第四章-房地產(chǎn)開發(fā)項目決策與可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

第四章房地產(chǎn)開發(fā)項目決策與可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第四章房地產(chǎn)開發(fā)項目決策

與可行性研究【學(xué)習(xí)目的】第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測第二節(jié)項目建議書第三節(jié)可行性研究【復(fù)習(xí)思考題】【技能訓(xùn)練】學(xué)習(xí)目的通過本章的學(xué)習(xí)，要求同學(xué)們掌握房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測的方法；了解項目建議書的內(nèi)容及審批程序；熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容和編制。第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測一、房地產(chǎn)市場調(diào)查概述1、房地產(chǎn)市場調(diào)查的含義房地產(chǎn)市場調(diào)查是指為實現(xiàn)房地產(chǎn)項目特定的經(jīng)營目標(biāo)，運用科學(xué)的理論以及現(xiàn)代化的調(diào)查技術(shù)方法和手段，以客觀的態(tài)度，有目的、有計劃、系統(tǒng)地通過各種途徑收集有關(guān)房地產(chǎn)市場的信息資料，通過對資料的整理和分析，來正確地判斷和把握房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，從而為開發(fā)商預(yù)測房地產(chǎn)市場未來發(fā)展、制定科學(xué)決策提供可靠依據(jù)。2、房地產(chǎn)市場調(diào)查的必要性和作用(1)市場調(diào)查是項目策劃者認(rèn)識市場，捕捉新的市場機(jī)會的前提；(2)市場調(diào)查是項目策劃者感知市場，了解消費者需求的主要手段；(3)市場調(diào)查是項目策劃者了解市場、挖掘賣點、形成創(chuàng)意的必要前提；(4)市場調(diào)查是項目投資機(jī)會研究、項目定位、項目規(guī)劃設(shè)計、項目營銷等一系列活動的基礎(chǔ)，貫穿項目全程策劃的始終。二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容方法1、房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容（1）國內(nèi)外市場環(huán)境調(diào)查（2）技術(shù)發(fā)展調(diào)查（3）市場需求容量調(diào)查（4）消費者和消費者行為調(diào)查（5）競爭情況調(diào)查（6）市場營銷因素調(diào)查2、房地產(chǎn)市場調(diào)查方法（1）訪問法（調(diào)查表法）（2）觀察法（3）定性研究法（4）實驗法三、房地產(chǎn)市場預(yù)測的方法1、定性預(yù)測法2、定量預(yù)測法第二節(jié)項目建議書一、項目建議書的作用（1）項目建議書是國家選擇項目的依據(jù)。（2）項目建議書是可行性研究的依據(jù)。（3）涉及利用外資的項目，在項目建議書批準(zhǔn)后，方可開展對外工作。二、項目建議書的內(nèi)容及要求1、項目建議書的內(nèi)容2、項目建議書的編報要求三、項目建議書審批項目建議書要按現(xiàn)行的管理體制、隸屬關(guān)系，分級審批。原則上，按隸屬關(guān)系，經(jīng)主管部門提出意見，再由主管部門上報，或與綜合部門聯(lián)合上報，或分別上報。第三節(jié)可行性研究一、可行性研究的意義1、可行性研究的概念可行性研究是關(guān)于項目是否可行的研究，是項目投資決策前進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的一門科學(xué)。2、可行性研究的作用（1）可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。（2）可行性研究是項目審批的依據(jù)。（3）可行性研究是項目資金籌措的依據(jù)。（4）可行性研究是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)。（5）可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)。（6）可行性研究是施工組織、工程進(jìn)度安排及竣工驗收的依據(jù)。（7）可行性研究是項目后評價的依據(jù)。二、可行性研究的工作階段1、投資機(jī)會研究2、初步可行性研究3、詳細(xì)可行性研究4、項目的評估和決策三、可行性研究的內(nèi)容1、項目概況2、開發(fā)條件分析3、市場分析和需求預(yù)測4、規(guī)劃方案的優(yōu)選5、資源供給條件分析6、環(huán)境影響分析7、開發(fā)進(jìn)度安排8、經(jīng)濟(jì)評價9、風(fēng)險分析10、結(jié)論與建議四、可行性研究報告的編制1、可行性研究報告的編制依據(jù)2、可行性研究報告的編制要求3、可行性研究報告的編制大綱4、可行性研究報告的基本構(gòu)成五、可行性研究報告的審批1、政府對于投資項目的管理2、政府直接投資和資本金注入的項目審批復(fù)習(xí)思考題1、什么是房地產(chǎn)市場調(diào)查？2、房地產(chǎn)市場調(diào)查有何作用？3、房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容包括哪些？4、房地產(chǎn)市場調(diào)查有哪些方法？其具體內(nèi)容是什么？5、簡述房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序。6、什么是房地產(chǎn)市場預(yù)測？其種類有哪些？7、房地產(chǎn)市場預(yù)測有哪些方法？其具體內(nèi)容是什么？8、什么是項目建議書？9、項目建議書有何作用？10、簡述項目建設(shè)書的編寫內(nèi)容11、什么是可行性研究？12、可行性研究有何重要作用？13、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的主要內(nèi)容有哪些？14、政府對投資項目的管理方式有哪些？具體內(nèi)容是什么？技能訓(xùn)練：1、你認(rèn)為在設(shè)計房地產(chǎn)市場消費者調(diào)查問卷時，必須包括那些具體問題？請就“消費者需要什么樣的房子”為內(nèi)容，設(shè)計一份調(diào)查問卷。2、作為某房地產(chǎn)咨詢評估公司的員工，你接受委托對本地一個擬開發(fā)房地產(chǎn)項目進(jìn)行