商業(yè)地產(chǎn)新兵入門

《商業(yè)地產(chǎn)》-新兵入門商業(yè)地產(chǎn)基本術(shù)語容積率：是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠地率應(yīng)不低于30%。容積率一般是由政府規(guī)定的。[2]現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，一般而言，容積率分為：獨立別墅為0.2~0.5,聯(lián)排別墅為0.4~0.7,6層以下多層住宅為0.8~1.2,11層小高層住宅為1.5~2.0,18層高層住宅為1.8~2.5,19層以上住宅為2.4~4.5,住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價水平。人們購買土地使用權(quán)的目的是為了對土地進(jìn)行開發(fā)，建設(shè)房屋。房屋的單方開發(fā)成本=房屋單方造價+樓面地價+稅+費樓面地價=宗地總價/宗地內(nèi)允許總建筑面積=土地單價/容積率規(guī)劃建筑面積=土地面積×容積率容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地[3]

面積建筑密度：建筑物基的基底總面積與總用地面積的比例。綠地率：綠化用地面積與用與總用地面積的比例。層高/凈高：《住宅設(shè)計規(guī)范》規(guī)定，室內(nèi)凈高是指“樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離?！笔覂?nèi)凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：層高=室內(nèi)凈高+樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫室內(nèi)凈高。5．5．1住宅層高宜為2．80m。5．5．2臥室、起居室(廳)的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2．40m，局部凈高不應(yīng)低于2．10m，且局部凈高的室內(nèi)面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3。《商品房買賣合同》中一般是就層高進(jìn)行約定，而許多買受人在交房驗收時測量的是室內(nèi)凈高，忽視了樓板厚度。業(yè)態(tài)：是指細(xì)分市場面向某類目標(biāo)顧客購買水平與習(xí)慣的商店營業(yè)形態(tài)。一般分類四類：零售業(yè)態(tài)、居民服務(wù)業(yè)態(tài)、餐飲業(yè)態(tài)、文體休閑娛樂業(yè)態(tài)最具前景的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài):1、購物中心2、商業(yè)步行街3、社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)（消費群體鎖定于社區(qū)住戶）4、流通型商業(yè)地產(chǎn)、專業(yè)市場、批發(fā)市場5、旅游地產(chǎn)價格定位:成本定價法：銷售價格=開發(fā)成本+開發(fā)商目標(biāo)利潤租金反推法：銷售價格=（日租金*360天-物業(yè)費-相關(guān)稅收）*12年-維修基金-相關(guān)稅費（精確測算）銷售價格=日租金*365天*12年（簡易測算）商業(yè)地產(chǎn)四種運營模式：不租不售2、只租不售（分散出租整體出租）3、只售不租4、又租又售商業(yè)管理架構(gòu)搭建：一、樹立什么樣的商業(yè)管理理念？國際化：吸引國外投資者以技術(shù)合作，使國際管理理念生根。永（持）續(xù)經(jīng)營：迎合社會化需求，結(jié)合社區(qū)發(fā)展樹立形象，呈現(xiàn)永續(xù)經(jīng)營的服務(wù)企圖，降低風(fēng)險，提高經(jīng)營效益。異中求同的獨立自主的經(jīng)營管理架構(gòu)：以發(fā)揮全方位服務(wù)功能的組織架構(gòu)以執(zhí)行賣場管理、市場營銷、租賃管理等目的。二、搭建完美的組織架構(gòu)1、經(jīng)營者大會：由全體投資業(yè)主和經(jīng)營戶組成，每年召開1-2次，討論商場重大決策，推選商業(yè)管理委員會主任和成員，并對商業(yè)管理委員會進(jìn)行監(jiān)督。2、商業(yè)管理委員會組成:由投資者和經(jīng)營者代表組成，人數(shù)15-20人，每年選舉一次，可以連任。副主任一般由商管公司總經(jīng)理兼任。3、經(jīng)營管理公司（組織架構(gòu)略）三、商業(yè)增值管理1、商業(yè)項目形象管理(CI)包括三個部分:MI、BI、VI2、商業(yè)賣場現(xiàn)場管理（統(tǒng)一、有序、科學(xué)管理）3、市場營銷推廣：講品牌故事、會員制、利用新傳播手段4、商業(yè)價格管理5、商品質(zhì)量管理6、顧客服務(wù)規(guī)范：售前服務(wù)（主動微笑，不搶客）；售中服務(wù)：耐心熱情介紹，禮貌迎送，不強賣，不爭吵；投訴處理：設(shè)立投訴熱線，統(tǒng)一處理顧客投訴，確保顧客滿意；售后服務(wù)：質(zhì)量三包7、經(jīng)營指導(dǎo)管理：（教育輔導(dǎo)、銷售協(xié)助、營業(yè)競賽、經(jīng)營分析、信息服務(wù)、租戶調(diào)整）8、品牌招商服務(wù)（為投資者或租賃經(jīng)營戶提供品牌廠商引進(jìn)、選擇和對接服務(wù)）9、政府關(guān)系協(xié)調(diào)10、專業(yè)服務(wù)：7個統(tǒng)一：形象、宣傳、促銷、服務(wù)、招商、管理、協(xié)調(diào)；6個服務(wù)：生活、辦公、專案、辦證、貸款、人事商業(yè)街開發(fā)核心技術(shù)解密尺度的合理：是一種人的尺度，小鎮(zhèn)，小橋流水都很有人情味（不要像美國自大自狂的尺度）風(fēng)格的營造：必須注意保護(hù)和繼承城市所擁有的歷史、人文和文化傳統(tǒng)。細(xì)節(jié)的魅力：商業(yè)街有自己的個性，不千篇一律，從軟裝，垃圾桶、花盆、座椅到休閑廣場，所有細(xì)節(jié)都要經(jīng)過精心設(shè)計。整體的布局：空間的層次：長度一般為500-700M，最高限為1000-1500M；寬度20-30M，小型步行街寬度為20M左右。同時，每人要有不低于4平方米的面積。高度：商業(yè)街寬度和高度比例最好為1:1，最高不要超過1:2；步行街兩旁的店鋪建筑為2-3層為宜，最高不超過4層，地下延伸不超過2層。業(yè)態(tài)的規(guī)劃，一般來說購物功能占40%，餐飲功能30%，休閑娛樂功能占30%；從世界范圍來看，國外采取“豪布斯卡”原則的措施，把商業(yè)街變成生活街其功能配比30%辦公，30%零售，20%服務(wù)，20%高檔公寓。交通的通暢：國內(nèi)經(jīng)驗，立冷酷交通網(wǎng)絡(luò)搭建；國外經(jīng)驗：人車分流，商業(yè)街步行街化。寫字樓大十典型開發(fā)要點：開發(fā)要求交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施完備、位于城市的CBD、行政配套齊全；建筑設(shè)計風(fēng)格鮮明，氣勢宏大，外立面裝修質(zhì)素較高；平均每200平方米至少有一個停車位；樓層吊頂后凈高2.6米以上；平均5層有一部電梯服務(wù)，等待時間不超過30秒；最少具備50-60W/平方米電力供應(yīng)，并配備足夠的后備電力供應(yīng)設(shè)施；平均每20平方米建筑面積有一條電話線和光纖入戶；提供四管式空調(diào)系統(tǒng)和24小時空調(diào)供應(yīng)；擁有著名的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。設(shè)施齊備，包括有銀行、郵局中、商務(wù)中心及餐飲等配套，且均以服務(wù)于大廈客戶為主。酒店開發(fā)的六條經(jīng)驗不要盲目追求高星級和集團(tuán)化；理性開發(fā)經(jīng)濟(jì)型酒店；謹(jǐn)慎對待產(chǎn)權(quán)式酒店；了解國際資本的動作規(guī)則；酒店設(shè)計注意融入地產(chǎn)特色和使用本地材料；選擇管理公司有要充分的法律準(zhǔn)備；按功能分類商務(wù)型酒店度假型酒店長住型酒店會議型酒店觀光型酒店經(jīng)濟(jì)型酒店連鎖酒店按星級分（1-5星）社區(qū)商業(yè)的四大開發(fā)要點大型集中式商業(yè)賣場需要把握商業(yè)整體性社區(qū)底商開發(fā)要有度。合理確定商業(yè)規(guī)模，社區(qū)商業(yè)開發(fā)多大的規(guī)模才算合適。商業(yè)與住宅面積配比法，外向型5%-11%，中間型2%-5%，內(nèi)向型2%以下。社區(qū)配套商業(yè)規(guī)模=項目人口*人均商業(yè)面積（0.4-0.6平方米/人）盈利模式與資本運營盈利方式融資基本類型：A、實物銷售（通過商鋪的全部和部分銷售獲取資金）B、資產(chǎn)經(jīng)營（通過項目的經(jīng)營獲取租金收入、廣告收入等經(jīng)營性收入。）C、上市融資（通過將公司或項目打包上市，獲取市場資金的支持）。具體方式：變現(xiàn)：土地變現(xiàn)：如產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、合資入股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等。整體變現(xiàn)：如整體銷售轉(zhuǎn)讓、合資入股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等。分拆變現(xiàn)：如將項目分棟拆售、分層拆售或分間拆售等.持有：租金經(jīng)營：可獲得可變或不可變的不等租金。合資經(jīng)營：租金入股、租期入股等.委托經(jīng)營：可獲得固定租金、自收租金等.實物