黃家湖項(xiàng)目建議書

為落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)，落實(shí)黨的十六屆五中設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的宏偉目標(biāo)，加快農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，市委市政府站在戰(zhàn)略高度規(guī)劃了資陽區(qū)鎮(zhèn)黃家湖社會(huì)主義新農(nóng)村示片建設(shè)。根據(jù)分步實(shí)施規(guī)劃，在碑石侖村獲批了140畝土地的住宅建設(shè)開發(fā)。該項(xiàng)目位于市資陽區(qū)鎮(zhèn)北部，屬鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)發(fā)展區(qū)域，北臨黃家湖與沅江市遙遙相望，距市中心城區(qū)7.5公里。該地段環(huán)境優(yōu)美、空氣新鮮。項(xiàng)目右鄰福林花園度假村，左鄰湖鄉(xiāng)情生態(tài)農(nóng)業(yè)科技示園。該地塊擬規(guī)劃建設(shè)高品質(zhì)住宅，主要面向有“別院”需求的客戶。二、項(xiàng)目建設(shè)的意義及必要性貫徹十六屆五中全會(huì)提出的社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的要求，加快農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展。合理引導(dǎo)城鄉(xiāng)人們互動(dòng)，取長補(bǔ)短，縮小城鄉(xiāng)差距，這樣既可以合理利用資源，也能帶動(dòng)和刺激農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)。在喧囂的鬧市中生活時(shí)間長了，也想到一個(gè)可以讓身心放松，可以調(diào)整心態(tài)的原生態(tài)環(huán)境中享受生活、享受大自然的美。為落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，在工業(yè)化達(dá)到相當(dāng)程度的今天，工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村，實(shí)現(xiàn)工業(yè)與農(nóng)業(yè)、城市與農(nóng)村協(xié)調(diào)發(fā)展。該項(xiàng)目的建設(shè)可以在遭遇經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，擴(kuò)大需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。三、初步市場分析年各年新增城市人口產(chǎn)生的市場容量見下表。年份合計(jì)（萬人）（萬人）新增住宅需求量（萬平方米）隨著生活水平的提高，部分成功人士積累了一定的財(cái)富，對(duì)居住環(huán)境提出了新的要求，有高品質(zhì)住宅的購買能力。根據(jù)對(duì)市區(qū)高品質(zhì)住宅區(qū)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前市場上的成品房不能滿足高品質(zhì)客戶第二套房的需求。我們所面對(duì)的客戶群，大都已擁有了自己的住宅，他們購買新的住宅的目的，一則是為了提升居住的水平，更好地體現(xiàn)自己的身份；二則為自己安排一處便于日常工作的“別院”。他們對(duì)住宅的選擇比較挑剔，相對(duì)而言，對(duì)房產(chǎn)的價(jià)格并不是特別在意。環(huán)境受破壞程度較小；臨近北站，有26路、13路公交車經(jīng)過，交通較便捷北接奧林匹克公園，東臨高爾夫國際俱樂部，能享受最齊全的健身設(shè)施；位于梓山湖畔，有自主的休閑購物廣場，處在中心城區(qū)。尚在建設(shè)中，配競爭對(duì)手價(jià)格情況：項(xiàng)目名稱麗景雅苑精銳國際新城獨(dú)棟別墅均價(jià)聯(lián)排別墅均價(jià)/回歸自然、勞動(dòng)休閑、享受湖光山色、創(chuàng)導(dǎo)健康美好生活。2.1第一類客戶群在市區(qū)已擁有第一套房，有強(qiáng)烈欲望購置第二套房的客戶。2.2第二類客戶群喜歡田園生活，不習(xí)慣喧囂的城市環(huán)境的客戶。2.3第三類客戶群籍在外地工作的高級(jí)管理人員，為返鄉(xiāng)居住。2.4第四類客戶群高級(jí)知識(shí)分子和行政管理者，為假日休閑聚會(huì)使用。3.1優(yōu)勢這里生態(tài)環(huán)境極佳，黃家湖是省十大淡水湖之一域?qū)掗煟獗姸?，風(fēng)光秀麗，景色宜人，植被豐富，魚蝦、鳥類眾多，水質(zhì)優(yōu)良清澈，湖草茂盛，湖岸丘陵廣布，綠樹成蔭，空氣清新，無污染，原生態(tài)，有“天然氧吧”之譽(yù)。這里文化積淀深厚，有岳飛練兵地、三國蜀軍屯兵地等歷史遺跡，流傳著金竹咀出天子、七仙女的傳說等膾炙人口的故事，被眾多專家、教授龍耍獅等民俗風(fēng)情，更是增添了無窮魅力。距中心城區(qū)7.5公里，有環(huán)湖公路和香搖公里與益沅一級(jí)公路相連。項(xiàng)目區(qū)地處市第一批社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)示區(qū)和風(fēng)光秀麗的黃家湖畔。按照以新農(nóng)村示片建設(shè)促進(jìn)黃家湖旅游開發(fā)，以旅游開發(fā)帶動(dòng)新農(nóng)村建設(shè)的發(fā)展理念。市、區(qū)政府正將此地傾力打造成對(duì)接“長株潭”的高檔休閑度假區(qū)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光區(qū)。歷經(jīng)三年建設(shè)，示片水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施比較完善。項(xiàng)目區(qū)左鄰?fù)顿Y1.08億元，占地2400畝的湖鄉(xiāng)情生態(tài)農(nóng)業(yè)科技示園；右鄰?fù)顿Y3.2億元，占地1392畝的福林花園度假村。這里即將成為的休閑度假勝地、投資熱土和居住寶地。3.1.4可辦理產(chǎn)權(quán)與農(nóng)村房比較可辦理產(chǎn)權(quán)、可進(jìn)行交易。3.1.5價(jià)格合理價(jià)格相對(duì)比中心城區(qū)臨湖別墅便宜一半，且有條件的住戶可置游艇，供黃家湖廣闊的水面游弋。3.2.1商業(yè)設(shè)施不齊全只適合居住、休閑娛樂，暫不適合經(jīng)商，大批量購物需進(jìn)市區(qū)。符合國家產(chǎn)業(yè)政策，享有新農(nóng)村建設(shè)優(yōu)惠待遇。目前市郊區(qū)農(nóng)家樂園較多，其地價(jià)及建設(shè)成本較低，對(duì)本項(xiàng)目有較大沖擊。3.5解決辦法1、爭取開通連接市區(qū)的公交專線；2、充分利用政策降低建設(shè)成本；3、完善安保、網(wǎng)絡(luò)通訊、環(huán)境衛(wèi)生、餐飲娛樂、健身等配套設(shè)施，突出體現(xiàn)郊區(qū)農(nóng)家樂園無法比擬的特點(diǎn)吸引目標(biāo)客戶，減少郊區(qū)農(nóng)家樂園的沖擊。層層高3.3米左右。容積率為0.7。擬建方案如下：戶型戶型一戶型二戶型三建筑面積（m2）（套）均價(jià)每套均價(jià)總建筑（元）面積五、建設(shè)方案比選政府將該項(xiàng)目土地建設(shè)提出規(guī)劃要求，公開競招房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)此地塊進(jìn)行整體開發(fā)。預(yù)計(jì)土地出讓價(jià)格每畝18萬元，土地征用、拆遷成本每畝12.5萬元，收益為770萬元。政府根據(jù)招商情況組織進(jìn)行規(guī)劃及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，按規(guī)劃要求客戶自行進(jìn)行建設(shè)。預(yù)計(jì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總投資1500萬元。土地征用、拆遷成本每畝12.5基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資估算如下：單位單價(jià)合價(jià)（元）給水管道m(xù)m污水管道(φ300PE管）m電線、電纜m改性瀝青道路（寬5m）m2m2涼亭個(gè)m2健身設(shè)施1項(xiàng)監(jiān)控系統(tǒng)1項(xiàng)路燈1項(xiàng)圍墻工程1項(xiàng)不可預(yù)計(jì)費(fèi)用1項(xiàng)合計(jì)（元）建筑面積（元）（套）總建筑面積銷售收入戶型（m2）建筑面積（元）（套）總建筑面積銷售收入戶型（m2）戶型一戶型二戶型三/////合計(jì)(元)（2）建設(shè)成本估算見下表：單價(jià)/單價(jià)/1/1名稱征地拆遷費(fèi)用建筑安裝工程成本(毛坯房)管理及銷售成本（5%）畝1750項(xiàng)1500項(xiàng)1000合計(jì)預(yù)計(jì)收益為15971.2-12594=3377.2萬元。缺點(diǎn)益；缺點(diǎn)益；弱。1、政府承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)??；方案一2、政府承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)較??；3、有穩(wěn)定的收益；策相吻合。遷投入；很高?？紤]到資金瓶頸和政府開發(fā)水平兩因素制約，建議采用方案一，進(jìn)行整體招商開發(fā)。六、與項(xiàng)目有關(guān)的配套需求該項(xiàng)目為高品質(zhì)住宅區(qū)，客戶對(duì)安全有很高的要求。戶提供出租的菜地和耕地?？蛻糇赓U的菜地或耕地需要農(nóng)民協(xié)助施肥、澆灌。庭院需請人打掃、管理。高品質(zhì)的客戶群需要相互了解信息，促進(jìn)事業(yè)共同發(fā)展。建議小區(qū)不建設(shè)獨(dú)戶圍墻，改用綠化圍墻簡單分區(qū)。增設(shè)圖書閱覽室、茶座、健身設(shè)施等用于交流和休閑的活動(dòng)場所。在信息化時(shí)代，客戶可以在小區(qū)通過網(wǎng)絡(luò)了解市場，對(duì)企業(yè)進(jìn)行遠(yuǎn)程管理。高品質(zhì)客戶群對(duì)小區(qū)及新農(nóng)村示片的衛(wèi)生有較高要求。經(jīng)測算，須保證每戶至少一個(gè)停車位。在客戶落戶前，需對(duì)周邊村民進(jìn)行多方位的培訓(xùn)。為保護(hù)環(huán)境需要建立垃圾處理站、污水處理設(shè)施，確保不的黃家湖。住在湖畔是多數(shù)人的夢想，但只是少數(shù)人的權(quán)利。聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，在客戶入住后定期組織各種交流的活動(dòng)。八、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃第一階段：項(xiàng)目前期工作（拆遷、招商等2009.5--2009.8）第二階段：基礎(chǔ)設(shè)施及配套建設(shè)（2009.9—2009.12）第三階段：項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)（2010.1—2010.10）第四階段：客戶裝修入?。?010.11—2010.12）九、經(jīng)濟(jì)效益初步預(yù)測該項(xiàng)目無論采取何種方案實(shí)施，均有較好的經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目的建設(shè)有利于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高整體水平。城市居民返鄉(xiāng)居住，與當(dāng)?shù)剞r(nóng)民共同生活，加強(qiáng)溝通與交流，提升農(nóng)民素質(zhì)。對(duì)探索縮小城鄉(xiāng)差距提供了新方法。人們最關(guān)心的就是自己的健康，可現(xiàn)在危害人類健康的行為隨處可見，主要表現(xiàn)在食品安全方面：為了除蟲害，有人大量使用高毒甚至劇毒農(nóng)藥，致使蔬菜、果品農(nóng)藥殘留嚴(yán)重超標(biāo)；為了提高產(chǎn)量，有人盲目使用違禁激素，食品安全問題令人擔(dān)憂。為了使生活質(zhì)量提高，可