控制性詳細(xì)規(guī)劃：技術(shù)基礎(chǔ)

控制性詳細(xì)規(guī)劃：技術(shù)根底東北師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院

.個人簡介：教授，博士生導(dǎo)師〔城市與區(qū)域規(guī)劃〕

注冊城市規(guī)劃師教育背景1983-1987：北京大學(xué)城市與區(qū)域規(guī)劃專業(yè)〔本科〕1989：同濟(jì)大學(xué)城市規(guī)劃系進(jìn)修教師1993-1996：東北師范大學(xué)博士研究生2005：美國SouthernPolytechnicStateUniversity建筑學(xué)院訪問教授2007-2021：美國UniversityofLouisville地理系訪問學(xué)者主講課程城市詳細(xì)規(guī)劃〔1989-2003〕城市規(guī)劃理論問題〔研究生〕大都市區(qū)規(guī)劃〔博士生〕，等相關(guān)課題延邊工業(yè)集中區(qū)規(guī)劃哈爾濱大都市圈規(guī)劃錦葫都市區(qū)空間協(xié)調(diào)規(guī)劃，等.所在單位及規(guī)劃相關(guān)專業(yè)：東北師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院5個本科專業(yè)，11個碩士生專業(yè)，9個博士生專業(yè)城市規(guī)劃相關(guān)專業(yè)本科：資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理〔1980-〕碩士研究生：城市規(guī)劃與設(shè)計〔2004-〕博士研究生：城市與區(qū)域規(guī)劃〔2005-〕.關(guān)于本次研討根本按建設(shè)部干部學(xué)院文件要求準(zhǔn)備；內(nèi)容1-6；分“根底〞和“研究〞兩局部；借鑒了其他單位的局部資料有詳有略。.主要內(nèi)容(根底局部)：城鄉(xiāng)規(guī)劃法中的控規(guī)根本認(rèn)識控制體系與要素內(nèi)容程序、方法與要點內(nèi)容深度、成果要求.一、“城鄉(xiāng)規(guī)劃法〞中的控規(guī)受到空前重視法律地位明確總那么、制定、實施、修改、法律責(zé)任中均有規(guī)定11條中涉及控規(guī).總那么第二條制定和實施城鄉(xiāng)規(guī)劃，在規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)活動，必須遵守本法。本法所稱城鄉(xiāng)規(guī)劃，包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。.制定第十九條城市人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門根據(jù)城市總體規(guī)劃的要求，組織編制城市的控制性詳細(xì)規(guī)劃，經(jīng)本級人民政府批準(zhǔn)后，報本級人民代表大會常務(wù)委員會和上一級人民政府備案。第二十條鎮(zhèn)人民政府根據(jù)鎮(zhèn)總體規(guī)劃的要求，組織編制鎮(zhèn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃，報上一級人民政府審批?？h人民政府所在地鎮(zhèn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃，由縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門根據(jù)鎮(zhèn)總體規(guī)劃的要求組織編制，經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)后，報本級人民代表大會常務(wù)委員會和上一級人民政府備案。第二十一條城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門和鎮(zhèn)人民政府可以組織編制重要地塊的修建性詳細(xì)規(guī)劃。修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃。.實施第三十七條在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)工程，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃核定建設(shè)用地的位置、面積、允許建設(shè)的范圍，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審批后，由土地主管部門劃撥土地。第三十八條在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成局部。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。第四十條在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)當(dāng)提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計方案等材料。需要建設(shè)單位編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的建設(shè)工程，還應(yīng)當(dāng)提交修建性詳細(xì)規(guī)劃。對符合控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃條件的，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)依法將經(jīng)審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計方案的總平面圖予以公布。第四十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)；確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請。變更內(nèi)容不符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準(zhǔn)。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)及時將依法變更后的規(guī)劃條件通報同級土地主管部門并公示。第四十四條在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行臨時建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)。臨時建設(shè)影響近期建設(shè)規(guī)劃或者控制性詳細(xì)規(guī)劃的實施以及交通、市容、平安等的，不得批準(zhǔn)。.修改第四十八條修改控制性詳細(xì)規(guī)劃的，組織編制機關(guān)應(yīng)當(dāng)對修改的必要性進(jìn)行論證，征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，并向原審批機關(guān)提出專題報告，經(jīng)原審批機關(guān)同意后，方可編制修改方案。修改后的控制性詳細(xì)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)依照本法第十九條、第二十條規(guī)定的審批程序報批?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃修改涉及城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的強制性內(nèi)容的，應(yīng)領(lǐng)先修改總體規(guī)劃。.法律責(zé)任第六十條鎮(zhèn)人民政府或者縣級以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門有以下行為之一的，由本級人民政府、上級人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者監(jiān)察機關(guān)依據(jù)職權(quán)責(zé)令改正，通報批評；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分：

〔一〕未依法組織編制城市的控制性詳細(xì)規(guī)劃、縣人民政府所在地鎮(zhèn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃的；

.實質(zhì)意義土地出讓的前提條件：根據(jù)控規(guī)提出規(guī)劃設(shè)計條件全覆蓋的衍生要求：縣城以上城市規(guī)劃區(qū)控規(guī)的全覆蓋制定次序：分片區(qū)、分階段推進(jìn)，超前覆蓋到城鎮(zhèn)開展所使用的每一塊建設(shè)用地修改程序嚴(yán)格強調(diào)公眾參與：涉及私人和集體利益，有“物權(quán)法〞也強化了這一要求.相關(guān)法規(guī)城市規(guī)劃編制方法城市綠線管理方法城市黃線管理方法城市紫線管理方法城市藍(lán)線管理方法.二、對控制性詳細(xì)規(guī)劃的根本認(rèn)識.城鄉(xiāng)規(guī)劃城鎮(zhèn)體系規(guī)劃城市規(guī)劃鎮(zhèn)規(guī)劃村莊規(guī)劃鄉(xiāng)規(guī)劃總體規(guī)劃詳細(xì)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃.1.中國特色的法定規(guī)劃借鑒區(qū)劃技術(shù)，變革傳統(tǒng)詳細(xì)規(guī)劃形成的具有中國特色的規(guī)劃類型，根本方法是“地塊指標(biāo)〞加“圖那么〞；城鄉(xiāng)規(guī)劃法明確的法定規(guī)劃之一；反映各個利益主體在城市建設(shè)中的利益關(guān)系；地方政府控制和引導(dǎo)土地開發(fā)的依據(jù)，建設(shè)主管部門做出建設(shè)工程規(guī)劃許可的依據(jù)〔行政許可法范疇〕；公眾參與最具實效性的內(nèi)容；法律嚴(yán)肅性越來越高；編制技術(shù)不斷探索與進(jìn)步。.2、地位與作用〔1〕控制性詳細(xì)規(guī)劃是規(guī)劃與管理、規(guī)劃與實施之間銜接的重要環(huán)節(jié)。從規(guī)劃到管理——依法行政的依據(jù)；從規(guī)劃到實施——控制、引導(dǎo)、監(jiān)督。控制性詳細(xì)規(guī)劃將城市建設(shè)的規(guī)劃控制要點，用簡練、明確、適合操作的方式表達(dá)出來，作為控制土地批租、出讓的根本依據(jù)，正確引導(dǎo)開發(fā)行為。.〔2〕控制性詳細(xì)規(guī)劃是宏觀與微觀、整體與局部有機銜接的關(guān)鍵層次。從宏觀到微觀——上接總規(guī)〔分區(qū)〕，下接修詳〔設(shè)計〕；從定性到定量——控制要求深化、量化、具體化；從整體到局部——控制指標(biāo)細(xì)化、分解、落實；

控制性詳細(xì)規(guī)劃向上銜接總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，向下銜接修建性詳細(xì)規(guī)劃、具體設(shè)計與開發(fā)建設(shè)行為。它以量化指標(biāo)和控制要求將城市總體規(guī)劃的宏觀的控制轉(zhuǎn)化為對城市建設(shè)的微觀控制，并作為具體指導(dǎo)地段修建性詳細(xì)規(guī)劃、具體設(shè)計、土地出讓的具體設(shè)計條件和控制要求。地位與作用.〔3〕控制性詳細(xì)規(guī)劃是城市設(shè)計控制與管理的重要手段。從二維到三維——平面控制與空間控制的結(jié)合；從規(guī)劃到設(shè)計——規(guī)劃要求與設(shè)計條件的結(jié)合；從消極到積極——控制與引導(dǎo)的結(jié)合?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃將宏觀城市設(shè)計、中觀城市設(shè)計到微觀城市設(shè)計的內(nèi)容，通過具體的設(shè)計要求、設(shè)計導(dǎo)那么以及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)那么的方式表達(dá)在規(guī)劃成果之中，借助其在地方法規(guī)和行政管理方面的權(quán)威地位使城市設(shè)計要求在實施建設(shè)中得以貫徹落實。在我國目前還沒有形成獨立的城市設(shè)計審議制度的情況下，在城市設(shè)計的開展與實施控制要求方面，控制性詳細(xì)規(guī)劃責(zé)無旁貸。地位與作用.〔4〕控制性詳細(xì)規(guī)劃是協(xié)調(diào)各利益主體的公共政策平臺。從個體到群體——利益協(xié)調(diào)的平臺；從分歧到統(tǒng)一——公共政策的具體化。

控制性詳細(xì)規(guī)劃由于直接涉及到城市建設(shè)中各個方面的利益，是城市政府意圖、公眾利益和個體利益平衡協(xié)調(diào)的平臺，表達(dá)著在城市建設(shè)中各方角色的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，是實現(xiàn)政府規(guī)劃意圖、保證公共利益、保護(hù)個體權(quán)利的公共政策內(nèi)容的具體化。地位與作用.3、根本特征

——介乎于土地管理與建筑管理之間，內(nèi)涵豐富〔1〕通過抽象的表達(dá)方式落實規(guī)劃意圖。落實共性控制內(nèi)涵；提供個性設(shè)計空間。

控制性詳細(xì)規(guī)劃通過一系列抽象的指標(biāo)、圖表、圖那么等表達(dá)方式將城市總體規(guī)劃的宏觀的控制內(nèi)容、定性的內(nèi)容、粗略的三維控制和定量控制內(nèi)容，深化、細(xì)化、分解為微觀層面的具體控制內(nèi)容。該內(nèi)容是一種建設(shè)控制、設(shè)計控制和開發(fā)建設(shè)指導(dǎo)，為具體的設(shè)計與實施提供深化、細(xì)化的個性空間，而非取代具體的個性設(shè)計內(nèi)容。.〔2〕具有法律效應(yīng)和立法空間。具有法律效力而不是法律；具有成為法律法規(guī)的可能?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃作為法定規(guī)劃，法律效應(yīng)是其根本特征?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃是城市總體規(guī)劃宏觀法律效應(yīng)向微觀法律效應(yīng)的拓展。我國控制性詳細(xì)規(guī)劃不是法律也不可能變成完全意義上的法律，但控制性詳細(xì)規(guī)劃中具有法律意義的局部應(yīng)該以積極的方式形成法律條文，提高其在規(guī)劃管理中的權(quán)威地位。根本特征.〔3〕具有相當(dāng)?shù)木C合性各縱向系統(tǒng)的設(shè)計綜合；各專項內(nèi)容的橫向匯總?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃中包括城市建設(shè)或規(guī)劃管理中的各縱向系統(tǒng)和各專向規(guī)劃內(nèi)容，如土地利用規(guī)劃、公共設(shè)施與市政設(shè)施規(guī)劃、道路交通規(guī)劃、保護(hù)規(guī)劃、景觀規(guī)劃、城市設(shè)計以及其它必要的非法定規(guī)劃等內(nèi)容，并將這些內(nèi)容在控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制尺度上進(jìn)行橫向綜合，相互協(xié)調(diào)并分別落實相關(guān)規(guī)劃控制要求，具有小而全的綜合控制特征。根本特征..〔4〕剛性與彈性相結(jié)合的控制方式

規(guī)定性與引導(dǎo)性的結(jié)合；通那么式與判例式的結(jié)合；動態(tài)控制與相互轉(zhuǎn)化的可能；強制性內(nèi)容的提出。控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制內(nèi)容分為規(guī)定性和引導(dǎo)性兩局部。規(guī)定性內(nèi)容一般為剛性內(nèi)容，主要規(guī)定“不許做什么〞、“必須做什么〞、“至少應(yīng)該做什么〞等，引導(dǎo)性內(nèi)容一般為彈性內(nèi)容，主要規(guī)定“可以做什么〞、“最好做什么〞、“怎么做更好〞等，具有一定的適應(yīng)性與靈活性。剛性與彈性相結(jié)合的控制方式適應(yīng)我國的開發(fā)申請的審批方式為通那么式與判例式相結(jié)合的特點。根本特征.三、控制體系與控制要素：技術(shù)匯總土地使用：用地面積、邊界、性質(zhì)、兼容性、容積率、建筑密度、人口密度、綠地率建筑建造：建筑高度、后退、間距、建筑體量、形式、色彩、空間圍合、小品設(shè)施配套：市政設(shè)施、公用社會設(shè)施行為活動：交通方式、出入口、停車泊位、環(huán)保規(guī)定.規(guī)劃控制指標(biāo)體系土地使用土地使用控制用地邊界用地面積用地性質(zhì)土地使用相容性環(huán)境容量控制容積率建筑密度居住人口密度綠地率空地率建筑建造建筑建造控制建筑高度建筑后退建筑間距城市設(shè)計引導(dǎo)建筑體量建筑色彩建筑形式其他環(huán)境要求建筑空間組合建筑小品設(shè)置規(guī)劃控制指標(biāo)體系設(shè)施配套市政設(shè)施配套給水設(shè)施排水設(shè)施供電設(shè)施交通設(shè)施其他公共設(shè)施配套教育設(shè)施醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施商業(yè)服務(wù)設(shè)施行政辦公設(shè)施文娛體育設(shè)施附屬設(shè)施其他行為活動交通活動控制交通組織出入口方位及數(shù)量裝卸場地規(guī)定環(huán)境保護(hù)規(guī)定噪音震動等允許標(biāo)準(zhǔn)值水污染允許排放量水污染允許排放濃度廢氣污染允許排放量固體廢氣物控制其他.〔一〕用地性質(zhì)根據(jù)規(guī)劃用地的使用功能，依據(jù)用地分類標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)注。10大類，46中類，73小類。一般要求劃到小類。對于混合使用功能的建筑：用地按各使用功能建筑面積的比例分?jǐn)?，并分別標(biāo)注；臨街底層商業(yè)的住宅樓，將商業(yè)用地標(biāo)注在臨街一側(cè)或區(qū)分商住用地比例。.〔二〕用地面積規(guī)劃地塊用地的平面投影面積〔公頃〕。規(guī)劃用地紅線圍合的面積，是確定容積率、建筑密度、人口容量所依據(jù)的面積。.用地面積6－1

1總用地〔1〕周界為城市道路、居住區(qū)路、小區(qū)路時，劃至中心線；〔2〕周界為自然分界線時，劃至自然分界線?！?〕總用地與其它用地相鄰時，劃至交界處。.用地面積6－22、建筑用地〔地塊〕〔1〕周界為城市道路、居住區(qū)路時，劃至道路紅線；〔2〕周界為小區(qū)路時，劃至小區(qū)路中心線；〔3〕周界為自然分界線時，劃至自然分界線；〔4〕與其它用地相鄰時，劃至交界處。.用地面積6－33、道路用地〔1〕只計算與居住人口規(guī)模相對應(yīng)的同級道路及以下級別道路〔計算到組團(tuán)級路〕〔2〕不屬外圍道路的居住區(qū)級路按紅線寬度計入、小區(qū)路按路面寬度計算〔人行便道也計入〕；〔3〕居民小汽車和單位通勤車停放場地，按實際面積計算。.用地面積6－44、綠化用地〔1〕公共綠地：城市道路、居住區(qū)道路：紅線；小區(qū)路、組團(tuán)路、宅間小路：路邊1m；房屋：墻腳1.5m；河邊：堤岸線。注意：公共綠地至少應(yīng)有1/3的綠地面積在標(biāo)準(zhǔn)的建筑日照陰影線范圍之外。〔2〕宅旁綠地小區(qū)路、組團(tuán)路、宅間路：路邊〔便道邊〕；城市道路、居住區(qū)道路：紅線；房屋：墻腳1.5m；圍墻、院墻：墻腳?！?〕配套公建所屬綠地：在公建用地內(nèi)，同宅旁綠地；〔4〕道路綠地：在道路紅線內(nèi)規(guī)劃的綠地面積。.用地面積6－55公建用地〔1〕單一性質(zhì)：城市道路、居住區(qū)道路：紅線；小區(qū)路、組團(tuán)路：路邊〔便道邊〕；圍墻、院墻：墻腳。建筑涉及的：遮光建筑的遮光范圍；建筑不涉及采光的：建筑間距1/2；〔2〕底層公建住宅或住宅公建綜合樓：按建筑面積分?jǐn)?；底層公建突出、公建專用場院、因公建需要后退的局部：計入公建用地?用地面積6－66住宅用地〔1〕單一性質(zhì)：同公建；〔2〕底層公建住宅或住宅公建綜合樓：除公建用地之外的用地；〔3〕住宅間距內(nèi)的市政設(shè)施可按實際占地范圍扣除。.〔三〕土地使用的相容性土地使用的相容性是指在規(guī)定的土地使用性質(zhì)的前提下，允許建設(shè)或有條件允許建設(shè)的各種建筑的類別。.〔四〕容積率〔FAR〕111、概念在一定的地塊內(nèi)，〔允許修建的〕總建筑面積與建筑用地面積的比值。2、意義衡量土地使用強度和評價土地利用合理性的重要指標(biāo)。.容積率113、特性〔1〕容積率表述的是“凈〞地塊上允許建設(shè)的總?cè)萘俊踩莘e率＝總建筑面積/凈地塊面積〕凈地塊：建筑所使用的場地；總建筑面積：地面以上局部的建筑面積總和。〔2〕與其他指標(biāo)的關(guān)系：在一定的建筑密度條件下，容積率與層數(shù)成正比；在一定的層數(shù)條件下，容積率與建筑密度成正比。在一定的建筑面積條件下，樓面占地率與容積率成反比?！?〕容積率是相對指標(biāo)，有一定彈性。.容積率114、確定容積率的原那么〔1〕容積率上限：取決于環(huán)境質(zhì)量的最起碼要求；〔2〕容積率下限：取決于開發(fā)者能承受的最高樓面地價。.容積率115、確定容積率的主要因素〔1〕地塊的使用性質(zhì)；〔2〕地塊的區(qū)位；〔3〕城市交通和根底設(shè)施容量；〔4〕地塊空間環(huán)境條件表現(xiàn)為城市設(shè)計的要求；〔5〕建造方式與形體；〔6〕地塊土地出讓價格；〔7〕歷史環(huán)境的保護(hù)。.容積率116、確定容積率的方法〔1〕形體布局模擬；〔2〕經(jīng)驗歸納統(tǒng)計；〔3〕調(diào)查分析比照。7、容積率下限確實定開發(fā)總投入×利潤率＝總產(chǎn)出－總投入8、容積率上限的控制.住宅建筑面積凈密度控制指標(biāo)〔萬m2/hm2〕住宅層數(shù)建筑氣候區(qū)劃Ⅰ、Ⅱ、Ⅵ、ⅦⅢ、ⅤⅣ低層1.100.7-0.91.201.30多層1.701.2-1.51.801.90中高層2.001.3-1.72.202.40高層3.502.5-3.03.503.50注：①混合層取兩者的指標(biāo)值作為控制指標(biāo)的上、下限值；②本表不計入地下層面積。.容積率119、容積率的調(diào)節(jié)指導(dǎo)原那么：利益分享、不超上限；調(diào)節(jié)方法：調(diào)節(jié)系數(shù)法地塊出讓價格升值率＝調(diào)節(jié)系數(shù)×建筑面積增加率.容積率1110、提高容積率的途徑〔1〕規(guī)劃布局：周邊式、成角度〔2〕單體設(shè)計：大進(jìn)深、北臺階〔3〕綜合容積率：增加公建〔4〕縮小衛(wèi)生間距.容積率1111、建筑物面積計算方法〔1〕建筑面積按建筑物圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算〔勒腳應(yīng)扣除；內(nèi)部局部樓層無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的按結(jié)構(gòu)底板面積計算，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算〕；〔2〕對于平屋頂房間：h≥2.2m應(yīng)計算全面積；h〈2.2m應(yīng)計算1/2面積；對于坡屋頂房間：h≥2.1m應(yīng)計算全面積；h〈2.1m應(yīng)計算1/2面積〔但h〈1.2m的局部不應(yīng)計入〕；〔3〕有永久性頂蓋而無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按水平投影的1/2計算；〔4〕各種井類和變形縫按自然層數(shù)計算；〔5〕雨棚挑出長度≥2.1m應(yīng)按水平投影的1/2計算；〔6〕陽臺應(yīng)按水平投影的1/2計算；〔7〕上下聯(lián)跨建筑應(yīng)分別計算，變形縫算在低跨內(nèi)。.容積率11以下工程不應(yīng)計算面積：〔1〕建筑物通道〔騎樓、過街樓〕的底層?！?〕建筑物內(nèi)的設(shè)備管道夾層?！?〕建筑物內(nèi)分隔的單層房間，舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺等?！?〕屋頂水箱、花架、涼棚、露臺、露天游泳池?！?〕建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺、安裝箱和罐體的平臺?！?〕勒腳、附墻柱、垛、臺階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻、空調(diào)室外機擱板〔箱〕、飄窗、構(gòu)件、配件、寬度在2.10m及以內(nèi)的雨蓬以及建筑物內(nèi)不相連通的裝飾性陽臺、挑廊?！?〕無永久性頂蓋的架空走廊、室外樓梯和用于檢修、消防等的室外鋼樓梯、爬梯?！?〕自動扶梯、自動人行道?！?〕獨立煙囪、煙道、地溝、油〔水〕罐、氣柜、水塔、貯油〔水〕池、貯倉、棧橋、地下人防通道、地鐵隧道。.〔五〕建筑密度51、概念一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例〔%〕。2、確定建筑密度的意義〔1〕關(guān)系到建筑物的使用功能；〔2〕人員集散與平安；〔3〕綠化與生態(tài)環(huán)境。.建筑密度3、建筑密度的影響因素〔1〕城市性質(zhì)〔2〕區(qū)位條件〔3〕周邊環(huán)境〔4〕使用功能〔5〕人文條件〔6〕道路及管網(wǎng)〔7〕防災(zāi)要求.住宅層數(shù)建筑氣候區(qū)劃Ⅰ、Ⅱ、Ⅵ、ⅦⅢ、ⅤⅣ低層35304043多層28253032中高層25202830高層201520224、居住用地建筑密度

住宅建筑凈密度控制指標(biāo)〔%〕注：混合層取兩者的指標(biāo)值作為控制指標(biāo)的上、下限值。.用地容積率建筑密度（％）用地容積率建筑密度（％）辦公1.230商住2.0～2.550～60商服2.040～50住宅1.830貿(mào)易咨詢1.5～1.640中學(xué)0.5～0.620旅館0.620小學(xué)0.6～0.820文化1.5～1.650幼兒園0.8～1.040～505、局部生活用地的容積率

－建筑密度參考值.〔六〕綠地率61、概念城市一定地區(qū)內(nèi)各類綠化用地總面積占該地區(qū)總用地面積的比例〔%〕。綠地率=綠化用地總面積/地區(qū)建設(shè)用地總面積2、規(guī)劃要點〔1〕綠地率〔2〕公共綠地.綠地率3、居住區(qū)綠地的內(nèi)容公共綠地宅旁綠地配套公建附屬綠地道路綠地.綠地率4、綠地率〔1〕居住用地樣板小區(qū)、試點小區(qū)：≮45％；新建小區(qū)：≮30％；舊區(qū)改造：≮25％。〔2〕單位附屬綠地：≮30％；工業(yè)、交通樞紐、倉儲、商業(yè)中心：≮20％；學(xué)校、醫(yī)院、休療養(yǎng)、機關(guān)、文化、部隊：≮35％；產(chǎn)生有害氣體及污染的工廠：≮30％〔且≮50m〕。.綠地率4、綠地率〔3〕道路城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)的規(guī)定：主干路≮20％；次干路≮15％。城市道路綠化規(guī)劃與設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)：園林景觀路≮40％；寬度＞50m的道路≮30％；寬度40～50m的道路≮25％寬度＜40m的道路≮20％。公共活動廣場≮25％；集散廣場≮10％?！?〕防護(hù)林、水體及鐵路旁≮30m。.綠地率5、公共綠地指標(biāo)城市：人均建設(shè)用地＜75㎡2021年≮6㎡；人均建設(shè)用地75～105㎡2021年≮7㎡；人均建設(shè)用地＞105㎡2021年≮8㎡；。居住用地：公共綠地比例居住組團(tuán)3～6％；居住小區(qū)5～15％〔含居住組團(tuán)〕；居住區(qū)7.5～18％〔含居住小區(qū)〕。人均公共綠地居住組團(tuán)≮0.5㎡；居住小區(qū)≮1.0㎡〔含居住組團(tuán)〕；居住區(qū)≮1.5㎡〔含居住小區(qū)〕。.綠地率6公共綠地的設(shè)置〔1〕設(shè)置內(nèi)容可視具體條件參照下表選用：(2)至少應(yīng)有一個邊與相應(yīng)級別的道路相鄰；

(3)綠化面積〔含水面〕不宜小于70%；

(4)宜采用開敞式，以綠籬或其它通透式欄桿作分隔；

(5)組團(tuán)綠地應(yīng)有不少于1/3的綠地面積在標(biāo)準(zhǔn)的建筑日照陰影線范圍之外；〔6〕院落式組團(tuán)綠地的設(shè)置應(yīng)符合規(guī)定〔7〕其它塊狀帶狀公共綠地應(yīng)同時滿足寬度不小于8ｍ、面積不小于400㎡和相應(yīng)的日照環(huán)境要求。.中心綠地名稱設(shè)置內(nèi)容要求最小規(guī)模（hm2）居住區(qū)公園花木草坪、花壇水面、涼亭雕塑、小賣茶座、老幼設(shè)施、停車場地和鋪裝地面等園內(nèi)布局應(yīng)有明確的功能劃分1.00小游園花木草坪、花壇水面、雕塑、兒童設(shè)施和鋪裝地面等園內(nèi)布局應(yīng)有一定的功能劃分0.40組團(tuán)綠地花木草坪、桌椅、簡易兒童設(shè)施等靈活布局0.04各級中心綠地設(shè)置規(guī)定

.封閉型綠地開敞型綠地南側(cè)多層樓南側(cè)高層樓南側(cè)多層樓南側(cè)高層樓L≥1.5L2L≥30mL≥1.5L2L≥50mL≥1.5L2L≥30mL≥1.5L2L≥50mS1≥800m2S1≥1800m2S1≥500m2S1≥1200m2S2≥1000m2S2≥2000m2S2≥600m2S2≥1400m2院落式組團(tuán)綠地設(shè)置規(guī)定

注：L—南北兩樓正面間距〔m〕；L2—當(dāng)?shù)刈≌臉?biāo)準(zhǔn)日照間距〔m〕；S1—北側(cè)為多層樓的組團(tuán)綠地面積〔m2〕；S2—北側(cè)為高層樓的組團(tuán)綠地面積〔m2〕。.〔七〕人口容量51、概念某一地塊內(nèi)所能容納的人口數(shù)量。2、確定人口容量的意義〔1〕保證全市居住用地內(nèi)人口的合理分布；〔2〕維持地塊居住人口與就業(yè)崗位的平衡，減少交通出行量；〔3〕計算各種管線和配套效勞設(shè)施的依據(jù)。.人口容量3、確定人口容量的一般原那么〔1〕地塊人口容量由總規(guī)或分規(guī)確定；〔2〕單位面積的人口容量〔人口密度〕從中心區(qū)向邊緣區(qū)逐步遞減；〔3〕控規(guī)〔或詳規(guī)〕階段應(yīng)核算上一層次確定的人口容量，可以適度調(diào)整；〔4〕確定人口容量應(yīng)以居住用地為根底框算，以根底設(shè)施容量為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核算，再以分區(qū)或行政區(qū)或自然區(qū)界進(jìn)行平衡后再確定。4、人均居住用地5、人口密度.居住規(guī)模層數(shù)建筑氣候區(qū)劃I、II、VI、VIIIII、VIV居住區(qū)低層33～4730～4328～40多層20～2819～2718～25多層、高層17～2617～2617～26小區(qū)低層30～4328～4026～37多層20～2819～2618～25中高層17～2415～2214～20高層10～1510～1510～15組團(tuán)低層25～3523～3221～30多層16～2315～2214～20中高層14～2013～1812～16高層8～118～118～11人均居住用地控制指標(biāo)(m2/人)

.居住規(guī)模層數(shù)人口密度（人/hm2）居住區(qū)低層213～303多層357～500多層、高層385～588小區(qū)低層233～333多層357～500中高層417～588高層667～1000組團(tuán)低層286～400多層435～625中高層500～714高層910～1250吉林省城市居住人口密度參考表

.〔八〕建筑高度61、概念建筑物的豎直高度值，是設(shè)計的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一，是城市規(guī)劃控制的數(shù)據(jù)。2、一定建筑高度的意義〔1〕保持城市總體景觀的協(xié)調(diào)；〔2〕保證相關(guān)建筑物的日照要求；〔3〕保證相臨建筑物的平安及防災(zāi)救災(zāi)通道的暢通；〔4〕保證航空凈空要求；.建筑高度3、確定建高的原那么〔1〕保證城市景點——觀景點之間的視線通廊；〔2〕保證相關(guān)建筑物的合理日照要求；〔3〕保證建筑物倒塌時不危及相鄰建筑平安，不堵塞防、救災(zāi)通道；〔4〕保證航空凈空要求；〔5〕局部障景的需要〔6〕城市天際線的需要；〔7〕景觀層次需要。.建筑高度4、限制建高的種類〔1〕限制過高；〔2〕限制過低；〔3〕限制過高與過低。5、計算方法坡屋頂：室外地坪——屋脊線；平屋頂：室外地坪——女兒墻頂。6、沿街建筑高度上下錯落有致；前低后高，沿斜線后退；適宜高度0.5～1.0W。.〔九〕建筑間距31、概念建筑物與建筑物外墻之間的凈距離〔防火間距為突出部〕。2、意義〔1〕保證相關(guān)建筑的根本平安；〔2〕保證相關(guān)建筑的環(huán)境質(zhì)量..建筑間距3、建筑間距的影響因素(1)日照間距建筑間距：兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離；日照間距系數(shù)：根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。日照根本要求：住宅樓：大城市大寒日2h〔舊區(qū)不低于lh〕中小城大寒日3h中小學(xué)(l老年人居住建筑)：冬至日2h托幼：冬至日3h、幼兒活動場地1／2在陰影外醫(yī)院病房樓：冬至日2h.方位0°～15°(含)15°～30°(含)30°～45°(含)45°～60°(含)＞60°折減值1.00L0.90L0.80L0.90L0.95L不同方位間距折減換算表

注：1、表中方位為正南向(0°)偏東、偏西的方位角。2、L為當(dāng)?shù)卣舷蜃≌臉?biāo)準(zhǔn)日照間距(m)。3、本表指標(biāo)僅適用于無其它日照遮擋的平行布置條式住宅之間。.建筑間距〔2〕通風(fēng)間距：以滿足日照為準(zhǔn)；靜風(fēng)頻率大、夏季主風(fēng)向應(yīng)有通風(fēng)道?！?〕消防間距.耐火等級一、二級三級四級一、二級679三級7810四級91012多層民用建筑之間的防火間距〔m〕.高層建筑之間的防火間距(m)

建筑類別高層建筑裙房其它民用建筑耐火等級一、二級三級四級高層建筑13991114裙房96679廠房之間及其與乙、丙、丁、戊類倉庫、民用建筑之間的防火間距〔m〕表1、2.doc.建筑間距〔4〕防震間距倒塌范圍：1/2建高；避難場地：1.0～2.5m2/人?！?〕管線埋設(shè)間距根據(jù)管網(wǎng)綜合時，管網(wǎng)間距排列管網(wǎng)凈距居住區(qū)主要通道12－14m。〔6〕衛(wèi)生間距涉及住宅的視覺衛(wèi)生間距：18m；涉及食品加工的衛(wèi)生間距：50m。.〔十〕建筑后退1、概念是指建筑物、構(gòu)筑物與相鄰規(guī)劃線之間的距離要求。2、意義〔1〕保證平安；〔2〕提高環(huán)境質(zhì)量；〔3〕擴建余地。.建筑后退33、建筑后退的控制〔1〕建筑退讓地界：滿足與界外建筑的間距要求外，還不小于規(guī)定間距的1／2。〔地下建筑：深度0.7倍且≮5m〕〔2〕建筑退讓道路紅線：按當(dāng)?shù)匾?guī)定干道兩側(cè)高層建筑10一15m；表(3)建筑退讓交叉口保證視距三角形不受遮擋。(4)建筑退讓公路國道20m，省道15m，縣道12m，鄉(xiāng)道8m。(5)建筑退讓鐵路：表3.doc(6)建筑退讓高壓電力線表(7)河道藍(lán)線：保證防洪堤、綠化、取土場。.道路級別與建（構(gòu)）筑物的關(guān)系居住區(qū)道路小區(qū)路組團(tuán)路及宅間小路建筑物面向道路無出入口高層5.03.02.0多層3.03.02.0有出入口——5.02.5建筑物山墻面向道路高層4.02.01.5多層2.02.01.5圍墻面向道路1.5道路邊緣至建〔構(gòu)〕筑物的最小距離注：居住區(qū)道路的邊緣指紅線；小區(qū)路、組團(tuán)路及宅間小路的邊緣指路面邊線。當(dāng)小區(qū)路設(shè)有人行便道時，其道路邊緣指便道邊線。.架空電力線路邊導(dǎo)線與建筑物之間的平安距離線路電壓(KV)＜11—103566—110220330安全距離（m）1.01.53.04.05.06.0.電壓等級(KV)3566—110220330500走廊寬度(m)12—2015—2530—4035—4560—75市區(qū)35～500kv高壓架空電力線路規(guī)劃走廊寬度.〔十一〕交通出入口方位31、概念交通出入口方位是指供城市小區(qū)的機動車、行人進(jìn)入城市主、次、支路的通道的方向和位置。2、確定原那么〔1〕符合上一層次規(guī)劃的根本要求；〔2〕不干擾城市道路的交通能力；〔3〕小區(qū)居民出入方便；〔4〕考慮人車別離，限制過境車通過；〔5〕充分考慮防災(zāi)要求；〔6〕保證平安，便于封閉管理。.交通出入口方位3、確定交通出人口方位的要求〔1〕數(shù)量：小區(qū)至少有2個出入口，且最好開在不同方向；有一個主入口位于小區(qū)的主要聯(lián)系方向。.交通出入口方位3、確定交通出入口方位的要求〔2〕與城市道路的連接：①距離：開在主干道上時，位置應(yīng)符合總規(guī)、分規(guī)要求，且≮300m；位于城市主干道交叉口附近時≮70m；位于城市橋梁、隧道附近時≮30m；?與人行橫道線、人行過街天橋、人行地道(包括引道、引橋)的最邊緣線不應(yīng)小于5m；距地鐵出入口、公共交通站臺邊緣不應(yīng)小于15m；距公園、學(xué)校、兒童及殘疾人使用建筑的出入口不應(yīng)小于20m。②與城市道路的交角≮75度；③進(jìn)入城市道路的坡度≯5％。.交通出入口方位3、確定交通出入口方位的要求〔3〕出入口之間的間距：機動車出入口≮150m；消防車通道≯160m；人行出口≮80m；〔4〕出入口附近應(yīng)配置臨時停車場。〔5〕進(jìn)出地下停車場，不得利用城市道路回車。.〔十二〕停車場31、設(shè)置原那么：〔1〕滿足本區(qū)域內(nèi)各單位與各小區(qū)居民使用；〔2〕滿足車輛、行人的平安需要；〔3〕方便出入；〔4〕保護(hù)環(huán)境；〔5〕效勞半徑：機動車：市中心區(qū)≯200m；一般地區(qū)≯300m。自行車：一般50一100。最大≯200m。.停車場2、停車場分類〔按使用對象〕：〔1〕公共停車場：為效勞范國內(nèi)所有單位與居民效勞，主要設(shè)置在城市外環(huán)路和城市出入口，城市主、副中心附近。〔2〕配建停車場：為一個或假設(shè)干個公共建筑效勞，主要配置在分散的大型公建及居住區(qū)、小區(qū)公共建筑附近。〔3〕居民停車場：為小區(qū)〔或組團(tuán)〕居民效勞，主要設(shè)置在小區(qū)〔或組團(tuán)〕入口附近或?qū)ＴO(shè)的停車區(qū)。.停車場3、停車場的設(shè)置：〔1〕車位數(shù)量：①公共停車場：全市：按0.8—1.0m2／人設(shè)置〔其中機動車占80％～90％，自行車占10％～20％〕；規(guī)劃車位數(shù)：按上一層次規(guī)劃確定數(shù)量。②配建停車場表4、5.doc.車種地面地下（或停車樓）小汽車25～3030～35自行車0.8～1.21.5～1.8摩托車2.5～2.72.7～3.0每個停車位的面積控制標(biāo)準(zhǔn)

〔m2/車位〕.車型換算系數(shù)微型客、貨汽車機動三輪車0.7臥車、兩噸以下貨運汽車1.0中型汽車、面包車、2～4噸貨運汽車2.0鉸接車3.5各型車輛停車位換算系數(shù)

.停車場〔2〕具體設(shè)置要求：機動車停車場：①出入口應(yīng)符合停車視距要求，并應(yīng)右轉(zhuǎn)出入車道；②出入口應(yīng)距離交叉口、橋隧坡道變坡點50m以遠(yuǎn)；③出入口數(shù)量：＜50車位可設(shè)一個出入口采用雙車道50～300車位應(yīng)設(shè)兩個出入口＞300車位出、入口應(yīng)分開設(shè)置兩口距離應(yīng)＞20m自行車停車場：①每15～20m長度分為一段，每段一個出入口，寬度≮3m；②＞500車位的出入口不少于兩個；③1500車位以上應(yīng)分組每組500個車位，各設(shè)一對出入口；④大型文體設(shè)施機動車、非機動車停車場，應(yīng)分開布置，且流線不交叉；⑤分場次活動的娛樂場所的自行車停車場，應(yīng)分成兩個場地，每個場地，各有出入口。.〔十三〕城市設(shè)計要求對建筑控制的總體要求周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)，主次清楚，角色清楚。〔1〕建筑風(fēng)格時代性、地域性、民族性；.城市設(shè)計要求〔2〕建筑形式：形狀規(guī)那么形狀：園、三角、正方形自由形狀：質(zhì)感：軟與硬粗糙與光滑透明與不透明色澤紋理.城市設(shè)計要求〔3〕體量①體量組合：②組合形式：集中式組合：線型組合：輻射型組合：組團(tuán)式組合：③控制內(nèi)容：建筑的最大最小面寬；建筑沿街立面的比例關(guān)系。.十三、城市設(shè)計要求〔4〕建筑色彩明確根本色調(diào)輕重冷暖明暗.四、控規(guī)的內(nèi)容：

根據(jù)城市規(guī)劃編制方法第四十一條控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：〔一〕確定規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界線，確定各類用地內(nèi)適建，不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型?！捕炒_定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；確定公共設(shè)施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求?！踩程岢龈鞯貕K的建筑體量、體型、色彩等城市設(shè)計指導(dǎo)原那么；〔四〕根據(jù)交通需求分析，確定地塊出入口位置、停車泊位、公共交通場站用地范圍和站點位置、步行交通以及其它交通設(shè)施。規(guī)定各級道路的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施、控制點坐標(biāo)和標(biāo)高?！参濉掣鶕?jù)規(guī)劃建設(shè)容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設(shè)施的用地界線，進(jìn)行管線綜合。確定地下空間開發(fā)利用具體要求。〔六〕制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定。.新舊?編制方法?的控規(guī)編制內(nèi)容比較與變化舊《編制辦法》內(nèi)容新《編制辦法》內(nèi)容主要變化1）詳細(xì)規(guī)定所規(guī)劃范圍內(nèi)各類不同使用性質(zhì)用地的界線，規(guī)定各類用地內(nèi)適建，不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型；1）確定規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界線，確定各類用地內(nèi)適建，不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型；內(nèi)容無變化2）規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；規(guī)定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求；2）確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；確定公共設(shè)施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求；增加了公共設(shè)施配套要求。3）提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等要求；3）提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等城市設(shè)計指導(dǎo)原則；強調(diào)了運用城市設(shè)計的方法與手段。4）確定各級支路的紅線位置、控制點座標(biāo)和標(biāo)高；4）根據(jù)交通需求分析，確定地塊出入口位置、停車泊位、公共交通場站用地范圍和站點位置、步行交通以及其它交通設(shè)施。規(guī)定各級道路的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施、控制點坐標(biāo)和標(biāo)高；強調(diào)了交通需求分析的要求，增加了公共、步行及其它交通設(shè)施的要求，明確交叉口交通組織形式。5）根據(jù)規(guī)劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界線；5）根據(jù)規(guī)劃建設(shè)容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設(shè)施的用地界線，進(jìn)行管線綜合；確定地下空間開發(fā)利用具體要求；增加工程管線綜合內(nèi)容，明確地下空間開發(fā)利用具體要求。6）制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定。6）制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定。內(nèi)容無變化控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的各地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套規(guī)定應(yīng)當(dāng)作為強制性內(nèi)容。新增并明確了控規(guī)的強制性內(nèi)容。.1、不變的內(nèi)容：

土地細(xì)分與兼容性控制、控制指標(biāo)、管理規(guī)定土地細(xì)分作用對總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃的深化、細(xì)化土地劃撥、土地出讓的前提條件要求定性：至小類定量：用地面積、建筑量定位：用地和工程的具體位置定界：用地和工程的具體范圍和界限.土地細(xì)分與兼容性注意細(xì)分程度：大城市與小城市，老城區(qū)與新區(qū)，中心區(qū)與單一功能區(qū)地塊大?。号f區(qū)、沿街地段，新區(qū)兼容性：合理的土地使用兼容范圍——適建、不適建、有條件地允許建設(shè)產(chǎn)權(quán)關(guān)系.

這些設(shè)施多屬于公益性內(nèi)容，在實際建設(shè)中由于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動往往被侵占或者被忽略，控制性詳細(xì)規(guī)劃出于對公共利益保障責(zé)任，需要更加明確公共設(shè)施的配套要求，包括大、中型公共設(shè)施的落位、小型公共設(shè)施設(shè)施的布點、以及公共設(shè)施建設(shè)規(guī)模、附加建設(shè)條件、效勞半徑等控制要求。2、強調(diào)了公共設(shè)施的配套要求.公共效勞設(shè)施規(guī)劃控制一覽表序號類別規(guī)劃項目用地面積（公頃）布局位置建筑面積（平方米）其它控制引導(dǎo)要求街坊編號地塊編號1教育科研23醫(yī)療衛(wèi)生45文化娛樂67體育89行政管理1011社區(qū)服務(wù)12。。。。。?？傆?市政公用設(shè)施規(guī)劃控制一覽表序號類別規(guī)劃項目用地面積（公頃）布局位置控制與引導(dǎo)要求街坊編號地塊編號1給水設(shè)施23雨、污水設(shè)施45供電設(shè)施67電信設(shè)施89供熱設(shè)施1011燃?xì)庠O(shè)施1213環(huán)衛(wèi)設(shè)施1415消防設(shè)施16。。。。。?？傆?設(shè)施控制圖那么.這就需要在編制控制性詳細(xì)規(guī)劃時做較為深入和具有針對性的城市設(shè)計系統(tǒng)研究，提出相應(yīng)的城市設(shè)計控制要求，其中包括對建筑體量、體型、色彩等要求。3、編制控規(guī)時提出城市設(shè)計的指導(dǎo)原那么.......

其中明確提出了對公共交通場站用地范圍和站點位置、道路斷面、交叉口形式及渠化措施。主要目的是加強交通的規(guī)劃研究與設(shè)計控制。在規(guī)劃實施實施過程中設(shè)計到地塊開發(fā)容量、人口容量等指標(biāo)都與交通系統(tǒng)的承載力密切相關(guān)，規(guī)劃調(diào)整時交通影響分析與評價也是重要課題之一。另外，在規(guī)劃用地布局和地塊邊界控制時如果不事先考慮好公共交通的場站布局、站點位置、交叉口形式與渠化措施將有可能在實施、改造與整治時缺乏足夠的城市空間，許多設(shè)施被忽略或無法落位。國內(nèi)的控制性詳細(xì)規(guī)劃實踐證明，這些方面的控制至關(guān)重要不可無視。4、交通需求分析.....重慶適應(yīng)山地道路特點的局部展寬段渠化處理方式.5、市政設(shè)施規(guī)劃要進(jìn)行管網(wǎng)綜合——保證市政設(shè)施配套，并作為地塊開發(fā)條件的重要參考。..隨著城市經(jīng)濟(jì)實力、建設(shè)水平的提高和集約使用土地的需要，地下空間的綜合開發(fā)利用越來越成為城市開發(fā)建設(shè)的一項重要內(nèi)容。但原有的控規(guī)編制要求普遍缺乏對這一方面的研究與控制手段?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的控制指標(biāo)體系中也根本上未考慮地下空間綜合利用的可能性和影響。在規(guī)劃管理的實施操作中，會出現(xiàn)許多爭議問題和灰色空間，因此，急需對這方面的建設(shè)行為進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)，并提出科學(xué)的控制要求。6、地下空間利用的具體要求.地下空間利用：規(guī)劃充分利用自然地形進(jìn)行地下空間的開發(fā)利用，包括高層建筑的地下車庫、地下人行通道、地鐵車站、結(jié)合平臺廣場的地下效勞設(shè)施等，并通過有機的組織將這些地下空間串聯(lián)起來，成為輔助效勞系統(tǒng)。.〔1〕?城市規(guī)劃強制性內(nèi)容暫行規(guī)定?城市詳細(xì)規(guī)劃的強制性內(nèi)容包括：規(guī)劃地段各個地塊的土地主要用途；規(guī)劃地段各個地塊允許的建設(shè)總量；對特定地區(qū)地段規(guī)劃允許的建設(shè)高度；規(guī)劃地段各個地塊的綠化率、公共綠地面積規(guī)定；規(guī)劃地段根底設(shè)施和公共效勞設(shè)施配套建設(shè)的規(guī)定；歷史文化保護(hù)區(qū)內(nèi)重點保護(hù)地段的建設(shè)控制指標(biāo)和規(guī)定，建設(shè)控制地區(qū)的建設(shè)控制指標(biāo)。〔2〕2006年4月1日公布實施的?城市規(guī)劃編制方法?第四十二條條文中明確規(guī)定，控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的各地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、根底設(shè)施和公共效勞設(shè)施配套規(guī)定應(yīng)當(dāng)作為強制性內(nèi)容。7、新?編制方法?的強制性內(nèi)容.〔3〕2006年6月1日?關(guān)于落實新建住房比例要求的假設(shè)干意見?建住房［2006］165號文件中明確規(guī)定：“城市規(guī)劃主管部門要依法組織完善控制性詳細(xì)規(guī)劃編制工作，首先應(yīng)對擬建或改造住房建設(shè)工程的居住用地明確提出住宅建筑套密度〔每公頃住宅用地上擁有的住宅套數(shù)〕、住宅面積凈密度〔每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積〕兩項強制性指標(biāo)，指標(biāo)確實定必須符合住房建設(shè)規(guī)劃關(guān)于住房套型結(jié)構(gòu)比例的規(guī)定；依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，出具套型結(jié)構(gòu)比例和容積率、建筑高度、綠地率等規(guī)劃設(shè)計條件，并作為土地出讓的前置條件，落實到新開工商品住房工程。〞

編制控制性詳細(xì)規(guī)劃時，強制性內(nèi)容確實定應(yīng)滿足以上三項及其他相關(guān)規(guī)定的要求。新?編制方法?的強制性內(nèi)容.五、控規(guī)的編制方法和程序.原那么、依據(jù)，及其他根本原那么:依法規(guī)劃\公平、公正\公開\整體性可操作性根本依據(jù):城市規(guī)劃\法規(guī)律法、方針政策\技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)\方案依據(jù)編制程序:前期研究\用地規(guī)劃及工程規(guī)劃\用地細(xì)分\指標(biāo)確定\成果編制控制內(nèi)容:土地使用\建筑建造\設(shè)施配套\行為活動控制方式:指標(biāo)量化\條文規(guī)定\圖那么標(biāo)定\城市設(shè)計引導(dǎo)賦值方法:形體模擬\經(jīng)驗歸納\調(diào)查比較.1、控規(guī)編制的根本原那么〔1〕依法規(guī)劃的原那么控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制應(yīng)依據(jù)已經(jīng)批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃，并符合國家和地方的相關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等。依法規(guī)劃是保證控制性詳細(xì)規(guī)劃法律嚴(yán)肅性的前提?！?〕公平、公正的原那么規(guī)劃整體上應(yīng)有一個通那么式控制，即對于規(guī)劃城市中近似區(qū)位、類似性質(zhì)的的片區(qū)、街區(qū)、地塊應(yīng)提出一致性的控制要求作為根底，再根據(jù)開發(fā)建設(shè)個體的個體差異，做出針對性的控制與引導(dǎo)，表達(dá)公平、公正性?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃應(yīng)將公共利益保障作為首要任務(wù)，是制訂控制指標(biāo)與控制導(dǎo)那么的根本依據(jù)。.〔3〕公開原那么控制性詳細(xì)規(guī)劃屬于?行政許可法?所規(guī)定的許可依據(jù)的范疇，應(yīng)遵循行政許可依據(jù)必須公開的要求?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃在編制與審批過程中應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的公眾參與的程序設(shè)計，廣泛聽取意見并提出相應(yīng)的規(guī)劃應(yīng)對或解釋。控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制內(nèi)容、成果應(yīng)盡量簡明、清晰，便于理解，以適應(yīng)不同層次的公眾參與需要?！?〕整體性原那么編制控制性詳細(xì)規(guī)劃遵循局部服從整體，內(nèi)部服從外部的原那么。整體的控制往往是自上而下的控制要求，多為具體街坊地塊控制的依據(jù)。而外部條件一般是表達(dá)個體局部之間的相互關(guān)系，多包含公共利益的內(nèi)容。〔5〕可操作性原那么編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，應(yīng)充分結(jié)合地方實際情況和城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門的管理要求，編制工作應(yīng)在充分的調(diào)研與分析論證根底上，控制成果應(yīng)有充分的依據(jù)和可行性，強化與規(guī)劃管理的銜接，提高規(guī)劃成果的科學(xué)性和可操作性。.2.控規(guī)編制的根本依據(jù)〔1〕城市規(guī)劃城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃城市近期建設(shè)規(guī)劃各項專項規(guī)劃各類專業(yè)規(guī)劃總體城市設(shè)計〔2〕法律法規(guī)、方針政策〔3〕技術(shù)經(jīng)濟(jì)依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程等〔4〕方案依據(jù)方案部門的五年規(guī)劃、年度方案工程立項文件各專業(yè)部門的投資方案地方政府工作報告、.3.控規(guī)的編制程序〔1〕前期研究〔2〕用地規(guī)劃及工程規(guī)劃〔3〕用地細(xì)分〔4〕指標(biāo)確定〔5〕成果編制.

控規(guī)的編制程序〔1〕前期研究工程準(zhǔn)備：熟悉合同文本，了解委托方情況了解工程根本條件制定工作方案落實人員，進(jìn)行專業(yè)分工明確協(xié)作關(guān)系整理地形圖繪制調(diào)查表格.控規(guī)的編制程序〔1〕前期研究

現(xiàn)場研究：資料收集現(xiàn)場踏查自然條件根底設(shè)施、建筑狀況周邊環(huán)境文保單位須保護(hù)的環(huán)境與建筑走訪調(diào)查重點單位上級部門專家、學(xué)者知情人.控規(guī)的編制程序〔1〕前期研究整理、分析：整理資料分析確定資料的可靠性分析區(qū)域優(yōu)勢和存在問題定性咨詢擬定解決問題的思路匯總形成根底資料