房地產(chǎn)政策與法規(guī)教學(xué)課件

房地產(chǎn)政策與法規(guī)房地產(chǎn)估價(jià)能力房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理能力房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷能力房地產(chǎn)居間代理能力房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專業(yè)工作人員房地產(chǎn)營(yíng)銷員房地產(chǎn)估價(jià)員房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理對(duì)應(yīng)崗位從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理和中介服務(wù)的高素質(zhì)技能型專門人才。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)人才培養(yǎng)目標(biāo)房地產(chǎn)政策與法規(guī)

為什么要學(xué)這門課？

先修課程本課程后續(xù)課程房地產(chǎn)概論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)房地產(chǎn)政策與法規(guī)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理先修課程和后續(xù)課程專業(yè)能力職業(yè)素養(yǎng)后續(xù)課程

專業(yè)基礎(chǔ)課程這門課程的地位和作用—專業(yè)基礎(chǔ)課支撐作用承前啟后知法、懂法、用法能力目標(biāo)知識(shí)目標(biāo)情感目標(biāo)課程教學(xué)目標(biāo)能掌握并解讀房地產(chǎn)相關(guān)政策與法規(guī)“知法、懂法”能應(yīng)用房地產(chǎn)相關(guān)政策與法規(guī)?！坝梅ā狈ㄖ朴^念法律意識(shí)

課程特點(diǎn)——內(nèi)容繁多

房地產(chǎn)政策與法規(guī)房地產(chǎn)相關(guān)法律城市房地產(chǎn)管理法城鄉(xiāng)規(guī)劃法土地管理法物權(quán)法行政法規(guī)部門規(guī)章規(guī)范性文件和技術(shù)規(guī)范最新政策和規(guī)章

教材選?。?/p>

房地產(chǎn)政策與法規(guī)劉燕玲 主編中國(guó)勞動(dòng)社會(huì)保障出版社CompanyLogo職業(yè)性先進(jìn)性任務(wù)驅(qū)動(dòng)工作過程導(dǎo)向根據(jù)職業(yè)實(shí)際需要合理選取教學(xué)內(nèi)容體現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)新政策通過具體任務(wù)引導(dǎo)學(xué)習(xí)以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)全過程為脈絡(luò)組織課程內(nèi)容教材特點(diǎn)：

以工作過程為導(dǎo)向，依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)工作全過程組織課程內(nèi)容模塊八物業(yè)服務(wù)階段政策與法規(guī)的應(yīng)用模塊六房地產(chǎn)交易階段政策與法規(guī)的應(yīng)用模塊五工程建設(shè)與管理階段政策與法規(guī)的應(yīng)用模塊四房地產(chǎn)征收階段政策與法規(guī)的應(yīng)用模塊三土地使用權(quán)取得階段政策與法規(guī)的應(yīng)用模塊二房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃與審批階段政策與法規(guī)的應(yīng)用模塊一房地產(chǎn)企業(yè)組建和建設(shè)工程項(xiàng)目立項(xiàng)階段政策與法規(guī)的應(yīng)用模塊七房地產(chǎn)稅收政策與法規(guī)的應(yīng)用交易建設(shè)獲取土地物業(yè)服務(wù)規(guī)劃審批項(xiàng)目立項(xiàng)企業(yè)設(shè)立合并拆分

教材特點(diǎn)：

CompanyLogo多關(guān)注一些有關(guān)房地產(chǎn)法律、法規(guī)和政策的社會(huì)新聞。多記憶，牢固知識(shí)，加深理解。多練習(xí)，提高能力。法律也是人類的社會(huì)生活經(jīng)驗(yàn)的一種規(guī)律性總結(jié)，也需要多閱讀一些其它書籍，擴(kuò)展自己的知識(shí)面。學(xué)習(xí)方法：多記憶多練習(xí)多關(guān)注多閱讀1.課程考核方式期末考試課堂表現(xiàn)

課堂考勤課后作業(yè)形成性評(píng)價(jià)與總結(jié)性評(píng)價(jià)相結(jié)合的多元化考核方式形成性評(píng)價(jià)總結(jié)性評(píng)價(jià)40%60%

考核方法：

基于行業(yè)和崗位需要整合課程內(nèi)容我國(guó)土地制度房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)稅收重房地產(chǎn)糾紛處理輕最新頒布的法規(guī)與政策補(bǔ)

教學(xué)內(nèi)容把握

目錄模塊一

房地產(chǎn)企業(yè)組建和建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)立階段政策與法規(guī)模塊二

房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃與審批階段政策與法規(guī)模塊三

土地使用權(quán)取得階段政策與法規(guī)模塊四

征收階段政策與法規(guī)模塊五

工程建設(shè)與管理階段政策與法規(guī)模塊六房地產(chǎn)交易階段政策與法規(guī)模塊七

房地產(chǎn)稅收階段政策與法規(guī)模塊八

物業(yè)管理階段政策與法規(guī)模塊一房地產(chǎn)企業(yè)組建和建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)立階段政策與法規(guī)任務(wù)1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組建階段政策與法規(guī)的應(yīng)用任務(wù)2房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)立階段政策與法規(guī)的應(yīng)用模塊一：如何申請(qǐng)創(chuàng)辦一家房地產(chǎn)開發(fā)公司呢？

任務(wù)1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組建階段政策與法規(guī)的應(yīng)用16（1）有符合公司法人登記的名稱和組織機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立（2）適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的固定的辦公用房（4）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。（3）注冊(cè)資本100萬元以上（5）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。任務(wù)1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組建階段政策與法規(guī)的應(yīng)用一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件工商注冊(cè)登記房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記取得稅務(wù)登記證任務(wù)1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組建階段政策與法規(guī)的應(yīng)用二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序即可依據(jù)營(yíng)業(yè)執(zhí)照刻制公章，開立銀行賬號(hào)，正式開始營(yíng)業(yè)取得資質(zhì)證取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（原建設(shè)部第77號(hào)令）任務(wù)1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組建階段政策與法規(guī)的應(yīng)用國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理。房地產(chǎn)行業(yè)主管部門必須對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)進(jìn)行審查。根據(jù)企業(yè)的資金、人員素質(zhì)、管理水平等條件，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)管理，并頒發(fā)相應(yīng)的資質(zhì)證書。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理Himart1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)劃分.一級(jí)資質(zhì)二級(jí)資質(zhì)三級(jí)資質(zhì)四級(jí)資質(zhì)任務(wù)1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組建階段政策與法規(guī)的應(yīng)用按照自有流動(dòng)資金和注冊(cè)資本的數(shù)額、專業(yè)技術(shù)人員的數(shù)額和相應(yīng)的職稱要求，從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷和業(yè)績(jī)等劃分。.省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門一級(jí)資質(zhì)審批初審二級(jí)資質(zhì)及以下資質(zhì)制定審批辦法任務(wù)1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組建階段政策與法規(guī)的應(yīng)用2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)登記分級(jí)審批任務(wù)1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組建階段政策與法規(guī)的應(yīng)用3．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢制度對(duì)于不符合原定資質(zhì)條件或者有不良經(jīng)營(yíng)行為的企業(yè)，由原資質(zhì)審批部門予以降級(jí)或者注銷資質(zhì)證書。可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。二級(jí)資質(zhì)及以下資質(zhì)建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國(guó)范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。一級(jí)資質(zhì)資企業(yè)質(zhì)等級(jí)不得越級(jí)承擔(dān)任務(wù)。任務(wù)1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組建階段政策與法規(guī)的應(yīng)用4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按資質(zhì)等級(jí)確定開發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍例題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)由（

）審批。A.市人民政府

B.省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門C．省、自治區(qū)、直轄市人民政府

D．國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門。任務(wù)1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組建階段政策與法規(guī)的應(yīng)用

在房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)立階段有哪些政策和法規(guī)方面的要求呢？任務(wù)2房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)立階段政策與法規(guī)的應(yīng)用CompanyLogo確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求；按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的,還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。.一、確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的原則房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。任務(wù)2房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)立階段政策與法規(guī)的應(yīng)用多項(xiàng)選擇題：1.確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合()的要求。A.土地利用總體規(guī)劃

B．年度建設(shè)用地計(jì)劃C．城市規(guī)劃

D．房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃

任務(wù)2房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)立階段政策與法規(guī)的應(yīng)用投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析前期工作階段項(xiàng)目建設(shè)階段租售階段1.投資機(jī)會(huì)選擇2.投資決策分析1.獲取土地2.確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可3.建設(shè)工程招標(biāo)4.開工申請(qǐng)與審批質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、成本控制、合同管理、安全管理、竣工驗(yàn)收選擇物業(yè)租售形式、制定租售方案、制定宣傳廣告策略任務(wù)2房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)立階段政策與法規(guī)的應(yīng)用二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)程序投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析前期工作階段項(xiàng)目建設(shè)階段租售階段1.投資機(jī)會(huì)選擇2.投資決策分析1.獲取土地2.確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可3.建設(shè)工程招標(biāo)4.開工申請(qǐng)與審批質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、成本控制、合同管理、安全管理、竣工驗(yàn)收選擇物業(yè)租售形式、制定租售方案、制定宣傳廣告策略任務(wù)2房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)立階段政策與法規(guī)的應(yīng)用二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)程序1.項(xiàng)目資本金的概念是指在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)購(gòu)的出資額，對(duì)投資項(xiàng)目來說是非債務(wù)性資金，項(xiàng)目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；任務(wù)2房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)立階段政策與法規(guī)的應(yīng)用三、房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金制度CompanyLogoDiagram項(xiàng)目投資資本金可以用貨幣出資；也可以用實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)，但必須經(jīng)過有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估作價(jià)。2.項(xiàng)目資本金出資方式以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價(jià)出資的比例不得超過投資項(xiàng)目資本金總額的20%，國(guó)家對(duì)采用高新技術(shù)成果有特別規(guī)定的除外。任務(wù)2房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)立階段政策與法規(guī)的應(yīng)用《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%”。

2004年4月，為了加強(qiáng)宏觀調(diào)控，調(diào)整和優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（不含經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目）資本金最低比例由20%提高到35%。任務(wù)2房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)立階段

政策與法規(guī)的應(yīng)用3.房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。任務(wù)2房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)立階段

政策與法規(guī)的應(yīng)用四、對(duì)不按期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的處理原則《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》還規(guī)定了以下三種情況造成的違約和土地閑置，不征收土地閑置費(fèi):（1）因不可抗力造成開工延期。不可抗力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪澇等自然災(zāi)害。(2)因政府或者政府有關(guān)部門的行為而不能如期開工的或中斷建設(shè)一年以上的。(3)因動(dòng)工開發(fā)必須的前期工作出現(xiàn)不可預(yù)見的情況而延期動(dòng)工開發(fā)的。如發(fā)現(xiàn)地下文物、拆遷中發(fā)現(xiàn)不是開發(fā)商努力能解決的問題等。任務(wù)2房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)立階段

政策與法規(guī)的應(yīng)用四、對(duì)不按期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的處理原則房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目手冊(cè)制度

是指政府行業(yè)管理部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，是否按照合同的約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)而建立的一項(xiàng)動(dòng)態(tài)管理制度。

目的主要是為了在項(xiàng)目實(shí)施過程中對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)控，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。任務(wù)2房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)立階段政策與法規(guī)的應(yīng)用五、項(xiàng)目手冊(cè)制度多項(xiàng)選擇題：對(duì)項(xiàng)目手冊(cè)的實(shí)施作用，包括()。A.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)

B.及時(shí)了解和掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)展情況C.督促開發(fā)企業(yè)按城市規(guī)劃實(shí)施開發(fā)D.有效地防止樓盤“爛尾”等現(xiàn)象的發(fā)生

任務(wù)2房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)立階段政策與法規(guī)的應(yīng)用模塊二房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃與審批階段政策與法規(guī)任務(wù)1房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃階段政策與法規(guī)的應(yīng)用任務(wù)2房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)階段政策與法規(guī)的應(yīng)用模塊二：城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)具有什么關(guān)系？任務(wù)1房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃階段政策與法規(guī)的應(yīng)用任務(wù)1房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃階段政策與法規(guī)的應(yīng)用一、城市規(guī)劃的編制與審批

城市規(guī)劃是指為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和具體安排。城市規(guī)劃城市詳細(xì)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃城市總體規(guī)劃任務(wù)一：房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃階段政策與法規(guī)的應(yīng)用任務(wù)1房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃階段政策與法規(guī)的應(yīng)用城市人民政府組織編制城市總體規(guī)劃。直轄市的城市總體規(guī)劃由直轄市人民政府報(bào)國(guó)務(wù)院審批。省、自治區(qū)人民政府所在地的城市以及國(guó)務(wù)院確定的城市的總體規(guī)劃，由省、自治區(qū)政府審查同意后，報(bào)國(guó)務(wù)院審批。其他城市的總體規(guī)劃，由城市人民政府報(bào)省、自治區(qū)人民政府審批。縣人民政府組織編制縣人民政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報(bào)上一級(jí)人民政府批準(zhǔn)。其他建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃由鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織編制，報(bào)上一級(jí)人民政府批準(zhǔn)。任務(wù)1房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃階段政策與法規(guī)的應(yīng)用城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系：（1）城市規(guī)劃管理決定未來房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值和最有效利用程度。城市規(guī)劃要按“地盡其力、優(yōu)地優(yōu)用”的要求，確定合理的城市用地?cái)?shù)量結(jié)構(gòu)、用地功能布局、各地塊開發(fā)順序、開發(fā)強(qiáng)度和建筑用地技術(shù)規(guī)范，從而決定了未來城市各區(qū)位房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值和有效利用程度。（2）城市規(guī)劃管理是政府調(diào)控地價(jià)的手段。地價(jià)的高低對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響很大，各級(jí)政府代表國(guó)家壟斷控制和管理城市土地，城市規(guī)劃及規(guī)劃管理對(duì)地價(jià)產(chǎn)生決定性作用。任務(wù)1房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃階段政策與法規(guī)的應(yīng)用二、城市規(guī)劃的修改修改總體規(guī)劃前，組織編制機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)原規(guī)劃的實(shí)施情況進(jìn)行總結(jié)，并向原審批機(jī)關(guān)報(bào)告；修改涉及城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃強(qiáng)制性內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)先向原審批機(jī)關(guān)提出專題報(bào)告，經(jīng)同意后，方可編制修改方案。修改后的省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定的審批程序報(bào)批。修改控制性詳細(xì)規(guī)劃的，組織編制機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)修改的必要性進(jìn)行論證，征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，并向原審批機(jī)關(guān)提出專題報(bào)告，經(jīng)原審批機(jī)關(guān)同意后，方可編制修改方案。任務(wù)1房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃階段政策與法規(guī)的應(yīng)用三、城市規(guī)劃的實(shí)施城市規(guī)劃的實(shí)施管理報(bào)建審批管理建設(shè)項(xiàng)目意見書建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證批后管理對(duì)違章建筑和違章占地進(jìn)行查禁任務(wù)1房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃階段政策與法規(guī)的應(yīng)用申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的程序：提出定點(diǎn)申請(qǐng)根據(jù)需要征求有關(guān)部門意見核定建設(shè)用地位置和界限提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審查建設(shè)用地總平面圖核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證任務(wù)1房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃階段政策與法規(guī)的應(yīng)用申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的程序：提交材料提出建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求審定建設(shè)工程初步設(shè)計(jì)方案核發(fā)建筑工程規(guī)劃許可證

放線、驗(yàn)線任務(wù)1房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃階段政策與法規(guī)的應(yīng)用四、城市規(guī)劃實(shí)施的監(jiān)督檢查監(jiān)管體制各級(jí)政府向本級(jí)人民代表大會(huì)報(bào)告規(guī)劃的實(shí)施情況，并接受監(jiān)督。對(duì)于違反相關(guān)程序的，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定給予行政處罰。法律責(zé)任未委托相應(yīng)資質(zhì)的編制單位或未按相應(yīng)程序編制規(guī)劃的，責(zé)令整改、通報(bào)批評(píng)，并給與相關(guān)人員處分。未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按照建設(shè)規(guī)劃工程規(guī)劃許可證建設(shè)的，給予責(zé)令停工、罰款、拆除、沒收等出發(fā)。在項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)階段，需要哪些政策和法規(guī)？

任務(wù)2房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)階段政策與法規(guī)的應(yīng)用CompanyLogo工程勘察資質(zhì)：包括工程勘察綜合資質(zhì)、工程勘察專業(yè)資質(zhì)、工程勘察勞務(wù)資質(zhì)。資質(zhì)管理工程設(shè)計(jì)資質(zhì)：包括工程設(shè)計(jì)綜合資質(zhì)、工程設(shè)計(jì)行業(yè)資質(zhì)、工程誰專項(xiàng)資質(zhì)。任務(wù)2房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)階段政策與法規(guī)的應(yīng)用一、勘察設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)管理二、勘察設(shè)計(jì)市場(chǎng)的管理勘察設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)的委托勘察設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)的承接任務(wù)2房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)階段政策與法規(guī)的應(yīng)用任務(wù)2房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)階段政策與法規(guī)的應(yīng)用三、勘察設(shè)計(jì)的發(fā)包與承包

建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定，實(shí)行招標(biāo)發(fā)包。1．評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)以投標(biāo)人的業(yè)績(jī)、信譽(yù)和勘察、設(shè)計(jì)人員的能力以及勘察、設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣為依據(jù)，進(jìn)行綜合評(píng)定。2．招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦的候選方案中確定中標(biāo)方案。3．經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，可以對(duì)建設(shè)工程的勘察、設(shè)計(jì)直接發(fā)包。4．發(fā)包方可以將整個(gè)建設(shè)工程的勘察、設(shè)計(jì)發(fā)包給一個(gè)勘察、設(shè)計(jì)單位，也可以分別發(fā)包給幾個(gè)勘察、設(shè)計(jì)單位。5．除建設(shè)工程主體部分的勘察、設(shè)計(jì)外，經(jīng)發(fā)包方書面同意，承包方可以將建設(shè)工程其他部分的勘察、設(shè)計(jì)再分包。任務(wù)2房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)階段政策與法規(guī)的應(yīng)用四、建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)的監(jiān)督管理國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門對(duì)全國(guó)的建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)活動(dòng)實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)督管理。國(guó)務(wù)院鐵路、交通、水利等有關(guān)部門按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的職責(zé)分工，負(fù)責(zé)對(duì)全國(guó)的有關(guān)專業(yè)建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)活動(dòng)的監(jiān)督管理。縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理?？h級(jí)以上地方人民政府交通、水利等有關(guān)部門在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，負(fù)責(zé)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的有關(guān)專業(yè)建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)活動(dòng)的監(jiān)督管理。模塊三土地使用權(quán)獲得階段政策與法規(guī)任務(wù)1建設(shè)用地使用權(quán)出讓階段政策與法規(guī)的應(yīng)用任務(wù)2建設(shè)用地使用權(quán)劃撥階段政策與法規(guī)的應(yīng)用任務(wù)3閑置土地相關(guān)政策與法規(guī)的應(yīng)用模塊三：房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，如何獲得土地使用權(quán)呢？

任務(wù)1建設(shè)用地使用權(quán)出讓階段政策與法規(guī)的應(yīng)用任務(wù)1建設(shè)用地使用權(quán)出讓階段政策與法規(guī)的應(yīng)用一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓的概念

《土地管理法》第二條規(guī)定：“中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制?！背鞘惺袇^(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地一般屬于農(nóng)民集體所有。

建設(shè)用地使用權(quán)出讓簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓計(jì)劃出讓方式使用權(quán)收回必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃，并有計(jì)劃、又步驟進(jìn)行。招標(biāo)出讓、拍賣出讓、協(xié)議出讓、掛牌出讓使用權(quán)屆滿收回、使用權(quán)提前收回、司法機(jī)關(guān)決定收回、使用者不履行合同而收回任務(wù)1建設(shè)用地使用權(quán)出讓階段政策與法規(guī)的應(yīng)用二、土地使用權(quán)出讓的計(jì)劃、方式和建設(shè)用地使用權(quán)的出讓年限、土地使用權(quán)的收回任務(wù)1建設(shè)用地使用權(quán)出讓階段政策與法規(guī)的應(yīng)用三、建設(shè)用地出讓合同及其管理合同正文

當(dāng)事人的名稱住所；土地界址、面積等；土地用途；土地使用期限；土地出讓金等費(fèi)用及其支付方式；開發(fā)投資強(qiáng)度；配套；出租、抵押條件；期限屆滿的處理；不可抗力的處理；違約責(zé)任；解決爭(zhēng)議的方法等。合同附件

附件1《出讓宗地平面及空間范圍圖》、附件2《城市規(guī)劃管理部門確定的出讓宗地規(guī)劃條件》《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本任務(wù)1建設(shè)用地使用權(quán)出讓階段政策與法規(guī)的應(yīng)用三、建設(shè)用地出讓合同及其管理合同的履行（1）超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府行為導(dǎo)致的除外。（2）改變土地利用條件及用途；用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價(jià)款。（3）項(xiàng)目固定資產(chǎn)總投資、投資強(qiáng)度和開發(fā)投資總額應(yīng)達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)。任務(wù)1建設(shè)用地使用權(quán)出讓階段政策與法規(guī)的應(yīng)用三、建設(shè)用地出讓合同及其管理（1）土地使用者延期付款超過60日，經(jīng)土地管理部門催交后任不能支付國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的，可解除合同，并可以請(qǐng)求違約賠償。（2）土地部門未按出讓合同約定，延期交付土地超過60日，經(jīng)土地使用者催交后仍不能交付土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門雙倍返還定金。合同的解除任務(wù)1建設(shè)用地使用權(quán)出讓階段政策與法規(guī)的應(yīng)用國(guó)有土地使用權(quán)獲得程序獲知土地出讓信息獲取招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓文件繳納投標(biāo)、競(jìng)買保證金獲取中標(biāo)通知書或簽訂成交確認(rèn)書簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同領(lǐng)取國(guó)有土地使用權(quán)證書如何通過劃撥方式取得土地使用權(quán)？

任務(wù)2建設(shè)用地使用權(quán)劃撥階段政策與法規(guī)的應(yīng)用任務(wù)2建設(shè)用地使用權(quán)劃撥階段政策與法規(guī)的應(yīng)用一、建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的概念劃撥的含義：1．建設(shè)用地使用權(quán)劃撥包括土地使用者繳納拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi)用和無償取得；2．除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥土地沒有使用期限的限制，但未經(jīng)許可不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。3．取得劃撥土地使用權(quán)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)，并按法定程序辦理手續(xù)。4．在國(guó)家沒有法律規(guī)定之前，在城市范圍內(nèi)的土地和城市范圍以外的國(guó)有土地，除出讓土地以外的土地，均按劃撥土地進(jìn)行管理。

建設(shè)用地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將建設(shè)用地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。任務(wù)2建設(shè)用地使用權(quán)劃撥階段政策與法規(guī)的應(yīng)用二、建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍劃撥范圍國(guó)家機(jī)關(guān)用地軍事用地城市基礎(chǔ)設(shè)施用地公益事業(yè)用地國(guó)家重點(diǎn)扶持的基礎(chǔ)設(shè)施用地法律法規(guī)規(guī)定的其他用地任務(wù)2建設(shè)用地使用權(quán)劃撥階段政策與法規(guī)的應(yīng)用三、建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的程序申請(qǐng)審核批準(zhǔn)劃撥登記任務(wù)2建設(shè)用地使用權(quán)劃撥階段政策與法規(guī)的應(yīng)用四、劃撥土地的管理轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。出租以營(yíng)利為目的的，應(yīng)將租金中土地收益上交國(guó)家；租賃時(shí)間超過6個(gè)月的，應(yīng)辦理租賃合同，其期限不得超過出讓年限。

抵押劃撥土地使用權(quán)抵押時(shí)不應(yīng)包含土地價(jià)格。收回停止使用的、城市建設(shè)需要的、司法機(jī)關(guān)決定收回的、報(bào)廢的、不按批準(zhǔn)用途是用的、自動(dòng)放棄使用的等。什么是閑置土地，如何處理閑置土地？

任務(wù)3閑置土地相關(guān)政策與法規(guī)的應(yīng)用任務(wù)3閑置土地相關(guān)政策與法規(guī)的應(yīng)用一、閑置土地的認(rèn)定根據(jù)2006年國(guó)土資源部《對(duì)閑置土地有關(guān)問題意見的函》（國(guó)土資廳發(fā)〔2006〕409號(hào)）的規(guī)定，對(duì)閑置土地的起算時(shí)間有三條標(biāo)準(zhǔn):一是土地使用權(quán)出讓合同對(duì)動(dòng)工開發(fā)日期有約定的，從約定的動(dòng)工開發(fā)日期起算;二是土地使用權(quán)出讓合同對(duì)動(dòng)工開發(fā)日期沒有約定的，從合同生效日起算;三是已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地的（劃撥用地），從建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起算。閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。

任務(wù)3閑置土地相關(guān)政策與法規(guī)的應(yīng)用二、閑置土地的處置方式1．延長(zhǎng)開發(fā)建設(shè)時(shí)間，但最長(zhǎng)不得超過1年。2．改變土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)。3．安排臨時(shí)使用，待原項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)條件具備后，重新批準(zhǔn)開發(fā)，土地增值的，由政府收取增值地價(jià)。4．政府為土地使用者置換其他等價(jià)閑置土地或者現(xiàn)有建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。5．政府采取招標(biāo)、拍賣等方式確定新的土地使用者，對(duì)原建設(shè)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)建設(shè)，并對(duì)原土地使用者給予補(bǔ)償。6．土地使用者與政府簽訂土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書，將土地使用權(quán)交還給政府。任務(wù)3閑置土地相關(guān)政策與法規(guī)的應(yīng)用三、征收土地閑置費(fèi)在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動(dòng)工日期1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的20%以下的土地閑置費(fèi)。

任務(wù)3閑置土地相關(guān)政策與法規(guī)的應(yīng)用四、無償收回土地使用權(quán)已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，連續(xù)2年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無償收回土地使用者的土地使用權(quán)；該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體組織恢復(fù)耕種。

在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，滿2年未動(dòng)工開發(fā)時(shí)，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。模塊四征收階段政策與法規(guī)任務(wù)1國(guó)有土地上房屋征收階段政策與法規(guī)的應(yīng)用任務(wù)2國(guó)有土地上房屋征收估價(jià)階段政策與法規(guī)應(yīng)用模塊四：城市政府對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行改造時(shí)，如何進(jìn)行土地的征收？

任務(wù)1國(guó)有土地上房屋征收階段政策與法規(guī)的應(yīng)用任務(wù)1國(guó)有土地上房屋征收階段政策與法規(guī)的應(yīng)用

《物權(quán)法》第四十二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)?！?011年1月21日公布并施行《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。在第一章“總則”中規(guī)定：“為了規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收和補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保證被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例。房屋征收和補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則?！币弧⒎课菡魇盏母拍钫魇帐菄?guó)家以行政權(quán)取得集體、單位和個(gè)人的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的行為。國(guó)有土地上房屋征收，簡(jiǎn)稱房屋征收。房屋征收通常處于建設(shè)項(xiàng)目的前期工作階段，是伴隨著建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，是舊城區(qū)改造的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。任務(wù)1國(guó)有土地上房屋征收階段政策與法規(guī)的應(yīng)用二、房屋征收的限制條件征收作為一種以取得他人合法的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)為目的的強(qiáng)制性行為，一定要有嚴(yán)格法定的限制條件：征收只能是以發(fā)展公共利益，提升公共福祉為目的；征收必須嚴(yán)格依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序；政府以征收的執(zhí)行人身份出現(xiàn)，以被征收房地產(chǎn)的客觀市場(chǎng)價(jià)值對(duì)被征收人的損失予以公平補(bǔ)償。任務(wù)1國(guó)有土地上房屋征收階段政策與法規(guī)的應(yīng)用三、房屋征收的前提條件國(guó)防和外交的需要政府組織實(shí)施重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要政府組織實(shí)施的科技、教育等公共事業(yè)的需要政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要政府組織實(shí)施舊城區(qū)改建的需要法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要任務(wù)1國(guó)有土地上房屋征收階段政策與法規(guī)的應(yīng)用四、城市房屋征收管理體制任務(wù)1國(guó)有土地上房屋征收階段政策與法規(guī)的應(yīng)用五、國(guó)有土地上房屋征收的補(bǔ)償征收補(bǔ)償對(duì)象被征收房屋的所有人，既包括公民，也包括法人。征收補(bǔ)償方式貨幣補(bǔ)償房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換征收補(bǔ)償內(nèi)容價(jià)值的補(bǔ)償搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法任務(wù)1國(guó)有土地上房屋征收階段政策與法規(guī)的應(yīng)用擬定征收補(bǔ)償方案組織有關(guān)部門論證征求公眾意見房屋征收決定訂立補(bǔ)償協(xié)議，公布補(bǔ)償情況和審計(jì)結(jié)果征收的實(shí)施國(guó)有土地上房屋征收程序被征收房屋的價(jià)值如何評(píng)估？

任務(wù)2國(guó)有土地上房屋征收估價(jià)階段政策與法規(guī)的應(yīng)用任務(wù)2國(guó)有土地上房屋征收估價(jià)階段政策與法規(guī)的應(yīng)用一、房屋征收中的評(píng)估工作評(píng)估內(nèi)容被征收房屋的價(jià)值用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格其他任務(wù)2國(guó)有土地上房屋征收估價(jià)階段政策與法規(guī)的應(yīng)用二、房屋征收中評(píng)估機(jī)構(gòu)選定及委托資質(zhì)規(guī)定根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》，除三級(jí)暫定資質(zhì)外，其他資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)都可以從事房屋征收評(píng)估選定估價(jià)機(jī)構(gòu)方法1、先由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定2、

協(xié)商達(dá)不成一致意見的，由房屋征收部門組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取如進(jìn)行搖號(hào)、抽簽、招投標(biāo)等隨機(jī)等方式確定。簽訂委托托書房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)選定后，房屋征收部門要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向其出具房屋征收評(píng)估委托書，并與其簽訂房屋征收評(píng)估委托合同。房屋征收評(píng)估委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱、委托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的名稱、評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象范圍、評(píng)估要求以及委托日期等內(nèi)容。任務(wù)2國(guó)有土地上房屋征收估價(jià)階段政策與法規(guī)的應(yīng)用三、征收估價(jià)基本原則估價(jià)目的確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定評(píng)估價(jià)值內(nèi)涵明確評(píng)估對(duì)象估價(jià)方法選擇實(shí)地勘察要求技術(shù)協(xié)調(diào)要求評(píng)估結(jié)果確定任務(wù)2國(guó)有土地上房屋征收估價(jià)階段政策與法規(guī)的應(yīng)用四、房屋征收評(píng)估異議處理和爭(zhēng)議調(diào)處征收估價(jià)報(bào)告疑問處理向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)結(jié)果的產(chǎn)生過程進(jìn)行解釋估價(jià)機(jī)構(gòu)的錯(cuò)誤的部分記錄，并修改征收估價(jià)結(jié)果異議處理自收到評(píng)估報(bào)告10日內(nèi)向原估價(jià)機(jī)構(gòu)反映估價(jià)結(jié)構(gòu)10日內(nèi)給予答復(fù)房屋征收評(píng)估爭(zhēng)議調(diào)處調(diào)處途徑：現(xiàn)估價(jià)專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定估價(jià)技術(shù)鑒定估價(jià)專業(yè)委員會(huì)及其工作機(jī)制任務(wù)2國(guó)有土地上房屋征收估價(jià)階段政策與法規(guī)的應(yīng)用五、對(duì)違反房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員的處罰給予警告、罰款、吊銷正處等行政處罰將有關(guān)處罰記入信用檔案造成損失的，已發(fā)承擔(dān)賠償責(zé)任構(gòu)成犯罪的，追究刑事責(zé)任任務(wù)2國(guó)有土地上房屋征收估價(jià)階段政策與法規(guī)的應(yīng)用估價(jià)機(jī)構(gòu)的選擇簽訂委托合同估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)施估價(jià)征收估價(jià)結(jié)果和報(bào)告送達(dá)異議處理和爭(zhēng)議調(diào)出費(fèi)用階段交付房地產(chǎn)估價(jià)程序模塊五工程建設(shè)與管理階段政策與法規(guī)任務(wù)1工程招投標(biāo)階段政策與法規(guī)的應(yīng)用任務(wù)2工程建設(shè)監(jiān)理階段政策與法規(guī)應(yīng)用任務(wù)3工程建設(shè)施工管理階段政策與法規(guī)應(yīng)用模塊五：房地產(chǎn)開發(fā)公司如何從眾多的施工單位中選擇出最佳的施工單位？

任務(wù)1工程招投標(biāo)階段政策與法規(guī)的應(yīng)用？任務(wù)1工程招投標(biāo)階段政策與法規(guī)的應(yīng)用一、工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)的范圍1．大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的項(xiàng)目。2．全部或部分使用國(guó)有資金投資或國(guó)家融資的項(xiàng)目。3．使用國(guó)際組織或者外國(guó)政府貸款、援助資金的項(xiàng)目。4．法律或者國(guó)務(wù)院對(duì)必須進(jìn)行招標(biāo)的其他項(xiàng)目的范圍有規(guī)定的，依照其規(guī)定。任務(wù)1工程招投標(biāo)階段政策與法規(guī)的應(yīng)用二、工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)的原則招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則。任何單位和個(gè)人不得將依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標(biāo)。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，其招標(biāo)活動(dòng)不受地區(qū)或者部門的限制。任務(wù)1工程招投標(biāo)階段政策與法規(guī)的應(yīng)用三、工程建設(shè)招標(biāo)程序任務(wù)1工程招投標(biāo)階段政策與法規(guī)的應(yīng)用四、對(duì)建設(shè)工程招標(biāo)的管理招標(biāo)方式公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)資格分為甲級(jí)、乙級(jí)和暫定級(jí)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)可以跨省、自治區(qū)、直轄市承擔(dān)工程招標(biāo)代理業(yè)務(wù)，任何單位和個(gè)人不得限制或者排斥。招標(biāo)文件項(xiàng)目技術(shù)要求條件合同的主要條款招標(biāo)的管理招標(biāo)的管理按文件要求編制投標(biāo)文件若干組織可聯(lián)合投標(biāo)投標(biāo)人不得串通投標(biāo)報(bào)價(jià)投標(biāo)人不得串通損耗公共利益投標(biāo)人不得地域成本報(bào)價(jià)投標(biāo)開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)的管理所有投標(biāo)人參加開標(biāo)評(píng)標(biāo)由評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)應(yīng)向中標(biāo)人發(fā)中標(biāo)通知書，并向所有投標(biāo)人通報(bào)結(jié)果工程建設(shè)監(jiān)理階段，具有什么樣的政策和法規(guī)？

任務(wù)2工程建設(shè)監(jiān)理階段政策與法規(guī)的應(yīng)用任務(wù)2工程建設(shè)監(jiān)理階段政策與法規(guī)的應(yīng)用一、建設(shè)工程必須實(shí)行監(jiān)理的范圍1．國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)工程。2．大、中型公用事業(yè)工程。

3．成片開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程。4．利用外國(guó)政府或者國(guó)際組織貸款、援助資金的工程。5．國(guó)家規(guī)定必須實(shí)行監(jiān)理的其他工程。任務(wù)2工程建設(shè)監(jiān)理階段政策與法規(guī)的應(yīng)用二、建設(shè)工程監(jiān)理企業(yè)資質(zhì)管理設(shè)立工程監(jiān)理企業(yè)或申請(qǐng)承擔(dān)監(jiān)理業(yè)務(wù)的企業(yè)到工商行政管理部門登記注冊(cè)并取得企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可到建設(shè)行政主管部門辦理資質(zhì)申請(qǐng)手續(xù)，經(jīng)資質(zhì)審查后取得《監(jiān)理申請(qǐng)批準(zhǔn)書》，才可從事監(jiān)理活動(dòng)。工程監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)根據(jù)其人員素質(zhì)、專業(yè)技能、管理水平、資金數(shù)量及實(shí)際業(yè)績(jī)分為甲、乙、丙三級(jí)。甲級(jí)工程監(jiān)理企業(yè)可以監(jiān)理經(jīng)核定的工程類別中一、二、三等工程；乙級(jí)工程監(jiān)理企業(yè)可以監(jiān)理經(jīng)核定的工程類別中二、三等工程；丙級(jí)工程監(jiān)理企業(yè)可以監(jiān)理經(jīng)核定的工程類別中三等工程。任務(wù)2工程建設(shè)監(jiān)理階段政策與法規(guī)的應(yīng)用三、建設(shè)工程監(jiān)理單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)1．應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)承擔(dān)工程監(jiān)理業(yè)務(wù)。2．與被監(jiān)理工程的施工承包單位以及材料供應(yīng)單位有隸屬關(guān)系或者其他利害關(guān)系的，不得承擔(dān)該項(xiàng)建設(shè)工程的監(jiān)理業(yè)務(wù)。3．應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)以及有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件和建設(shè)工程承包合同，代表建設(shè)單位對(duì)施工質(zhì)量實(shí)施監(jiān)理，并對(duì)施工質(zhì)量承擔(dān)監(jiān)理責(zé)任。4．應(yīng)派具備相應(yīng)資格的總監(jiān)理工程師和監(jiān)理工程師進(jìn)駐施工現(xiàn)場(chǎng)。5．監(jiān)理工程師應(yīng)當(dāng)按照工程監(jiān)理規(guī)范的要求，采取旁站、巡視和平行檢驗(yàn)等形式，對(duì)建設(shè)工程實(shí)施監(jiān)理。任務(wù)2工程建設(shè)監(jiān)理階段政策與法規(guī)的應(yīng)用四、建設(shè)工程委托監(jiān)理合同的形式與內(nèi)容正式合同信件式合同委托通知單標(biāo)準(zhǔn)委托合同工程建設(shè)施工管理階段，都有哪些政策和法規(guī)？

任務(wù)3工程建設(shè)施工階段政策與法規(guī)的應(yīng)用任務(wù)3工程建設(shè)施工階段政策與法規(guī)的應(yīng)用一、建設(shè)工程施工許可管理1.建筑工程施工許可管理的范圍（1）在我國(guó)境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝飾裝修和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工；（2）工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300m2以下的建筑工程，可以不申請(qǐng)辦理施工許可證；（3）按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開工報(bào)告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證；（4）須申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證的建筑工程未取得施工許可證的，一律不得開工。任務(wù)3工程建設(shè)施工階段政策與法規(guī)的應(yīng)用一、建設(shè)工程施工許可管理2.申請(qǐng)領(lǐng)取建筑工程施工許可證的條件（1）已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)。（2）在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的。（3）施工場(chǎng)地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求。（4）已經(jīng)確定施工企業(yè)。（5）滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定進(jìn)行了審查。（6）有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。（7）按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理。（8）建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)。（9）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。任務(wù)3工程建設(shè)施工階段政策與法規(guī)的應(yīng)用一、建設(shè)工程施工許可管理3.申請(qǐng)領(lǐng)取建筑工程施工許可證的程序任務(wù)3工程建設(shè)施工階段政策與法規(guī)的應(yīng)用二、建設(shè)工程質(zhì)量管理建設(shè)單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)當(dāng)將工程發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的單位對(duì)所有分部分項(xiàng)工程進(jìn)行招標(biāo)不得迫使承包方低于成本競(jìng)標(biāo)，不得任意壓縮合理工期將施工圖設(shè)計(jì)文件報(bào)縣級(jí)以上建設(shè)行政主管部門或其他有關(guān)部門審查施工單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)取得相應(yīng)資質(zhì)證書，在資質(zhì)范圍內(nèi)施工對(duì)建設(shè)工程的質(zhì)量負(fù)責(zé)總承包單位對(duì)分包單位的質(zhì)量承擔(dān)連帶責(zé)任必須按照?qǐng)D紙和合同施工建立健全質(zhì)量檢查制度，做好隱蔽工程的檢查和記錄任務(wù)3工程建設(shè)施工階段政策與法規(guī)的應(yīng)用三、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收管理1.建設(shè)工程竣工驗(yàn)收的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)為貫徹《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，規(guī)范房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的竣工驗(yàn)收，保證工程質(zhì)量，原建設(shè)部于2000年6月發(fā)布了《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》（原建設(shè)部令第78號(hào)）。凡在中華人民共和國(guó)境內(nèi)新建、擴(kuò)建、改建的各類房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)遵守該規(guī)定。

國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)工程竣工驗(yàn)收的監(jiān)督管理工作?？h級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)工程竣工驗(yàn)收的監(jiān)督管理工作。工程竣工的驗(yàn)收工作，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織實(shí)施?？h級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)委托工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)工程竣工驗(yàn)收實(shí)施監(jiān)督。任務(wù)3工程建設(shè)施工階段政策與法規(guī)的應(yīng)用三、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收管理2.建設(shè)工程竣工驗(yàn)收的條件（1）完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容。（2）施工單位在工程完工后對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行了檢查，確認(rèn)工程質(zhì)量符合有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，符合設(shè)計(jì)文件及合同要求，并提出工程竣工報(bào)告。（3）對(duì)于委托監(jiān)理的工程項(xiàng)目，監(jiān)理單位對(duì)工程進(jìn)行了質(zhì)量評(píng)估，具有完整的監(jiān)理資料，并提出工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告。（4）勘察、設(shè)計(jì)單位對(duì)勘察、設(shè)計(jì)文件及施工過程中由設(shè)計(jì)單位簽署的設(shè)計(jì)變更通知書進(jìn)行了檢查，并提出質(zhì)量檢查報(bào)告。（5）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。（6）有工程使用的主要建筑材料、設(shè)備的等進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告。（7）建設(shè)單位已按合同約定支付工程款。（8）有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。（9）城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對(duì)工程是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求進(jìn)行檢查，并出具認(rèn)可文件。

（10）有公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件。任務(wù)3工程建設(shè)施工階段政策與法規(guī)的應(yīng)用三、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收管理任務(wù)3工程建設(shè)施工階段政策與法規(guī)的應(yīng)用四、建設(shè)工程質(zhì)量保修管理1．地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。2．屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。3．供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期。4．電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年。5．裝修工程為2年。模塊六房地產(chǎn)交易階段政策與法規(guī)任務(wù)1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓階段政策與法規(guī)的應(yīng)用任務(wù)2房地產(chǎn)銷售階段政策與法規(guī)應(yīng)用任務(wù)3

房地產(chǎn)租賃階段政策與法規(guī)應(yīng)用任務(wù)4房地產(chǎn)抵押階段政策與法規(guī)應(yīng)用任務(wù)5房地產(chǎn)權(quán)屬登記階段政策與法規(guī)應(yīng)用任務(wù)6房地產(chǎn)中介服務(wù)階段政策與法規(guī)應(yīng)用模塊六：什么樣的房地產(chǎn)能夠轉(zhuǎn)讓？

任務(wù)1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓階段政策與法規(guī)的應(yīng)用任務(wù)1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓階段政策與法規(guī)的應(yīng)用一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念和分類1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓包括下列行為：（1）以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

（2）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

（3）因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；

（4）以房地產(chǎn)抵債的；

（5）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓分類根據(jù)轉(zhuǎn)讓對(duì)象劃分建筑物的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓根據(jù)土地使用權(quán)獲得方式劃分出讓方式獲得劃撥方式獲得根據(jù)價(jià)值量的角度劃分有償轉(zhuǎn)讓無償轉(zhuǎn)讓任務(wù)1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓階段政策與法規(guī)的應(yīng)用一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念和分類2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類任務(wù)1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓階段政策與法規(guī)的應(yīng)用二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件沒有繳納土地出讓金或土地開發(fā)投資不足的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的已發(fā)收回土地使用犬的共有房屋，未經(jīng)其他共有人書面同意的權(quán)屬有爭(zhēng)議的未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況任務(wù)1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓階段政策與法規(guī)的應(yīng)用三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同包括下列內(nèi)容：1．雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所。

2．房地產(chǎn)權(quán)屬證書的名稱和編號(hào)。

3．房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限。4．土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限。5．房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)。6．成交價(jià)格及支付方式。7．房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間。8．違約責(zé)任。9．雙方約定的其他事項(xiàng)。

任務(wù)1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓階段政策與法規(guī)的應(yīng)用四、以出讓方式獲得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓人所取得的土地使用權(quán)的權(quán)利、義務(wù)范圍應(yīng)當(dāng)與轉(zhuǎn)讓人所原有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)范圍相一致。轉(zhuǎn)讓人的權(quán)利、義務(wù)是由土地使用權(quán)出讓合同載明的，因此，該出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移給新的受讓人。以出讓方式取得土地使用權(quán)，可以在不同土地使用者之間自由轉(zhuǎn)讓，但無論轉(zhuǎn)讓幾次原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限不變。以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。任務(wù)1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓階段政策與法規(guī)的應(yīng)用五、以劃撥方式獲得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定了兩種不同的處理方式，一種是需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由受讓方繳納土地出讓金；另一種是不改變?cè)型恋氐膭潛苄再|(zhì)，對(duì)轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金。下列情況可以不辦出讓手續(xù)：

1．國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、水利等項(xiàng)目用地，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。2．私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的。

3．按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的。

4．同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的。5．轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的。

6．根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的。

7．縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定暫時(shí)無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。

任務(wù)1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓階段政策與法規(guī)的應(yīng)用六、已購(gòu)有公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的有關(guān)規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房的土地使用權(quán)全部是劃撥供給，已購(gòu)公有住房的土地使用權(quán)絕大部分也是劃撥供給的，原先的政策對(duì)這兩類住房的上市有較嚴(yán)格的限制性規(guī)定。1999年4月，建設(shè)部令第69號(hào)《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》頒布實(shí)施，標(biāo)志著上市限制的取消。為鼓勵(lì)住房消費(fèi)，國(guó)家對(duì)已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的上市從營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅、個(gè)人所得稅、土地收益等方面均給予了減、免優(yōu)惠政策，以及對(duì)上市條件予以放寬。各地又在此基礎(chǔ)上出臺(tái)了一些地方優(yōu)惠政策，大大活躍了存量房市場(chǎng)。預(yù)售或現(xiàn)售的房地產(chǎn)需要符合什么樣的條件？

任務(wù)2房地產(chǎn)銷售階段政策與法規(guī)的應(yīng)用任務(wù)2房地產(chǎn)銷售階段政策與法規(guī)的應(yīng)用一、商品房銷售的概念房地產(chǎn)銷售房地產(chǎn)預(yù)售即指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人預(yù)付定金或房?jī)r(jià)款的行為。房地產(chǎn)現(xiàn)售即指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。任務(wù)2房地產(chǎn)銷售階段政策與法規(guī)的應(yīng)用二、商品房預(yù)售的條件1．已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。2．持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

3．按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

4．開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。任務(wù)2房地產(chǎn)銷售階段政策與法規(guī)的應(yīng)用三、商品房預(yù)售許可申請(qǐng)《商品房預(yù)售許可證》提交的資料：（1）商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表。

（2）開發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書。

（3）土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。（4）投入資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25%以上的證明。

（5）工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明。（6）商品房預(yù)售方案。受理審核許可公示申請(qǐng)《商品房預(yù)售許可證》的程序任務(wù)2房地產(chǎn)銷售階段政策與法規(guī)的應(yīng)用四、商品房預(yù)售合同登記備案房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了《商品房預(yù)售許可證》后，就可以向社會(huì)預(yù)售其商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂書面預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。任務(wù)2房地產(chǎn)銷售階段政策與法規(guī)的應(yīng)用五、商品房現(xiàn)售

2001年4月4日頒布了《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部令第88號(hào)）。商品房現(xiàn)售，必須符合以下條件：

1．出售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。2．取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件。3．持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。4．已通過竣工驗(yàn)收。

5．拆遷安置已經(jīng)落實(shí)。

6．供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套設(shè)施設(shè)備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)備具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期。

7．物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

任務(wù)2房地產(chǎn)銷售階段政策與法規(guī)的應(yīng)用六、商品房銷售代理實(shí)行銷售代理必須簽訂委托合同房地產(chǎn)中介服務(wù)結(jié)構(gòu)的行為要求房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的收費(fèi)房地產(chǎn)銷售人員的資格條件任務(wù)2房地產(chǎn)銷售階段政策與法規(guī)的應(yīng)用七、商品房銷售中禁止的行為

1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。

2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。

3．不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用。4．商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售。任務(wù)2房地產(chǎn)銷售階段政策與法規(guī)的應(yīng)用八、商品房買賣合同（1）當(dāng)事人名稱和姓名、住所。（2）商品房基本情況。（3）商品房的銷售方式。

（4）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間。（5）交付使用條件及日期。（6）裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)承諾。

（7）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆?、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任。

（8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬。

（9）面積差異的處理方式。

（10）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

（11）解決爭(zhēng)議的辦法；

（12）違約責(zé)任；

（13）雙方約定的其他事項(xiàng)。

1.商品房買賣合同的內(nèi)容任務(wù)2房地產(chǎn)銷售階段政策與法規(guī)的應(yīng)用八、商品房買賣合同商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或按建筑面積計(jì)價(jià)等三種方式進(jìn)行。按照我國(guó)現(xiàn)行的房屋權(quán)屬登記的有關(guān)規(guī)定，房屋權(quán)屬登記中對(duì)房屋的面積按建筑面積進(jìn)行登記，但按套、套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)并不影響用建筑面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。

商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿忻娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。按套（單元）計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。2.計(jì)價(jià)方式任務(wù)2房地產(chǎn)銷售階段政策與法規(guī)的應(yīng)用八、商品房買賣合同面積誤差比=產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積/合同約定面積×100%合同未作約定的，按以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；

（2）面積誤差比絕對(duì)值超過3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。對(duì)于買受人不退房的：

①產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%之內(nèi)（含3%）的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。②產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%（含3%）以內(nèi)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超過3%的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

3.誤差的處理方式任務(wù)2房地產(chǎn)銷售階段政策與法規(guī)的應(yīng)用八、商品房買賣合同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未做出書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

4.中途變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)房屋租賃階段都有哪些政策和法規(guī)？

任務(wù)3房地產(chǎn)租賃階段政策與法規(guī)的應(yīng)用任務(wù)3房地產(chǎn)租賃階段政策與法規(guī)的應(yīng)用一、房屋租賃的概念為加強(qiáng)商品房屋租賃管理，規(guī)范商品房屋租賃行為，維護(hù)商品房屋租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定由國(guó)務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)房屋租賃的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房屋租賃的監(jiān)督管理。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房屋租賃管理規(guī)定和房屋使用安全知識(shí)的宣傳，定期分區(qū)域公布不同類型房屋的市場(chǎng)租金水平等信息。

房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。任務(wù)3房地產(chǎn)租賃階段政策與法規(guī)的應(yīng)用二、房屋租賃的條件公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國(guó)家授權(quán)管理和經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租：

1．屬于違法建筑的。2．不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的。3．違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的。4．法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。

廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。任務(wù)3房地產(chǎn)租賃階段政策與法規(guī)的應(yīng)用三、房屋租賃合同合同內(nèi)容租賃當(dāng)事人的信息房屋的相關(guān)情況租金和押金的數(shù)額、支付方式租賃用途和房屋使用要求房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能租賃期限房屋維修責(zé)任物業(yè)服務(wù)、水、點(diǎn)、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納爭(zhēng)議解決辦法和違約責(zé)任其他約定任務(wù)3房地產(chǎn)租賃階段政策與法規(guī)的應(yīng)用三、房屋租賃合同合同的終止自然終止租賃期限到期符合法律規(guī)定或合同約定可以解除合同條款的因不可抗拒力致使合同不能履行的人為終止擅自轉(zhuǎn)讓房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或私自調(diào)換使用的擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的無正當(dāng)理由，拖欠房租6個(gè)月以上的公有住宅用房無正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上的利用承租的房屋從事非法活動(dòng)的故意損壞房屋的法律、法規(guī)規(guī)定的其他可以收回的任務(wù)3房地產(chǎn)租賃階段政策與法規(guī)的應(yīng)用四、房屋租賃登記備案《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定：“房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理房屋租賃登記備案。房屋租賃當(dāng)事人可以書面委托他人辦理房屋租賃登記備案?！鞭k理房屋租賃登記備案，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（1）房屋租賃合同；（2）房屋租賃當(dāng)事人身份證明；（3）房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明；（4）直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門規(guī)定的其他材料。任務(wù)3房地產(chǎn)租賃階段政策與法規(guī)的應(yīng)用五、房屋轉(zhuǎn)租《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定：“承租人轉(zhuǎn)租房屋的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人書面同意。承租人未經(jīng)出租人書面同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失?！?/p>

房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同也必須按照有關(guān)部門規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外。轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)新的合同規(guī)定的出租人的權(quán)利與義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外。

如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押？

任務(wù)4房地產(chǎn)抵押階段政策與法規(guī)的應(yīng)用任務(wù)4房地產(chǎn)抵押階段政策與法規(guī)的應(yīng)用一、房地產(chǎn)抵押的基本知識(shí)1.房地產(chǎn)抵押的概念

房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

房地產(chǎn)抵押構(gòu)成要素抵押人抵押權(quán)人抵押物分類預(yù)購(gòu)商品房抵押在建工程抵押任務(wù)4房地產(chǎn)抵押階段政策與法規(guī)的應(yīng)用一、房地產(chǎn)抵押的基本知識(shí)2.房地產(chǎn)抵押貸款的運(yùn)作流程任務(wù)4房地產(chǎn)抵押階段政策與法規(guī)的應(yīng)用二、房地產(chǎn)作為抵押物的條件

包括兩個(gè)基本方面：一是依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)。對(duì)于這類抵押，無論土地使用權(quán)來源于出讓還是劃撥，只要房地產(chǎn)權(quán)屬合法，即可將房地產(chǎn)作為統(tǒng)一的抵押物同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)。二是以單純的土地使用權(quán)抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定著物時(shí)，以取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)。對(duì)于這類抵押，設(shè)定抵押的前提條件是，要求土地必須是以出讓方式取得的。任務(wù)4房地產(chǎn)抵押階段政策與法規(guī)的應(yīng)用《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（建設(shè)部令第98號(hào)）規(guī)定下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)：

1．權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)。2．用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)。

3．列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物。4．已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)。5．被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；

6．依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

二、房地產(chǎn)作為抵押物的條件任務(wù)4房地產(chǎn)抵押階段政策與法規(guī)的應(yīng)用三、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定1．房地產(chǎn)抵押，抵押人可以將幾宗房地產(chǎn)一并抵押，也可以將一宗房地產(chǎn)分割抵押。2．以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

3．以享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額為限。

4．國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。

5．以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會(huì)通過，并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案。

6．以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。

任務(wù)4房地產(chǎn)抵押階段政策與法規(guī)的應(yīng)用三、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定7．以股份有限公司、有限責(zé)任公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。

8．有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限。

9．以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

10．以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意。

11．預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。

12．以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知債權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。

任務(wù)4房地產(chǎn)抵押階段政策與法規(guī)的應(yīng)用三、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定13．企、事業(yè)單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續(xù)有效，其權(quán)利與義務(wù)由擁有抵押物的企業(yè)享有和承擔(dān)。14．訂立抵押合同時(shí)，不得在合同中約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人尚未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為抵押權(quán)人所有的內(nèi)容。

15．抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。16．以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，可以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)（包括房屋）為自身債務(wù)設(shè)定抵押。任務(wù)4房地產(chǎn)抵押階段政策與法規(guī)的應(yīng)用三、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定17．抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。

18．抵押人將已出租的房屋抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。

19．抵押人將已抵押的房屋出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力；抵押人將已抵押的房屋出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。

任務(wù)4房地產(chǎn)抵押階段政策與法規(guī)的應(yīng)用四、房地產(chǎn)抵押合同房地產(chǎn)抵押合同一般應(yīng)載明下列內(nèi)容：

1．抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個(gè)人姓名、住所；

2．主債權(quán)的種類、數(shù)額；

3．抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積及四至等；

4．抵押房地產(chǎn)的價(jià)值；

5．抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任；

6．債務(wù)人履行債務(wù)的期限；

7．抵押權(quán)滅失的條件；

8．違約責(zé)任；

9．爭(zhēng)議解決的方式；

10．抵押合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn)；

11．雙方約定的其他事項(xiàng)。

任務(wù)4房地產(chǎn)抵押階段政策與法規(guī)的應(yīng)用五、房地產(chǎn)抵押登記抵押登記部門以房、地合一的房地產(chǎn)抵押的，房地產(chǎn)管理部門為抵押登記機(jī)關(guān)以地上無定著物的出讓土地使用權(quán)抵押的，由核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門辦理抵押登記抵押登記要件抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明抵押登記申請(qǐng)書抵押合同《國(guó)有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還應(yīng)提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件任務(wù)4房地產(chǎn)抵押階段政策與法規(guī)的應(yīng)用六、房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力抵押權(quán)為價(jià)值權(quán)而非實(shí)體權(quán)。設(shè)定抵押權(quán)后，并不轉(zhuǎn)移抵押人對(duì)抵押物的占有，房地產(chǎn)的所有權(quán)任然屬于抵押人，抵押人任可以對(duì)抵押物行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利，但抵押人所享有的所有權(quán)受到限制。抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。房地產(chǎn)抵押關(guān)系存續(xù)期間，房地產(chǎn)抵押人應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押房地產(chǎn)的安全完好，抵押權(quán)人發(fā)現(xiàn)抵押人的行為足以使抵押物價(jià)值減少的，有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押物價(jià)值減少時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。抵押人不恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值也不提供擔(dān)保的，抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。

任務(wù)4房地產(chǎn)抵押階段政策與法規(guī)的應(yīng)用七、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

房地產(chǎn)抵押合同一經(jīng)簽訂，簽約雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議折價(jià)或者以抵押物拍賣、變賣該抵押物所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價(jià)款按照抵押物登記的先后順序清償。

抵押物折價(jià)或者拍賣、變賣后，其價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。對(duì)于設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

簽訂購(gòu)房合同提出貸款申請(qǐng)抵押登記領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)利證書借款人到銀行申請(qǐng)貸款，并提交有關(guān)資料經(jīng)銀行審批后，與銀行簽訂貸款合同和抵押合同。將抵押雙方持抵押合同及經(jīng)登記備案的商品房預(yù)售合同辦理抵押登記。領(lǐng)取房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利證明及經(jīng)注記的房地產(chǎn)權(quán)屬證書。房地產(chǎn)抵押貸款程序任務(wù)4房地產(chǎn)抵押階段政策與法規(guī)的應(yīng)用辦理抵押注銷登記債務(wù)履行完畢，抵押雙方向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理抵押注銷登記交付房屋收付款后，與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂購(gòu)房合同，并登記備案房地產(chǎn)權(quán)屬登記的程序和要求是什么？

任務(wù)5房地產(chǎn)權(quán)屬登記階段政策與法規(guī)的應(yīng)用任務(wù)5房地產(chǎn)權(quán)屬登記階段政策與法規(guī)的應(yīng)用一、房地產(chǎn)登記的概念《物權(quán)法》規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”。房地產(chǎn)登記是指房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將房地產(chǎn)權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房地產(chǎn)登記薄上予以記載的行為，是將房地產(chǎn)權(quán)利現(xiàn)狀、權(quán)利變動(dòng)情況以及其他相關(guān)事項(xiàng)記載在房地產(chǎn)登記簿上予以公示的行為，是一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式。

任務(wù)5房地產(chǎn)權(quán)屬登記階段政策與法規(guī)的應(yīng)用二、房地產(chǎn)登記的目的和意義保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益保證交易安全，減少交易成本為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理奠定基礎(chǔ)為城市規(guī)劃、建設(shè)、管理提供科學(xué)依據(jù)任務(wù)5房地產(chǎn)權(quán)屬登記階段政策與法規(guī)的應(yīng)用三、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的原則管理原則權(quán)利主體一致的原則：即房