資產(chǎn)評估：原理與案例 課件第1章 資產(chǎn)評估概述

資產(chǎn)評估：原理與案例第1章

資產(chǎn)評估概述資產(chǎn)評估的概念及特點(diǎn)資產(chǎn)評估的原則資產(chǎn)評估行業(yè)的管理實(shí)踐我國國有資產(chǎn)評估項(xiàng)目的管理我國資產(chǎn)評估法律制度體系與準(zhǔn)則一、資產(chǎn)的概念二、資產(chǎn)評估的概念三、資產(chǎn)評估的特點(diǎn)第1節(jié)資產(chǎn)評估的概念及特點(diǎn)資產(chǎn)作為一個(gè)專業(yè)術(shù)語在多個(gè)學(xué)科領(lǐng)域中被使用，但不同學(xué)科領(lǐng)域?qū)Y產(chǎn)的界定范圍有所不同。企業(yè)會(huì)計(jì)中的資產(chǎn)是指由企業(yè)過去的交易或事項(xiàng)形成的，由企業(yè)擁有或控制的，預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。一項(xiàng)資源確認(rèn)為企業(yè)會(huì)計(jì)賬簿上的資產(chǎn)，需要符合資產(chǎn)的定義，并同時(shí)滿足兩個(gè)條件：一是與該資源有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；二是該資源的成本或者價(jià)值能夠可靠計(jì)量。經(jīng)濟(jì)學(xué)較多使用資源這個(gè)概念，認(rèn)為資源是稀缺的?！督?jīng)濟(jì)學(xué)解說》（經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2000)將資源定義為“生產(chǎn)過程中所使用的投入”，這一定義很好地反映了資源一詞的經(jīng)濟(jì)學(xué)內(nèi)涵，資源從本質(zhì)上講就是生產(chǎn)要素。經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，凡是可以產(chǎn)生收入的資源都是資產(chǎn)。土地是資產(chǎn)，知識(shí)是資產(chǎn)，社會(huì)關(guān)系是資產(chǎn)，好的企業(yè)文化也是資產(chǎn)。總的來說，會(huì)計(jì)學(xué)上的資產(chǎn)范疇比經(jīng)濟(jì)學(xué)上的要小，因而很多不易可靠計(jì)量的資產(chǎn)不能進(jìn)入資產(chǎn)負(fù)債表，從而表現(xiàn)為同行業(yè)的公司資產(chǎn)回報(bào)率不同。資產(chǎn)回報(bào)率不同實(shí)際上違反了經(jīng)濟(jì)學(xué)上均衡的概念，原因是有些公司的經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的資產(chǎn)沒有計(jì)入資產(chǎn)負(fù)債表，從而低估了資產(chǎn)總額，導(dǎo)致資產(chǎn)回報(bào)率偏高。在資產(chǎn)評估中，資產(chǎn)是指由特定主體擁有或控制的、預(yù)期能夠給該主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。一、資產(chǎn)的概念對于資產(chǎn)評估學(xué)科中的資產(chǎn)概念應(yīng)從以下三個(gè)方面來理解。(1)資產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)資源。經(jīng)濟(jì)資源是一種具備有用性和稀缺性的資源。有用性意味著該資源能帶來某種效用，從而具有使用價(jià)值。稀缺性是相對需求而言的，稀缺性意味著該資源存在著需求，從而具有交換價(jià)值。這二者使經(jīng)濟(jì)資源具有能帶來未來經(jīng)濟(jì)利益的潛在能力。(2)資產(chǎn)能夠?yàn)樘囟ㄖ黧w帶來未來經(jīng)濟(jì)利益。資產(chǎn)的未來經(jīng)濟(jì)利益表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是使用該資產(chǎn)能給使用者帶來利益；二是資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)能給產(chǎn)權(quán)持有人帶來利益。使用者、產(chǎn)權(quán)持有人等就屬于特定主體。如果被特定主體恰當(dāng)?shù)厥褂?，?jīng)濟(jì)資源的潛在獲利能力就可以實(shí)現(xiàn)。(3)資產(chǎn)是特定主體擁有或控制的。特定主體愿意擁有或控制某一經(jīng)濟(jì)資源的主要?jiǎng)右蛟谟谄渌哂械哪軌驇砦磥斫?jīng)濟(jì)利益的潛在能力。資產(chǎn)的價(jià)值大小則取決于其能夠帶來未來經(jīng)濟(jì)利益的能力。資產(chǎn)評估就是通過適當(dāng)?shù)姆椒炕瘻y算這種能力，以反映資產(chǎn)的價(jià)值。一、資產(chǎn)的概念作為一種專業(yè)服務(wù)，資產(chǎn)評估是由資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其評估專業(yè)人員依據(jù)一定的執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)對資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評定估算的專業(yè)化活動(dòng)?！吨腥A人民共和國資產(chǎn)評估法》（以下簡稱《資產(chǎn)評估法》）對資產(chǎn)評估的定義是：“評估機(jī)構(gòu)及其評估專業(yè)人員根據(jù)委托對不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益進(jìn)行評定、估算，并出具評估報(bào)告的專業(yè)服務(wù)行為?！薄顿Y產(chǎn)評估法》除了規(guī)定資產(chǎn)評估是一種價(jià)值評定、估算行為外，還強(qiáng)調(diào)了資產(chǎn)評估的主體、客體、專業(yè)服務(wù)的法律性質(zhì)、專業(yè)服務(wù)的內(nèi)容及成果。二、資產(chǎn)評估的概念1.資產(chǎn)評估的主體資產(chǎn)評估的主體是指資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其評估專業(yè)人員，涉及的是誰來評估的問題。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)是依法設(shè)立、從事資產(chǎn)評估活動(dòng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)。評估專業(yè)人員包括評估師和其他具有評估專業(yè)知識(shí)及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的評估從業(yè)人員。評估師是指通過評估師資格考試的評估專業(yè)人員。2.資產(chǎn)評估的客體資產(chǎn)評估的客體是指資產(chǎn)評估的對象，包括不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益等，涉及的是對什么進(jìn)行評估的問題。例如，土地、房屋建筑物和在建工程等屬于不動(dòng)產(chǎn)；產(chǎn)成品、原材料和機(jī)器設(shè)備等屬于動(dòng)產(chǎn)；專利權(quán)、著作權(quán)和商譽(yù)等屬于無形資產(chǎn)。企業(yè)價(jià)值則是指企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權(quán)益價(jià)值或股東部分權(quán)益價(jià)值。資產(chǎn)損失是指因某些外部原因，如房屋拆遷、環(huán)境及侵權(quán)損害等，對資產(chǎn)造成的價(jià)值貶損。其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益是指資產(chǎn)權(quán)利人擁有的未涵蓋在前述分類中，但符合法律法規(guī)要求，并且可以用貨幣計(jì)量的經(jīng)濟(jì)權(quán)益。二、資產(chǎn)評估的概念3.資產(chǎn)評估專業(yè)服務(wù)的法律性質(zhì)資產(chǎn)評估專業(yè)服務(wù)是民事主體之間的一種委托受托服務(wù)關(guān)系。資產(chǎn)評估專業(yè)服務(wù)受到委托人與資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)依法訂立的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托合同的約束。這種約束既包括對資產(chǎn)評估服務(wù)行為本身的約束，也包括對資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托和受托雙方當(dāng)事人的約束。例如，資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托合同會(huì)約定評估目的、評估對象和評估范圍等具體評估要素，還會(huì)約定資產(chǎn)評估委托方和受托方各自的權(quán)利與義務(wù)。因此，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估專業(yè)人員的評估行為受到法律保護(hù)，并對依法出具的資產(chǎn)評估報(bào)告承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。4.資產(chǎn)評估專業(yè)服務(wù)的內(nèi)容及成果作為現(xiàn)代專業(yè)服務(wù)的資產(chǎn)評估是一種高端智力服務(wù)活動(dòng)，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而成熟壯大，逐漸成為市場經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行不可或缺的重要組成部分。資產(chǎn)評估專業(yè)服務(wù)的內(nèi)容是指資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其評估專業(yè)人員對評估對象的價(jià)值進(jìn)行評定估算。例如，資產(chǎn)的抵押和質(zhì)押、出租和轉(zhuǎn)讓、企業(yè)承包經(jīng)營等都需要對涉及的財(cái)產(chǎn)及其權(quán)益等進(jìn)行評定估算。這些專業(yè)的評定估算行為最終綜合體現(xiàn)為由資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的系統(tǒng)性、規(guī)范性的資產(chǎn)評估報(bào)告。它是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其評估專業(yè)人員針對評估對象發(fā)表專家意見的載體和履行評估合同的勞動(dòng)成果。二、資產(chǎn)評估的概念（一）公正性（二）鑒證性（三）咨詢性（四）專業(yè)性三、資產(chǎn)評估的特點(diǎn)資產(chǎn)評估的原則是規(guī)范資產(chǎn)評估行為和業(yè)務(wù)執(zhí)行的規(guī)則，資產(chǎn)評估的原則包括工作原則和經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則兩個(gè)層面。工作原則經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則第2節(jié)資產(chǎn)評估的原則（一）獨(dú)立獨(dú)立原則要求在資產(chǎn)評估過程中擺脫資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人利益的影響，評估工作始終堅(jiān)持獨(dú)立的第三方立場。評估機(jī)構(gòu)是獨(dú)立的社會(huì)中介性機(jī)構(gòu)，在評估中處于中立地位，不能被資產(chǎn)業(yè)務(wù)各方的任何一方左右，評估工作不應(yīng)受外界干擾和委托者意圖的影響，應(yīng)憑自己的專業(yè)知識(shí)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和職業(yè)道德開展評估工作。評估機(jī)構(gòu)和評估人員不應(yīng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)有任何利益上的聯(lián)系，不得分別接受利益沖突雙方的委托，對同一評估對象進(jìn)行評估。（二）客觀、公正客觀、公正原則要求在評估過程中不帶著自己的情感、好惡和偏見，應(yīng)按照事物的本來面目，實(shí)事求是地開展工作，評估結(jié)果應(yīng)以充分的事實(shí)為依據(jù)。這就要求評估者在評估過程中以公正、客觀的態(tài)度收集有關(guān)數(shù)據(jù)與資料，并要求評估過程中的預(yù)測、推算等主觀判斷建立在市場與現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)之上。此外，為了保證評估的客觀、公正性，按照國際慣例，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)收取的勞務(wù)費(fèi)用應(yīng)該只與工作量相關(guān)，不與被評估資產(chǎn)的價(jià)值掛鉤。一、工作原則（一）供求原則（二）替代原則（三）預(yù)期收益原則（四）貢獻(xiàn)原則（五）最高最佳使用原則（六）評估時(shí)點(diǎn)原則二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則一、我國《資產(chǎn)評估法》涉及的行業(yè)范圍二、我國資產(chǎn)評估行業(yè)的行政監(jiān)管三、我國資產(chǎn)評估行業(yè)自律管理第3節(jié)資產(chǎn)評估行業(yè)的管理實(shí)踐我國《資產(chǎn)評估法》第二條規(guī)定：“本法所稱資產(chǎn)評估（以下稱評估），是指評估機(jī)構(gòu)及其評估專業(yè)人員根據(jù)委托對不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益進(jìn)行評定、估算，并出具評估報(bào)告的專業(yè)服務(wù)行為?！备鶕?jù)這一規(guī)定，《中華人民共和國資產(chǎn)評估法釋義》指出，我國資產(chǎn)評估法所稱的資產(chǎn)評估，與實(shí)踐中將“資產(chǎn)評估”僅定義為財(cái)政系統(tǒng)管理的評估業(yè)務(wù)這一“窄”概念完全不同，是包括對不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益等各類評估對象進(jìn)行評估的大概念，涵蓋了現(xiàn)有的包括資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)估價(jià)、土地估價(jià)、礦業(yè)權(quán)評估、舊機(jī)動(dòng)車鑒定估價(jià)和保險(xiǎn)公估在內(nèi)的六大類評估領(lǐng)域。然而，從評估專業(yè)服務(wù)來看，實(shí)務(wù)中評估領(lǐng)域還應(yīng)包括森林資源資產(chǎn)評估、海洋資源資產(chǎn)評估等，也應(yīng)包括中國價(jià)格協(xié)會(huì)成員單位開展的價(jià)格鑒證評估。一、我國《資產(chǎn)評估法》涉及的行業(yè)范圍根據(jù)2021年11月公布的《國家職業(yè)資格目錄(2021年版）》，目前我國的評估行業(yè)包括資產(chǎn)評估師、房地產(chǎn)估價(jià)師、礦業(yè)權(quán)評估師三種資格，資產(chǎn)評估師由財(cái)政部負(fù)責(zé)監(jiān)督管理，房地產(chǎn)估價(jià)師由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部負(fù)責(zé)監(jiān)督管理，礦業(yè)權(quán)評估師由自然資源部負(fù)責(zé)監(jiān)督管理。其中，財(cái)政部門監(jiān)管的資產(chǎn)評估領(lǐng)域具有綜合性特征。二、我國資產(chǎn)評估行業(yè)的行政監(jiān)管資產(chǎn)評估協(xié)會(huì)是評估機(jī)構(gòu)和評估專業(yè)人員的自律性組織，依照法律、行政法規(guī)和章程實(shí)行自律管理?！顿Y產(chǎn)評估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法》對資產(chǎn)評估協(xié)會(huì)及其自律管理的規(guī)定主要有：(1)資產(chǎn)評估協(xié)會(huì)是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評估專業(yè)人員的自律性組織，接受有關(guān)財(cái)政部門的監(jiān)督，不得損害國家利益和社會(huì)公共利益，不得損害會(huì)員的合法權(quán)益。(2)資產(chǎn)評估協(xié)會(huì)通過制定章程規(guī)范協(xié)會(huì)內(nèi)部管理和活動(dòng)。協(xié)會(huì)章程應(yīng)當(dāng)由會(huì)員代表大會(huì)制定，經(jīng)登記管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，報(bào)有關(guān)財(cái)政部門備案。(3)資產(chǎn)評估協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，向有關(guān)財(cái)政部門提供資產(chǎn)評估師信息，及時(shí)向有關(guān)財(cái)政部門報(bào)告會(huì)員信用檔案、會(huì)員自律檢查情況及獎(jiǎng)懲情況。(4)資產(chǎn)評估協(xié)會(huì)對資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員進(jìn)行自律檢查。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)配合資產(chǎn)評估協(xié)會(huì)組織實(shí)施的自律檢查。資產(chǎn)評估協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)檢查資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)質(zhì)量和職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。(5)資產(chǎn)評估協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自律檢查工作，對資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)按照本辦法第二十二條規(guī)定報(bào)送的材料進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)不符合法律、行政法規(guī)和本辦法規(guī)定的情況，及時(shí)向有關(guān)財(cái)政部門報(bào)告。(6)資產(chǎn)評估協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)與其他評估專業(yè)領(lǐng)域行業(yè)協(xié)會(huì)加強(qiáng)溝通協(xié)作，建立會(huì)員、執(zhí)業(yè)、懲戒等相關(guān)信息的共享機(jī)制。中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)會(huì)同其他評估專業(yè)領(lǐng)域行業(yè)協(xié)會(huì)根據(jù)需要制定共同的行為規(guī)范，促進(jìn)評估行業(yè)健康有序發(fā)展。三、我國資產(chǎn)評估行業(yè)自律管理一、國有資產(chǎn)的分類與評估管理的目的二、我國國有資產(chǎn)評估項(xiàng)目的管理方式第4節(jié)我國國有資產(chǎn)評估項(xiàng)目的管理（一）國有資產(chǎn)的分類國有資產(chǎn)是指屬于國家所有的一切財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)利，即國家以各種形式進(jìn)行的投資及其收益、撥款、接受的饋贈(zèng)、憑借國家權(quán)力取得或者依據(jù)法律認(rèn)定的各種類型的財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)利。國有資產(chǎn)屬于國家所有即全民所有，國務(wù)院代表國家行使國有資產(chǎn)所有權(quán)。國有資產(chǎn)可以分為三大類：經(jīng)營性國有資產(chǎn)行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)資源性國有資產(chǎn)（二）國有資產(chǎn)評估管理的目的國有資產(chǎn)評估管理是指國有資產(chǎn)代表人或其指定的履行出資人職責(zé)的機(jī)構(gòu)，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)對資產(chǎn)評估進(jìn)行監(jiān)督管理的活動(dòng)的總稱。國有資產(chǎn)評估管理是國有資產(chǎn)管理的重要內(nèi)容之一。國有資產(chǎn)評估管理的目的是正確體現(xiàn)國有資產(chǎn)的價(jià)值量，保護(hù)國有資產(chǎn)所有者、經(jīng)營者和使用者的合法權(quán)益。一、國有資產(chǎn)的分類與評估管理的目的（一）核準(zhǔn)制和備案制國有資產(chǎn)評估項(xiàng)目核準(zhǔn)制，是指對于國務(wù)院或者省級人民政府批準(zhǔn)實(shí)施的重大經(jīng)濟(jì)行為所涉及的評估事項(xiàng)，以及各級政府認(rèn)為的其他重要評估事項(xiàng)，履行岀資人職責(zé)的機(jī)構(gòu)對評估項(xiàng)目進(jìn)行管理，以保證國有資產(chǎn)的評估項(xiàng)目符合相關(guān)的法律法規(guī)，并行使出資人權(quán)利對評估機(jī)構(gòu)提交的評估報(bào)告進(jìn)行合規(guī)性和合理性審核，以保證評估結(jié)果的公允性，防止國有資產(chǎn)流失。國有資產(chǎn)評估項(xiàng)目備案制，是指經(jīng)履行出資人職責(zé)的機(jī)構(gòu)、國家出資企業(yè)及其各級子企業(yè)批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)行為所涉及的評估事項(xiàng)，由有備案權(quán)限的部門進(jìn)行管理，以保證國有資產(chǎn)的評估項(xiàng)目符合相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定，履行出資人職責(zé)的機(jī)構(gòu)行使出資人權(quán)利對評估機(jī)構(gòu)提交的評估報(bào)告進(jìn)行合規(guī)性和合理性審核，以保證評估結(jié)果的公允性，防止國有資產(chǎn)流失。備案制度體現(xiàn)了國有資產(chǎn)的分級管理，也體現(xiàn)了資產(chǎn)占有單位作為獨(dú)立的法人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的國有資產(chǎn)經(jīng)營管理責(zé)任。二、我國國有資產(chǎn)評估項(xiàng)目的管理方式（二）評估報(bào)告與評估結(jié)果使用要求按有關(guān)規(guī)定，企業(yè)發(fā)生涉及資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)核準(zhǔn)或備案的資產(chǎn)評估結(jié)果為作價(jià)參考依據(jù)。當(dāng)交易價(jià)格低于評估結(jié)果的90%時(shí)，應(yīng)當(dāng)暫停交易，在獲得原經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)同意后方可繼續(xù)交易。二、我國國有資產(chǎn)評估項(xiàng)目的管理方式一、資產(chǎn)評估法律制度體系二、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則第5節(jié)我國資產(chǎn)評估法律制度體系與準(zhǔn)則（一）《資產(chǎn)評估法》（二）相關(guān)法律（三）行政法規(guī)（四）部門規(guī)章、規(guī)范性文件（五）行業(yè)自律管理制度一、資產(chǎn)評估法律制度體系（一）資產(chǎn)評估準(zhǔn)則簡介資產(chǎn)評估準(zhǔn)則是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員開展資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的行為標(biāo)準(zhǔn)，是監(jiān)管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)評價(jià)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量的重要尺度，是評估報(bào)告使用人理解資