物流儲運有限公司用地更新規(guī)劃可行性研究報告

設(shè)計證書號：目錄 11.1項目簡介 11.2項目投資方基本情況 21.3承辦單位基本情況 21.3編制依據(jù) 32.項目發(fā)展概述 52.1項目興建背景 52.2項目興建必要性 82.3項目預(yù)期發(fā)展目標(biāo) 3.項目市場選擇與建設(shè)規(guī)模預(yù)測 3.1項目發(fā)展行業(yè)調(diào)查與選擇 3.2項目定位分析 3.3功能布局草案與規(guī)模預(yù)測 4.項目可行性分析 4.1道路交通支撐能力評價 4.2市政設(shè)施支撐能力評價 5.規(guī)劃方案選擇 5.1現(xiàn)狀概況與分析 5.3規(guī)劃結(jié)構(gòu)選擇 5.4規(guī)劃方案比選 5.6分期實施建議 6.項目運營模式評估 6.1常用運營模式比較 7 6.3運營模式選擇建議 787.項目預(yù)期收益評估 7.2項目開發(fā)價值測算 7.3項目盈利能力 錯誤!未定義書簽。 7.7投資風(fēng)險及其規(guī)避方式提示 928.信息技術(shù)應(yīng)用 8.1物流展貿(mào)中心信息管理 8.2物流技術(shù)應(yīng)用 9.節(jié)能、環(huán)保與安全 9.1節(jié)能 9.2環(huán)境保護(hù) 99.3安全 1隨著深圳市經(jīng)濟的日益發(fā)2年，1994年經(jīng)股份制改造成為公眾上市公司(股票簡稱：深XXA,代碼000042),是國家房地產(chǎn)開發(fā)十佳上市公司，連續(xù)十年保持利潤超億元的優(yōu)良業(yè)績，2001年，被深交所評為30家信息3式員工的42%,專業(yè)涵蓋經(jīng)濟地理、發(fā)展策略、城市規(guī)劃、城市設(shè)計、建筑設(shè)計、風(fēng)景園1.3編制依據(jù)《深圳市城市總體規(guī)劃檢討與對策(2001-2005)》《筍崗片區(qū)法定圖則》(2001年4月)《筍崗-清水河物流園區(qū)功能調(diào)整研究》(2006年4月)4562.1.2深圳物流業(yè)發(fā)展概況及發(fā)展趨勢總值首次突破5000億元大關(guān)，達(dá)5684.39億元，比上年增長15.0%,經(jīng)濟總量居全國大中城市第四位。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，去年第一次產(chǎn)業(yè)增加值7.48增加值3021.03億元，增長16.8%;第三次產(chǎn)業(yè)增加值2655.88億元，增長13.1%。達(dá)到1374.03億元，與上年同期相比增長了414.05億元。據(jù)2006年深圳市物流業(yè)統(tǒng)計報2005年增長28.27%,有力帶動了物流業(yè)的發(fā)展。●專業(yè)市場崛起迅速●企業(yè)的經(jīng)營服務(wù)模式●第三方物流發(fā)展迅速7●物流量變化2.1.3筍崗—清水河物流園區(qū)發(fā)展概況及發(fā)展趨勢邊防關(guān)口；東至布吉路和洪湖西路，西至紅嶺北路和紅崗路。里。園區(qū)作為一個大型倉庫區(qū)域，于1982年圳市“十五”及2015年現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》,正式將筍崗一清水河物流園區(qū)確定為深圳綜合開發(fā)研究院(深圳)完成了《筍崗一清水河物流園區(qū)發(fā)展策略報告》,將園區(qū)功能定位筍崗一清水河物流園區(qū)尤其是筍崗片區(qū)經(jīng)過多82.2項目興建必要性2.2.1用地更新的現(xiàn)實依據(jù)具商場；寶安北地區(qū)還有世界500強出身的建材國際連鎖巨頭百安居羅湖店、917時-19時、片區(qū)內(nèi)其他道路每天7時-22時禁行大型貨車，筍崗路星期一至五7時30分-21時、紅嶺北路星期一至星期五17時-19時，禁行小型貨車，根據(jù)規(guī)定，貨車在禁行時段均等都應(yīng)該有交通要求，與現(xiàn)實狀況產(chǎn)生泥崗路鐵路橋西側(cè)橋頭堡與制高點，其區(qū)位決定它將作為泥崗路沿線重要景觀節(jié)點，標(biāo)示筍崗片區(qū)的內(nèi)在功能與外在形象，亟需一組標(biāo)志性建筑物塑造片區(qū)整體形象，樹立起筍崗商貿(mào)片在人們心因此，借助XX公司用地更新這一契機，深入研究泥崗路、寶崗路沿線景觀形態(tài)，通過建設(shè)標(biāo)志性建筑，塑造沿4、現(xiàn)狀土地利用效率偏低本案所在地理位置優(yōu)越，位于城市中心地帶，又與羅湖商業(yè)旺區(qū)、金融中心和信息中心緊密聯(lián)系，屬城市的黃金地段，土地潛在價值較高，但現(xiàn)實情況是其經(jīng)濟效益與社會效益卻并沒有充分圖2-3長城用地現(xiàn)狀衛(wèi)片發(fā)揮出來，主要有兩方面的原因：圖2-4現(xiàn)狀用地統(tǒng)計圖一是XX公司儲運目前的經(jīng)營方式等業(yè)態(tài)因素限制，目前以貨代市場為規(guī)劃平面布局結(jié)構(gòu)松散，交通組織不暢，造成對空間發(fā)強度較低，平均容積率不足1.0,處于一種低效率的運行狀態(tài)。因此，希望借助XX公司用地更新實現(xiàn)業(yè)態(tài)的升級，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益。通過對用地規(guī)劃布局的重構(gòu)，確定合理的土地開發(fā)強度及空間布局結(jié)構(gòu)，充分挖掘用地潛在價值。表格2-1規(guī)劃用地現(xiàn)狀指標(biāo)統(tǒng)計表總建筑面積總用地面積容積率0地塊B005、陳舊物流設(shè)施影響使用效率現(xiàn)狀倉庫與辦公樓由于興建時間較早，受當(dāng)時建設(shè)條件的限制，建筑功能的設(shè)置不夠完善。目前的倉庫與辦公樓已不能滿足現(xiàn)代化物流與2.2.2用地更新的重大意義2000年5月，在深圳市委三次當(dāng)代會上，深圳市委、市政府提出要把現(xiàn)代物流作為深2002年10月，深圳市人民政府印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展深圳現(xiàn)代物流業(yè)的若干意見》提2006年4月，張思平副市長主持召開了筍崗—清水河物流園區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組第一次會議，等方面的意見和建議，并于2006年5月，召開了筍崗—清水河物流園區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組第二次會變。2.3項目預(yù)期發(fā)展目標(biāo)項目市場選擇與建設(shè)規(guī)模預(yù)測專項調(diào)研分析。下文簡要說明本項目行業(yè)選擇的過程(行業(yè)選擇的過程在此不作詳述),并重點對最具發(fā)展可能的目標(biāo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行重點分析。結(jié)果0宏觀層面評判0宏觀層面評判初步篩選可能發(fā)展的度SCP分析框架篩選出可能發(fā)展的目 消費電子主要類別行業(yè)增長率市場容量市場發(fā)展空間電子高高高汽車后市場高高高鐘表高低低出版業(yè)低低低體育用品高中高自行車高低低品牌服裝高高高醫(yī)藥中低中玩具中中低工藝品高高低家居高高中珠寶中中中●產(chǎn)業(yè)前景：判斷產(chǎn)業(yè)總體的發(fā)展前景?深圳市的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)?●競爭環(huán)境：判斷市場是否已經(jīng)飽和?競爭是否激烈?●客戶反饋：目標(biāo)客戶對項目的反映?入駐意向?電子汽車后市場體育用品品牌服裝產(chǎn)業(yè)前景高中高中高中高政策導(dǎo)向高高高低競爭環(huán)境中高中高高中項目條件契合高高中中客戶反饋中高中高中體現(xiàn)“國際采購中心”定位高高中高中綜合評價高中中高中低排序13243.1.2電子行業(yè)綜合分析預(yù)測提高，2000年后持續(xù)保持在50%以上；2006年，深圳電子信息產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)6300億元，占(1)消費電子億美元，年均增長率保持在20%左右，約占全球出口總額45%,到2008年中國在全球消費每年12%的增長速度發(fā)展，到2010年，市場規(guī)模將達(dá)到1250億美元，消費電子產(chǎn)品制造(2)電子元器件我國已成為全球重要的電子元器件居世界第三位，行業(yè)復(fù)合增長速度達(dá)到31%,和信息產(chǎn)業(yè)整體增長水平一致。2006年，中國電子元器件產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，銷售收入同比增長35%。市場流通到全國的集成電路產(chǎn)品達(dá)50億美元，約占全國的30%。另外，深圳市具有規(guī)模的電子信息專業(yè)配套市場超過70家，年成交額超過1000億元，每年舉辦較具規(guī)模的專業(yè)性展覽會超過60個。深圳的過300億元。有11家企業(yè)進(jìn)入第20屆全國電子百強企業(yè)。其中5家全國營業(yè)收入超過百億2、市場供需分析(1)供應(yīng)分析近年來，電子市場蓬勃發(fā)展。80年代初期，從北京中根據(jù)深圳電子商會提供的數(shù)據(jù)，深圳從華強北到龍產(chǎn)業(yè)專業(yè)市場，建筑面積過百萬平方米，商戶數(shù)萬家，規(guī)模的電子專業(yè)市場，估計總經(jīng)營面積有80多萬平方米，從業(yè)人員達(dá)到50多萬人?！袷袌鎏攸c通過20多年的發(fā)展，中國形成了兩個電子產(chǎn)品的集散中心，一是廣東的深圳；二是北直占18%左右。海淀區(qū)2002年社會消費品零售總額340億元，高新技術(shù)產(chǎn)品的銷售額占有重要地位。2002年中關(guān)村各電子市場實現(xiàn)的銷售額，不低于300億元。全國電子市場的銷售額將近1000億元。這種高科技商業(yè)，提高了勞動生領(lǐng)域，必然帶來IT產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；其次是城市信息化快速發(fā)展；再者是3C進(jìn)入家庭，電腦(2)需求分析●全球電子產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速并呈現(xiàn)往亞太地區(qū)轉(zhuǎn)移趨勢子元件的產(chǎn)、銷值的32%和30%,特別是中國越來越多地在國際元件產(chǎn)業(yè)中占到了舉足輕制造業(yè)市場將達(dá)19055億美元，其中，電子元件市場將達(dá)2800億美元，占14.7%。2005年至2010年年均增長5.4%。另據(jù)報道，全球片式元器件產(chǎn)量將從2005年15000億只，增至2010年25000億只，年均增長13%。按照我國電子元件15個大類產(chǎn)品統(tǒng)計，預(yù)計2010年世界電子元件市場將達(dá)到3614億美元，產(chǎn)品產(chǎn)量將達(dá)到38400億只?！裎覈娮赢a(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持快速增長勢頭據(jù)市場咨詢和顧問機構(gòu)IDC預(yù)測，中國IT市場從2003年至2008年，將以15.6%年復(fù)造業(yè)2005年將實現(xiàn)銷售收入31100億元(比“九五”期末翻兩番)計算，2010年我國電子信●深圳電子產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平位居全國前列電路產(chǎn)品超過35億美元，包括設(shè)計、制造、半導(dǎo)體器件在內(nèi)的整個IC產(chǎn)業(yè)銷售收入超過100億元。統(tǒng)計顯示，2005年深圳市直接使用的集成電路產(chǎn)品超過35億美元，占全國市場總量的16%以上，通過深圳市場流通到全國的集成電路產(chǎn)品達(dá)50億美元，約占全國的30%。3、優(yōu)劣勢分析(1)優(yōu)勢●市場空間●項目條件●客戶需求電子世界等進(jìn)行了抽樣調(diào)查(發(fā)出問卷120份，收回問卷92份),調(diào)查主要結(jié)果如下：對筍崗片區(qū)的電子市場入駐意愿面積需求特點□10以上客戶最關(guān)注因素數(shù)據(jù)來源：戴德梁行調(diào)研，2007.3(2)劣勢●產(chǎn)業(yè)氛圍薄弱●競爭難以避免(1)華強北存在的問題市場建筑面積(m?)商鋪數(shù)(家)平均商鋪面積(m2)深圳賽格電子配套市場深圳華強電子世界益華批發(fā)市場(寶安沙井)深圳新亞洲電子商城深圳都會電子城一深圳遠(yuǎn)望數(shù)碼城一深圳賽博宏大數(shù)碼廣場54000平方米，入駐商戶3000家；企業(yè)數(shù)量：深圳電子企業(yè)超過1萬家，全國電子企業(yè)超過10萬家，由于深圳已在全國可吸引4000～5000家左右電子類商家進(jìn)駐； 3.2項目定位分析3.2.1項目總體定位『國際電子采購申心『國際電子采購申心3.2.2項目功能定位主體功能國際電子采購中心配套功能國際物流總部基地國際物流商務(wù)酒店國際物流商務(wù)公寓配套功能(1)電子產(chǎn)品大宗國際采購、分撥、交易交易、批發(fā)是國際采購物流展貿(mào)中心項目的根本目的是商品銷售，所以批發(fā)交易是本項目的基本功能。不過這批發(fā)、交易也可以分成現(xiàn)貨交易和期(2)電子產(chǎn)品物流、配送(3)電子產(chǎn)品展示、博覽(4)國際電子商務(wù)(5)接單、加工(6)品牌孵育、推廣(7)拍賣(9)供需調(diào)節(jié)、價格生成(1)國際物流總部基地內(nèi)進(jìn)行的具有公益性的采購行為，采購商品共有28大類、1萬多種，每年耗資300多億美(2)國際物流商務(wù)酒店建設(shè)4或5星級的商務(wù)酒店一座。這也彌補了(3)國際物流商務(wù)公寓相關(guān)的商務(wù)活動，也需要大量的商務(wù)公寓；就本項目的經(jīng)3.2.3項目客戶定位業(yè)市場面積的30%以內(nèi)。展示商、拍賣行等——引進(jìn)個別展示商(如環(huán)江三角洲(如東莞、順德等地)一帶。本項目應(yīng)重點本項目內(nèi)的營商人員(主要目標(biāo)客戶)——根據(jù)本項目定位及[筍崗-清水河物流園區(qū)]3.2.4項目形象檔次定位代物流中心——長遠(yuǎn)利益的考慮“品牌、檔次”的戰(zhàn)略，把本項目打造成XX集團的“名片”,進(jìn)一步提升XX的市場知名本項目應(yīng)抓住市場空白點，搶占先機，提高檔次。本項目周邊分布了眾多中檔或中低檔條件看，完全可滿足商戶的較高設(shè)計或開發(fā)要求，制訂并不需太高，但對商戶一定要有選擇性，以保證項目總體較高檔次的形象定位；“中高檔”的產(chǎn)品租金承受能力較高，但也避免過高端產(chǎn)品的投資風(fēng)險。中高檔的項目檔次的租金收益將會較高，符合市場的普遍承受能力資較大的風(fēng)險，同時也避免高檔次形成的高租金對后期招商不利影響。根據(jù)本項目的占地規(guī)模，假如初步按照3.0～4.0的容有24～32萬平方米；其中，專業(yè)市場部分面積約占15～18萬平方米。從市場角度對項目各物業(yè)類型的可能的用地面積做出初步判斷如下：1、國際電子采購中心一般大型專業(yè)市場的對物業(yè)單層面積的要求在6000～10000平方米，規(guī)模較大的項目單項目名稱總建筑面積層數(shù)單層面積(m2)賽格電子市場8益華電子批發(fā)市場3吉盛偉邦(番禺)約18萬3約6000～9500美居中心(廣州)2約10000匯海隆(蘇州)約153約4600~13000百安居(筍崗店)約2萬2約10000麥德龍(筍崗店)約2萬3約8000由上表不難看出，目前大型的專業(yè)市場單層面積普遍較大(6000～12000平方米),建議本項目專業(yè)市場部分的單層面積大約在8000～10000m2左右。根據(jù)項目地塊現(xiàn)狀，根據(jù)項目場地特點初步判斷可安排3棟專業(yè)市場物業(yè)。2、國際物流總部基地目前物流客戶最多的寫字樓嘉里中心(單層1898m2)與地王大廈(單層2161m2),其單層面積都較大。同時，根據(jù)本行長期服務(wù)物流類業(yè)對辦公面積的需求較大，并且，更傾向于選擇大開間的辦務(wù)過的部分物流客戶的辦公物業(yè)租賃情況：表格3-5物流客戶辦公物業(yè)租賃情況部分物流客戶大面積寫字樓成交記錄公司名稱行業(yè)方式區(qū)位租賃情況沃爾瑪采購中心零售租賃羅湖約2,000m2鐵行渣華(P&O)物流租賃羅湖約4,000m2地中海航運(MSC)物流購置羅湖約3,800m2裕駿達(dá)(Unitex)物流租賃羅湖約1,400m2塔吉特(Target)物流租賃羅湖約7,000m2長榮船務(wù)物流租賃羅湖康捷空貨運物流租賃羅湖韓進(jìn)船務(wù)物流租賃羅湖萬海船務(wù)物流購置福田約1,300m2永旺(enoa)零售租賃羅湖約2,000m2馬士基物流租賃羅湖約7,000m2物流類客戶是本項目寫字樓部分的重點客戶，因此，本項目寫字樓部分的單層面積不宜過小。建議項目寫字樓部分的單層面積約為1500m2。3、國際物流商務(wù)公寓受整體市場供需環(huán)境影響，公寓部分的市場前景將比較明朗，也是本項目重要的收益來源。因此建議在配套設(shè)施所允許的面積中安排更多的公寓面積。建議公寓部分安排2700m2以上用地面積，共兩棟，每棟單層面積約900m2。4、國際物流商務(wù)酒店根據(jù)市場定位部分分析，項目的酒店部分定位為商務(wù)型酒店(四星或以上標(biāo)準(zhǔn))。根據(jù)市場上同類酒店的面積特點，單層面積一般在1000～1500m2。建議酒店部分安排1200m2左右的用地面積。根據(jù)上述分析，初步判斷本項目各功能類別占地面積構(gòu)成如下：表格3-6項目功能類別占地統(tǒng)計表占地面積(m2)國際電子采購中心國際物流總部基地國際物流商務(wù)公寓國際物流商務(wù)酒店合計(4棟)寫字樓(1棟酒店(1棟)寫字樓(1棟酒店(1棟)公寓(2棟)3.3.3各功能面積構(gòu)成及主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)預(yù)測基于上文分析，對項目主要規(guī)劃建筑指標(biāo)建議如下：規(guī)劃建筑指標(biāo)及各功能面積構(gòu)成表格3-7規(guī)劃建筑指標(biāo)及各功能面積構(gòu)成數(shù)量(棟)占地面積層數(shù)單層面積建筑面積(m2)面積比例國際電子采購中心5層44.11%5層5層國際采購總部基地128層國際物流商務(wù)公寓336層國際物流商務(wù)酒店116層合計表格3-8主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)總用地面積總建筑面積：容積率專業(yè)市場面積覆蓋率寫字樓面積綠化率/住宅面積酒店面積項目可行性分析4.1.1現(xiàn)狀交通分析(1)道路設(shè)施為雙向4車道，人行道寬為5米。機動車道寬15米(雙向4車道),人行道寬5米。(2)道路交叉口(3)項目現(xiàn)狀出入口項目周邊地面公共交通尚不發(fā)達(dá)，僅寶崗路南段與梨園路設(shè)有1～2路公交線路，且公●項目周邊人行設(shè)施包括人行道、信號燈路口人行橫道線與路段人行橫寶崗路人行道寬度為3.0米～5.0米，由于路邊車輛亂停亂放現(xiàn)象嚴(yán)重，經(jīng)常造成●項目北側(cè)有跨泥崗路人行天橋一座，現(xiàn)狀行人流量較小，行人過街比較方便?！瘳F(xiàn)狀寶崗路僅在寶崗-梨園路交叉口設(shè)信號燈路口人行橫道，寶崗路北段由于受鐵(1)主要路段服務(wù)水平分析●寶崗路：由于寶崗路北段道路兩側(cè)均為大型物流場站，特區(qū)內(nèi)外通過清水河、布吉雙向交通量達(dá)到1661pcu/h,與03年相比斷面流量增加33%。●梨園路：梨園路斷面雙向流量約824pcu/h,與2003年的斷面流量增加了31%?！衲鄭彇|路：現(xiàn)狀雙向流量約為1.1萬pcu/h,由寶崗路梨園路泥崗路年份現(xiàn)狀2003年現(xiàn)狀2003年現(xiàn)狀2003年北-南(東-西)南-北(西-東)合計流量比較比2003年增加33%比2003年增加31%2003年減少22%由上表可以看出，從2003年到現(xiàn)在的4年時間，項目周邊道路，除泥崗東路受到北環(huán)進(jìn)貨影響其流量有所降低外，其他道路流量增加幅度均在30%以上，其中，寶崗路以北路(2)主要路口服務(wù)水平分析●寶崗路一梨園路為五路交叉口且交通混雜，寶崗路往北車輛在該路口往南調(diào)頭行●項目東側(cè)支路現(xiàn)狀僅為雙向二車道，難以滿足項目高強度開發(fā)帶來的交通需求。●建設(shè)梅林-布心通道，清水河片區(qū)環(huán)倉路南段與該通道重疊，建成后將增加清水河●清水河片區(qū)內(nèi)部道路綜合改善，包括清水河二路、清水河四、五路等道路。年(即2011年)。用地性質(zhì)建筑面積(平方米)車輛吸引率(進(jìn)入)車輛發(fā)生率(駛出)車輛吸引量(進(jìn)入)車輛發(fā)生量(駛出)辦公商業(yè)公寓酒店總計//交通量為370輛/小時，駛出交通總量為170輛/小時；酒店交通需求，進(jìn)入交通量為70輛飽和度如表4-3、4-4和圖4-5所示：道路名稱雙向流量(單向高值)平均飽和度服務(wù)水平寶崗路D梨園路A項目東側(cè)支路E交叉口轉(zhuǎn)向南西北東北東南左直右左直右左直右左直右左直右寶崗路一梨園路流量飽和度707257786110656服務(wù)水平CDEECBECCCCCAAA圖4-5項目交通影響評估圖(有項目無措施)(1)主要路段服務(wù)水平分析預(yù)計2011年項目周邊道路交通需求將比現(xiàn)狀增長約30%,考慮寶崗路將連接清水河一路至清平快速路，寶崗路的過境交通量將迅速增長沒有本項目，項目周邊交通壓力也將加大，局部道路交通非常擁擠。若有本項目，2011年寶崗路高峰雙向流量約為3067pcu/小時，單向高峰約1553pcu/小時，路段飽和度為0.90,道路服務(wù)水平D級，交通阻塞；梨園路高峰雙向流量約1584pcu/小時，單向高峰約870pcu/小時，路段飽和度為0.43,道路服務(wù)水平A級，交通較為順暢，分路段與鐵路重合，該路路段的飽和度為0.95,道路服務(wù)水平E級，交通阻塞。(2)主要交叉口服務(wù)水平分析能力下降，使路口飽和度達(dá)0.97,交通服務(wù)水平為E級。4.1.4交通改善措施2、改善對策●項目貨運交通車輛主要經(jīng)過泥崗路、清水河一路進(jìn)出?！耥椖靠瓦\交通車輛主要經(jīng)過寶崗路和項目東側(cè)道路與周邊道路銜接?！裨谠摻煌ńM織方式下，項目東側(cè)支路-清水河一路路口、寶崗路-梨園路路口流量將(1)主要路段服務(wù)水平分析路段的飽和度為0.26,道路服務(wù)水平A級，交通暢通。道路名稱雙向流量(單向高值)平均飽和度服務(wù)水平泥崗路D寶崗路B梨園路A項目東側(cè)支路A(2)主要交叉口服務(wù)水平分析渠化，由5路交叉調(diào)整為標(biāo)準(zhǔn)的4路交叉口，路口的通行能力大幅提高，飽和度僅為0.69,交叉口轉(zhuǎn)向南西北東左直右左直右左直右左直右寶崗路一梨園路流量飽和度服務(wù)水平CCBBAACCBBBA大大增加，路段交通服務(wù)水平達(dá)到A級。寶崗路經(jīng)交4.1.5內(nèi)部交通安排初步建議(1)機動車主要進(jìn)出口是指連接外部道路及物業(yè)內(nèi)部停車場(3)根據(jù)設(shè)計規(guī)范及預(yù)測產(chǎn)生/吸引量的要求，估算本項目的出入口數(shù)量，不應(yīng)少于3個，建議采用4個。輛/小時，駛出交通總量為796輛/小時(其中辦公交通需求，進(jìn)入交通量60輛/小時，駛出交通量為148輛/小時；商業(yè)交通需求，進(jìn)入交通量為700輛/小時，駛出交通量為448輛需求，進(jìn)入交通量為70輛/小時，駛出交通量為30輛/小時)進(jìn)出總的交通量為1996輛/小預(yù)計2011年項目周邊道路交通需求將比現(xiàn)狀增長約30%,若道路條件和交通組織維持4.2市政設(shè)施支撐能力評價表格4-7規(guī)劃用水量計算表用地性質(zhì)建筑面積(平方米)預(yù)測標(biāo)準(zhǔn)(升/平方米)平均日用水量(立方米/日)R4000人合計管徑為DN400。對城市供水系統(tǒng)規(guī)劃區(qū)增加的用水量很圖4-10給水工程規(guī)劃圖4.2.2排污能力用地性質(zhì)平均日用水量(立方米/日)折算系數(shù)平均日污水量(立方米/日)R合計4、結(jié)論區(qū)一側(cè)；規(guī)劃區(qū)西側(cè)的寶崗路有一條現(xiàn)狀雨水暗渠，雨水暗渠尺寸為雨水管(渠)。沒有新增雨水管(渠)。規(guī)劃區(qū)10千伏電源由區(qū)外西南面的筍崗110千伏變電站提供，該站現(xiàn)狀裝機容量為3×50兆伏安。規(guī)劃區(qū)北面的泥崗東路南面現(xiàn)狀敷設(shè)斷面為1.0米用地性質(zhì)負(fù)荷預(yù)測指標(biāo)(瓦/平方米)需要系數(shù)R用地性質(zhì)負(fù)荷預(yù)測指標(biāo)(瓦/平方米)需要系數(shù)總同時系數(shù)規(guī)劃保留本片區(qū)北面的泥崗東路南面現(xiàn)狀敷設(shè)斷面為110千伏變電站提供，該站現(xiàn)狀裝機容量為3×50兆伏安。瓦。大于《深圳市羅湖04-01片區(qū)[筍崗地區(qū)]法定圖則》中本片區(qū)的預(yù)測負(fù)供應(yīng)本規(guī)劃區(qū)電力的筍崗110千伏變電站(容量為150MVA)2006年最高負(fù)荷日主變負(fù)載率為56%,按現(xiàn)在負(fù)載率可4.2.5通信能力用地性質(zhì)預(yù)測指標(biāo)R1線/50平方米1線/70平方米1線/20平方米1線/50平方米本規(guī)劃區(qū)里改造后，有線電視用戶需求按100%的入戶率另加10%的備用量，預(yù)測有線4、郵政工程規(guī)劃由于通信局址未來均向大容量發(fā)4.2.6供然氣能力劃調(diào)整后，規(guī)劃預(yù)測年總用氣量為58準(zhǔn)立方米，高峰小時用氣量約為220方米。用地性質(zhì)年總用氣量(標(biāo)準(zhǔn)立方米/年)高峰小時用氣量(標(biāo)準(zhǔn)立方米/小時R008合計規(guī)劃調(diào)整后規(guī)劃區(qū)用氣量有所增規(guī)劃方案選擇5.1.1區(qū)位條件分析為了深入分析XX公司用地的功能●功能定位●道路交通米的高差；西側(cè)寶崗路為城市次干路，與基地存在5米左右高差。根據(jù)《深圳市羅湖04-01片區(qū)【筍5.1.3基地現(xiàn)狀建設(shè)條件分析●現(xiàn)狀用地化，僅剩與清水河倉庫相連的鐵路線偶有使●地形地貌路線存在2~4.5米高差?！瘳F(xiàn)狀建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀建筑以多層為主，最高為8層。土地開發(fā)強度較低，毛容積率不足1.0。如圖5-8所示，XX儲運有限公司用地共分四宗用地(圖中綠色區(qū)域),總面積為75560.35平方米。由于現(xiàn)狀部分鐵路已經(jīng)廢建議整合H302-0028地塊等用地(圖中藍(lán)色區(qū)圖5-5現(xiàn)狀土地利用表格5-1現(xiàn)狀地籍統(tǒng)計表宗地號用地單位合同號地塊面積XX房地產(chǎn)股份有限公司預(yù)H302-0107深圳市中山公園管理處深圳倉庫鐵路公司深圳倉庫鐵路有限公司深圳倉庫鐵路有限公司廣深鐵路股份有限公司倉庫鐵路公司3083.750深圳市XX地產(chǎn)(集團)股份有限公司深圳市XX房地產(chǎn)公司預(yù)H302-0112深圳市XX房地產(chǎn)公司預(yù)H302-0115深圳市倉庫鐵路公司5.1.5現(xiàn)狀需要解決問題模的建筑在用地內(nèi)的分布狀況，建筑群體的組合關(guān)系，建筑單體的覆蓋面積和高度等因素都直接影響到規(guī)劃區(qū)的功能運作與整體形象。端；北側(cè)泥崗東路與基地存在2-5米的高差；西側(cè)寶崗路北端有立交匝道，可以開口的路段較短。此外物流功能及酒店、公寓等產(chǎn)生的客運交通與項目自身產(chǎn)生的貨運交通易產(chǎn)生相互干擾?！袢绾嗡茉靺^(qū)域景觀的亮點。筍崗片區(qū)目前缺乏一個統(tǒng)一的形象，而規(guī)劃區(qū)獨特的區(qū)域位置決定了其將作為片區(qū)重要的景觀節(jié)點，塑造什么樣的標(biāo)志性景觀，才能夠體現(xiàn)片區(qū)應(yīng)有的景觀特質(zhì)，運用什么樣的造景手法，吸引更多的人氣與眼球，這將是●如何安排項目的開發(fā)彈性。一方面涉及到市場投入產(chǎn)出等經(jīng)濟效益，另一方面涉及到功能的合理使用與沿路景觀的迅速成型。此外遠(yuǎn)景規(guī)劃區(qū)內(nèi)鐵路線拆除后怎樣利●整體性原則●合理性原則●標(biāo)志性原則5.2.2規(guī)劃目標(biāo)基于對筍崗片區(qū)功能結(jié)構(gòu)和基地現(xiàn)狀條●方案二●方案三展示采購住展示住層住住圖5-11規(guī)劃結(jié)構(gòu)方案三居住公寓辦公居住公寓辦公公寓寶崗路寶崗麝5.3.2規(guī)劃結(jié)構(gòu)布局要素采購居住圖5-12規(guī)劃結(jié)構(gòu)方案四居住●泥崗路沿線交通便利，市場基礎(chǔ)較好，適宜布置專業(yè)市場。5.4.1過程草案簡介方案一方案二方案三5.4.2方案深化及選擇●深化方案一(1)本方案最大的特點是利用北側(cè)泥崗路與基地間的高差規(guī)劃二層架空平臺，將泥崗(2)認(rèn)定寶崗-梨園路口為行人匯集的主要區(qū)域，在此規(guī)劃(1)泥崗路景觀界面不夠連續(xù)完整，標(biāo)志性不強。(2)酒店與總部辦公建筑、商貿(mào)展示等人流的產(chǎn)生一(4)未考慮遠(yuǎn)期環(huán)狀鐵路專線拆除后剩余空間的有效利用。深化方案二(1)本方案最大的特點以大膽的設(shè)計手法塑造建筑綜合體的整體形象，有利于沿泥崗(1)內(nèi)部道路直接連通南側(cè)筍崗村與北側(cè)泥崗(2)泥崗路沿線設(shè)置大面積停車，違背了在此形初衷。5.5推薦方案陳述(1)地面層交通組織(2)架空層交通組織行人只能通過公交站或過街天橋地到(3)負(fù)一層交通組織(4)負(fù)二層主要為居住和酒店及辦公的停車庫。1、平面布局表格5-2技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表數(shù)量(棟)層數(shù)單層面積(m2)總建筑面積配建車位(個)分期國際采購中心5層一期5層二期小計物流總部基地I20層二期商務(wù)酒店12層二期小計國際商務(wù)公寓40層一期24層一期32層三期小計合計2、綠化景觀圖5-20綠化景觀分析圖在沿城市快速路泥崗路一側(cè)規(guī)劃有大面積的廣場綠化，結(jié)合國際采購中心形成開敞景觀界面，塑造區(qū)域形象的亮點。并在一定程度上減少了泥崗路對國際商務(wù)公寓的噪聲影響。在規(guī)劃區(qū)內(nèi)沿鐵路一側(cè)規(guī)劃休閑游憩帶，大面積水體為本地塊帶來了流動的風(fēng)景。提升整個圖5-20綠化景觀分析圖5.5.4建筑形態(tài)控制1、建筑高度控制泥崗路南側(cè)多為板塊式建筑，形成生硬的輪廓線。我們希望創(chuàng)造出高低起伏的趣味空間，讓泥崗路天際線變得豐圖5-21泥崗路兩側(cè)界面2、建筑退線控制泥崗路北側(cè)建筑多為小區(qū)房，離道路較近。南側(cè)主要的商業(yè)建筑退線基本圖5-22泥崗路南側(cè)天際線5.5.5空間效果示意5.6分期實施建議一般來說，房地產(chǎn)項目開發(fā)通常有整體一次性開發(fā)和分期開發(fā)兩種開發(fā)模式。綜合來看，整體開發(fā)方式具備開發(fā)周期短、施工難度小、樓盤市場形象較佳、項目推廣有利等眾多優(yōu)點，但同時也具有占用開發(fā)資金量大、風(fēng)險性較高等不利因素。而分期開發(fā)在某些方面則正好相反。本項目規(guī)模較大，物業(yè)種類多，需占用較多資金，分期開發(fā)可減低資金壓力。同時考慮到物流園區(qū)改造效應(yīng)顯現(xiàn)的滯后，通過分期開發(fā)來規(guī)避市場風(fēng)險是行之有效的。綜合考慮以上因素，本項目在開發(fā)模式的選擇上，以分期開發(fā)較為合理。考慮項目的體量、物業(yè)類型及市場成熟程度，本項目將分三期開發(fā)，各期開發(fā)主要開發(fā)泥崗路沿線地面層道路、停車場、廣場及綠化，國際采購中心及公寓的地下車庫，地下展示廳，二層大板以及國際采購中心主體部分和兩棟公預(yù)計規(guī)劃市政路可以通行。改一期寶崗路上的機動車出入口為人行出入口，并增加三個機動車出入口。完善內(nèi)圖5-23分期建設(shè)規(guī)劃圖部交通流線。并開發(fā)國際采購中心剩余部分和酒店及辦公，完善寶崗路沿線廣場及綠化?！襁h(yuǎn)景項目運營模式評估通常來講，同類項目的經(jīng)營模式有租、售、租售結(jié)合以上幾種經(jīng)營模式的對比如表6-1所示。經(jīng)營模式操作方式利弊租賃發(fā)展商將樓面分割租出，每月向商戶收租金發(fā)展商容易整體控制項目的行業(yè)組合，便于經(jīng)營管理和日后物業(yè)管理發(fā)展商資金回收慢出售發(fā)展商直接將樓面按每平方米標(biāo)價出售資金回收速度快，發(fā)展商可盡快收回建設(shè)成本發(fā)展商無法控制商戶組合，不利日后商場的整體經(jīng)營管理和檔次的提升租售結(jié)合按照一定比例，項目部分出租部分出售既可及時收回投資，又可保證一定的現(xiàn)金流和未來物業(yè)升值產(chǎn)權(quán)相對分散；發(fā)展商對項目的控制度降低“買斷租約模式”部分物業(yè)簽訂較長的租約(5年以上),并要求一次性支付全部租金保證一定的投資回收，同時避免產(chǎn)權(quán)的分散，也可享受后期的物業(yè)升值需要在租金上做出讓利，并且在初期收回投資的額度不如出售模式合作經(jīng)營發(fā)展商按照商戶每月營業(yè)額的某一百分點計提收益發(fā)展商與商戶共同分擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，有利于項目招商的進(jìn)展。經(jīng)營狀況好時，發(fā)展商的收益回報也大發(fā)展商的風(fēng)險相對加大，資金回收慢經(jīng)營模式操作方式利弊自營發(fā)展商自行經(jīng)營所開發(fā)的項目發(fā)展商可整體控制商場的運作，同時可隨時根據(jù)情況隨時調(diào)整業(yè)態(tài)發(fā)展商承擔(dān)了全部的經(jīng)營風(fēng)險，同時除了商場建設(shè)外，還需進(jìn)一步的資金投入6.2運營模式選擇原則●有利于投資回收原則●收益最大化原則●風(fēng)險規(guī)避原則綜合考慮各項因素，建議本項目采取“租售結(jié)合”運營模式?！駠H物流商務(wù)公寓——60%銷售、40%出租務(wù)公寓部分采用60%銷售、40%出租的經(jīng)營方式。●國際物流總部基地——60%銷售、40%出租特點：部分物業(yè)與客戶簽訂一個較長的租約(如5年或10年),并且要求一次性支付項目預(yù)期收益評估●項目總投資金額的35%由企業(yè)自籌，其余部分銀行貸款；●租售價格以公開市場價值為參考；●項目應(yīng)納稅費數(shù)額按政府公布之標(biāo)準(zhǔn)交納；●土地費用：單價按當(dāng)前政府公布的基準(zhǔn)物流地價核算(暫按2500元/m2算),土地●企業(yè)所得稅按25%計提；●項目工期以同類建設(shè)工程平均合理開發(fā)時間預(yù)計，不包含因資金或管理以及其它意●基準(zhǔn)折現(xiàn)率是項目凈現(xiàn)值貼現(xiàn)時，計算貼現(xiàn)系數(shù)所采用的利率。本項目序號指標(biāo)單位指標(biāo)值備注所得稅前所得稅后1投資額萬元2內(nèi)部收益率%3凈現(xiàn)值萬元4投資回收期(靜態(tài))年從2007年起5投資回收期(動態(tài))年從2007年起6投資回報率(靜態(tài))%7投資回報率(動態(tài))%附表1:項目開發(fā)成本估算表分期期期回際不購中心商務(wù)公寓1國際采購中心國際采粥中心建筑面積(m)項日名稱(元/m)(元/mt)(元/m)(元/m)(元/a)臨時供水俱電5555555555安裝工程費電稀工程電現(xiàn)天線內(nèi)落稱外配套7000四骨斑費用五不可所見費2六其它費用工程監(jiān)理費七合計(不合地價)(二)-(六)公用設(shè)痕專用基命九(一)+(七》十總投資額合計(萬元)附表2:開發(fā)期投資使用計劃與資金籌措表單位：元序號合計第1年第2年第3年第4年1開發(fā)建設(shè)總投資土地費用前期工程費建安成本管理費用不可預(yù)見費其它費用2資金籌措自有資金一—租售凈收入再投入一銀行貸款一帶地價總投資(元)租售凈收入：萬元1地價一次性支付23分三期建設(shè)，每期開發(fā)周期為1年5(土地評估價+前期工程費+建安成本+管理費用+銷售費用+其它不可預(yù)見費)*65%61年期貸款利率6.84%7.13貸款償還7.13貸款償還附表3.借款還本付息估算表單位：元序號合計第1年第2年第3年第4年1借款及還本付息年初借款累計0本年借款本年應(yīng)計利息借款本金償還一一借款利息支付年末借款累計2借款償還資金來源一一投資回收短期借款一一一17.2.1本項目租售面積及定價單棟面積租賃面積月租金單價(元/m2.月)年租金(萬元)銷售面積(m2)銷售單銷售額(萬一期國際采購中心1#商務(wù)公寓1#商務(wù)公寓2#000000二期國際采購中心2#國際采購總部基地國際物流商務(wù)酒店00000三期00國際采購中心3#商務(wù)公寓3#000003.租金定價指2007年的價格；銷售價格指銷售4.每期建設(shè)周期為一年，完工后次年出租銷售，且全7.2.2項目經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表7.2.2項目經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表第年第10年15年19年營收入(萬元)驗3550g期國際采構(gòu)中心1#6層務(wù)公離1#(高層)0000000000,,,0:00國即采離中心2#(5層)總部基地(28層)星級點0U0000,,,,oo0000000000000o00Q00o0國際采購中心2#(5層)00000000000000000000期00000000D00000D。。國際采構(gòu)中心#15層西務(wù)公鶯14(高層>商務(wù)公離法(高層)00圍00000000000000000國年采兩中心2#(5層)物流總部基地(28層)00o80000080000000000D國際采雞中心3#(5層)0管理成本(經(jīng)營收入的3t)08.1.3身房產(chǎn)稅建構(gòu)價70%的1.20)身教有附加(營業(yè)稅的3%)印花稅阻合的0.100351311718848184186U900184186U480184Q52700]84186000060050089U0184195000000D續(xù)上表續(xù)上表1年程年遙增出608886ss8808937際采均中心15保1:(高層000000000000””,0000000000D000009。000心量采動中42(5號)物流總部基址(282),6,6,aa30000""000a,a,00…?！?。。居。居。000三60。0000000。。。。00國序采的中心3#(52)務(wù)公庫34(36吳)606心0ua0000000000000oom00000000期6心o心心容0亦00o00●00000000000000000D00物深總部基爛(28層)00000000000000000D0際采購中心3#15層)名公寓#168)費0 產(chǎn)視《建構(gòu)價的的1.2%1二官業(yè)稅《相金的50賃理☆(框眾的2%教育時加營業(yè)稅的)坡市理設(shè)護(hù)(營業(yè)稅的19)花稅相金的0.s)000018418600001138日品品受器一委玉互至。言退不的色30800鉛8f五指018418601251841860125000000900000長業(yè)稅[(售計一建構(gòu)價)8]教育附如(共業(yè)稅的交易手續(xù)齊(3元/平方采)7.3項目盈利能力7.3項目盈利能力表6.利潤表計0,125;0的15,的16山竹人5133..000的的)58多009a.言言…8言考言考室23。L心