建筑與房地產經濟高級經濟實務經濟師考試試卷及解答參考

經濟師考試建筑與房地產經濟高級經濟實務自測試卷(答案在后面)一、案例分析題（本大題有3個案例題，第一題20分，其他每題25分，共70分）第一題1.項目占地面積為5萬平方米，預計建設住宅樓20棟，每棟樓層數為18層，每層約有80戶，共計1600戶住宅。2.項目預計銷售價格為每平方米1.5萬元，預計總銷售收入為12億元。3.項目預計土地費用為2億元，建筑工程費用為4億元，配套設施建設費用為1.5億元，營銷費用為0.8億元，管理費用為0.5億元，財務費用為0.5億元，預計利潤為0.5億元。4.根據市場分析，該住宅項目的銷售周期預計為兩年。請根據以上信息，回答以下問題：1、該住宅項目的總投資構成中，土地費用、建筑工程費用和配套設施建設費用的比例為多少？2、若項目實際銷售收入為11.2億元，相比預計銷售收入減少了8000萬元，請計算實際銷售收入的降低比例。3、若項目實際銷售周期為兩年半，相比預計銷售周期增加了半年，請計算實際銷售周期增加的比例。第二題【案例材料】某房地產開發(fā)公司計劃開發(fā)一個位于城市郊區(qū)的住宅項目。項目占地100畝，預計總投資5億元人民幣。公司計劃建設住宅樓20棟，商業(yè)配套設施5棟。項目預計銷售價格為每平方米1.2萬元。為了確保項目的順利實施，公司進行了以下市場調研和決策：1.市場調研：預計項目周邊3公里范圍內有5個類似住宅項目，平均銷售價格為每平方米1.1萬元。周邊交通便利，有兩條公交線路直達市中心，距離市中心約10公里。項目周邊配套設施完善，有超市、醫(yī)院、學校等。2.決策：公司決定采用成本加成定價法進行定價。預計項目總成本為4.5億元人民幣，包括土地成本、建設成本、營銷成本等。公司計劃利潤率為總成本的10%。【小題】1、請根據案例材料，計算該房地產開發(fā)公司采用成本加成定價法后的預計銷售價格。1、請分析該項目周邊交通便利性和配套設施對項目定價的影響。1、請從市場調研結果出發(fā)，分析該項目在定價策略上可能面臨的風險。第三題一、項目背景1.項目地點位于市中心，交通便利，周邊配套設施齊全，人口密集。2.市政府規(guī)劃在該區(qū)域進行舊城改造，預計未來幾年內該區(qū)域房地產價值將大幅提升。3.公司經過市場調研，發(fā)現(xiàn)該綜合體項目將面臨激烈的市場競爭，包括周邊已建成和在建的類似項目。二、項目可行性分析1.公司對項目進行了市場調研，預計項目建成后，住宅部分的入住率可達90%，商業(yè)部分的人流密度可達到每天4萬人次，辦公樓租金預計為每月每平方米1000元。2.項目總投資預計為10億元，其中土地費用3億元，建筑費用4億元，其他費用3億元。3.公司預計項目建成后，第一年即可實現(xiàn)盈利，預計年收益率為8%。三、案例分析1.公司決定采用分期付款的方式購買土地，首付款為土地總價的30%，剩余70%的土地價款在項目建設過程中分階段支付。2.公司計劃采用銀行貸款的方式籌集建設資金，貸款總額為項目總投資的60%，貸款利率為5%，貸款期限為10年。案例分析題：1、根據案例分析材料，公司預計該項目建成后，第一年的凈利潤是多少？2、如果公司決定將土地首付款提高到50%，這將如何影響公司的現(xiàn)金流？1.短期現(xiàn)金流壓力增大，公司需要動用更多的自有資金或增加融資來支付首付款。2.長期來看，減少了公司對土地款項的支付總額，降低了項目的總成本，可能會提高項目的盈利能力。3.可能會降低公司的流動性比率，因為首付款增加，而相應的流動資產減少。3、假設項目建設過程中，由于材料價格上漲，建筑費用增加了5000萬元，這對公司的財務狀況有何影響？1.項目總投資增加，從而增加了公司的財務負擔。2.預計的年收益率將下降，因為凈利潤需要分攤到更高的總投資中。3.可能會增加公司的負債，因為如果公司沒有足夠的自有資金來支付增加的建筑費用，可能需要進一步增加貸款。4.可能會影響公司的償債能力，因為負債水平上升，同時現(xiàn)金流也會受到壓力。二、論述題（30分）題目：論述房地產市場監(jiān)管體系的重要性及其構建措施。經濟師考試建筑與房地產經濟高級經濟實務自測試卷及解答參考一、案例分析題（本大題有3個案例題，第一題20分，其他每題25分，共70分）第一題1.項目占地面積為5萬平方米，預計建設住宅樓20棟，每棟樓層數為18層，每層約有80戶，共計1600戶住宅。2.項目預計銷售價格為每平方米1.5萬元，預計總銷售收入為12億元。3.項目預計土地費用為2億元，建筑工程費用為4億元，配套設施建設費用為1.5億元，營銷費用為0.8億元，管理費用為0.5億元，財務費用為0.5億元，預計利潤為0.5億元。4.根據市場分析，該住宅項目的銷售周期預計為兩年。請根據以上信息，回答以下問題：1、該住宅項目的總投資構成中，土地費用、建筑工程費用和配套設施建設費用的比例為多少？答案：土地費用、建筑工程費用和配套設施建設費用的比例為1:2:0.75。2、若項目實際銷售收入為11.2億元，相比預計銷售收入減少了8000萬元，請計算實際銷售收入的降低比例。答案：實際銷售收入的降低比例為8000萬元/12億元=0.0667，即6.67%。3、若項目實際銷售周期為兩年半，相比預計銷售周期增加了半年，請計算實際銷售周期增加的比例。答案：實際銷售周期增加的比例為0.5年/2年=0.25，即25%。第二題【案例材料】某房地產開發(fā)公司計劃開發(fā)一個位于城市郊區(qū)的住宅項目。項目占地100畝，預計總投資5億元人民幣。公司計劃建設住宅樓20棟，商業(yè)配套設施5棟。項目預計銷售價格為每平方米1.2萬元。為了確保項目的順利實施，公司進行了以下市場調研和決策：1.市場調研：預計項目周邊3公里范圍內有5個類似住宅項目，平均銷售價格為每平方米1.1萬元。周邊交通便利，有兩條公交線路直達市中心，距離市中心約10公里。項目周邊配套設施完善，有超市、醫(yī)院、學校等。2.決策：公司決定采用成本加成定價法進行定價。預計項目總成本為4.5億元人民幣，包括土地成本、建設成本、營銷成本等。公司計劃利潤率為總成本的10%?！拘☆}】1、請根據案例材料，計算該房地產開發(fā)公司采用成本加成定價法后的預計銷售價格。答案：預計銷售價格=（總成本+利潤）/預計銷售面積預計銷售面積=100畝*666.7平方米/畝=66670平方米預計銷售價格=（4.5億+4.5億*10%）/66670=1.4958萬元/平方米1、請分析該項目周邊交通便利性和配套設施對項目定價的影響。答案：交通便利性有助于提高項目的吸引力，降低購房者的通勤成本，從而可能提高項目的銷售價格。配套設施的完善可以提升項目的居住體驗，吸引更多購房者，也可能對項目定價產生積極影響。1、請從市場調研結果出發(fā)，分析該項目在定價策略上可能面臨的風險。答案：市場調研顯示，周邊類似住宅項目的平均銷售價格低于預期，這可能導致以下風險：預計銷售價格過高，可能導致銷售周期延長，資金回籠速度變慢。潛在購房者對項目性價比產生懷疑，影響項目銷售。在激烈的市場競爭中，可能導致市場份額下降。第三題一、項目背景1.項目地點位于市中心，交通便利，周邊配套設施齊全，人口密集。2.市政府規(guī)劃在該區(qū)域進行舊城改造，預計未來幾年內該區(qū)域房地產價值將大幅提升。3.公司經過市場調研，發(fā)現(xiàn)該綜合體項目將面臨激烈的市場競爭，包括周邊已建成和在建的類似項目。二、項目可行性分析1.公司對項目進行了市場調研，預計項目建成后，住宅部分的入住率可達90%，商業(yè)部分的人流密度可達到每天4萬人次，辦公樓租金預計為每月每平方米1000元。2.項目總投資預計為10億元，其中土地費用3億元，建筑費用4億元，其他費用3億元。3.公司預計項目建成后，第一年即可實現(xiàn)盈利，預計年收益率為8%。三、案例分析1.公司決定采用分期付款的方式購買土地，首付款為土地總價的30%，剩余70%的土地價款在項目建設過程中分階段支付。2.公司計劃采用銀行貸款的方式籌集建設資金，貸款總額為項目總投資的60%，貸款利率為5%，貸款期限為10年。案例分析題：1、根據案例分析材料，公司預計該項目建成后，第一年的凈利潤是多少？答案：第一年的凈利潤=年收益×項目總投資-土地費用-建筑費用-其他費用-貸款利息年收益=10億元×8%=8000萬元土地費用=3億元建筑費用=4億元其他費用=3億元貸款利息=10億元×60%×5%=3000萬元凈利潤=8000-3-4-3-3000=4000萬元2、如果公司決定將土地首付款提高到50%，這將如何影響公司的現(xiàn)金流？答案：提高土地首付款比例到50%，意味著公司需要一次性支付的土地費用增加，這將導致以下影響：1.短期現(xiàn)金流壓力增大，公司需要動用更多的自有資金或增加融資來支付首付款。2.長期來看，減少了公司對土地款項的支付總額，降低了項目的總成本，可能會提高項目的盈利能力。3.可能會降低公司的流動性比率，因為首付款增加，而相應的流動資產減少。3、假設項目建設過程中，由于材料價格上漲，建筑費用增加了5000萬元，這對公司的財務狀況有何影響？答案：建筑費用增加5000萬元，將導致以下影響：1.項目總投資增加，從而增加了公司的財務負擔。2.預計的年收益率將下降，因為凈利潤需要分攤到更高的總投資中。3.可能會增加公司的負債，因為如果公司沒有足夠的自有資金來支付增加的建筑費用，可能需要進一步增加貸款。4.可能會影響公司的償債能力，因為負債水平上升，同時現(xiàn)金流也會受到壓力。二、論述題（30分）題目：論述房地產市場監(jiān)管體系的重要性及其構建措施。答案：一、房地產市場監(jiān)管體系的重要性1.維護市場秩序：房地產市場監(jiān)管體系有助于維護房地產市場的公平競爭環(huán)境，防止不正當競爭行為，保障消費者的合法權益。2.促進市場穩(wěn)定：通過監(jiān)管，可以及時發(fā)現(xiàn)和解決房地產市場中的問題，避免市場過熱或過冷，保持房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展。3.保障國家利益：房地產市場監(jiān)管體系有助于防止國有資產流失，維護國家經濟安全。4.促進經濟結構調整：通過監(jiān)管，可以引導房地產企業(yè)調整經營策略，優(yōu)化產業(yè)結構，促進經濟可持續(xù)發(fā)展。5.提高政府管理水平：完善的房地產市場監(jiān)管體系有助于提高政府管理房地產市場的水平，增強政府的公信力。二、構建措施1.完善法律法規(guī)：建立健全房地產市場監(jiān)管的法律體系，明確監(jiān)管職責，規(guī)范市場行為。2.加強部門協(xié)作：各相關部門應加強協(xié)作，形成監(jiān)管合力，提高監(jiān)管效率。3.強化執(zhí)法力度：加大執(zhí)法力度，對違法違規(guī)行為進行嚴厲打擊，形成震懾。4.推進信用體系建設：建立房地產市場主體信用檔案，實施信用約束和聯(lián)合懲戒，提高