某地產(chǎn)融資管理規(guī)范

6/6地產(chǎn)融資管理規(guī)范編制地產(chǎn)財務(wù)管理中心日期2017年9月審核日期批準日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人

總則1.1為了規(guī)范地產(chǎn)控股股份有限公司（以下稱“地產(chǎn)”）融資業(yè)務(wù)，加強融資管理和財務(wù)監(jiān)控，降低融資成本，有效防范財務(wù)風(fēng)險，維護地產(chǎn)及地產(chǎn)股東整體利益，根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)以及公司章程的規(guī)定，結(jié)合公司實際情況，制定本制度。1.2除特別說明外，本制度所稱“地產(chǎn)”的范圍包括地產(chǎn)總部及地產(chǎn)板塊內(nèi)所屬各級子公司。1.3本制度所稱融資適用于地產(chǎn)為日常生產(chǎn)經(jīng)營、項目投資所需向金融機構(gòu)籌集資金的活動，包括但不限于債權(quán)性融資，如銀行貸款、信托貸款、委托貸款等；包括權(quán)益性融資，如股權(quán)類信托等；也包括夾層融資，如明股實債等?；驹瓌t融資活動應(yīng)符合公司中長期戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，應(yīng)遵循以下原則：（1）地產(chǎn)總部強管控，子公司遵從地產(chǎn)總部的統(tǒng)籌安排；（2）充分考慮國家信貸政策及行業(yè)的特殊性，積極爭取低成本融資；（3）權(quán)衡資本結(jié)構(gòu)對公司穩(wěn)定性、再融資或資本運作可能帶來的影響；（4）兼顧長遠利益與當前利益。工作職責(zé)3.1地產(chǎn)總部財務(wù)管理中心及各級子公司財務(wù)管理部是實施融資活動的職能部門，各級子公司財務(wù)管理部接受地產(chǎn)總部財務(wù)管理中心統(tǒng)一的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。3.2所有項目都應(yīng)當向地產(chǎn)總部上報融資方案，本著規(guī)模優(yōu)先、利率優(yōu)先、使用效率優(yōu)先的總原則，項目融資方案或建議不得少于2個，在相同授信條件下，應(yīng)積極爭取最低的融資成本。原則上所有項目都需要在預(yù)售之前辦理融資。由于特殊原因不能辦理的，必須第一時間與地產(chǎn)總部財務(wù)管理中心負責(zé)人匯報。3.3地產(chǎn)總部財務(wù)管理中心的職責(zé)（1）建立并完善地產(chǎn)總部融資管理制度及細則；（2）審核各級子公司的融資計劃，編制地產(chǎn)總部整體融資計劃，負責(zé)地產(chǎn)總部融資業(yè)務(wù)的執(zhí)行及貸后管理；（3）編制并提供符合融資要求的授信資料，保證資料的準確、完整，完成地產(chǎn)總部融資計劃；（4）審批各級子公司上報的融資流程，指導(dǎo)、監(jiān)督各級子公司完成融資計劃。3.4各級子公司財務(wù)管理部的職責(zé)（1）各級子公司財務(wù)負責(zé)人是本公司融資工作的第一責(zé)任人；（2）按照地產(chǎn)總部融資管理制度的要求開展各項融資工作；（3）編制所屬公司的融資計劃，上報地控總部財務(wù)管理中心審批；（4）落實融資方案，上報地產(chǎn)總部財務(wù)管理中心審批后貫徹執(zhí)行；（5）拓展各種融資渠道，建立并維護良好的金融機構(gòu)關(guān)系；（6）建立、更新融資業(yè)務(wù)臺賬，并保證數(shù)據(jù)的準確、完整；（7）妥善保管融資相關(guān)合同及決議，做好融資貸后管理工作；（8）按計劃使用融資資金，明確貸款還本付息的責(zé)任主體，及時足額支付利息，維護地產(chǎn)整體信用；（9）宣傳并維護企業(yè)良好的信譽和對外形象；（10）配合地產(chǎn)總部其他融資工作。融資工作要點4.1組織融資材料（1）項目具體融資材料包括但不限于：會計報表、公司章程、相關(guān)證照、立項批復(fù)、四證辦理或產(chǎn)權(quán)證辦理進度、可行性研究報告和貸款申請報告等材料。（2）對金融機構(gòu)宣講時，既要準備介紹本項目基本情況的材料，講述項目盈利前景；同時要輔以地產(chǎn)最新的宣傳材料，加強盈利模式的講解，增強雙方合作信心。4.2選擇金融機構(gòu)（1）結(jié)合實際情況，與當?shù)劂y行等金融機構(gòu)普遍接觸，了解其實力、同類項目貸款經(jīng)驗、對項目的認可程度、金融機構(gòu)內(nèi)部的政策等。（2）從基層行與總行的溝通能力、總行的政策導(dǎo)向、總行授信規(guī)模和業(yè)務(wù)條件的要求、銀行的審批程序及用時等方面，了解經(jīng)辦銀行能力。銀團貸款還需要考慮主辦行的影響力、放款規(guī)模、積極性等因素，從額度、效率、成本等方面綜合考慮，形成銀行間比較優(yōu)勢。（3）及時了解國家金融政策、地區(qū)金融環(huán)境、融資銀行最新動向、銀行高層領(lǐng)導(dǎo)的認可度、地域優(yōu)勢、地產(chǎn)總部指導(dǎo)性意見等。4.3推動貸款審批（1）融資材料上報銀行后，積極推動主辦行（市行、省行）各部門審批進度；并通過省行推動、協(xié)調(diào)總行前后臺各部門的工作，以爭取及時獲得審批。（2）積極建立并維護銀行關(guān)系，宣傳的運作模式和盈利模式，增進雙方合作信心。（3）加強溝通，既要通過經(jīng)辦行及省行主動積極和總行進行溝通，也要及時向地產(chǎn)總部財務(wù)部匯報，形成上下互動的局面，確保融資工作完成任務(wù)。4.4加強內(nèi)部管理流程4.4.1方案審批（1）融資方案的要點：融資方式、意向合作單位、融資金額、期限、融資成本、擔(dān)保方式、還款方式及提前還款約定、監(jiān)管要求等。（2）審批程序：參照融資方案審批的權(quán)責(zé)流程（詳見《地產(chǎn)權(quán)責(zé)手冊（2018年2月版）》-財務(wù)管理中心-資金管理-2.1至2.2）。（3）融資方案作為前期與意向合作單位充分溝通的結(jié)果，涉及上述方案要點應(yīng)明確，不能含糊其詞或有所遺漏。（4）意向合作單位的內(nèi)部審批或評審結(jié)果，若出現(xiàn)與公司批復(fù)的融資方案不相符的情形時，須追加融資方案的二次審批，且審批流程不能簡化，直至最終批準。4.4.2合同審批（1）審批依據(jù)：融資方案批復(fù)、合作單位的批復(fù)或決議等。（2）審批內(nèi)容：借款合同、保證合同、抵押合同、補充協(xié)議等。（3）審批程序：參照融資合同審批的權(quán)責(zé)流程（詳見《地產(chǎn)權(quán)責(zé)手冊（2018年2月版）》-財務(wù)管理中心-資金管理-2.1至2.2）。4.4.3條件變更審批（1）融資條件變更申請的要點：變更內(nèi)容、變更原因、變更影響分析。（2）審批依據(jù)：融資方案批復(fù)、意向合作單位的批復(fù)或決議、已獲批的融資合同、融資條件變更申請。（3）審批程序：參照融資方案審批的權(quán)責(zé)流程（詳見《地產(chǎn)權(quán)責(zé)手冊（2018年2月版）》-財務(wù)管理中心-資金管理-2.1至2.2）。4.4.4利息及費用支付審批（1）審批依據(jù)：已獲批的融資合同、已獲批的補充合同（如有）、融資費用計算表。（2）審批程序：參照融資利息支付及融資費用支付審批的權(quán)責(zé)流程（詳見《地產(chǎn)權(quán)責(zé)手冊（2018年2月版）》-財務(wù)管理中心-資金管理-2.4至2.6）。（3）融資責(zé)任人應(yīng)保證融資利息足額、按時支付，保證公司良好的信用。4.4.5確保放款及用款（1）與金融機構(gòu)充分溝通，落實資金到位的相關(guān)要求，包括額度、時間節(jié)點、合同、發(fā)票等。（2）放款過程中，關(guān)注經(jīng)辦金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款規(guī)模及到期貸款情況，提前溝通預(yù)留放款規(guī)模，根據(jù)本項目資金計劃放款，以免影響項目及地產(chǎn)總部整體資金計劃；（3）已發(fā)放貸款嚴格按資金計劃使用，防范資金風(fēng)險，確保資金安全。4.4.6貸后管理（1）取得貸款后，融資責(zé)任人應(yīng)積極配合合作單位的貸后檢查工作，與合作單位保持隨時溝通。（2）明確貸款主體，按時償還貸款本息，防止出現(xiàn)欠息現(xiàn)象。（3）融資責(zé)任人應(yīng)按照地產(chǎn)總部財務(wù)管理中心的要求，定期報送融資月報表以及總部要求臨時報送的報表等，不得延誤。（4）保證對外提供貸后管理材料和貸款審批材料的邏輯一致性。4.4.7貸款償還審批（1）審批依據(jù)：已獲批的融資合同、已獲批的提前還款申請。（2）提前還款申請的要點：提前還款原因、財務(wù)影響分析、溝通結(jié)果描述等。（3）審批程序：到期還款和提前還款均應(yīng)在還款日到期前1個月與地產(chǎn)總部財務(wù)管理中心溝通，并分別參照融資本金歸還或貸款提前歸還的審批流程（詳見《地產(chǎn)權(quán)責(zé)手冊（2018年2月版）》-財務(wù)管理中心-資金管理-2.3至2.4）。如合作單位臨時要求還款的，應(yīng)及時與地產(chǎn)總部財務(wù)管理中心溝通，且參照貸款提前歸還的審批流程辦理申請（詳見《地產(chǎn)權(quán)責(zé)手冊（2018年2月版）》-財務(wù)管理中心-資金管理-2.3）。融資擔(dān)保管理5.1擔(dān)保類型：保證擔(dān)保、抵押擔(dān)保、質(zhì)押擔(dān)保等。5.2擔(dān)保范圍：原則上不對地產(chǎn)以外的任何單位提供任何形式的擔(dān)保。5.2擔(dān)保均應(yīng)訂立書面擔(dān)保合同，履行權(quán)責(zé)規(guī)定的審批流程。5.3各級子公司應(yīng)建立擔(dān)保臺賬，實時更新并上報至地產(chǎn)總部財務(wù)管理中心。融資資料管理6.1由專人負責(zé)保管貸款申報材料，包括相關(guān)憑證復(fù)印件、融資及擔(dān)保合同、合作機構(gòu)批復(fù)或決議、會計報表等相關(guān)融資檔案；使用后作廢的數(shù)據(jù)資料要立即銷毀，防止泄露。6.2建立并實時更新融資臺帳，登記貸款機構(gòu)、審批條件、貸款金額、利率變動情況、放款時間、本息及其他融資成本支付情況等。6.3做好數(shù)據(jù)資料的加密工作，確定數(shù)據(jù)使用的人員范圍；做好融資數(shù)據(jù)資料的整理備份工作，以