2022年房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題5

2022年房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題5(總分：100.00，做題時(shí)間：150分鐘)一、單項(xiàng)選擇題(總題數(shù)：35，分?jǐn)?shù)：35.00)1.

除了耕地占用稅和______應(yīng)按面積和稅額標(biāo)準(zhǔn)征收不需要房地產(chǎn)估價(jià)提供有關(guān)服務(wù)之外，其他我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收和與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收都需要房地產(chǎn)估價(jià)提供有關(guān)服務(wù)。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.房產(chǎn)稅

B.土地增值稅

C.城鎮(zhèn)土地使用稅

√

D.契稅解析：中國(guó)目前與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種共10個(gè)，除了房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅5個(gè)專門針對(duì)房地產(chǎn)設(shè)置的稅種，還有增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅5個(gè)具有普遍調(diào)節(jié)功能的稅種。這些稅種中，除城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅應(yīng)按占地面積實(shí)行從量定額征收而不需要房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)外，其他稅種在一定程度上都需要房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)。2.

一種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品的價(jià)格______時(shí)，對(duì)該種房地產(chǎn)的需求會(huì)增加。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.高

B.低

√

C.不變

D.無(wú)法確定解析：某種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品。在互補(bǔ)品之間，對(duì)一種物品的消費(fèi)如果多了，對(duì)另一種物品的消費(fèi)也會(huì)多起來(lái)。因此，一種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品的價(jià)格低時(shí)，對(duì)該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加。例如，大城市郊區(qū)的住宅，當(dāng)降低或取消連接它與市區(qū)的高速公路收費(fèi)時(shí)，對(duì)其需求就會(huì)增加。3.

關(guān)于建筑物實(shí)物因素說(shuō)法錯(cuò)誤的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.某些“糟糕”的裝飾裝修不僅不能提高房地產(chǎn)價(jià)值，還會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)值

B.建筑物規(guī)模過(guò)大，才會(huì)降低其單價(jià)

√

C.對(duì)建筑物最重要、最基本的要求是安全

D.建筑物的設(shè)施設(shè)備是否齊全、完好對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有很大的影響解析：[考點(diǎn)]本題考查的是建筑物實(shí)物因素。

建筑物的面積、體積、開(kāi)間、進(jìn)深、層高、室內(nèi)凈高、層數(shù)、高度等規(guī)模因素，關(guān)系到建筑物的形象、使用性等，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有所影響?？傮w而言，規(guī)模過(guò)小或過(guò)大都會(huì)降低其單價(jià)。選項(xiàng)B，建筑物規(guī)模過(guò)小或過(guò)大，都會(huì)降低其單價(jià)。4.

重置價(jià)格的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，也是“替代原理”的體現(xiàn)。因此，重置價(jià)格通常______重建價(jià)格。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.低于

√

B.等于

C.高于

D.高于或等于解析：5.

某8年前建成交付使用的建筑物，在此期間該建筑物的維修養(yǎng)護(hù)情況正常，房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)實(shí)地查勘判定其剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為零。用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為_(kāi)_____。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.27%

B.21%

C.73%

D.79%

√解析：當(dāng)R=0時(shí)，該建筑物的成新率=n/(t+n)=30/(8+30)=79%6.

某地區(qū)商品住宅價(jià)格自2003年至2007年分別為720元/m2、752元/m2、785元/m2、820元/m2和854元/m2，采用平均增減量法預(yù)測(cè)該地區(qū)商品住宅2009年的價(jià)格為_(kāi)_____元/m2。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.881

B.865

C.921

√

D.955解析：d=(32+33+35+34)/4=33.5預(yù)測(cè)該地區(qū)商品住宅2009年的價(jià)格為V=720+33.5×6=921萬(wàn)元7.求取建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的具體方法中，主要用于檢驗(yàn)其他方法的測(cè)量結(jié)果的方法是()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.單位比較法

B.指數(shù)調(diào)整法

√

C.分部分項(xiàng)法

D.工料測(cè)算法解析：8.

關(guān)于房地產(chǎn)抵押，下列說(shuō)法不正確的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.房地產(chǎn)抵押除了初次抵押估價(jià)，還有再次抵押估價(jià)，續(xù)貸抵押估價(jià)等

B.處置抵押房地產(chǎn)估價(jià)，即債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，需要將抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣的，為其提供相關(guān)價(jià)值參考依據(jù)

C.房地產(chǎn)抵押后，該房地產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不能超出余額部分

D.抵押權(quán)不可以轉(zhuǎn)讓

√解析：A項(xiàng)，房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，歸納起來(lái)主要有：①初次抵押估價(jià)；②再次抵押估價(jià)；③續(xù)貸抵押估價(jià)；④抵押期間估價(jià)；⑤抵押房地產(chǎn)處置估價(jià)。B項(xiàng)，抵押房地產(chǎn)處置估價(jià)，即債務(wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，需要將抵押房地產(chǎn)折價(jià)或拍賣、變賣的，為折價(jià)或拍賣、變賣提供相關(guān)價(jià)值參考依據(jù)，對(duì)該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值等進(jìn)行評(píng)估。C項(xiàng)，財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。D項(xiàng)，抵押權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，即轉(zhuǎn)讓抵押估價(jià)。9.運(yùn)用()估價(jià)，需要預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)凈收益。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.收益法

B.報(bào)酬資本化法

√

C.市場(chǎng)法

D.成本法解析：10.

因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價(jià)，屬于______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.自然折舊

B.物質(zhì)折舊

C.功能折舊

√

D.經(jīng)濟(jì)折舊解析：A項(xiàng)，自然老化折舊，主要是隨著時(shí)間的流逝由自然力作用引起的；B項(xiàng)，物質(zhì)折舊又稱有形損耗，是指建筑物因?qū)嶓w老化、磨損或損壞造成的建筑物價(jià)值減損；D項(xiàng)，外部折舊又稱為經(jīng)濟(jì)折舊，是指建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價(jià)值減損。11.

在比較法中，對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整，其中，可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，得108分；估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得95分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為_(kāi)_____。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.0.85

B.0.88

√

C.0.92

D.0.95解析：百分比調(diào)整是采用百分比對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，其一般公式為：可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。所以，本題的房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)=95/108=0.88，應(yīng)選B。12.某房地產(chǎn)年凈收益為20萬(wàn)元，已使用15年，尚可使用25年，若報(bào)酬率為8%，則其現(xiàn)值是()萬(wàn)元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.300

B.213.50

√

C.171.19

D.500解析：13.()是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可以獲得收益的時(shí)間。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.收益期限

√

B.收益時(shí)點(diǎn)

C.估價(jià)終點(diǎn)

D.估價(jià)范圍解析：本題主要考查的是收益期限的概念。收益期限應(yīng)在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)自然壽命、法律規(guī)定、合同約定等的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)確定。14.

下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期趨勢(shì)圖分析正確的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.長(zhǎng)期趨勢(shì)線越陡，表明房地產(chǎn)價(jià)格的上漲(或下降)趨勢(shì)越強(qiáng)

√

B.長(zhǎng)期趨勢(shì)線越陡，表明房地產(chǎn)價(jià)格的上漲(或下降)趨勢(shì)越弱

C.長(zhǎng)期趨勢(shì)線越緩，表明房地產(chǎn)價(jià)格的上漲(或下降)趨勢(shì)越強(qiáng)

D.長(zhǎng)期趨勢(shì)的傾斜程度與房地產(chǎn)的上升(或下降)趨勢(shì)無(wú)關(guān)解析：利用長(zhǎng)期趨勢(shì)法制作的房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期趨勢(shì)圖，可用來(lái)比較、分析兩宗或兩類房地產(chǎn)價(jià)格上漲(或下降)的強(qiáng)弱程度或發(fā)展?jié)摿?，為房地產(chǎn)投資決策等提供參考依據(jù)。如果長(zhǎng)期趨勢(shì)線越陡，則表明房地產(chǎn)價(jià)格的上漲(或下降)趨勢(shì)越強(qiáng)；反之，則表明房地產(chǎn)價(jià)格的上漲(或下降)趨勢(shì)越弱。15.

預(yù)測(cè)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為40萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2%，收益年限可視為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為_(kāi)_____萬(wàn)元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.667

B.1333

C.1000

√

D.500解析：其無(wú)限年期的價(jià)格16.

在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般不計(jì)息的項(xiàng)目是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.未知、需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值

B.投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

C.銷售稅費(fèi)

√

D.開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用解析：投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)只有在傳統(tǒng)方法中才需要測(cè)算。在測(cè)算投資利息時(shí)要把握應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目、計(jì)息周期、計(jì)息期、計(jì)息方式和利率。其中，應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值及其取得稅費(fèi)，以及后續(xù)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。銷售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息。一項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)息期的起點(diǎn)是該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)通常是建設(shè)期的終點(diǎn)，一般不考慮預(yù)售和延遲銷售的情況。17.

在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的靜態(tài)分析法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般不計(jì)息的項(xiàng)目是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.未知、需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值

B.投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

C.銷售稅費(fèi)

√

D.開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷信費(fèi)用解析：18.采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定資本化率的基本公式為()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償-投資帶來(lái)的優(yōu)惠

B.資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償-投資帶來(lái)的優(yōu)惠

C.資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+通貨膨脹補(bǔ)償-投資帶來(lái)的優(yōu)惠

D.資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償-投資帶來(lái)的優(yōu)惠

√解析：19.有A、B、C三個(gè)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素,其中A的影響最大,B次之,C最小,分別賦予的權(quán)重為f1、f2、f3,此三者的大小關(guān)系應(yīng)為()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.f1

B.f1>f2>f3

√

C.f1=f2=f3

D.無(wú)關(guān)解析：20.

某居民樓總建筑面積為5000m2，總價(jià)值為1000萬(wàn)元，其中土地總價(jià)值為500萬(wàn)元，某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150m2，房地總價(jià)值為35萬(wàn)元。若按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，該人占有的土地份額為_(kāi)_____。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.3%

B.3.5%

C.7%

D.4%

√解析：21.需要對(duì)實(shí)際值加權(quán)的理由是，越接近()的實(shí)際值對(duì)估價(jià)更為重要。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.客觀情況

B.市場(chǎng)供求

C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)

√

D.現(xiàn)在解析：22.

評(píng)估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價(jià)格，選取了可比實(shí)例甲，其成交價(jià)格為3000元/m2，成交日期2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%。對(duì)可比實(shí)例甲進(jìn)行市場(chǎng)狀況修正后的價(jià)格為_(kāi)_____元/m2。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.3214

B.3347

√

C.3367

D.3458解析：3000×(1+1%)11=3347(元/m2)23.

當(dāng)建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿時(shí)，其土地使用權(quán)可以自動(dòng)續(xù)期的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.寫(xiě)字樓

B.生產(chǎn)用房

C.加油站

D.住宅

√解析：24.由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格是()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.政府指導(dǎo)價(jià)

B.標(biāo)定地價(jià)

C.政府定價(jià)

√

D.政府調(diào)節(jié)價(jià)解析：25.

下列關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的表述，不正確的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法

B.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法可測(cè)算開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤(rùn)和最高費(fèi)用

C.假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的對(duì)象包括待開(kāi)發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房

√

D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余解析：不得改變現(xiàn)狀的舊房不適用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象是具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)。26.企業(yè)租賃是指企業(yè)的所有者在一定期限內(nèi)，以收租金的形式，將企業(yè)()的經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營(yíng)者的行為。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn)

√

B.整體資產(chǎn)

C.部分資

D.固定資產(chǎn)解析：27.在某商業(yè)街，有一塊矩形街角地，其正街路線價(jià)(土地單價(jià))為3000元／m2，旁街路線價(jià)為2000元／m2。其臨正街深度為22．86m(即75英尺)，臨旁街深度為15．24m(即50英尺)。根據(jù)下表中的深度價(jià)格修正率，另假設(shè)旁街影響加價(jià)率為10％，那么該宗地的總價(jià)為()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.158．35萬(wàn)元

B.135．17萬(wàn)元

√

C.123．45萬(wàn)元

D.126．38萬(wàn)元解析：28.

開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.取得估價(jià)對(duì)象的日期

√

B.開(kāi)始施工建設(shè)的日期

C.開(kāi)始預(yù)售的日期

D.開(kāi)始銷售的日期解析：29.

某估價(jià)師于2016年9月27日向估價(jià)委托人交付了一份估價(jià)報(bào)告，該報(bào)告中有下列日期：估價(jià)作業(yè)日期2016年9月20日至26日，價(jià)值時(shí)點(diǎn)2016年9月23日，估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘日期2016年9月22日至23日，估價(jià)報(bào)告使用期限自2016年9月26日起半年，據(jù)此判斷該報(bào)告出具日期為_(kāi)_____。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.2016年9月20日

B.2016年9月23日

C.2016年9月26日

√

D.2016年9月27日解析：[考點(diǎn)]本題考查的是估價(jià)假設(shè)和限制條件。

致估價(jià)委托人函中致函的日期即為估價(jià)報(bào)告出具日期。估價(jià)報(bào)告使用期限也稱為估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期，是指自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算，使用估價(jià)報(bào)告不得超過(guò)的時(shí)間。30.

從事房地產(chǎn)估價(jià)，首先要有房地產(chǎn)______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.估價(jià)業(yè)務(wù)

√

B.估價(jià)目的

C.估價(jià)對(duì)象

D.估價(jià)程序解析：31.有一空置寫(xiě)字樓，目前不僅無(wú)收益，而且要繳納房產(chǎn)稅等，其收益價(jià)格估算可采用()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.類似寫(xiě)字樓的客觀收益

√

B.市場(chǎng)比較法

C.該寫(xiě)字樓的實(shí)際收益

D.無(wú)法估算解析：無(wú)收益不代表沒(méi)有潛在收益，可根據(jù)類似寫(xiě)字樓的客觀收益來(lái)估算收益價(jià)格。32.

某寫(xiě)字樓由于市場(chǎng)不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成需求減少，估計(jì)未來(lái)期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫(xiě)字樓可出租面積為10000m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%。假若該寫(xiě)字樓可出租剩余年限為30年，投資報(bào)酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫(xiě)字樓將發(fā)生______萬(wàn)元的貶值。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.548.19

B.558.15

C.567.39

√

D.675.40解析：(1)該寫(xiě)字樓空置率為15%時(shí)的價(jià)值V1為：，A=70×10000×12×60%×85%萬(wàn)元=428.4萬(wàn)元，n=30年，V1=428.4/8%×[1-1/(1+8%)30]萬(wàn)元=4822.83萬(wàn)元。(2)該寫(xiě)字樓空置率為25%時(shí)的價(jià)值V2為：，A=70×10000×12×60%×75%萬(wàn)元=378萬(wàn)元，n=30年，V2=378/8%×[1-1/(1+8%)30]萬(wàn)元=4255.44萬(wàn)元。(3)該寫(xiě)字樓將貶值V1-V2=(4822.83-4255.44)萬(wàn)元=567.39萬(wàn)元。33.某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為6000m2，房地總價(jià)值為2400萬(wàn)元，其中土地價(jià)值為800萬(wàn)元。某人購(gòu)買了其中的300m2，該部分的房地價(jià)值為：1．26萬(wàn)元。假如按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t此人應(yīng)占有的土地份額為()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.5.00%

B.5.25%

C.5.42%

D.5.75%

√解析：34.

下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序，①獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；②受理估價(jià)委托；③制訂估價(jià)作業(yè)方案；④收集估價(jià)所需資料；⑤實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；⑥求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值；⑦撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告；⑧審核估價(jià)報(bào)告；⑨交付估價(jià)報(bào)告；⑩估價(jià)資料歸檔。其中正確的順序應(yīng)為_(kāi)_____。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩

B.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩

√

C.②①⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩

D.①②⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩解析：35.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.實(shí)用價(jià)值

B.有效價(jià)值

C.折算價(jià)值

D.時(shí)間價(jià)值

√解析：房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期一般較長(zhǎng)，其土地取得成本和后續(xù)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)，以及開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值等所發(fā)生的時(shí)間不盡相同，特別是那些大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。因此，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值。二、多項(xiàng)選擇題(總題數(shù)：15，分?jǐn)?shù)：30.00)36.下列各項(xiàng)屬于經(jīng)濟(jì)折舊的是()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.大氣污染

√

B.沒(méi)有樓宇智能管理系統(tǒng)

C.修建鐵路

D.房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷

√

E.建筑物層高高于標(biāo)準(zhǔn)層高解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查建筑物折舊的概念。建筑物折舊中的經(jīng)濟(jì)折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身，以外的各種不利因素所造成的其價(jià)值損失。修建鐵路對(duì)于住宅來(lái)講，會(huì)降低其價(jià)值，但對(duì)于工業(yè)廠房來(lái)說(shuō)，往往全提升其價(jià)值。解決此題的關(guān)鍵在于深刻理解經(jīng)濟(jì)折舊的內(nèi)涵。37.

某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購(gòu)買的，購(gòu)買總價(jià)為50萬(wàn)元，首付款為房?jī)r(jià)的30%，余款在未來(lái)10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。假設(shè)銀行貸款年利率為5.58%，則下列說(shuō)法中正確的有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格等于名義價(jià)格

√

B.該房地產(chǎn)的名義價(jià)格為50萬(wàn)元

√

C.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于50萬(wàn)元

D.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為50萬(wàn)元

√

E.該房地產(chǎn)不存在名義價(jià)格解析：38.運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)的一般步驟有()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.搜集估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料，并進(jìn)行檢查、鑒別

√

B.整理搜集到的歷史價(jià)格資料，畫(huà)出時(shí)間序列圖

√

C.觀察、分析時(shí)間序列，得出一定的模式

√

D.以此模式去推測(cè)、判斷估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

√

E.對(duì)未來(lái)的價(jià)格進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)解析：運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)一般分為下列四個(gè)步驟進(jìn)行：①搜集估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料，并進(jìn)行檢查、鑒別，以保證其真實(shí)、可靠；②整理上述搜集到的歷史價(jià)格資料，將其化為同一標(biāo)準(zhǔn)，并按照時(shí)間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r(shí)間序列，畫(huà)出時(shí)間序列圖；③觀察、分析這個(gè)時(shí)間序列，根據(jù)其特征選擇適當(dāng)、具體的長(zhǎng)期趨勢(shì)法，找出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格隨時(shí)間變化而出現(xiàn)的變動(dòng)規(guī)律，得出一定的模式；④以此模式去推測(cè)、判斷估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。39.最高最佳使用同時(shí)符合()標(biāo)準(zhǔn)。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.無(wú)任何風(fēng)險(xiǎn)

B.法律上許可

√

C.技術(shù)上可能

√

D.經(jīng)濟(jì)上可行

√

E.價(jià)值最大化

√解析：最高最佳使用必須同時(shí)符合四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：①法律上許可；②技術(shù)上可能；③經(jīng)濟(jì)上可行；④價(jià)值最大化。40.最高最佳使用不包括()方面。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.最佳用途

B.最佳規(guī)模

C.最佳集約度

D.最佳觀賞值

√

E.最佳適應(yīng)性

√解析：最高最佳使用具體包括三個(gè)方面：①最佳用途；②最佳規(guī)模；③最佳集約度。41.求取路線價(jià)時(shí)通常在同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選擇一定數(shù)量以上的標(biāo)準(zhǔn)宗地，運(yùn)用()等方法。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.市場(chǎng)法

√

B.收益法

√

C.成本法

D.土地剩余技術(shù)

√

E.建筑物剩余技術(shù)解析：求取路線價(jià)時(shí)通常在同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選擇一定數(shù)量以上的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地，運(yùn)用收益法(通常是其中的土地剩余技術(shù))、市場(chǎng)法等。42.估價(jià)資料歸檔的目的是建立資料庫(kù)和備案，以方便今后的估價(jià)及管理工作。估價(jià)資料歸檔主要有以下作用()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.有助手估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不斷提高估價(jià)水平

√

B.有助于解決日后可能發(fā)生的估價(jià)糾紛

√

C.有助于保持估價(jià)機(jī)構(gòu)工作的連續(xù)性

D.有助于行政主管部門和行業(yè)組織對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行資質(zhì)審查和考核

√

E.可以為日后的估價(jià)提供參考解析：43.

在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負(fù)擔(dān)狀況時(shí)，房地產(chǎn)正常的成交價(jià)格等于______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.賣方實(shí)得金額/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)

√

B.賣方實(shí)得金額-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

C.買方實(shí)付金額+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

D.應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)/應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率

√

E.買方實(shí)付金額/(1-應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)解析：不同負(fù)擔(dān)情況下調(diào)整公式的記憶。44.

長(zhǎng)期趨勢(shì)可以消除房地產(chǎn)價(jià)格的______等不規(guī)則變動(dòng)。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.短期波動(dòng)

√

B.中長(zhǎng)期波動(dòng)

C.長(zhǎng)期波動(dòng)

D.意外變動(dòng)

√

E.系列變動(dòng)解析：45.

長(zhǎng)期趨勢(shì)可以消除房地產(chǎn)價(jià)格的______等不規(guī)則變動(dòng)。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.短期波動(dòng)

√

B.中長(zhǎng)期波動(dòng)

C.長(zhǎng)期波動(dòng)

D.意外變動(dòng)

√

E.系列變動(dòng)解析：46.

成本總結(jié)法求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格中的建筑安裝工程費(fèi)，采用的方法主要有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.單位比較法

√

B.工料測(cè)量法

√

C.指數(shù)調(diào)整法

√

D.分部分項(xiàng)法

√

E.成新折扣法解析：建筑物重新購(gòu)建價(jià)格可采用成本法、比較法求取，也可通過(guò)政府或其授權(quán)的部門公布的房屋重置價(jià)格或房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格扣除其中可能包含的土地價(jià)格來(lái)求取。成本法求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格，相當(dāng)于成本法求取新建成的建筑物價(jià)值，公式為：建筑物重新構(gòu)建價(jià)格=建筑安裝工程費(fèi)+專業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。其中，求取建筑安裝工程費(fèi)的方法有：①單位比較法；②分部分項(xiàng)法；③工料測(cè)量法；④指數(shù)調(diào)整法。47.影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素,主要有()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.政治安定狀況

√

B.社會(huì)治安程度

√

C.房地產(chǎn)投資

D.房地產(chǎn)投機(jī)

√解析：48.

關(guān)于專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的說(shuō)法，正確的有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.應(yīng)由專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員完成

√

B.應(yīng)經(jīng)過(guò)審慎判斷并提供專業(yè)意見(jiàn)

√

C.出具的結(jié)果具有證明效力

√

D.應(yīng)收取一定的服務(wù)費(fèi)用

√

E.咨詢性估價(jià)無(wú)需承擔(dān)法律責(zé)任解析：概括起來(lái)，與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)具有下列特點(diǎn)：(1)由專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員完成。(2)提供的是專業(yè)意見(jiàn)。(3)具有公信力。(4)實(shí)行有償服務(wù)。(5)承擔(dān)法律責(zé)任。49.

從估價(jià)角度出發(fā)，收益性房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不包含______等。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用

√

B.抵押貸款還本付息額

√

C.房屋設(shè)備折舊費(fèi)

D.所得稅

√

E.房屋裝修折舊費(fèi)解析：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指維持房地產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)的必要支出，包括：①房地產(chǎn)稅；②房屋保險(xiǎn)費(fèi)；③人員工資及辦公費(fèi)用；④保持房地產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本(建筑物及相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)、維修費(fèi))；⑤為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用(如清潔、保安費(fèi)用)等。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是從估價(jià)角度出發(fā)的，與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。50.

下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的表述中，正確的有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.從理論上講，房地產(chǎn)抵押價(jià)值是債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，將抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價(jià)款扣除法定優(yōu)先受償后的余額。

√

B.法定優(yōu)先受償款包括發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用等。

C.當(dāng)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值小于未償還的貸款余額時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求抵押人提供與不足的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)?；蛘咛崆扒鍍攤鶆?wù)。

√

D.定期或根據(jù)需要對(duì)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

√

E.不能單獨(dú)處分的房地產(chǎn)不宜作為抵押物。

√解析：三、判斷題(總題數(shù)：15，分?jǐn)?shù)：15.00)51.

不同幣種的價(jià)格之間的換算，應(yīng)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的匯率進(jìn)行換算。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

B.錯(cuò)

√解析：不同幣種的價(jià)格之間的換算，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)的日期時(shí)的匯率進(jìn)行換算，通常是采用成交日期時(shí)的匯率。52.

指數(shù)修勻法是以本期的實(shí)際值和本期的預(yù)測(cè)值為根據(jù)，經(jīng)過(guò)修勻之后得出下一時(shí)期預(yù)測(cè)值的一種預(yù)測(cè)方法。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

√

B.錯(cuò)解析：53.

如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，可先根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

B.錯(cuò)

√解析：54.

房地產(chǎn)估價(jià)原則是為了使不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象的估價(jià)目的具有相似性。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

B.錯(cuò)

√解析：房地產(chǎn)估價(jià)原則可以使不同的估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值趨于相同或近似，幫助估價(jià)師如何去思考和衡量估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格，如何把估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)值首先框定在一個(gè)基本合理的范圍內(nèi)，然后結(jié)合估價(jià)方法的測(cè)算，就可以評(píng)估出一個(gè)更加精準(zhǔn)的價(jià)值或價(jià)格。55.均衡價(jià)格理論是價(jià)格原理的核心內(nèi)容，它表明均衡是市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行的必然趨勢(shì)。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯(cuò)誤解析：56.

房地產(chǎn)的權(quán)益是指房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和好處。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

√

B.錯(cuò)解析：57.

由于在現(xiàn)實(shí)中不存在完全無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資，所以一般選用同一時(shí)期相對(duì)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)酬率去代替無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，如選用同一時(shí)期的國(guó)債利率或銀行貸款利率去代替無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)酬率。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

B.錯(cuò)

√解析：應(yīng)為存款利率。58.從較長(zhǎng)期來(lái)看，由于有高房?jī)r(jià)才有高地租，而不是高地租才有高房?jī)r(jià)。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯(cuò)誤解析：59.

當(dāng)被征收房屋被認(rèn)定為違法建筑或超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，可以進(jìn)行征收估價(jià)，只是評(píng)估價(jià)值要進(jìn)行減價(jià)調(diào)整。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

B.錯(cuò)

√解析：在房屋征收估價(jià)中，被征收房屋的價(jià)值與被征收房屋的性質(zhì)、用途和面積等密切相關(guān)。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條規(guī)定，對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。據(jù)此，如果被征收房屋被認(rèn)定為違法建筑或超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，就不應(yīng)予以估價(jià)，或者評(píng)估價(jià)值應(yīng)為零。因此，房屋征收估價(jià)必須明確被征收房屋的性質(zhì)、用途和面積。60.

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是從估價(jià)角度出發(fā)的，與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

√

B.錯(cuò)解析：61.

一般來(lái)說(shuō)，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，同一估價(jià)對(duì)象，在自己開(kāi)發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值大于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值，在被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值小于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

√

B.錯(cuò)解析：[考點(diǎn)]本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提。

一般情況下，自己開(kāi)發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值，自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值要大于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值。但需要指出的是，在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)究竟應(yīng)采用上述哪種估價(jià)前提進(jìn)行估價(jià)，不是估價(jià)師可以隨意假定的，必須根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象所處的實(shí)際情況來(lái)選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中充分說(shuō)明理由。房地產(chǎn)抵押估價(jià)和房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)，一般應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。62.

不同地區(qū)、不同時(shí)期、不同性質(zhì)、不同用途的房地產(chǎn)，同一類型房地產(chǎn)的不同權(quán)益、不同收益類型、由于投資的風(fēng)險(xiǎn)不同，報(bào)酬率是不盡相同的。因此，在估價(jià)中并不存在一個(gè)統(tǒng)一不變的報(bào)酬率數(shù)值。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

√

B.錯(cuò)解析：63.

在運(yùn)用移動(dòng)平均法時(shí)，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)進(jìn)行移動(dòng)平均。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

B.錯(cuò)

√解析：64.在市場(chǎng)法估價(jià)中，可比實(shí)例交易情況的修正，通常由估價(jià)人員憑著自己的經(jīng)驗(yàn)加以修正。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

B.錯(cuò)誤

√解析：在市場(chǎng)法估價(jià)中，可比實(shí)例交易情況的修正，主要依靠估價(jià)人員根據(jù)其掌握的扎實(shí)的估價(jià)理論知識(shí)、積累的豐富估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情、交易習(xí)慣等的深入調(diào)查、了解做出判斷。65.在房地產(chǎn)合法產(chǎn)權(quán)方面，只能以房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)為依據(jù)。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

B.錯(cuò)誤

√解析：四、計(jì)算題(總題數(shù)：2，分?jǐn)?shù)：20.00)66.某商店的建筑面積為1000m2，土地使用年限為40年，從2000年10月1日起計(jì)。2002年10月1日某公司與該商店所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租期為20年，月租金為150元/m2，租金支付方式為每2年一次性支付，支付時(shí)間為第2年年末。市場(chǎng)上類似商店目前正常的月租金為200元/m2，支付方式為每年年末一次性支付，預(yù)計(jì)類似商店正常月租金每年遞增5%，一般租賃經(jīng)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的30%，試求該公司2006年10月1日的承擔(dān)人權(quán)益價(jià)值(房地產(chǎn)報(bào)酬率取8%)。

（分?jǐn)?shù)：10.00）__________________________________________________________________________________________

正確答案：()解析：67.

有一寫(xiě)字樓，土地面積為1000m2，是10年前通過(guò)征收農(nóng)地取得的。土地的使用年限為40年，土地出讓合同未約定不可續(xù)期。地上建筑物總建筑面積4000m2，于8年前建成并交付使用。建筑物的重置成本為1500元/m2，結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，現(xiàn)需評(píng)估該寫(xiě)字樓2007年9月30日的價(jià)值。

搜集有關(guān)資料如下：

(1)收集了三宗出讓年限40年的土地交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：

可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格/(元/m2)500052004900成交日期2007年1月31日2007年3月31日2007年7月31日交易情況比正常價(jià)格高2%正常比正常價(jià)格低3%房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象劣1%比估價(jià)對(duì)象劣2%比估價(jià)對(duì)象優(yōu)1%從2007年1月1日至2007年6月30日，該寫(xiě)字樓的市場(chǎng)價(jià)格基本不變，以后每月均遞減1%。(2)當(dāng)?shù)卣魇辙r(nóng)地的費(fèi)用等資料如下：價(jià)值時(shí)點(diǎn)征收城市邊緣土地每畝需要支付70萬(wàn)元的征地補(bǔ)償和安置等費(fèi)用，向政府交付土地使用權(quán)出讓金為200元/m2，土地開(kāi)發(fā)的費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)等為180元/m2，可視為城市邊緣熟地的價(jià)格。該城市土地分為10個(gè)級(jí)別，城市邊緣熟地列為最差級(jí)，而估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)處于第七級(jí)土地上。各級(jí)土地之間的價(jià)格差異見(jiàn)下表。土地級(jí)別12345678土地是次級(jí)土地的倍數(shù)1.501.501.501.501.501.501.501.50地價(jià)是最差級(jí)土地的倍數(shù)38.4425.63170911.397.595.063.382.25

(3)其他相關(guān)資料如下：門窗等的損壞修復(fù)費(fèi)用為3萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為85萬(wàn)元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為3年；設(shè)備的重新購(gòu)建價(jià)格為92.5萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為15年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為8年；另調(diào)查得知，該寫(xiě)字樓電梯功能已落后，該功能落后電