【商業(yè)】2021年商業(yè)地產表現(xiàn)報告

?2目錄市場篇辦篇業(yè)辦公：運營與創(chuàng)新42

表現(xiàn)研究成果47表現(xiàn)研究成果48度社區(qū)業(yè)篇09社區(qū)業(yè):生態(tài)圈煥新50

10社區(qū)業(yè)運營表現(xiàn)研究成果54

111923辦公空服務篇牌價表現(xiàn)研究成果24辦公空服務：多元發(fā)展56

25資產管理表現(xiàn)研究成果26長租公寓篇27長租公寓：重整旗鼓6229資管理機構表現(xiàn)研究成果332021年度業(yè)地產表現(xiàn)研究成果名單68購物中心篇購物中心：突破邊界35購物中心運營表現(xiàn)研究成果39微信公眾號/知識星球：地產研報素材業(yè)內微信交流群：DCyanbaosucai購物中心運營表現(xiàn)研究成果404?4年內業(yè)地產行業(yè)集中度有所提升，帶動資產的流動。長效機制等調，土地供應、金融監(jiān)管、租賃市場等領域

相繼釋出政策，房企加調整發(fā)展結構及模式，以維持健

康著產成為不少房企拓展第

受累于資金上的壓力，年商以練好內功、維持現(xiàn)有項數(shù)據(jù)來：國家統(tǒng)計局，觀點指數(shù)整理同路。輕重資出分拆管上市的信號，萬億元，比增長15.2%，占社會消費零總額的，市盈率、23.6%，相較年初的20.67%的比重，錄近3個百分點的漲跌情況遍優(yōu)于母公司，這也明投資提升。在實物額中，2021年1-9月吃、穿、用三類年內業(yè)地產行業(yè)集中度有所提升，帶動資產的流動。的零額分別增長20.2%、15.6%和14.5%，兩類的復截至2021年10月23日，房地產的并購數(shù)量和金額幾近蘇勁頭明顯更足。而在城鎮(zhèn)居民各項消費支出中，食煙超越2020年全年，單筆并購金額提升了26.7%。預計在接酒對比2019年1-9月的占比提升也較為明顯。下來的2個月時里，并購數(shù)據(jù)有望超過去年。實物年內至今，與地產開發(fā)行業(yè)遇到的“濤駭浪”不，商

業(yè)地產繼續(xù)保持自己的節(jié)奏，總體保持穩(wěn)定向上發(fā)展。從國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)來，2021年1-9月社會消費品

零總額達到31.81萬億元,比增長16.4%，增相較

2019年期提高8.2個百分點。全年來，一季度社會消

費零總額恢復較好，比增超過30%。進入二季度，受國內零疫情影響，多地消費市場受到波及，社會消費微信公眾號/知識星球：地產研報素材業(yè)內微信交流群：DCyanbaosucai總額比增逐月下跌，但依舊維持兩位數(shù)增長。8

月增首次在20%以下，9月則進一步回落至16.4%。其中，2021年1-9月實物額累計為7.5數(shù)據(jù)來：國家統(tǒng)計局，觀點指數(shù)整理5??6可以到，自2020年疫情以來，社會消費中的相當部分和竣工積差逐步擴大。以竣工與銷的積簡單觀

需求轉向依靠線上滿足，這也促動了部分購物中心、百貨年1-9月辦公樓的竣工積為1662.19萬平方米，

等。銷2256.95萬平方米。從上圖可以到，自4月

業(yè)地產有以來，銷大于由14萬平方米擴大到

更多的相關招及創(chuàng)新動作。9月的595萬平方米，辦公樓的庫存到有效消耗。具體城市的表現(xiàn)上，城鎮(zhèn)地區(qū)的社會消費零總額達業(yè)營業(yè)用房方，樣出現(xiàn)銷竣工積27.59萬億元，比增長16.5%，占社會消費零總額的的現(xiàn)象，差由2月的-460萬平方米擴大到9月的1340

比重為86.74%，鄉(xiāng)村地區(qū)占比13.26%，城鄉(xiāng)消費不平衡萬平方米。問題仍然有待緩解。今年以來，不少城市發(fā)文明確表示嚴控大型業(yè)綜合體數(shù)據(jù)來：國家統(tǒng)計局，觀點指數(shù)整理一線城市的消費復蘇有所分化，其中上海9月累計比的規(guī)模和數(shù)量，避免業(yè)過剩和質化競爭，預計業(yè)建數(shù)據(jù)來：國家統(tǒng)計局，觀點指數(shù)整理上升19.6%，明顯高于全國水平。而廣州、深圳及北京則筑供應過剩的現(xiàn)象將到進一步緩解。

稍顯遜色，這與上海整體的消費市場一向較為活躍有關。業(yè)建筑供應過剩有所緩解聯(lián)合辦公和長及。根在于輕資產可以

隨主業(yè)遭遇瓶頸，業(yè)地產成為不少房企拓展第二盈利增長點的關鍵業(yè)務。但受累于資金端的影響，今年以來品

開發(fā)投資稍顯謹。以涉及傳統(tǒng)業(yè)業(yè)態(tài)的企業(yè)來，年內龍湖業(yè)全啟動國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年1-9月全國房地產開發(fā)投資累計為11.26萬億元，比增長8.8%；較2019此外，保利業(yè)、凱德、萬達等均繼續(xù)加大發(fā)展輕資產。

年期增長14.86%?；仡櫲辏@該指標首次增為個位數(shù)，年初增最高為38.30%。今年3數(shù)據(jù)來：Wind，觀點指數(shù)整理以專注于投資管理的輕資產發(fā)展。最新的10月，珠海萬達性管上市公司在資本市場上的表現(xiàn)開發(fā)投資增，管提交招股書，截至2021年6月30日在管的380個2021年1月1日-9月30日，寶龍業(yè)、合景悠活、華潤

開發(fā)投資的投入臨壓力，時這種謹也延續(xù)到業(yè)地業(yè)廣場中，輕資產占比27.89%，162個儲備項目中輕資產萬象生活、中駿管的市盈率（TTM）明顯高于母公司，

產領域。占比達到82.10%。分別為和32均為個位數(shù)。2021年1-9月，業(yè)營業(yè)用房和辦公樓的開發(fā)投資累計無獨有偶，聯(lián)合辦公方優(yōu)客工場以“輕資產戰(zhàn)略實現(xiàn)規(guī)比增長度均轉為負數(shù)，在9月之，兩的累計比也6月30日，輕資產業(yè)務已簽約154個場地，區(qū)漲跌幅方亦表現(xiàn)亮眼，不少管公司三季度漲幅

已經逐月下降。比增長141%，并于10月在爾本落地海外首個輕資產優(yōu)于母公司，其中華潤萬象生活區(qū)漲幅為20.72%，跑贏項目。氪空亦在內部孵化了新的產線生指數(shù)30.47個百分點。數(shù)據(jù)來：國家統(tǒng)計局，觀點指數(shù)整理其中，1-9月業(yè)營業(yè)用房的開發(fā)投資累計為9422.83億以輕資產模式運營。元，比下跌1.3%，較2月下滑29.1%；辦公樓開發(fā)投資產證券化方，國內首9個礎設施公募正式登

資累計為4446.29億元，比下跌0.5%，對比2月的隨資本市場。10月中旬，再次受理3只公募金，22.8%的增錄較大下降。于所有環(huán)節(jié)的覆，而集合自身的優(yōu)勢專注于少范圍加上4月受理的中國鐵建申報項目，合計4只，產業(yè)園和業(yè)務，業(yè)地產進入專業(yè)化時代。在此過程中，輕重逐漸收費公路項目各占一半。另外關注到的，目還有包微信公眾號/知識星球：地產研報素材業(yè)內微信交流群：DCyanbaosucai兩的開發(fā)投資轉負，反映了房企資金壓力加劇，難有較分離，表現(xiàn)形式上以重資產的以及輕資產的管公含東湖高新、深圳能等在內的6家上市公司發(fā)布關于開

舊業(yè)項目的運營為主。司為主。展申報發(fā)行工作的公告。庫存方，辦公樓和業(yè)營業(yè)用房庫存有所消化，年內銷輕資產對抗風險的較優(yōu)選擇?？梢缘?，年內輕資產屬7月公募擴容至公募領域，國家發(fā)改委明確將7?保障性租賃住房（包括各轄市及人口凈流入大城市的保

障性租賃住房項目）納入試點項目。雖然購物中心、寫字樓等業(yè)業(yè)態(tài)目暫未納入公募

REITs，但以發(fā)展成熟的國家來，業(yè)地產

市場不可或缺的重組成部分，后續(xù)發(fā)展期待。類方，2021年1-9月業(yè)房地產抵押貸款發(fā)行總

數(shù)為42支，發(fā)行總額為798.32億元，比2020年期數(shù)量增加155.741.83億元。數(shù)據(jù)來：Wind，觀點指數(shù)整理可以如上所述，受資金端以及財務改的求，不少房企或主壽330億元收購凱德集團來福士資產包等。

動或被動地做減法，對現(xiàn)有的資產組合做調整，年內資產交易頻繁。到，

除了傳統(tǒng)的房地產企業(yè)、投資機構，險資如平安人壽、自用買家如字節(jié)跳動等，也開始活躍在業(yè)資產交易市場，如7月字節(jié)跳動買下鐵獅門上海浦領世19.5萬平方米辦

公項目。1-9月，自用型買家促成的交易占總交易的比例超過30%。表現(xiàn)力指數(shù)2021年度數(shù)據(jù)來：Wind，觀點指數(shù)整理商業(yè)地產企業(yè)表現(xiàn)研究成果數(shù)據(jù)顯示，截至2021年10月23日，Wind房地產二級分類下的并購數(shù)量合計572起，相較去年期減少156起；

涉及金額合計4761.23期下降23.59億元。

通過對比可以明顯到，今年單筆并購的金額平均為8.32

億元，比去年提升了26.7%。到的，距離年末還有近2個月的時，因此今年數(shù)據(jù)來：Wind，觀點指數(shù)整理的并購數(shù)據(jù)極有希望超過去年。換個角度來，疫情疊加行業(yè)深度調整的陣痛在2021年會進一步顯現(xiàn)。潛在并購機會方，2021年1-9月房地產領域合計有130微信公眾號/知識星球：地產研報素材業(yè)內微信交流群：DCyanbaosucai宗、涉及金額5040.18億元的并購交易有待進一步進行。市場機構數(shù)據(jù)顯示，2021年三季度，全國錄大宗交易金額超過1600億元，比增長超過20%。代表展望四季度及來年，行業(yè)中仍有少量資產包交易正在進行案例有博楓89億元收購上海悅薈等五個購物中心、平安人中，因此今年的業(yè)地產交易數(shù)據(jù)有可能進一步上漲。9??10表現(xiàn)力指數(shù)營運指標40分2021年度商業(yè)地產企業(yè)表現(xiàn)及業(yè)物業(yè)區(qū)域布局指各投資物業(yè)()的研究成果產生過程管理指標30分主招覆企業(yè)甄選標準數(shù)據(jù)獲取方法營運指標業(yè)投資性物業(yè)總收入、非自持計重。業(yè)總資產、平均租金水平、已開業(yè)物業(yè)個數(shù)、中研究數(shù)據(jù)系統(tǒng)，創(chuàng)新指標分：資本創(chuàng)新、模式的研究體系微信公眾號/知識星球：地產研報素材業(yè)內微信交流群：DCyanbaosucai本研究成果由營運、管理、牌、創(chuàng)新四大研究體系構成，總分分，權重分別為營運指標40%、管理指標管理指標分：業(yè)態(tài)規(guī)劃、招管理、團11??12營運指標40分管理指標30分品牌指標15分創(chuàng)新指標15分序號企業(yè)名稱業(yè)總非物資性物業(yè)總產業(yè)態(tài)規(guī)劃牌熟知度資本總分招管理租戶認可度模式

設計創(chuàng)新創(chuàng)新創(chuàng)新平均租金水平已開業(yè)物業(yè)個數(shù)已開業(yè)物業(yè)積城市布局團隊建設策劃推廣城市推動力社會貢獻12345678910111213141516171819202122232425華潤萬象生活33.225.8恒隆地產33.526.0凱德集團33.424.9珠海萬達管35.323.8龍湖集團33.825.0太古地產31.024.8印力集團32.323.612.1中海業(yè)31.123.512.1中糧大悅城30.123.212.3碧桂園文旅32.121.211.3九龍倉集團30.622.011.4新城控股30.022.911.5新鴻基地產29.322.012.0招30.822.011.1越秀投29.621.911.5世茂業(yè)30.621.011.1寶龍業(yè)28.721.811.3置集團30.120.610.5融創(chuàng)文旅業(yè)28.321.910.5金科股份27.820.610.7世紀金28.321.210.4光大安石28.621.39.9微信公眾號/知識星球：地產研報素材業(yè)內微信交流群：DCyanbaosucai嘉里建設27.621.311.0合生業(yè)集團28.020.110.9保利業(yè)27.121.211.112.311.912.511.411.212.411.211.010.410.611.010.310.810.110.59.910.29.610.011.510.210.09.710.49.984.984.884.183.782.682.079.277.776.075.275.074.774.174.073.572.672.070.870.770.670.169.869.669.469.313??14營運指標40分管理指標30分品牌指標15分創(chuàng)新指標15分序號企業(yè)名稱業(yè)總非物資性物業(yè)總產業(yè)態(tài)規(guī)劃牌熟知度資本總分招管理租戶認可度模式

設計創(chuàng)新創(chuàng)新創(chuàng)新平均租金水平已開業(yè)物業(yè)個數(shù)已開業(yè)物業(yè)積城市布局團隊建設策劃推廣城市推動力社會貢獻26272829303132333435363738394041424344454647484950瑞安房地產27.520.7新世界中國26.320.9金地置25.921.2中國金茂25.821.6遠洋業(yè)25.121.5恒基兆業(yè)26.519.6益田旅游業(yè)集團24.621.010.5綠地業(yè)24.820.510.6富力業(yè)24.820.110.9業(yè)23.521.410.7陸家嘴業(yè)25.419.910.4愛琴海集團23.120.210.8中國國貿23.820.110.0佳兆業(yè)業(yè)集團24.319.19.5百聯(lián)集團25.319.09.6合景悠活22.918.79.5金融街資管23.618.510.2豫園文23.319.010.1金隅業(yè)地產22.819.49.7銀泰業(yè)21.818.710.2首創(chuàng)鉅大21.319.310.6凱華地產20.721.29.5微信公眾號/知識星球：地產研報素材業(yè)內微信交流群：DCyanbaosucai長江實業(yè)23.618.19.3卓越業(yè)21.318.810.2北辰實業(yè)22.118.59.310.010.39.89.49.710.69.49.59.59.69.49.89.19.98.511.19.28.88.99.58.88.58.78.78.869.168.368.267.666.866.365.565.465.365.265.163.963.062.862.462.261.561.260.860.260.059.959.759.058.715??16營運指標40分管理指標30分品牌指標15分創(chuàng)新指標15分序號企業(yè)名稱業(yè)總非物資性物業(yè)總產業(yè)態(tài)規(guī)劃牌熟知度資本總分招管理租戶認可度模式

設計創(chuàng)新創(chuàng)新創(chuàng)新平均租金水平已開業(yè)物業(yè)個數(shù)已開業(yè)物業(yè)積城市布局團隊建設策劃推廣城市推動力社會貢獻51525354555657585960616263646566676869707172737475時代業(yè)21.318.5綠景資產21.118.3仁恒業(yè)21.817.2花樣年旅文20.517.4弘陽業(yè)20.817.2茂業(yè)國際22.316.5金鷹國際21.716.79.5上實城開21.516.49.5天河城集團19.318.79.4恒太業(yè)20.118.09.1中駿管20.617.29.1萊蒙管22.115.88.8東20.616.48.6建業(yè)新生活18.917.39.4金輝業(yè)19.616.89.4步步高置業(yè)19.815.78.9正佳集團19.315.99.1國瑞業(yè)18.017.59.4中南用18.216.49.6英格卡購物中心19.615.49.2海印集團18.316.49.4寶能業(yè)19.316.09.0微信公眾號/知識星球：地產研報素材業(yè)內微信交流群：DCyanbaosucai奧園健康19.316.98.2五礦地產19.016.68.5禹洲業(yè)18.915.38.48.68.68.58.98.98.18.28.48.38.48.38.29.08.68.18.68.67.88.48.38.27.87.46.97.758.357.757.156.856.756.556.155.855.755.655.254.954.654.253.953.052.952.752.652.552.352.151.851.050.317??18營運指標40分管理指標30分品牌指標15分創(chuàng)新指標15分序號企業(yè)名稱業(yè)總非物資性物業(yè)總產業(yè)態(tài)規(guī)劃牌熟知度資本總分招管理租戶認可度模式

設計創(chuàng)新創(chuàng)新創(chuàng)新平均租金水平已開業(yè)物業(yè)個數(shù)已開業(yè)物業(yè)積城市布局團隊建設策劃推廣城市推動力社會貢獻767778798081828384858687888990919293949596979899100雅居樂業(yè)18.716.1陽光城業(yè)17.115.0北投業(yè)16.315.0魯能旅16.914.6大信業(yè)16.514.0龍光業(yè)16.115.0融僑業(yè)17.013.28.8華發(fā)業(yè)17.312.97.3崇邦集團15.313.98.9榮盛業(yè)16.812.78.7證大業(yè)15.712.78.5京基集團17.311.57.1環(huán)球港業(yè)集團14.813.68.2砂之船集團15.112.88.4南國置業(yè)16.911.27.9正榮業(yè)14.212.48.0SM中國15.611.37.0上坤用15.39.26.1方圓管14.410.57.1鴻榮壹方置17.49.46.5美的業(yè)15.39.76.6?；葑u業(yè)14.710.66.9微信公眾號/知識星球：地產研報素材業(yè)內微信交流群：DCyanbaosucai海倫堡業(yè)13.810.27.4富港集團14.39.87.7上億集團16.49.65.96.48.57.97.18.17.17.07.36.66.47.07.56.76.96.27.06.89.97.95.76.85.86.45.95.450.049.448.747.647.246.846.044.844.744.643.943.443.343.242.241.640.740.539.939.038.438.037.837.737.319??20不過從市場占比的角度來，投資物業(yè)收入二十的企業(yè)收入總和為1207.7億元，占樣本總數(shù)的66%，份額占比與去年期相比提升了6個百分點。而上述企業(yè)，投資物業(yè)平均資產在1000億元以上?？梢?，頭部企業(yè)還了絕大部分的話權。觀點指數(shù)通過對年度·2021年度隆、

凱德表現(xiàn)出色，在研究成果名單中位居列。數(shù)據(jù)來：觀點指數(shù)整理可以發(fā)現(xiàn)，由于上年整體數(shù)較低，加上行業(yè)環(huán)境向好，今年3月末，武漢隆廣場正式開業(yè)，延續(xù)隆地產精細正向增長，而去年則有26%的企業(yè)

為負增長。區(qū)分布上，位于0-20%區(qū)的企業(yè)最多，

疫情陰霾逐漸消散，業(yè)地產經歷了充滿變、機會與想占比為30%，而在20-50%、50-100%之的占比皆為

邊26.67%。對過去一年疫情的挑戰(zhàn)，企業(yè)在考驗中重整旗作為行業(yè)先行，隆地產在持續(xù)打造業(yè)牌的鼓，加之積極優(yōu)化經營模式、調整資產結構等多重舉措，

新營收增長恢復往期水平。此外社會消費的復蘇，更利好業(yè)企業(yè)的發(fā)展。根據(jù)國

3間本企業(yè)中，10億元以下家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，三季度社會消費零總額為318057億

旗下房地產投資管理業(yè)務分支以及集團的旅宿業(yè)務將納入收入的企業(yè)數(shù)量占比最多，為59%。緊隨其后的則收入元，比增長16.4%，其中9月份社會消費零總額為

9月日上午在新30收入的企業(yè)占比最小，36833億元，比增長4.4%。比增雖然較上半年有所

交所首次上市交易。從一個具備資管能力的開發(fā)，到轉·均為11%。這種“斷層”分布也折射出頭部企業(yè)資優(yōu)勢放緩，但依然顯示出消費欲的提升與市場信心的提振，

型為一個有開發(fā)能力的資管方，在買與賣的運作之，凱華潤萬象生活、隆、凱德表現(xiàn)出色，在研究成果名單中資產收并購、別對于部分購物中心規(guī)模占比較大的業(yè)地產而言，

行業(yè)整合的推進，集中度將不斷提升，中小企業(yè)的生存空有助于投資物業(yè)收入的快反彈回升。如6月底，凱德以億出國內6個來福士項目部分股走在管分拆上市浪潮的沿，華潤萬象生活于去年月觀點指數(shù)從樣本企業(yè)中抽取收入增長明顯、發(fā)展模式各有權予平安人壽，獲不俗的資產回報，并在后續(xù)持續(xù)對項底成功上市，并在資本市場上保持較好的成績。今年上半通過數(shù)據(jù)對比可以到購物收入對整體租金收入的提升有

比增長11.7%。其中購物中心運營服務收入比大幅增長較大貢獻。租金收入比增長幅度較大的企業(yè)I，購物中心

武漢和成都物流資產后，凱德中國信托的管理資產規(guī)模增126.9%，出租率為96%；寫字樓運營服務收入比大幅增占比達90%，購物中心收入比增長率超80%；在樣本企

長長業(yè)中增長率最高的企業(yè)G，購物中心占比60%。投資物業(yè)收入增長回升20%反映到資本市場表現(xiàn)上，截至9月日，華潤萬象生活在所有上市倍的為億元港元。隨外拓能力的逐步加強，其管能力隨疫情影響的逐漸消散，市場在應、調整與變化中重

現(xiàn)活力。去年考驗的業(yè)地產們以回調。而過去的一年內，內地地產行業(yè)大量債券約、資金雷數(shù)據(jù)來：觀點指數(shù)整理影響。而港資企業(yè)有優(yōu)質資產、成熟的運營經驗、出色從觀點指數(shù)監(jiān)測下的業(yè)地產樣本數(shù)據(jù)來，2021年微信公眾號/知識星球：地產研報素材業(yè)內微信交流群：DCyanbaosucai的營收效益，盡展業(yè)優(yōu)勢。作為港資代表之一的隆地三季度投資物業(yè)總收入為1785.12億元，按年提升了24.6%。平均為18.48億元，中位數(shù)為8億元，而2020在研究過程中，為了更加聚焦地探討收入的增長情況，觀加上侈市場的復蘇，給其業(yè)項目帶來逆勢增長。受年數(shù)則分別為15.58億元、7億元。在業(yè)回暖的大環(huán)境點指數(shù)剔除規(guī)模較小且非典型企業(yè)，選取投資物業(yè)收入前

。之下，行業(yè)整體走勢趨好。三十的企業(yè)做進一步觀察。數(shù)據(jù)來：觀點指數(shù)整理21??22新調整、的動線設計與各種高優(yōu)于行招管理與改變，讓這些存量的業(yè)重新煥發(fā)新的活力，市地標。對于即將入市、欲求在市場中分一杯羹的零售才能歷久彌新。業(yè)項目更牌、從文的數(shù)據(jù)對比中，可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)的各項投資物業(yè)收入言，其單位租金水平表現(xiàn)稍有遜色，僅為2.25元/平方米把握流量碼、進行新零的融合、智能化與體驗場景的都有不幅度的提升，但聚焦到收入質量上，不運/天。比去年期，由于2020年下半年其開業(yè)了近30

在國慶金灘太古里深諳此道，通過打重塑等，才能打造新的消費熱點。營模式以及布局邏輯的企業(yè)存在較大的表現(xiàn)差異。個零積有所增長，單位租

造開放式、低度的街區(qū)形態(tài)購物中心，提升體驗感。獨金水平略有提升。對比上一年，樣本企業(yè)今年三季度的租金收入比增速10%以上，其中企業(yè)G增最高達到近90%，而而除了租金水平外，投資物業(yè)資產也衡量一個業(yè)地投資物業(yè)公允業(yè)價值與去年增相比，差超過90%。今年的消費反彈之下，產有優(yōu)秀的運營能力的關鍵標準。打造高價的可以觀到其收入數(shù)據(jù)差別較大。作為港資企業(yè)，企業(yè)業(yè)資產，創(chuàng)造可持續(xù)性且高收益回報，才能獲行業(yè)認為了更全地分析行業(yè)的投資物業(yè)資產變動情況，觀點期有所減少。公允變動超過20億元的企業(yè)數(shù)占比為

G旗下業(yè)項目本為重購物中心，隨消費回可與資本睞。到，本在1000-2000億元之，

一騎絕塵，在樣本企業(yè)中遙遙領先。但虧損程度不大，本為行業(yè)龍頭企業(yè)的優(yōu)勢不言而喻。從樣本數(shù)據(jù)企業(yè)數(shù)據(jù)來，港資企業(yè)B、G的單位資產值相對較高，分別為4.5萬元/平方米、6.4萬元/平方米，高的企業(yè)則達到近50億規(guī)模超過2000億元，

除此之外，企業(yè)也港資企業(yè)，盡管在內地布局項目而且結合上述提及的單位租金收入、租金收入增長情況來總建超800萬平米，在全國超過65個城市都有布局，租有限，但在地段、模式經驗加持之下，這些有成熟體系，盡管其業(yè)項目規(guī)模有限，但依然借亮眼的資產值金收入比增長超65%。的業(yè)地產無論在疫情還疫情后，單位租金收入水與價創(chuàng)造能力打造出備受業(yè)內推崇的業(yè)牌。平都本處于列。根據(jù)企業(yè)半年財報數(shù)據(jù)顯示，在經營性不動產公允上，

通過對比后兩年的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，受市場環(huán)境變化、企該企業(yè)購物中心占比8%。業(yè)自身經營策略調整等，企業(yè)的單位資產或多或少有升租金收入增長態(tài)勢良好，加之購物中心經營優(yōu)異、市場環(huán)

跌。其中，企業(yè)F的跌幅最大，接近60%。其收入貢獻大境改等，帶動了資產估的上升。此外，在上半年公允

部分來自購物中心項目，上半年購物中心項目平均出租率到添的落成投資物業(yè)和在建投

為94%，但個別項目表現(xiàn)未如理想，出租率未達90%，再資物業(yè)的公允分別為13.82億元、72.35億元，在一定程

加上租金收入比下降等因素，致使業(yè)績表現(xiàn)未如預期，度上拉升了公允。

資產價受影響。數(shù)據(jù)來：觀點指數(shù)整理優(yōu)質的資產，不僅對企業(yè)營收有所裨益，時還能促使企從區(qū)分布來，公允變動在0-1億元內的企業(yè)數(shù)占比業(yè)釋放資產流動性，兌現(xiàn)更高的業(yè)地產價，如選擇優(yōu)

為30.77%，其次占比最多的為5-10億元，占比23.08%。秀資產打包并實現(xiàn)上市?？傮w來，公允變動幅度不大，虧損的企業(yè)也相對去年

8月27日，寶龍地產公告披露擬分拆寶龍業(yè)房地產投資

信托金赴港上市。資料顯示，其底層資產包括8個優(yōu)質購物中心，總樓達7.4萬平米，上半年平均租用率

為96.5%，評估價約為82億元。而先于寶龍地產，早在

7月30日新城控股也發(fā)布公告，擬將主位于長三角區(qū)域和部分二線省會城市的9個業(yè)物業(yè)作為底層資產在新加數(shù)據(jù)來：觀點指數(shù)整理坡設立信托金。隨疫后市場的逐漸恢復，業(yè)項目入市節(jié)奏有所加快。

通過資本運作的手段，既拓寬融資渠道，時也能為母公

根據(jù)市場研究機構統(tǒng)計顯示，2021年下半年及2022年將司輸血。因此，對于業(yè)地產企業(yè)而言，如何練好內功，數(shù)據(jù)來：觀點指數(shù)整理有2259萬平方米的優(yōu)質零物業(yè)入市，主核心城市將迎鞏來開業(yè)高峰，市場競爭將加劇。微信公眾號/知識星球：地產研報素材業(yè)內微信交流群：DCyanbaosucai數(shù)據(jù)來：觀點指數(shù)整理持續(xù)努力的方向。企業(yè)I增可觀，益于在期內新開業(yè)多個零半年新增已出租積為27萬平方米，在一定程度上提升了關注到的，業(yè)地產的存量時代已經來臨，無論已

企業(yè)的租金收入總額。但由于該企業(yè)在全國各地的布局大經運籌帷幄的成熟企業(yè)，還后來居上的的奮進，如何

多為二三線城市，相對于重倉一線或新一線城市的企業(yè)而在質化競爭中突圍而出才關鍵。23??24研究體系包括：企業(yè)的業(yè)管理能力（業(yè)態(tài)規(guī)劃、招管理、團隊建設、研究體系包括：企業(yè)的牌價（牌熟知度、租戶認可度、城市推動力、社會貢獻等）。

策劃推廣等）。序號企業(yè)名稱發(fā)序號企業(yè)名稱一場疫情，使國內業(yè)地產變升級。無論業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商管理亦或經營服務，1恒隆地產1太古地產發(fā)展向才關鍵。熟知度、租戶認可度、城市推動力、社會貢獻等多個維度2華潤萬象生活2華潤萬象生活綜合研究出具備優(yōu)秀牌價的企業(yè)。為此觀點指數(shù)從業(yè)態(tài)規(guī)劃、招管理、團隊建設以及策劃推廣等3龍湖集團3恒隆地產多維度，綜合觀察過去一年全力提升管理能力，表現(xiàn)超群的業(yè)地產企業(yè)，為行業(yè)發(fā)展提供樣本。通過此次疫情，可以發(fā)現(xiàn)業(yè)地產行業(yè)的整體格局亟待重4凱德集團德集團構。過往行業(yè)企業(yè)忽視牌價、忽視精細化管理，依仗5太古地產萬達管從名單上，隆地產、華潤萬象生活、龍湖集團表現(xiàn)亮眼。資本優(yōu)勢快實現(xiàn)經營規(guī)模擴張的模式需摒棄，轉向更6珠海萬達管湖集團

側重于價創(chuàng)造與盈利能力的打造。仍然堅持舊模式的企

今年上半年，隆地產收入不俗，較去年期增長19%，較疫情7印力集團大悅城2019年增長13%。其收入和利潤增長均來自物業(yè)租賃業(yè)務，業(yè)，未來的利潤空會逐漸縮窄，更容易被整合、淘汰。8中海業(yè)力集團而內地營運部分貢獻了整體收入的2/3。益于侈市場的繁榮，

場大多實現(xiàn)雙位數(shù)的收入增長。此外，大連9中糧大悅城海業(yè)港資及外資業(yè)地產企業(yè)，如太古地產、隆地產以及凱隆廣場將有更多侈牌店鋪于下半年開業(yè)，德集團借在業(yè)地產市場的多年發(fā)展經驗，牌力依然10新城控股基地產場的優(yōu)異表現(xiàn)預計會繼續(xù)保持。不減。11九龍倉集團城控股除隆地產外，太古地產、九龍倉以及新鴻等港資企業(yè)借港12新鴻基地產12越秀投式精細化管理模式樣在名單中占據(jù)領先的位，上述企業(yè)都擁太古地產于今年加大對多元化業(yè)地產的融合，透過具有

有豐富的管理經驗，對旗下物業(yè)的管理精益求精。13招13九龍倉集團業(yè)項目，提升牌熟知度與租客認可度；14越秀投14碧桂園文旅此外，嘉里建設亦位列名單之中。嘉里建設今年2月份聯(lián)合GIC近期，太古地產連續(xù)第五年被全球房地產可持續(xù)標準評為全球業(yè)界領導，推動城市可持續(xù)發(fā)展。15融創(chuàng)文旅業(yè)15業(yè)積規(guī)劃為18.4萬平方米，寶龍業(yè)相當于4個浦東嘉里城場。而出租率方，今年上半年，靜安16寶龍業(yè)16金地置嘉里中心、浦東嘉里城、杭州嘉里中心等項目超95%，浦東嘉里華潤萬象生活、珠海萬達管以及龍湖集團的牌價也17中國金茂招城出租率達100%。17日益凸顯，以創(chuàng)造性的業(yè)模式滿足消費內循環(huán)需求，進18遠洋業(yè)18世茂業(yè)值一提的，近期珠海萬達管向港交所遞交招股明書，從A19輝業(yè)19保利業(yè)股轉戰(zhàn)港股，自今年3月撤回A股IPO申請后，用時七個月實現(xiàn)象城”、“萬象天地”、“萬象匯”牌，以“購物中心輕資產業(yè)務重組。重組后珠海萬達管主根據(jù)委托管理模式及20光大安石20嘉里建設+新零業(yè)務”為核心，為客戶提供專業(yè)服務，提升自身租賃運營模式創(chuàng)收，截至今年上半年，珠海萬達管在管380個的深度與廣度。21嘉里建設21合生業(yè)集團積達5420萬平方米。22碧桂園文旅22瑞安房地產90年代便開始拓展內地市場，在上海、輕資產管理在各大業(yè)地產中被頻繁提及。今年3月，龍湖商23世紀金23富力業(yè)業(yè)布全啟動輕資產模式，預計明年龍湖首個輕資產購物中心沈陽、武漢等地打造“隆廣場”、“隆府”等牌，24保利業(yè)24新世界中國將投入運營。獲租客以及投資的廣泛認可。近期布采用電池儲能25金地置25中國金茂系統(tǒng)助力減碳行動與可持續(xù)發(fā)展，如中海、碧桂園、新城、技推動城市運營的新典范。26凱華地產26愛琴海集團保利等在業(yè)領域取不錯的成績，業(yè)管理能力在今年也有所體現(xiàn)。其他企業(yè)如凱德、印力、中糧大悅城等企業(yè)，繼續(xù)展現(xiàn)較27世茂業(yè)27金科股份微信公眾號/知識星球：地產研報素材業(yè)內微信交流群：DCyanbaosucai為出眾的業(yè)管理能力。凱德集團的“來福士”牌在上海、重慶興起，其經營融28益田旅游業(yè)集團28輝業(yè)合住宅、業(yè)、公寓以及辦公樓多元化業(yè)態(tài)，以滿足租戶疫后經濟復蘇，國內業(yè)市場日漸活躍。今年來，多家企業(yè)迎來29新世界中國29綠地業(yè)差異化需求，為消費提供國際化購物體驗為經營理念，業(yè)地產企30瑞安房地產30首創(chuàng)鉅大獲廣泛的牌認可度。業(yè)發(fā)展的核心方向。25??26研究體系包括：企業(yè)的業(yè)創(chuàng)新能力（資本創(chuàng)新、模式創(chuàng)新、研究體系包括：企業(yè)的營運能力（業(yè)投資性物業(yè)總收入、投資性物業(yè)總設計創(chuàng)新等）。資產、投資性業(yè)物業(yè)積、投資性業(yè)項目數(shù)量、投資性業(yè)物業(yè)布

局、平均租金水平等）、業(yè)管理（業(yè)態(tài)規(guī)劃、招管理、團隊建設、策序號企業(yè)名稱劃推廣等）、創(chuàng)新能力（資本創(chuàng)新、模式創(chuàng)新、設計創(chuàng)新等）以及牌指標（牌熟知度、租戶認可度、區(qū)域推動力、社會貢獻等）。1凱德集團批獨具慧眼，察行業(yè)發(fā)展趨勢，始終引領行業(yè)發(fā)展的優(yōu)秀企業(yè)。2太古地產3華潤萬象生活經過多年的發(fā)展，全國各地分布相當體量的業(yè)項目，滲透業(yè)名稱Hy4恒隆地產到人們的工作、生活、娛樂等各個方。技術的進步與社會的5金科股份發(fā)展推動消費需求的變，轉變運營策略、打破有的業(yè)德集團隆地產還推出“隆會”的會員計劃，并舉辦多項業(yè)地產創(chuàng)新的關鍵。6珠海萬達管市場營銷活動，成效顯著。今年上半年隆地產內地高端隆地產7龍湖集團至指淺層義上的改變裝風格，而通過海業(yè)8印力集團新的途徑來更加迎合客戶的需求，從而創(chuàng)造出新的消費點。凱除此之外，在寫字樓出租方，隆地產進行服務優(yōu)化和

德集團很早就開始探索數(shù)字時代的業(yè)項目運作，用新維構9湖集團合景悠活產升級，例如昆明隆廣場推出了設備高級齊全的模塊

建業(yè)地產人、貨、場的未來消費場景，用數(shù)字技術賦能資產10中海業(yè)運營。此外，從最初的1.0到3.0，凱德不斷對旗下的來福士古地產化精裝修辦公室，吸引眾多優(yōu)質租戶承租，上半年收入大11九龍倉集團進行更新迭代。時打破可租賃積的束縛和傳統(tǒng)維，加大6瑞安房地產對非租賃積的管理和創(chuàng)新。在自我新中，未來12新鴻基地產在業(yè)資產管理方，凱德集團的表現(xiàn)亦可圈可點。作137嘉里建設碧桂園文旅除了運用數(shù)字化技術之外，近些年業(yè)地產項目也在跳出傳統(tǒng)14恒基兆業(yè)的設計維。以購物中心為例，與傳統(tǒng)的封閉式項目相比，開8新城控股發(fā)放業(yè)中心更有活力、可塑性更強。太古地產便開放街區(qū)15越秀投里的佼佼，上海灘太古里和成都遠洋太古9九龍倉集團16中糧大悅城里均為其代表作。開放式業(yè)建筑群與文化的相容性更強，無

年，凱德集團開始向新經濟領域發(fā)力，不斷開辟新的1710中糧大悅城合生業(yè)集團論當?shù)匚幕?、夜市文化還其他流行文化，都能與街區(qū)形態(tài)區(qū)、物流資產等等，18新城控股撞出更多的火花。19新世界中國年，中國內地部分地區(qū)發(fā)生了局部疫情，寫字樓、酒金科地產場景定義購物空。20寶龍業(yè)

在完成資產收購之后，凱德集團將會對資產進行孵化，通

21世紀金體育事等多項活動，打造購物新體驗。時，金科地產瞻性地提出了未來社區(qū)業(yè)中心的構想，產線金·WALK將于不斷提升資產價年7月，凱德集團收購22招明年正式落地。在業(yè)經營環(huán)境臨挑戰(zhàn)的情況下，行業(yè)內依舊有一些23融創(chuàng)文旅業(yè)業(yè)地產卓越的資產管理能力，取了亮眼的運營24光大安石推動業(yè)地產發(fā)展的動力。尤其歷經疫情之后，業(yè)地產新格局正在逐漸形成，業(yè)地產25瑞安房地產一些業(yè)地產中的優(yōu)等生亦在積極擴大業(yè)資產規(guī)模，企業(yè)應抓住這一機遇，以創(chuàng)新的維激發(fā)業(yè)活力，提升核心26世茂業(yè)用優(yōu)異的管理能力創(chuàng)造穩(wěn)定增長的可持續(xù)性收入，如龍湖競爭力，實現(xiàn)穩(wěn)步增長。18%；營業(yè)溢利亦上升至億港元。集團上半年新開業(yè)5座天街項目，下半年在南京、北京、27保利業(yè)微信公眾號/知識星球：地產研報素材業(yè)內微信交流群：DCyanbaosucai7長期來，業(yè)地產持續(xù)創(chuàng)新這一趨勢不會改變，借文化和28佳兆業(yè)業(yè)集團技術的發(fā)展，業(yè)地產企業(yè)之業(yè)務創(chuàng)新、模式創(chuàng)新、設計創(chuàng)29上坤用新等會愈發(fā)活躍。被動等待行業(yè)轉型的路已走不通，唯有積極30金地置求變才能在行業(yè)中長。27?研究體系包括：企業(yè)的營運能力（業(yè)運營及物業(yè)管理服務收入、在管商

業(yè)物業(yè)本創(chuàng)新、模式創(chuàng)新、設計創(chuàng)新等）以及牌指標（牌熟知度、租戶認可

度、區(qū)域推動力、社會貢獻等）。序號企業(yè)名稱提供業(yè)運營等服務，獲運營收入。輕身上陣的萬達業(yè)即將在港股重新上市，這萬達集團旗下最為核心的業(yè)1珠海萬達管2華潤萬象生活3合生業(yè)集團在管建筑積達萬平方米。截至年中期，萬達業(yè)廣場數(shù)量達4遠洋業(yè)5寶龍業(yè)華潤萬象生活“購物中心+寫字樓”兩手抓，在營購物中6愛琴海集團心積積7建業(yè)新生活8益田旅游業(yè)集團今年上半年，華潤萬象生活在管購物中心實現(xiàn)零額9中駿管億元，比增長84.4%。其中，上半年重購物中心的銷商業(yè)地產金融篇期增長了88.5%，其他的非重的質購物中10花樣年旅文78創(chuàng)新能力、牌指標等多維度綜合研究，盤點過去一年全合生業(yè)始終堅持多元業(yè)務發(fā)展，旗下涵購物中心、寫

合生廣場、合生新天地在內的一套完整的業(yè)產線。項

臨較大壓力，但時也涌現(xiàn)出了一批目均處于北京、上海、廣州、杭州等一二線城市較為核心

從研究成果名單中可以到百花齊放，既有專注于運營購此外，合生業(yè)正借鑒外資經驗，逐步建立自己的不動產微信公眾號/知識星球：地產研報素材業(yè)內微信交流群：DCyanbaosucai29??30成新賽道我國的業(yè)地產發(fā)展時較短，受住宅快而大企業(yè)旗下的管公司會強更強；二三線城市的消費回款的快轉模式。但隨水平決定了收益空有限，且輕資產模式容易受到合作方

道影響，難以把控主動權?；仡?021三個季度，業(yè)地產在輕資產與新經濟方有明顯迎來了發(fā)增長。

的發(fā)展趨勢。目來，雖然不少頭部企業(yè)開始嘗試輕資產模式，但重

2020年的疫情讓實體業(yè)的發(fā)展受阻，而“三道紅線”政心仍放在重資產核心項目的打造上。從項目打造的角度來策給重資產運營的業(yè)發(fā)展帶來更大打擊，不少傳統(tǒng)企，輕資產項目無疑具有一定的管理水準，但并非每一個受消費升級和業(yè)地產回暖影響，不少資本在全球資產收業(yè)開始通過輸出業(yè)管理實現(xiàn)輕資產拓展。項目都能到量身定制的管理，這也關注

益不佳的情況下將目光轉向了中國，業(yè)資產投資競爭愈的地方。加白熱化。2021年上半年，龍湖布全啟動輕資產模式；凱德拆分

合上市實施輕資產戰(zhàn)略；與已經占據(jù)業(yè)地產半壁江山的開始在此影響下，開發(fā)、投資機構等紛紛尋求合作共贏，合龍頭企業(yè)紛紛布局輕資逐漸受到中國投資的關注。除已經上市的越秀房托和招

作金受到行業(yè)睞。業(yè)、房托，寶龍房托成為內地赴港上市的第三支星亦在積極準來：觀點指數(shù)整理并以中國內地為地。管部門、

核心項目對投資機構們的重性不言而喻，但如果在資金成立子公司，轉向輕資產道。目，香港市場國內房地產資產進行上市的主要

或管理能力上有所不足，可能很難獲項目的最佳收益。窗口。而香港房托金中半數(shù)以上持有內地物業(yè)資產，收而在成立合作金后，可以實現(xiàn)實力互補，時還能分擔而也給業(yè)地產發(fā)展提供道路，繼越秀房托和招有利于降低融資成本，幫助企業(yè)投融資

風險。上市的企業(yè)。后進行退出，有效輔助企業(yè)提升資金轉。時，對于投資來每年收入至少90%用于分紅，具有較大

新經濟方，受政策利好，越來越多的資本加入其中。中縱觀三季度的發(fā)展趨勢，輕資產與新經濟成為業(yè)地產的吸引力。

國的物流地產在過去十年取了快發(fā)展，數(shù)據(jù)顯示2020行業(yè)的主發(fā)展方向。不過隨市場競爭逐漸加劇，企業(yè)

年中國物流地產的投資額比上升77%。數(shù)據(jù)來：Wind，觀點指數(shù)整理（數(shù)據(jù)截止至2021年9月30日）需對現(xiàn)有資進行優(yōu)化組合，以挖掘更大的競爭優(yōu)勢，此外，中國首批9個礎設施公募試點項目也已經對比拆分后的管公司與母公司數(shù)據(jù)，于6月在滬深交易所掛牌上市，邁出了關鍵性的一步。

另外今年的公募試點也給行業(yè)提供了穩(wěn)定的退出渠業(yè)管理業(yè)務和重資產持有態(tài)度差異

道，提高物流資產的投資吸引力。該類資產收益率明顯高明顯。在當?shù)A設施領域的社會資本想要

于其他業(yè)類資產，并且收益穩(wěn)定。不過期需擴張規(guī)睞實現(xiàn)杠桿率的下降非常艱難，不少企業(yè)都走向了變賣資產模的資金，而合作金可以很好地解決這個問題。但輕資產并不具有期需大量資金但后期的困境?？梢宰兆饨鸷唾Y產增收益的重資產路線，輕資產對企收購相關業(yè)務公司，內地不少資本也聯(lián)外資方，收購了ARA的ESR在中國物流市場有了更多的業(yè)的管理和項目把控力提出更高求。通過公募REITs，企業(yè)將進入“投資養(yǎng)項目-公募合設立合作金，在中國市場進一步擴張。資和平臺。8月13日ESR與APG（歐洲養(yǎng)老金）、收購項目-回籠資金投資新項目”的良性循環(huán)中，穩(wěn)定企RECO（新加坡GIC子公司）簽訂合作協(xié)議，設立一個新基在業(yè)地產趨于飽和的一線城市，多數(shù)業(yè)資產為龍頭開業(yè)的發(fā)展與效率。未來業(yè)地產公募開放之時，企

自外資入境后，業(yè)地產行業(yè)競爭愈加白熱化。相比資本金新中國發(fā)展平臺。該平臺將投資于由ESR采購、開發(fā)和發(fā)企業(yè)持有的核心資產，并不會交予第三方進行管理，故業(yè)將可以更快地進行項目退出，實現(xiàn)輕資產擴張。

雄厚管理能力強大的境外投資機構，內地投資機構的壓力管理位于中國一線及重點二線城市的倉儲或倉儲與工業(yè)混不小。合用途物業(yè)。ESR收購ARA后，形成了從投入到退出的完整金平臺，內機構在努力提升競爭力的共、且有本地和國際化團隊，再加上APG與雄厚的資互利共贏的目的。金能力，競爭優(yōu)勢進一步加強。微信公眾號/知識星球：地產研報素材業(yè)內微信交流群：DCyanbaosucai近年來融資收緊和“三道紅線”等政策不僅給住宅地產帶從各家企業(yè)的合作細節(jié)來，成立合作金一為了核心在內生消費驅動下中國物流市場會越來越龐大，但在資本來打擊，于推動公司信用類債券市場改開放高質量發(fā)展的指導意

區(qū)域的傳統(tǒng)業(yè)不動產項目，二劍指以物流、數(shù)據(jù)中心加持下集中度提高不可避免，未來物流地產領域多個資本對房企債務進行了全方位監(jiān)管，業(yè)地產也重資產高杠見》的推出，都表明針對企業(yè)融資的補丁越來越多。在政

為代表的新經濟產業(yè)。聯(lián)合投資的局或將成為常態(tài)。桿的重災區(qū)，不少企業(yè)上半年都在盡力降負債。策助力下，試點房地產企業(yè)的資產負債率、凈負債率、現(xiàn)31??32金短債比三項核心經營財務指標明顯改，負債規(guī)模穩(wěn)步

下降，經營融資行為更加審自律，整體經營趨于穩(wěn)健。總體來，業(yè)地產金融化已勢不可擋。布局中國。相信在政策加持下，未來新經濟的發(fā)展將會持

大型企業(yè)在降負債方游刃有余，但中小企業(yè)未必就有續(xù)火熱。更多選擇，債務約的風險持續(xù)上升。2021年三季度多一方，國內資本對業(yè)地產經營越來越心應手，重視

家企業(yè)出現(xiàn)實質性約，高負債帶來的風險逐漸顯現(xiàn)，企度逐漸提升；另一方，國外資金也越來越多進入中國，雖然公募未推及至業(yè)地產，但各種創(chuàng)新金融產業(yè)難以依靠融資維持資金流動性。來：觀點指數(shù)整理收購一二線核心資產，而市場對業(yè)地產金融產的接受的誕生讓業(yè)地產逐漸釋放自己的價。以國外成熟市度也越來越高。場的經驗來和資產證券化的發(fā)展將加相信隨行業(yè)政策的轉向，未來業(yè)地產重資產負債擴張發(fā)行綠色債券也成為較受關注的融資渠道，不過由于求的擴張，也將推動輕重資產的分離。其中，重資產將在成的局將逐漸消失，輕資產越來越受歡迎。高，目規(guī)模仍較小。作為全球金融市場中與股、債券樣重的金融產熟后由資金成本更低、期限更長的和金持有，其目覆的他地產企業(yè)將更偏向投資管理機構，在項目孵化期和運營

其他政策方，務部發(fā)布了創(chuàng)建綠色場的通知，大根據(jù)氣候債券倡議組織（CBI）數(shù)據(jù)顯示，2020年全球綠新經濟領域也展現(xiàn)了不一樣的活力，物流、產業(yè)、數(shù)據(jù)中期起到更大的作用。力推動節(jié)能綠色發(fā)展。氣候問題逐漸顯現(xiàn)，占我國GDP超色債券投向綠色建筑的占比約為30%，亞太區(qū)占比49%，度居高不下，大量資金過14%的房地產建筑業(yè)更需探索出一條綠色低碳發(fā)展之而在我國卻不到10%，遠低于國際上投向類建筑的占比不過，即使未來公募放開，也路。因此不僅財務報表需變綠，建筑也如此。水平。并不依賴于企業(yè)的主體增信，資產的收轉向高附加和服務型益率及未來分紅的可能性才產的決定性影響因求也體現(xiàn)了中國內循環(huán)素。換而言之，更關注的資產升潛質和企業(yè)運營管理

能力。在資產的流動性、穩(wěn)定性、低杠桿等方能做年首度踏入新經濟領域，出較大貢獻。隨中國金融政策逐漸健全，相信未來稅收

資產證券化方月單月發(fā)行數(shù)量較上半年有明顯回落，業(yè)如吉寶IDC房托也開始優(yōu)惠也將成為的一大亮點。但發(fā)行利率在3-5%之，較上半年平均利率偏低。其中以業(yè)地產為底層資產的發(fā)行規(guī)模偏少，較去年期有明

顯下降。但今年資產證券化創(chuàng)新產層出不窮，首個長租類首單城市更新核心資產等創(chuàng)新產引起關注。與往年相比，2021

年三季度房地產資產證券化市場發(fā)行質量維持較高水平，

金融化創(chuàng)新蓬勃發(fā)展。長期以來，業(yè)不動產投資大、回報期久、流動性差，

影響了企業(yè)對業(yè)資產的持有熱情將沉淀了大量資金的業(yè)不動產進行資產證券化，以改善現(xiàn)金流狀況，也成為諸多房企的選擇。數(shù)據(jù)來：觀點指數(shù)整理總體來，三季度資產證券化產平均發(fā)行規(guī)模在20億

元左右，單筆規(guī)模在10-20億內的數(shù)量最多。單筆發(fā)行規(guī)模超過30其中，零及含零物業(yè)的綜合體大宗交易總額超過800

金-合生-北京朝陽合生匯資產支持專項計劃”以80億的億元，比猛增近務園規(guī)模，成為史上最大規(guī)模的單體購物中心數(shù)據(jù)中心等在內的各類產業(yè)地產大宗交易總額超過340億微信公眾號/知識星球：地產研報素材業(yè)內微信交流群：DCyanbaosucai元，均創(chuàng)歷史期新高。

收并購方，根據(jù)世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，今年三季

度，業(yè)地產大宗物業(yè)交易金額達到1878億元，比上升另外，外資交易占比在第三季度已經回升至25%，并相繼

34%，接近2019年的歷史峰。成立金積極入市，未來外資交易占比可能持續(xù)升高。33?研究體系包括：企業(yè)的營運能力（在管/累計業(yè)不動產投資管理資產規(guī)

模、積及項目個數(shù)、業(yè)不動產項目融資渠道及成本、成功退出項目個

數(shù)、退出渠道及項目平均收益率、業(yè)物業(yè)區(qū)域布局等）、管理指標（募

以及牌指標（牌色、牌熟知度、投資認可度等）。序號企業(yè)名稱1平安不動產2光大安石3遠洋資本4領展5國壽資本6弘毅投資7越秀房產基金8黑石集團9中信資本10高和資本微信公眾號/知識星球：地產研報素材業(yè)內微信交流群：DCyanbaosucai35??36比累計為9423比冷靜。消費升級推動業(yè)地產快外

資都在繼續(xù)增配中國的優(yōu)質今年以來的趨

不于房地產開發(fā)的深刻變業(yè)地產市場呈現(xiàn)出穩(wěn)定趨好、業(yè)物積極創(chuàng)新的局，從業(yè)主體都在尋求突破。

業(yè)的投資最為睞的經濟實力提升和不于房地產開發(fā)的深刻變，年內業(yè)地產市場呈現(xiàn)出杭州以及重慶等二線城市也逐步進入投資穩(wěn)定趨好、積極創(chuàng)新的局，從業(yè)主體都在尋求突破。

歡迎。隨大量新項目入市，時，

此外,隨臨較大資各類業(yè)政策的出臺有利于整體營環(huán)境優(yōu)化，消費需求

金配以及增壓升級也給購物中心帶來更多的發(fā)展機遇。國內業(yè)的良好態(tài)勢，吸引越來越多資本入局。年內，

優(yōu)質購物中心資產的大額交易格外引人注目，收購方以投資機構為主，交易標的大多為投資眼中的優(yōu)質物業(yè)。

90%每年租金回報率接近7%至8%。在此景下，不少購物中心運營除了維持自身的穩(wěn)定發(fā)

展外，也在尋求突破，如豐富產線、強化運營能力、引來：公開資料，觀點指數(shù)整理入首店等，讓旗下項目更好地應市場需求。素與此時，隨據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，今年1-9月，全國范圍內共開業(yè)運營方依然保持穩(wěn)定的擴張度，其中以輕資產輸出

選擇分拆管業(yè)務上市，進行輕資產相關業(yè)務的擴展。企254個項目（體量≥2萬平方米），總體量約2314萬平方為主的企業(yè)今年以來開出不少項目。業(yè)分拆管業(yè)務上市，目輕資產趨勢下的較優(yōu)選擇，米。而2020年1-9月全國開業(yè)購物中心為157個，總體量但未來發(fā)展還為1322.19萬平方米。相比之下，今年實現(xiàn)了開業(yè)項目數(shù)萬達管、華潤萬象生活開業(yè)數(shù)量在一眾運營中較多，

量和體量的雙增長。隨在管項目的增加，從中獲的收益也在穩(wěn)步增長?；仡櫧衲暌詠砣珖男氯胧许椖?，中小體量依然占據(jù)較大比重。的年內，相關業(yè)政策續(xù)出臺，涉及城市業(yè)發(fā)展、圈

還質化競爭、色化難題等。改造升級、夜經濟發(fā)展等方，給行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展營造了數(shù)據(jù)來：國家統(tǒng)計局，觀點指數(shù)整理

健環(huán)境。針對當下存在的業(yè)體過度開發(fā)問題，江蘇率先出臺了相

關見，指出嚴控大型綜合體的規(guī)模和數(shù)量，不以業(yè)

綜合體作為房地產開發(fā)的賣點。數(shù)據(jù)來：觀點指數(shù)統(tǒng)計月社會消費零總額累計錄得微信公眾號/知識星球：地產研報素材業(yè)內微信交流群：DCyanbaosucai318057億元，比增長16.4%，實現(xiàn)比穩(wěn)定增長，整體城市選擇上，由于產線定位差異，企業(yè)在城市布局選擇

消費氛圍活躍，新興消費穩(wěn)中向好。上也不盡相。華潤萬象生活、龍湖集團、印力集團、世

茂業(yè)等企業(yè)管、月業(yè)營業(yè)用房新開工積累計為新城控股、寶龍業(yè)等則選擇深耕三四線城市。數(shù)據(jù)來：國家統(tǒng)計局，觀點指數(shù)整理數(shù)據(jù)來：公開資料，觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計37??38大多企業(yè)遍選擇1-2條產印力集團則一方發(fā)力超大規(guī)模標桿產印象城MEGA，的，目購物中心的首店引入更加精細，會更首店經濟對于購物中心發(fā)展具有重作用，但首店的招商

該產線在全國的趨勢來落地與業(yè)項目業(yè)態(tài)組合應該相輔相成，此外運營還需

已開業(yè)運營不少項目。北京、成都等地項目重點關注服裝、美妝業(yè)態(tài)，時也變化，注重場景空升級、提供運營管理體系

睞文創(chuàng)、劇本殺類沉浸體驗業(yè)態(tài)。保障。色的主萬象匯正在加快并業(yè)企業(yè)擴張的重購和開店線具有更高的以及正在籌備的南京2個項目。擴張的利器。組成主流選擇對于業(yè)地產的發(fā)展，越來越多企業(yè)專注于管業(yè)務，進先機和市場。行輕資產相關業(yè)務擴展。但就未來增長性而言，更多獨立第三方項目更能體現(xiàn)企業(yè)收入上可以到，自持規(guī)模較大的企業(yè)，收入較可觀，但的自身運營能力和從企業(yè)披露的財報數(shù)據(jù)來，益于侈的強勁增長，全年的3.8倍，成都首店落戶227家。據(jù)觀點指數(shù)不完全期較長。管類企業(yè)收入雖然不及未來，隨母公司資支持減少，企業(yè)的獨立拓展能力將

港資高端場業(yè)績表現(xiàn)亮眼。如隆和太古旗下的高端項的現(xiàn)金流。成為競爭關鍵。關注到的，優(yōu)質標桿項目無疑企業(yè)

目上半年銷增長幅度喜人，均超50%。北京朝陽大悅城期內引入5個首店，數(shù)量最多；“首店收進行外拓的名片，具有典型項目的企業(yè)更具有擴張優(yōu)勢。割機”的三里屯太古里則引入3個首店，包括2個全國首受益于營業(yè)額上揚，租金收益亦非?？捎^。隆上半年內店及1個北京首店。

管業(yè)務帶來更多的想象，目國內

地場收入22.32億元，比增長38%，其中增長幅度較

購物中心市場空較大、行業(yè)集中度較低，存在許多結

大的均為高端場，上海隆廣場租金收入增幅達56%。

構性機會，大量項目由于開發(fā)缺乏專業(yè)管理能力和經驗積累，成為了收益較低的低效資產。值注的，而且，不于住宅物業(yè)超長期合約，業(yè)運營服務合約通

常3-5年一簽，這味運營能力不夠的企業(yè)將被市場淘汰，優(yōu)勝劣汰將常態(tài)。數(shù)據(jù)來：企業(yè)財報，觀點指數(shù)整理數(shù)據(jù)來：公開資料，觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計目已上市的管企業(yè)在資本市場表現(xiàn)、業(yè)務發(fā)展上都有管業(yè)務分拆上市之外，資管也大方向之一。亮點，因此有不少后來亦計劃分拆旗下管業(yè)務獨立上

細分業(yè)態(tài)類型來市，以輕資產輸出的模式發(fā)展。9生活以及相關集合店。占比方，餐飲作為礎業(yè)態(tài)的比數(shù)據(jù)來：企業(yè)財報，觀點指數(shù)整理三的房地產資管公司。

例最大，其次集合店，再則服飾和生活類業(yè)態(tài)。可以如瑞安房地產擬分拆瑞安新天地在港上市，并已于9月提截至2021年6月30日，凱德投資資產管理規(guī)模達1190

發(fā)現(xiàn)，當下購物中心引入的首店中集合店越來越多。疫情之下，國內侈消費逆勢增長。進入2021年，國內交招股書。該企業(yè)有多個位于核心地段的優(yōu)質物業(yè)，億新加坡元（約人民幣5700億元）。疫情控制，但境外旅游依然受限，促使國內侈消費管收入較為穩(wěn)定，并嘗試管理母公司以外的第三方項目，相比傳統(tǒng)店鋪，集合店類業(yè)態(tài)能為消費提供更多元的選轉向線下高端場，上海、北京、廣州、深圳消具備一定市場競爭力。10月下旬，萬達集團旗下業(yè)運營這凱德集團向輕資產業(yè)務轉型的重一步，投資管理業(yè)

擇，滿足一站式購物需求。目的集合店多為潮牌、服飾費的重城市。益于此，該類場均錄不錯的業(yè)績。平臺萬達管亦向香港聯(lián)交所遞交了招股明書。務資本效率更高，上市與資本集型的開發(fā)業(yè)務分隔，能

類集合店。于集合店自身點，未來新興與傳統(tǒng)牌有讓其保持相對獨立，獲更大的靈活性。

望借助集合店類形式激發(fā)消費購買活力。此外，免稅經濟帶來的影響也不可忽視。海南在開放型經企業(yè)分拆管業(yè)務上市，目輕資產趨勢下的較優(yōu)選擇，濟發(fā)展的推動下，免稅購物店迅崛起，其中三亞超越國

但未來發(fā)展還此外，打包部分物業(yè)以信托形式上市也不失為選擇之一。內大多二三線城市，成為國內侈消費的主目的地之

近段時，新城控股和寶龍地產先后布分拆部分業(yè)物一。按目已上市管企業(yè)的運作模式來，項目獲取方式主業(yè)以REIT形式分別在新交所和港交所上市。這種方式的底目層資產組合選取相對靈活，能夠打通資本市場渠道，促進消費持續(xù)火熱外，首店經濟的熱度也沒有下降。作微信公眾號/知識星球：地產研報素材業(yè)內微信交流群：DCyanbaosucai的主關注點，當下不少已上市企業(yè)都在加擴張，占據(jù)業(yè)地產的輕資產化運作。為國內首店首選的北京、上海、成都等城市，年內引入了不少首店牌。數(shù)據(jù)顯示，今年三季度共696家首店落地北京，去年數(shù)據(jù)來：公開資料，觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計39??40研究體系包括：企業(yè)的營運能力（租金收入、購物中心資產、營業(yè)額、坪效、

平均租金水平、出租率、在管購物中心積、在管購物中心數(shù)量、城市布出租率、客流量等）、管理指標（招規(guī)劃能力、客群維護能力、人才隊

局等）、管理指標（牌入駐及業(yè)態(tài)規(guī)劃、人才隊伍建設、領導力與執(zhí)行性、性、新的運營方式等）以及牌指標（項目熟知度、租戶滿度、市場認可度等）。

以及牌指標（牌認可度、策劃推廣、行業(yè)影響力等）。*以下企業(yè)以拼音首字母排序*以下項目以拼音首字母排序華貿購物中心

寶龍業(yè)太古地產華潤萬象生活·上海萬象城

光大安石新城控股合生匯金融街購物中心合生業(yè)集團新鴻基地產南翔印象城MEGA

恒隆地產新世界中國成都遠洋太古里前海壹方城華潤萬象生活益田旅游業(yè)集團重慶光環(huán)購物公園上海國金中心場Mall

九龍倉集團印力集團重慶來福士上海恒隆廣場凱德集團銀泰業(yè)重慶時代天街上海新天地龍湖集團中海業(yè)德基廣場深圳萬象城世紀金中糧大悅城東方新天地天河城廣場首創(chuàng)鉅大珠海萬達管港匯恒隆廣場天環(huán)廣場公園1903五角場萬達廣場廣州K11西單大悅城廣州太古匯廈門SM業(yè)城杭州湖濱銀泰in77正佳廣場微信公眾號/知識星球：地產研報素材業(yè)內微信交流群：DCyanbaosucai?42能否獲穩(wěn)定收益不僅取決于項目本身的質與競爭力，項目團隊的運

營能力以及對市場趨勢的預判也至關重。2021年，擺脫疫情影響后，辦市場逐步恢復，行業(yè)正處

于調整升級過程，企業(yè)臨新的挑戰(zhàn)與機遇。是穩(wěn)步進行，由此創(chuàng)造的商

類業(yè)政策的推進，部分置步改。選擇優(yōu)質且具有發(fā)展?jié)撌莵恚汗_資料，觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計臨的市場競爭不小。隨國內辦物業(yè)標準完，租戶個性化需求日益增多，企業(yè)亟需升級物業(yè)硬件，時亦需提務寫字樓等級評定實施細則升運營服務的質量。辦物業(yè)的健可持續(xù)發(fā)展。截止到9積累計為3847辦行業(yè)的發(fā)現(xiàn)辦公樓的開發(fā)1662辦行業(yè)帶來更多需求。300萬以下城市新建超高層建筑，相信辦物業(yè)的過度開發(fā)問題將到改辦行業(yè)發(fā)展起到正注到國內微信公眾號/知識星球：地產研報素材業(yè)內微信交流群：DCyanbaosucai相關行業(yè)規(guī)范的制定工作。今年昆明市樓宇經濟促進會發(fā)布《昆明市務樓宇等級評定務樓宇等級評定標準。數(shù)據(jù)來：國家統(tǒng)計局，觀點指數(shù)整理43??44辦公樓開發(fā)投資額為4446額水平均超3元/日/平方米，其余的二線城市則均在元今年以來商辦物業(yè)大宗交易錄/日/。比來城市項目類型交易價買方賣方體表現(xiàn)依然穩(wěn)定，辦投資市場較冷靜。漢京金融中心35-48層辦北京辦公15.59深國際羅蘭斯寶公司公物業(yè)北京火炬創(chuàng)新科技發(fā)

北京啟迪科技大廈D座辦公12.02金茂+高和資本

展有限公司空率方10%左右的較低空和北京鉆石大廈辦公-安獅資產遠洋資本率略高于北京北京SK大廈辦公90.57和諧健康保險SK集團上海上海楊浦商辦物業(yè)辦公2.09上海復旦獨立第三者由于新增供應較少，上海歌斐中心辦公40平安信托歌斐資產科技類主力產業(yè)需求持續(xù)。上海星外灘5號樓辦公22百年人壽凱德集團上海綠地外灘中心辦公樓辦公27.35中泰證券綠地集團上海文匯新民實業(yè)有上海七寶傳媒谷5號樓辦公4.63特步國際限公司上海虹橋新地中心辦公22諾亞控股新地集團上海張江星創(chuàng)科技廣場90％股份辦公零售22安聯(lián)集團東久中國上海尚浦領世辦公項目辦公-字節(jié)跳動鐵獅門數(shù)據(jù)來：國家統(tǒng)計局，觀點指數(shù)整理上海晶耀前灘建筑群部分辦公樓辦公20.7前程無憂-特步-李寧-數(shù)據(jù)來：觀點指數(shù)整理質、平安人壽凱德集團優(yōu)化租戶組合，實現(xiàn)項目增，后期也可通過發(fā)行類或對接公募的方式實現(xiàn)退出，這也存量時代下商武漢中心大廈開發(fā)投長江證券資有限公司辦資產獲益的方式之一。數(shù)據(jù)來：仲量聯(lián)行，觀點指數(shù)整理點指數(shù)整理考驗運營能力辦行業(yè)整體發(fā)展仍會趨于穩(wěn)健。今年以來，隨市場的整體復蘇，辦企業(yè)的收入恢復也數(shù)據(jù)來：中國房價行情網，觀點指數(shù)整理圈的改造升級，將為市場提供高質量較快。觀點指數(shù)選取的5個樣本企業(yè)，比均實現(xiàn)增長。9國個一線城市的日租金除自持資產較多的企業(yè)外，以管上市的華潤萬象生活寫

字樓收入也不少，而港資企業(yè)在波動市場中依然展現(xiàn)較強的穩(wěn)定性，為數(shù)不多的項目貢獻了可觀收入。大宗交易大宗交易市場上，今年三季度辦公類物業(yè)的交易熱度居就交易買家來，主分為四類，投資機構、險資、券商高不下，無論交易頻次和體量都居于高位。數(shù)據(jù)來：企業(yè)財報，公開資料，觀點指數(shù)整理據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，今年公開市場上共有17宗辦公類自用型買家購買物業(yè)，一可以滿足擴張下的辦公自用需資管類的凱德集團積也不少。

資產的大宗交易達成，上海成交最多的城市，數(shù)量為12求，減少未來的租金支出；二穩(wěn)宗，占比超過三分之二。定收益，且資產具有較強的保性，預計未來此類買家仍出租率方，觀點指數(shù)選取的17個樣本企業(yè)中有10家整

會在交易中占據(jù)一定比例。體出租率在90%以上，4家企業(yè)出租率為80%-90%，其這與上海的產業(yè)結構有較強關聯(lián)，金融、TMT及專業(yè)服務余3家在70%-80%之。維持較高出租率的樣本企業(yè)，數(shù)據(jù)來：企業(yè)財報，觀點指數(shù)整理等在上海設立總部，隨這些主力租賃行業(yè)的發(fā)展，對辦從成交物業(yè)來，不少位于一二線城市的增類資產受到遍在一二線城市核心區(qū)持有物業(yè)，且城市布局數(shù)量本公空的需求也不斷上升。10個樣本企業(yè)中，在管積華潤萬象生活較多，承接了華不超過6個，專注于城市深耕運營。微信公眾號/知識星球：地產研報素材業(yè)內微信交流群：DCyanbaosucai但由于缺乏高效運營，硬件老舊，難以滿足現(xiàn)代化企業(yè)的潤地龐大的寫字樓資此外，上海持續(xù)推出一系列金融開放、科技創(chuàng)新政策和城多元需求，租金和出租率都較低，難以獲可觀的收益。雙重加成使其在管規(guī)模具備一定優(yōu)勢。的，能否獲穩(wěn)定收益不僅取決于項目本身的

市發(fā)展規(guī)劃，有效激勵并引導了企業(yè)的辦公擇址行為，越質與競爭力，項目團隊的運營能力以及對市場趨勢的預

來越多國內以及跨國公司辦公需求在此到釋放。這對于具備較強資管運營能力的機構來，較為睞的中海業(yè)、家嘴業(yè)等多為自持資產，規(guī)模增長穩(wěn)定，判也至關重。45??46當下，各地辦公租賃市場的分化趨勢也隨經濟期的波隨綠色經濟發(fā)展，綠色健樓宇建設成為不可阻擋的趨打造低碳樓宇。

動逐漸強化，這也考驗辦企業(yè)的運營能力。勢。相關數(shù)據(jù)顯示，2015年全國LEED寫字樓積占甲級

寫字樓約10%，而今年北京和上海約有40%寫字樓獲LEED認證。駐企業(yè)創(chuàng)造礎上持續(xù)吸引新客戶形成

在此礎上，越來越多企業(yè)開始在項目打造運營上做出改廈門海峽世茂大廈、深圳海世茂大廈、長沙世茂環(huán)球金融中心在內的重點項目，均參與健安全評價。來：觀點指數(shù)整理的中海提供管運營服務的項目數(shù)量為24個，積150萬平方米。與此時，提供物業(yè)管理服務的項目數(shù)量已達93個，積為710萬平方米。數(shù)據(jù)來：觀點指數(shù)整理輕資產趨勢加強下，年內不少企業(yè)加大在輕資產領域的探管上市目企業(yè)發(fā)力輕資產的主方式之一，以寫字

索與發(fā)展力度。樓業(yè)務作為主力業(yè)務的有華潤萬象生活和合景悠活。世茂股份期內啟動輕資產戰(zhàn)略，未來將發(fā)力輕資產項目獲業(yè)務表現(xiàn)上，華潤萬象生活除母公司輸送外，正積極外拓業(yè)2021年在成都和上海新增2棟輕資產項目，第三方項目，因此規(guī)模有較大增長；而合景悠活在營運項

截止上半年在手輕資產項目達到8個，相比去年年末有所目多為母公司提供，輕資產項目未釋放，但未來開業(yè)計

增加。可以出，中海在輕資產項目獲取上較為審，劃樂觀。

重項目本身質量。盈利能力方，華潤萬象生活寫字樓業(yè)運營及物管服務

的毛利約2.33便捷的交通、完的配套和優(yōu)質的服務，現(xiàn)代辦公樓宇

的標配。當今寫字樓運營正從設計到運營、硬件到軟件

進行創(chuàng)新，逐步升級數(shù)字化系統(tǒng)、綠色環(huán)保等，為租賃企業(yè)提供更好的服務，獲取可觀收益。運營創(chuàng)新上，部分企業(yè)選擇與聯(lián)合辦公企業(yè)合作，讓旗下物業(yè)發(fā)揮多樣作用，滿足更多租賃企業(yè)的需求。來：公開資料，觀點指數(shù)整理此外，寫字樓已進入新的時代，企業(yè)打造的產也需滿

足租戶更多元需求。以越秀為寫字樓3.0版本，微信公眾號/知識星球：地產研報素材業(yè)內微信交流群：DCyanbaosucai該項目主以5G機互聯(lián)網、電子務等數(shù)字經濟產業(yè)鏈企業(yè)和人才，形成產

業(yè)集群的發(fā)展態(tài)勢，并且智能化、大數(shù)據(jù)賦能辦公環(huán)節(jié)，融合科技與辦公業(yè)態(tài)。來：公開資料，觀點指數(shù)整理47??48研究體系包括：企業(yè)的營運能力（租金收入、辦項目資產、平均租金研究體系包括：項目的營運能力（租金收入、資產、出租率等）、管理

辦項目指標（人才隊伍建設、數(shù)字化平臺建設、辦物業(yè)評定等級等）、業(yè)模

管理指標（招引進與維護、人才隊伍建設、辦物業(yè)評定等級等）、式（資金運用水平、項目獨性、新的運營方式等）以及牌指標（項

業(yè)模式（資金運用與融資、新的運營方式、創(chuàng)新服務理念等）以及牌目熟知度、租戶滿度、市場認可度等）。

指標（牌熟知度、租戶滿度、市場認可度等）。*以下企業(yè)以拼音首字母排序*以下項目以拼音首字母排序界貿易中心京基100保利業(yè)陸家嘴業(yè)嘉里中心凱華國際中心合景悠活綠地業(yè)銀泰中心上海環(huán)貿廣場合生業(yè)集團平安不動產北京中信大廈上海環(huán)球金融中心恒基兆業(yè)時代業(yè)長沙世茂環(huán)球金融中心上海來福士廣場恒隆地產世茂業(yè)成都國際科技節(jié)能大廈上海中心大廈

華潤萬象生活新鴻基地產重慶國金中心深圳平安金融中心嘉里建設遠洋業(yè)東方廣場寫字樓升龍環(huán)球中心金融街資管越秀投東方之門外灘金融中心九龍倉集團招福州融僑中心武漢環(huán)貿中心凱德集團中海業(yè)廣州國際金融中心廈門世茂海峽大廈

廣州周大福金融中心越秀金融大廈

杭州來福士中心紫峰大廈

華潤總部大廈中建財富國際中心濟南綠地中心卓越前海壹號微信公眾號/知識星球：地產研報素材業(yè)內微信交流群：DCyanbaosucai50?50社區(qū)商業(yè):生態(tài)圈煥新社區(qū)業(yè)潛在的消費市場成為關注的焦點，房企、物企以及電等紛紛

涌入，發(fā)揮各自的優(yōu)勢，以獨的運營模式搶占市場份額。后疫情時代，控常態(tài)化與互聯(lián)網技術的應用下，人們的盡管社區(qū)在人均GDP超過3000美元之后，社區(qū)業(yè)所占消費零售便利店、電平臺等等，線上線下融合成為新消費趨勢。總額的比例一般在40%-60%區(qū)。但中國社區(qū)業(yè)占據(jù)社會業(yè)總支出比例不到30%，遠低于發(fā)達國家水平，這景下，社表明社區(qū)業(yè)未來依舊有較大的發(fā)展?jié)摿翱铡Ｉ檀送?，在運營層，國內大多數(shù)社區(qū)遍帶有濃厚的住宅底常見的社區(qū)一層的業(yè)街鋪，實際開發(fā)區(qū)業(yè)成為關注的焦點，和運營過程中呈現(xiàn)出非系統(tǒng)化、先行后改的局，這與成熟的社區(qū)業(yè)模式相比還有很大的差距。特為了規(guī)范運營體系，充分發(fā)掘社區(qū)業(yè)藍海市場，相關部門先后發(fā)布多個政策條例。例如2016年，務部、民政部業(yè)的新發(fā)力方向。等五部委發(fā)布《關于推進電子務進社區(qū)，促進居民便利消費的求力提升社區(qū)規(guī)范化、集約化水平，推動社區(qū)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展模式。社區(qū)今年5月，務部等12部門發(fā)布《關于推進城市一刻鐘便社區(qū)業(yè)一種以邊社區(qū)服務半徑范圍內的社區(qū)居民為民生活圈建設的見》，明確求推進科學優(yōu)化布局、補服務對象，秉承便民、利民的則，以滿足居民綜合性的齊設施短板、豐富業(yè)業(yè)態(tài)、狀大市場主體、創(chuàng)新服務能消費為目標的屬地型業(yè)。力以及引導規(guī)范經營6個主任務，提高社區(qū)業(yè)服務的便利化、標準化、智慧化、質化水平，并確定全國首批城市一刻鐘便民生活圈試點地區(qū)30個。從政策風向上，社區(qū)業(yè)到越來越多的關注和資投

推動便利消費及擴大就業(yè)的重平臺和載體。來：觀點指數(shù)整理業(yè)可分為社區(qū)底業(yè)內街、社區(qū)商業(yè)相關政策一覽社區(qū)業(yè)中心三種類型，主服務半徑300米-5公里的社時間政策重點內容區(qū)人群，具備顧客屬地性、業(yè)態(tài)配套性、消費日常性、鄰里親和性、盈利穩(wěn)定性、供需依賴性等明顯點。微信公眾號/知識星球：地產研報素材業(yè)內微信交流群：DCyanbaosucai后