海南海藥：江蘇普健藥業(yè)有限公司擬轉讓資產(chǎn)涉及的固定資產(chǎn)、在建工程和土地使用權資產(chǎn)價值項目資產(chǎn)評估報告

中瑞世聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司非法定評估業(yè)務資產(chǎn)評估報告中瑞評報字[2023]第001949號江蘇普健藥業(yè)有限公司擬轉讓資產(chǎn)涉及的固定資產(chǎn)、在建工程和土地使用權資產(chǎn)項目資產(chǎn)評估報告119,569,900.00元2023年11月24日中瑞世聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司徐達(資產(chǎn)評估師)會員編號：11180033游新會(資產(chǎn)評估師)會員編號：111801(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務信息)說明：報告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報告已在業(yè)務報備管理系統(tǒng)進行了備案，不作為 1資產(chǎn)評估報告摘要 2資產(chǎn)評估報告正文 4 4二、評估目的 5 5 7五、評估基準日 7六、評估依據(jù) 7七、評估方法 八、評估程序實施過程和情況 十一、特別事項說明 21 23十三、評估報告日 24十四、簽名蓋章 資產(chǎn)評估報告附件 Ⅱ 中瑞世聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司chungRuiWorldUnionAppraisalGroup第1頁六、資產(chǎn)評估機構及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準江蘇普健藥業(yè)有限公司擬轉讓資產(chǎn)涉及的 固定資產(chǎn)、在建工程和土地使用權資產(chǎn)價值項目資產(chǎn)評估報告 評估基準日：2023年10月31日A流動資產(chǎn)1非流動資產(chǎn)2其中：長期股權投資3投資性房地產(chǎn)4固定資產(chǎn)56中瑞世聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司chungRuiWorldUnionAppraisalGroup第3頁無形資產(chǎn)78其他非流動資產(chǎn)9非流動負債凈資產(chǎn)(所有者權益)2.企業(yè)納入評估范圍共2宗土地，宗地不動產(chǎn)登記證為蘇(2021)濱?？h不動產(chǎn)第000412號，證載土地面積為2,555.08平方米，宗地不動產(chǎn)濱?？h不動產(chǎn)第000413號，證載土地面積為44,276.25平方米。2宗土地設置了抵押，抵押合同編號為蘇括王銀抵消字【D2021】第080083號，抵押價值1053萬元，抵押期間自2022年1月11日至2030年1月10日，抵押物主債權為貸款。 固定資產(chǎn)、在建工程和土地使用權資產(chǎn)價值項目資產(chǎn)評估報告中瑞世聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司ChungRuiWorldUnionAppraisalGrou產(chǎn)、在建工程和土地使用權資產(chǎn)在2023年10月31日的市場價值進行了評估?，F(xiàn)將人成立日期：2018年8月27日營業(yè)期限：2018年8月27日至無固定期限經(jīng)營范圍：藥品生產(chǎn)(除危險化學品),藥品技術研發(fā)及其技術轉讓。(依法須 中瑞世聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司ChungRuiWorldUnionAppraisalGroup第5頁售(不含危險化學品);化工產(chǎn)品銷售(不含許可類化工產(chǎn)品)(除依法須經(jīng)批準的本資產(chǎn)評估報告僅供委托人和國家法律、法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使(一)評估對象(二)評估范圍江蘇普健藥業(yè)有限公司擬轉讓資產(chǎn)涉及的第6頁(1)電子設備樓、研發(fā)中心、職工活動中心和生活樓工程，工程于2018年10月開工，2020年9主要為設備購置成本及工程費用，工程于2018年10月開工，2020年9月完工。宗地名日期土地用蘇(2021)濱?？h不動產(chǎn)第業(yè)工業(yè)用地平82蘇(2021)濱?？h不動產(chǎn)第業(yè)讓工業(yè)用地年平 中瑞世聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司ChungRuiWorldUnionAppraisalGroup除非特別說明，本報告中的市場價值是指評估對象在中國(大陸)產(chǎn)權(資本項目評估基準日是2023年10月31日。六、評估依據(jù)(一)經(jīng)濟行為依據(jù)(二)法律法規(guī)依據(jù)1.《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(2016年7月2日，中華人民共和國主席令2.《中華人民共和國公司法(2018年10月26日，中華人民共和國主席令第153.《中華人民共和國民法典》(2020年5月28三次會議通過);4.《資產(chǎn)評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》(財政部令第86號，財政部令第97號修訂); 固定資產(chǎn)、在建工程和土地使用權資產(chǎn)價值項目資產(chǎn)評估報告局令第65號):稅(2016)36號);2019年第39號);13.《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務院令第91號，國務院令第732號修訂);號修訂));19.《關于企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告審核工作有關事項的通知》(國資產(chǎn)權(2009〕941號);(2013)64號);第8頁第8頁 固定資產(chǎn)、在建工程和土地使用權資產(chǎn)價值項目資產(chǎn)評估報告中瑞世聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司ChungRuiWorldUnionAppraisalGroup第9頁(2016)41號):23.《中華人民共和國證券法》(2019年12月28日第十24.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2019年8月26日修訂);25.《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(2019年4月23日第十三屆全國人民代表26.《中華人民共和國土地管理法》(2019年8月26日修訂);55號，2020年11月29日《國務院關于修改和廢止部分行政法規(guī)的決定》修訂);28.《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》(2013年12月7日國務院令第645號第三次修訂);廳發(fā)(2018)4號);30.《中華人民共和國契稅法》(2020年8月11日第十三屆全國人民代表大會(三)評估準則依據(jù)江蘇普健藥業(yè)有限公司擬轉讓資產(chǎn)涉及的第10頁11.《資產(chǎn)評估準則術語2020》(中評協(xié)(2020)31號);(四)權屬依據(jù)(五)取價依據(jù)3.中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率10.《財政部關于印發(fā)<基本建設項目建設成本管理規(guī)定>的通知》(財建 ChungRuiWorldUnionAppraisalGroup(六)其他參考依據(jù)七、評估方法(一)評估方法的選擇資產(chǎn)評估專業(yè)人員應當根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析市場法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，選擇評估方 中瑞世聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司ChungRuiWorldUnionAppraisalGroup第12頁所在區(qū)域可以找到與標的資產(chǎn)類似用途和類型的土地交易案例，故適用市場法評(二)評估方法簡介或年限成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100% 第13頁(1)重置成本的確定房屋建筑物的重置成本一般包括：建安綜合造價、前期及其他費用和資金成身材料、裝修標準、設備設施、施工困難程度等，把待估對象和典型工程進行比款市場報價利率(LPR)計算，工期按建設正常合理周期計算，并按均勻投入考(2)綜合成新率的確定 ChungRuiWorldUnionAppralsalGroup第14頁或(3)評估值的確定(1)設備含稅購置價的確定(2)運雜費 中瑞世聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司chungRuiWorldUnionAppraisalGroup第15頁(3)安調(diào)費(4)基礎費對需要設備基礎的設備，在與房屋建(構)筑物核算不重復前提下，根據(jù)設備(5)其他費用其他費用包括項目建設管理費、勘察設計費、可行性研究費、環(huán)境影響評價費、工程招標費、工程監(jiān)理費及其他等，依據(jù)該設備所在地建設工程其他費用標礎費(以上均含稅)之和。(6)資金成本或行分級并分別評分，通過現(xiàn)場觀察，根據(jù)設備現(xiàn)時狀態(tài)、實際已使用時間、負荷 ChungRuiWorldUnionAppraisalGroup第16頁市場比較法是根據(jù)替代原則，將待估宗地與具有替代性的，且在評估基準日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進行比較，并依據(jù)后者已知的成交價格，參照待估宗地的交易時間、交易情況、交易方式、土地使用年限、正評出比準地價，最終以交易的類似地產(chǎn)比準地價估算待估宗地在評估基準日的資產(chǎn)評估專業(yè)人員于2023年11月22日至2023年11月24日對評估對象涉及(一)接受委托江蘇普健藥業(yè)有限公司擬轉讓資產(chǎn)涉及的 固定資產(chǎn)、在建工程和土地使用權資產(chǎn)價值項目資產(chǎn)評估報告ChungRuiWorldUnionAppraisalGroup第17頁(二)前期準備(三)現(xiàn)場調(diào)查(3)現(xiàn)場實地勘查江蘇普健藥業(yè)有限公司擬轉讓資產(chǎn)涉及的ChungRuiWorldUnionAppraisalGroup第18頁資產(chǎn)評估專業(yè)人員根據(jù)現(xiàn)場實地勘查結果，并和產(chǎn)權持有人相關人員充分溝(5)查驗產(chǎn)權證明文件資料(四)資料收集市場等渠道獨立獲取的資料，從委托人等相關當事方獲取的資料，以及從政府部(五)評定估算(六)內(nèi)部審核(一)一般假設江蘇普健藥業(yè)有限公司擬轉讓資產(chǎn)涉及的ChungRuiWorldUnionAppraisalGroup第19頁(二)特殊假設8.資產(chǎn)評估專業(yè)人員對評估對象的現(xiàn)場勘查僅限于評估對象的外觀和使用狀中瑞世聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司ChungRuiWorldUnionAppralsalGroup第20頁資產(chǎn)評估結果匯總表(成本法)A流動資產(chǎn)1非流動資產(chǎn)2其中：長期股權投資3投資性房地產(chǎn)4固定資產(chǎn)56無形資產(chǎn)78其他非流動資產(chǎn)9非流動負債凈資產(chǎn)(所有者權益)使用狀態(tài)，而企業(yè)列示在在建工程中，未計提折舊。本次評估按照房屋建筑物估江蘇普健藥業(yè)有限公司擬轉讓資產(chǎn)涉及的 chungRuiWorldUnionADpraisalGroup第21頁本資產(chǎn)評估報告所揭示評估結論的使用有效期為一年，自評估基準日2023年10月31日起至2024年10月30日止。超過一年使用本資產(chǎn)評估報告所列示的評估(六)擔保、租賃及其或有負債(或有資產(chǎn))等事項的性質(zhì)、金額及與評估對企業(yè)納入評估范圍共2宗土地，宗地不動產(chǎn)登記證為蘇(2021)濱?？h不動產(chǎn)第000412號，證載土地面積為2,555.08平方米，宗地不動產(chǎn)登記證為蘇(2021)濱 中瑞世聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司ChungRulWorldUnionAppralsalGroup第22頁抵押合同編號為蘇括王銀抵消字【D2021】第080083號，抵押價值1053萬元，抵押期間自2022年1月11日至2030年1月10日，抵押物主債權為貸款。發(fā)生變化等假設前提下，于評估基準日所表現(xiàn)的本報告所列明的評估目的下的價江蘇普健藥業(yè)有限