房地產(chǎn)培訓-房地產(chǎn)項目并購與合作的相關(guān)法律實務

房地產(chǎn)項目并購與合作的相關(guān)法律實務概念辨析？并購與合作類拿地模式的法律特點與差異概念辨析？并購與合作類拿地模式的法律特點與差異注意什么？并購與合作類拿地模式的法律風險及防范措施注意什么？并購與合作類拿地模式的法律風險及防范措施如何選擇？各類拿地模式的適用情形如何選擇？各類拿地模式的適用情形需要注意的相關(guān)法律問題需要注意的相關(guān)法律問題?除了軍用空置劃撥地外，其他劃撥土地不能直接土地轉(zhuǎn)讓（需補辦出讓《國土資源部、財政部、解放軍總后勤部關(guān)于加強軍隊空余土地轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)問題的通知》：軍用空置劃撥地，報總后勤部批準后，可以采用三種方式處理：（一）地方政府收儲然后公開出讓；（二）部隊直接公開轉(zhuǎn)讓；（2）土地已抵押的處理需要注意的相關(guān)法律問題需要注意的相關(guān)法律問題根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須達到開發(fā)投資總額的25%的條件，未達到25%不允許轉(zhuǎn)讓，同時現(xiàn)實中也有國土局也不給辦理過但現(xiàn)實中有很多空地，未達到25%的轉(zhuǎn)讓條件，我們又想通過土地轉(zhuǎn)讓的方碧桂園碧桂園土地轉(zhuǎn)讓土地轉(zhuǎn)讓借款（工程建設費用）（空地）交易模式：的規(guī)劃和設計，以項目公司名義開發(fā)建設；訂經(jīng)我司同意后執(zhí)行；4、轉(zhuǎn)讓價款的確定與支付：滿足25%后，另行按照雙方議定的價格簽署一份《土地轉(zhuǎn)讓合同》。?指合作各方一方出地、一方出錢，共同投資、共享利潤、共擔風險的一種房地產(chǎn)?合作雙方不組建項目公司，通過簽訂《聯(lián)營合作開發(fā)協(xié)議》約定：錢怎么投、怎合伙型合作開發(fā)--------------------法人型合作開發(fā)地、抵押土地，也有可能因?qū)Ψ降膫鶆諉栴}導致土地或房產(chǎn)被查封、拍賣，可以另行與別人簽署《合作開發(fā)協(xié)議》，從而讓我司出局。雖然，對方會承1、詳盡評估合作方的資信情況以及商譽；3、我司委派人員進入合作方董事會；4、對方股權(quán)最好能質(zhì)押給我司；不排除以后采用該種模式的可能需要注意的相關(guān)法律問題需要注意的相關(guān)法律問題根據(jù)相關(guān)的司法解釋，這種模式因為商務條件的不同，最后可能會導致整個合同性質(zhì)轉(zhuǎn)變，產(chǎn)生不同的法律后果:定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。,應當認定為房屋租賃合同。也叫“法人型合作開發(fā)”，通過聯(lián)合組建項目公司或者收購對方股權(quán)、或者增資等形式，最新設公司合作開發(fā)股權(quán)類合作開發(fā)：新設公司合作開發(fā)釋義：尚無項目公司，我司和合作方共同出資新設立項目公司（或者一方設立項目公司后轉(zhuǎn)讓一定），（我司與合作方共同（我司與合作方共同出資）股權(quán)類合作開發(fā)：新設公司合作開發(fā)一一股權(quán)類合作開發(fā)：新設公司合作開發(fā)雙方共同聯(lián)合競買土地，競得后將所獲得土地裝入雙①（控股）（控股）②③注意：第③步“土地過戶”，為了避免認定為“土地轉(zhuǎn)讓”須交稅，提前在競買報名時申請，由我司與合作方聯(lián)合競得土地后，由新設立的項目公司與國土局簽署出讓合同或出讓合同股權(quán)類合作開發(fā)：新設公司合作開發(fā)①股權(quán)類合作開發(fā)：新設公司合作開發(fā)（4）合作方以土地作價入股，我司以現(xiàn)金出資，雙方共同組建項目公司，（4）提示：公司法最新規(guī)定，新設項目公司，不受現(xiàn)金出資比例限股權(quán)類拿地模式：新設公司合作開發(fā)通過聯(lián)合組建項目公司或者收購對方股權(quán)、或者增資等形式，最終獲得項目公司的一定比例新設公司合作開發(fā)股權(quán)類合作開發(fā)：已有項目公司的股權(quán)獲取土地已在項目公司名下，并且不適宜將土地作價入股新設公司的情形下土地已在項目公司名下，并且不適宜將土地作價入股新設公司的情形下兩個公司合并為一個公司，但會涉及到對承繼問題，并且吸收合并的流程比較復雜，需要公告股權(quán)類合作開發(fā)需注意的法律問題股權(quán)轉(zhuǎn)讓和增資入股股權(quán)轉(zhuǎn)讓：股權(quán)轉(zhuǎn)讓：股權(quán)轉(zhuǎn)讓方（原股東）收錢增資入股：作為公司增加的注冊資本，由項目公司收，用于項目公股權(quán)類合作開發(fā)需注意的法律問題此如果項目公司本身注冊資本已經(jīng)很高，可能就不適用增資入股的方式，對此具體項目需要與財務部門溝通股權(quán)類合作開發(fā)需注意的法律問題股權(quán)收購根據(jù)收購的主體不同，可以分為：股權(quán)類合作開發(fā)需注意的法律問題通常情況下優(yōu)先考慮，以避免過多債權(quán)債務風險一些特殊情況下只能采用間接收購：一些特殊情況下只能采用間接收購：擔保等，比如小新塘項目，間接收購可能更利于理順債權(quán)債務關(guān)系股權(quán)類合作開發(fā)需注意的法律問題?若為100%收購，并且收購后也是100%間接持股項目公司，不存在法律障礙?若不是100%間接持股收購，那么就要避免侵犯其他股東的優(yōu)先購買權(quán)問題。A公司B公司B公司股權(quán)類合作開發(fā)需注意的法律問題股權(quán)轉(zhuǎn)讓是目標公司的股東發(fā)生變化，但并不導致目標公司債權(quán)債務主體的股權(quán)類合作開發(fā)需注意的法律問題股權(quán)轉(zhuǎn)讓是目標公司的股東發(fā)生變化，但并不導致目標公司債權(quán)債務主體的股權(quán)類合作開發(fā)需注意的法律問題股權(quán)類合作開發(fā)需注意的法律問題原股權(quán)是否設定質(zhì)押擔保，原股權(quán)是否設定質(zhì)押擔保，股權(quán)類合作開發(fā)需注意的法律問題債權(quán)債務劃分，轉(zhuǎn)讓過戶前的由對方承擔；轉(zhuǎn)讓過戶后的由我們承擔；訴訟時效為2年（這個商務條件洽談上存在一定的困難）股權(quán)類合作開發(fā)需注意的法律問題法律風險：A公司僅僅只是獲得了相應的合同債權(quán)，還未獲得土地的土地過戶后再收購剩余股權(quán)）、或者直接約定土地過戶到A公司名下后再股權(quán)類合作開發(fā)需注意的法律問題此即便是該公司現(xiàn)在有三舊改造土地、并且招拍掛時具有巨大優(yōu)勢，但也解決方式：我們需要詳細分析當?shù)氐娜f改造政策，分步驟收購該公司股權(quán)股權(quán)類合作開發(fā)需注意的法律問題（2）收購已質(zhì)押的股權(quán)法律風險：根據(jù)法律規(guī)定，已質(zhì)押的股權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。如果直接簽訂《股權(quán)后過戶給我們，但為了確保資金安全，必須要求對方提供足額的擔保才可股權(quán)類合作開發(fā)需注意的法律問題（3）特殊目標公司的股權(quán)收購----國有企業(yè)（3）特殊目標公司的股權(quán)收購----國有企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；風險防范：收購國有企業(yè)股權(quán)，應特別關(guān)注上述程序的履行，避免因未履行任一程序?qū)е鹿蓹?quán)轉(zhuǎn)讓合同無效，無法辦理股權(quán)過戶手續(xù)，從而導致我司投入大量資金卻在法律上對股權(quán)類合作開發(fā)需注意的法律問題（4）特殊目標公司的股權(quán)收購----外資企業(yè)（4）特殊目標公司的股權(quán)收購----外資企業(yè)!!風險防范：股權(quán)類合作開發(fā)需注意的法律問題（4）特殊目標公司的股權(quán)收購----分立公司風險：目標公司為分立后的公司，將對原分立前的公司債務承擔連帶責任. 防范對策：1.審計評估分立后公司和分立前公司的債權(quán)債務風險；2.債務風險較大時，建議改變交易方式：A.土地轉(zhuǎn)讓方式例：江陰股權(quán)收購項目股權(quán)類合作開發(fā)需注意的法律問題股權(quán)類合作開發(fā)需注意的法律問題A、股權(quán)退出僅適用于我司收購部分股權(quán)、雙方合作開發(fā)的項目，不適用于我們100%收購項目。這種情況，不利于我們快速開發(fā)快速回籠資金的目標，因此，股權(quán)退出就是一個比較好的選擇。把能賣的賣掉，利潤分掉，我司退出對方繼續(xù)自行持有，C、如果項目的發(fā)票或其他方面存在問題，導在較大的風險或問題時，采用提前股權(quán)退出也能更有效的保障我司的利益。股權(quán)類合作開發(fā)需注意的法律問題股權(quán)退出雖然是達到節(jié)點時實際履行，但實際上是雙方在簽署《合作協(xié)議》時就預先設定和預先約定的，主要涉及：退出節(jié)點需要進行詳盡的測算，由投資人員與對方洽談確定(公司預清算)財務結(jié)算(公司預清算)確保我司利潤（需與財務充分溝通）?收入：確定未售物業(yè)的價值?支出：確定有效支出；確定土地增值稅、企業(yè)所得稅等股權(quán)類合作開發(fā)需注意的法律問題股權(quán)退出雖然是達到節(jié)點時實際履行，但實際上是雙方在簽署《合作協(xié)議》時就預先設定和預先約定的，主要涉及：?需要進行利潤測算、稅務籌劃等多重因素一起判斷股權(quán)類合作開發(fā)：新型模式1我司收購項目公司50%以下的股權(quán)，和對方共同持股合作開發(fā)。雖然我們持股小，但通過協(xié)議和章程等安排，由我司實現(xiàn)小股操盤，除了協(xié)議約定外，還需要如下兩個保障措施：理論上合作方可以依據(jù)公司法利用控股地位，單股權(quán)類合作開發(fā)：新型模式1經(jīng)營管理碧桂園經(jīng)營管理碧桂園股權(quán)類合作開發(fā)：新型模式2我司收購部分股權(quán)，雙方劃分項目地塊，部分地塊由我司獨立操盤，方獨立操盤，雙方不按股權(quán)比例享有股東權(quán)益，不按股權(quán)比例分注意獨立核算的界定：包括公共區(qū)域、公共設施工程費的分攤，土注意獨立核算的界定：包括公共區(qū)域、公共設施工程費的分攤，土股權(quán)類合作開發(fā)：新型模式2有股東權(quán)益及分配利潤；A公司80%A公司80%!金不足，由合作方補足；未開發(fā)地塊賬戶資金不足，!保留地塊!保留地塊76畝已開發(fā)，歸合作方目標地塊348目標地塊348畝未開發(fā)，歸我司股權(quán)過戶前，項目公司的債務全由合作股權(quán)過戶前，項目公司的債務全由合作方承擔股權(quán)過戶后，項目公司發(fā)生的債權(quán)債務由雙方按照各自區(qū)域各自股權(quán)過戶后，項目公司發(fā)生的債權(quán)債務由雙方按照各自區(qū)域各自獨立核算股權(quán)類合作開發(fā)：新型模式2對于已開發(fā)部分的項目，已開發(fā)部分（含銷售）債權(quán)債務較為復雜、或者或?qū)Ψ讲幌胛宜痉窒硪验_發(fā)部分的權(quán)益；或目標公司除項目土地外，雙方雖可通過協(xié)議約定內(nèi)部份額，雙方獨立核算，但對外，項目公司仍作為立操盤的部分地塊有可能被查封、拍賣等，從而影響我司的提供足額的擔保、謹慎選擇合作方以降低風險。建議?【主體】接受項目公司委托，以項目公司名義開發(fā)建設項目?【資金】開發(fā)建設資金、債權(quán)債務等均由項目公司及對方負責，項目公司享有項目的投資收益，我司不出資?【利潤】我司獲取銷售額的一定比例的管理費，利潤不能并表/?【經(jīng)營】我司指派管理團隊全權(quán)操盤項目，以項目公司名義行使項目日常經(jīng)營管理權(quán)及項目開發(fā)建設銷售全過程管理項目債權(quán)債務復雜或巨大，我司不想收購股權(quán)或承擔碧桂園碧桂園交易模式--------部分股權(quán)收購+代建代管轉(zhuǎn)讓50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓10%股權(quán)碧桂園1項目土地增容需要補繳2.1億元出讓金。項目土地增容需要補繳2.1億元出讓金。碧桂園2碧桂園2合作方對華融資產(chǎn)負有4.9億元負債，并以項目公司股解除股權(quán)質(zhì)押付款前提恢復合法營業(yè)股權(quán)變更完成付款前提恢復合法營業(yè)股權(quán)變更完成用于