房地產(chǎn)全民經(jīng)紀人糾紛研究

“全民經(jīng)紀人”是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)動一切不特定個人充當(dāng)其“房產(chǎn)經(jīng)紀人”為其提供客戶信息并在成交后支付一定報酬的全民營銷策略，其本質(zhì)是為了提高預(yù)售商高杠桿、高負債、高風(fēng)險的房地產(chǎn)企業(yè)必然極度依賴商品房的快速大量成交來實現(xiàn)回籠資金的目的。然而“全民經(jīng)紀人”營銷模式在成為各房企銷售商品房關(guān)鍵手段的同時也產(chǎn)生了一系列法律問題，本文以“普通不特定個人”作為研究對象，通過梳理威科先行數(shù)據(jù)庫中同類案例裁判規(guī)則，以試圖為規(guī)避“全民經(jīng)紀人”營銷廣東省佛山市中級人民法院(2021)粵06民終17294號佛山市龍光駿業(yè)房地產(chǎn)有限公司、黎娜行紀合同糾紛民事二審民事判決書中法院認為：本案系中介合同糾紛。綜合雙方當(dāng)事人的訴辯，本案二審階段的爭議焦點為龍廣西壯族自治區(qū)北海市中級人民法院(2021)桂05民終同糾紛二審民事判決書中法院認為：周繼燕向山湖海公司原員工田一明介紹陸文明購買案涉房屋一事屬實，雙山東省青島市中級人民法院(2020)魯02民終14255號青島海上置業(yè)有限公司、藏路路居間合同糾紛二審民事判決書中法院認為：雙方當(dāng)事人爭議的焦點是：青島海華人民共和國合同法》第六十條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原江蘇省常州市中級人民法院(2020)蘇04民終2276號張健與常州雅勁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司居間合同糾紛二審民事判決書中，法院認為：張健作為老客戶通過雅居寶APP注冊賬戶并在平臺內(nèi)推薦案外人劉鑫到常州雅勁公綜上，在司法實踐中多數(shù)法院都認可開發(fā)商與“全名經(jīng)紀人”之間構(gòu)成居間即中介合同關(guān)系。依據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》,提供推薦房地產(chǎn)交易機會的中介人作為房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)具備專業(yè)經(jīng)紀資格，嚴格來講還應(yīng)與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽訂合法勞動合同，不得以個人名義執(zhí)業(yè)。從這一點來看，“全民經(jīng)紀人”顯然不符合上述規(guī)僅系對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)作出的行業(yè)管理規(guī)范性要求，其不屬于法律、行政法規(guī)，因此未取得專業(yè)經(jīng)紀資格的自(一)規(guī)則應(yīng)當(dāng)公示廣東省佛山市中級人民法院(2021)粵06民終17294號龍光公司對外宣傳推薦洋房成交獎勵25000元/套，案外湖南省長沙市中級人民法院(2020)湘01民終3641號(二)規(guī)則被認定為格式條款江蘇省無錫市錫山區(qū)人民法院2022)蘇0205民初289號遼寧省沈陽市蘇家屯區(qū)人民法院(2020)遼0111民初376(一)以系統(tǒng)顯示銷售成功為準山東省青島市中級人民法院(2020)魯02民終14255號(二)合理誤差、輕微瑕疵等不影響居間行為的效力江蘇省常州市中級人民法院(2020)蘇04民終2276號(一)對活動規(guī)則做好公示、提示并保留有效證據(jù)(二)不斷完善小程序或系統(tǒng)漏洞發(fā)商已經(jīng)盡到