成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(全文)

成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（全文）為適應(yīng)成都市農(nóng)村房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)中價(jià)值評(píng)估的需要，規(guī)范農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)行為，我局根據(jù)成都市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的相關(guān)規(guī)定，制定了《成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(試行)?特此通知。?成都市房產(chǎn)管理局?二〇〇九年九月十日?成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(試行)?一、總則?1.0.1為規(guī)范成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)行為，保障估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》等法律法規(guī)和成都市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際，制定本規(guī)范。?1.0.2本規(guī)范適用于成都市農(nóng)村集體建設(shè)用地上的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。?1.0.3農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循規(guī)劃管制原則、城鄉(xiāng)統(tǒng)一市場(chǎng)原則，獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行。?1.0.4農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)除應(yīng)符合本規(guī)范外，還應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定。?二、術(shù)語(yǔ)?2.0.1農(nóng)村房地產(chǎn)?是指農(nóng)村集體建設(shè)用地、建筑物、構(gòu)筑物及其他土地定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。本規(guī)范所指的農(nóng)村集體建設(shè)用地包含農(nóng)村宅基地。?2.0.2農(nóng)村房屋集中區(qū)?是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和土地整理專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，通過(guò)拆院并院等土地整理方式，將原有零星分散的宅基地和其他集體建設(shè)用地復(fù)墾為耕地后，在集體建設(shè)用地上修建的符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的農(nóng)村房屋集中區(qū)域。包括新居工程、新型社區(qū)。?2.0.3農(nóng)村散居點(diǎn)房屋?是指零星宅基地及其他零星建設(shè)用地上的農(nóng)村房屋。?2.0.4川西林盤(pán)?是指在建筑中結(jié)合川西農(nóng)村居住風(fēng)貌形態(tài)的基本元素，充分利用現(xiàn)有林盤(pán)景觀和環(huán)境，增強(qiáng)地域特色和反映成都市農(nóng)村傳統(tǒng)文化內(nèi)涵的農(nóng)村房地產(chǎn)。一般屬于散居農(nóng)村房地產(chǎn)。?2.0.5集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)?是指集體建設(shè)用地使用權(quán)初次流轉(zhuǎn)、再次流轉(zhuǎn)和抵押。初次流轉(zhuǎn)包括出讓、出租、作價(jià)(出資)入股，再次流轉(zhuǎn)包括轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租等形式。?2.0.6集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓?是指集體土地所有者將集體建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向土地所有者支付土地出讓金的行為。?2.0.7集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?是指土地使用者將出讓取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。?2.0.8集體建設(shè)用地出租?是指集體土地所有者將集體建設(shè)用地出租給土地使用者使用，由承租人與出租人簽訂一定年期的集體建設(shè)用地出租合同，并按合同約定支付土地租金的行為。?2.0.9集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)租?是指將承租取得集體建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租的行為。?2.0.10集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)(出資)入股?是指集體土地所有者將一定年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)收益金折成股份，由土地所有者持股并參與分紅的行為。?2.0.11集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押?是指抵押人以其合法的集體建設(shè)用地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。?2.0.12混凝土結(jié)構(gòu)?是指由混凝土構(gòu)件作為主要承重構(gòu)件的結(jié)構(gòu)，包括混凝土結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和預(yù)應(yīng)力混凝土結(jié)構(gòu)等。?2.0.13砌體結(jié)構(gòu)?是指由塊材和砂漿砌筑而成的墻、柱作為建筑物主要承重構(gòu)件的結(jié)構(gòu)，是磚砌體、砌塊結(jié)構(gòu)的統(tǒng)稱。?2.0.14生土結(jié)構(gòu)房屋?是指由原生土、生土墻(土坯墻或夯土墻)作為主要承重構(gòu)件的房屋。?2.0.15石結(jié)構(gòu)房屋?是指由石砌體作為主要承重構(gòu)件的房屋。?2.0.16木結(jié)構(gòu)房屋?是指由木柱作為主要承重構(gòu)件，生土墻(土坯墻或夯土墻)、砌體墻和石墻作為圍護(hù)墻的房屋。主要包括穿逗木構(gòu)架、木柱木屋架、木柱木梁房屋。?2.0.17輕鋼結(jié)構(gòu)房屋?是指運(yùn)用新型技術(shù)建成的以輕型鋼材為主要承重構(gòu)件，在型鋼圍護(hù)中以其他材料填充作為圍護(hù)墻，屋蓋以鋼屋架混合木檁條加小青瓦等形式的房屋。?2.0.18其他混合形式的農(nóng)村房屋結(jié)構(gòu)?是指竹-木結(jié)構(gòu)、石結(jié)構(gòu)木屋架、生土結(jié)構(gòu)木屋架、砌體結(jié)構(gòu)混凝土板、石結(jié)構(gòu)混凝土板、砌體結(jié)構(gòu)鋼屋架、石結(jié)構(gòu)鋼屋架、石結(jié)構(gòu)石樓蓋等。?2.0.19限制市場(chǎng)價(jià)格或價(jià)值?是指估價(jià)對(duì)象在不符合市場(chǎng)價(jià)值條件時(shí)形成的價(jià)格或價(jià)值。?2.0.20集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)?是指農(nóng)村范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分農(nóng)村地價(jià)區(qū)段，ZF組織調(diào)查、評(píng)估并公布的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格。?2.0.21集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)修正法?是指在ZF確定并公布了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)和修正體系的地區(qū)，根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)值的方法。?2.0.22農(nóng)村房屋質(zhì)量缺陷損失估價(jià)?是指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)農(nóng)村房屋質(zhì)量缺陷損失進(jìn)行分析、估算和判定的估價(jià)行為。?三、估價(jià)基本事項(xiàng)?3.1估價(jià)基本事項(xiàng)的確定?房地產(chǎn)估價(jià)師在受理農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目時(shí)，首先應(yīng)根據(jù)估價(jià)委托人的估價(jià)需要，結(jié)合有關(guān)規(guī)定和估價(jià)師的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，明確對(duì)估價(jià)結(jié)果有影響的基本事項(xiàng)。?明確估價(jià)基本事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)與委托人共同商議，在征得委托人認(rèn)可后，在房地產(chǎn)估價(jià)委托書(shū)和委托協(xié)議中予以明確。?3.2估價(jià)目的?3.2.1估價(jià)目的是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的期望用途，可通過(guò)了解未來(lái)提供的估價(jià)報(bào)告的用途來(lái)明確。明確估價(jià)目的有助于明確估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類(lèi)型。?委托人不能夠明確提出估價(jià)目的時(shí)，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)從專(zhuān)業(yè)角度提出建議，幫助委托人確定估價(jià)目的。?房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)報(bào)告中應(yīng)對(duì)估價(jià)目的進(jìn)行明確表述，不宜簡(jiǎn)單將估價(jià)目的表述為為了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值而評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。?3.2.2集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)值評(píng)估?委托人為出讓人的，估價(jià)目的可表述為為委托人依法出讓集體建設(shè)用地使用權(quán)確定出讓底價(jià)提供參考依據(jù)而評(píng)估估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。委托人為欲受讓人的，估價(jià)目的可表述為為委托人擬取得集體建設(shè)用地使用權(quán)確定出價(jià)提供參考依據(jù)而評(píng)估估價(jià)對(duì)象的投資價(jià)值。?3.2.3農(nóng)村房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值評(píng)估?估價(jià)目的視具體情況，可表述為為委托人轉(zhuǎn)讓農(nóng)村房地產(chǎn)確定要價(jià)提供參考依據(jù)而評(píng)估估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值;為委托人擬受讓農(nóng)村房地產(chǎn)確定出價(jià)提供參考依據(jù)而評(píng)估估價(jià)對(duì)象的投資價(jià)值;為農(nóng)村房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓雙方協(xié)商轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考依據(jù)而評(píng)估估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。?3.2.4農(nóng)村房地產(chǎn)租賃價(jià)值評(píng)估?估價(jià)目的視具體情況，可表述為為委托人出租農(nóng)村房地產(chǎn)確定租金提供參考依據(jù)而評(píng)估估價(jià)對(duì)象的租賃市場(chǎng)價(jià)值;為委托人擬承租農(nóng)村房地產(chǎn)確定租金提供參考依據(jù)而評(píng)估估價(jià)對(duì)象的租賃投資價(jià)值;為農(nóng)村房地產(chǎn)租賃雙方協(xié)商租金提供參考依據(jù)而評(píng)估估價(jià)對(duì)象的租賃市場(chǎng)價(jià)值。?3.2.5農(nóng)村房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估?估價(jià)目的可表述為為確定農(nóng)村房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值。?3.2.6農(nóng)村房地產(chǎn)作價(jià)(出資)入股估價(jià)?估價(jià)目的可表述為為確定以農(nóng)村房地產(chǎn)作價(jià)(出資)入股提供參考依據(jù)而評(píng)估估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。?3.2.7農(nóng)村房地產(chǎn)征收補(bǔ)償估價(jià)?估價(jià)目的可表述為為確定以農(nóng)村房地產(chǎn)征收補(bǔ)償金額提供參考依據(jù)而評(píng)估估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。?3.2.8農(nóng)村房地產(chǎn)聯(lián)營(yíng)估價(jià)?估價(jià)目的可表述為為委托人以農(nóng)村房地產(chǎn)作為聯(lián)合經(jīng)營(yíng)條件提供參考依據(jù)而評(píng)估估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。?3.2.9農(nóng)村房地產(chǎn)聯(lián)建估價(jià)?估價(jià)目的可表述為為委托人以農(nóng)村房地產(chǎn)作為聯(lián)建條件提供參考依據(jù)而評(píng)估估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。?3.2.10其他目的的農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)。?3.2.11在估價(jià)報(bào)告中，房地產(chǎn)估價(jià)師以簡(jiǎn)潔的語(yǔ)言不能對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)目的進(jìn)行準(zhǔn)確表述的，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中估價(jià)目的條文下，對(duì)估價(jià)目的提出的背景條件、委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的期望用途、估價(jià)對(duì)象特定的特征、估價(jià)報(bào)告的使用者等方面對(duì)估價(jià)目的相關(guān)表述進(jìn)行進(jìn)一步的說(shuō)明。?3.3估價(jià)對(duì)象?3.3.1房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)在委托人對(duì)期望進(jìn)行估價(jià)的對(duì)象進(jìn)行指定的基礎(chǔ)上，根據(jù)已經(jīng)明確的估價(jià)目的，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和政策的規(guī)定，在征求委托人同意后對(duì)估價(jià)對(duì)象及其范圍予以確定。?3.3.2明確農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象的內(nèi)容，包括明確估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況等。?1農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況，對(duì)估價(jià)對(duì)象范圍的確定和界定，包括：土地、建筑物、構(gòu)筑物、地上附著物、基礎(chǔ)設(shè)施、位置、四至、高度、深度等。?明確是否包含農(nóng)村道路、橋梁、隧道、碼頭、亭臺(tái)、牌坊、煙囪、碉堡、墓穴、假山、農(nóng)村水利設(shè)施、龍門(mén)、沼氣池、牲畜圍欄圈、水塔、排水溝、水井、曬壩、圍墻、堡坎、地窖等構(gòu)筑物和附屬物。?2農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況，估價(jià)師首先明確估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)實(shí)法定權(quán)益狀況，在此基礎(chǔ)上結(jié)合估價(jià)目的進(jìn)一步明確是評(píng)估估價(jià)對(duì)象在現(xiàn)實(shí)法定權(quán)益下的市場(chǎng)價(jià)值還是在設(shè)定權(quán)益下的市場(chǎng)價(jià)值。?3農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況，估價(jià)師要明確估價(jià)對(duì)象的位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套基礎(chǔ)設(shè)施等，根據(jù)農(nóng)村房屋集中區(qū)、散居點(diǎn)房屋和川西林盤(pán)等房地產(chǎn)的不同特點(diǎn)進(jìn)行了解和表述。?3.4估價(jià)時(shí)點(diǎn)?農(nóng)村房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)已經(jīng)明確的估價(jià)目的來(lái)推定。?估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的，原則上為完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看之日，但估價(jià)委托合同另有約定的除外。估價(jià)時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查看之日不一致的，應(yīng)在估價(jià)假設(shè)和限制條件中對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況進(jìn)行假設(shè)，并在估價(jià)報(bào)告中提醒估價(jià)報(bào)告使用者注意。?3.5估價(jià)的價(jià)值類(lèi)型和估價(jià)對(duì)象的價(jià)值定義?3.5.1估價(jià)對(duì)象的價(jià)值類(lèi)型由估價(jià)目的和估價(jià)前提決定。?3.5.2價(jià)值類(lèi)型包含市場(chǎng)價(jià)值和限制市場(chǎng)價(jià)值兩種。農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值類(lèi)型有市場(chǎng)價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、清算價(jià)值、投資價(jià)值等。?3.5.3估價(jià)師應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況和選擇的價(jià)值類(lèi)型，結(jié)合估價(jià)目的和估價(jià)的假設(shè)與限制條件等，對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值定義進(jìn)行準(zhǔn)確的表述。?3.5.4價(jià)值定義應(yīng)說(shuō)明價(jià)值類(lèi)型和價(jià)值內(nèi)涵，在表述中應(yīng)當(dāng)對(duì)估價(jià)對(duì)象用途、估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況、估價(jià)對(duì)象土地的開(kāi)發(fā)利用程度及開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況、估價(jià)對(duì)象權(quán)益是否受到限制、農(nóng)村房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)主體和流轉(zhuǎn)對(duì)象是否受到限制等進(jìn)行描述。估價(jià)師在對(duì)估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看和已收集的資料進(jìn)行綜合分析后，應(yīng)針對(duì)不同的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行不同的價(jià)值定義表述。?四、估價(jià)方法?4.1估價(jià)方法選用?4.1.1農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)可運(yùn)用市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、農(nóng)村基準(zhǔn)地價(jià)修正法以及這些估價(jià)方法的綜合運(yùn)用。?4.1.2應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的，進(jìn)行估價(jià)方法適用性分析。對(duì)于理論上適用的估價(jià)方法，一般應(yīng)選用;不選用的，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中充分說(shuō)明理由。?4.1.3對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)的估價(jià)，在市場(chǎng)依據(jù)充分，能采用市場(chǎng)法估價(jià)的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用市場(chǎng)法估價(jià);?4.1.4收益性的農(nóng)村房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。對(duì)證載法定用途為住宅但是實(shí)際用途為商業(yè)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)村住宅，也可以選用收益法進(jìn)行測(cè)算。?4.1.5具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的農(nóng)村房地產(chǎn)的估價(jià)，可以選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。?4.1.6在無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。?4.1.7采用成本法估價(jià)時(shí)，對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)的估價(jià)，可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行估價(jià)。?4.2市場(chǎng)法?4.2.l運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行:?1搜集交易實(shí)例;?2選取可比實(shí)例;?3建立價(jià)格可比基礎(chǔ);?4進(jìn)行交易情況、交易主體狀況修正;?5進(jìn)行交易日期修正;?6進(jìn)行區(qū)域因素修正;?7進(jìn)行個(gè)別因素修正;?8求出比準(zhǔn)價(jià)格。?4.2.2運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)，應(yīng)準(zhǔn)確搜集交易實(shí)例，掌握正常市場(chǎng)價(jià)格行情。搜集交易實(shí)例應(yīng)包括下列內(nèi)容：?1交易雙方情況及交易目的;?2交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況;?3成交價(jià)格;?4成交日期;?5付款方式;?6交易主體的情況。?4.2.3根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況和估價(jià)目的，應(yīng)從搜集的交易實(shí)例中選取三個(gè)以上的可比實(shí)例。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求：?1是估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn);?2成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，原則上不超過(guò)一年;?3成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。?4農(nóng)村房屋集中區(qū)房地產(chǎn)和農(nóng)村散居點(diǎn)房地產(chǎn)的交易案例不宜交叉作為可比實(shí)例。?4.2.4選取可比實(shí)例后，應(yīng)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一表達(dá)方式和內(nèi)涵。換算處理應(yīng)包括下列內(nèi)容：?1統(tǒng)一付款方式;?2統(tǒng)一采用單價(jià);?3統(tǒng)一幣種和貨幣單位;?4統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。?注：1統(tǒng)一付款方式應(yīng)統(tǒng)一為在成交日期時(shí)一次總付清;?2不同幣種之間的換算，應(yīng)按中國(guó)人民銀行公布的成交日期的市場(chǎng)匯率中間價(jià)計(jì)算。?4.2.5有下列情形之一的交易實(shí)例不宜選為可比實(shí)例：?1有利害關(guān)系人之間的交易;?2急于出售或購(gòu)買(mǎi)情況下的交易;?3受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易;?4交易雙方或一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易;?5交易雙方或一方有特別動(dòng)機(jī)或特別偏好的交易;?6相鄰房地產(chǎn)的合并交易;?7特殊方式的交易;?8交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易;?9其它非正常的交易。?但上述情形中，能夠確定差異，并可修正為正常交易價(jià)格的案例，可選為可比實(shí)例。?4.2.6交易情況修正，進(jìn)行交易情況修正應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格。?4.2.7交易日期修正，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。交易日期修正宜采用類(lèi)似農(nóng)村房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或指數(shù)進(jìn)行調(diào)整。在無(wú)類(lèi)似農(nóng)村房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或指數(shù)的情況下，可根據(jù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)村房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況和趨勢(shì)做出判斷，由估價(jià)機(jī)構(gòu)編制當(dāng)?shù)剞r(nóng)村房地產(chǎn)交易價(jià)格指數(shù)表，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。?4.2.8區(qū)域因素修正，應(yīng)將可比實(shí)例在其外部環(huán)境狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象外部環(huán)境狀況下的價(jià)格。農(nóng)村房屋集中區(qū)房地產(chǎn)和農(nóng)村散居點(diǎn)房地產(chǎn)的區(qū)域因素應(yīng)該單獨(dú)進(jìn)行修正。?區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設(shè)施完備程度，農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施配套完善程度，水、電、氣、視、汛、網(wǎng)絡(luò)、無(wú)線電信訊號(hào)的覆蓋程度等農(nóng)村建設(shè)用地規(guī)劃限制中影響農(nóng)村房地產(chǎn)價(jià)格的因素。區(qū)域因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途確定。進(jìn)行區(qū)域因素修正時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較，找出由于區(qū)域因素優(yōu)劣所造成的價(jià)格差異進(jìn)行調(diào)整。?4.2.9進(jìn)行個(gè)別因素修正，應(yīng)將可比實(shí)例在其個(gè)體狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象個(gè)體狀況下的價(jià)格。?有關(guān)土地方面的個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：面積大小，形狀，臨路狀況，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢(shì)，地質(zhì)水文狀況，農(nóng)村規(guī)劃管制條件，土地使用權(quán)年限、土地建設(shè)強(qiáng)度等;有關(guān)建筑物、構(gòu)筑物方面的個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：折舊程度，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建筑材料，容積率，建筑結(jié)構(gòu)等。?個(gè)別因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途和估價(jià)目的確定。對(duì)估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的構(gòu)筑物狀況和建筑結(jié)構(gòu)狀況等農(nóng)村房地產(chǎn)個(gè)體差異較大的個(gè)別因素的比較和分析，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)列出比較因素表和修正系數(shù)表進(jìn)行逐項(xiàng)修正。進(jìn)行個(gè)別因素修正時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較，找出由于個(gè)別因素優(yōu)劣所造成的價(jià)格差異進(jìn)行調(diào)整。?4.2.10交易情況、交易主體、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過(guò)20%，綜合調(diào)整不得超過(guò)30%。?4.2.11選取的多個(gè)可比實(shí)例的價(jià)格經(jīng)過(guò)上述各種修正之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計(jì)算求出一個(gè)綜合結(jié)果，作為比準(zhǔn)價(jià)格。?4.2.12其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取也可用市場(chǎng)法的原理和技術(shù)求取。?4.3收益法?4.3.1運(yùn)用收益法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：?1搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料;?2估算潛在毛收入;?3估算有效毛收入;?4估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用;?5估算凈收益;?6選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率;?7選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。?注：潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、凈收益均以年度計(jì)。?4.3.2租賃收入中應(yīng)扣除法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)該上交國(guó)家或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的收益。?4.3.3對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)農(nóng)村土地使用權(quán)相應(yīng)用途的法定使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確