%2.0%+臺(tái)地場地原始標(biāo)高v521.02.0%高差5.9m消化高差2.3m消化高差3.7m消化高差2.1m2.0%建筑設(shè)計(jì)標(biāo)高場地設(shè)計(jì)標(biāo)高項(xiàng)目原始地平線3%無臺(tái)地v521.0場地設(shè)計(jì)標(biāo)高項(xiàng)目原始地平線3%無臺(tái)地v521.03%v507高差7.2m消化高差6.8m針對(duì)場地高差較大的項(xiàng)目，通過放坡的處理方式進(jìn)行高差的消解是針對(duì)場地高差較大的項(xiàng)目，通過放坡的處理方式進(jìn)行高差的消解是第一優(yōu)選方式，沒有擋土墻，成本相對(duì)來說更加經(jīng)濟(jì)；當(dāng)放坡無法滿足時(shí)再考慮通過分段臺(tái)地式的處理方式，但需要注意擋土墻的高度不應(yīng)過高3、高差較大的地形首選放坡，如無法解決高差問擋土墻高度2100擋土墻高度2100高差過大導(dǎo)致開挖土方量增加，施工過程不可控性增強(qiáng)，施工成本增加 第二段高差1200 第一段高差900 正確做法錯(cuò)誤做法總高差2100總高差2100 對(duì)對(duì)每段小高差的施工和維護(hù)，施工過程、開挖土方量、擋土墻等成本更為可控。針對(duì)場地高差較大的項(xiàng)目，通過放坡的處理方式進(jìn)行高差的消解是第一優(yōu)選方式針對(duì)場地高差較大的項(xiàng)目，通過放坡的處理方式進(jìn)行高差的消解是第一優(yōu)選方式，沒有擋土墻，成本相對(duì)來說更加經(jīng)濟(jì)；當(dāng)放坡無法滿足時(shí)再考慮通過分段臺(tái)地式的處理方式，但需要注意擋土墻的高度不應(yīng)過高1、場地及周邊地勢平坦或高于市政路的：應(yīng)盡量2、場地內(nèi)標(biāo)高低于周邊道路或有深坑的：場地設(shè)計(jì)標(biāo)高比市政道路標(biāo)高略高(△H≤300控制土方3、高差較大的地形首選放坡，如無法解決高差問題，應(yīng)結(jié)合分段臺(tái)地式的處理方式，并華東片區(qū)某項(xiàng)目，西側(cè)地塊突破南側(cè)機(jī)動(dòng)車禁止開口線，增加消防疏散出商業(yè)：549㎡，配套：7016.00㎡城市道路消防車道的環(huán)通盡量不要占用園區(qū)內(nèi)部最核心的場地，把空間留給景觀及活動(dòng)空消防車道的環(huán)通盡量不要占用園區(qū)內(nèi)部最核心的場地，把空間留給景觀及活動(dòng)空間，便于后期人車分流的管理以及地面車位設(shè)置后對(duì)景華北片區(qū)某項(xiàng)目，西側(cè)地塊突破南側(cè)機(jī)動(dòng)車禁止開口線，增加消防疏散出入口，實(shí)現(xiàn)消防環(huán)道位于園區(qū)外環(huán)。東側(cè)地塊消防車道同樣布置在園區(qū)外環(huán)，最小化對(duì)中心景觀的影響與破壞，提高小區(qū)品質(zhì)。未受消防車道影響消防車道的環(huán)通盡量不要占用園區(qū)內(nèi)部最核心的場地，把空間留給景觀及活動(dòng)消防車道的環(huán)通盡量不要占用園區(qū)內(nèi)部最核心的場地，把空間留給景觀及活動(dòng)空間，便于后期人車分流的管理以及地面車位設(shè)置后對(duì)景2、在不設(shè)置架空層的情況下，消防登高面應(yīng)首先考慮設(shè)置在樓棟北側(cè)（場地內(nèi)無空間布置時(shí)可考慮借用北側(cè)市政路）。華北片區(qū)某項(xiàng)目，個(gè)別樓棟登高面不至于樓棟南側(cè)，消防登高面在南側(cè)首層戶型受到影響，需要預(yù)留消防通道首層戶型受到影響，需要預(yù)留消防通道消防登高面在北側(cè)消防登高場地的布置方位對(duì)住宅首層的出入口及大堂設(shè)置方式有直接的影響，最好的方式是放在與單元大堂出入消防登高場地的布置方位對(duì)住宅首層的出入口及大堂設(shè)置方式有直接的影