萬科項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

萬科項(xiàng)目可行性研究報(bào)告萬科項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

決策背景

一、內(nèi)部因素

1、本項(xiàng)目可為南京公司提供持續(xù)發(fā)展條件，符合集團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展長(zhǎng)江三角洲的戰(zhàn)略

南京公司金色家園項(xiàng)目將于2021年全部開發(fā)完畢，當(dāng)年結(jié)算利潤(rùn)不能滿足持續(xù)增長(zhǎng)要求。本項(xiàng)目可售面積47萬平米，2021年可結(jié)算面積約10萬平米，結(jié)算金額約3億元，并可為南京公司2021-2021年提供主要利潤(rùn)來源。

2、本項(xiàng)目占地654畝，規(guī)模大，為城郊結(jié)合部項(xiàng)目，是集團(tuán)最擅長(zhǎng)開發(fā)的項(xiàng)目類型，南京公司可以充分利用集團(tuán)資源快速成熟開發(fā)此項(xiàng)目。

3、金色家園項(xiàng)目的成功開發(fā)為集團(tuán)全面啟動(dòng)南京市場(chǎng)奠定了基礎(chǔ)，品牌效應(yīng)也為下一步開發(fā)中檔項(xiàng)目創(chuàng)造了條件。

二、外部環(huán)境

1、本項(xiàng)目掛牌出讓，法律手續(xù)明晰，已完成“七通一平”，可迅速啟動(dòng)開發(fā)。

2、增值潛力大。本項(xiàng)目所屬東山新市區(qū)在南京總體規(guī)劃上定位于南京“向南發(fā)展的增長(zhǎng)級(jí)”和“承擔(dān)主城部分功能擴(kuò)散和吸收南部農(nóng)村城市化人口的職能”，江寧開發(fā)區(qū)在南京的3個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)中規(guī)模最大、發(fā)展最快，本項(xiàng)目是開發(fā)區(qū)距南京主城最近的房地產(chǎn)項(xiàng)目之一，土地升值潛力大。

3、環(huán)境好。本項(xiàng)目所處的將軍路片區(qū)為近兩年住宅開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，已形成高品質(zhì)住宅區(qū)氛圍，且為南京生態(tài)環(huán)境最好的地區(qū)之一，人文、歷史、教育氛圍濃厚。

4、市場(chǎng)機(jī)會(huì)明顯。本項(xiàng)目定位以3000元/平米的多層公寓為主，該價(jià)格產(chǎn)品為南京主流市場(chǎng)，需求量大，市場(chǎng)供應(yīng)不足。

第一部分項(xiàng)目所屬區(qū)域介紹

江寧區(qū)位于南京南部，東山新市區(qū)屬于江寧區(qū)，是南京三大規(guī)劃新市區(qū)之一，國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)屬于東山新市區(qū)。

本項(xiàng)目位于江寧開發(fā)區(qū)。

圖1-1宗地所屬區(qū)位圖

一、江寧區(qū)簡(jiǎn)介

?緊靠南京主城南部,緊鄰一環(huán)線。

?2021年撤縣設(shè)區(qū)。

?面積1600平方公里，人口75萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口18萬人。

?1995到2021年GDP持續(xù)高速增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)率13.07%。2021年GDP達(dá)114億元,占南京GDP總額的9%。

?人均GDP在全市五個(gè)郊縣中排名第一，2021年人均GDP為15221元人民幣，約1800美元，相當(dāng)于全市平均水平的74%。

二、東山新市區(qū)簡(jiǎn)介

東山新市區(qū)規(guī)劃面積107平方公里，占江寧區(qū)總面積的6.7%。

?東山新市區(qū)是南京“一城三區(qū)”中的一區(qū)

2021年調(diào)整后的南京城市總體規(guī)劃將東山、仙西、浦口規(guī)劃為3個(gè)新市區(qū)，加上河西新城區(qū)，形成南京“一城三區(qū)”的新城市建設(shè)格局。“一城三區(qū)”的規(guī)劃如表1-1所示。

?東山新市區(qū)是人口導(dǎo)入?yún)^(qū)

東山新市區(qū)位于江寧區(qū)北部，緊鄰南京主城南部，其中心與市中心距離約12公里，承擔(dān)主城部分功能和人口向南擴(kuò)散的功能，同時(shí)承載南京南部的江寧區(qū)、溧水縣和高淳縣的農(nóng)村人口城市化的功能。

2021年人口14.8萬，2021年規(guī)劃人口30萬，年均導(dǎo)入人口1.5萬人。遠(yuǎn)景規(guī)劃110萬人。

第二部分項(xiàng)目概況

一、宗地位置

1、宗地北距南京市中心新街口約11公里,南距祿口機(jī)場(chǎng)28公里。

2、宗地位于江寧開發(fā)區(qū)一期西北部，東距已開發(fā)成熟的開發(fā)區(qū)中心百家湖僅2公里。

3、宗地西距將軍山、牛首-祖堂風(fēng)景區(qū)1公里。

牛首-祖堂風(fēng)景區(qū)為南京的五大近郊公園之一，“杭州宋城集團(tuán)”計(jì)劃投資30億元在牛首-祖堂山及以南建設(shè)10KM2的黑森林旅游度假區(qū)。

二、宗地四至范圍及規(guī)劃要點(diǎn)

1、四至范圍

宗地東鄰18米規(guī)劃道路，隔50米綠化帶為機(jī)場(chǎng)高速路，西接將軍北路，南側(cè)為勝太西路及中和醫(yī)療器械、四方億通等工企單位和商業(yè)設(shè)施，北側(cè)為麻田路。如下圖所示。

2、宗地面積、形狀和尺寸

宗地總面積43.6公頃，折合654畝，其中住宅用地為567.9畝、商業(yè)用地77.4畝、代征道路用地8.7畝。

如上圖所示，宗地中住宅用地和商業(yè)用地形狀為規(guī)則四方形，尺寸如下表所示。

表2-1項(xiàng)目用地指標(biāo)

3、政府提供的規(guī)劃要點(diǎn)

政府規(guī)劃要點(diǎn)中要求居住用地和商業(yè)用地的容積率均為1.2，商業(yè)用地內(nèi)需建一座占地3畝的加油站，其他無特殊要求，具體如下表所示。

三、項(xiàng)目淵源

1、宗地原為東南大學(xué)科技園用地的一部分。

東南大學(xué)科技園總用地面積986畝，均基本完成三通一平，除建成2層的東大科技園辦公樓外，尚未實(shí)質(zhì)性開發(fā)。

東南大學(xué)科技園分為兩部分，一部分為宗地，原計(jì)劃作為建設(shè)教育產(chǎn)業(yè)園用地；另一部分為宗地以北的332畝用地，計(jì)劃作為教職工宿舍用地，現(xiàn)該部分用地仍保持為教職工宿舍用地，目前正在平整場(chǎng)地和搭建圍墻。

2、東大調(diào)整校區(qū)，宗地改為房地產(chǎn)開發(fā)用地。

近期，東大調(diào)整發(fā)展策略，決定將浦口校區(qū)遷至江寧，并意向在江寧開發(fā)區(qū)二期規(guī)劃的方山大學(xué)城拿下3700畝土地，因此放棄了宗地，由政府將宗地改為房地產(chǎn)開發(fā)用地。

四、宗地現(xiàn)狀

1、宗地已基本完成七通一平，地面上有一棟2層、建筑面積500平米左右的小樓和建筑面積300平米左右的臨時(shí)用房，無其它建、構(gòu)筑物。用地紅線范圍內(nèi)所有建筑物、附著物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)包含在土地中標(biāo)價(jià)款中。

2、宗地地勢(shì)平坦，東北側(cè)靠近用地邊界處有一座占地面積約5000平米、

高4-5米的小山包。

3、宗地東側(cè)的機(jī)場(chǎng)高速路比宗地高，且北低南高，高差為1-4米。

五、宗地緊鄰周邊的環(huán)境

1、景觀環(huán)境

宗地緊鄰周邊的住宅開發(fā)、教育和科技園產(chǎn)業(yè)的氣氛濃重，但目前入住居民相對(duì)較少。

?宗地南側(cè)為南京航空航天大學(xué)、民辦正德學(xué)院、中英合辦英華高級(jí)學(xué)校，具有良好的文化氛圍。

?宗地西側(cè)和北側(cè)均為住宅區(qū)，占地面積約2400畝，目前均處于開發(fā)初期，開發(fā)氛圍濃。宗地緊臨北側(cè)為東南大學(xué)教職工宿舍，目前正準(zhǔn)備建設(shè)中。

?宗地東側(cè)為南汽菲亞特集團(tuán)等知名企業(yè)。

2、周邊噪音分析

機(jī)場(chǎng)高速車流分析

白天12:00～12:30時(shí)段為車流高峰期，平均車流量約15-20輛/分鐘，夜間由于航班少，車流量較少。

噪音分析

①主要噪音源為機(jī)場(chǎng)高速的車流噪音。

②宗地東側(cè)邊界、距機(jī)場(chǎng)高速70米處的噪音，南北兩端高、中部低，噪音強(qiáng)度55-68dB,最高噪音強(qiáng)度68dB,位于宗地內(nèi)的土坡上。

注：點(diǎn)位距機(jī)場(chǎng)高速70米，自北向南分布，相鄰點(diǎn)位間隔100米左右。

③宗地內(nèi)部及其它側(cè)邊界的