獨居生活中心可行性報告

湖南師靶大學(xué)可行性報告 1.1項目背景 4-1.2可行性研究結(jié)論 1.3項目綜合評價結(jié)論 1.4存在問題及建議 第二章項目背景和發(fā)展概況 2.1項目提出的背景 2.3投資的必要性 第三章市場分析與建設(shè)規(guī)模 ALONELIFECENTER可行性報告第-1-頁共56頁 3.3市場推銷戰(zhàn)略 20- 20-4.2建設(shè)地區(qū)的選擇 第五章項目技術(shù)方案 27-5.1項目組成 第六章環(huán)境保護(hù)與勞動安全 6.1建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀 6.2項目主要污染源和污染物 41-6.3項目擬采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 41- 43-第七章企業(yè)組織和勞動定員 7.1企業(yè)組織 44-7.2勞動定員和人員培訓(xùn) 第八章項目實施進(jìn)度安排 45- 45- 8.3技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓 45-8.4勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨 8.5施工準(zhǔn)備 45-8.6施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備 8.7竣工驗收 46-8.8項目實施進(jìn)度表 8.9項目實施費用 48-第九章投資估算與資金籌措 9.1項目總投資估算 ALONELIFECENTER可行性報告第-2-頁共56頁—2—第十章財務(wù)與敏感性分析。(未知) 第十一章可行性研究結(jié)論與建議 可行性報告第-3-頁共56頁第一章項目總論ALONELIFECENTER是自己和好友計劃成立的ALONEALONELIFECENTER可行性報告第-4-頁共56頁1.1項目背景1.1.1項目名稱1.1.2項目承辦單位1.1.3項目主管部門1.1.6研究工作依據(jù)ALONELIFECENTER可行性報告第-5-頁共56頁年4月15日09:37新周 (以下簡稱CENTER)的消費目標(biāo)為年薪在60(2)項目發(fā)展及可行性研究工作概念可行性報告第-6-頁共56頁臺、秦淮河，就地理位置來說相較于新街口(南京市中心)和夫子廟 1.2可行性研究結(jié)論ALONELIFECENTER可行性報告第-7-頁共56頁同時據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，南京樓市2010年下半年共有119家樓盤計劃推出房源，總套數(shù)達(dá)到34000套。而其中60%據(jù)365地產(chǎn)家居網(wǎng)統(tǒng)計，江寧下半年將陸續(xù)推出2500多套60平米以寧地鐵樓盤廣博苑(社區(qū)),該樓盤將于8月16日推出300多套小戶型將于8月下旬推出2棟300多套房源，48、55平米為銷售主力面積；位于大學(xué)城的百度空間(社區(qū))項目8、9月份將推出260套48-50平米源中60平米以下小戶型占到3成，約140套。計劃銷售量：100戶銷售方向：年薪60000以上的獨居人群產(chǎn)品定價：單身公寓74m2*10000元./m2=740000元ALONELIFECENTER可行性報告第-8-頁共56頁單身公寓：100套酒吧：1套書吧：1套健身房：1套保健室：1套小型電影院：4套空中花園：1套產(chǎn)量：100套23平方公里，歷史古老悠久，文化底蘊深厚，名勝古跡斑斕，古典可行性報告第-9-頁共56頁水槍等(吧臺設(shè)備)咖啡廳(與書吧配套):專用咖啡磨、單品咖啡磨、咖啡渣桶、果汁ALONELIFECENTER可行性報告第-10-頁共56頁動器械)式屈腿訓(xùn)練器、啞鈴組、杠鈴組等(力量器械)踏板、瑜伽墊、健身球、沙袋、手靶等(活動區(qū))1.2.5環(huán)境保護(hù)1.2.6集團(tuán)組織及勞動定員：(1)集團(tuán)組織形式和勞動制度。健室共6個子單位。一總則ALONELIFECENTER可行性報告第-11-頁共56頁八、勞動用工(合同)管理設(shè)發(fā)服部安金遺行密物物常應(yīng)部(2)公司總定員及各類人員需要量。總定員：150名左右各類人員(普通工作人員和管理人員):董事會：5—10人(兼任財務(wù)委員會和薪酬委員會組成)部門主管：1人ALONELIFECENTER可行性報告第-12-頁共56頁部門總監(jiān)：1人部門干事：3—5人部門經(jīng)理(主管財務(wù)和內(nèi)部管理):1人技術(shù)經(jīng)理(主管專業(yè)技術(shù)):1人5—10人雜務(wù)人員(整理、協(xié)助、清潔、安保工作):3人(3)勞動力來源。(1)項目所需總投資額。根據(jù)2007年中國社會科學(xué)院發(fā)布的《2007年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》,從2007年的2991元/m2到2008年的2129元/m2,再到2009年的42335億元。項目建成(地價和建筑費用):估算7億元項目完成(子項目裝修和設(shè)備):估算3億(2)資金來源。ALONELIFECENTER可行性報告第-13-頁共56頁首先，位于CENTER的酒吧等系列娛樂場所對外開放經(jīng)營，聘娛樂泛濫的城市中獲得一席之地。其次，居住在CENTER的獨居人群將成為吸引消費和推動ALONELIFECOMPANY宣傳的有效力量。會促使更多的商家將關(guān)注力投放在CENTER同時本項目的建設(shè)將產(chǎn)生較好的經(jīng)濟和社會效益，其建設(shè)是必要可行性報告第-14-頁共56頁ALONELIFECENTER可行性報告第-15-頁共56頁第二章項目背景和發(fā)展概況2.1項目提出的背景六大提出的要求，我國經(jīng)濟總量要在21世紀(jì)前20年中要翻兩番。為2.2項目發(fā)展概況2.3投資的必要性2個百分點，至2005年城市化率將達(dá)到75%。這為南京市房地產(chǎn)業(yè)可行性報告第-16-頁共56頁市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例不到25%,低于全國同類城市2至3個百分點。據(jù)測算，南京市由于改善居住、人口增長、拆遷等原因每年需新增500萬平方米以上的住宅，而目前的供應(yīng)量平均在300同時有數(shù)據(jù)顯示市場需求呈現(xiàn)出多元化和兩極化。隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的加大，使南京近郊區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，開發(fā)熱點區(qū)吸引力；近郊區(qū)較低的土地開發(fā)成本使多樣化的產(chǎn)品設(shè)計和更低密度的小區(qū)規(guī)劃成為可能，極大地豐富了不同產(chǎn)品的市場供給份額?；A(chǔ)向明顯上升。面積在80m2~120m2最受歡迎。2、對大環(huán)境的配套及社區(qū)服務(wù)的要求已是南京購房者的首選要力。在調(diào)查中近37%的人在1～2年內(nèi)計劃購房，計劃一年以內(nèi)購房的為14.3%。說明現(xiàn)已有51%強的人有購房意向。可行性報告第-17-頁共56頁第四章市場分析與建設(shè)規(guī)模3.1市場調(diào)查3.1.2產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查3.1.3產(chǎn)品產(chǎn)量及銷售量調(diào)查3.1.4替代產(chǎn)品調(diào)查教育等)形成的綜合住宅區(qū)。3.1.5產(chǎn)品價格調(diào)查ALONELIFECENTER可行性報告第-18-頁共56頁3.1.6國外市場調(diào)查3.2市場預(yù)測數(shù)》中國改革基金會國民經(jīng)濟研究所10038暫無3.2.3價格預(yù)測3.3市場推銷戰(zhàn)略3.3.1推銷方式3.3.2推銷措施(1)銷售和經(jīng)銷機構(gòu)的建立：以ALONE小組內(nèi)部成員關(guān)系網(wǎng)成立可行性報告第-19-頁共56頁(2)銷售網(wǎng)點規(guī)劃：銷售網(wǎng)點集中在南京市三大商業(yè)圈，靠近寫字依據(jù)目前一般的商品房建設(shè)實際來看，售價與建造成本并無一定市場的接受程度有關(guān)。為了更好地達(dá)到項目單位的經(jīng)營目標(biāo)，可在銷期房可采用較低價位，以低價進(jìn)入市場，隨著物業(yè)形象的完善，價格采用不同價格的銷售策略一方面是考慮到從市場發(fā)展規(guī)律看，市基價為：10000元/平方米。在項目后期，逐步達(dá)到現(xiàn)房銷售價格可行性報告第-20-頁共56頁第四章建設(shè)條件與地址選擇4.1資源和原材料4.1.1資源評述4.1.2原材料及主要輔助材料供應(yīng)(未知)可行性報告第-21-頁共56頁4.2建設(shè)地區(qū)的選擇4.2.1自然條件1.地形地貌2.氣候條件年平均氣溫15.3攝氏度，年均無霜期227.4一239.7天，大于O攝氏度的活動積溫5528一5831ALONELIFECENTER可行性報告第-22-頁共56頁3.土壤條件物保護(hù)單位有9處，省級文物保護(hù)單位76處，市級文物保護(hù)單位364.2.2基礎(chǔ)設(shè)施分時計費：早上8點到晚上9點0.558,其他時段0.358。如果沒裝分時電表費用按0.538計費ALONELIFECENTER可行性報告第-23-頁共56頁善、養(yǎng)護(hù)手段落后(2004年南京市市政公用局召開的治理主城水系污染會議記錄)未知4.2.3社會經(jīng)濟條件根據(jù)南京市統(tǒng)計局于2010年3月4日公布的《南京全國第二次經(jīng)濟普查分析系列》以及2010年5月26日公布的《秦淮區(qū)2009年ALONELIFECENTER可行性報告第-24-頁共56頁秦淮區(qū)綜合情況：2009年，全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值83.增長11.6%。其中：第二產(chǎn)業(yè)完成增加值30.21億元，占地區(qū)生產(chǎn)總值的36.3%,同比增長9.4%,拉動經(jīng)濟增長3.1個百分點；第三產(chǎn)業(yè)完成53.08億元，占地區(qū)生產(chǎn)總值的63.7%,同比增長12.9%,拉動經(jīng)濟增長7.3個百分點。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的39:60調(diào)整為36.3:(1)風(fēng)景區(qū)、名勝古跡、自然保護(hù)區(qū)。(2)水土保持禁墾區(qū)。ALONELIFECENTER可行性報告第-25-頁共56頁江寧浦口六合溧水高淳雨花棲霞市區(qū)合計/點預(yù)防保護(hù)區(qū)含都市發(fā)2、浦口的重點監(jiān)督區(qū)指九華，石合金橋前趙小(3)礦山作業(yè)等爆破危險區(qū)。南京礦山：六合區(qū)金屬礦位于南京市六合區(qū)東溝鎮(zhèn)團(tuán)結(jié)村(4)有放射污染或有害氣體污染嚴(yán)重的地區(qū)及傳染病、地方病流行無放射污染或有害氣體污染嚴(yán)重的地區(qū)(5)軍事設(shè)防區(qū)：暫無(6)生活飲用水源的衛(wèi)生防護(hù)地帶：不明(7)民族宗教風(fēng)俗有特殊要求的地區(qū)?？跒?4227人，占全市總?cè)丝诘?.37%,少數(shù)民族族別數(shù)為48個。ALONELIFECENTER可行性報告第-26-頁共56頁口的83%。另外根據(jù)南京市民族宗教事務(wù)所統(tǒng)計，基督教主要活動區(qū)域集中而伊斯蘭教集中在升州路和太平南路。第五章項目技術(shù)方案5.1項目組成5.1.1主要單位及布置方案1.小戶型單身公寓設(shè)計草樣：一定的空間感和立體感。使用面積為70-80平方米。設(shè)計，每戶裝修造價為5萬左右。包括基礎(chǔ)裝修(水、電、氣另外為實現(xiàn)環(huán)保低碳的節(jié)能樓的目標(biāo)，將在最初的建筑設(shè)計和室內(nèi)設(shè)計時聘請專業(yè)的建筑設(shè)計師，為單身公寓配備合理的節(jié)ALONELIFECENTER可行性報告第-28-頁共56頁說明：書店模式仿照荷蘭多米尼克地區(qū)位于一座13世紀(jì)的教堂內(nèi)的Selexyz書店。計劃將其建在CENTERB1層——A3層，利用書柜、座椅等均有ALONE小組自行設(shè)計。以突出文化厚重感為目的，以通透感和豐富感有別于其他書吧，創(chuàng)造一種相對平和和ALONELIFECENTER可行性報告第-29-頁共56頁ALONELIFECENTER可行性報告第-30-頁共56頁ALONELIFECENTER可行性報告第-31-頁共56頁ALONELIFECENTER可行性報告第-32-頁共56頁說明：小型電影院設(shè)計建設(shè)4-5個，有能夠一次容納觀眾20-30人的可行性報告第-33-頁共56頁可行性報告第-34-頁共56頁說明：健身房設(shè)計仿照網(wǎng)絡(luò)上獲得的健身房3D模型占地面積不明，使用面積約為200平方米。ALONELIFECENTER可行性報告第-35-頁共56頁5.1.4主要建、構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計5.1.5特殊基礎(chǔ)工程的設(shè)計可行性報告第-36-頁共56頁第六章環(huán)境保護(hù)與勞動安全6.1建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀部的長江下游，東接富饒的長江三角州，南靠寧鎮(zhèn)丘陵，西倚皖贛銅礦0,5億噸，鉛0月億噸，鋅0.1億噸，鋸120萬噸。石灰石、ALONELIFECENTER可行性報告第-37-頁共56頁河流：南京城內(nèi)主要河流有長江和秦淮河.長江南京段從江寧銅井鎮(zhèn)南開始，至江寧營防鄉(xiāng)東為止，境內(nèi)長約95公里。秦淮河全長103公里；到南京武定門外分兩股，南京市北部有滁河，干流全長110公里，河道彎曲，集水面積7900平方公里。南部有淳溧運河和天生橋公里和0.37平方公里；城市南部有石臼湖和固城湖，湖泊水面積分別為201平方公里和24.3平方公里。水庫：南京市有231座水庫。南京屬北亞熱帶濕潤性氣候。由于地處西風(fēng)環(huán)流控制之下，季風(fēng)性氣候顯著,四季分明，但冬夏長而春秋短。溫、光、水資源較豐富，年平均氣溫15.3攝氏度，年均無霜期227.4—239.7天，大于0攝氏度的活動積溫5528一5831攝氏度；太陽總輻射量115千卡/平方年降水日數(shù)116.8天，氣候的變率較大，冬季干旱寒冷，夏季炎熱多ALONELIFECENTER可行性報告第-38-頁共56頁6.1.3礦藏、森林、草原、水產(chǎn)和野生動物、植物、農(nóng)作物(1)礦藏概況：礦產(chǎn)資源分布較為集中，主要產(chǎn)于江寧、六合、浦口等地區(qū)的低山丘陵地帶。地?zé)岬饶茉吹V產(chǎn)，鐵、銅、鉛鋅、金、銀等金屬礦產(chǎn)，硫鐵礦、石膏等非金屬礦產(chǎn)，礦泉水等水氣礦產(chǎn)適合地下開采，其余絕大部分非金屬礦產(chǎn)可以露天開采。優(yōu)勢礦產(chǎn)：鐵、鉛鋅、鍶等金屬礦產(chǎn)，石灰?guī)r、白云巖、石膏、石英巖、玄武巖等冶金輔料和非金屬礦產(chǎn)在礦產(chǎn)規(guī)模、礦石質(zhì)量、開采條件和市場前景等方面具有明顯優(yōu)勢；金、銀、硫鐵礦、高嶺土、陶瓷土、凹凸棒石粘土、水泥配料用粘土、建筑用砂等礦產(chǎn)具有一定優(yōu)勢；雨花石、地?zé)嵯碜u海內(nèi)外。(摘自《南京礦產(chǎn)資源總體規(guī)劃(2)森林：南京市市2008年底有林地面積1138.63百公頃，國家特別規(guī)定灌木林地面積143.02百公頃，四旁樹折算面積203.28百公頃，全市森林覆蓋面積1484.93百公頃，森林覆蓋率22.6%。(摘自《江蘇省林業(yè)局關(guān)于認(rèn)定南京市2008年森林覆蓋率監(jiān)測結(jié)果的函》)南京市有2所國家級森林公園：老山森林公園和紫金山森林公園。7所省級森林公園：牛首山森林公園、南郊森林公園、無想寺森林公園、游子山森林公園、平山森林公園、六合方山森林公園、六合金牛湖森林公園。(3)野生動物：南京市是一個野生動物資源較少的地區(qū)，有兩棲類13種、爬行類30種、鳥類261種、哺乳類35種。其中國家重點保護(hù)野生動物2種為河麂(牙獐)和中華虎鳳蝶。江蘇省重點野生動物44可行性報告第-39-頁共56頁種(科)。我市有大型的野生動物公園三處：玄武湖鳥類生態(tài)園、紅物736種，油料植物90種，纖維植物91種。野生資源植物種類很豐析》(1)自然保護(hù)區(qū)(截止到2008年):雨花臺砂礫層自然剖面保護(hù)區(qū)(2)風(fēng)景游覽區(qū)及名勝古跡：南京市共有27處全國重點保護(hù)單位中棲霞寺舍利塔、國立紫金山天文臺舊址、中國共產(chǎn)黨代表團(tuán)辦事處根據(jù)南京市統(tǒng)計局2004年9月發(fā)布的《南京市城鎮(zhèn)居民居住情65.1平方米，其中：有2.5%的家庭住房面積在30平方米以下，有46.9%的家庭住房面積在30--60平方米之間，有39.5%的家庭住房面可行性報告第-40-頁共56頁積在61--90平方米之間，有8.4%的家庭住房面積在91---120平方米住戶住房建筑面積在60平方米以下。人口密度：2008年底，南京全市面積6598平方千米，全市戶籍人口617.2萬人，老城區(qū)人口密度為2.81萬人/平方公里。貨物周轉(zhuǎn)量1349.5億噸公里；港口貨物吞吐量3188.7萬噸；民航旅客吞吐量458萬人，貨物吞吐量13.9萬噸；城市交通客運量9.0億人ALONELIFECENTER可行性報告第-41-頁共56頁6.2項目主要污染源和污染物6.2.1主要污染源6.2.2主要污染物6.3項目擬采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)例》6.4治理環(huán)境的方案未知可行性報告第-42-頁共56頁節(jié)能：本項目在建設(shè)過程中，應(yīng)推選優(yōu)秀設(shè)計方案，并采用“四新”ALONELIFECENTER可行性報告第-43-頁共56頁達(dá)到節(jié)能50%的節(jié)能型住宅標(biāo)準(zhǔn)。所有設(shè)備采用符合國家有關(guān)規(guī)定的可行性報告第-44-頁共56頁第七章企業(yè)組織和勞動定員7.1企業(yè)組織7.1.1企業(yè)組織形式企業(yè)組織為合伙企業(yè)，由ALONE小組核心成員作為股東進(jìn)行融資合伙創(chuàng)辦。企業(yè)采用兩級式管理，由董事會和總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的6個部門，直接負(fù)責(zé)公司的所有活動。7.1.2企業(yè)工作制度企業(yè)工作制度為連續(xù)工作制度。具體工作制度會在參考的普通房地產(chǎn)企業(yè)工作制度上就CENTER的特別之處做相應(yīng)修改。7.2勞動定員和人員培訓(xùn)7.2.1勞動定員勞動定員約為150人。7.2.2年總工資和職工年平均工資估算企業(yè)高等管理層預(yù)設(shè)年薪為15萬左右。部門經(jīng)理等中等管理層預(yù)設(shè)年薪為12萬左右。專業(yè)技術(shù)人員(咖啡師、保健師、健身教練、調(diào)酒師和圖書管理員)年薪預(yù)設(shè)為10萬左右。其他工作人員年薪與南京市普通工薪一致。7.2.3人員培訓(xùn)及費用估算不進(jìn)行員工培訓(xùn)，專業(yè)人員直接聘請。ALONELIFECENTER可行性報告第-45-頁共56頁第八章項目實施進(jìn)度安排8.1建立項目實施管理機構(gòu)籌建小組的任務(wù)是辦理勘察設(shè)計和施工的委托手續(xù)及簽訂相應(yīng)成核心目標(biāo)是由合同界定的質(zhì)量目標(biāo)、工期目標(biāo)、投資目標(biāo)，因此，建設(shè)管理的內(nèi)容相應(yīng)的包括質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、投資控制、合同管理及協(xié)調(diào)各方關(guān)系等。8.2資金籌集安排8.3技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓員與國外供應(yīng)商的談判，解決法律問題(專利權(quán)的限制或者技術(shù)轉(zhuǎn)讓8.4勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨8.5施工準(zhǔn)備ALONELIFECENTER可行性報告第-46-頁共56頁8.6施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備未知8.7竣工驗收ALONELIFECENTER可行性報告第-47-頁共56頁8.8項目實施進(jìn)度表8.8.1橫道圖施工進(jìn)疾計劃橫道蛋精精過種選選士性但幽等大酬幽等大酬上對趨主第工尊國重工重注8-1.檢生主第工尊國重工重注軸省流并T財并T財8.8.2網(wǎng)絡(luò)圖ALONELIFECENTER可行性報告第-48-頁共56頁題面題面s三層筑底板土酚水室墻地面地下室政板害內(nèi)抹灰收外裝修筑知面板地室筑層在下嚼層5438.9項目實施費用8.9.2生產(chǎn)籌備費8.9.5勘察設(shè)計費ALONELIFECENTER可行性報告第-49-頁共56頁第九章投資估算與資金籌措9.1項目總投資估算10億(估算暫無可信度較高依據(jù))9.2固定資產(chǎn)投資總額①工程費用9.3流動資金估算：9.4資金籌措ALONELIFECENTER可行性報告第-50-頁共56頁可行性報告第-51-頁共56頁第十章財務(wù)與敏感性分析。(未知)財務(wù)評價社會效益和社會影響分析可行性報告第-52-頁共56頁第十一章可行性研究結(jié)論與建議(2)創(chuàng)造富有地域特色的城市居住環(huán)境和富有親和力的生活居住環(huán)小城鎮(zhèn)改造