土地一級開發(fā)可行性實施報告模板和實例

)5項目完成后宗地和地上地下物處置方式與經(jīng)營管理七、項目竣工后的土地價值分析和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定強的貸款償還和自身平衡能力和較強的抗風(fēng)險能112現(xiàn)金流入土地出讓收入土地出租收入持有期末凈轉(zhuǎn)售收入其他收入現(xiàn)金流出開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金運營費用修理費用經(jīng)營稅金與附加343456累計凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值(i=)1現(xiàn)金流入土地出讓收入土地出租收入持有期末凈轉(zhuǎn)售收入其他收入長期借款短期借款2現(xiàn)金流出開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金運營費用修理費用經(jīng)營稅金與附加借款本金償還借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量5凈現(xiàn)值(i=6注:現(xiàn)金流入應(yīng)得利潤資產(chǎn)清理分配持有期末凈轉(zhuǎn)售收入其他收入現(xiàn)金流出開發(fā)建設(shè)投資出資額經(jīng)營資金出資額凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值(i=123456計算指標(biāo):財務(wù)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值注:當(dāng)采用合作開發(fā)模式時，才需要編制此報表。12土地出讓收入土地出租收入長期借款短期借款持有期末凈轉(zhuǎn)售收入開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金運營費用修理費用經(jīng)營稅金與附加應(yīng)付利潤34注:經(jīng)營收入土地出讓收入土地出租收入經(jīng)營成本經(jīng)營收入土地出讓收入土地出租收入經(jīng)營成本土地出讓成本土地出租經(jīng)營成本運營費用修理費用經(jīng)營稅金與附加利潤總額稅后利潤盈余公積金應(yīng)付利潤未分配利潤12345678注:12流動資產(chǎn)應(yīng)收賬款累計盈余資金在建工程無形與遞延資產(chǎn)凈值負(fù)債與所有者權(quán)益流動負(fù)債總額應(yīng)付賬款短期借款經(jīng)營資金借款開發(fā)產(chǎn)品投資借款所有者權(quán)益盈余公積金累計未分配利潤直接效益直接效益土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓價值新增和改善基礎(chǔ)設(shè)施價值新增或改善公共服務(wù)設(shè)施價值工商企業(yè)稅費收入其他間接收益222.1開發(fā)建設(shè)投資2.2基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營費用2.3項目管理費用2.4經(jīng)營資金3效益費用比率3開發(fā)建設(shè)投資土地取得費用前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費公共配套設(shè)施建設(shè)費財務(wù)費用銷售費用開發(fā)期稅費其它費用不可預(yù)見費經(jīng)營資金項目總投資開發(fā)產(chǎn)品成本經(jīng)營資金1231土地取得費用23前期工程費4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費5公共配套設(shè)施建設(shè)費67財務(wù)費用8銷售費用9開發(fā)期稅費其它費用不可預(yù)見費開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資合計12345678土地收購補償費用搬遷補償費一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費設(shè)備搬遷安裝費土地收購補償費用合計征地費用土地補償費人員安置補助費地上物與青苗補償費新增建設(shè)用地有償使用費耕地開墾費菜田基金超轉(zhuǎn)基金耕地占用稅征地管理費其他征地費征地費用合計3農(nóng)民居民拆遷費用拆遷補償費搬遷補助費提前搬家獎勵費拆遷服務(wù)費拆遷管理費拆遷評估費其他拆遷費農(nóng)民居民拆遷費用合計211規(guī)劃、設(shè)計、可研費2水文、地質(zhì)勘察費3456地上物清拆與場地平整費7人防工程市政管理用房環(huán)衛(wèi)設(shè)施123456789123451234567景觀小品公交車輛場站123施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費4工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費5招標(biāo)管理費6總承包管理費7合同公證費8施工執(zhí)照費9工程質(zhì)量監(jiān)督費工程監(jiān)理費竣工圖編制費工程保險費12可出讓面積經(jīng)營稅金與附加城市維護建設(shè)稅教育費附加租金收入經(jīng)營稅金與附加城市維護建設(shè)稅教育費附加持有期末凈轉(zhuǎn)售收入轉(zhuǎn)售價格轉(zhuǎn)售成本轉(zhuǎn)售稅金123項目總投資開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金借貸資金預(yù)出讓收入預(yù)出租收入其他收入121.1項目概述11.2可行性研究報告的編制目的31.3可行性研究報告的編制依據(jù)31.4項目效益分析41.5特殊說明事項4第二章項目的界定與現(xiàn)狀描述62.1宗地法律關(guān)系62.2項目的自然條件與區(qū)位72.3地上物狀況102.4宗地環(huán)境112.5宗地開發(fā)目標(biāo)133．1海淀區(qū)經(jīng)濟介紹143．2海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)現(xiàn)狀分析143．3海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)目前存在的問題153．4項目建設(shè)的必要性分析164．1總體宏觀經(jīng)濟分析174．2土地市場分析184．3旅游市場分析194．4市旅游飯店業(yè)發(fā)展的主要特點264．5競爭性項目分析5．1規(guī)劃設(shè)計條件295．2項目組織結(jié)構(gòu)與實施方式305．3拆遷補償方式315．4項目實施進度計劃3155資金籌集…………………..345．6土地銷售時間和方式選擇 345．7收款方式與回款計 34 346．1征地費3666．2拆遷費 36 366．4市政基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費 376．5地價款 40 40 40 40 416．10不可預(yù)見費 41第七章項目竣工后的土地價值分析 427．1假設(shè)開發(fā)法測算土地市場價格 437．2開發(fā)余值的分析438．1銷售收入估算458．2成本分析458．3靜態(tài)分析458．4現(xiàn)金流量分析458．5借款償還468．6結(jié)論469．1不確定性分析479．2盈虧平衡分析479．3敏感性分析489．4投資環(huán)境風(fēng)險499．5資金風(fēng)險509．6管理風(fēng)險………………….509．7政策風(fēng)險5010．1對就業(yè)效益的影響5110．2對環(huán)境效益的影響5110．3對政府財政的影響5110．4對區(qū)域發(fā)展的影響51大旅游區(qū)。大西山風(fēng)景區(qū)位于的西北城郊，如上圖紅色部分所示，風(fēng)建設(shè)發(fā)展提供了依據(jù)。鳳凰嶺地區(qū)已經(jīng)具備土地一級開發(fā)的基礎(chǔ)條本項目位于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部，東至規(guī)劃旅游專用道，南至聶各莊西路，西至鳳凰嶺旅游設(shè)施項目二期項目，北至鳳凰嶺路?？傆玫孛娣e24.859公頃，其中項目任務(wù)：對規(guī)劃建設(shè)用地，按計劃完成項目用地的拆遷、市政良好的區(qū)域環(huán)境、快捷方便的交通、適度的商業(yè)規(guī)模、合理的規(guī)劃布局、新穎的建筑形式以與健全的配套功能，有助于提高區(qū)域成熟度，《市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計要項目所在地海淀區(qū)是著名的高科技、文化、教育、旅游區(qū)。區(qū)山清水秀、古跡繁多，屬的上風(fēng)上水之地。金代在這里建有八大水院，明朝開始大規(guī)模建設(shè)，清代形成“三山五園”的宏大格局，海淀區(qū)不豐臺區(qū)毗連，西與石景山、門頭溝區(qū)交界，北與昌平縣接壤，全區(qū)總局混亂，私搭亂建嚴(yán)重。平房破損程度嚴(yán)重，使用功能設(shè)施不全，生一項目總占地面積24.859公頃二應(yīng)拆遷房屋建筑面積1182.4平方米拆遷公司實地調(diào)查數(shù)據(jù)1廠房1182.4平方米拆遷公司實地調(diào)查數(shù)據(jù)溝，最后流往上莊水庫，排洪能力五年一遇。無污水處理設(shè)施。自建施。聶各莊村分布有郵局、衛(wèi)生院、商店等簡單公共設(shè)施?？傮w規(guī)模與土地平整，滿足建設(shè)條件，達(dá)到熟地標(biāo)準(zhǔn)。各種市政基礎(chǔ)設(shè)施管線3．2海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)現(xiàn)狀分析鳳凰嶺、大覺寺、陽臺山、翠湖濕地公園、七王墳等旅游景區(qū)風(fēng)景秀麗，空氣清新，四季如畫，是周末放松休閑的好去處。海淀區(qū)北鳳凰嶺、大覺寺、陽臺山、翠湖濕地公園、七王墳等旅游景區(qū)聚周邊環(huán)境：本項目所在的海淀區(qū)，是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聚集地，上為依托，以旅游、飲食、住宿為主體的商圈已經(jīng)初住環(huán)境，鳳凰嶺厚重的歷史、XX文化沉淀、傳統(tǒng)的旅游觀光文化、3．3海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)目前存在的問題4、海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)市政設(shè)施不完備，電倍多。這樣的發(fā)展速度將會在短期到中期存在。與此同時，通貨膨脹比率穩(wěn)定在比較低的水平（不到4%零售業(yè)和這樣的國民生產(chǎn)總值能力保證了大多數(shù)外商的直接術(shù)產(chǎn)業(yè)增長迅速，2008年奧運會將進一步拉動的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生人民生活水平邁上新臺階，城市居民人均可支配收入達(dá)到15637.81、土地供應(yīng)總量將會進一步得到控制以與《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等的發(fā)布實施，經(jīng)營性用地停止協(xié)議出讓，轉(zhuǎn)而實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓，市場化程度大大提高，競爭也將更為激烈，土地價格也將因此而上漲。土地價格的上漲，將降的態(tài)勢，而且上漲的幅度在某些區(qū)域可能較大。與此同時，由于政府者，隨著土地儲備制度的完善，土地利用規(guī)劃、土地供應(yīng)計劃等的落不單是，05年全國的旅游業(yè)都在飛速發(fā)展。我國入境旅游人數(shù)作為一座有著悠久歷史的城市，旅游業(yè)對的經(jīng)濟有著獻(xiàn)。宏偉的故宮是世界上最大的并且保存最好的皇宮。在城外，就可省、自治區(qū)、直轄市中，是第二大旅游勝地。2001年，接待的海外增長了6.5％。這一年中，也接待了一億一千萬來自其他省和中國其22%2%軍人農(nóng)民退休人員學(xué)生其它公務(wù)員企業(yè)管理人員技術(shù)人員銷售人員工人其他省游客百分比政府公務(wù)員企業(yè)管理人員服務(wù)銷售人員4.21.16.88.02.35.05.1渡假旅游拜訪親戚朋友XX文化體育44.07.93.00.34.7下圖顯示了外地來京人員不同的來京目的和他們平4.84.85.25.66.37.5圖3－2：外地來京人員在京平均停留天數(shù)陸續(xù)涌現(xiàn)，不斷增加和改變著城市景觀。的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將在今后五環(huán)通車，市的交通也將通過馬路擴延、XX建筑物的拆除、占路市2．市將會竭盡全力保護古城風(fēng)貌，重點街區(qū)、重點文物、重點民居不僅會得到市政府的高度重視，并且肯定會充分為旅游業(yè)所利體育旅游、探險旅游、康體旅游、節(jié)慶旅游、修學(xué)旅游、購物旅游以與農(nóng)業(yè)觀光、工業(yè)觀光、科技觀光、教育觀光等多種旅游形式將得到5．將作為科教文化中心，更加充滿知識與趣味氛圍。國家級和地方級重要文物點、博物館、名人故居、歷史上重要事件發(fā)生地將更多地向游人開放?？萍奸_發(fā)區(qū)、科技成果試驗地、大學(xué)校園等都將成和充分開發(fā)，茶館、會館、民間文藝、特色小吃、京劇話劇以與來自6．旅游產(chǎn)業(yè)屆時經(jīng)過四十年的發(fā)展，將成為一個非常成熟的產(chǎn)業(yè)，不僅有穩(wěn)定的市場，而且在國外享有很高的知名度，很多產(chǎn)品將7．旅游業(yè)無疑將成為經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)，將對國家和地方做出生活質(zhì)量將得到極大提高，整個社會更加穩(wěn)定，經(jīng)濟更加繁榮，文化房出租率同步提高的態(tài)勢，是拉動旅游飯店業(yè)總體水平提升的主力高星級飯店集中全市旅游飯店60%的收入和70%的利潤。截至11實現(xiàn)營業(yè)收入65.5億元，同比增長25.5%，占總量的38.5%；實的三星級與以下飯店僅集中了全市不足四成的營業(yè)收入和三成的利從04年至06年間市場上成交的地塊中，規(guī)劃用途為商業(yè)鳳凰嶺厚重的歷史、XX文化沉淀、傳統(tǒng)的旅游觀光文化、良好的人文親和環(huán)境，必將帶來巨大的旅游休閑會務(wù)等市場資源（即人項目名稱：市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施擬規(guī)劃建設(shè)用地位置、圍：東至規(guī)劃旅游專用道，南至聶各莊西形象、檔次和品位，從而拉動區(qū)域土地價格的上升。但要求資金大量單位（天、月）間規(guī)劃意見書交通影響評價環(huán)境影響評價市政咨詢方案編制可行性研究報告項目建設(shè)用地預(yù)審一級開發(fā)立項辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)辦理征地手續(xù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證拆遷許可證拆遷結(jié)案市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)建設(shè)用地批準(zhǔn)書土地入市交易出讓，也可能無人摘牌。土地市場營銷有助于真實體現(xiàn)土地價值、最劃公示，召開市民聽證會，完善公眾參與、專家評審和政府決策，以此來提高本項目的知名度、發(fā)揮規(guī)劃的龍頭、導(dǎo)向和約束作用，實現(xiàn)前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共建設(shè)費、管理費用、銷售推廣費前期工程費市政設(shè)施建設(shè)費管理費用財務(wù)費用銷售推廣費用開發(fā)期間稅費不可預(yù)見費687030067070.4220.34351.71220.34550.8535.01%5.38%1.42%15.32%36.03%1.12%1.79%1.12%2.81%樓面毛地價年利率5.85%本項目的用地圍所占土地均為蘇家坨鎮(zhèn)各村農(nóng)民向各村租用土置補償，3602萬元用于果木補償。勞動力安置由西山農(nóng)場和車耳營告編制費、交通影響評價報告、勘察設(shè)計費、工程標(biāo)底編制費、招投項目申請報告編制費環(huán)境影響評價報告編制費交通影響評價報告編制費規(guī)劃咨詢費工程設(shè)計費工程造價咨詢費工程標(biāo)底編制費招投標(biāo)代理費招投標(biāo)管理費工程建設(shè)監(jiān)理費其它費用工程咨詢公司收費環(huán)評公司收費交評公司收費9921234567896．4市政基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費方案咨詢，其中包括前期相關(guān)工作、宗地外通路、通電、通水通路方案：本項目擬從東側(cè)現(xiàn)狀道路建設(shè)瀝青路接塊，設(shè)置道路照明，并敷設(shè)相關(guān)的管線，為通電、通水和場地平整工米/日的水廠；遠(yuǎn)期擬由城市供水管網(wǎng)供水，城市供水管線管徑擬按而發(fā)生的各項費用，按開發(fā)建設(shè)補償費用、拆遷費用、前期費用財務(wù)費用是土地一級開發(fā)主體的資金成本。本項目的資金銷售推廣費是在銷售推廣土地一級開發(fā)產(chǎn)品過程中發(fā)生的費用，按開發(fā)建設(shè)補償費用、拆遷費用、前期費用、不可預(yù)見費按開發(fā)建設(shè)補償費用、拆遷費用、前期類費用，前期費用中包括項目申請報告、環(huán)境評價抱告、交通影響評建設(shè)期經(jīng)營期建設(shè)期經(jīng)營期前期費用開發(fā)建設(shè)補償費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費銷售推廣費不可預(yù)見費熟地價值。假設(shè)開發(fā)法（剩余法）是用二級開發(fā)完成后的商品房的房地產(chǎn)售價扣除相應(yīng)的開發(fā)成本費用與二級開發(fā)利潤后求出土地價格，最高年限，以開發(fā)完成房屋的售價扣減建造成本、利息、假設(shè)開發(fā)法測算的開發(fā)余值為本土地一級開發(fā)項目實現(xiàn)后并按13000.00300.00300.003600.00150.00450.00923.4583.95419.75二、成本費用5.00%5.85%按建面單價按二-1,2,3之和與地價紅線外市政0.50%0.50%2.50%30.00%按二-1,2,3之和與地價五、樓面熟地價（一-二-三-四）/(1+5.85%+30%)702520723.756217.125根據(jù)總成本構(gòu)成（表6.1）和資金使用計劃（表6.4項目各階收益為1100.11萬元，收益率為8.76%,年投資回報率為9.56%.），％，=19623.64萬元÷2.95萬平方米＝6652元/平方米經(jīng)過上述分析，當(dāng)項目竣工后的熟地單價發(fā)生變化時，本項目風(fēng)險較大，周期越長，財務(wù)成本越高，風(fēng)險越大。故應(yīng)提高效率，縮詳細(xì)的開發(fā)計劃，逐步實施，合理調(diào)配資金，將資金平衡問題落實到將會對項目產(chǎn)生不利影響的風(fēng)險。對于此，應(yīng)該根據(jù)該工程質(zhì)量總目標(biāo)編制質(zhì)量計劃，并制定質(zhì)量控制點，招標(biāo)相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理公司進行監(jiān)理，請專業(yè)XX進行部位驗收、中途質(zhì)量驗收、竣工驗收，從到的問題，帶來一些政策層面的風(fēng)險。對此，應(yīng)盡可能理順土地開發(fā)與管理、資金管理等方面的主體關(guān)系，為項目實施奠定堅實的基礎(chǔ)，行業(yè)的就業(yè)崗位。其次，土地一級開發(fā)階段房屋的征地、拆遷、市政與代征綠化將改善整個項目區(qū)的環(huán)境，營造健土地一級開發(fā)項目可以為政府帶來二級開發(fā)的稅收收入并業(yè)圈，良好的區(qū)域環(huán)境、快捷方便的交通、適度的商業(yè)規(guī)模、合理的成有形市場后，這一特征將更為明顯。從長期來看，在房地產(chǎn)市場需土地的價格有上升的趨勢。因此，在未來合適的時機出讓各地塊，是4、該項目所處地域發(fā)展優(yōu)勢明顯，項目土211.2450.922.032168.36033.9224.132192.43450.9450.922.0391.74211.2450.922.032168.391.74211.2450.922.032168.394.52137422.03開發(fā)建設(shè)補償費45022.45022.211.2450.922.03市政設(shè)施建設(shè)費22.0322.0322.0322.03銷售推廣費0.280.28227.543865.622018.698202.2210370.5211164.82119534.7045.2752.498202.22103