2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試綜合分析模擬題及答案

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試綜合分析模擬題及答案綜合分析題(一)?甲開發(fā)GS(以下簡(jiǎn)甲GS)2003年3月擬在某地投資建設(shè)一處用地規(guī)模999000m2的綜合小區(qū)，該地塊原有133200m2工業(yè)生產(chǎn)用地、399600m2倉(cāng)儲(chǔ)用地、266400m2居住用地，均為國(guó)有劃撥性質(zhì)，其余為郊區(qū)某村辦養(yǎng)牛場(chǎng)只宜種植牧草的鹽堿地。甲GS先委托乙房地產(chǎn)估價(jià)GS(以下簡(jiǎn)稱乙GS)提供項(xiàng)目咨詢報(bào)告，項(xiàng)目實(shí)施后委托丙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)GS(以下簡(jiǎn)稱丙GS)代理銷售。預(yù)售期間對(duì)外承諾一次性付款5%優(yōu)惠。當(dāng)?shù)仄醵惗惵?%。丁某2002年秋通過(guò)公務(wù)員考試進(jìn)入某單位，2002年12月以14萬(wàn)元的房改價(jià)格購(gòu)得單位一套存量公有住房，2003年11月出售該房，售價(jià)20萬(wàn)元。同時(shí)丁某看中丙GS代理甲GS銷售的一套標(biāo)價(jià)為38萬(wàn)元的新建商品住宅(期房)，并一次性繳納了房?jī)r(jià)款。?1、乙GS的咨詢報(bào)告中，表述正確的是()。?A.養(yǎng)牛場(chǎng)的那塊土地需辦理征地手續(xù)，應(yīng)報(bào)國(guó)務(wù)院審批?B.征地申請(qǐng)經(jīng)批準(zhǔn)后，征地費(fèi)中應(yīng)準(zhǔn)備青苗補(bǔ)償費(fèi)，但無(wú)須考慮新菜地開發(fā)建設(shè)基金?C.甲GS應(yīng)優(yōu)先考慮通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌方式獲得國(guó)有土地使用權(quán)，但如果該項(xiàng)目用地沒(méi)有其他意向用地人，可以選擇協(xié)議出讓方式來(lái)獲得土地使用權(quán)?D.如果最終出讓的是毛地，則除了準(zhǔn)備土地使用權(quán)出讓金和拆遷補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用外，甲GS還必須準(zhǔn)備一些必要時(shí)的安置房和臨時(shí)周轉(zhuǎn)房?2、甲GS實(shí)施房屋拆遷時(shí).可對(duì)()的房屋依法給予補(bǔ)償。?A.產(chǎn)權(quán)人下落不明?B.報(bào)建未批準(zhǔn)?C.被依法查封?D.產(chǎn)權(quán)有糾紛正在訴訟且法院尚未判決?3、下列情形中，可免征甲GS土地閑置費(fèi)的是()。?A.銀行書面承諾的貸款資金不到位造成動(dòng)工遲延?B.甲GS認(rèn)為開發(fā)時(shí)機(jī)不夠完全成熟造成動(dòng)工遲延?C.因水泥、鋼筋等主要建材價(jià)格上漲且供應(yīng)不及時(shí)造成動(dòng)工遲延?D.地質(zhì)勘探時(shí)發(fā)現(xiàn)地下有古墓葬造成動(dòng)工遲延?4、下列關(guān)于房屋拆遷估價(jià)的表述中，正確的是()。?A.乙GS在出具咨詢報(bào)告時(shí)，對(duì)拆遷范圍內(nèi)的房屋補(bǔ)償給出的估價(jià)結(jié)論，可以供甲GS及拆遷主管部門參考，但對(duì)被拆遷人不一定具有效力?B.估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告，其房屋補(bǔ)償金額一律不得包括被拆房屋內(nèi)自行裝修裝飾的價(jià)值?C.房屋所有權(quán)證書記載的用途為住宅，實(shí)際用途為商業(yè)用房.根據(jù)合法原則，估價(jià)時(shí)一律按住宅估價(jià)?D.估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在自收到申請(qǐng)之L1到10日內(nèi)對(duì)申請(qǐng)鑒定的估價(jià)報(bào)告出具書面鑒定意見，所鑒定的估價(jià)報(bào)告確有技術(shù)問(wèn)題的，同時(shí)出具估價(jià)報(bào)告?5、下列表述中，不正確的是()。?A.甲GS以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，但處分抵押房地時(shí)可以一同處分?B.甲GS在取得《商品房預(yù)售許可證》前，不可以對(duì)外發(fā)布房地產(chǎn)預(yù)售廣告?C.甲GS在繳齊土地使用權(quán)出讓金并實(shí)施完拆遷工作后，如向銀行融資困難可隨時(shí)與有意向的其他開發(fā)商協(xié)商并辦理開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?D.甲GS在交付商品房時(shí)，必須向購(gòu)房者提供《住宅質(zhì)量保證書》利《住它使用說(shuō)明書》?6、甲GS半建筑面積的是()。?A.坡屋頂層層高2.20m以上的部位?B.在批準(zhǔn)期限以內(nèi)的臨時(shí)房屋?C.供業(yè)豐戶外運(yùn)動(dòng)時(shí)休息用的屋頂平臺(tái)?D.外圍水平投影超過(guò)其底板外沿的有柱挑廊?7、下列表述中，不正確的是()。?A.丙GS如有代理銷售所得就應(yīng)繳納企業(yè)所得稅?B.丁某出售房改房的增值超過(guò)了原價(jià)的20%，應(yīng)繳納土增值稅?C.甲GS必須交耕地開墾費(fèi)?D.乙GS凈咨詢報(bào)告中，應(yīng)考慮土地增值稅、企業(yè)所得稅、兩稅一費(fèi)的征收對(duì)甲GS預(yù)期投資回報(bào)率的影響?8、下列表述中，正確的是()。?A.承建單位9月1日領(lǐng)取施工許可證，如第2年5月12日仍未見施工，該施工許可證肯定已自行廢止?B.建設(shè)工程發(fā)生質(zhì)量事故，有關(guān)單位在12小時(shí)內(nèi)向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門和其他有關(guān)部門報(bào)告?C.商品房因設(shè)計(jì)缺陷導(dǎo)致嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題的，設(shè)計(jì)單位直接向購(gòu)房者承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任?D.工程驗(yàn)收的前提條件之一是甲GS已按合同約定支付工程款?9、丁某新購(gòu)商品住宅，辦理產(chǎn)權(quán)登記前應(yīng)繳納的契稅是()元人民幣。?A.7220?B.7600?C.14440?D.15200?綜合分析題(二)?某房地產(chǎn)開發(fā)股份有限GS擬通過(guò)競(jìng)標(biāo)方式取得某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為此委托一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱估價(jià)機(jī)構(gòu))提供包括市場(chǎng)分析、項(xiàng)目融資、開發(fā)進(jìn)度、營(yíng)銷計(jì)劃以及投標(biāo)報(bào)價(jià)等內(nèi)容的咨詢報(bào)告。雙方協(xié)定，開發(fā)GS在簽訂委托協(xié)議的同時(shí)向估價(jià)機(jī)構(gòu)支付部分款項(xiàng)，余款在估價(jià)機(jī)構(gòu)完成和提交咨詢報(bào)告后支付。?10.該估價(jià)機(jī)構(gòu)在開始市場(chǎng)分析之前，需仔細(xì)了解該項(xiàng)目各項(xiàng)控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)，下列屬于開發(fā)用地控制指標(biāo)的是()。?A.綠地率?B.停車位?C.用地性質(zhì)?D.建筑密度?11、該估價(jià)機(jī)構(gòu)在關(guān)于市場(chǎng)分析的報(bào)告中，分析了國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱采取若干抑制需求的宏觀調(diào)控政策對(duì)居民購(gòu)房產(chǎn)生的影響指出目的該城市房地產(chǎn)價(jià)格雖然沒(méi)有下降，但()。?A.需求曲線已向右上方移動(dòng)?B.需求曲線已向左下方移動(dòng)?C.需求量已在需求曲線上向下移動(dòng)?D.需求量已在需求曲線上向上移動(dòng)?12、該估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)開發(fā)GS合理運(yùn)作項(xiàng)目資金的建議中，屬直接融資的有()。?A.擴(kuò)股增資?B.預(yù)售商品房?C.以融資租賃方式承租大型設(shè)備?D.以在建工程抵押貸款?13、該估價(jià)機(jī)構(gòu)在分析項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度指標(biāo)中，若以當(dāng)年建筑物開工建筑面積作為統(tǒng)計(jì)總體，則總體單位包括當(dāng)年開工的()的建筑面積。?A.綜合樓?B.住宅?C.水塔?D.配食公建用房?14、關(guān)于估價(jià)機(jī)構(gòu)與開發(fā)GS所達(dá)成協(xié)議性質(zhì)的描述中，正確的有()。?A.雙方達(dá)成的是一種單務(wù)合同?B.雙方民事法律關(guān)系的客體包括行為和咨詢報(bào)告?C.估價(jià)機(jī)構(gòu)提交咨詢報(bào)告享有獲余款的債權(quán)?D.開發(fā)GS開始支付的款項(xiàng)是一種定金?15、關(guān)于估價(jià)機(jī)構(gòu)服務(wù)款項(xiàng)在會(huì)計(jì)核算方面的描述中，正確的有()。?A.當(dāng)期獲得的部分款項(xiàng)在會(huì)計(jì)要素中屬收入類?B.當(dāng)期獲得的部分款項(xiàng)在會(huì)計(jì)要素中屬損益類?C.下期應(yīng)獲得的余款在會(huì)計(jì)科目中屬損益類?D.下期應(yīng)獲得的余款在會(huì)計(jì)科目