農(nóng)業(yè)綜合體國家示范區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告

圖目錄TOC\fF\h\z\t"圖標標題"\c圖表1. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司發(fā)展模式 7圖表2. 本報告研究范圍 9圖表3. 報告誤差控制表 9圖表4. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目的功能板塊分析 11圖表5. 本報告編制依據(jù) 12圖表6. 保險資金投資股權(quán)投資范圍界定 14圖表7. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司安養(yǎng)模式與傳統(tǒng)模式對比 20圖表8. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目資金來源與使用計劃 25圖表9. 項目建設(shè)期詳細進度計劃方案 27圖表10. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目發(fā)展目標 28圖表11. 項目建設(shè)對防城港市經(jīng)濟和社會效益產(chǎn)的貢獻 29圖表12. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目綜合經(jīng)濟技術(shù)指標 30圖表13. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目綜合效益示意圖 32圖表14. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目產(chǎn)品應(yīng)用實例分析 33圖表15. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司擴建環(huán)保秸稈產(chǎn)能規(guī)劃表 35圖表16. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司擴建項產(chǎn)能規(guī)劃圖例分析 35圖表17. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目主要生產(chǎn)設(shè)備一覽表 36圖表18. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目典型設(shè)備設(shè)計圖 40圖表19. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司環(huán)保秸稈建材工藝流程 41圖表20. 養(yǎng)老方式的轉(zhuǎn)變對養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展的推動分析 47圖表21. 2011-2015年我國養(yǎng)老機構(gòu)床位數(shù)預(yù)測 52圖表22. 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資前景看好 55圖表23. 我國人口老齡化發(fā)展現(xiàn)狀 57圖表24. 養(yǎng)生養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)市場分析 58圖表25. 2011-2015年我國養(yǎng)老行業(yè)同業(yè)競爭風(fēng)險及控制策略 60圖表26. 廣西上思縣在妙鎮(zhèn)老年安養(yǎng)工程亮點分析 61圖表27. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建招標方案和不招標申請表 91圖表28. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目固定資產(chǎn)投資分析 105圖表29. 2015-2017年安養(yǎng)產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入資金率 106圖表30. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目固定資產(chǎn)投資分析 106圖表31. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目固定資產(chǎn)投資比例分析 107圖表32. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目資金來源與使用計劃 108圖表33. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司主要原輔材料和動力成本表 110圖表34. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目折舊及攤銷 111圖表35. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目固定資產(chǎn)折舊費估算表 112圖表36. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷費估算表 113圖表37. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目逐年總成本費用計算詳細表 114圖表38. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加計算詳細表 115圖表39. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目損益和利潤分配表 117圖表40. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目財務(wù)評價指標一覽表 118圖表41. 項目投資現(xiàn)金流量表 119圖表42. 項目資本現(xiàn)金流量表 121圖表43. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目五年還款計劃分析 122圖表44. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目成本與收入比例分析 125圖表45. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目盈虧平衡圖例分析 126圖表46. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司敏感性分析表 127圖表47. 請設(shè)置截距為方案收益率分析 128圖表48. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司敏感性圖例分析 128圖表49. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目發(fā)展目標 129圖表50. 項目建設(shè)對防城港市經(jīng)濟和社會效益產(chǎn)的貢獻 130圖表51. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目綜合經(jīng)濟技術(shù)指標 132第一章總論第一節(jié)項目概要一、項目名稱廣西伊蒙（上思）農(nóng)業(yè)綜合體國家示范區(qū)項目二、項目建設(shè)性質(zhì)新建三、項目建設(shè)單位廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司四、項目負責(zé)人法人代表：玉洪濤五、項目建設(shè)地點廣西上思縣在妙鎮(zhèn)（見附圖）六、建設(shè)用地規(guī)劃用地七、項目建設(shè)規(guī)模1、有機農(nóng)產(chǎn)品展示中心農(nóng)家樂特色餐廳（總占地面積100畝，60套獨棟，每套二層1000平方米，每套配200平方米獨立花園，租期5年、10年、20年）；2、農(nóng)家樂文化休閑獨立會所（總占地面積100畝，50套，獨棟，每套二層200平方米，每套配100平方米獨立花園，租期5年、10年、20年）；3、農(nóng)家樂特色小食一條街（總占地面積50畝，200套，連排，每套100平方米，配30平方米磚混廚房，租期3年、5年、10年）；4、農(nóng)家樂有機大棚自由種養(yǎng)園（總占地面積1000畝，每套500平方米大棚加二層100平方米木房及66平方米獨立露天花園）；5、有機農(nóng)業(yè)大棚立體種養(yǎng)園（總占地面積1000畝，具體規(guī)劃附件1）；6、有機農(nóng)業(yè)成品深加工園（總占地面積200畝，含冷庫及物流停車場）；7、休閑觀光園《總占地面積50畝兼50個獨立單元高爾夫果嶺推桿練習(xí)場）；8、1萬頭黑山羊養(yǎng)殖區(qū)，占地1000畝；9、1萬頭小黃牛養(yǎng)殖區(qū)，占地1000畝；10、1000畝南方哈密瓜，優(yōu)質(zhì)西瓜種植采摘區(qū)；11、500畝游湖休閑養(yǎng)溝區(qū)；12、1萬畝巨菌草種植加工區(qū)；13、3000畝優(yōu)質(zhì)良種中草藥種植觀光區(qū)；14、低空席勒直升飛機產(chǎn)業(yè)園區(qū)（占地10平方公里）。15、用航空、低空旅游（包括席勒直升飛機組裝、維修、保養(yǎng)、培訓(xùn)、展覽、表演等）規(guī)劃用地10平方公里1.5萬畝。16、建設(shè)規(guī)模項目區(qū)新建老年公寓1700余間（套），將容納約3000張床位，可解決3000余位老年人的養(yǎng)老住宿問題。17、建設(shè)內(nèi)容秸桿房老年公寓建設(shè)內(nèi)容主要包括：養(yǎng)老生活中心、圖書室及學(xué)習(xí)中心、文化娛樂中心、老年健身中心、養(yǎng)生康復(fù)中心、養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)培訓(xùn)中心、辦公服務(wù)中心、老年再創(chuàng)業(yè)等，同時，充分利用建筑空間，科學(xué)合理地配套完善功能齊全的附屬設(shè)施，修建超市、噴泉、中央景觀、健康步道、健身場地、養(yǎng)生基地、醫(yī)療基地、地面停車場、文化娛樂活動室等多個功能園區(qū)。整個園區(qū)布局合理、設(shè)施完備，景觀優(yōu)雅、交通便捷，安全防范措施到位，建筑密度37.5%，容積率0.75，綠化率45%.（1）養(yǎng)老生活區(qū)主要為老年公寓，總建筑面積83500㎡。根據(jù)不同老人的不同需求，居室模式主要包括：一室一衛(wèi)、一室一廳一衛(wèi)、一室一廳一廚—衛(wèi)和兩室一廳一衛(wèi)、兩室一廳一廚一衛(wèi)，戶型面積在40-80㎡。憑借優(yōu)雅的環(huán)境、齊全的設(shè)備為老人提供溫馨、舒適的居住場所。（2）休閑娛樂區(qū)體閑娛樂中心總建筑面積7000㎡。主要包括圖書室及學(xué)習(xí)中心、垂釣中心、洗浴中心、再創(chuàng)業(yè)中心、文化娛樂中心、養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)培訓(xùn)中心、旨在老人閑暇時間為其提供發(fā)展個人愛好、天賦和潛能，提高生活質(zhì)量的場所。（3）配套設(shè)施區(qū)主要包括膳食部、商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)以及其他配套用房。膳食部由專業(yè)的營養(yǎng)師為入住老人提供營養(yǎng)餐。商業(yè)區(qū)包括購物中心、老年旅游咨詢中心、老年保險服務(wù)、老年婚介服務(wù)、老年代辦及法律咨詢服務(wù)。辦公用房主要含工作人員辦公室和物業(yè)管理室等。其他配套設(shè)施，主要含洗衣房、浴室、鍋爐房、變配電室、泵房等。視頻器材、老人定位器、搜索器，做到一人有難，每人都及時去救，并科學(xué)管理，時時預(yù)防。（4）室外工程主要為道路及停車場、運動場、園林綠地、假山?jīng)鐾さ?。布局合理，適宜老人鍛練和休憩，花草、樹木、涼亭、池塘、草地綠化率達40%以上。老人們閑暇時間還可培養(yǎng)土地，種養(yǎng)殖自己喜歡的蔬菜、瓜果、水產(chǎn)等。八、項目功能說明1、有機農(nóng)產(chǎn)品展示中心及農(nóng)家樂特色餐廳，25套獨棟，引進知名餐飲品牌進駐。2、農(nóng)家樂文化休閑獨立會所，50套獨棟，引進私營企業(yè)、私營老板、山漸青業(yè)主，統(tǒng)一策劃分區(qū)推廣。3、農(nóng)家樂特色小食一條街200套，引進中山路、園湖路等小食店家，統(tǒng)一策劃分區(qū)推廣。4、農(nóng)家樂有機大棚自由種養(yǎng)園200套，為私營企業(yè)、私營老板，統(tǒng)一策劃分區(qū)推廣。5、有機農(nóng)業(yè)大棚立體種養(yǎng)園150畝，自營，為山漸青業(yè)主做訂制，為美食城訂制，為電商平臺訂制，為銀行金卡以上VIP客戶訂制。6、有機農(nóng)業(yè)深加工園，自營，為私營企業(yè)、私營老板、美食城訂制，為電商平臺訂制，為銀行金卡以上VIP客戶推廣訂制。7、背對桃花觀光園建二層5000平方米高爾夫俱樂部休閑會所，設(shè)計50個獨立單元高爾夫果嶺推桿練習(xí)場《每個單元配一個獨立茶吧）。8、秸桿房老年公寓地址位于廣西上思縣在妙鎮(zhèn)河灣村，勞動定員500余人，由熱愛養(yǎng)老事業(yè)的專業(yè)隊伍組成，其經(jīng)濟實力和管理能力具備承擔(dān)擬建項目投資建設(shè)的要求和基本條件。9、項目規(guī)劃目標本項目以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為發(fā)展龍頭，以廣西及上思縣老人為客源，面向全國中產(chǎn)階級以上家庭老人。達到高起點、高水準、高附加值，縱深發(fā)展規(guī)模。綜合利用、降低成本、資源互補、提高產(chǎn)業(yè)規(guī)模。產(chǎn)業(yè)預(yù)計規(guī)模：按照建設(shè)規(guī)劃的合理性、地理環(huán)境和外部條件情況、資金及社會需求等因素確定本項目可形成3000張床位的能力。10、項目規(guī)模與內(nèi)容秸桿房老年公寓總體規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容由養(yǎng)老生活區(qū)、養(yǎng)生康復(fù)區(qū)、休閑娛樂區(qū)和附屬配套區(qū)三大園區(qū)組成。主要功能包括為老年人開展生活照料、健身娛樂、養(yǎng)生康復(fù)、小型醫(yī)療、老年大學(xué)、生態(tài)采摘、配套商業(yè)、酒店公寓、精神慰藉、心理咨詢等方面服務(wù)。第二節(jié)項目名稱及建設(shè)單位介紹一、項目名稱項目名稱：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司“廣西伊蒙（上思）農(nóng)業(yè)綜合體國家示范區(qū)項目”。二、項目細分簡介（一）新型環(huán)保秸稈板材項目項目建設(shè)以市場為向?qū)В蕴岣呓?jīng)濟效益和社會效益為目標，充分發(fā)揮企業(yè)在新型秸稈板材系列產(chǎn)品生產(chǎn)的技術(shù)領(lǐng)先優(yōu)勢，盡可能為哈爾濱市通河縣經(jīng)濟發(fā)展做出貢獻。在項目投資的同時解決當?shù)?500人勞動力就業(yè)問題。項目的實施積極采取各種環(huán)保節(jié)能措施，實現(xiàn)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。企業(yè)本著服務(wù)社會，投資未來的思想，積極推進先進的生產(chǎn)技術(shù)，將引入國際先進生產(chǎn)線，使我國新型秸稈板材芯的生產(chǎn)達到國際領(lǐng)先水平。以新型秸稈板材重點領(lǐng)域，產(chǎn)品屬于新材料制造業(yè)。以推進科技進步和創(chuàng)新為動力，以提高新材料制造業(yè)核心競爭力為可持續(xù)發(fā)展能力，提高質(zhì)量和效益，提高管理水平和整體素質(zhì)為目標，抓住戰(zhàn)略機遇，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。項目對新型秸稈板材行業(yè)的發(fā)展有著重大的指導(dǎo)意義。（二）綠色居住社區(qū)項目“421”家庭養(yǎng)老壓力加大，針對"獨子養(yǎng)老"面臨的困境，目前市場形成了"以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機構(gòu)養(yǎng)老為補充"的養(yǎng)老服務(wù)體系，我國養(yǎng)老還是以居家養(yǎng)老為主體，大概占90%。根據(jù)老年人的養(yǎng)老心理，大部分的老年人不服老，對單純的老年社區(qū)會心理抗性大，因此復(fù)合全齡社區(qū)養(yǎng)老主題開發(fā)路線風(fēng)險相對較小，老人與兒女同住一個小區(qū)的不同公寓，針對祖孫三代設(shè)置不同特色的配套設(shè)施，既方便了家人照顧，也不會讓老人感到孤獨，社區(qū)的養(yǎng)生、醫(yī)療、親子、教育等配套設(shè)施也能夠滿足三代人的不同需要，這是都市郊區(qū)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的常見模式。本項目以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為發(fā)展龍頭，以北京市及上思縣老人為客源，面向全國中產(chǎn)階級以上家庭老人。達到高起點、高水準、高附加值，縱深發(fā)展規(guī)模。綜合利用、降低成本、資源互補、提高產(chǎn)業(yè)規(guī)模。產(chǎn)業(yè)預(yù)計規(guī)模：按照建設(shè)規(guī)劃的合理性、地理環(huán)境和外部條件情況、資金及社會需求等因素確定本項目可形成3000張床位的能力。項目由熱愛養(yǎng)老事業(yè)的專業(yè)隊伍組成，其經(jīng)濟實力和管理能力具備承擔(dān)擬建項目投資建設(shè)的要求和基本條件。（三）農(nóng)業(yè)項目（1）特種野豬養(yǎng)殖基地建設(shè)建設(shè)年出欄萬頭特種野豬的生態(tài)養(yǎng)殖科技園，并配套建設(shè)相應(yīng)的飼料種植基地、有機肥加工基地、飼料加工基地、農(nóng)副產(chǎn)品加工基地。特種野豬行業(yè)發(fā)展到今天，我國特種野豬行業(yè)雖然得了一定的發(fā)展，但由于資源、技術(shù)等分散，繁育體系并沒有完全建立起來，加上選擇方法落后，真正進行種豬選育的廠家很少，難以建立一體化的團隊，發(fā)展后勁不足。優(yōu)良特種野豬產(chǎn)業(yè)化沒有形成，部分雜亂特種野豬充滯市場，合格優(yōu)良特種野豬并不能滿足市場需求，不僅直接的導(dǎo)致特種野豬生產(chǎn)水平低下，也造成國內(nèi)特種野豬育種工作長期處于“引進—退化—再引進—再退化”的落后被動局面，阻礙了特種野豬行業(yè)的發(fā)展。由此可見，特種野豬必須實行產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)，利用現(xiàn)代育種技術(shù)，培育出適應(yīng)市場需求的新品系、新品種和配套系，才能得以持續(xù)、健康發(fā)展。（2）特種牛、羊繁育基地建設(shè)本項目生產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)育肥、肉用牛羊?qū)⒅饕峁┙o公司已經(jīng)建成的牛羊屠宰、加工廠，用于生產(chǎn)高檔分割優(yōu)質(zhì)牛、羊肉，提供給公司自營和加盟的餐飲公司，以及主要城市的賓館、飯店、超市；同時依托較完善的銷售網(wǎng)絡(luò)體系向北京市提供優(yōu)質(zhì)精加工牛羊肉。同時，本項目生產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)良種牛、羊也將提供給尉犁縣及周邊縣市的養(yǎng)殖戶進行規(guī)范化養(yǎng)殖，然后收購加工、銷售。本項目是一個集良種繁育、標準化育肥養(yǎng)殖示范、飼草料種植和加工于一體的綜合養(yǎng)殖示范項目。（四）浮沉發(fā)電項目項目是專門生產(chǎn)制造動力能源的設(shè)備，它的運行生產(chǎn)過程完全在液體中進行，只有動力能源輸出時與外界接觸，輸送完能量又回到液體中運行生產(chǎn)，每6—18秒（人為調(diào)整）完成一次生產(chǎn)輸送過程。生產(chǎn)輸送的能量以需要設(shè)計而定，需要多少就設(shè)計多少，從一噸至一千噸都能設(shè)計制造出來。在運行生產(chǎn)時已經(jīng)達到零重力狀態(tài)，，即1300噸重的動力器已變成無重量動力器在運動做功生產(chǎn)能源。我們這樣設(shè)計的目的在于使浮沉式旋轉(zhuǎn)動力器能夠像在太空中的那種零重力環(huán)境里運動，我們就可以用少量的能量運轉(zhuǎn)這臺設(shè)備，現(xiàn)在是用最高2%的能量，生產(chǎn)出90%以上的能量輸出來發(fā)電。可以達到物質(zhì)能源零消耗、廢水、廢渣、廢氣零排放、立體環(huán)境零污染。經(jīng)濟效益預(yù)測：由于“物體動力能源”發(fā)電方法是一種物體合成的特殊動力，與物質(zhì)動力有極大的區(qū)別，物質(zhì)動力能源每發(fā)出一度電，就把產(chǎn)生一度電的能源消耗完了。因此，運行成本高，而物體動力能源發(fā)出一度電，運動360次，產(chǎn)生一度電后，設(shè)備完好無缺，物質(zhì)能源是零消耗（物體動力的能源設(shè)備可以使用15768次，相當于50年，是煤的43.8萬倍），因此，運行成本低。這種發(fā)電方法有很多生產(chǎn)運行標準都是達到極限的，是現(xiàn)在的各種發(fā)電方法無法相比的。三、建設(shè)單位廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司成立于2014年4月，位于南寧市民族大道157號財富國際廣場，注冊資本1000萬元，公司以農(nóng)業(yè)資源和土地資源為基礎(chǔ)，將觀光游覽、休閑度假、商貿(mào)會展、創(chuàng)意文娛、科普博覽等主要功能進行有機結(jié)合所形成的產(chǎn)業(yè)互動、功能互補的泛農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。公司項目建設(shè)將不斷融入觀光農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、科技農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等所形成的不同的農(nóng)業(yè)園區(qū)，經(jīng)過不斷的發(fā)展所形成的泛農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。新一代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展是以農(nóng)業(yè)綜合體的發(fā)展思路，建設(shè)一個能夠體現(xiàn)農(nóng)業(yè)同多種產(chǎn)業(yè)復(fù)合功能的“多種創(chuàng)新業(yè)態(tài)集群”展示空間，并形成一定價值鏈的綜合性、多元化、創(chuàng)新型的新一代農(nóng)業(yè)發(fā)展示范區(qū)，成為推動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和生態(tài)文明建設(shè)，構(gòu)建中國美麗鄉(xiāng)村的重要組成部分。廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司是一家立足于中國，為國際國內(nèi)各個類型意欲安養(yǎng)晚年的老年群體提供整體化、系統(tǒng)化、全方位服務(wù)的綜合性專業(yè)機構(gòu)，具備專業(yè)化運營管理能力，全面服務(wù)和布置是實施的豐富經(jīng)驗。主要運營范圍包括：從行政管理服務(wù)、安養(yǎng)住宅、高級公寓、聯(lián)體別墅、護理醫(yī)院、旅游度假村到會務(wù)博覽中心、商業(yè)飲食、家政保安、物流、銀行、郵電、保險、公園、游泳池、圖書館、健身房、演藝廳、宗教寺院教堂等，包羅了社會生活各種行業(yè)的服務(wù)和功能，使每一位入住者都能得到舒心滿意的服務(wù)。廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司發(fā)展模式（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）公司在基于養(yǎng)生和養(yǎng)老發(fā)展上的共性，在要素、資源、配套上都可以實現(xiàn)共享。與此同時，這些資源和配套也可以滿足企業(yè)、中短期客戶的旅游度假會議商務(wù)等需求，從而搭配起項目發(fā)展的養(yǎng)老、養(yǎng)生、旅游三大產(chǎn)業(yè)功能。廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司進一步完善產(chǎn)業(yè)鏈，將生產(chǎn)的新型環(huán)保秸稈板材，應(yīng)用“伊蒙（上思）休閑農(nóng)業(yè)和生態(tài)養(yǎng)老項目”上，公司伊蒙（上思）休閑農(nóng)業(yè)和生態(tài)養(yǎng)老項目倡導(dǎo)綠色居住建筑是一種高居住質(zhì)量、高性能、高生活品味的節(jié)能建筑，采用各種環(huán)保節(jié)能建材，水電比一般建筑節(jié)約大概30%。綠色建筑目前在世界范圍內(nèi)被廣泛關(guān)注，低碳環(huán)保是國際趨勢，在田園養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)中更應(yīng)該率先示范，包括特種種植和養(yǎng)殖、生態(tài)環(huán)保板材、環(huán)保建材使用、浮沉發(fā)電方式供電、倡導(dǎo)健康綠色的生活方式等。綠色建筑社區(qū)一般具有較低的容積率，卻具有較高的綠化率，大面積水系必不可少，它質(zhì)樸外觀與清新的環(huán)境能夠讓人心靈致靜，返樸歸真。老年人在心理上容易產(chǎn)生孤獨感的心理特點與需要，綠色建筑也給予了特別關(guān)注，綠色住宿空間布局體現(xiàn)老年人自立性、健康性、安全性。設(shè)備與設(shè)施按老年人的人體尺度和心理、生理特點進行設(shè)計，體現(xiàn)適用性，兼顧老人與照顧者的使用要求，空間可改造?？傊?，綠色居住社區(qū)的舒適性與環(huán)保性為養(yǎng)生養(yǎng)老提供了很好的環(huán)境，是在國家倡導(dǎo)節(jié)能減排，低碳生活背景下的新型養(yǎng)生養(yǎng)老模式。第三節(jié)報告編制依據(jù)和研究范圍一、研究范圍與誤差控制本報告通過對以下問題的調(diào)查研究來分析項目立項和實施的可行性和收益前景，分析結(jié)論作為企業(yè)制定具體發(fā)展規(guī)劃和項目建設(shè)的參考資料。本報告研究范圍序號研究范圍1項目所在企業(yè)的基本現(xiàn)狀、競爭優(yōu)勢、投資管理能力2項目產(chǎn)品所在行業(yè)的發(fā)展情況、企業(yè)競爭環(huán)境3市場供求與價格體系4項目建設(shè)、營銷、技術(shù)組織、設(shè)備配置、安全環(huán)保方案的設(shè)計與可行性分析5項目資金的統(tǒng)籌和財務(wù)規(guī)劃預(yù)測6項目投資價值分析7項目涉及的各類風(fēng)險和處理措施8對項目建設(shè)可行性的評估結(jié)論（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）報告誤差控制范圍如下：報告誤差控制表項目行業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)企業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)市場調(diào)查數(shù)據(jù)訪談?wù)頂?shù)據(jù)企業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)公開資料修正總體準確度誤差控制范圍0%0%<3%<5%<1%<6%96.5%（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）二、項目指導(dǎo)思想1、堅持科學(xué)性、合理性與實際建設(shè)可行性相結(jié)合的原則。2、堅持因地制宜，根據(jù)自然地理環(huán)境條件，合理有效利用土地，節(jié)約用地的原則．各項建設(shè)應(yīng)當相對集中，生態(tài)優(yōu)先，合理安排生產(chǎn)與生活用地的原則。3、堅持突出農(nóng)耕文化特色，保護和改善生戀環(huán)境，防治污染和其他公害發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)及休閑產(chǎn)業(yè)。4、堅持功能布局重點突出、結(jié)構(gòu)清晰合理、服務(wù)設(shè)施配套完善的原則。5、遵循市場需求．順應(yīng)時代潮流的原則．6、突出生態(tài)有機農(nóng)業(yè)特色的原則。以生態(tài)有機農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化開發(fā)為重點，兼顧蔬菜、水果等新品種的引進、展示、推廣，并使生態(tài)有機農(nóng)業(yè)開發(fā)與休閑旅游有機結(jié)合。7、突出現(xiàn)代高新技術(shù)特色原則以生態(tài)有機農(nóng)產(chǎn)品深加工為重點，突出無公害生產(chǎn)技術(shù)，突出生物工程技術(shù)專業(yè)化生產(chǎn)技術(shù)，生物栽培技術(shù)等。8、堅持市場導(dǎo)向的原則生態(tài)休閑農(nóng)莊建設(shè)的成功與否，市場是決定要素，在產(chǎn)品生產(chǎn)，在項目選擇、技術(shù)的引進的各個環(huán)節(jié)，要注重市場的調(diào)查，堅持市場引導(dǎo)生產(chǎn)，市場引導(dǎo)項目，市場決定技術(shù)。9、堅持企業(yè)運作的原則項目建設(shè)管理、運作均按現(xiàn)代企業(yè)的管理模式進行，同時需積極與當?shù)卣献鳎瑺幦≌闹С趾驼叩膬?yōu)惠。10、堅持可持續(xù)發(fā)展的原則社會的變遷，經(jīng)濟的發(fā)展，正在孕育一個品質(zhì)生活，關(guān)愛生命的時代，養(yǎng)生養(yǎng)老需求蓬勃發(fā)展。項目以居住、娛樂、休閑、健康理療、運動、餐飲、照護等方式養(yǎng)老和養(yǎng)生，讓生命得以關(guān)愛，健康得以照護。養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是伴隨著我國老齡化社會矛盾的日益凸顯、社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展、收入結(jié)構(gòu)的變化而應(yīng)運而生的。廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目的功能板塊分析（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）項目建設(shè)以建設(shè)以弘揚中華民族敬老、愛老、助老的傳統(tǒng)美德，推進我國老齡事業(yè)健康發(fā)展，打造的中國小康建設(shè)安養(yǎng)工程，盡可能為防城港市經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定做出貢獻，同時解決當?shù)?500人勞動力就業(yè)問題。我國十二五的目標:全面建設(shè)小康社會，深化改革開放、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式。廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司“廣西伊蒙（上思）農(nóng)業(yè)綜合體國家示范區(qū)項目”是順應(yīng)社會需求趨勢，引領(lǐng)我國以養(yǎng)生養(yǎng)老為代表的健康產(chǎn)業(yè)的發(fā)展時代。三、編制依據(jù)（一）依據(jù)1、《中共中央國務(wù)院關(guān)于積極發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)扎實推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見》（中發(fā)[2007]1號）2、《中共中央國務(wù)院關(guān)于推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見》（中發(fā)[2006]l號）3、《全國農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》2010—2015年4、《國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營項目可行性研究報告編寫大綱）和《國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營項目摘要》[國農(nóng)辦2007199號]5、《中華人民共和國環(huán)境保護法》6、《中華人民共和國合同法》7、（建設(shè)頃目環(huán)境保護管理辦法）8、《廣西壯族自治區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十二五規(guī)劃綱要》9、《村鎮(zhèn)規(guī)劃標準》GB50188-9310、《南寧市農(nóng)業(yè)相農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展十二五規(guī)劃綢要》11、建設(shè)方提供的有關(guān)文件和基礎(chǔ)材料等項目建設(shè)要注意環(huán)境資源的保護，盡可能地減少植被破壞，加強對林地。草地的保護，加強對土地資源的管理．實施可持續(xù)發(fā)展，防止水土流失，加強生態(tài)休閑農(nóng)莊的生態(tài)環(huán)境建設(shè)，注重?zé)o公害生產(chǎn)技術(shù)的應(yīng)用，農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)廢棄物的無害化和資源化處理。本報告主要依據(jù)以下資料結(jié)合定量分析與定性研究的基本方法對項目涉及問題進行詳細的闡述。主要分析方法涉及計量經(jīng)濟學(xué)相關(guān)理論與模型、數(shù)理統(tǒng)計分析技術(shù)、項目管理理論、財務(wù)分析預(yù)測模型、德爾菲詢問調(diào)研法、實地考察與誤差控制技術(shù)等。本報告編制依據(jù)序號本報告編制依據(jù)1國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)2《廣西省工業(yè)建設(shè)項目用地控制指標》（修訂）版3國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》4海關(guān)總署健康養(yǎng)生產(chǎn)品進出口統(tǒng)計數(shù)據(jù)5國家監(jiān)管政策制定相關(guān)資料6國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)調(diào)查資料7行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站資料8國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)調(diào)查資料9廣西省防城港市相關(guān)規(guī)定10《我國“十二五”發(fā)展規(guī)劃》11在妙鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃12企業(yè)經(jīng)營統(tǒng)計信息13廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司企業(yè)內(nèi)部資料14廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目股權(quán)租賃投（融）資計劃書的委托書（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）第四節(jié)項目提出背景一、項目符合《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）（2013年修訂本）》廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司“防城港濱海乾屯坤泰老年安養(yǎng)工程項目”，符合《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）（2013年修訂本）》第一類鼓勵類中：一、農(nóng)林業(yè)2、農(nóng)產(chǎn)品基地建設(shè)3、蔬菜、瓜果、花卉設(shè)施栽培（含無土栽培）先進技術(shù)開發(fā)與應(yīng)用4、優(yōu)質(zhì)、高產(chǎn)、高效標準化栽培技術(shù)開發(fā)與應(yīng)用11、生態(tài)種（養(yǎng)）技術(shù)開發(fā)與應(yīng)用三十七、其他服務(wù)業(yè)10、養(yǎng)老服務(wù)11、社區(qū)照料服務(wù)12、病患陪護服務(wù)廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司“防城港濱海乾屯坤泰老年安養(yǎng)工程項目”符合《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）（2013年修訂本）》第一類鼓勵類項目。二、國家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策(1）根據(jù)國務(wù)院制定的《建筑節(jié)能管理條例》《節(jié)約能源法》(2）國土資源部《關(guān)于印發(fā)國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃編制規(guī)范(試行)的通知》(國土資發(fā)(2010）117號)（3）《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》；（4）《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部關(guān)于加快實施社會福利社會化意見的通知》（國發(fā)【2000】19號）；（5）全國老齡委聯(lián)合民政部等國家十部委發(fā)文《關(guān)于全面推進居家養(yǎng)老服務(wù)工作的意見》（國發(fā)【2006】6號）；（6）國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見（國發(fā)【2013】35號）（7）民政部、全國老齡辦關(guān)于學(xué)習(xí)貫徹《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》的通知（民發(fā)[2013]157號）(8)建筑設(shè)計防火規(guī)范；(9)民用建筑節(jié)能規(guī)范：(10)建筑設(shè)計給排水設(shè)計規(guī)范等。三、項目《關(guān)于保險資金投資股權(quán)和不動產(chǎn)有關(guān)問題的通知》根據(jù)《關(guān)于保險資金投資股權(quán)和不動產(chǎn)有關(guān)問題的通知》的新規(guī)，在不動產(chǎn)投資方面，保監(jiān)會改進了基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)金融產(chǎn)品投資比例的計算方法，增加了保險公司的操作空間；明確了保障房建設(shè)和養(yǎng)老項目有關(guān)事項，允許保險資金采用多種投資方式，支持國家重大民生和發(fā)展工程。廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司“防城港濱海乾屯坤泰老年安養(yǎng)工程項目”符合《關(guān)于保險資金投資股權(quán)和不動產(chǎn)有關(guān)問題的通知》，明確支持明確了保障房建設(shè)和養(yǎng)老項目，但是在保障房方面險資是謹慎介入的。以此，養(yǎng)老項目方面，屬于保險資金投資股權(quán)直接投資項目，險資進入股權(quán)融資租賃資金來源渠道拓寬，政策利好。保險資金投資股權(quán)投資范圍界定（資料來源：關(guān)于保險資金投資股權(quán)和不動產(chǎn)有關(guān)問題的通知）四、農(nóng)業(yè)綜合體市場背景（一）國內(nèi)休閑農(nóng)業(yè)市場在我國，休閑農(nóng)業(yè)出現(xiàn)于20世紀80年代，主要出現(xiàn)在東南沿海以及大城市和周邊旅游景點區(qū)。雖然我國產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的時間晚，但由于我國是世界的農(nóng)業(yè)大國，所以發(fā)展速度迅猛，很快能夠改觀農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進農(nóng)村GDP增長，并成為農(nóng)村社會經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)之一。休閑農(nóng)業(yè)的早期興起階段以觀光為主，90年代之后，休閑和觀光相結(jié)合的格局發(fā)展起來，21世紀后，就步入了功能拓寬為休閑，體驗，觀光，旅游，健身，教育，學(xué)習(xí)，度假等綜合功能的規(guī)范經(jīng)營階段。2013年，我國發(fā)展了150多萬家具有休閑農(nóng)業(yè)特色的農(nóng)家樂，有相當規(guī)模的休閑農(nóng)業(yè)觀光園區(qū)有12000多家，直接地的從業(yè)人員有300多萬人，年接待游客大約有7億人次，年經(jīng)營收入達到900億元左右，我國當前的休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展已初具規(guī)模，成為新農(nóng)村建設(shè)和發(fā)展的亮點之一。我國休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展分布不均，其主要原因是經(jīng)濟發(fā)展的不平衡導(dǎo)致的城市化和居民收入的差異。在東南沿海發(fā)達地區(qū)如北京上海、長三角珠三角一帶，早先發(fā)展了該產(chǎn)業(yè)，而現(xiàn)在也逐漸向中小城市蔓延。旅游行業(yè)較發(fā)達的省市如云南、新疆、四川、河南等地也較早引進先進休閑農(nóng)業(yè)技術(shù)并發(fā)展了旅游農(nóng)漁牧業(yè)。（二）廣西休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀近年來，全區(qū)農(nóng)業(yè)部門結(jié)合各地實際，按照”敖傭”思路，采取有力措施，把休閑農(nóng)業(yè)作為富民強農(nóng)的一項重要工作推進落實，取得明顯成效。2012年，全區(qū)休閑農(nóng)業(yè)接待游客3890多萬人次，休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)收入108.9億元，農(nóng)民從中增收50多億元。到2013年上半年，全區(qū)累計建立休閑農(nóng)業(yè)景點1690多個、農(nóng)家樂旅游點1395個，輻射帶動農(nóng)業(yè)種養(yǎng)面積220多萬畝。2013年，全區(qū)14個市重點圍繞“耙皇幸惶踔饗”弒，各選擇若干個景點，聯(lián)合打造休閑農(nóng)業(yè)精品線路；各縣（市、區(qū)）圍繞“耙幌匾桓鎏氐”惚，構(gòu)建休閑農(nóng)業(yè)精品線路，每個縣（市、區(qū)）重點建設(shè)1個接待能力在30萬人次以上的休閑農(nóng)業(yè)點，全年全區(qū)休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)值要達到114億元。力爭到2015年，全區(qū)休閑農(nóng)業(yè)園發(fā)展到500個，休閑農(nóng)業(yè)景點（區(qū)）接待游客3000萬人次，休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)值達125億元。廣西依托田園景觀、農(nóng)業(yè)景觀和自然生態(tài)資源，建設(shè)了一批集農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)耕體驗、文化娛樂、教育展示、生態(tài)環(huán)保、產(chǎn)品加工銷售于一體的休閑農(nóng)業(yè)項目、景區(qū)、村屯，形成了山水田園、都市科普、節(jié)慶休閑、休閑養(yǎng)生、漁樂休閑等多種發(fā)展類型。15公里荷蓮休閑農(nóng)業(yè)長廊、恭城鄉(xiāng)村休閑農(nóng)業(yè)游、武宣萬畝葵花休閑農(nóng)業(yè)游等，特色鮮明，亮點突出。一批富有廣西特色的休閑農(nóng)業(yè)品牌逐步形成，如體現(xiàn)稻作文化的龍脊梯田、對接?xùn)|盟國家的八桂田園等。目前，全區(qū)40％以上縣市都舉辦有各具特色的休閑農(nóng)業(yè)節(jié)慶活動。廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司“廣西伊蒙（上思）農(nóng)業(yè)綜合體國家示范區(qū)項目”是農(nóng)業(yè)綜合體是一種全新的農(nóng)業(yè)發(fā)展構(gòu)想，一種全新的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)運營模式。本文就農(nóng)業(yè)綜合體的定義、內(nèi)涵、發(fā)展歷程、發(fā)展模式和運營模式五大方面進行解讀，為農(nóng)業(yè)旅游開發(fā)探索全新的發(fā)展模式。第五節(jié)項目建設(shè)的必要性一、養(yǎng)老市場市場發(fā)展的需要1、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有較高的經(jīng)濟價值養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)絕非單純的養(yǎng)老概念，確切地說，它應(yīng)該屬于一種綜合性的產(chǎn)業(yè)，具有產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)度高，涉及領(lǐng)域廣等特點，其基本內(nèi)涵是：一切為滿足老年人特殊需要而提供產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)的總稱。發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不僅能緩解養(yǎng)老問題的日益嚴峻性，而且還有利于形成新的消費熱點，擴大內(nèi)需，增加就業(yè)崗位，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，成為發(fā)展經(jīng)濟的一個新增長點。因此，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)潛在著巨大的經(jīng)濟價值，是一有著極大開發(fā)潛力的“朝陽產(chǎn)業(yè)”。2、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的緊迫性如今中國已經(jīng)進入老齡化社會，每年老年人口以800萬的速度在增加，養(yǎng)老已經(jīng)成為建設(shè)和諧社會的其中一項大問題，龐大的老年群體迫切需要社會承擔(dān)起養(yǎng)老責(zé)任。要解決這些日益增長的老年。群體的養(yǎng)老問題，僅靠政府運作是不現(xiàn)實的；另外，隨著經(jīng)濟發(fā)展和社會變革，家庭養(yǎng)老功能正在逐漸弱化，健康問題帶來的對照料的依賴需求等壓力關(guān)系到家庭和社會穩(wěn)定發(fā)展；再有，國（公）辦養(yǎng)老機構(gòu)暴露的問題迫切需要社會承擔(dān)起養(yǎng)老責(zé)任。一是由于政府財力的限制，二是服務(wù)水平比較低，許多領(lǐng)域還沒有得到開發(fā)，入住老人容易產(chǎn)生精神抑郁，孤寂落寞等心理疾患等。因此，借助社會力量，合理配置社會養(yǎng)老資源，解決日益突出的養(yǎng)老問題，創(chuàng)新養(yǎng)老理念顯得尤為緊要而迫切。二、保險資金投資運營養(yǎng)老地產(chǎn)模式需要隨著我國社會的老齡化，養(yǎng)老地產(chǎn)市場潛力巨大，而保險資金投資需求與養(yǎng)老地產(chǎn)項目性質(zhì)具有很好的匹配性，2010年9月出臺的《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》、《保險資金投資股權(quán)暫行辦法》對于保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)持鼓勵態(tài)度。由于我國的養(yǎng)老地產(chǎn)處于起步階段，其收益率究竟如何尚不明朗。據(jù)有關(guān)測算，較為保守的估計認為養(yǎng)老地產(chǎn)收益率約在4%-10%之間不等，高端養(yǎng)老地產(chǎn)的收益率會偏高一些，一般而言高于銀行存款、債券，但低于股票投資；而較為樂觀的估計認為養(yǎng)老地產(chǎn)的收益率至少在15%左右。雖然對養(yǎng)老地產(chǎn)投資收益率的預(yù)測不一，但是目前基本的共識是養(yǎng)老地產(chǎn)投資收益率將高于銀行存款、債券，但低于風(fēng)險較高的股票投資。筆者認為，如上所述，我國養(yǎng)老地產(chǎn)的市場潛力巨大，這在一定程度上降低了投資收益率出現(xiàn)大幅下降的可能性，相對于其他投資渠道而言，屬于回報率較高且風(fēng)險較低的投資對象，與保險資金的投資需求相匹配。此外，保險資金可運用的中長期資金與養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回收周期具有良好的匹配性。養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)、運營的投資規(guī)模巨大，投資回收周期可長達10至15年，經(jīng)濟實力不強或沒有外部金融工具支持的投資者很難進入這一領(lǐng)域。而保險公司不僅具有大量可運用資金，而且據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，保險資金中約有80%以上為壽險資金，壽險資金中約48%是20年以上的長期資金，25%為5—20年的中期資金，與養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回收周期十分匹配。目前由于缺乏具有穩(wěn)定回報率的中長期投資項目，致使不論保險資金來源如何、期限長短與否，基本都用于短期投資。這種資金來源和運用的不匹配，嚴重地影響了保險資金的良性循環(huán)和資金使用效果。保險公司運用中長期資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)可以在一定程度上緩解這一問題，提高保險資金運用效果。《老齡事業(yè)“十二五”規(guī)劃》第三條第（四）項指出，“統(tǒng)籌發(fā)展機構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)。按照統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局的原則，加大財政投入和社會籌資力度，推進供養(yǎng)型、養(yǎng)護型、醫(yī)護型養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)……政府重點投資興建和鼓勵社會資本興辦具有長期醫(yī)療護理、康復(fù)促進、臨終關(guān)懷等功能的養(yǎng)老機構(gòu)。”2009年出臺的《險資投資不動產(chǎn)辦法》和《險資投資股權(quán)辦法》打開了保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)之門。《險資投資不動產(chǎn)辦法》第十一條規(guī)定保險資金投資不動產(chǎn)需符合產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)證齊全、具有明顯區(qū)位優(yōu)勢等條件，但根據(jù)第十三條第二款的規(guī)定，“投資養(yǎng)老不動產(chǎn)……不受第十一條第一款第（一）項至第（五）項及區(qū)位的限制……”根據(jù)《險資投資股權(quán)辦法》第十二條，養(yǎng)老企業(yè)屬于保險資金可采用直接投資股權(quán)方式的少數(shù)幾類企業(yè)。由于保險業(yè)務(wù)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有著密切的聯(lián)系，因此，上述規(guī)定對于保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的限制要明顯少于投資其他與保險業(yè)務(wù)無關(guān)聯(lián)的不動產(chǎn)或企業(yè)股權(quán)。2011年8月3日中國保險監(jiān)督管理委員會最新頒布的《中國保險業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》第二章第（六）項規(guī)定，“整合保險產(chǎn)業(yè)鏈，支持保險資金投資養(yǎng)老實體……等相關(guān)機構(gòu)股權(quán)?！钡谑碌冢ㄈ模╉椧?guī)定，“推動研究保險資金投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)……等稅收支持政策。”可見國家層面的法規(guī)政策對于社會資金，尤其是保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)持鼓勵態(tài)度。但是，目前就社會資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)，國家層面的規(guī)定僅針對非營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)出臺了規(guī)劃、建設(shè)、稅費減免、用地、用水、用電等方面的優(yōu)惠政策，但未對社會資金投資、運營養(yǎng)老地產(chǎn)做出全面的規(guī)定。地方層面的規(guī)定對于社會資金投資養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)（包括營利性和非營利性）出臺了優(yōu)惠政策，并對養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的設(shè)立、運營做出了一些監(jiān)管性規(guī)定，但是各地的規(guī)定并不統(tǒng)一，因此，筆者認為，保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)前需對當?shù)氐膬?yōu)惠政策、監(jiān)管規(guī)定進行全面的法律調(diào)研。而《險資投資不動產(chǎn)辦法》和《險資投資股權(quán)辦法》對于保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)具有一定的指導(dǎo)意義，但規(guī)定較為原則，在實際操作中有待細化。三、企業(yè)發(fā)展的需要廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司是一家立足于中國，為國際國內(nèi)各個類型意欲安養(yǎng)晚年的老年群體提供整體化、系統(tǒng)化、全方位服務(wù)的綜合性專業(yè)機構(gòu)，具備專業(yè)化運營管理能力，全面服務(wù)和布置是實施的豐富經(jīng)驗。項目以經(jīng)營性與公益性相結(jié)合的方式，也完全可以是市場的方式。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進行資金運轉(zhuǎn)。全面推進居家養(yǎng)老服務(wù)，是破解我國日趨尖銳的養(yǎng)老服務(wù)難題，切實提高廣大老年人生命、生活質(zhì)量的重要出路；是弘揚中華民族尊老敬老優(yōu)良傳統(tǒng)，尊重老年人情感和心理需求的人性化選擇；也是加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，擴大就業(yè)渠道和促進經(jīng)濟增長的重要途徑?！?21”家庭養(yǎng)老壓力加大，針對"獨子養(yǎng)老"面臨的困境，目前市場形成了"以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機構(gòu)養(yǎng)老為補充"的養(yǎng)老服務(wù)體系，我國養(yǎng)老還是以居家養(yǎng)老為主體，大概占90%。根據(jù)老年人的養(yǎng)老心理，大部分的老年人不服老，對單純的老年社區(qū)會心理抗性大，因此復(fù)合全齡社區(qū)養(yǎng)老主題開發(fā)路線風(fēng)險相對較小，老人與兒女同住一個小區(qū)的不同公寓，針對祖孫三代設(shè)置不同特色的配套設(shè)施，既方便了家人照顧，也不會讓老人感到孤獨，社區(qū)的養(yǎng)生、醫(yī)療、親子、教育等配套設(shè)施也能夠滿足三代人的不同需要，這是都市郊區(qū)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的常見模式。本項目以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為發(fā)展龍頭，以全國為客源，面向全球中產(chǎn)階級以上家庭老人。達到高起點、高水準、高附加值，縱深發(fā)展規(guī)模。綜合利用、降低成本、資源互補、提高產(chǎn)業(yè)規(guī)模。廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司安養(yǎng)模式與傳統(tǒng)模式對比（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）四、項目產(chǎn)品質(zhì)量安全需要衣食住行，百姓生活四件大事，其中民以食為天。目前，在我國衣住行投資規(guī)模已達飽和，惟獨食這個天大的問題沒有解決好，這不是食品量不足，也不是食品的花色品種不夠，而是符合食品質(zhì)量安全，讓人放心食用的綠色、有機食品太少，其市場占有量不到1％，發(fā)達國家市場占有量為4％左右。人們在解決衣住行的問題后，對自身生命健康當然格外關(guān)注，盼望享受質(zhì)量安全食品，綠色、有機食品存在著一個巨大市場。由此得出結(jié)論，我國的下輪投資熱點一定在農(nóng)業(yè)，將圍繞綠色食品、有機食品生產(chǎn)而展開。本項目是綠色、有機農(nóng)業(yè)的一個基礎(chǔ)項目，以生態(tài)休閑農(nóng)莊為龍頭，聯(lián)合周邊農(nóng)民成立合作社，大力發(fā)展綠色食品與有機種養(yǎng)，除滿足園區(qū)自身需求外，還將建立現(xiàn)代物流與營銷體系，搶占安全食品的高端市場。休閑農(nóng)業(yè)是正傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)和高科技農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)上與現(xiàn)代旅游業(yè)相結(jié)合形成的旅游交叉產(chǎn)品，具有以觀光休閑功能為主，生產(chǎn)、生活與生態(tài)相結(jié)合，集觀光休閑、會晤、購物、娛樂、健身、飲食、住宿等多種服務(wù)為一體的新型交叉產(chǎn)業(yè)。在工業(yè)化、城市化迅速發(fā)展的今天，休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展不僅有利于農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展而且也有利于帶動二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在一定意義上也迎合了新時期生態(tài)旅游發(fā)展的大趨勢。本項目的必要性具體表現(xiàn)在以下幾個方面：五、發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，有利于拓展旅游業(yè)的內(nèi)涵、外延休閑農(nóng)業(yè)作為一種新興的旅游產(chǎn)業(yè)是對旅游業(yè)的一種外延的擴大、內(nèi)涵的豐富。它不僅提供田園風(fēng)光、鳥語花香的自然環(huán)境，還可以吸引旅游者了解農(nóng)村的風(fēng)情習(xí)俗，事受鄉(xiāng)村的天然情玫，實現(xiàn)回歸自然、陶冶情操、修身養(yǎng)性的美好愿望。開展新型農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)，有利于促進農(nóng)民增產(chǎn)增收。農(nóng)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)，但較其他產(chǎn)業(yè)而言，效益較低，導(dǎo)致對農(nóng)業(yè)投入不足，農(nóng)民積極性不高．休閑農(nóng)業(yè)可以打破產(chǎn)業(yè)界限，使第一、二、三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。在發(fā)展農(nóng)業(yè)的同時可以帶動農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)、交通運輸業(yè)、旅游服務(wù)業(yè)等的發(fā)展，從而帶動整個區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化。近年來，新型農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)已納入民生工程。農(nóng)民是新農(nóng)村建設(shè)的主體，建設(shè)新農(nóng)村，關(guān)鍵是大力提高農(nóng)民素質(zhì)，培養(yǎng)造就新型農(nóng)民。大力提高農(nóng)民綜合素質(zhì)，著力培養(yǎng)知識型、守法型、誠信型、創(chuàng)業(yè)型新農(nóng)民能夠有力地促進經(jīng)濟社會發(fā)展。項目對于農(nóng)民就業(yè)技能培訓(xùn)育了具體體現(xiàn)，通過對項目建設(shè)區(qū)周邊農(nóng)民進行新型農(nóng)業(yè)種養(yǎng)殖技術(shù)?，F(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)管理等農(nóng)業(yè)相關(guān)技術(shù)的培訓(xùn)指導(dǎo)，培訓(xùn)出一批掌握現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)科技的新型農(nóng)民，可帶動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和促進農(nóng)民增收。六、有利于提高農(nóng)業(yè)的經(jīng)濟效益。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展與國際接軌，我國傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)正向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變，休閑農(nóng)業(yè)為這種轉(zhuǎn)變提供了一種新的有效途徑．它不僅能夠提高農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的商品量，還能夠把農(nóng)業(yè)的生態(tài)效益、民間文化等無形產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為合理的經(jīng)濟收入，從而提高農(nóng)業(yè)的經(jīng)濟效益。七、有利于促進社會主義新農(nóng)村建設(shè)認真做好年農(nóng)業(yè)農(nóng)村工作，穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，確保農(nóng)產(chǎn)品有效供給，對推動全局工作、贏得戰(zhàn)略主動至關(guān)重要．為進一步加速社會主義新農(nóng)村建設(shè)，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、長期確保農(nóng)產(chǎn)品有效供給，根本出路在科技。農(nóng)業(yè)科技是確保國家糧食安全的基礎(chǔ)支撐，是突破資源環(huán)境約束的必然選擇，是加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)的決定力量：具有顯著的公共性、基礎(chǔ)性、社會性。休閑農(nóng)業(yè)屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著密切關(guān)系．一股來說，休閑農(nóng)業(yè)每創(chuàng)造一個就業(yè)崗位，就可產(chǎn)生多個間接就業(yè)機會，從而促進農(nóng)村富余勞動力的轉(zhuǎn)移。同時，由于體閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展需要諸如水、電、通路等配套設(shè)施工程，這些投資建設(shè)逐漸規(guī)模化、規(guī)范化、合理化，有利于加快社會主義新農(nóng)村建設(shè)的步伐．從而帶動當?shù)氐霓r(nóng)村、農(nóng)業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展?？傊Y(jié)合我們的實際，以綠色、生態(tài)、高效為出發(fā)點，注重生產(chǎn)與生態(tài)的和諧，注重人與環(huán)境的和諧，注重資源的長效和循環(huán)利用，促進本項目的可持續(xù)發(fā)展。帶來人流、物流、資金流相信息流，促進地區(qū)經(jīng)濟的良性升級，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。第六節(jié)項目建設(shè)的可行性一、項目優(yōu)勢1、項目內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施條件較好。項目通村公路硬化已基本完成，交通順暢、運輸便捷。水利設(shè)施完善，農(nóng)田灌溉條件優(yōu)越。生態(tài)休閑農(nóng)莊內(nèi)程控電話網(wǎng)已接入項目區(qū)，移動、聯(lián)通的信號覆蓋全區(qū)。此外，有線電視信號也已接入生態(tài)休閑農(nóng)莊。2、區(qū)位條件優(yōu)越。生態(tài)休閑農(nóng)莊處于上思縣近郊，上思縣地處北回歸線以南，位于沿海開放城市較有特點的防城港市的西北部，十萬大山的北麓。受海洋氣候調(diào)節(jié)，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，陽光充足，雨量充沛，全年無雪，年平均氣溫21.7℃，1月份氣溫最低，平均12.8℃，7、8月份氣溫最高，平均28.2℃上思縣具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢，東鄰粵港澳，面臨北部灣，直接?xùn)|南亞，背靠云貴川，是華南經(jīng)濟圈、大西南經(jīng)濟圈和東盟經(jīng)濟圈的交匯中線。具有近海、沿邊、沿線、沿江的特點，上思縣地處十萬大山北麓，北距廣西首府南寧100km，東離防城港港口118km，距北海港204公里；近邊，距中越邊境的東興市、憑祥市分別只有204公里和230公里。位于廣西沿海沿邊開放城市的中心地帶，地理位置十分優(yōu)越。全縣總面積2810km2，其中耕地面積240km2，森林面積1690km2，水面近90km2，可利用荒山荒地660km2?？?cè)丝?1.21萬人。在廣西的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略中，北海、欽州、防城港一起組成以發(fā)展港口經(jīng)濟、海洋產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點的桂南沿海經(jīng)濟區(qū)。經(jīng)過多年來的建設(shè)和發(fā)展，防城港市的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，農(nóng)業(yè)方面已經(jīng)形成以糧食為基礎(chǔ)，以菜、果、蔗為龍頭，種、養(yǎng)、加工并舉的高產(chǎn)、高效、優(yōu)質(zhì)的都市型農(nóng)業(yè)格局，形成了奶牛、羅非魚、茉莉花、桑蠶、甘蔗、香蕉等一批有特色的產(chǎn)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品；工業(yè)方面已經(jīng)形成以食品、造紙以及紙制品、化工與精細化工、電子信息、生物工程與制藥為支柱的工業(yè)體系，主要工業(yè)產(chǎn)品有機制糖、淀粉、紙漿、紙制品、平板玻璃等幾十種，服務(wù)業(yè)方面已經(jīng)形成了以商貿(mào)、餐飲等為支柱，旅游、信息、會展、倉儲、物流等為新支撐點的服務(wù)體系。由于上思縣位于南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，水熱充沛，土壤肥沃，物產(chǎn)豐富，有植物2233種，其中有金花茶、格木、萬年木等國家一、二、三級保護樹種20余種，七葉一枝花、靈芝等藥用植物458種；有野生動物269種，其中海南虎斑鳩是世界級瀕危物種，屬于國家一、二級保護的有蜂猴、金貓、斑林貍等35種。境內(nèi)盛產(chǎn)龍眼、荔枝、柑橙、芒果等亞熱帶水果，出產(chǎn)檸檬、余甘果、黃欖等特優(yōu)雜果及八角、玉桂、香菇等林產(chǎn)品。年產(chǎn)機制糖14.1萬噸、木材6萬多立方米、松脂2萬噸。水電資源蘊藏量達7.8萬千瓦，年可發(fā)電量3.2億千瓦時。褐煤工業(yè)儲量7788萬噸，石灰石儲量數(shù)十億噸，優(yōu)質(zhì)礦泉水年可開采量3.56萬噸。十萬大山層巒疊嶂，古木參天，溪水潺潺，氣候宜人，空氣負離子含量高達8.9萬個／cm3，為城市中心的356倍，是避暑度假、旅游觀光的好去處；平隆仙池、岜墩仙盆、鳳凰霧帶神奇、美麗；少數(shù)民族能歌善舞、熱情好客，其傳統(tǒng)風(fēng)俗文化奇特迷離，令人心馳神往?？h內(nèi)工業(yè)門類較齊全，主要有制糖、制藥、建材、林化、機電、食品飲料等。農(nóng)業(yè)主要有以水稻、甘蔗為主的種植業(yè)及林業(yè)、畜牧水產(chǎn)等。甘蔗生長的溫光和土壤條件優(yōu)越，單產(chǎn)和糖分含量高；林木四季生長，鮮果常年不斷；野生蔬菜種類繁多，質(zhì)優(yōu)量多，以甘蔗、林果、畜禽水產(chǎn)、野生蔬菜為重點的農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)潛力巨大。近年來，上思縣經(jīng)濟和社會取得了長足發(fā)展，教、科、文、衛(wèi)不斷進步，水利、交通、郵電、通信日益發(fā)達，城鎮(zhèn)建設(shè)日新月異，工農(nóng)業(yè)產(chǎn)值穩(wěn)步增長。上思縣基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，使上思縣具備了大開發(fā)的條件?？h委、縣政府確立了今后的戰(zhàn)略重點：以實現(xiàn)跨越式發(fā)展為主題，牢固樹立和全面落實科學(xué)發(fā)展觀，全面實施“生態(tài)立縣、工業(yè)強縣、項目興縣、旅游旺縣”的四大發(fā)展戰(zhàn)略，按照“一名三化”（即大力塑造全國知名十萬大山品牌，走新型工業(yè)化、生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、特色城鎮(zhèn)化之路）的工作思路，突出抓好招商引資和項目工作，著力發(fā)展民營經(jīng)濟，力爭用五年時間把上思建設(shè)成為廣西生態(tài)經(jīng)濟大縣、防城港市的工業(yè)強縣和南寧市的后花園，加快全面建設(shè)小康社會步伐。交通條件便利、環(huán)境優(yōu)美，項目區(qū)域地勢較平坦、生態(tài)資源豐富、植被覆蓋率高，空氣流通，質(zhì)量良好。3、技術(shù)資源雄厚。廣西農(nóng)業(yè)科學(xué)院、廣西大學(xué)、廣西農(nóng)業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院等科研教學(xué)單位的農(nóng)業(yè)人才資源及科研條件，在有機蔬菜種植、水果種植、水產(chǎn)養(yǎng)殖等方面積累許多經(jīng)驗，也掌握大量先進的農(nóng)業(yè)實用技術(shù)。有了如此的技術(shù)支持陣容，項目擬建500畝生產(chǎn)科研示范基地，既可做科研試驗，也能供游客參觀學(xué)習(xí)農(nóng)業(yè)科普知識。此外，正與北大EMBA學(xué)院、廣西大學(xué)、廣西農(nóng)業(yè)科學(xué)院洽談合作協(xié)議，掛牌“產(chǎn)學(xué)研”基地和教學(xué)實習(xí)基地。同時把科研院所的新技術(shù)、新成果在生態(tài)休閑農(nóng)莊實施推廣。4、外部環(huán)境較好。生態(tài)休閑農(nóng)莊區(qū)域內(nèi)黨員及群眾基礎(chǔ)好，農(nóng)民思想開放，敢于接受新事物，當項目承建單位提出初步方案后，區(qū)內(nèi)農(nóng)民對此表示出了極大的熱情。目前企業(yè)與區(qū)內(nèi)農(nóng)民的合作進展順利。地方政府對項目建設(shè)也十分支持。政府及相關(guān)職能部門為解決生態(tài)休閑農(nóng)莊建設(shè)所遇到的難題，曾親臨生態(tài)休閑農(nóng)莊進行調(diào)研，參與各方協(xié)調(diào)，解決了諸多切實困難。各級政府給予了生態(tài)休閑農(nóng)莊高度支持，為項目建設(shè)順利開展奠定了良好的基礎(chǔ)。二、項目發(fā)展機遇1、生態(tài)休閑農(nóng)莊發(fā)展結(jié)合“綠色生態(tài)環(huán)保、山水田園風(fēng)光、幸福和諧家園”主題，面臨社會主義新農(nóng)村建設(shè)的轉(zhuǎn)型示范。2、以作為廣西十萬大山里的都市型生態(tài)休閑農(nóng)莊逐漸形成。3、生態(tài)休閑農(nóng)莊得到政府的高度重視。第七節(jié)資金來源與使用計劃廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司“廣西伊蒙（上思）農(nóng)業(yè)綜合體國家示范區(qū)項目”，資金來源及使用計劃如表，項目投入總資金360000.0萬元。其中，建設(shè)投資300000.0萬元，流動資金60000.0萬元。資金籌措總額為360000.0萬元，項目總投資320000.0萬元（建設(shè)投資300000.0萬元和鋪底流動資金20000.0萬元），流動資金貸款40000.0萬元,保險險資。項目總投資來源320000.0萬元，自籌資本金160000.0萬元，建設(shè)期貸款150376.0萬元，建設(shè)期股息9624.1萬元。（2年短期保險股息按6.4%計）廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目資金來源與使用計劃項目資金來源與使用計劃（單位：萬元）序號項目利率合計建設(shè)期投產(chǎn)期第一年第二年第一年（60%投產(chǎn)）第二年（80%投產(chǎn)）第三年（100%投產(chǎn)）1項目投入總資金360000.0135133.4164866.620000.018000.022000.01.1建設(shè)投資300000.0135133.4164866.60.00.00.01.2流動資金60000.00.00.020000.018000.022000.02資金籌措360000.0135133.4164866.620000.018000.022000.02.1項目總投資320000.0135133.4164866.620000.00.00.02.1.1建設(shè)投資300000.0135133.4164866.60.00.00.02.1.2鋪底流動資金20000.00.00.020000.00.00.02.2流動資金貸款40000.00.00.00.018000.022000.03項目總投資來源320000.03.1自籌資本金160000.03.2建設(shè)投資貸款6.4%150376.03.3建設(shè)期股息自籌償還9624.1備注（1）2年短期保險股息按6.4%計（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）第八節(jié)組織方式與實施計劃一、組織方式企業(yè)項目組織以董事長，協(xié)同項目總經(jīng)理、技術(shù)主管等為管理團隊，建筑項目、設(shè)備配置等聘請具有相應(yīng)資質(zhì)的單位承建和負責(zé)安裝調(diào)試。企業(yè)內(nèi)各部門負責(zé)人、技術(shù)負責(zé)人，負責(zé)相應(yīng)的設(shè)備選定和調(diào)試監(jiān)督。設(shè)備采購企業(yè)安排采購部門負責(zé)安排供貨商及招標采購事宜、準備相關(guān)的材料、設(shè)備運輸由調(diào)度部門負責(zé)安排車輛解決。二、項目建設(shè)進度項目實施分為啟動期、建設(shè)期和試產(chǎn)期（統(tǒng)稱建項目建設(shè)期），總計24個月，前期啟動期4個月（納入概算）。項目從2014年6月1日正式啟動，啟動期4個月主要完成項目規(guī)劃設(shè)計、編制可研報告、辦理環(huán)評手續(xù)，項目立項報批等施工前各種手續(xù)的報批工作及規(guī)劃驗線。2014年11月-2016年1-4月份完成建筑建設(shè)，2015年1-12月完成設(shè)備簽約談判，設(shè)備采購與制造；2016年1-4月份完成員工的崗前培訓(xùn)工作，設(shè)備安裝調(diào)試，設(shè)備驗收，并進入試運營期。2016年1-6月份進行試運行驗收。2016年6月份底試運營期完畢。201具體的實施流程和進度規(guī)劃如下圖所示：項目建設(shè)期詳細進度計劃方案（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）四、項目管理本項目承辦單位為廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司，建設(shè)項目籌建指揮部，實行項目經(jīng)理負責(zé)制，直接對總經(jīng)理負責(zé)，以確保項目高質(zhì)量、高標準按進度計劃安排的工期完成。1、項目的實施嚴格按照“項目法人制、招投標制、施工監(jiān)理制”等原則進行管理。2、實行工程質(zhì)量終身負責(zé)制。對項目建設(shè)工程質(zhì)量負主要責(zé)任的領(lǐng)導(dǎo)、參建單位的領(lǐng)導(dǎo)人和直接責(zé)任人，實行工程質(zhì)量終身追究制度。3、實行工程監(jiān)理制。項目建設(shè)過程中，聘請有資格的監(jiān)理單位和人員，對項目建設(shè)進行監(jiān)理，抓好工程進度，提高工程質(zhì)量，降低成本。4、嚴格按照基本建設(shè)程序辦事，建設(shè)過程中，接受總公司職能部門監(jiān)督、檢查，建成后按照有關(guān)規(guī)定進行嚴格的竣工驗收。5、嚴格項目資金管理。對項目資金實行專帳管理、專款專用，嚴禁挪用和擠占。第九節(jié)主要研究結(jié)論要徹底解決如此規(guī)模龐大的老齡人口養(yǎng)老問題，緊靠政府的力量，明顯不足，急需進行市場化運作，吸引企業(yè)參與。為了更好的改善防城港市及周邊養(yǎng)老對象的生活條件，真正實現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂”，保證其健康快樂生活。廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目發(fā)展目標（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）項目投資建設(shè)集養(yǎng)老、休閑、娛樂、觀光、旅游、度假為一體的多功能、社會化、開放式的養(yǎng)老贍養(yǎng)服務(wù)場所。項目的建設(shè)，對帶動防城港市經(jīng)濟、解決廣西省及周邊地區(qū)養(yǎng)老問題、推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化發(fā)展起到了積極推動作用。項目建設(shè)對防城港市經(jīng)濟和社會效益產(chǎn)的貢獻（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）項目有利于廣西省防城港市現(xiàn)代化建設(shè)，廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司“廣西伊蒙（上思）農(nóng)業(yè)綜合體國家示范區(qū)項目”?？梢越鉀Q當?shù)?500人的勞動就業(yè)，這對于防城港市的就業(yè)及社會穩(wěn)定十分有益。廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司“廣西伊蒙（上思）農(nóng)業(yè)綜合體國家示范區(qū)項目”綜合經(jīng)濟技術(shù)指標詳見表廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目綜合經(jīng)濟技術(shù)指標項目財務(wù)評價主要數(shù)據(jù)匯總表序號名稱單位數(shù)值備注1項目投入總資金萬元360000.01.1建設(shè)投資萬元300000.01.2流動資金萬元60000.02項目總投資萬元320000.02.1建設(shè)投資萬元300000.02.2鋪底流動資金萬元20000.03年營業(yè)收入（正常年份）萬元290000.04年總成本費用（正常年份）萬元175018.35年經(jīng)營成本（正常年份）萬元154820.06年增值稅（正常年份）萬元27200.07年銷售稅金及附加（正常年份）萬元6380.08年利潤總額（正常年份）萬元123101.79所得稅（正常年份）萬元27150.410年稅后利潤（正常年份）萬元95951.311投資利潤率（％）％34.19%12投資利稅率（％）％41.86%13資本金投資利潤率（％）％38.47%14資本金投資利稅率（％）％48.96%15銷售利潤率（％）％42.45%16稅后財務(wù)內(nèi)部收益率（全部投資）％24.98%17稅前財務(wù)內(nèi)部收益率（全部投資）％30.40%18稅后財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（I=10%）萬元258925.019稅前財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（I=10%）萬元372930.020稅后投資回收期年5.52含建設(shè)期24個月21稅前投資回收期年5.05含建設(shè)期24個月22稅后投資回收期年3.52不含建設(shè)期24個月23稅前投資回收期年3.05不含建設(shè)期24個月24盈虧平衡點（生產(chǎn)能力利用率）％29.3（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）經(jīng)過財務(wù)測算和分析，本項目（全部投產(chǎn)后年平均值）年營業(yè)收入290000.0萬元，年利潤總額123101.7萬元，年稅后利潤95951.3萬元，所得稅27150.4萬元。項目稅前財務(wù)內(nèi)部收益率為30.40%，稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為24.98%，稅前財務(wù)凈現(xiàn)值（i=10％）372930.0萬元，稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（i=10％）258925.0萬元；稅前投資回收期5.05年，稅后投資回收期5.52年，其中含建設(shè)試產(chǎn)期24個月。產(chǎn)能利用率為29.3%。廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目綜合效益示意圖（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）因此項目從財務(wù)角度分析是可行的。項目基本具有較高的盈利能力，盈虧平衡點較低，敏感性分析顯示項目盈利對各因素的敏感性較低，說明該項目可以抵抗一定的市場風(fēng)險。本項目具有良好的經(jīng)濟效益。廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目是一個具有技術(shù)密集型和勞動密集型雙重特點行業(yè)，不僅可以形成新的產(chǎn)業(yè)增長點，而且還可以創(chuàng)造大量的就業(yè)機會，從緩解防城港市就業(yè)壓力，提高城市居民收入，增強地方財力等綜合社會效益考慮，項目實施非常重要，符合當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略。綜合評價，本項目社會效益和經(jīng)濟效益良好，具有顯著的可行性，建議企業(yè)早日實施建設(shè)。第二章養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場分析第一節(jié)環(huán)保秸稈建材項目定位及計劃產(chǎn)能一、環(huán)保秸稈產(chǎn)品定位及優(yōu)勢分析廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司將成為亞洲地區(qū)最大規(guī)模的新型秸稈板材生產(chǎn)廠家，產(chǎn)品主要用于新農(nóng)村建設(shè)，養(yǎng)老地產(chǎn)的墻體材料；歌廳KTV隔音內(nèi)裝飾板材等領(lǐng)用，質(zhì)量標準達到節(jié)能率為50％的《既有居住建筑節(jié)能改造標準》及《既有公共建筑節(jié)能改造標準》標準，公司集新型秸稈板材及夾層結(jié)構(gòu)開發(fā)、研制、生產(chǎn)與銷售四位一體的新型秸稈板材材料制造業(yè)骨干企業(yè)。廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目產(chǎn)品應(yīng)用實例分析（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）公司成立后將成功創(chuàng)建秸稈建材新材料的研制平臺，并成立國家級新型秸稈板材工程實驗室，保持公司產(chǎn)品在全球范圍內(nèi)的技術(shù)領(lǐng)先優(yōu)勢，成為國內(nèi)第一家從規(guī)模到技術(shù)能向新農(nóng)村建設(shè)、養(yǎng)老地產(chǎn)穩(wěn)定批量供貨的民營企業(yè)。在商業(yè)上的效率和生產(chǎn)速度的提高給公司提供了進入國際市場和與美國競爭并完全獨立的條件。在此同時，公司將根據(jù)市場需求的擴展而擴大生產(chǎn)。二、環(huán)保秸稈計劃產(chǎn)能廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司“伊蒙（上思）休閑農(nóng)業(yè)和生態(tài)養(yǎng)老項目”，針對第四代新型秸稈板材進行技術(shù)研發(fā)，并產(chǎn)業(yè)化運作。產(chǎn)能規(guī)劃為900萬㎡，單價為44.44元/㎡，營業(yè)額共計40000萬元。主要經(jīng)營種類及銷售收入如下圖：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司擴建環(huán)保秸稈產(chǎn)能規(guī)劃表芳綸紙基蜂窩(萬㎡)單價（元/㎡）產(chǎn)量（萬㎡）預(yù)計營業(yè)收入（萬元）達產(chǎn)60%達產(chǎn)80%達產(chǎn)100%銷售總額（萬元）銷售總額（萬元）銷售總額（萬元）總計44.444590040000240003200040000（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司擴建項產(chǎn)能規(guī)劃圖例分析（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）三、環(huán)保秸稈建材項目設(shè)備選型（一）環(huán)保秸稈建材設(shè)備選型原則本項目設(shè)備方案選擇依據(jù)產(chǎn)品和技術(shù)方案確定。應(yīng)該滿足以下基本要求：主要設(shè)備方案與擬定建設(shè)規(guī)模及生產(chǎn)工藝相適應(yīng)，以最大限度滿足項目投產(chǎn)后生產(chǎn)要求；主要設(shè)備之間、主要設(shè)備與輔助設(shè)備之間的能力相互配套；設(shè)備質(zhì)量、性能成熟，以保證生產(chǎn)的穩(wěn)定性和產(chǎn)品質(zhì)量；設(shè)備選擇在保證性能前提下，力求經(jīng)濟合理；選用設(shè)備應(yīng)符合國際最高標準的相關(guān)技術(shù)標準要求。（二）環(huán)保秸稈建材主要設(shè)備選型本項目設(shè)備選型立足國際最高標準，提高設(shè)備數(shù)字化化、自動化水平，最大限度地保證產(chǎn)品質(zhì)量和提高生產(chǎn)率。原料處理工段（原料松解、除塵及面板處理）、板芯加工工段（熱床成型、熱固化）、成品后處理工段（冷卻、裁切）、成品包裝工段、檢測工段，有完善的設(shè)備管理制度，設(shè)備完好率在100%，利用率在98%以上。滿足了產(chǎn)品加工的需要，全部設(shè)備均需要按照生產(chǎn)要求，主要設(shè)備名稱及選型見下表：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目主要生產(chǎn)設(shè)備一覽表序號名稱型號數(shù)量單位功率（KW）備注100粗篩分工段CSCN-01-00壹套101原料拆包工作臺CSCN-01-011臺102皮帶運輸機CSCN-01-021臺2.2103篩分機CSCN-01-031臺94104刮板運輸機CSCN-01-041臺3105勻質(zhì)機CSCN-01-051臺9.5106刮板運輸機CSCN-01-061臺3107粗篩分除塵系統(tǒng)CSCN-01-071套10.5200烘干工段CSCN-02-00壹套201烘干機CSCN-02-011臺4202烘干機除塵系統(tǒng)CSCN-02-021套20.7203熱交換機組CSCN-02-031臺18.5204刮板運輸機CSCN-02-041臺3205勻質(zhì)機CSCN-02-051臺22206刮板運輸機CSCN-02-061臺3207勻料器CSCN-02-071臺1.5300篩分與篩分工段CSCN-03-00壹套301除石喂料器CSCN-03-011臺1.5302除鐵器CSCN-03-021臺303篩分機CSCN-03-031臺110304原料氣流輸送機組CSCN-03-041套25305分離機CSCN-03-051臺5.5306螺旋輸送機CSCN-03-061臺2.2307螺旋輸送機CSCN-03-071臺2.2308斗式提升機CSCN-03-081臺2.2309氣動三通CSCN-03-091套310刮板運輸機CSCN-03-101臺5.5400分離工段CSCN-04-00壹套401分料器CSCN-04-011臺402分離機CSCN-04-021臺1.5403螺旋輸送機CSCN-04-031臺2.2404原料氣流輸送機組CSCN-04-041套33405螺旋輸送機CSCN-04-051臺2.2406斗式提升機CSCN-04-061臺2.2407儲存?zhèn)}CSCN-04-071臺10.5408鋪料機CSCN-04-081臺409含水率測定儀CSCN-04-091臺410皮帶輸送機CSCN-04-101臺2.2411斗式提升機CSCN-04-111臺3412緩沖倉CSCN-04-121臺413螺旋輸送機CSCN-04-131臺3500廢料回收工段CSCN-05-00壹套501皮帶輸送機CSCN-05-011臺2.2502滑道CSCN-05-021臺503除鐵器CSCN-05-031臺504篩分機CSCN-05-041臺37505原料氣流輸送機組CSCN-05-051套14506斗式提升機CSCN-05-061臺2.2507碎料倉CSCN-05-071臺7.7508配料秤CSCN-05-081臺509緩沖倉CSCN-05-091臺510螺旋運輸機CSCN-05-101臺2.2600鋪裝工段CSCN-06-00壹套601批量稱重倉CSCN-06-011臺602施膠混合倉CSCN-06-021臺9.7603噴水機CSCN-06-041臺0.37604鋪裝機CSCN-06-051臺8.62605鋪裝運輸機CSCN-06-061臺1.5606散料回送機CSCN-06-071臺6.6607雙螺旋輸送機CSCN-06-081臺4608原料氣力輸送機組CSCN-06-091套9700預(yù)壓、熱壓工段CSCN-07-00壹套701預(yù)壓機CSCN-07-011臺22702預(yù)壓鏈條輸送機CSCN-07-021臺1.5703稱重皮帶輸送機CSCN-07-031臺1.1704進板輸送機CSCN-07-041臺1.1705裝板機CSCN-07-051臺1.1706熱壓機CSCN-07-061臺707卸板機CSCN-07-071臺1.1708熱壓機液壓系統(tǒng)CSCN-07-081臺71709導(dǎo)熱油循環(huán)系統(tǒng)CSCN-07-091套15710出板輸送機CSCN-07-101套1.1711濾油加油機CSCN-07-111臺712廢板輸送機CSCN-07-121臺713回送輸送機CSCN-07-134臺3714升降輸送機CSCN-07-141臺1.1715熱壓機排氣罩CSCN-07-151臺11716襯板CSCN-07-1620張800鋸邊冷卻工段CSCN-08-00壹套801縱向進板機CSCN-08-011臺1.1802縱向鋸板機CSCN-08-021臺22803縱向出板機CSCN-08-031臺804橫向進板機CSCN-08-041臺805橫向鋸板機CSCN-08-051臺22806稱重臺CSCN-08-061臺807過橋輸送機CSCN-08-071臺808皮帶輸送機CSCN-08-081臺0.37809滾輪輸送機CSCN-08-091臺0.37810翻板冷板機CSCN-08-101臺0.75811出板機CSCN-08-111臺812液壓升降臺CSCN-08-121臺1.5900控制系統(tǒng)CSCN-09-00壹套901主生產(chǎn)線電控系統(tǒng)CSCN-09-021套902預(yù)處理工段電控系統(tǒng)CSCN-09-031套5.51000輔助系統(tǒng)CSCN-10-00壹套1001鋼結(jié)構(gòu)平臺CSCN-10-011套非標，現(xiàn)場制作1002中心控制室CSCN-10-021套現(xiàn)場制作1003預(yù)處理控制室CSCN-10-031套現(xiàn)場制作1004安全護欄CSCN-10-041套1005管道滅火系統(tǒng)CSCN-10-051套41100砂光工段CSCN-11-00壹套1101推板機CSCN-11-011102液壓升降臺CSCN-11-021臺2.21103進料輸送臺CSCN-11-031臺1.51104四砂架砂光機CSCN-11-041臺276.21105出料輸送臺CSCN-11-051臺1.51106液壓升降臺CSCN-11-061臺2.21200壓縮空氣系統(tǒng)CSCN-12-00壹套1201空壓機CSCN-12-012臺1202儲氣罐CSCN-12-022臺1203無熱再生干燥機CSCN-12-031臺1204壓縮空機管道CSCN-12-041300除塵工段CSCN-13-00壹套1301砂光機除塵機CSCN-13-011套1302風(fēng)機CSCN-13-021臺751303排料伐CSCN-13-031臺31305鋼架CSCN-13-051套非標，現(xiàn)場制作1306生產(chǎn)線除塵機CSCN-13-061套1307風(fēng)機CSCN-13-071臺451308排料伐CSCN-13-081臺31309集塵室CSCN-13-091套1310鋼架CSCN-13-101套非標，現(xiàn)場制作1311預(yù)處理除塵機CSCN-13-111套1312風(fēng)機CSCN-13-121臺5.51313關(guān)風(fēng)器CSCN-13-131臺31314除塵管道CSCN-13-141套非標，現(xiàn)場制作1401康拜PLC控制和軟件1套進口1402噴膠組件1套進口1403噴脫模劑組件1套進口（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）四、環(huán)保秸稈建材典型設(shè)備設(shè)計圖廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目典型設(shè)備設(shè)計圖（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）五、項目工藝流程本項目技術(shù)裝備引進國外先進技術(shù)自行開發(fā)，建筑用紙面草板生產(chǎn)線，技術(shù)設(shè)備先進、工藝可靠、自動化程度高、勞動強度低、設(shè)備價格適中，符合我國的國情。該生產(chǎn)線自動化程度高，在控制系統(tǒng)中引入了PCL微型計算機進行集中自動控制及用傳感器對設(shè)備的主要參數(shù)進行反饋，故障預(yù)警、原料溫度自動測量等功能，減少了對操作工人的技術(shù)水平要求；在機械系統(tǒng)中，提高了機組的可靠性，減輕了操作工人的勞動強度。該機組在技術(shù)上達到國際先進水平。廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司環(huán)保秸稈建材工藝流程（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）六、詳細工藝流程方案選料、備料：選擇長度為150-1000mm（長度小于150mm的短草的數(shù)量應(yīng)少于25%），含水量在8-18%之間的稻草或麥草，打成5公斤左右的草捆；上草：由相對運轉(zhuǎn)的兩個金屬輥將未開捆的草捆運到開束機中；開束：用錘式開束機將草捆打開，將稻草桿分布厚度均勻，并同時除去雜質(zhì)；散草運輸：由鏈條式輸送機送至步進機，將打散分布的合格散料運到進料斗中；喂料：由人字形端頭的往復(fù)式?jīng)_頭將散草運到成型機中；沖壓成型：稻草在喂料斗的底部由人字形端頭的往復(fù)式?jīng)_頭被送入沖壓室，在壓床的腔體中同時受到?jīng)_頭的擠壓和床體的作用，壓力為25公斤/c㎡，形成密實的草板坯；草板坯加熱定型：草板坯進入“前熱床”，在床體擠壓和上下板面200oC加熱下進一步成型。壓力為50公斤/c㎡，時間為120秒，（必須保證加熱時間，否則，稻草不能產(chǎn)生足夠的植物膠，使草板坯膠化固化；）涂膠后加熱固化：將固化成型的草坯引入“后熱床”，將預(yù)先涂樹脂的上下層護面紙覆在草坯上，涂膠量為0.5公斤/平方米,要求后熱床溫度100℃。將護面紙壓緊壓實在草坯上，在“后熱床”冷卻運輸：對成型的草板進行空氣冷卻并運輸?shù)角蟹謾C中；切分定尺：對冷卻后的連續(xù)草板進行定尺橫向切分，切分長度可隨時按需求調(diào)整；縱向增強：在草板中橫向加入特制管材來提高縱向強度；封端：自動封邊機將板兩端的切斷口用預(yù)先涂有樹脂膠的封端板材將草板的端部牢牢的粘住。至此，稻草板的生產(chǎn)流程即告完成。產(chǎn)品碼垛后用叉車送至倉庫存放。第二節(jié)環(huán)保秸稈板房項目規(guī)模與內(nèi)容一、建設(shè)規(guī)模秸桿房老年公寓總體規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容由養(yǎng)老生活區(qū)、養(yǎng)生康復(fù)區(qū)、休閑娛樂區(qū)和附屬配套區(qū)三大園區(qū)組成。主要功能包括為老年人開展生活照料、健身娛樂、養(yǎng)生康復(fù)、小型醫(yī)療、老年大學(xué)、生態(tài)采摘、配套商業(yè)、酒店公寓、精神慰藉、心理咨詢等方面服務(wù)。項目區(qū)新建老年公寓1700余間（套），將容納約3000張床位，可解決3000余位老年人的養(yǎng)老住宿問題。二、建設(shè)內(nèi)容秸桿房老年公寓建設(shè)內(nèi)容主要包括：養(yǎng)老生活中心、圖書室及學(xué)習(xí)中心、文化娛樂中心、老年健身中心、養(yǎng)生康復(fù)中心、養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)培訓(xùn)中心、辦公服務(wù)中心、老年再創(chuàng)業(yè)等，同時，充分利用建筑空間，科學(xué)合理地配套完善功能齊全的附屬設(shè)施，修建超市、噴泉、中央景觀、健康步道、健身場地、養(yǎng)生基地、醫(yī)療基地、地面停車場、文化娛樂活動室等多個功能園區(qū)。整個園區(qū)布局合理、設(shè)施完備，景觀優(yōu)雅、交通便捷，安全防范措施到位，建筑密度37.5%，容積率0.75，綠化率45%.三、養(yǎng)老生