2024年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行半年報(bào)-2024.08-11正式版

2024

年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行半年報(bào)聯(lián)合資信

工商評(píng)級(jí)三部

羅星馳2024

年上半年，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)新開工面積進(jìn)一步走低，但開發(fā)投資完成額降幅有所收窄，銷售額降幅基本保持穩(wěn)定，后續(xù)去庫存仍有賴于需求的提振和投資回報(bào)率的改善。運(yùn)營(yíng)方面，上半年四大一線城市寫字樓租金水平均尚未止跌，除廣州以外的其他一線城市零售物業(yè)運(yùn)營(yíng)有企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。展望下半年，居民消費(fèi)仍處于筑底修復(fù)階段，核心城市零售物業(yè)運(yùn)營(yíng)有望逐步企穩(wěn)；宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)承壓，辦公樓租金水平預(yù)計(jì)仍將震蕩下行；消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施

REITs

進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行階段，規(guī)模有望加速擴(kuò)張并納入更多業(yè)態(tài)的底層資產(chǎn)。一、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)

2024年上半年運(yùn)行概況2024

年上半年，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)延續(xù)恢復(fù)向好態(tài)勢(shì)，外需有所回暖，但內(nèi)需仍面臨較大挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于調(diào)整轉(zhuǎn)型過程中。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，上半年新開工面積進(jìn)一步走低，但開發(fā)投資完成額降幅有所收窄，銷售額降幅基本保持穩(wěn)定，隨著新增供應(yīng)的整體縮減，延續(xù)去庫存態(tài)勢(shì)。（一）開發(fā)投資端2024年上半年，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房及辦公樓開發(fā)投資完成額延續(xù)下行趨勢(shì)但降幅有所收窄，新開工面積降幅擴(kuò)大，未來幾年商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)將顯著下滑。2024

年上半年，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)

5.0%，經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行平穩(wěn)，但依然面臨著國(guó)內(nèi)有效需求不足、企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力較大的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)作為重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域之一，上半年開發(fā)投資完成額同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。從商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分行業(yè)來看，2024

年上半年，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資完成額為

3611.49

億元，新開工面積

2381.41

萬平方米，同比分別下降

13.20%和

29.30%；辦公樓開發(fā)投資完成額為

2160.45

億元，新開工面積

963.98

萬平方米，同比分別下降

5.6%和

28.70%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資完成額降幅有所收窄，但新開工面積降幅均有所擴(kuò)大，預(yù)計(jì)未來幾年商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量將顯著下滑。圖

12014年以來全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資情況數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合資信根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)整理

研究報(bào)告2圖

22014年以來全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)新開工面積情況數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合資信根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)整理（二）銷售端2024年上半年，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓銷售額同比降幅均在10%左右，實(shí)體商業(yè)運(yùn)營(yíng)仍面臨較大挑戰(zhàn)，辦公樓去化承壓。2024年上半年，消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)一步復(fù)蘇，商品零售額和餐飲收入同比分別增長(zhǎng)3.2%和7.9%。但從不同業(yè)態(tài)來看，百貨店和品牌專賣店零售額同比分別下降3.0%和1.8%，實(shí)物商品網(wǎng)上零售額同比增長(zhǎng)8.8%，實(shí)體商業(yè)運(yùn)營(yíng)在電商沖擊下仍面臨較大挑戰(zhàn)。上半年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額2832.98億元，同比下降9.7%，降幅較2023年小幅擴(kuò)大。辦公樓方面，宏觀經(jīng)濟(jì)景氣度和租金水平的整體持續(xù)下調(diào)對(duì)辦公樓銷售形成較大壓力，上半年辦公樓銷售額1566.88億元，同比下降9.0%，降幅略有收窄。圖

32014年以來全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)銷售情況數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合資信根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)整理

研究報(bào)告3（三）供求關(guān)系2024年上半年，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓新增供應(yīng)量處于低位，后續(xù)去庫存仍有賴于需求的提振和投資回報(bào)率的改善。近年來商業(yè)地產(chǎn)供需規(guī)模持續(xù)縮減，同時(shí)受出行限制及房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性壓力等因素影響，供需格局存在較大波動(dòng)。2024

年上半年，商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量處于低位，竣工銷售比大幅下降，但考慮到庫存壓力，整體供大于求的狀況尚未得到根本性改善。后續(xù)商業(yè)地產(chǎn)供求矛盾的緩解仍有賴于宏觀經(jīng)濟(jì)提振需求，加之當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資回報(bào)率處于較低水平，行業(yè)仍將持續(xù)面臨新增供應(yīng)消化及優(yōu)勝劣汰的壓力。圖

42014年以來全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房供求情況注：竣工銷售比=竣工面積/銷售面積，小于

1

說明供不應(yīng)求，大于

1

說明供大于求數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合資信根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)整理圖

52014年以來全國(guó)辦公樓供求情況注：竣工銷售比=竣工面積/銷售面積，小于

1

說明供不應(yīng)求，大于

1

說明供大于求數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合資信根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)整理

研究報(bào)告4（四）行業(yè)政策基礎(chǔ)設(shè)施REITs進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行階段，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)可申報(bào)項(xiàng)目范圍進(jìn)一步明確，發(fā)行效率有望提升。2024年

7月

26日，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》（以下簡(jiǎn)稱“1014號(hào)文”），標(biāo)志著基礎(chǔ)設(shè)施

REITs進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行階段。在消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)方面，1014號(hào)文規(guī)定可申報(bào)的項(xiàng)目包括百貨商場(chǎng)、購物中心、商業(yè)街區(qū)、商業(yè)綜合體、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，家居、建材、紡織等各類專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目，以及保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。與消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施物理上不可分割、產(chǎn)權(quán)上歸屬于同一發(fā)起人（原始權(quán)益人）的酒店和商業(yè)辦公用房，可納入項(xiàng)目底層資產(chǎn)，其建筑面積占底層資產(chǎn)總建筑面積比例合計(jì)原則上不得超過

30%，特殊情況下最高不得超過

50%。此外，1014號(hào)文進(jìn)一步規(guī)范了相關(guān)申報(bào)推薦和審核發(fā)行程序，有利于提升審核質(zhì)量與效率。未來隨著消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs逐步發(fā)展完善，將有望成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的重要退出途徑，有利于行業(yè)的健康發(fā)展。二、重點(diǎn)城市商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況2024年上半年，北京、上海和深圳的零售物業(yè)運(yùn)營(yíng)有企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，廣州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)承壓、零售物業(yè)運(yùn)營(yíng)狀況有所惡化。寫字樓方面，四大一線城市寫字樓租金水平均尚未止跌，且空置率已上升至

20%左右。（一）區(qū)域環(huán)境2024年上半年，四大一線城市

GDP同比均有所增長(zhǎng)，其中北京和深圳

GDP增速高于全國(guó)平均增速，廣州受日系汽車在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)占有率全面下降影響，其汽車制造業(yè)增加值降幅較大，拖累

GDP表現(xiàn)。消費(fèi)方面，四大一線城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速均低于全國(guó)平均水平，整體消費(fèi)預(yù)期趨于謹(jǐn)慎，房?jī)r(jià)下跌對(duì)于居民消費(fèi)抑制能力較強(qiáng)，消費(fèi)內(nèi)生修復(fù)較為緩慢。表

1重點(diǎn)城市最新經(jīng)濟(jì)及人口統(tǒng)計(jì)情況項(xiàng)目北京21791.35.4上海22345.594.8廣州14297.662.5深圳17302.225.9全國(guó)616836.05.02024年上半年

GDP（億元）2024年上半年

GDP增速（%）2024年上半年社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速（%）-0.3-2.30.01.03.7數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合資信根據(jù)國(guó)家及各地方統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)整理

研究報(bào)告5（二）運(yùn)營(yíng)情況1．北京2024

年上半年，北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率和首層租金均有所下降，存在一定的以價(jià)換量現(xiàn)象，但整體運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)仍較平穩(wěn)；優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率有一定的企穩(wěn)回落態(tài)勢(shì)，但租金水平仍未止跌，寫字樓運(yùn)營(yíng)仍面臨較大壓力。圖

62014年以來北京市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)運(yùn)營(yíng)情況數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合資信根據(jù)

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數(shù)據(jù)整理圖

72014年以來北京市優(yōu)質(zhì)寫字樓運(yùn)營(yíng)情況數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合資信根據(jù)

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數(shù)據(jù)整理

研究報(bào)告62．上海2024

年上半年，上海市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率和租金水平保持平穩(wěn)，若不考慮出行限制期間的影響，與

2018－2019

年的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)相比變化不大。寫字樓方面，上半年上海市優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率仍持續(xù)走高，超過歷史峰值，且租金水平仍呈小幅下跌趨勢(shì)。圖

82014年以來上海市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)運(yùn)營(yíng)情況數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合資信根據(jù)

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數(shù)據(jù)整理圖

92014年以來上海市優(yōu)質(zhì)寫字樓運(yùn)營(yíng)情況數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合資信根據(jù)

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數(shù)據(jù)整理

研究報(bào)告73．廣州2024

年上半年，廣州市在四大一線城市中

GDP

和社會(huì)消費(fèi)增速表現(xiàn)均相對(duì)較弱，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率呈波動(dòng)上升態(tài)勢(shì)，且租金水平下跌趨勢(shì)較顯著；優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率自

2020

年以來大幅上升，當(dāng)前有一定的企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，但租金水平持續(xù)下跌，整體呈現(xiàn)以價(jià)換量的走勢(shì)。圖

102014年以來廣州市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)運(yùn)營(yíng)情況數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合資信根據(jù)

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數(shù)據(jù)整理圖

112014年以來廣州市優(yōu)質(zhì)寫字樓運(yùn)營(yíng)情況數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合資信根據(jù)

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數(shù)據(jù)整理

研究報(bào)告84．深圳2024

年上半年，深圳市零售物業(yè)空置率小幅回落，租金水平基本保持穩(wěn)定，運(yùn)營(yíng)狀況有所改善；優(yōu)質(zhì)寫字樓運(yùn)營(yíng)壓力仍在加大，空置率進(jìn)一步上升，租金水平仍處于持續(xù)下行通道。圖

122014年以來深圳市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)運(yùn)營(yíng)情況數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合資信根據(jù)

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數(shù)據(jù)整理圖

132014年以來深圳市優(yōu)質(zhì)寫字樓運(yùn)營(yíng)情況數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合資信根據(jù)

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數(shù)據(jù)整理5．綜合對(duì)比從四大一線城市的橫向?qū)Ρ葋砜?，GDP

增速和社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速均相對(duì)較高的深圳在零售物業(yè)市場(chǎng)方面呈現(xiàn)較高的活力，其空置率顯著低于其他三個(gè)城市；

研究報(bào)告9寫字樓方面，一線城市優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率均仍在

20%左右，北京和上海的寫字樓租金水平遠(yuǎn)高于廣州和深圳。表

22024年上半年重點(diǎn)城市商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況項(xiàng)目北京上海廣州深圳優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率（%）7.67.98.44.6優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金（元/平方米·天）優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率（%）31.821.733.221.124.018.319.121.7優(yōu)質(zhì)寫字樓租金（元/平方米·月）資料來源：聯(lián)合資信根據(jù)

Wind

數(shù)據(jù)整理275.8262.1141.4171.1三、2024年下半年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望居民消費(fèi)仍處于筑底修復(fù)階段，核心城市零售物業(yè)運(yùn)營(yíng)有望企穩(wěn)。進(jìn)入

2024

年二季度后，宏觀經(jīng)濟(jì)增速和社會(huì)消費(fèi)品零售總額雖總體呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增速均較一季度有所放緩，預(yù)計(jì)下半年國(guó)內(nèi)有效需求不足的挑戰(zhàn)仍將存在，居民消費(fèi)仍將處于筑底修復(fù)階段。從上半年數(shù)據(jù)來看，實(shí)體零售運(yùn)營(yíng)承壓但餐飲收入同比實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)，宏觀經(jīng)濟(jì)增速較穩(wěn)定的核心城市零售物業(yè)運(yùn)營(yíng)有企穩(wěn)乃至回暖態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)下半年零售物業(yè)通過進(jìn)一步的業(yè)態(tài)調(diào)整，有望實(shí)現(xiàn)較為平穩(wěn)的運(yùn)營(yíng)狀況。宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)承壓，辦公樓租金水平預(yù)計(jì)仍將震蕩下行。2024

年上半年中國(guó)出口表現(xiàn)超預(yù)期，進(jìn)出口規(guī)模再創(chuàng)新高，且二季度外貿(mào)表現(xiàn)較一季度進(jìn)一步走強(qiáng)，對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)起到了較大的提振作用。但外需增勢(shì)并不穩(wěn)固以及內(nèi)需低迷使得下半年的宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)承壓，加之房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍有待化解，辦公樓運(yùn)營(yíng)壓力仍然很大，以價(jià)換量趨勢(shì)下，下半年辦公樓租金水平仍將處于下行通道。消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施

REITs規(guī)模加速擴(kuò)張，更多業(yè)態(tài)有望納入底層資產(chǎn)。2024

年首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施

REITs

已上市，基礎(chǔ)設(shè)施

REITs

進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行階段有助于推動(dòng)盤活存量資產(chǎn)，對(duì)于擴(kuò)大有效投資和提振消費(fèi)也將起到積極作用。在政策端的大力支持下，獲批的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施

REITs

數(shù)量逐步增加，并出現(xiàn)首個(gè)以奧特萊斯業(yè)態(tài)為底層資產(chǎn)的公募

REITs。此外，1014

號(hào)文對(duì)于將酒店和商業(yè)辦公用房納入底層資產(chǎn)的情況進(jìn)行了明確指引，未來消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施

REITs

發(fā)行和擴(kuò)募規(guī)模有望加速擴(kuò)張。

研究報(bào)告10聯(lián)系人投資人服8759chenye@免責(zé)聲明本研究報(bào)告著作權(quán)為聯(lián)合資信評(píng)估股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“聯(lián)合資信”）所有，未經(jīng)書面許可，任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得以任何形式翻版、復(fù)制和發(fā)布。如引用須注明出處為“聯(lián)合資信評(píng)估股