房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)4土地和住房制度

《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）【能力目標(biāo)】1.能夠分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理中涉及的我國土地和住房制度的基本內(nèi)容。2.能夠?qū)ξ覈鴮?shí)施二次房改的條件及結(jié)果進(jìn)行預(yù)測?！局R(shí)目標(biāo)】1.掌握土地所有制、土地使用及土地管理制度的相關(guān)知識(shí)。2.掌握住房制度改革的基本條件、意義，預(yù)測今后的住房制度改革方向及機(jī)制。第四章

土地和住房制度

【教學(xué)建議】

1.針對(duì)實(shí)際房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的土地制度方面存在的問題積極引導(dǎo)學(xué)生開展制度創(chuàng)新探討。

2.結(jié)合我國自第一次房改以來所暴露出的諸多弊病，在教學(xué)中應(yīng)因勢利導(dǎo)地去引導(dǎo)學(xué)生積極思考這些問題?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）王某未經(jīng)申請(qǐng)?jiān)趪型恋亟ǚ勘恍姓幜P案例導(dǎo)入【案例思考題】1.取得國有土地使用權(quán)須有哪些程序？2.在現(xiàn)實(shí)生活中，城鎮(zhèn)居民在未取得土地使用權(quán)的情況下，對(duì)自有住房的改擴(kuò)建屬不屬于違法建筑？其權(quán)益受不受法律保護(hù)？《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）第一節(jié)

土地制度土地制度有廣義和狹義之分。廣義的土地制度是指包括一切土地問題的制度，是人們?cè)谝欢ㄉ鐣?huì)經(jīng)濟(jì)條件下，因土地的歸屬和利用問題而產(chǎn)生的所有土地關(guān)系的總稱。廣義的土地制度包括土地所有制度、土地使用制度、土地規(guī)劃制度、土地保護(hù)制度、土地征用制度、土地稅收制度和土地管理制度等。

狹義的土地制度僅僅指土地的所有制度、土地的使用制度和土地的國家管理制度?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）土地制度是反映人與人、人與地之間關(guān)系的重要制度。它既是一種經(jīng)濟(jì)制度，又是一種法權(quán)制度，是土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系在法律上的體現(xiàn)，是構(gòu)成上層建筑的有機(jī)組成部分。

隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度的不斷變化和發(fā)展，人們對(duì)我國土地制度含義的理解不斷深化和發(fā)展。新的觀點(diǎn)擺脫了舊的思想觀念的束縛，更強(qiáng)調(diào)廣義的土地制度，在重視土地所有制度、土地使用制度、土地的國家管理制度的同時(shí)，更增強(qiáng)了對(duì)新形勢下由新的土地關(guān)系所產(chǎn)生的新的土地制度的關(guān)注程度。我國的土地制度是以社會(huì)主義土地公有制為基礎(chǔ)和核心的土地制度?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）一、土地所有制

土地所有制是指人們?cè)谝欢ㄉ鐣?huì)條件下?lián)碛型恋氐慕?jīng)濟(jì)形式。它是整個(gè)土地制度的核心，是土地關(guān)系的基礎(chǔ)，是社會(huì)制度中的根本制度之一。其法律體現(xiàn)形式就是土地所有權(quán)。

《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定：“中華人民共和國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制?！睘榱耸雇恋剡@種寶貴的自然資源得到更優(yōu)化的配置，我國實(shí)行土地所有權(quán)和土地使用權(quán)分離制度，雖然土地所有權(quán)本身不能轉(zhuǎn)讓，但使用土地的權(quán)利卻是可以轉(zhuǎn)讓的?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）（一）國家土地所有權(quán)及其法律特征國家土地所有權(quán)，是指國家作為土地所有者的權(quán)利主體依法對(duì)國家所有土地的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。國家土地所有權(quán)是我國土地所有制的重要內(nèi)容，是確定社會(huì)主義全民所有制經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位的經(jīng)濟(jì)制度的基礎(chǔ)。國家土地所有權(quán)的法律特征表現(xiàn)為：

1.權(quán)利主體的唯一性國家土地所有權(quán)的權(quán)利主體是國家。在我國社會(huì)主義制度下，國家是人民利益的代表，國家所有即為全民所有，國家作為土地所有權(quán)的唯一權(quán)利主體，便使全體人民成為土地的真正主人?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）2.權(quán)利客體的廣泛性（1）城市市區(qū)的土地。（2）國家依法沒收、征用的土地。（3）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地。（4）國有公路、鐵路、學(xué)?；蚱渌檬聵I(yè)單位占用的土地。（5）因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。（6）其他一切不屬于集體所有的土地?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）3.取得方式的強(qiáng)制性國家具有對(duì)外的獨(dú)立自主權(quán)和對(duì)內(nèi)的最高權(quán)力，用強(qiáng)制的方式取得國家所有的土地。自新中國成立以來，先后采取了以下幾種方式：（1）國有化。（2）沒收。（3）承繼。（4）征用。4.權(quán)利確認(rèn)的法律化直接以法律的形式予以確認(rèn)，不進(jìn)行土地所有權(quán)登記?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）5.國家土地所有權(quán)的消滅一般來說，引起財(cái)產(chǎn)所有權(quán)消滅的原因主要有所有權(quán)主體的消滅、所有權(quán)客體的消滅、所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓、所有權(quán)的拋棄及因強(qiáng)制手段被消滅等五種。土地作為一種財(cái)產(chǎn)，其所有權(quán)在理論上也具備上述五種消滅原因，但對(duì)國家土地所有權(quán)來說：首先，土地是不可能被消滅的，因而不存在所有權(quán)客體消滅的情況；其次，國家是至高無上的，其土地所有權(quán)也不可能被強(qiáng)制剝奪；再次，根據(jù)我國憲法和法律的規(guī)定，國家土地所有權(quán)不能被處分，因而土地所有權(quán)也不能因轉(zhuǎn)讓和拋棄而消滅?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）（二）集體土地所有權(quán)及其法律特征集體土地所有權(quán)，是指勞動(dòng)群眾集體對(duì)屬于其所有的土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，是土地集體所有制在法律上的表現(xiàn)。集體土地所有權(quán)的法律特征表現(xiàn)為：

1.權(quán)利主體分散依據(jù)土地管理法的規(guī)定，我國集體土地所有權(quán)的主體及其代表有三個(gè)層次。2.權(quán)利客體范圍有限我國《憲法》和《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，包括宅基地、自留地、自留山，均屬于集體所有。《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）3.取得方式不具備強(qiáng)制性我國農(nóng)村的集體土地所有制是通過合作化開始推行的，具體來說，集體土地所有權(quán)取得有以下三種形式：（1）合作化。（2）公社化。（3）調(diào)整。4.權(quán)利確認(rèn)必須登記集體土地所有權(quán)的確認(rèn)必須進(jìn)行所有權(quán)登記，由國土資源行政主管部門登記，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）

5.集體土地所有權(quán)的消滅引起集體土地所有權(quán)消滅的原因有兩個(gè)：（1）集體土地所有權(quán)因所有權(quán)人意志以外的原因而消滅。包括四種情況：第一，國有化。第二，征用。第三，沒收。第四，調(diào)整。（2）集體土地所有權(quán)因所有權(quán)人的分立與合并而消滅。土地所有權(quán)人的分立與合并，必然帶來土地所有權(quán)的變更，從而導(dǎo)致舊的土地所有權(quán)主體對(duì)土地所有權(quán)的喪失。土地所有權(quán)人的合并與分立所導(dǎo)致的土地所有權(quán)的消滅是針對(duì)具體的所有權(quán)權(quán)利主體而言的。舊的土地所有權(quán)人消滅了，新的土地所有權(quán)人也產(chǎn)生了，土地所有權(quán)從一個(gè)權(quán)利主體轉(zhuǎn)移給了另一個(gè)權(quán)利主體。《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）二、土地使用制度土地使用制度是在一定土地所有制度下，人們使用土地的程序、手段、方式的規(guī)定，是土地財(cái)產(chǎn)制度的組成部分，是人們?cè)谑褂猛恋貢r(shí)所形成的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

就所有權(quán)與使用權(quán)兩者之間的關(guān)系而言，土地使用制度大致可分為所有權(quán)與使用權(quán)相結(jié)合及所有權(quán)與使用權(quán)相分離兩大類。在土地使用權(quán)與所有權(quán)分離條件下的土地使用制，又分為無償使用制和有償使用制兩大類別。就土地所有者與土地使用者之間的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系而言，其根本利益則可分為對(duì)立和一致兩大類。《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）（一）國有土地使用制度

1.土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。（1）土地使用權(quán)出讓的特征①取得的土地使用權(quán)是有償?shù)?。②取得的土地使用?quán)是有期限的。③取得的土地使用權(quán)是一種物權(quán)。（2）土地使用權(quán)的出讓形式土地使用權(quán)的出讓形式有三種，即協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）2.土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后取得的國有土地使用權(quán)，或者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后無償取得的國有土地使用權(quán)。（1）土地使用權(quán)劃撥的基本形式①經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后取得的國有土地使用權(quán)。②經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后，土地使用者無償取得的土地使用權(quán)。（2）土地使用權(quán)劃撥的基本程序①申請(qǐng)。②審批。③劃撥。④發(fā)證。《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）3.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。（1）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件①所轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)必須是依法取得的國有土地使用權(quán)。②土地使用權(quán)和其范圍內(nèi)的建筑物、附著物的權(quán)屬應(yīng)一致。③轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)引起地上建筑物、附著物等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，雙方應(yīng)到市、縣土地行政主管部門和房地產(chǎn)主管部門辦理過戶登記手續(xù)。④土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式有出售、交換和贈(zèng)與三種。①土地使用權(quán)出售，即土地使用權(quán)的買賣，指土地使用者將土地使用權(quán)讓渡給他方，并由受讓方向其支付價(jià)款的行為。②土地使用權(quán)交換，也叫土地使用權(quán)互易，指當(dāng)事人雙方約定互相轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)或一方讓渡土地使用權(quán)，而另一方讓渡土地使用權(quán)以外的其他物權(quán)的行為。③土地使用權(quán)贈(zèng)與，是指土地使用者將其所享有的土地使用權(quán)無償讓渡給另一方，而另一方表示接受的一種行為。《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）（3）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序①轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)與審核。②地價(jià)評(píng)估。③地價(jià)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)和報(bào)批。④簽訂轉(zhuǎn)讓合同。⑤繳納有關(guān)稅費(fèi)。⑥進(jìn)行土地使用權(quán)變更登記?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）4.土地使用權(quán)出租和抵押根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。土地使用權(quán)抵押是指土地使用者（抵押人）以其合法取得的土地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式作為抵押財(cái)產(chǎn)向債權(quán)人（抵押權(quán)人）履行債務(wù)做出的擔(dān)保行為。抵押權(quán)人不對(duì)抵押土地使用權(quán)直接占有使用，繼續(xù)由抵押人使用并收益。《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）

5.國有土地租賃國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃，可以采用招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式。國有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相均衡。國有土地租賃可以根據(jù)具體情況實(shí)行短期租賃和長期租賃。采用短期租賃的，一般按年度或季度支付租金。采用長期租賃的，應(yīng)在國有土地租賃合同中明確約定土地租金支付時(shí)間、租金調(diào)整的時(shí)間間隔和調(diào)整方式等；最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年限?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）6.土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）和授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）是指國家根據(jù)需要，以一定年限的國有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）形成的國家股股權(quán)委托給有資格的國有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營是指國家根據(jù)需要，以一定年限的國有土地使用權(quán)作價(jià)后授權(quán)給經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家控股公司，由作為國家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營管理。《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）7.土地使用權(quán)終止土地使用權(quán)終止是指因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回、不履行土地使用權(quán)出讓合同及土地滅失等原因而終止。土地因自然原因造成土地消失，土地使用權(quán)自然終止。土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)連同地上建筑物、其他附著物使用權(quán)由政府無償收回。國家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不得提前收回。但在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）（二）集體土地使用制度1.農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度

2002年8月29日，第九屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議通過了《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》，規(guī)定：“我國實(shí)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度?！鞭r(nóng)村土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式，即在土地所有權(quán)歸集體的條件下，把土地使用權(quán)平均承包給農(nóng)戶，以戶為單位獨(dú)立經(jīng)營，自負(fù)盈虧，除向集體上交提留和向國家交納農(nóng)業(yè)稅以外，其余全部收入歸農(nóng)戶個(gè)人。通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）2014年1月19日中共中央《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》進(jìn)一步明確了關(guān)于家庭承包的土地經(jīng)營權(quán)的改革思路及措施，包括：（1）完善農(nóng)村土地承包政策。（2）發(fā)展多種形式規(guī)模經(jīng)營。（3）抓緊抓實(shí)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作。（4）對(duì)于不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）2.農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地使用制度根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)。2014年中共中央《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》對(duì)于農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地也提出了若干改革建議，具體包括：（1）引導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市。（2）完善農(nóng)村宅基地管理制度。（3）完善城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)工作,切實(shí)保證耕地?cái)?shù)量不減少、質(zhì)量有提高。（4）加快推進(jìn)征地制度改革。《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）知識(shí)鏈接《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》的相關(guān)解讀城鎮(zhèn)化的車輪在帶著億萬農(nóng)民進(jìn)城就業(yè)的同時(shí)，也給廣袤的田野留下了大大的問號(hào)：今后誰來種地？地怎么種？小規(guī)模的分散經(jīng)營與發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)不相適應(yīng)，眼下，解決誰來種地的問題更加緊迫，培育發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的新型經(jīng)營主體亟待農(nóng)業(yè)經(jīng)營體制創(chuàng)新。2014年的中央一號(hào)文件給出了破題之策，就是以解決地怎么種為導(dǎo)向，加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系。仔細(xì)解讀本文，可以發(fā)現(xiàn)其有"三大新亮點(diǎn)"與"一個(gè)法律設(shè)計(jì)滯后"的問題。

三大新亮點(diǎn)

亮點(diǎn)一：鼓勵(lì)農(nóng)戶流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)發(fā)展多種形式的規(guī)模經(jīng)營，探索建立工商企業(yè)流轉(zhuǎn)農(nóng)業(yè)用地風(fēng)險(xiǎn)保障金制度。《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營是構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系的重要途徑，也是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展方向。截至2013年6月底，全國農(nóng)戶承包土地流轉(zhuǎn)面積達(dá)到3.1億畝，占家庭承包耕地面積的23.9%。2014年的中央一號(hào)文件要求鼓勵(lì)有條件的農(nóng)戶流轉(zhuǎn)承包土地的經(jīng)營權(quán)。需要明確的是，鼓勵(lì)流轉(zhuǎn)的是經(jīng)營權(quán)，而不能誤讀為其他別的什么權(quán)利。一號(hào)文件把經(jīng)營權(quán)從承包經(jīng)營權(quán)中分離出來，實(shí)現(xiàn)了理論和實(shí)踐上的一次重大突破，意圖是在維護(hù)農(nóng)戶土地承包權(quán)長久不變的基礎(chǔ)上，為實(shí)現(xiàn)適度規(guī)模經(jīng)營開拓發(fā)展空間。發(fā)展多種形式的規(guī)模經(jīng)營，也鼓勵(lì)工商資本到農(nóng)村發(fā)展適合企業(yè)化經(jīng)營的種養(yǎng)業(yè)，但要建立嚴(yán)格的準(zhǔn)入和監(jiān)管制度。一號(hào)文件要求探索建立工商企業(yè)流轉(zhuǎn)農(nóng)業(yè)用地風(fēng)險(xiǎn)保障金制度，嚴(yán)禁農(nóng)用地非農(nóng)化。工商企業(yè)租賃農(nóng)地必須從事農(nóng)業(yè)，還得用保障金的形式來防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)可能對(duì)農(nóng)民利益造成的損害。文件特別指出，土地流轉(zhuǎn)和適度規(guī)模經(jīng)營要尊重農(nóng)民意愿，不能強(qiáng)制推動(dòng)。農(nóng)民想種自己承包的地，就讓他自己種，任何人無權(quán)干涉。規(guī)模經(jīng)營也應(yīng)適度，要與農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移、農(nóng)業(yè)技術(shù)進(jìn)步、農(nóng)業(yè)社會(huì)化水平相適應(yīng)，而不是土地經(jīng)營規(guī)模越大越好。《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）

亮點(diǎn)二：扶持新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體農(nóng)民合作社、家庭農(nóng)場、專業(yè)大戶、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)等新型主體蓬勃興起。我國有種糧大戶（南方經(jīng)營耕地面積50畝以上、北方100畝以上）68.2萬戶，經(jīng)營全國7.3%的耕地，產(chǎn)了全國12.7%的糧食；全國糧食生產(chǎn)合作社有5.59萬個(gè)，經(jīng)營全國4.0%的耕地，產(chǎn)了全國8.2%的糧食。截至2013年9月底，全國依法登記的農(nóng)民合作社達(dá)到91.1萬家，入社社員6838萬戶。一號(hào)文件明確，扶持發(fā)展新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體，在財(cái)政補(bǔ)貼、用地指標(biāo)、金融支持、稅收優(yōu)惠、人員培訓(xùn)等方面，出臺(tái)了扶持這些主體的一系列政策，其中允許財(cái)政項(xiàng)目資金直接投向符合條件的合作社，允許財(cái)政補(bǔ)助形成的資產(chǎn)轉(zhuǎn)交合作社持有和管護(hù)，這些有力度的舉措，必然為新型主體成長營造良好的政策環(huán)境，促進(jìn)它們盡快與作為基礎(chǔ)的農(nóng)戶家庭經(jīng)營共同構(gòu)筑立體式的經(jīng)營結(jié)構(gòu)。

亮點(diǎn)三：農(nóng)戶家庭經(jīng)營是基本面從農(nóng)業(yè)生產(chǎn)特性和國際普遍經(jīng)驗(yàn)看，家庭經(jīng)營始終是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)最根本、最基礎(chǔ)的組織形式。新型主體和適度規(guī)模經(jīng)營，應(yīng)當(dāng)在農(nóng)戶家庭的土壤上繁衍和發(fā)展。同時(shí)，在未來相當(dāng)長的時(shí)間里，農(nóng)戶家庭無論在主體數(shù)量上還是經(jīng)營土地的《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）數(shù)量上，都仍將占據(jù)絕大多數(shù)。

因此，一號(hào)文件指出，必須堅(jiān)持家庭經(jīng)營與多種經(jīng)營形式共同發(fā)展。無論怎么創(chuàng)新農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系，都必須堅(jiān)持集體土地的承包權(quán)屬于農(nóng)戶家庭，在鼓勵(lì)、支持各類新型經(jīng)營主體的同時(shí)，也不能忽視農(nóng)戶家庭經(jīng)營這個(gè)基本面，這是農(nóng)村基本經(jīng)營制度的根本。解決好誰來種地，必須解決好誰來服務(wù)。健全的農(nóng)業(yè)社會(huì)化服務(wù)體系，是新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系的重要一翼，與各類經(jīng)營主體形成復(fù)合型結(jié)構(gòu)。從我國人多地少、農(nóng)戶經(jīng)營主體數(shù)量眾多的基本國情農(nóng)情看，更要注重以擴(kuò)大服務(wù)規(guī)模來彌補(bǔ)土地經(jīng)營規(guī)模的不足。一號(hào)文件從創(chuàng)新公益性服務(wù)手段和創(chuàng)新多元化服務(wù)主體兩個(gè)方面，做出了具體部署。

一個(gè)法律設(shè)計(jì)滯后農(nóng)村土地制度改革成為全面深化農(nóng)村改革的大平臺(tái)、新亮點(diǎn)。文件提出，穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系并保持長久不變，在堅(jiān)持和完善最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度前提下，賦予農(nóng)民對(duì)承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）

一號(hào)文件提出的系列改革措施，其中的重大問題歸根到底都涉及農(nóng)村土地。如探索推進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格形成機(jī)制與政府補(bǔ)貼脫鉤，逐步建立農(nóng)產(chǎn)品目標(biāo)價(jià)格制度，涉及農(nóng)業(yè)支持政策核心的提高補(bǔ)貼精準(zhǔn)性問題，必須從農(nóng)村承包地確地確權(quán)確股著手。關(guān)于落實(shí)所有權(quán)、穩(wěn)定承包權(quán)、放活經(jīng)營權(quán)，承包地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)"三權(quán)分離"正式提上農(nóng)村土地制度和產(chǎn)權(quán)法治建設(shè)層面，再一次推動(dòng)農(nóng)村生產(chǎn)力的大釋放。依法推動(dòng)承包權(quán)主體同經(jīng)營權(quán)主體分離，是生產(chǎn)力、生產(chǎn)關(guān)系調(diào)整之必需，也是保障農(nóng)民權(quán)益當(dāng)務(wù)之急。然而，當(dāng)務(wù)之急，是修改包括農(nóng)村土地承包法、物權(quán)法等。承包經(jīng)營權(quán)分離、集體建設(shè)用地入市、宅基地管理制度改革等涉及產(chǎn)權(quán)制度改革，是全面深化改革的重要內(nèi)容。應(yīng)堅(jiān)持頂層設(shè)計(jì)、長遠(yuǎn)立法與試點(diǎn)結(jié)合，可以確保改革紅利最大釋放并用之于農(nóng)。（資料來源：中央1號(hào)文件起草組。人民日?qǐng)?bào)，2014.1.21）《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）問題診斷

問題：

某農(nóng)村因規(guī)劃建廠房、修路，占用農(nóng)民不少土地，村委會(huì)隨便賠了點(diǎn)錢，許多農(nóng)民在不知道國家賠償標(biāo)準(zhǔn)的前提下，很高興地讓村委會(huì)占地了。請(qǐng)問：占用農(nóng)民土地（土地上有桃樹、蘋果樹，且已結(jié)果7年)按照國家規(guī)定應(yīng)該得到什么賠償?

診斷：按照《土地管理法》和當(dāng)?shù)厥≌贫ǖ臉?biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，前者規(guī)定了補(bǔ)償?shù)姆N類和范圍，后者規(guī)定了具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)?！锻恋毓芾矸ā返谒氖邨l規(guī)定：征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6~10倍。征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算，每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4~6倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍。征用其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征用土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。依照規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍。

三、土地管理制度土地管理制度，是國家對(duì)全國(或某一區(qū)域)的土地權(quán)屬、地籍、土地利用、土地市場和土地稅費(fèi)等在宏觀上進(jìn)行管理、監(jiān)督和調(diào)控的制度、機(jī)構(gòu)和手段的總稱。土地管理是國家為維護(hù)土地制度，調(diào)整土地關(guān)系，合理組織土地利用所采取的行政、經(jīng)濟(jì)、法律和技術(shù)的綜合措施。一般而言，國家把土地管理權(quán)授予政府及其土地行政主管部門，因此，土地管理也是政府及其土地行政主管部門依據(jù)法律和運(yùn)用法定職權(quán)，對(duì)社會(huì)組織、單位和個(gè)人占有、使用、利用土地的過程或者行為所進(jìn)行的組織和管理活動(dòng)。《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）（一）土地管理的基本原則1.維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制原則2.合理開發(fā)利用土地的原則3.切實(shí)保護(hù)耕地的原則4.實(shí)行土地用途管制的原則5.土地有償使用的原則6.土地統(tǒng)一管理的原則7.保護(hù)土地所有者和土地使用者合法權(quán)益的原則8.正確處理中央與地方、土地所有者與土地使用者之間利益分配關(guān)系的原則《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）（二）土地管理的范圍1.地籍管理地籍管理的內(nèi)容包括土地調(diào)查、土地登記、土地統(tǒng)計(jì)、土地分等定級(jí)和地籍檔案管理。地籍管理為土地管理的各項(xiàng)工作提供基礎(chǔ)資料和科學(xué)依據(jù)，是整個(gè)土地管理工作的基礎(chǔ)。2.土地權(quán)屬管理土地權(quán)屬管理的內(nèi)容包括土地所有權(quán)或使用權(quán)的審核和確認(rèn)、土地權(quán)屬變更(土地征用、劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓等)、土地權(quán)屬糾紛的調(diào)處、對(duì)違法侵犯土地所有權(quán)與使用權(quán)行為的查處等?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）3.土地利用管理土地利用管理的內(nèi)容包括土地利用總體規(guī)劃、土地利用專項(xiàng)規(guī)劃(土地的開發(fā)、整治、保護(hù)規(guī)劃)、土地利用計(jì)劃(中期和年度計(jì)劃)、土地利用動(dòng)態(tài)監(jiān)測等。土地利用管理主要是合理組織土地利用，實(shí)現(xiàn)土地的宏觀控制和計(jì)劃管理，是土地管理工作的核心內(nèi)容。（三）土地管理的基本依據(jù)1.土地法規(guī)《中華人民共和國土地管理法》自1986年6月25日由第六屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第16次會(huì)議通過，其間經(jīng)過1988年、1998年和2004年的三次修改，明確了國有土地《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）和集體所有土地在范圍上的劃分，確立了土地用途管理制度，編制土地利用總體規(guī)劃，對(duì)耕地實(shí)施保護(hù)，詳細(xì)規(guī)范了建設(shè)占用土地及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地辦理的審批手續(xù)，加強(qiáng)了各級(jí)土地行政主管部門對(duì)違反土地管理法律、法規(guī)行為的監(jiān)督檢查力度，強(qiáng)化了違法者的法律責(zé)任。2.全國各地區(qū)和各土地使用單位的土地利用現(xiàn)狀它主要包括土地利用現(xiàn)狀的調(diào)查分析材料、土地面積調(diào)查統(tǒng)計(jì)資料、土地質(zhì)量評(píng)價(jià)圖及說明書。3.土地權(quán)屬證明文件它主要包括土地證、土地劃撥批件等。4.有關(guān)土地糾紛和違反土地法行為的調(diào)查核實(shí)資料?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）（四）土地管理的任務(wù)（1）查清土地的數(shù)量、質(zhì)量與分布，并進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。（2）制定并貫徹執(zhí)行國家的土地法規(guī)和地方行政機(jī)構(gòu)的土地管理?xiàng)l例以及企事業(yè)單位各項(xiàng)土地管理辦法。（3）確定和保護(hù)土地的所有權(quán)和使用權(quán)。（4）掌握土地的數(shù)量和質(zhì)量狀況及動(dòng)態(tài)變化（5）對(duì)土地的利用、保護(hù)和改造進(jìn)行經(jīng)常性的監(jiān)督。（6）建立健全土地管理體制及相應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）經(jīng)典案例“違章建筑”引來三年紛爭“空中樓閣”主人究竟是誰第二節(jié)住房制度住房制度，是城鎮(zhèn)居民生活用房的所有權(quán)和使用權(quán)的表現(xiàn)形式，是住房生產(chǎn)、流通、分配、消費(fèi)的運(yùn)行機(jī)制及相應(yīng)貫穿于各個(gè)環(huán)節(jié)的一整套法規(guī)、政策和制度的總稱一、住房供給制度（一）城市住房供給制度在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制條件下，我國城鎮(zhèn)傳統(tǒng)的住房制度是一種公建、公有、低租的福利供給制。絕大多數(shù)住房由政府投資建造并提供給社會(huì)，由地方政府及各單位負(fù)責(zé)住房的分配和管理?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）1.福利供給制的主要特征（1）住房建設(shè)投資由國家和企事業(yè)單位統(tǒng)包，職工個(gè)人不承擔(dān)住房建設(shè)投資的責(zé)任。（2）住房分配采用無償?shù)膶?shí)物分配福利制，根據(jù)一些非經(jīng)濟(jì)性因素如工齡、家庭人口等來分配住房，同職工的勞動(dòng)貢獻(xiàn)和成果相脫離，并游離于工資分配之外。（3）住房經(jīng)營排斥市場交換和市場機(jī)制的調(diào)節(jié)，實(shí)行低租金使用，房租不能抵償住房建設(shè)、維修和管理成本，由國家和企事業(yè)單位提供補(bǔ)貼。（4）住房消費(fèi)被當(dāng)做公共消費(fèi)和公共福利，否認(rèn)住房的商品屬性和個(gè)人消費(fèi)品屬性。（5）住房管理行政化，單純用行政手段管理城市住房，不計(jì)成本，不講經(jīng)濟(jì)核算和經(jīng)濟(jì)效益?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）2.我國城市住房制度改革歷程自改革開放以來，住房政策開始轉(zhuǎn)向商品化，其改革經(jīng)歷了6個(gè)重要階段。（1）商品化試點(diǎn)階段（1978—1987年）。（2）商品化突破階段（1988—1993年）。（3）貨幣化過渡階段（1994—1998年）。（4）貨幣化突破階段（1998—2003年）。（5）市場化深化階段（2003—2007年）。（6）保障化建設(shè)階段（2007年至今）。《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）3.我國住房制度改革的基本原則和主要政策（1）我國住房制度改革的基本原則①堅(jiān)持國家、集體、個(gè)人三者共同負(fù)擔(dān)的原則。②堅(jiān)持租、售、建并舉的原則。③堅(jiān)持統(tǒng)一政策下因地制宜、分散決策的原則。④堅(jiān)持機(jī)制轉(zhuǎn)換原則。（2）我國住房制度改革的主要政策①全面推行住房公積金制度，實(shí)行住房公積金管理法制化。②正確處理調(diào)租與物價(jià)、居民承受能力的關(guān)系，穩(wěn)步推進(jìn)租金改革。③穩(wěn)步出售公有住房，制定公房出售后的再交易政策。④把住房實(shí)物福利分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）（3）我國住房制度改革的主要內(nèi)容與思路我國住房制度改革的主要內(nèi)容：①改革住房建設(shè)投資體制。②改革住房建設(shè)、分配、維修、管理體制。③改革住房分配體制。④建立雙軌制的住房供應(yīng)體系。⑤建立住房公積金制度。⑥建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系，發(fā)展住房金融和住房保險(xiǎn)。⑦建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場，規(guī)范交易行為，發(fā)展社會(huì)化的房屋維修、管理市場，逐步實(shí)現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）我國未來住房制度改革的核心思路：國務(wù)院于2014年3月16日頒布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014—2020年)》對(duì)住房制度簡要而系統(tǒng)的管理思路方面進(jìn)行了闡述：“建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，推動(dòng)形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，有效保障城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求?！币虼?，未來住房制度改革的核心思路可以概括如下：第一，健全住房供應(yīng)體系。其次，健全保障性住房制度。第三，健全房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）（二）農(nóng)村住房供給制度農(nóng)村的住房供給制度要相對(duì)簡單些，表現(xiàn)為建房用土地(宅基地)作為福利的無償獲得，以及農(nóng)民對(duì)住房的自建和私有。農(nóng)村居民的住房供給方式是住戶因分戶等需要向村民小組或村民委員會(huì)提出建房申請(qǐng)，申請(qǐng)建房用地，經(jīng)上級(jí)主管部門批準(zhǔn)后無償獲得宅基地，農(nóng)民自籌資金建房(如圖4-1所示)。《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）圖4-1農(nóng)村住房供給制度圖示二、住房保障制度住房保障制度作為社會(huì)保障制度的重要組成部分之一，既是維護(hù)社會(huì)安定的重要手段，也是實(shí)現(xiàn)社會(huì)收入再分配的一種重要方式，是城市化進(jìn)程中的一個(gè)重要課題。它是指由政府和社會(huì)負(fù)擔(dān)起給所有社會(huì)成員提供最基本的居住條件的責(zé)任，即由政府作為責(zé)任主體，以解決國民住房困難和改善住房條件為目的，具有經(jīng)濟(jì)福利性的國民居住保障系統(tǒng)。住房保障制度是我國社會(huì)保障體系的重要組成部分，是各級(jí)政府社會(huì)職責(zé)的重要內(nèi)容，也是建立城鎮(zhèn)住房新體制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）（一）住房保障制度概述住房保障制度是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，對(duì)城鎮(zhèn)居民中低收入家庭進(jìn)行扶持和救助的住房政策措施的總和。住房保障制度和失業(yè)保障、養(yǎng)老保障、醫(yī)療保障等都是社會(huì)保障體系的組成部分。住房保障制度包含的范圍很廣。廣義地說，“宅基地”、“福利分房”都是住房保障制度的一種具體形式。

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，為了保障每個(gè)人都有房子住，政府要實(shí)施一些特殊的政策措施，幫助單純依靠市場解決住房有困難的群體。這個(gè)政策體系的總稱，就叫做住房保障制度?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）（二）住房保障制度的基本體系1.住房公積金制度住房公積金制度是一種強(qiáng)制性的住房儲(chǔ)蓄制度，實(shí)行專戶存儲(chǔ)，專項(xiàng)用于職工購買、建造、大修自住住房，具有義務(wù)性、互助性和保障性的特點(diǎn)。2.經(jīng)濟(jì)適用住房制度經(jīng)濟(jì)適用住房制度是針對(duì)低收入群體的半市場化方式的保障制度，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房，政府通過減免土地出讓金或提供土地補(bǔ)貼、減免稅費(fèi)等方式建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房就是這種制度的體現(xiàn)?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）3.廉租住房制度廉租住房制度是針對(duì)困難群體的非市場化保障方式，是指政府向城鎮(zhèn)最低收入居民家庭提供的基本住房保障，屬于完全的政府保障性質(zhì)。它是針對(duì)住房困難的城鎮(zhèn)最低收入家庭實(shí)施的一種住房保障制度。經(jīng)濟(jì)適用房畢竟還是讓購房者