資產(chǎn)評估：原理與案例 課件 第8章 房地產(chǎn)評估

資產(chǎn)評估：原理與案例第8章

房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)概述 房地產(chǎn)評估方法 房地產(chǎn)評估案例一、房地產(chǎn)的概念二、房地產(chǎn)的特點三、房地產(chǎn)分類四、房地產(chǎn)價格的影響因素第1節(jié)房地產(chǎn)概述房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)、物業(yè)等，是指土地及定著在土地之上的建筑物、構(gòu)筑物和其他附屬物，以及附帶的所有權、支配權、使用權和收益權等各種權益的總稱。房地產(chǎn)是物質(zhì)實體與各種權益的綜合體，物質(zhì)實體是各種權益的載體，各種權益是物質(zhì)實體的延伸。房地產(chǎn)的物質(zhì)形態(tài)特征是，房產(chǎn)與地產(chǎn)是結(jié)合在一起的（除道路交通、城市環(huán)保、公墓、公園、廣場等一些特殊用地外）。房屋建筑在土地上，不能脫離土地獨立存在；地產(chǎn)是可以單獨存在的，可以是待開發(fā)土地或開發(fā)前期土地，也可以是將來建造建筑物的配套用地。一、房地產(chǎn)的概念二、房地產(chǎn)的特點（一）位置固定，不可移動01（三）供給有限，具有保值增值性03（二）價值量大，難以變現(xiàn)02（四）壽命長久，使用時間長04（五）兼具消費和投資兩種功能05（六）容易受政策影響06（一）按房地產(chǎn)用途劃分按照用途不同，房地產(chǎn)可以分為:居住型房地產(chǎn)、商業(yè)性房地產(chǎn)、工業(yè)性房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)性房地產(chǎn)、特殊性房地產(chǎn)，不同類型房地產(chǎn)又包括不同的種類，具體的種類見表8-1。三、房地產(chǎn)分類表8-1：房地產(chǎn)按用途劃分類型表房地產(chǎn)類型具體種類居住性房地產(chǎn)普通住宅、高檔公寓、別墅等商業(yè)性房地產(chǎn)商務辦公樓（寫字樓）、商場、餐飲、影劇院、娛樂場所、酒店賓館飯店、度假村等工業(yè)性房地產(chǎn)工業(yè)廠房、倉庫等農(nóng)業(yè)性房地產(chǎn)農(nóng)地、農(nóng)場、林場、牧場、果園等；特殊性房地產(chǎn)車站、機場、醫(yī)院、學校、教堂、寺廟、文物、墓地等（二）按收益性劃分按照收益性劃分，房地產(chǎn)可以劃分為：①收益性房地產(chǎn)；②非收益性房地產(chǎn)。（三）按市場性劃分按照市場性劃分，房地產(chǎn)可以劃分為：①出售的房地產(chǎn)；②出租的房地產(chǎn)；③營業(yè)的房地產(chǎn)；④自用的房地產(chǎn)。二、資產(chǎn)評估的概念（四）按開發(fā)程度劃分按照開發(fā)程度劃分，房地產(chǎn)可以劃分為：①生地：是指不具有城市基礎設施的土地，如荒地、農(nóng)田；②毛地：是指具有一定城市基礎設施，但地上有待拆遷安置的房屋的土地；③熟地：具有完善的城市基礎設施、土地平整、能接在上進行房屋建設的土地；④在建工程：指地上建筑物尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)、該房地產(chǎn)不一定正在建設，也可能停工了多年；⑤現(xiàn)房：地上建筑物以建成、可直接使用的房地產(chǎn)，可能是新的，也可能是舊的。（一）經(jīng)濟因素（二）社會因素（三）行政與政治因素（四）環(huán)境因素（五）自身因素四、房地產(chǎn)價格的影響因素一、市場法二、收益法三、成本法四、假設開發(fā)法五、基準地價修正法第二節(jié)房地產(chǎn)評估方法

市場法是指通過比較被評估的房地產(chǎn)與最近出售的類似的房地產(chǎn)的異同，并依據(jù)替代原則對評估對象類似的房地產(chǎn)的交易價格進行修正調(diào)整，得出評估對象在評估基準日的價值。（一）市場法的適用范圍只要具有充分、活躍的房地產(chǎn)交易，能夠取得適合的類似房地產(chǎn)交易實例，即可應用。一般而言，使用市場法必須滿足兩個前提條件：①需要有一個充分發(fā)育的活躍的公平的資產(chǎn)交易市場；②被評估建（構(gòu)）筑物的市場參照物及其相比較的指標、技術參數(shù)等資料是可以搜集的。而在下列情況下，市場法往往難以適用：①沒有發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)；②某些類型很少見的房地產(chǎn)或交易實例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等；③很難成為交易對象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等；風景名勝區(qū)土地；圖書館、體育館、學校用地等。一、市場法

（二）計算公式用市場法評估房地產(chǎn)價格的基本計算公式可以表示是：P＝P'×A×B×C×D×E（8-1）式中：P--被評估房地產(chǎn)的評估價值；P'--可比交易實例價格；A--交易情況修正系數(shù)；B--交易日期修正系數(shù)；C—區(qū)域因素修正系數(shù)；D—個別因素修正系數(shù)；E—權益狀況因素修正系數(shù)一、市場法

（三）市場法的評估程序1、收集交易實例2、選取可比實例3、建立比較基礎（1）統(tǒng)一財產(chǎn)范圍；（2）統(tǒng)一付款方式；（3）統(tǒng)一稅費負擔；（4）統(tǒng)一計價單位。4.對可比實例價格進行因素修正（1）交易情況修正；（2）交易日期修正；（3）權益狀況修正；（4）區(qū)域因素修正；（5）個別因素修正。最后，在此基礎上，求出比準價格，并綜合各比準價格求出最終比準價格。一、市場法

【例題8-2】為評估某房地產(chǎn)2018年9月20日的正常市場價格，在該房地產(chǎn)附近選取了甲、乙、丙三宗類似房地產(chǎn)的交易實例作為可比實例。資產(chǎn)評估專業(yè)人員對評估對象與交易案例之間的時間因素、區(qū)位因素和個別因素差異進行了修正，修正情況如表8-2所示，根據(jù)下面給出的條件，試用市場法測算該房地產(chǎn)2018年9月20日的正常市場價格。表

8-2

可比實例表

項目評估對象可比實例甲可比實例乙可比實例丙

因素

修正交易時間2018年

9月2018年

8月2018年

5月2018年

8月交易情況100100100100交易日期100102106102權益狀況100100100100區(qū)位因素1001039998個別因素10098101103交易價格（元／平方米）—115001120011300（一）收益法適用范圍 收益法適用于經(jīng)營性且有穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等，對于政府機關、學校、公園等非經(jīng)營性建（構(gòu)）大多不適用。（二）收益法計算公式1、當收益期為無限年期時，計算公式為：房地產(chǎn)評估價值＝凈收益/資本化率（8-2）2、當收益期為有限年期時，計算公式為：

（8-3）其中，P代表房地產(chǎn)評估值，A代表凈收益，r代表資本化率（報酬率），n代表收益年限。（三）收益法評估步驟運用收益法評估價值，一般經(jīng)過下列步驟：（1）搜集有關房地產(chǎn)租賃及經(jīng)營方面的合同及財務資料；（2）搜集有關房地產(chǎn)收入、成本、稅費、利潤等資料；（3）確定房地產(chǎn)凈收益；（4）確定房地產(chǎn)收益期限；（5）采用適當?shù)氖找娣Ｐ凸浪惴康禺a(chǎn)收益價格。二、收益法

（四）收益法參數(shù)的確定1、凈收益的確定采用收益法進行評估時，所選的是房地產(chǎn)凈收益。房地產(chǎn)凈收益是指正常的市場條件下房地產(chǎn)用于法律上允許的最佳利用方向上的凈收益值，其中還應包含對未來收益和風險的合理預期。其計算公式可以表示為：凈收益=總收益-總成本。2、收益期限的確定在計算收益期限時，應根據(jù)具體的評估對象的壽命及評估時采用的假設條件等來確定。（1）單獨的土地和單純的建筑物作為評估對象根據(jù)土地使用權年限和建筑物經(jīng)濟壽命，扣減房地產(chǎn)開發(fā)建設及裝修等期限（2）土地與建筑物合成體作為評估對象如果建筑物的經(jīng)濟壽命長于或等于土地使用權年限，根據(jù)土地使用權年限確定未來可獲收益的期限。如果建筑物的經(jīng)濟壽命短于土地使用權年限，先據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命，扣減房地產(chǎn)開發(fā)建設及裝修等期限，確定未來可獲收益的期限；再加上土地使用權年限超出建筑物經(jīng)濟壽命的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。二、收益法3、資本化率（報酬率）的確定評估價值對資本化率（報酬率）最為敏感，因此資本化率（報酬率）是最關鍵因素。資本化率（報酬率）的每個微小變動，都會使評估價值發(fā)生顯著改變。因此，運用收益法的評估專業(yè)人員必須具有較高的評估水平和豐富的經(jīng)驗。（1）資本化率（報酬率）計算方法資本化率（報酬率）可以按下列方法分析確定：①市場提取法。②安全利率加風險調(diào)整值法。③投資收益率排序插入法。（2）資本化率（報酬率）種類資本化率（報酬率）分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，它們之間的關系應按下式確定：RO＝L?RL＋B?RB（8-4）式中RO─綜合資本化率（%），適用于土地與建筑物合一的估價；RL─土地資本化率（%），適用于土地估價；RB─建筑物資本化率（%），適用于建筑物估價；L─土地價值占房地價值的比率（%）；B─建筑物價值占房地價值的比率（%），L＋B＝100%。二、收益法（五）不同類房地產(chǎn)收益法的計算公式1.評估房地合一的房地產(chǎn)的價值（L＋B）房地產(chǎn)價值（L＋B）＝房地產(chǎn)凈收益/綜合資本化率RO（8-5）2.單獨評估土地的價值L（1）由土地收益評估土地價值土地使用權價值L＝土地凈收益/土地資本化率RL（8-6）如果土地是空地時，土地凈收益=土地總收益-土地總成本；如果土地上有建筑物，土地凈收益=（房地產(chǎn)凈收益-建筑物凈收益）。（2）建筑物價值扣除法土地使用權價值L＝房地產(chǎn)價值（L＋B）-建筑物現(xiàn)值B（8-7）式中，建筑物現(xiàn)值B＝建筑物重置價-貶值額3.單獨評估建筑物的價值建筑物價值B＝房地產(chǎn)價值（L＋B）-土地使用權價值L（8-8）建筑物價值B＝（房地產(chǎn)凈收益-土地凈收益）/建筑物資本化率RB（8-9）二、收益法（一）假設開發(fā)法適用的對象假設開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的評估，如待開發(fā)的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產(chǎn)開發(fā)項目)、可裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇)，以下統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)”。（二）假設開發(fā)法的操作步驟運用假設開發(fā)法估價一般分為下列6個步驟進行：①調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；②選擇最佳的開發(fā)利用方式；③估計開發(fā)經(jīng)營期；④預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；⑤測算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費；⑥進行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。（三）假設開發(fā)法的計算公式假設開發(fā)法基本的公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)的價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費（8-6）四、假設開發(fā)法基準地價修正法是宗地價格評估的一種常用方法。它是利用基準地價評估或更新成果，在將估價對象宗地的區(qū)域條件及個別條件與其所在區(qū)域的平均條件進行比較的基礎上，確定相應的修正系數(shù)，用此修正系數(shù)對基準地價進行修正，從而求取估價對象宗地于估價時點價格的方法。運用基準地價修正法估價應按下列步驟進行：①搜集有關基準地價的資料；②確定估價對象所處地段的基準地價；③進行交易日期修正；④進行區(qū)域因素修正；⑤進行個別因素修正；⑥求出估價對象宗地價格?；鶞实貎r修正法適宜用于政府已公布基準地價且基準地價修正體系較為完善的地區(qū)?；鶞实貎r修正法可以在短時間內(nèi)大批量進行宗地地價評估，評估效率較高。運用基準地價修正法評估宗地價格時，宜按當?shù)貙鶞实貎r的有關規(guī)定執(zhí)行。五、基準地價修正法一、BY企業(yè)在建工程評估案例二、SY土地使用權評估案例第3節(jié)房地產(chǎn)評估案例（一）賬面價值在建工程的賬面價值17,097,350.75元，分為土地相關費用、新廠房其他費用、生產(chǎn)設備維修費三項。各項費用明細見下表8-4：

表8-4：XX企業(yè)在建工程賬面價值表一、BY企業(yè)在建工程評估案例

備注

項目名稱建筑面積／容積

（平方米或立方米）

開工日期預計完工

日期

賬面價值（元）1土地相關費用14801.002013年2013年16039220.002新廠房其他費用24000.00尚未開工2021年804797.373生產(chǎn)設備維修費

2016年2016年253333.38合計

17097350.75（二）評估對象概況（三）評估項目1.土地相關費用(1)確定影響土地價值的一般因素、區(qū)域因素和個別因素（略）。(2)評估方法的選擇（略）。(3)評估計算過程。1)選擇可比實例2)進行因素比較。3)計算比較因素修正系數(shù)（見表8-8)4)確定滿年限的比準價格。5)確定市場比較單價。6)確定評估單價。7)確定評估價值。評估值=2060.00×14801=30490100.00（元）（取整）一、BY企業(yè)在建工程評估案例一、BY企業(yè)在建工程評估案例2.

新廠房其他費用評估人員抽查了合同

、付款記錄

、會計憑證等資料

，

了解費用明細

，核實其費用發(fā)

生的真實性和必要性

。經(jīng)核實

，費用中有

322

807.

55

元（不含稅）

是付給

×

×建筑設

計院有限公司的設計費

，后來雙方合同解除

，被評估單位重新委托了設計單位

，原設計

成果失效

，

因此原設計費用評估值為0

。其余費用未發(fā)現(xiàn)異常情況

，

以核實確認的賬面

值作為評估結(jié)果。新廠房其他費用評估值為481

989

.

82元。

3.

生產(chǎn)設備維修費評估人員抽查了維修合同

、付款記錄

、會計憑證等資料

，

了解費用明細

，核實了費

用發(fā)生的真實性和必要性

。經(jīng)核實

，未發(fā)現(xiàn)異常情況。在評估機器設備時

，我們采用了重置成本法

，生產(chǎn)設備的維修成果已經(jīng)反映在重置

成本和成新率中

，

因此

，機器設備的評估結(jié)論中已包含了歷史的維修費用

，生產(chǎn)設備維

修費的評估值為零。（四）評估結(jié)果在建工程的賬面價值為17097350.75元，評估值為30972089.82元，評估增值13874739.07元，增值率為81.15%。評估結(jié)果詳見表8-9。一、BY企業(yè)在建工程評估案例表

8-9

××企業(yè)在建工程評估結(jié)果表序號項目名稱賬面價值評估值增減值增值率

(%)1土地相關費用16039220.0030490100.0014450880.0090.102新廠房其他費用804797.37481989.82-322807.55-40.113生產(chǎn)設備維修費253333.38—-253333.38-100.00合計17097350.7530972089.8213874739.0781.15（一）評估對象情況評估對象為XX省XX市XX區(qū)XX商業(yè)街的商業(yè)用途土地（具體區(qū)域因素、個別因素不列），占地面積為2000m2。出讓時間為2008年1月1日，出讓年限為40年，開發(fā)程度為三通一平，宗地容積率為1.5，現(xiàn)要評估該宗地在估價基準日2022年1月1日價格。該宗地屬市區(qū)商業(yè)二級地段，該市二級地段商業(yè)用途基準地價為7000元/m2（開發(fā)程度為三通一平，標準容積率為1）?；鶞实貎r公布時間為2016年1月1日。該市商業(yè)基準地價修正系數(shù)和修正系數(shù)說明見表8-10、表8-11和表8-12。