深圳半島城邦營銷全程報(bào)告

帶格式的: 帶格式的:第一部分項(xiàng)目定 第一章項(xiàng)目定位前 一、項(xiàng)目地盤解 二、市場條 三、項(xiàng)目資源及整 四、地塊SWOT分 五、項(xiàng)目定位前提總 第二章項(xiàng)目定 一、項(xiàng)目定位思 二、項(xiàng)目客戶定 二、項(xiàng)目客戶需求分 三、項(xiàng)目核心吸引 第三章項(xiàng)目產(chǎn)品定 一、項(xiàng)目開發(fā)檔次定 二、項(xiàng)目發(fā)展主題定 四、項(xiàng)目戶型定 五、項(xiàng)目形象定 第二部分項(xiàng)目規(guī)劃建 一、規(guī)劃原則及理 錯(cuò)誤！未定義書簽。錯(cuò)誤！未定義書簽。二、項(xiàng)目規(guī)劃方 錯(cuò)誤！未定義書簽。錯(cuò)誤！未定義書簽。第三部分項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn) 第一章項(xiàng)目開發(fā)模 第二章項(xiàng)目的開發(fā)主 一、項(xiàng)目開發(fā)主 第三章項(xiàng)目開發(fā)周期及開發(fā)次 一、地塊的劃分及功能設(shè) 第三章項(xiàng)目入市時(shí) 第四部分項(xiàng)目營銷推 第一章整體營銷推廣部 一、營銷推廣的占位思 二、營銷推廣的實(shí)施觀 三、營銷推廣核 四、營銷推廣策 五、營銷推廣渠道（途徑 六、媒體選 第二章一期的營銷推廣部 一、一期的營銷推廣戰(zhàn) 二、一期的營銷推廣主 三、營銷推廣的核 四、營銷推廣階段策 第五部分項(xiàng)目參考案 一、上海世茂濱 二、加拿大溫哥 二、南非世紀(jì) 三、三亞水居巷及港門下村重建規(guī) 一、項(xiàng)目地盤解析(另外附1、項(xiàng)目區(qū)位2、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3、地塊現(xiàn)狀1①、海資源優(yōu)勢A、從“觀?！钡健坝H海”是深圳唯一能夠?qū)崿F(xiàn)真正的“臨海而居”的濱海社區(qū)。B、從灣區(qū)到半島“一線四灣四島”的濱海城市。即在深③、52蛇口悠遠(yuǎn)的歷史：蛇口的成長：“時(shí)間就是金錢，效率就是生命”洋氣十"蘭桂坊"國際化十分明顯“深圳聯(lián)合國”3①、陸路交通網(wǎng)絡(luò)492萬平米，社區(qū)內(nèi)擁有商業(yè)、5SWOT優(yōu)勢①地段優(yōu)勢：本項(xiàng)目位于南山蛇口片區(qū)，蛇口本身是一個(gè)半島，三面環(huán)海，②環(huán)境優(yōu)勢：項(xiàng)目周邊三面環(huán)海，且被十五公里濱海長廊環(huán)繞，自然資源優(yōu)③景觀優(yōu)勢：本項(xiàng)目在擁有絕對海景資源的同時(shí)，東南面的新界嘉湖山莊，④區(qū)域文化：蛇口的國際化和異國情調(diào)，綠蔭蔽日的街道，悠閑的生活氛⑤規(guī)模優(yōu)勢92⑥交通優(yōu)勢1525劣勢機(jī)會(huì)CEPA的進(jìn)一步實(shí)施，深港經(jīng)濟(jì)加快融合，將會(huì)有更多的港資企業(yè)4、威脅采用12302020D20%50010%（92萬平米的體量，意味著客戶群體的區(qū)域分布必定是寬泛的，也就 項(xiàng)目項(xiàng)目發(fā)展 30-35IT、高新技術(shù)領(lǐng)域、成長性較好、利潤回報(bào)較高第二類：35-45第三類：45-55第四類：35-45第五類：35-4523職位/民營/企業(yè)主/合伙人/股東/IT/信息/高新科技/法人/高級(jí)管理層/高級(jí)業(yè)務(wù)骨干/國企/上市公司/法人/高級(jí)管理層/高級(jí)業(yè)務(wù)骨干/銀行/證券/保險(xiǎn)/高級(jí)管理層/高級(jí)業(yè)務(wù)骨干/外貿(mào)/內(nèi)貿(mào)/法人/高級(jí)管理層/法律/建筑/財(cái)務(wù)/廣告/專業(yè)咨詢/介代理/文藝界/企業(yè)主/合伙人/高級(jí)技術(shù)骨干/高級(jí)業(yè)務(wù)骨干外企/外商/中資企業(yè)/留學(xué)/民/東南亞/管理層/技術(shù)業(yè)務(wù)/中央機(jī)構(gòu)/省市機(jī)構(gòu)/政界要人/【一部分主力目標(biāo)客戶】屬于已經(jīng)十分成功人士（后續(xù)經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)），【另一部分主力目標(biāo)客戶】他們學(xué)歷較高，其事業(yè)剛剛有成，敢于冒險(xiǎn)，極度的自信心3），生活空間——立體化的“闊綽”、沖破臥室、客廳、廚房傳統(tǒng)界限，1考慮到以上四個(gè)方面，確定本項(xiàng)目的檔次定位為：A海墅指的是擁有絕D在本項(xiàng)目中我們對海墅的意義進(jìn)行了演繹，所謂住界☆不同階層的客戶，居住在不同的區(qū)域內(nèi)。這種具有相同階層地位，相☆住界是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展，整體社會(huì)收入穩(wěn)定提高，貧富

...3/4以上的區(qū)域被海洋所覆蓋，可以利用的海洋資源是巨大230公里的海岸線。但這其中只有有人居住的區(qū)域的海1PUD國際化濱海富人生活區(qū)為規(guī)劃主題，建設(shè)具有包注重安全性、私密性、舒適性2PUDe.HOPSCA(豪布斯卡)的規(guī)劃理論，集合多種功能，以高品質(zhì)環(huán)境和各功Apartment——公寓（國際名稱的高檔住宅1自然的海景資源、15公里濱海長廊、蛇口山公園已經(jīng)成為本項(xiàng)目無可替代的、2(1)參考城市abBoatQuay和克拉碼頭（ClarkeQuay）——海邊夜生活、HipHotel特 15

高端+ 住宅單體商務(wù)辦公——60~70％,海洋（水文化）主題公園（. 夏威夷沖浪沙灘：【健康道 【水上出租車58W.S.Atkins500平方米總統(tǒng)套房（設(shè)專用電梯雙人房，330平方 客四大豪華會(huì)所游艇俱樂部、游艇碼頭（★俱樂部采用會(huì)員制，可以租借游艇給會(huì)員；為會(huì)員提供泊船、養(yǎng)護(hù)和【海洋生活 【休憩小座【酒店與游艇碼頭的互動(dòng)】★定期舉辦海洋世界展覽、亨利.SPA健身中心KTV(3)嘉年華大道——用統(tǒng)一色調(diào)的屋頂，將特色小商店、購物步行街、廣場串連（4）ab.c(5)abca、社區(qū)服務(wù)——新加坡鄰里中心模式1）2）243）b摩托車房）c第一章項(xiàng)目開發(fā)模式100中心，在此前提下我們建議項(xiàng)目開發(fā)模式選擇P（PlanednitDevelopment）“計(jì)劃單元綜合開發(fā)（PUD）”PUD——?jiǎng)?chuàng)新和多樣化是PUD本項(xiàng)目顯然具備上述特點(diǎn)，我們必須運(yùn)用PUD模式，指導(dǎo)項(xiàng)目的開發(fā)：1、PUD2PUD3PUD高（3.08），4、pud指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)順序

（）濱海：15大都會(huì)：一方面指社區(qū)建筑面積110萬㎡，規(guī)模大，必須以大盤的手法來操（性）。CCEADCB、B、C、D、E，序也基本上按照以A A區(qū)、E區(qū)地塊與B區(qū)、CEBCDE通過以上比較得出，所有地塊從好到差順序?yàn)?00 商業(yè)服務(wù)中心（含博物館1、A2、B區(qū)增加辦公區(qū)域，主要考慮到B區(qū)離活動(dòng)中心相對獨(dú)立，居住氣3、C5、E區(qū)在原有商業(yè)體量的基礎(chǔ)上增加商業(yè)面積，形成相對集中的商6AD2ABCABCDEDDCEAB優(yōu)勢：按A→B→C→D→E開發(fā)，由于B區(qū)指標(biāo)中有18000B劣勢：按上述開發(fā)秩序，由于B地塊景觀并非很好，很難將市場形象拔到A→E→→C→B發(fā)。A開發(fā)A地塊。AE-2B-1E-1AE-2B-1E-1C-1C-2B-2DDA優(yōu)勢：15年底到2007年初投入使用，若開發(fā)完AE-1、D劣勢：由于EEB地塊先建成學(xué)校。這樣，開發(fā)比較不集3積(㎡積(㎡A分1B-1與E-2B-2分2C-分2C-D分1E-1分1住宅、商業(yè)、幼兒園、E-2—與B-1酒店（與政府協(xié)商按上表分期，本項(xiàng)目一共可以分成7積(㎡積(㎡一AE-2區(qū)、B-1E-1住宅、商業(yè)、幼兒園、D區(qū)(部分)C-1區(qū)(部分宅B-2B-2第三章項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)15本項(xiàng)目位于15公里濱海長廊的D區(qū)（東角頭沿岸），功能為休閑20062007200720052004925方米，銷售熱潮預(yù)計(jì)在2005年上半年。6016單位，由8棟高層和11棟Townhouse組成。預(yù)計(jì)2004年底入市瑞河耶納，建筑面積11萬平方米，建筑容積率≤1.41,91121首期的占地面積53290，建筑面積155547平方米，產(chǎn)品囊括了住1420041.5是在2006佳入市時(shí)機(jī)為：2006年5月，借春交會(huì)市場熱銷之際開始正產(chǎn)品的國際化創(chuàng)新產(chǎn)品＿＿ （式浴、SPA、） 藝術(shù)主題――濱海畫廊（全部玻璃走道、內(nèi)外融通） （一）（二）――——充分利用CEPA、跨海大橋、地鐵的接通有利時(shí)機(jī)，為本項(xiàng)目帶來的國際五、營銷推廣渠道（途徑差異化營銷――戶外廣告――戶廣告。電視廣告――衛(wèi)星直郵廣告――針對第一個(gè)階段：2005年10月份——2006年2策略：宣傳重點(diǎn)：片區(qū)再造、蛇口傳說――蛇口片。市場機(jī)會(huì)分析品牌營銷――形象樓書《蛇口傳說》，項(xiàng)目LOGO【半島標(biāo)志】的全第二個(gè)階段：2006年3月份——2006年7月份（5月開盤策略：傳為主宣傳重點(diǎn)：半島印象、住界宣言――網(wǎng)絡(luò)營銷――開通網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)認(rèn)購、網(wǎng)絡(luò)預(yù)約國際化巡回展銷――在重點(diǎn)城市巡回展銷旅游營銷――聯(lián)合各大國際旅行社，進(jìn)行第三個(gè)階段：2006年8月份——12文化營銷――與世界各國大使館合辦，系列的150上海最大規(guī)模的22712270749～55（獲中國最高樓盤吉尼斯記錄7棟樓全部面對黃浦江。主要建筑單元均自北向南以線形排列，2戶型：80300園林：由世界知名景觀公司澳洲普利斯（原貝爾高林）設(shè)計(jì)，70%的超高綠16物業(yè)管理：52002106價(jià)格策略上20001300020000180005000價(jià)格：200145016000～2000750%12%，雖2000581500011996Developed?2000235000104100017525001Ratanga海洋（水生）1200001800160CanalWalk(140住宅開發(fā)6001402000間的單位。在大世紀(jì)城的居住需求已經(jīng)隨著商2意大利式別墅35400臺(tái)，40Ratanga主題公園非洲第一家最大規(guī)模的主題公園，Ratanga30世紀(jì)城位于臨近連接Cape城CBD的N1高速公路，包括Johannesburg世紀(jì)城（物業(yè)）有限公司已建了一個(gè)新N124一共13個(gè)獨(dú)立的寫字樓組團(tuán)，目標(biāo)客是中小公司,世紀(jì)城已經(jīng)成為西CapeodacomCompaex、DiscoveyHealth,,SA,Unisys,Telom,Nashua,theLouisGoup,ComputrAssociate,主題公園、海洋（水生）豪步斯卡—HOPSCAH——hotel酒店O——office寫字樓P——parking停車場S——shoppingC——conference會(huì)展A——apartment公寓——entertainment休閑娛樂——electronic智能化文化與時(shí)代氣息相結(jié)合，滿足觀光度假型、購物型及商務(wù)型游客的娛樂需求。水上娛樂廣場：中間為音樂噴泉，周邊圍繞游船,游人可