西湖國際大酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1第一節(jié)項(xiàng)目背景建設(shè)性質(zhì)：新建湖北鑫誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2003年10月21日，企業(yè)法22、堅(jiān)持技術(shù)可靠、經(jīng)濟(jì)合理、運(yùn)行穩(wěn)定、節(jié)能降耗、便于管理、市政策、環(huán)境、建筑與城區(qū)建設(shè)規(guī)劃整體要求的協(xié)調(diào)統(tǒng)一；4、以人為本，精心設(shè)計(jì)，通過該工程項(xiàng)目建城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，進(jìn)一步帶動漢川市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，促進(jìn)漢川酒店服務(wù)五、項(xiàng)目可研報(bào)告編制范圍本項(xiàng)目可研報(bào)告主要介紹漢川市水產(chǎn)大市場規(guī)劃方案中七號樓西湖國際大酒店建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究，對該項(xiàng)目在市場需求、市場分析及建設(shè)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益等諸方面可行與否的研究，并作出結(jié)論。六、項(xiàng)目提出的理由為了認(rèn)真貫徹落實(shí)漢川市委、市政府提出的“加快旅游興市”戰(zhàn)略部署，打造武漢城市后花園的目標(biāo)，更好地促進(jìn)漢川市“兩型”社會的建設(shè)，提升漢川旅游接待服務(wù)設(shè)施層次不高等實(shí)際問題，打造獨(dú)第二節(jié)項(xiàng)目概況西湖國際大酒店位于漢川市濱湖大道以東，泵站路以北。本項(xiàng)目為漢川市西湖水產(chǎn)市場規(guī)劃中的一部分，西湖水產(chǎn)市場總用地面積為24660.6平方米，該地塊屬于漢川市國有土地使用權(quán)掛牌出讓用地，宗地編號為0010450311號地塊。土地使用權(quán)證號為川國用(2010)第3西湖國際大酒店是漢川市西湖水產(chǎn)市場規(guī)劃中的七號樓建設(shè)項(xiàng)目。大樓為26層高層建筑，層高為86米，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，總建筑面積為32128.81平方米。大樓一、二層為整體，建筑面積3684.14平方米，三層以上分三個單元樓。其中第一、二單元均為3—20層住宅樓，建筑面積17925.23平方米；第三單元為3—26層酒店客房，建筑面積為10519.4平方米。序號結(jié)構(gòu)布局建筑結(jié)構(gòu)層高建筑面積客房套數(shù)1架空層框剪水、電設(shè)施和停車場21層框剪餐飲32層框剪商務(wù)、足療、棋牌等4一、二單元3—20層框剪均3m商品房住宅樓6三單元3—26層框剪均3m豪華客房頂棚合計(jì)168套41、主要建設(shè)西湖國際大酒店一座，建筑面積約14203.58平方米(不含住宅樓面積),土建工程、酒店裝修及設(shè)備，其他配套工程等。項(xiàng)目建設(shè)期12個月，于2010年5—6月底完成項(xiàng)目的可行性研究、勘探、設(shè)計(jì)工作，于2011年7月完成工程發(fā)包工作，確定工程施工隊(duì)伍與設(shè)備供應(yīng)商，確保2010年8月—2011年4月底全部完成施工任務(wù)，并申請竣工驗(yàn)收。截止目前，大樓已完成主體工程5層，施工仍項(xiàng)目總投資：估算為5560.35萬元。其中建設(shè)投資5460.35萬元 (其中工程費(fèi)用4411.07萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用789.26萬元，工程預(yù)備費(fèi)260.02萬元),-無建設(shè)期利息，流動資金100萬元。(1)目前已投入資金5序號費(fèi)用金額1規(guī)費(fèi)2土地款3土地稅費(fèi)47#樓已開票樁基57#樓已開票毛渣6后期樁基開票7后期土建開票(到第10層)8投入貨幣資金9合計(jì)(2)一、二單元住宅樓商品房銷售收入約1200萬元(3)還需要自籌資金764.55萬元3930.95-1966.4-1200=764.55萬元4、項(xiàng)目財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評價(jià)本項(xiàng)目年均營業(yè)收入為3268.69萬元，年均利潤總額1044.61萬元，所得稅后年均凈利潤總額為783.46萬元，總投資收益率18.79%,所得稅后全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為16.32%,投資回收期6.54年(含建設(shè)期1年),稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值2381.73萬元，大于零。主要財(cái)務(wù)指標(biāo)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)表6序號單位數(shù)量備注1項(xiàng)目營業(yè)收入年均休閑度假中的餐飲收入萬元年均住宿收入萬元年均商鋪?zhàn)赓U收入萬元年均娛樂項(xiàng)目收入萬元年均會務(wù)會展收入萬元年均旅游商品銷售收入萬元2年均營業(yè)稅金與附加萬元3年均總成本費(fèi)用萬元4年均經(jīng)營成本萬元5總定員人6投入總資金萬元建設(shè)投資萬元建設(shè)期利息萬元流動資金萬元7項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益數(shù)據(jù)與指標(biāo)項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元項(xiàng)目稅前靜態(tài)投資回收期年年項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元項(xiàng)目稅后靜態(tài)投資回收期年年資本金內(nèi)部收益率%資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元總投資收益率萬元第三節(jié)存在問題及建議第二章市場分析7中國酒店業(yè)現(xiàn)狀我國酒店業(yè)目前發(fā)展十分迅速，2004年我國住宿與餐飲業(yè)營業(yè)總額1萬億元人民幣，歷史上首次突破萬億元大關(guān)，約占國民生產(chǎn)總值的7.3%左右，成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。隨著我國改革開放的進(jìn)一步深入，國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，我國國際化進(jìn)程的逐步加快，北京奧運(yùn)會、上海世博會、乃至廣州的亞運(yùn)會大型活動的成功舉辦、2020年我國將成為世界最大的旅游目的地等眾多利好因素，我國酒店業(yè)無疑將有進(jìn)一步的發(fā)展和新的動向，目(1)酒店產(chǎn)品功能不斷完善，酒店市場進(jìn)一步細(xì)分經(jīng)過20多年的發(fā)展，我國酒店業(yè)已從一般的酒店細(xì)分為商務(wù)酒店、旅游酒店、度假酒店、會議酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店、主題型酒店和一(2)酒店集團(tuán)化步伐加快，國內(nèi)外品牌酒店管理公司逐鹿中國市場目前，我國酒店集團(tuán)已經(jīng)有100多家，連鎖酒店近1000家。酒店聯(lián)合重組還在不斷推進(jìn)，特許加盟也開始興起，國際酒店集團(tuán)從高端(3)酒店個性化服務(wù)更加突出，信息技術(shù)進(jìn)入中國酒店業(yè)以電子信息技術(shù)和連鎖經(jīng)營為代表的現(xiàn)代科技正加速進(jìn)入我國酒店業(yè)并向客人提供全新服務(wù)，如人工智能對技術(shù)溫度，光線的自動調(diào)8(1)從漢川現(xiàn)有酒店的絕對數(shù)及容納能力來看漢川市目前有高檔標(biāo)準(zhǔn)酒店1家，二星級酒店2家，再加上一些小型賓館總數(shù)不超過15家。全市客房平均開房率為75%以上，節(jié)假日開(2)從利好因素對漢川酒店業(yè)的支撐來看虎的稱號”,2008年3月入選湖北省紡織服裝產(chǎn)業(yè)集群地。9汊湖、馬口白石湖旅游資源的不斷開發(fā)，也會有大批游客來漢川觀光旅游，這些團(tuán)體頻頻光顧漢川，將會給漢川的酒店帶來的滾滾客源。其次，工商業(yè)的快速發(fā)展，衍生出繁榮的會展業(yè)和工業(yè)旅游，這另外，漢川居民的收入近年來明顯增加，消費(fèi)水平提高，消費(fèi)觀念更新很快，紅、白喜事、交友聚會不再局限于家中和小賓館，中、正是這些利好消息，吸引了大批投資者投身于漢川酒店行業(yè)。(3)從酒店經(jīng)營狀況來看從經(jīng)營的角度來看，漢川酒店市場收入中，客房、餐飲和娛樂休(4)從酒店競爭能力來看漢川現(xiàn)有酒店規(guī)劃相對周邊縣市還有待完善和發(fā)展。漢川酒店大多獨(dú)體建設(shè)、散點(diǎn)布落，環(huán)境較差，缺乏真正意義上的多元化、規(guī)模這是由漢川酒店業(yè)的發(fā)展歷史所決定的：一方面，漢川酒店業(yè)發(fā)展才不過五、六年的時(shí)間；另一方面，漢川酒店的投資者一般都不是酒店業(yè)出身，再者缺乏經(jīng)驗(yàn)豐富的本土管理人才；這些因素決定了漢川酒店還不具備長遠(yuǎn)眼光和規(guī)劃能力，還沒有形成深厚的企業(yè)文化內(nèi)公路)附近，在這些地方住宿，方便與客戶洽談業(yè)務(wù)，便于參加各種商圈為10分鐘車程，三級商圈半小時(shí)車程。針對不同的客戶群，在不同的季節(jié)，營造不同的配套，如高爾夫、中4、度假酒店業(yè)務(wù)對時(shí)令、季節(jié)非常敏感，在節(jié)假日火爆，但平時(shí)比較泠淡。為了熨平這種波動，很多度假酒店都特別注意營造本身的游資源、文化底蘊(yùn)、生態(tài)環(huán)境、休閑配套的要求很高。來自所在區(qū)域的企業(yè)。他們大多數(shù)是周邊企業(yè)、工廠的高管、老板和所有者，這些人因?yàn)樯虅?wù)和業(yè)務(wù)的需要而與其業(yè)務(wù)伙伴成為酒店最重要的消費(fèi)群體，這些人約占酒店客人總量的65%;第二種是來自機(jī)關(guān)和事業(yè)單位的客人，他們除了自己有一定的消費(fèi)能力之外，也因?yàn)楣に麄儗Ψ块g的空間要求比較多一些；外地客戶大多比較喜歡娛樂(桑酒吧)以及相關(guān)服務(wù)。其中大專和本科學(xué)歷的占據(jù)50%以上，也有少部分客戶只接受過中學(xué)22.29%第三章項(xiàng)目分析與定位換的方式進(jìn)行建設(shè)，總投資8600萬元，于2007年9月28日開工興建，漢川公園漢川汀汊湖旅游風(fēng)景區(qū)漢明珠”之稱。該湖長16公里，寬6公里。汀汊湖是湖北省十大湖泊廂10個，游船50條，停車場兩處，年接待游客近10萬人次，年?duì)I業(yè)額達(dá)500萬元。主干道路——濱湖大道為四車道，交通便利，距漢川市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)不超過十分鐘車程。從區(qū)位上看，一方面，本項(xiàng)目建成之后，能同時(shí)為這兩個辦事機(jī)構(gòu)提供急需的服務(wù)；另一方面，這兩個機(jī)構(gòu)也能對本項(xiàng)目的經(jīng)營產(chǎn)生一個強(qiáng)大的支托。另外，從漢川市范圍來看，漢川市未來的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還會以勞動密集型產(chǎn)業(yè)和資本密集型產(chǎn)業(yè)為主，其中資本密集型產(chǎn)業(yè)主要就是房地產(chǎn)業(yè)，本項(xiàng)目的建成，將能對全漢川市區(qū)1、項(xiàng)目總體定位酒店的總體定位：集度假、商務(wù)、會議、娛樂為一體的大型綠色打造外來游客的棲息場所。從地理位置來看，項(xiàng)目做成純粹商務(wù)酒店沒有便利性優(yōu)勢，而且以項(xiàng)目所在地為核心在10分鐘車程的區(qū)域內(nèi)，包含了周邊地區(qū)眾多的商務(wù)酒店，競爭十分激烈，以本方向?yàn)樗悸罚?2)商務(wù)——完善電子信息系統(tǒng)，成為企業(yè)交流、會議、會展的場所。隨著漢川經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的飛速發(fā)展，項(xiàng)目周邊的企業(yè)數(shù)量將越來越多，酒店的商務(wù)及娛樂的需求量也會隨之增長，從既有經(jīng)驗(yàn)來看，商務(wù)與娛樂是漢川酒店市場的重要收入來源，所以不可忽視這些市場(1)從漢川其他縣市酒店?duì)I運(yùn)經(jīng)驗(yàn)來看，就漢川以及周邊地區(qū)的酒店，漢川在興建一座高檔大酒店能彌補(bǔ)這個缺憾，可以把外出其他(3)就項(xiàng)目地塊綜合素質(zhì)而言，一座低于高檔的酒店與該地的環(huán)境極不相稱，這不僅會削弱地塊本身的利用價(jià)值，更重要的是，它還屬性年齡30-55歲職業(yè)外企高管與所有者及其業(yè)務(wù)伙伴、私企老板、公務(wù)員文化層次以大專和本科學(xué)歷者為主、高中和研究生學(xué)歷次之經(jīng)濟(jì)能力月收入在5000-2萬RMB左右者為主、其他收入層次者次之消費(fèi)時(shí)關(guān)注因素保健、休閑、安全、保密主要消費(fèi)項(xiàng)目娛樂、康體、餐飲、商務(wù)相關(guān)服務(wù)消費(fèi)目的商務(wù)需要、釋放工作壓力第四章項(xiàng)目選址與建設(shè)條件第一節(jié)項(xiàng)目地理位置省通著的特大城市武漢，距國際天河機(jī)場僅45公里，距武漢57公里、距孝感52公里。長江最大支流——漢江橫穿全境，107、318國道，平方公里，人口112萬。旅游業(yè)。漢川市現(xiàn)有高檔賓館1座，二星級賓館2座，中高檔賓館12“十一五”期間，漢川市的發(fā)展將按照“東伸北擴(kuò)，發(fā)展新區(qū)；口達(dá)到50萬人的中等城市框架。模改造，加大了拆遷力度，經(jīng)濟(jì)上致力于招商引資，投資氛圍十分濃2009全市生產(chǎn)總值為1658124萬元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長16.4%。從三次產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)完成增加值326258萬元，第二產(chǎn)業(yè)完成增加值859426萬元，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值472440萬元，按可比價(jià)格計(jì)算，分別增長1.0%、25.2%和10.1%。全市人均生產(chǎn)總值16804.74元(按常住人口計(jì)算),可比增長16.39%。2009年漢川城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，全市年末總?cè)丝?12萬人，其中城鎮(zhèn)人口達(dá)50.4萬人，城鎮(zhèn)化率為45.0%,提高5.8個百分點(diǎn)。城市建設(shè)總投資3515.3萬元，全年新修城區(qū)街道14420米，新增綠化面積7.6萬平方米。建成區(qū)面積20.2平方公里，建成區(qū)綠化覆蓋面積204公頃，城市人均公共綠地面積5.0平方米。城鎮(zhèn)人均居住面積33.6平方米，農(nóng)民人均居住面積38.69平方米。2009,全市完成財(cái)政收入101316萬元，增長14.1%,地方一般預(yù)算收入完成50199萬元，增長19.0%。財(cái)政支出123020萬元，增長城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高，人民生活水平進(jìn)一步改善。全年農(nóng)民人均純收入5598元，增加540元，增長10.68%;農(nóng)民人均食品消費(fèi)支出占生活消費(fèi)支出的比重為40.78%(恩格爾系數(shù)),比重下降4.3個百年人均貨幣工資16947元，增加1839元，增長12.17%;在崗職工年人均該項(xiàng)目建址于漢川城區(qū)核心地段，地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)雅，交通運(yùn)輸便捷，人流、物流暢通。附近有眾多的單位和高檔住宅區(qū)，市第三節(jié)建設(shè)條件一、自然條件漢川市地處江漢平原北東邊緣，居漢江下游湖北中部，緊鄰省城武漢。地勢由西北向東南平緩傾斜，東南部為隴崗丘陵，中部、北部和西部皆為平原。海撥多在22～26米之間，最高為203米，最低為20.4米。地質(zhì)屬沉積性粘土，是長江洪水多次泛濫和江漢三角洲不斷(2)地震根據(jù)我國主要城鎮(zhèn)抗震設(shè)防烈度，設(shè)計(jì)基本地震加速度和設(shè)計(jì)地震分組，漢川市設(shè)計(jì)基本地震加速度值低于0.05g,屬非抗震設(shè)防區(qū)。氣候條件(1)氣候特征：漢川市屬副熱帶季風(fēng)氣候，春夏秋冬四季分明，雨量充沛，全年氣候溫暖濕潤。主導(dǎo)風(fēng)為北風(fēng)。冬季和春季盛行西南(2)氣溫：年平均氣溫16.1℃歷史極端最低溫-14.6℃(1971.1)歷史極端最高氣溫38.4℃(1971.7)(3)氣壓：多年平均氣壓：1012.7mb;(4)降雨量：連續(xù)24小時(shí)最大降雨量：252.0mm(1959.6)(5)風(fēng)向風(fēng)速：(6)日照：年均日照量1993.6小時(shí)；(7)霜期：無霜期年均為247天。本項(xiàng)目可利用現(xiàn)有公路，材料運(yùn)輸可以充分利用現(xiàn)有道路直達(dá)工水等城市基礎(chǔ)設(shè)施的管線(道),均已沿路架(鋪)設(shè)。第五章建設(shè)方案規(guī)劃與設(shè)計(jì)重點(diǎn)保護(hù)可視度范圍內(nèi)原生生態(tài)環(huán)境，使之成為場地重要的生態(tài)景觀資源與開放空間。充分挖掘、提練場地景觀要素特征，提升場地二、規(guī)?？刂圃瓌t對場地的環(huán)境容量和用地規(guī)模進(jìn)行雙重控制，同時(shí)完善相應(yīng)規(guī)模三、因地制宜原則場地規(guī)劃、項(xiàng)目布局、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)均應(yīng)滿足因地制宜的原則，第二節(jié)規(guī)劃布局一、總體規(guī)劃布局規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，詳見規(guī)劃總平面圖項(xiàng)目區(qū)主干道路寬10米，區(qū)內(nèi)道路呈環(huán)形路網(wǎng)，建有1500平方米的停車場，滿足消防和賓客停車的需要。酒店入口道路和電梯進(jìn)行無障礙設(shè)計(jì)，滿足殘障和老年人的需要本工程采用鋼筋砼框架剪力墻結(jié)構(gòu)，防火設(shè)計(jì)建筑分類為一類；耐火等級為二級；按抗震烈度6度構(gòu)造設(shè)防，設(shè)計(jì)耐久年限為70年，區(qū)；1—2層為餐飲、商務(wù)廳、足療、健身、棋牌區(qū)；3—26層為客房序號結(jié)構(gòu)布局建筑結(jié)構(gòu)層高建筑面積客房套數(shù)1架空層框剪水、電設(shè)施和停車場21層框剪餐飲32層框剪商務(wù)、足療、棋牌等4一、二單元3—20層框剪商品房住宅樓6三單元3—26層框剪均3m豪華客房頂棚合計(jì)168套a.有與接待能力相適應(yīng)的前廳。內(nèi)裝修美觀別致。有與飯店規(guī)模、星級相適應(yīng)的總服務(wù)臺；b.總服務(wù)臺各區(qū)段有中英文標(biāo)志，接待人員24小時(shí)提供接待、問詢、結(jié)帳和留言服務(wù)；c.提供一次性總帳單結(jié)帳服務(wù)(商品除外);d.提供信用卡結(jié)算服務(wù)；e.提供飯店介紹、主要交通工具時(shí)刻表、與住店客人相適應(yīng)的報(bào)刊；f.24小時(shí)位置安全、隱蔽，能夠保護(hù)客人的隱私；h.設(shè)門衛(wèi)應(yīng)接員，16小時(shí)迎送客人；i.設(shè)專職行李員，有專用行李車，18小時(shí)為客人提供行大堂經(jīng)理，18小時(shí)在崗服務(wù)；1.在非經(jīng)營區(qū)設(shè)客人休息場所；m.提供代客預(yù)訂和安排出租汽車服務(wù)；n.門廳及主要公共區(qū)域有殘疾人a.至少有30間(套)可供出租的客房；b.有門窺鏡和防盜裝置，在顯著位置張貼應(yīng)急疏散圖及相關(guān)說明；c.裝修良好、美觀，有軟桶、梳妝臺(配備面盆、梳妝鏡和必要的盥洗用品)、浴缸或淋浴間。入服務(wù)，并有使用說明；g.有彩色電視機(jī)。播放頻道不少于16個，并提供插座轉(zhuǎn)換器；j.有遮光窗簾；k.有單人間；1.有套房；客房、衛(wèi)生間每天全面整理1次，每日或應(yīng)客人要求更換床單、被單及枕套，客用品和消耗品補(bǔ)充齊全；p.床上用棉織品(床單、枕心、枕套、棉被及被單等)及衛(wèi)生間針織用品(浴衣、浴巾、毛巾等)材送餐菜單和飲料單，18小時(shí)提供送餐服務(wù)，有可掛置門外的送餐a.位置合理，緊鄰餐廳；b.墻面滿鋪瓷磚，用防滑材料滿鋪地面，有地槽，有吊頂；c.冷菜間、面點(diǎn)間獨(dú)立分隔，有足夠的冷氣設(shè)備。冷菜間溫度符合食品衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，內(nèi)有空氣消毒設(shè)施；d.粗加工間與其它操作間隔離，各操作間溫度適宜；e.有必要的冷藏、冷公共區(qū)域a.提供回車線或停車場；b.4層(含4層)以上的建筑物有足夠的客用電梯；c.有公用電話，并配備市內(nèi)電話簿；d.有男女分設(shè)、工藝品等商品；f.代售郵票、代發(fā)信件，辦理傳真、復(fù)印、打字、國際長途電話等服務(wù)；g.提供電腦出租服務(wù)。h.有應(yīng)急供電設(shè)施和第三節(jié)市政設(shè)施規(guī)劃一、給水工程規(guī)劃區(qū)主要是公共服務(wù)類建筑，結(jié)合本項(xiàng)目控規(guī)的生活用水量標(biāo)公建用水量標(biāo)準(zhǔn)為10升/m2*日，酒店建筑面積約為14200萬平米，則公建高日用水量140m3/日；另有道路廣場、綠地用地面積約0.5公頃，用水量標(biāo)準(zhǔn)為10m3/公頃.日，則高日用水量約5m3/日。綜合以上水共用系統(tǒng)，給水管道每隔120米間距設(shè)置一個消火栓，每個消火栓保二、污水工程1、排水體制污水量計(jì)算規(guī)劃區(qū)污水量主要是公建污水，規(guī)劃污水排放系數(shù)取0.9,日變化系數(shù)取1.4,污水集中處理率100%,按照給水量的預(yù)測，規(guī)劃區(qū)平3、雨水排放規(guī)劃區(qū)各地塊雨水可就近沿地勢排入水系，道路不再規(guī)劃雨水管1、用電負(fù)荷預(yù)測結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)總規(guī)模，采用單位面積負(fù)荷指標(biāo)法對用電負(fù)荷進(jìn)行預(yù)測，公共建筑負(fù)荷指標(biāo)60W/m2,同時(shí)使用率為0.6;公共綠地及道路廣場負(fù)荷指標(biāo)1.5W/m2;經(jīng)計(jì)算，規(guī)劃區(qū)確定電源配置規(guī)劃區(qū)電源來自主城區(qū)110kV變電站，中壓配電采取110kV變電站-10kV開閉所-10kV/0.4kV公用配電所配電方式，提高供電可靠性。規(guī)劃區(qū)設(shè)置一座10kV開閉所，建筑面積約80-100平方米，可結(jié)3、線路敷設(shè)規(guī)劃10kV線路及低壓配電線路均采用地下敷設(shè)方式，沿主要街道電力線路均選用交聯(lián)聚乙烯絕緣銅芯電力電纜。10kV線路、低壓1、電話用戶預(yù)測根據(jù)規(guī)劃建設(shè)總規(guī)模，電話用戶預(yù)測采用建筑面積電話裝機(jī)指標(biāo)配置，電話指標(biāo)150部/萬m2,則規(guī)劃區(qū)電話用量為210部，實(shí)裝率按0.8考慮，需電話交換容量168部。2、電話交接設(shè)備在規(guī)劃區(qū)以北設(shè)置一處模塊局，規(guī)劃區(qū)電信線路來自該模塊局。3、電信線路敷設(shè)規(guī)劃電信管線采用埋地敷設(shè)，電信干管采用6孔90-110mm的PVC塑料管，分支管為4孔。管線在分支、拐彎處及直線段超過100米的中間，設(shè)小號手孔井。管孔數(shù)滿足電話光纜、數(shù)據(jù)通信、廣播電視、其它通信以及備用線路的鋪設(shè)需求，不同用途線路盡量分孔敷設(shè)。有線電視信號由主城區(qū)引入，傳輸介質(zhì)采用光纜。規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)一臺光接收機(jī)進(jìn)行光電轉(zhuǎn)換，并對輸出電信號進(jìn)行放大，經(jīng)分配，分支網(wǎng)絡(luò)傳1、垃圾收集垃圾采用袋裝收集，收集后運(yùn)送至垃圾收集點(diǎn)，再通過垃圾車運(yùn)2、環(huán)衛(wèi)公共設(shè)施規(guī)劃廢物箱應(yīng)美觀、耐用、防雨、阻燃，設(shè)于道路兩側(cè)或公共設(shè)施、廣場、停車場等的路口，公共場所按間隔50-100米設(shè)置，主路按100-200米設(shè)置。垃圾仍采用日產(chǎn)日清的處理方式。六、綜合管線管線綜合是以單項(xiàng)管線工程規(guī)劃為依據(jù)，進(jìn)行總體布置。平面布置上要減少管線間交叉次數(shù)，在道路斷面的豎向布置要避免各管線沖突現(xiàn)象。各管線與道路中心線平行，嚴(yán)格依照管線之間、管線與建筑物之間的最小水平間距、垂直間距等有關(guān)規(guī)范埋設(shè)。給水、燃?xì)?、電信管道一般敷設(shè)在道路西、南側(cè)非機(jī)動車道下；污水、電力管道一般敷設(shè)在道路東、北側(cè)非機(jī)動車道下；各種管線由西向東或由南向北的布置次序是：電信、給水、燃?xì)?、污水、電力。管線綜合沖突時(shí)處理原則如下：小管讓大管；壓力管讓重力流管；可彎曲管線讓不可彎曲不方便的。為保證各類管線的敷設(shè)能滿足設(shè)計(jì)規(guī)范要求，超出建筑物首層以外的地下室的覆土深度應(yīng)控制不小于2米。第六章節(jié)能節(jié)水和資源利用《中華人民共和國節(jié)約能源法》(1998年1月1日執(zhí)行)向，利用夏季自然通風(fēng)。漢川市屬于夏熱冬冷地區(qū)，外窗(包括透明幕墻)宜設(shè)置外部遮陽，建筑每個朝向的窗(包括透明幕墻)墻面積比均不應(yīng)大于0.70。3、特色建筑標(biāo)準(zhǔn)—一所有建筑都應(yīng)遵守《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)化而自動補(bǔ)償?shù)?.9以上。采用節(jié)水措施，加強(qiáng)對自來水管網(wǎng)的管理，采用先進(jìn)節(jié)能的感應(yīng)式出水閥及節(jié)水型設(shè)備。并加強(qiáng)用水管理，擬采用節(jié)水器具，高效利第七章環(huán)境影響分析與保護(hù)為了保護(hù)人類賴以生存的環(huán)境，實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，歷年來我國相繼制定了一系列法律法規(guī)，不僅為進(jìn)行環(huán)境影響評價(jià)，也為環(huán)境保護(hù)方案設(shè)計(jì)提供了政策依據(jù)。本工程將根據(jù)國家頒布的有關(guān)環(huán)保法規(guī)及地方政府發(fā)布的環(huán)境保護(hù)管理暫行條例等文件精神，結(jié)合項(xiàng)目建國環(huán)字第002號文件《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)定》1、主要污染源本項(xiàng)目產(chǎn)生的主要污染源為建設(shè)過程的建筑垃圾和項(xiàng)目完成后的2、預(yù)計(jì)排放情況(1)施工期施工期間主要是建設(shè)過程中產(chǎn)生的廢水、固體廢棄物、施工揚(yáng)塵(2)運(yùn)營期運(yùn)營期間主要是一些工作生活中的廢水、固體廢棄物的污染。五、環(huán)保措施的評述及其技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證1、施工期環(huán)境質(zhì)量保護(hù)措施(1)大氣環(huán)境①在土地平整、開挖、取、棄土以及建筑材料裝卸運(yùn)輸易飛散物②在工程建設(shè)過程中必要的揚(yáng)塵防治措施，物料攪拌點(diǎn)應(yīng)選在下風(fēng)向300m內(nèi)無居民處.④項(xiàng)目建設(shè)要控制施工人員數(shù)量，施工單位生活服務(wù)設(shè)施應(yīng)使用(2)水環(huán)境②有效地利用水資源，制定污水處理措施，堅(jiān)決杜絕亂排亂放污③禁止向水體排放生活垃圾、廢渣、廢油、酸堿液及其它有毒廢液；禁止在水體中清洗裝過油類或其它有毒污染物的容器；禁止向水④對所有污水、垃圾、應(yīng)進(jìn)行集中定期進(jìn)行處理，污水應(yīng)經(jīng)過處理符合排放標(biāo)準(zhǔn)后才能排放，垃圾、污水的處理標(biāo)準(zhǔn)必須符合環(huán)境保(3)聲環(huán)境①施工機(jī)械為高強(qiáng)度非穩(wěn)態(tài)聲源，操作和施工人員應(yīng)安排輪流休③盡量選用低噪聲施工設(shè)備，高噪聲設(shè)備夜間(22.00～6.00)停止施工，減輕施工噪聲對周邊居民及野生動物的影2、固體廢物(1)建設(shè)施工期間按照施工計(jì)劃進(jìn)行。工程完成后，不能殘留廢棄建筑材料，建設(shè)單位應(yīng)要求施工單位規(guī)劃運(yùn)輸，加強(qiáng)管理，這些建(2)設(shè)置臨時(shí)垃圾貯存設(shè)施，防止流失，并定期把垃圾送到指定(3)禁止將含有毒成分的廢碴隨意傾倒或直接掩埋。3、生態(tài)環(huán)境影響的保護(hù)與恢復(fù)措施(1)盡可能減小對水體和植被的破壞，注意保護(hù)水體、植被，防(2)合理安排施工活動時(shí)間。在排施工時(shí)注意施工作業(yè)等產(chǎn)生高噪聲的活動，盡量避開夜間施工(3)施工期間在修建必不可少的建筑物時(shí)，要精心選點(diǎn)，以減少與環(huán)境的不和諧感；在進(jìn)行排水、電力、通信管線施工時(shí)，采用埋地敷設(shè)(埋深≥0。5m).(4)施工完成后，要實(shí)施植被恢復(fù)工程、綠化補(bǔ)缺工程建設(shè)，對生態(tài)環(huán)境遭破壞地段，要進(jìn)行全面恢復(fù)，恢復(fù)原有生態(tài)平衡和自然環(huán)4、景觀保護(hù)措施(1)工程建設(shè)力求做到與自然相協(xié)調(diào)，對工程施工破壞的地形及施工臨時(shí)占地進(jìn)行人工修復(fù)，并對用地布局進(jìn)行規(guī)劃，力求項(xiàng)目與風(fēng)(2)工程施工結(jié)束后，對征地范圍內(nèi)造成的植被破壞盡快采取必要的恢復(fù)及補(bǔ)救措施，并注意林相和諧，對于施工區(qū)域，破壞什么植5、水土流失防護(hù)措施擬建項(xiàng)目水土流失防治責(zé)任范圍為建設(shè)項(xiàng)目全部范圍。水土流失防治責(zé)任范圍包括工程直接影響和間接影響區(qū)，直接影響區(qū)為項(xiàng)目直接征用并進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的范圍；間接影響區(qū)為直接影響區(qū)外的范圍。工程建設(shè)中除場地建設(shè)、建筑物基礎(chǔ)等必要的開挖外，嚴(yán)禁其它類型的開挖行為和越界開挖。施工所需土石料除自身的挖方回用外，工程設(shè)計(jì)要做好土石方平衡，制訂詳細(xì)的棄渣回用方案。施工過程中要合理安排進(jìn)度和工期，避免開挖后作業(yè)面長期閑置產(chǎn)生水土流失，施工臨時(shí)棄渣要運(yùn)至地勢平坦處堆放，并盡快回填，減少準(zhǔn)積的時(shí)間。道路和臨時(shí)棄渣場應(yīng)設(shè)置排水溝和沉淀池，在雨天必須棄渣堆(1)工程護(hù)坡措施：建成后的路基邊坡及涵邊坡容易成為水土流失源。應(yīng)采取工程措施如水泥坡、沙灰坡面等，以防止水土流失。(2)完善排水設(shè)施：根據(jù)路基地勢的不同情況及路基排水需要設(shè)置涵洞或?qū)潘疁锨云鸬较芊罌_的作用，使水流自然流至溝渠或其它排水設(shè)施內(nèi)，并根據(jù)排水河河道情況適當(dāng)增加排水設(shè)施。(3)綠化管護(hù)措施：綠化苗木種植初期，應(yīng)注重水肥管理，保證成活率在90%以上，對死亡的苗木要及時(shí)補(bǔ)栽，以維持綠化體系的完整性，成活后應(yīng)對沿線防護(hù)林帶和路基邊坡進(jìn)行定期的管理維護(hù)，并根據(jù)實(shí)際情況不斷改進(jìn)，加以鞏固、完善、提高其防護(hù)能力，防止土6、運(yùn)營期(1)廢水治理項(xiàng)目運(yùn)營期間主要是一些生活污水，設(shè)置雨污分流排水系統(tǒng)，這樣生活污水直接排入市政管網(wǎng)，對周邊環(huán)境不會造成影響，只需進(jìn)行對其污水處理處理應(yīng)按《科學(xué)實(shí)驗(yàn)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ91-93及相凡含有毒和有害物質(zhì)的污水，均應(yīng)進(jìn)行必要的處理，符合國家排(2)廢氣治理(3)生活廢棄物治理固體廢棄物采取垃圾分類存放集中收集，統(tǒng)一由環(huán)衛(wèi)部門清運(yùn)作(4)綠化綠化在生態(tài)建設(shè)中具有極其重要的作用，不僅可以改善當(dāng)?shù)匚⑿夂?，而且具有較好的調(diào)溫、調(diào)濕、吸塵、降噪及凈化空氣等功能，在減輕噪聲污染、美化環(huán)境方面具有特殊意義。建設(shè)項(xiàng)目除車道及地面局部停車外，建筑周圍空地均合理地布置綠化面、點(diǎn)，樹木及草坪(5)照明與噪音控制應(yīng)避免光污染的產(chǎn)生，加強(qiáng)夜間中心區(qū)照明，重點(diǎn)突出地表建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證對本項(xiàng)目擬采取的施工期和營運(yùn)期環(huán)境保護(hù)對策措施進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的結(jié)果表明：本項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)措施選擇適當(dāng)，能夠產(chǎn)生較好的施工期和運(yùn)營期的環(huán)境經(jīng)綜合治理以后，都將達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，不第八章安全與消防1998年9月1日施行建筑消防措施(2)結(jié)合總平面布局，擬建道路互相連通，形成環(huán)路，并考慮適入主水管供水，經(jīng)消火栓管網(wǎng)至各層消火栓箱，在建筑內(nèi)形成環(huán)狀管網(wǎng)。按同層相鄰兩個消火栓的密集水柱能同時(shí)到達(dá)被保護(hù)范圍內(nèi)任何(2)干式滅火系統(tǒng)(3)消防電氣系統(tǒng)包括火災(zāi)自動報(bào)警、事故廣播、送排煙控制、電源控制、計(jì)算機(jī)第九章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排第一節(jié)實(shí)施進(jìn)度安排序號項(xiàng)目進(jìn)度項(xiàng)目內(nèi)容5678912341前期準(zhǔn)備工作2工程招標(biāo)3土建工程4安裝工程5其他6竣工驗(yàn)收第二節(jié)工程招投標(biāo)依照國家發(fā)展計(jì)劃委員會2000年第3號令《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》,本項(xiàng)目建設(shè)可進(jìn)行招投標(biāo)。根據(jù)《中華人民共和招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式投資估算金額全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)勘察√√設(shè)計(jì)√√√建筑工程√√√監(jiān)理√√√設(shè)備√√√主要原材料√√√其他第十章項(xiàng)目經(jīng)營管理方案新公司將按照《公司法》要求建立組織機(jī)構(gòu)，董事會作為最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，決定公司的經(jīng)營重要事項(xiàng)；董事長代表董事會執(zhí)行常務(wù)經(jīng)營決策事項(xiàng)，總經(jīng)理負(fù)責(zé)公司經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和運(yùn)營管理工作，公司組品控部、財(cái)務(wù)部、行政人力資源部等重要部門組成。定員80人。組織品品控部行政部人力綜合管理部物業(yè)管理部餐飲服務(wù)部財(cái)務(wù)部市場開發(fā)部客房管理部總經(jīng)理二、項(xiàng)目盈利模式餐飲收入住宿收入娛樂旅游收入會議會展收入特色商品收入根據(jù)項(xiàng)目總體開發(fā)定位，接待設(shè)施需滿足至少三個層面的賓客需求：第一類為滿足高端消費(fèi)者(私營老板)的需求；第二類為滿足商務(wù)人士(企業(yè)高管和政界)的需求；第三類為滿足都市中等大眾性消第十一章項(xiàng)目投資估算(1)建筑工程部分(2)其他工程費(fèi)用部分勘察設(shè)計(jì)費(fèi)，依據(jù)計(jì)價(jià)格[2002]10號進(jìn)行估算，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)編制工程量清單及預(yù)算控制價(jià)、全過程造價(jià)控武建價(jià)協(xié)[2006]1號進(jìn)行估算，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況考慮。(3)預(yù)備費(fèi)預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的4%估算。二、項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資包括建設(shè)投資、建設(shè)期利息與流動資金，估算為5560.35萬元。其中建設(shè)投資5460.35萬元(其中工程費(fèi)用4411.07萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用789.26萬元，工程預(yù)備費(fèi)260.02萬元),無建設(shè)期利息，流動資金100萬元。工程建設(shè)費(fèi)用估算表序號用地性質(zhì)費(fèi)用建筑總面積(m2)備注西湖國際大酒店高檔商務(wù)1框剪結(jié)構(gòu)2土建安裝1584元/m23裝修及設(shè)備工程建設(shè)其他費(fèi)用估算表費(fèi)用名稱土地征用費(fèi)用萬元/畝土地稅費(fèi)萬元前期規(guī)費(fèi)萬元電力工程費(fèi)萬元環(huán)保萬元防雷中心萬元圖紙測繪費(fèi)萬元造價(jià)咨詢費(fèi)萬元人防費(fèi)萬元建設(shè)局配套費(fèi)萬元建設(shè)局建黨費(fèi)萬元綠化補(bǔ)償費(fèi)萬元占道費(fèi)萬元墻體專項(xiàng)費(fèi)萬元環(huán)境監(jiān)測費(fèi)萬元勘察費(fèi)萬元項(xiàng)目總投資估算表—工程費(fèi)用二工程建設(shè)其他費(fèi)用三預(yù)備費(fèi)四建設(shè)期利息五流動資金總投資項(xiàng)目所需投資3930.95萬元全部由建設(shè)單位自籌。(1)目前已投入資金已投入資金匯總表序號費(fèi)用金額1規(guī)費(fèi)2土地款3土地稅費(fèi)47#樓已開票樁基57#樓已開票毛渣6后期樁基開票7后期土建開票(到第10層)8投入貨幣資金9合計(jì)(2)一、二單元住宅樓商品房銷售收入約1200萬元一、二單元住宅樓面積17925.23m2*1584元/m2=b.商品房銷售收入：按當(dāng)?shù)乇Ｊ鼐?500元/m2,周圍金山福星城均價(jià)已過2600元/m2一、二單元住宅樓面積17925.23m2*2500元/m2=4481.31萬元毛利潤=4481.31萬元-2839.36萬元=1641.95萬元所得稅=1641.95萬元*25%=410.49萬元(3)還需要自籌資金萬元3930.95-1966.4-1200=764.55萬元第十二章財(cái)務(wù)評價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析一、財(cái)務(wù)評價(jià)1、費(fèi)用與效益估算依據(jù)(1)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》(第三版)(2)《中華人民共和國公司法》及其實(shí)施條例(3)《中華人民共和國營業(yè)稅法》及其實(shí)施細(xì)則(4)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例2、費(fèi)用與效益估算數(shù)據(jù)選取(1)項(xiàng)目計(jì)算期：項(xiàng)目計(jì)算期定為11年，其中建設(shè)期1年，經(jīng)營期11年。(2)項(xiàng)目用以測算財(cái)務(wù)效益的總資金估算為3930.95萬元。(3)財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率的設(shè)定：目前全國社會財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為8%,參照國家行業(yè)主管部門發(fā)布本行業(yè)融資前稅前財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為8%,因此本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率確定為8%。(4)主要稅率的選?。焊鶕?jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》、例》及有關(guān)稅法規(guī)定，本項(xiàng)目所得稅率為25%、營業(yè)稅率5%、城建稅率為7%,教育附加費(fèi)率3%,堤防費(fèi)率0.1%。根據(jù)現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定，企業(yè)的總成本按營業(yè)成本及管理費(fèi)用、餐飲業(yè)務(wù)的平均直接成本分別為其營業(yè)收入的60%;營業(yè)收入的50%估算；2、工資及福利項(xiàng)目一期勞動定員80人，工資按人均年收入1.44萬元測算，福利費(fèi)按工資的14%提取，預(yù)計(jì)年均工資及福利費(fèi)為131萬元。詳見附3、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)限40年，年折舊率2.5%。折舊費(fèi)從項(xiàng)目經(jīng)營期第一年開始計(jì)提。攤銷費(fèi)用本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資中的項(xiàng)目遞延資產(chǎn)主要為：建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)等，按國家有關(guān)規(guī)5、修理費(fèi)修理費(fèi)按固定資產(chǎn)原值扣除建設(shè)期利息后按0.5%計(jì)算。其他費(fèi)用市場推廣費(fèi)用、物業(yè)營運(yùn)及保養(yǎng)費(fèi)用、勞動保護(hù)費(fèi)、招待費(fèi)7、總成本費(fèi)用本項(xiàng)目在攤銷完遞延資產(chǎn)后年均總成本費(fèi)用為4388萬元，見附(1)固定成本(2)變動成本(3)經(jīng)營成本按項(xiàng)目評價(jià)原則，經(jīng)營成本是從經(jīng)濟(jì)分析角度，將其從總成本費(fèi)預(yù)計(jì)本項(xiàng)目年均經(jīng)營成本為1439.97萬元，見附表：總成本費(fèi)用項(xiàng)目建成后平均每年可接待8萬人就餐，參照漢川市同類高檔賓館餐飲收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，平均收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)暫定位在120元/位。按上述的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、就餐人數(shù)計(jì)，預(yù)計(jì)年餐飲收入合計(jì)為960萬元。住宿收入?yún)⒄諠h川市同類賓館收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，年