“紅星·美凱龍”營銷策劃初案

12000萬平方米以上。6.823萬目前長三角商業(yè)地產(chǎn)熱的一個重要原因，是房地產(chǎn)市場的成熟促使各類旅游商鋪、購物中心、大型市場、社區(qū)商鋪、商業(yè)街等物“巨無霸”易初蓮花等大型購物中心向長三角進軍的過程中，也在長三角各個城市誕生了大量的購物中心型商業(yè)地產(chǎn)，由于購物中心項目所特有50萬－60500多畝，其商鋪特點在于產(chǎn)權(quán)20032523.7億元。而在上海市場做得較好的浙江綠城、耀江等企業(yè)，不僅在上海布點，也在長三角區(qū)域內(nèi)謀求更好的發(fā)展，蘇州、無錫、其他城市的企業(yè)也在向這些城市進軍。在長三角，幾乎每個城市的房產(chǎn)開發(fā)都已形成“你中有我，我中有你”的態(tài)勢。除了長三角本地企業(yè)外，其他區(qū)域的房產(chǎn)企業(yè)也極力看好長三角市場，萬科在上海市場的運作成功，使其具備了良好的口碑。萬科集團董事長王石就曾明確表示，2004年萬科發(fā)展重點在長三角區(qū)域，將會率先在蘇州、無錫落實投資計劃。今后幾年，萬科將視長三角地區(qū)項目為公司40%50%600畝土地，2003年初也在南京成立了分公司。隨著上述公司的異地開發(fā)和投資，隨著住宅市場的迅猛發(fā)展，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了堅實的基礎。700億元之巨，這些龐大的資本需要尋求增值和投資的出口。房地產(chǎn)升溫后，住宅市場首當其沖成為資本尋求出路的第一方就受到長三角人的爭相購買。杭州某商業(yè)項目，僅一天就告售罄；南通某商鋪項目，僅半小時便一搶而光。據(jù)相關統(tǒng)計，在去年上海28％、24％、19.9％。其實不僅僅局限于上海展會，其他地區(qū)的展會同樣也吸引了上海樓盤的參展。以杭州某房展會為例，據(jù)統(tǒng)計，有來自上14住宅區(qū)、新的商業(yè)中心，這些規(guī)劃都有效地刺激了商業(yè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，而商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展又成為長三角城市發(fā)展的原動力。海門616健身中心及大型地面停車場。該項目的建成將成為海門新的商業(yè)中心，從而推動海門市東北部新城區(qū)的發(fā)展，目前，周邊在建的住宅353550集團便選擇在此投資開發(fā)超大型購物中心。一方面，該購物中心處于新城區(qū)的良好氛圍中，有較光明的發(fā)展前景，無論是居住人口，還是周邊的人口素質(zhì)，都為該項目提供了機遇。另一方面，萬達商業(yè)廣場的建設，又成為推動周邊住宅發(fā)展、提升區(qū)位優(yōu)勢的重要保證，這與海門商業(yè)街項目極其相似。與海門和寧波相類似的項目還有南京的中央門商圈，該商圈還未確立，便已推動了周邊寫字樓和住宅的銷售。毫無疑問，商業(yè)地產(chǎn)已成為長三角城市發(fā)展的原動力。295萬噸級船舶。目前30MAERSK、OOCL、HMM、EVG、CMA、ZIM、HJ、KL等17公里。公路：京滬和寧通高速公路連接全市，構(gòu)成我市一橫一縱“T型”高速公路骨架。長江北岸正在建造“防洪、運輸”雙功能的沿江高等34.96公里，東與京滬高速公路淮江段相連，西與潤揚大橋相接。水路：揚州處于我國東西大動脈（長江）和南北大動脈（京杭大運河）交匯處，在歷史上就是著名的水運中心。境內(nèi)航道縱橫，1842163819.2143.3宿遷、徐州，山東的濟寧、聊城、德州，河北的滄州及天津、北京等地；南往江蘇的鎮(zhèn)江、無錫、蘇州和浙江的杭州等地。20044184C4A本規(guī)劃期限確定為：近期：２００３－２０１０年；遠期：２０１０—本部、揚州大學農(nóng)學院、揚州大學師范學院等形成高科技及電子產(chǎn)品專業(yè)為市場帶；（３）19個。38101810300501.5858813542米，4—4.813000—15000元/10000元/5000—6000元/二是“服飾城”，面積分割為15—35平方米，一樓價格為13000元/平方米左右；二樓價格為8000—9000元/平方米；三樓價格為5000—6000元/①4838268102175430030-5058%，并且在購房時一次性兌現(xiàn)，5610年每年返還不8%。530—405年回報，其余逐年支付。①20042006年上半年將全部竣工，并投入使1177150-300平方米，一至三層出售，到目前為止，已經(jīng)基本完成產(chǎn)權(quán)銷售工作，產(chǎn)權(quán)面積為20-8010-30萬元之間。32005年下半年正24000307440—7860元/5100—5780元/3600—4100元/15000平方米自用38%。①4萬平方米，將建成為集休閑、娛樂、60、100、20019000元/23000—26000元/5—6元/平方米/①563000元/①16—11712000—13000元/10000元/平方6000—7000元/4000元/5年，8%4年回報。6005816億港元。13層，53006005816億港元。9%，5年后回購，10128000104942454000-元/85885.57萬平方米，131000余套。30多萬平方米用于長期租賃，2023現(xiàn)推出“國際廣場”812000—18000元/9000元/6000元/3（詳見附件一328國道兩側(cè)的特位大多不宜超過50萬。總體來講，項目去化壓力較大。3（58萬平米、寶林商貿(mào)廣場（38萬平米）100萬平米。1）1.2平米來計算，上海目前人均商業(yè)面10.87020萬,10820%各種因素，揚州的商業(yè)應該在130萬平米。2）再按市場商業(yè)比例來看，一般來講，商業(yè)的合理比例應該在整個城市總量的10－15%，而超過15%則化10到15年。因此，項目必須向揚州周邊城市拓展市場，吸引外來消費者前來投資。一 推廣總定1

世界家居/2

二 品牌資源分4.21810趟班車往返于鎮(zhèn)江和揚州之間，在長江兩岸形成家具消費的高水平平臺；5萬種品牌產(chǎn)品，實行強強聯(lián)手，打造行業(yè)市場名牌，真正實現(xiàn)了“到紅星好比跑遍全中國”的一站式消費。全國連鎖經(jīng)營；（2）自產(chǎn)自銷的經(jīng)營模式；（3）以“長三角”25家大型連鎖市場，成為國家級家具集2個專業(yè)生產(chǎn)基地、11150萬平方米，200247億元，躋身于中50016位，2002200840家家居連鎖大賣場，成為國際三 廣告環(huán)境分（詳見附件二現(xiàn)在，活躍在揚州市場上的商業(yè)項目包括與紅星·美凱龍同類的項目有這樣幾家：潤揚財富廣場、寶林商貿(mào)廣場、東方家藝·皇朝國際家具博覽中心、五亭龍國際玩具城和揚州人家國際大酒店。經(jīng)過分析，這些項目的市場推廣有如下特點（詳情請見附件二12推廣策略：推出“揚州首家裝飾建材‘一站式’購物中心”“家具裝飾港”45推廣策略：定位為“揚州首家四星級產(chǎn)權(quán)式酒店”四 媒介傳播平1；（軟硬兼推；《揚州新樓市》等（軟硬兼推戶外：大型戶外看板（工地現(xiàn)場、市中心廣播：江蘇交通廣播網(wǎng)、揚州新聞臺等（軟硬兼推2信息傳播渠道構(gòu)成可詳見下圖：“品牌形象溝通平臺”“產(chǎn)品功能溝通平臺（圖一（圖二五 核心推廣戰(zhàn)1

①企業(yè)品牌市場號召力：“（一個名牌就是信心的保證企業(yè)家效應：“（優(yōu)秀的企業(yè)家是企業(yè)的靈魂，也是市場盈利的保證企業(yè)規(guī)模：“家居業(yè)誰的連鎖規(guī)模已達25（2526家比只開一兩家，誰的成功概率更大？）4）企業(yè)市場競爭力：“1名企業(yè)在揚州競爭力會有多大？”（市場競爭力是盈利能力的根本保證企業(yè)管理模式：“所有售出商品紅星負全責（管理能力決定商品和服務質(zhì)量，而質(zhì)量又是盈利的關鍵性保證企業(yè)經(jīng)營模式：“在家居建材業(yè)2000個名牌、50000企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力：“2008年紅星·40家企業(yè)盈利能力：“誰有69（只有企業(yè)有巨大營收能力，投資者的利益才能有可靠保證2

①（69億、25家連鎖、1302000個著名品牌、50000個品牌產(chǎn)品……）（30150強3）車建新的（600元――6900000000元、小木匠――中國優(yōu)秀企業(yè)家3

①1）69（紅星企業(yè)提供擔保（車建新為你理財108%恒定收益，10年后增值回購（原值4

①1、以揚州為中心點，鎮(zhèn)江、常州2、以滬寧、滬杭為兩條主線，寧通3、以華東5□以紅星·六 活動推廣策“紅星美凱龍”“鏗鏘三人行”通過著名訪談型電視欄目的專訪，讓家居業(yè)的傳奇人物——“我們都是紅星人”“揚州文化旅游節(jié)”――七 項目包裝策2、人物包裝：3、項目包裝：4、賣點包裝：5、承諾包裝：6、工地包裝：7、城市包裝：8、買家包裝：八 項目開局策企業(yè)品牌：投資收益：立竿見影的投資回報/促銷回饋：10年8%穩(wěn)定回報，10年后增值回購（原值2戶外廣告：電視廣告：直郵廣告：3第三步：第四步：4①如果投資第一家店鋪的風險是巨大的，那投資第2620039月，紅星·25①如果投資一個擁有69賣點訴求：紅星·6916①①①賣點訴求：ISO9002賣點訴求：以“紅星·美凱龍”品牌為市場核心，本著“名品進名店”200多家“牌子過硬、質(zhì)量過硬、服務過硬”5萬種品牌產(chǎn)品，實行強強聯(lián)手，打造行業(yè)市場名牌。①我們擁有全國25①①促銷回饋戰(zhàn)：10年8%穩(wěn)定回報，10年后增值回購（原值一、153300個左右。二、項目價格策略1價格系數(shù)規(guī)律 價格系數(shù)建議一層價格系數(shù) 一層價格系數(shù)二層價格系數(shù)：0.6-- 二層價格系數(shù)三層價格系數(shù)：0.45-- 三層價格系數(shù)四層價格系數(shù)：0.35-- 四層價格系數(shù)五層價格系數(shù)：0.3- 五層價格系數(shù)樓盤均價為：0.54-- 樓盤均價為9500---10000元/平方米6650---7000元/平方米4750---5000元/平方米3800---4000元/平方米2850---3000元/平方米5500---5800元/均價如果定在5500元/2850元/均 5500元/平方層差 1000元/平方 800元/平方1200元/1300元/第一 3500元/平方 3900元/平方3100元/2900元/第二 4500元/平方4700元/4300元/4200元/第三 5500元/平方5500元/5500元/5500元/第四 6500元/平方6300元/6700元/6800元/第五 7500元/平方7100元/7900元/8100元/2縱向價格策略——很明了的進行提價通知。譬如：開盤一個月內(nèi)特惠誕生價，XX1%1：2，調(diào)整為1：2.20—2.2510%---11%。橫向價格策略——力求價格與價值達到等值統(tǒng)一。這也是目前房地產(chǎn)行業(yè)購買群體日漸成熟，項目構(gòu)成細分越來越細的必然趨勢。仔仔細細比價，明明白白購房在這樣的定價方式上方能得到完好體現(xiàn)，最終保證購買到質(zhì)價相符的房屋。及每個鋪位都有自己的專屬價格。商鋪的價值主要由以下因素構(gòu)成：三、項目銷控策略12第一 市場預熱期（6、7、8月第二期1個月（9月）第三期第一強銷期2個月（10、11月）第二、四層部分第四期第二強銷售期2個月（12、1月）第一、五層部分第五期第一階段收尾期1個月（2月）以上的全部第六期第一階段持續(xù)期2個月（3、4月）第二、四層余下部分第七期第二階段持續(xù)期2個月（5、6月）第一、五層余下部分第八期2個月（7、8月）全部第一期市場預熱期（6、7、8月第二期1個月（9月）第三期第一強銷期2個月（10、11月）第二、三層部分第四期第二強銷售期2個月（12、1月）第一、四層部分第五期第一階段收尾期1個月（2月）以上的全部第六期第一階段持續(xù)期2個月（3、4月）第二、三層余下部分第七期第二階段持續(xù)期2個月（5、6月）第一、四層余下部分第八期2個月（7、8月）全部3：4：4A、B、C、D、E區(qū)。市場預熱期（6、7、8月1個月（9月A2個月（10、11月B2個月（12、1月C第一階段收尾期1個月（2月2個月（3、4月D2個月（5、6月E2個月（7、8月四、項目銷售策略125個城市就是我們潛力市場。常州是紅星的發(fā)源地；南京、杭州是省會城市，城市規(guī)模較大；鎮(zhèn)江與揚州在經(jīng)濟2首推“增值回購”5年回報的方法，如：揚州人家、寶林家具裝飾港，采取的就這樣的方法。1010年后原價回購，我們首推“增值回購”承諾以期突1、房產(chǎn)1010年后增值回購（原值2、對10年每年8%3、成立獨立的經(jīng)營公司，負責租金的支付、102）10B4180畝,18萬平方米,2500177150－－3002400020--80302707440--78605100--57803600--4100。單體總價在10-30萬之間，04128日開盤，0580591500038%51204平方米,280005611030000.9、1、1.1、1.30.5。租金價格單位是元/平方米/3854357.91以小鋪位分割為主，現(xiàn)在推出第一期（家具港的三樓）30--402700—3000元/4000元/6000--700元/02818，現(xiàn)在租一年送半年。租金單位為元/月/108%，5年后起回購買，1055A316-A311-11536516~11750112000-13000元/平方米左右，210000元/平方米左右，36000-7000元/方米左右，44000元/1.8萬平方米,40000多平方米,15000平方米,600010個單體建筑組成,60平方米、100、2001301900023000--260005-6元/平方米/23元/平方米/143098平方米,128000多平方米10個單體建筑組成,7*7、7*6、7*54000--500030036.92、46.1513層，1--4商鋪，5-1336.92、46.15、60109%，5年后起回購買，105513000013絕對國度：61~66服飾城：15~35絕對國度：113000~15000元/平方米，210000元/平方米左右，35000~6000元平方米。服飾城：113000元/平方米，28000~9000元/平方米，35000~6000元6932.29580000800003112000--18000元/平方米，29000元/平方米左右，36000元/1 20041118圓滿成功！128日即將開盤。2004111920041231127日投資置業(yè)說明會的情況，通20041231288%5成、10200412920041210五亭龍開盤“玩”12820041210優(yōu)惠活動：13天內(nèi)（12898%340年。20041216128日璀璨登場（預約火爆進8%5成、102005121撼登場！（124日廣告）20054142 20054628-1020054816萬元起15天/（5—9層酒店客房及精VIP金卡即將推出）2005488-10200541316萬元起15天/（5—9層酒店客房及精VIP金卡即將推出）3 2004101433—852004102133—852004102233—852004114心動價：3080元/200411184343200412320041231286抽獎活動（電動車、取暖器、電磁爐200412102004122320041223435.4200412241/42004122861—3210元/㎡3.6米挑高，4.05—4.8米開闊大開間，32004123120051661—3210元/㎡3.6米挑高，4.05—4.8米開闊大開間，32005113可商可住可辦公，19200512061—6620051272P200523131—15120052242005334.5萬，131—1542005344.5萬，131520053174.5131—151㎡超大噴泉名宅即刻擁（萬元車位免費贈送！品牌熱水器熱力相贈20053172005331