資產(chǎn)評(píng)估：原理與案例 課件 第6章 收益法

資產(chǎn)評(píng)估：原理與案例第6章收益法收益法概述收益法的主要參數(shù)及評(píng)估方法收益法評(píng)估案例一、收益法的概念二、收益法的應(yīng)用前提和局限三、收益法的基本步驟第1節(jié)收益法概述收益法是指通過將評(píng)估對(duì)象的預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，來確定其價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。收益法包括多種具體方法。例如，企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法、股利折現(xiàn)法等；無形資產(chǎn)評(píng)估中的增量收益法、超額收益法、節(jié)省許可費(fèi)法、收益分成法等。一、收益法的概念（一）收益法的應(yīng)用前提資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員選擇和使用收益法時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮收益法應(yīng)用的前提條件：(1)評(píng)估對(duì)象的未來收益可以合理預(yù)期并用貨幣計(jì)量；(2)預(yù)期收益所對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)能夠度量；(3)收益期限能夠確定或者合理預(yù)期。（二）收益法的局限對(duì)于沒有收益的資產(chǎn)或者收益無法測(cè)算的資產(chǎn)，無法采用收益法實(shí)施評(píng)估，而且對(duì)未來收益的估算也受到企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的影響。在實(shí)際操作中，折現(xiàn)率的確定隨意性大，往往對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大影響。二、收益法的應(yīng)用前提和局限采用收益法評(píng)估資產(chǎn)，遵循以下基本步驟：(1)收集驗(yàn)證有關(guān)信息資料。(2)分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象的未來預(yù)期收益。(3)分析確定收益期限。(4)確定折現(xiàn)率或資本化率。(5)用折現(xiàn)率或資本化率將評(píng)估對(duì)象的未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值。(6)計(jì)算資產(chǎn)的收益現(xiàn)值，確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。三、收益法的基本步驟一、收益法的主要參數(shù)二、收益法的具體評(píng)估方法第2節(jié)收益法的主要參數(shù)及評(píng)估方法（一）預(yù)期收益（二）折現(xiàn)率（三）收益期限一、收益法的主要參數(shù)1.預(yù)期收益的概念根據(jù)投資回報(bào)的原理，預(yù)期收益是指在正常情形下，資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)主體預(yù)期能得到的所得額。預(yù)期收益是采用收益法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的基本參數(shù)之一。2.預(yù)期收益的類型一般來說，資產(chǎn)預(yù)期收益有三種可以選擇的類型：凈利潤(rùn)、凈現(xiàn)金流量和利潤(rùn)總額。凈利潤(rùn)與凈現(xiàn)金流量都屬于稅后凈收益，都是資產(chǎn)持有者的收益，在收益法中被普遍采用。兩者的差異在于確定的原則不同，凈利潤(rùn)是按權(quán)責(zé)發(fā)生制確定的，凈現(xiàn)金流量是按收付實(shí)現(xiàn)制確定的。兩者之間的關(guān)系可以簡(jiǎn)單表述為：凈現(xiàn)金流量＝凈利潤(rùn)＋折舊－追加投資（包含資本性支出和營(yíng)運(yùn)資金追加投資）3.預(yù)測(cè)資產(chǎn)預(yù)期收益的方法預(yù)測(cè)資產(chǎn)預(yù)期收益的方法很多，但主要有兩種：時(shí)間序列法和因素分析法。（一）預(yù)期收益1.折現(xiàn)率的概念折現(xiàn)率本質(zhì)上是一種期望投資報(bào)酬率，是指投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，對(duì)投資所期望的回報(bào)率。在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)中，有時(shí)候會(huì)用資本化率來代替折現(xiàn)率。實(shí)際上，資本化率和折現(xiàn)率沒有太大的區(qū)別，資本化率一般用于收益期限為無限期的資產(chǎn)評(píng)估，而折現(xiàn)率一般適用于收益期限為有限期的資產(chǎn)評(píng)估。2.確定折現(xiàn)率的方法確定折現(xiàn)率的方法包括：加和法、資本資產(chǎn)定價(jià)模型、資本成本加權(quán)法、市場(chǎng)法。（二）折現(xiàn)率1.收益期限的概念收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力的時(shí)間，通常以年為單位，它由評(píng)估人員根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)自身效能及相關(guān)條件，以及有關(guān)法律、法規(guī)、契約、合同等加以測(cè)定。估測(cè)收益期限的方法包括：(1)以法律、法規(guī)規(guī)定的時(shí)間為基礎(chǔ)進(jìn)行估測(cè)；(2)以合同規(guī)定的時(shí)間為基礎(chǔ)進(jìn)行估測(cè)；(3)根據(jù)資產(chǎn)壽命周期進(jìn)行估測(cè)。一般來說，取以上三者的最小值作為資產(chǎn)的收益期限。2.收益期限的分類收益期限分為有限期和無限期（永續(xù)）。3.收益增長(zhǎng)模型(1)兩階段增長(zhǎng)模型。(2)三階段增長(zhǎng)模型。(3)永續(xù)增長(zhǎng)模型。（三）收益期限二、收益法的具體評(píng)估方法收益法是以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)在收益期內(nèi)每年的預(yù)期收益折現(xiàn)

，然后再將每年的折現(xiàn)值加總的方法的總稱

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式中：P—資產(chǎn)評(píng)估值；Ri—未來第i年的預(yù)期收益；

r—折現(xiàn)率或資本化率；二、收益法的具體評(píng)估方法（一）預(yù)期收益不變當(dāng)預(yù)期收益不變，則每年的預(yù)期收益Ri固定不變，假設(shè)年預(yù)期收益Ri恒等于A，收益法基本公式可以表示為：1、收益年期有限（1）折現(xiàn)率r固定且大于零如果折現(xiàn)率r固定且大于零，同時(shí)凈收益每年固定為A，則上式各項(xiàng)為等比數(shù)列，可以通過等比數(shù)列求和計(jì)算，將上式表示為：此公式成立條件包括：①凈收益A每年不變；②折現(xiàn)率r固定且大于零；③收益年期有限為n。（2）折現(xiàn)率r等于零

如果折現(xiàn)率r等于零，上式每一項(xiàng)都為A，上式各項(xiàng)求和可以表示為：

P＝A×n

二、收益法的具體評(píng)估方法（一）預(yù)期收益不變當(dāng)預(yù)期收益不變，則每年的預(yù)期收益Ri固定不變，假設(shè)年預(yù)期收益Ri恒等于A，收益法基本公式可以表示為：2、收益年期無限當(dāng)收益期限為無限期（即永續(xù)經(jīng)營(yíng)），各因素不變的情況下，計(jì)算公式可以表示為：上式可以進(jìn)一步化簡(jiǎn)為：P=A/r

此公式成立條件：（1）凈收益A每年不變；（2）資本化率r固定且大于零；（3）收益年期n趨于無窮大?！纠?-1】鴻光食品公司擬轉(zhuǎn)讓一未公開的食品配方，現(xiàn)請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)其價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)預(yù)測(cè)，該食品配方每年的預(yù)期收益為800萬元，折現(xiàn)率為10%。（1）假設(shè)未公開的食品配方可以使用50年，試估算該食品配方的價(jià)值。（2）假設(shè)未公開的食品配方收益期限為無限期，試估算該食品配方的價(jià)值。（1）資產(chǎn)評(píng)估值（2）資產(chǎn)評(píng)估值=A/r=800/10%=8000萬元二、收益法的具體評(píng)估方法

（二）預(yù)期收益在若干年后保持不變

當(dāng)預(yù)期收益在若干年后保持不變，假設(shè)t年后預(yù)期收益保持為A不變，前t年分別為R1、R2、Rt，收益法基本公式可以表示為：1、收益年期有限如果收益年期是有限的，則上式后（n-t）項(xiàng)為等比數(shù)列，可以通過等比數(shù)列求和得出：

成立條件：（1）凈收益在t年（含第t年）以前有變化；（2）凈收益在t年（不含第t年）以后保持不變；（3）收益年期有限為n；（4）r大于零。二、收益法的具體評(píng)估方法

（二）預(yù)期收益在若干年后保持不變

當(dāng)預(yù)期收益在若干年后保持不變，假設(shè)t年后預(yù)期收益保持為A不變，前t年分別為R1、R2、Rt，收益法基本公式可以表示為：2、收益年期無限如果收益年期是無限的，則n趨于無窮大，則上式可以表示為：通過極限計(jì)算，上式可以化簡(jiǎn)為：

成立條件：（1）凈收益在t年（含第t年）以前有變化；（2）凈收益在t年（不含第t年）以后保持不變；（3）收益年期無限；（4）r大于零。【例6-2】某收益性資產(chǎn)未來5年的收益額分別為45萬元、50萬元、60萬元、65萬元、68萬元。假設(shè)從第六年開始，以后每年收益額均為60萬元，折現(xiàn)率和資本化率均為10%。（1）假設(shè)該項(xiàng)收益性資產(chǎn)收益期限為無限期，試估算該收益性資產(chǎn)的價(jià)格。（2）假設(shè)該項(xiàng)收益性資產(chǎn)收益期限為30年，試估算該收益性資產(chǎn)的價(jià)格。（1）①第一，確定未來5年收益額現(xiàn)值。前5年收益現(xiàn)值=213.93(萬元)②第二，確定第5年以后各年收益額的現(xiàn)值。第5年以后各年收益額的現(xiàn)值

=372.55(萬元)③第三，確定該收益資產(chǎn)的評(píng)估值。資產(chǎn)評(píng)估值=213.93+372.55=586.48(萬元)【例6-2】某收益性資產(chǎn)未來5年的收益額分別為45萬元、50萬元、60萬元、65萬元、68萬元。假設(shè)從第六年開始，以后每年收益額均為60萬元，折現(xiàn)率和資本化率均為10%。（1）假設(shè)該項(xiàng)收益性資產(chǎn)收益期限為無限期，試估算該收益性資產(chǎn)的價(jià)格。（2）假設(shè)該項(xiàng)收益性資產(chǎn)收益期限為30年，試估算該收益性資產(chǎn)的價(jià)格。（2）①第一，確定未來5年收益額現(xiàn)值。前5年收益現(xiàn)值=213.93(萬元)②第二，確定第6-30年各年收益額的現(xiàn)值。第6-30年各年收益額的現(xiàn)值

=338.17(萬元)③第三，確定該收益資產(chǎn)的評(píng)估值。資產(chǎn)評(píng)估值=213.93+338.17=552.10(萬元)二、收益法的具體評(píng)估方法（三）凈收益按等差級(jí)數(shù)變化1.在凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期無限的條件下：

（6-13）成立條件：（1）凈收益A按等差級(jí)數(shù)遞增；（2）凈收益逐年遞增額為B；（3）收益年期無限；（4）r大于零。2.在凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限的條件下：

（6-14）成立條件：（1）凈收益A按等差級(jí)數(shù)遞增；（2）凈收益逐年遞增額為B；（3）收益年期有限為n；（4）r大于零。二、收益法的具體評(píng)估方法（三）凈收益按等差級(jí)數(shù)變化3.在凈收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期無限的條件下：

（6-15）成立條件：（1）凈收益A按等差級(jí)數(shù)遞減；（2）凈收益逐年遞減額為B；（3）收益年期無限；（4）r大于零；（5）收益遞減到零為止4.在凈收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限的條件下：

（6-16）成立條件：（1）凈收益按等差級(jí)數(shù)遞減；（2）凈收益逐年遞減額為B；（3）收益年期有限為n；（4）r大于零?！纠?-3】某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為100萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加5萬元，收益年限可視為無限年，折現(xiàn)率為10%。試估算該收益性資產(chǎn)的價(jià)格?！纠?-4】根據(jù)被評(píng)估企業(yè)的章程，其于評(píng)估基準(zhǔn)日的剩余經(jīng)營(yíng)年期為25年，且企業(yè)的實(shí)際控制方也沒有繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的意愿。根據(jù)評(píng)估人員的分析，該企業(yè)未來25年的年凈利潤(rùn)將保持每年5萬元的減少額，且當(dāng)前的年凈利潤(rùn)為200萬元。假定折現(xiàn)率為10%，試估算該企業(yè)的股東全部權(quán)益價(jià)值。=1476.93（萬元）二、收益法的具體評(píng)估方法（四）凈收益按等比級(jí)數(shù)變化1.在凈收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期無限的條件下：（6-17）成立條件是：（1）凈收益按等比級(jí)數(shù)遞增；（2）凈收益逐年遞增比率為s；（3）收益年期無限；（4）r大于零；（5）r＞s＞0。2.在凈收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限的條件下：

（6-18）成立條件：（1）凈收益按等比級(jí)數(shù)遞增；（2）凈收益逐年遞增比率為s；（3）收益年期有限；（4）r大于零；（5）r>s>0。二、收益法的具體評(píng)估方法（四）凈收益按等比級(jí)數(shù)變化3.在凈收益按等比級(jí)數(shù)遞減，收益年期無限的條件下：

（6-19）成立條件：（1）凈收益按等比級(jí)數(shù)遞減；（2）凈收益逐年遞減比率為s；（3）收益年期無限；（4）r大于零；（5）r>s>0。4.在凈收益按等比級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限的條件下：

（6-20）成立條件：（1）凈收益按等比級(jí)數(shù)遞減；（2）凈收益逐年遞減比率為s；（3）收益年期有限為n；（4）r大于零；（5）0<s≤1。【例6-5】某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年凈收益為140萬，此后每年凈收益在上一年基礎(chǔ)上減少4%，資本化率10%，收益年期無限期，試估算該收益性資產(chǎn)的價(jià)格?！纠?-6】某宗工業(yè)房地產(chǎn)在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用期50年，已使用10年，預(yù)計(jì)未來第一年凈收益72萬，此后每年在上一年基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2%，折現(xiàn)率為10%。試估算該工業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格。二、收益法的具體評(píng)估方法（五）已知未來若干年后資產(chǎn)價(jià)格的條件下：

（6-21）

成立條件：（1）凈收益A在第n年（含n年）前保持不變；（2）預(yù)知第n年的價(jià)格為Pn；（3）r大于零。【例6-7】某宗商業(yè)地產(chǎn)目前已出租，該商業(yè)地產(chǎn)面積為1000m2，市場(chǎng)的月凈租金為100元/m2。該商業(yè)地產(chǎn)的持有方打算繼續(xù)出租5年，然后再將其出售。經(jīng)資產(chǎn)評(píng)估師預(yù)測(cè)，5年后該宗商業(yè)地產(chǎn)的出售價(jià)格為45000元/m2，折現(xiàn)率為10%。根據(jù)以上條件估算該宗商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格。=32490.40（元/m2）資產(chǎn)評(píng)估值=32490.40×1000=3249.04萬元一、BL中心花園商鋪評(píng)估案例二、HB表業(yè)商標(biāo)評(píng)估案例第三節(jié)收益法評(píng)估案例（一）評(píng)估對(duì)象概況評(píng)估對(duì)象是位于××市××區(qū)BL中心花園的商鋪D1N13,建成時(shí)間為2005年7月26日，與商鋪D1N14打通使用，用途為商業(yè)，評(píng)估對(duì)象地上裙房共1層，建筑面積為151.39平方米。(1)位置狀況。（略）(2)權(quán)益狀況。（略）(3)實(shí)物狀況。（略）(4)基礎(chǔ)設(shè)施狀況。（略）（二）評(píng)估方法適用性分析（略）一、BL中心花園商鋪評(píng)估案例（三）評(píng)估測(cè)算過程1.租金（單位月租金）的確定資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘，通過市場(chǎng)調(diào)查并對(duì)評(píng)估對(duì)象的自身情況進(jìn)行綜合分析后，確定月租金為155元／平方米。2.年總收益的確定評(píng)估對(duì)象在租賃期間的收益主要由其租金收益及租賃期間收取的押金所產(chǎn)生的利息收入組成。年總收益＝年租金收益＋年押金利息收入(1)年租金收益。年租金收益＝年租金毛收益×可出租面積率×出租率1)建筑面積。（略）2)年租金毛收益。（略）3)可出租面積率。（略）4)出租率。（略）(2)年押金利息收入。年押金利息收入＝單位月租金×建筑面積×可出租面積率×出租率×12個(gè)月×年利息率一、BL中心花園商鋪評(píng)估案例（1）年租金收益年租金收益＝年租金毛收益×可出租面積率×出租率①建筑面積（略）②年租金毛收益（略）③可出租面積率（略）④出租率（略）（2）年押金利息收入年押金利息收入＝單位月租金×建筑面積×可出租面積率×出租率×2個(gè)月×年利息率3.年總費(fèi)用的確定年總費(fèi)用＝年管理費(fèi)＋年維護(hù)費(fèi)＋年房產(chǎn)稅＋年“兩稅兩費(fèi)”（增值稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加）＋年所得稅＋年印花稅＋年保險(xiǎn)費(fèi)4.未來第1年凈收益的確定未來第1年凈收益＝年總收益－年總費(fèi)用5.收益期或持有期的確定資產(chǎn)評(píng)估師根據(jù)評(píng)估委托人提供的相關(guān)資料，計(jì)算出評(píng)估對(duì)象的土地剩余使用年限（約為43.72年），同時(shí)在實(shí)地查勘中對(duì)評(píng)估對(duì)象的建筑物結(jié)構(gòu)和用途等進(jìn)行了解，確認(rèn)該類房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限大于其土地使用權(quán)的剩余使用年限，因此，本次評(píng)估按評(píng)估對(duì)象的法定土地剩余使用年限進(jìn)行測(cè)算，即截止價(jià)值時(shí)點(diǎn)，評(píng)估對(duì)象的收益期或持有期為其土地使用權(quán)的剩余年限為43.72年。一、BL中心花園商鋪評(píng)估案例6.報(bào)酬率的確定報(bào)酬率一般采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法確定。綜合分析后取報(bào)酬率為7.00%。7.凈收益有變化的期限和凈收益逐年遞增的比率的確定經(jīng)過評(píng)估師調(diào)查和分析，該市的房屋租賃市場(chǎng)處于比較繁榮的時(shí)期，根據(jù)對(duì)評(píng)估對(duì)象和周邊類似房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的調(diào)查，該地區(qū)類似房地產(chǎn)的房租一年確定一次，合同一年一簽，租金的年增長(zhǎng)率一般為4%~6%。結(jié)合評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域類似房地產(chǎn)的聚集度和成熟度以及未來的升值潛力，并根據(jù)本次評(píng)估目的的需要及房地產(chǎn)評(píng)估原則，本著謹(jǐn)慎選取的原則，綜合確定評(píng)估對(duì)象于評(píng)估時(shí)點(diǎn)客觀、合理的市場(chǎng)租金。評(píng)估對(duì)象在凈收益有變化的期限內(nèi)的凈收益逐年遞增比率為5%,以后基本保持穩(wěn)定。8.收益額的計(jì)算綜上所述，評(píng)估測(cè)算過程中的具體取值及計(jì)算結(jié)果如表6-1所示（以個(gè)人出租為例）。一、BL中心花園商鋪評(píng)估案例9.收益額的確定資