中國金茂近期對標綜合報告-五合一-20190830

I中國金茂城市運營對標系列報告產(chǎn)城發(fā)展部2019年8月30日目錄 I 1一、主要差距和不足 (一)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃能力不強，各級重視度不夠 1(二)產(chǎn)業(yè)招商能力偏弱，三級招商力量不足 2 3 3二、改進措施 4 4 5 6一、整體情況 6 7 71.模式概述 7 8 三、對標體會 (五)采取務實靈活的考核機制 一、整體情況 二、發(fā)展模式 大優(yōu)化 2.雙圈戰(zhàn)略，價值整合 2.圍繞集團主業(yè)進行產(chǎn)業(yè)的投資布局 1.精準的園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位 2.硬件、軟件雙升級 3.嫁接金融投資平臺 1.各板塊獨立運作，快速成長 2.各板塊均衡發(fā)展 4.集中辦公 三、對標體會 升集團整體競爭力 2.重視各板塊間的生態(tài)閉環(huán)打造，此為實現(xiàn)板塊聯(lián)動的基礎 2.圍繞主業(yè)進行產(chǎn)業(yè)投資布局 4.客戶痛點與企業(yè)優(yōu)勢相匹配 一、整體情況 (二)出色的園區(qū)運營能力 1.園區(qū)規(guī)劃務實管用 2.園區(qū)管理信息化水平高 3.區(qū)域能源整體解決服務能力強 4.產(chǎn)業(yè)服務智能化特征明顯 5.中電光谷典型產(chǎn)業(yè)園區(qū) 1.產(chǎn)業(yè)孵化優(yōu)勢突出 V (二)圍繞城市運營，推動產(chǎn)業(yè)落地 (三)堅持客戶導向，提升運營能力 (四)發(fā)揮互補優(yōu)勢，強化戰(zhàn)略合作 37 (二)組織架構 38 (三)模式解讀 1.PPP模式 2.模式演變 3.模式優(yōu)點 4.模式缺點 (四)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 2.產(chǎn)業(yè)規(guī)劃研究 3.產(chǎn)業(yè)落地策劃和招商 4.產(chǎn)業(yè)平臺建設及企業(yè)服務 (五)項目發(fā)展流程 2.計劃編制管理體系 3.驗證運作體系 二、對標體會 (一)強化產(chǎn)城組織功能 2.加強招商職能 (二)豐富產(chǎn)城發(fā)展模式 (三)強化產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力 2.重視產(chǎn)業(yè)運營 3.通過多種途徑加強宣傳 1.規(guī)范項目獲取體系 2.加強項目運營體系 圖表目錄招商蛇口 8 圖3:招商蛇口園區(qū)運營三大核心能力 鴻坤集團圖1:鴻坤產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模 圖2:鴻坤集團雙圈戰(zhàn)略 圖3:鴻坤全鏈條產(chǎn)業(yè)服務體系 圖4:鴻坤六大產(chǎn)業(yè)集群 華夏幸福圖1:華夏幸福組織架構(總部) 圖2:產(chǎn)業(yè)新城集團組織架構 圖3:區(qū)域事業(yè)部職能中心組織架構 圖4:產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團組織架構 表1:華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務結算標準 44 圖11:一級、二級開發(fā)收入類型及對應的財務指標關系 圖12:典型產(chǎn)業(yè)新城的一級開發(fā)收入來源及模式 圖13:華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城投資測算標準 圖15:嘉善高鐵新城合作模式 圖16:溧水產(chǎn)業(yè)新城合作模式 圖17:南京溧水產(chǎn)業(yè)新城綜合開發(fā)投融資結構 圖18:快速異地復制過程中不斷完善的運作模式 圖19:華夏幸福主要開發(fā)運作模式 圖20:華夏幸福產(chǎn)業(yè)發(fā)展全流程示意圖 圖22:華夏幸福都市圈識別示意圖 圖23:華夏幸福產(chǎn)業(yè)話語體系 圖24:華夏幸福圈層資源示例 圖25:產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)平臺示例圖 圖26:華夏幸福產(chǎn)業(yè)政策設計理念 圖27:華夏幸福產(chǎn)業(yè)促進體系 圖28:華夏幸福項目發(fā)展流程 圖29:項目匯總圖 圖30:2017-2019年凈現(xiàn)金流量表 76圖31:區(qū)域項目及土地信息匯總圖 1第一部分總報告為落實寧總和李總的要求，對標城市運營行業(yè)標桿，今年5月份進行了對標調(diào)研?？偟膩砜矗袊鹈诟咂焚|(zhì)住宅、高端酒店及寫字樓、綠色建筑開發(fā)建設等方面的實力得到行業(yè)普產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營、產(chǎn)業(yè)投資等方面的能力與機制(一)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃能力不強，各級重視不夠營必不可少的重要環(huán)節(jié)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)劣直接決定城市運營項劣，關系到政府客戶的滿意度。目前，一線經(jīng)營單位在拓展城市運營位，既無自主產(chǎn)業(yè)規(guī)劃能力，也無規(guī)劃單位管理能力；二空間規(guī)劃單位將產(chǎn)業(yè)規(guī)劃作為一個小章節(jié)納2空間調(diào)規(guī)的重要支撐；而缺位或者不深入的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，將會大大影響城市運營項目拓展效果。反觀華夏幸福、中電光谷等標桿企業(yè)，他們項目區(qū)域內(nèi)外部優(yōu)劣勢條件，因而編制的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃既高屋建瓴，具有前瞻性，也接地氣，具有可操作性，更能說服政府。在正式簽約招商蛇口也在北京、上海、深圳3個一線城市設置了產(chǎn)業(yè)研究院，負(二)產(chǎn)業(yè)招商能力偏弱，三級招商力量不足人員隊伍，但與華夏幸福4000多人的專職招商團隊相3需求，比如科技類、醫(yī)養(yǎng)類、文化類產(chǎn)業(yè)等。制度建設也明顯滯后，產(chǎn)業(yè)招商的外部獎勵辦法、內(nèi)部激勵機制等都(三)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營能力欠缺，懂運營人才不多招商蛇口、鴻坤集團等4家標桿企業(yè)，均在產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營方面深隊伍、制度建設方面，與標桿企業(yè)仍有較大差距。我們應未雨綢繆，及時統(tǒng)籌謀劃相關人才培養(yǎng)和制度建設工作。鼓勵支持已落地產(chǎn)業(yè)園(四)產(chǎn)業(yè)投資能力不足，缺乏產(chǎn)業(yè)孵化標桿資和孵化多家獨角獸企業(yè)、上市企業(yè)的成功案4聯(lián)無限、中電節(jié)能、星網(wǎng)云聯(lián)、領普科技等明星企業(yè)。特別是，鴻坤合起來打“組合拳”,通過“以投引產(chǎn)”,充分發(fā)揮各板塊業(yè)務的協(xié)同(資產(chǎn))也在投資新興產(chǎn)業(yè)方面完成了云跡機器人的投資，但在結合各地產(chǎn)業(yè)招商、園區(qū)運營管理等方面還應下更大功夫，應持續(xù)加大產(chǎn)(一)加強人才引進與培養(yǎng)重點是加強產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、招商、投資及產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營人才培養(yǎng)。一5(二)提升條線專業(yè)能力劃。兼顧城市運營戰(zhàn)略需要和產(chǎn)業(yè)投資自身特點，產(chǎn)城部牽頭做好產(chǎn)業(yè)投資目標項目建議、投資初審等工作，推動金茂資本與總部及各區(qū)產(chǎn)保值增值；二是提升商業(yè)研判能力，熟悉商業(yè)中心投(三)加強機制體制完善施城市運營戰(zhàn)略要求相適應、責權利相匹配的管理體系和制度體市運營項目的較成熟的城市公司中，目前只有青島公司建立了專門的建起來。更好地發(fā)揮產(chǎn)城部在產(chǎn)業(yè)投資中的作用。以“一本大賬”為6第二部分赴招商蛇口對標調(diào)研報告2019年5月18日，在江南總帶隊下，中國金茂產(chǎn)城發(fā)展部、戰(zhàn)略管理部、資本市場部、財務管理部等到招商蛇口進行了對標交招商蛇口于1979年創(chuàng)立，于2015年吸收合并招商地產(chǎn)實現(xiàn)重組定位，聚焦園區(qū)開發(fā)與運營、社區(qū)開發(fā)與運營、招商蛇口在全國進行網(wǎng)絡化布局和商業(yè)模式復制。在全國范圍內(nèi)布局意庫類、網(wǎng)谷類以及各類科技園，總體開發(fā)運營園區(qū)面積超500集和發(fā)展壯大。文創(chuàng)園區(qū)標桿項目南海意庫產(chǎn)業(yè)集聚度高達81%,科創(chuàng)園區(qū)標桿項目蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)集聚度高達70%。繼今年3月榮獲觀點7(一)商業(yè)模式PPC模式依托便捷的物流條件集聚，從而帶動人口的集聚和城市發(fā)展。通過不的發(fā)展模式。前港以港口、物流、郵輪發(fā)展為主(港的概念引申到空題園區(qū)、產(chǎn)業(yè)單元的打造，推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展；最后是生活方式升級(To8孵化器聯(lián)合辦公主題園區(qū)產(chǎn)園綜合體寫字樓產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)新城片區(qū)生活產(chǎn)業(yè)精品住宅特色商業(yè)長租公寓精品酒店醫(yī)療健康教育文化旅游休閑(3)為進一步推動PPC模式的落地，招商蛇口目前已梳理打造出六大類產(chǎn)品與服務(啟蒙成長、事業(yè)成長、家居成長、生活成長、健康成長、夕陽安養(yǎng)),覆蓋教育、文化、寫字樓、園區(qū)、文創(chuàng)、特色產(chǎn)城、長租公寓、住宅、酒店、綜合體、商業(yè)、郵輪、健康、養(yǎng)老等業(yè)務板塊，合計25條標桿型產(chǎn)品線(見圖2)。圖2:招商蛇口“美好生活圈”全生命周期產(chǎn)品體系2.組織支持產(chǎn)業(yè)園事業(yè)部招商蛇口在總部層面成立了產(chǎn)業(yè)園事業(yè)部，與開發(fā)板塊界面劃分清晰，產(chǎn)業(yè)園事業(yè)部主要承擔新業(yè)務研發(fā)、支持輸出和資源整合職能，9(1)產(chǎn)業(yè)研究院設置于北京、上海、深圳3個一線城市，人員編制歸屬區(qū)域，產(chǎn)業(yè)園事業(yè)部對其進行專業(yè)管理。研究院主要負責宏觀(2)園區(qū)發(fā)展中心設在蛇口總部，主要負責三項業(yè)務——土地開一線公司與園區(qū)事業(yè)部等總部相關專業(yè)條線緊密對接。城市公司門(產(chǎn)業(yè)園事業(yè)部、投資、戰(zhàn)略等)會給予專業(yè)協(xié)助和指導。事業(yè)部能力，進一步實現(xiàn)城市、生產(chǎn)、生活的全面再升級(見圖3)。5前港資源導入5中區(qū)產(chǎn)業(yè)培育宜居圖3:招商蛇口園區(qū)運營三大核心能力合開發(fā)運營板塊，招商蛇口也承擔了三亞深?？萍汲恰⒄闹莞鄣葞в姓諊业膽?zhàn)略指引來布局，同時設置底線，與地方政府充分溝通符合市場規(guī)則的落地模式。例如粵東新城項目，面對算賬不平衡問題，在集團的支持下，招商蛇口由公司副總裁帶隊，和當?shù)匕l(fā)改等部門就合作條件進行了20余輪溝通談判，最終為項目爭取到了30年的長期政策支持，保證了項目的落地和正常運轉(zhuǎn)。圖4:招商蛇口園區(qū)運營“3T平衡策略”水平進行比對；在對成熟園區(qū)考核時，則設置固定數(shù)值和行業(yè)對標兩種指標，滿足其一即可通過考核，例如園區(qū)租金增長率不低于9%,或(一)加強城市運營內(nèi)部資源整合城市是一個復雜的生態(tài)綜合體，無論對于產(chǎn)業(yè)是城市綜合體，都需要從無到有為城市創(chuàng)造骨骼、肌肉和血液，而相居成長、生活成長、健康成長、夕陽安養(yǎng)的6大產(chǎn)品線并能靈活組合應用，在城市運營開發(fā)投資過程中具有強大的產(chǎn)業(yè)集群談判優(yōu)勢。中酒店、寫字樓、綠建產(chǎn)品組合拳，發(fā)揮規(guī)模集群優(yōu)勢，形成系列化、塊資源以及集團內(nèi)部的農(nóng)業(yè)、金融等資源，進一步豐富城市運營產(chǎn)品(二)試水產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營(三)利用資本手段投資產(chǎn)業(yè)IP房地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度很高的資本密集型產(chǎn)業(yè)，關聯(lián)著上中下游數(shù)百個行業(yè)，許多新興業(yè)態(tài)具有較高投資價值，可篩選優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源，的房地產(chǎn)項目提供配套，如醫(yī)療和養(yǎng)老?，F(xiàn)在招商并形成一系列標準化產(chǎn)品。二是兼顧城市運營戰(zhàn)略需要和產(chǎn)業(yè)投資自身特點，產(chǎn)城部牽頭做好產(chǎn)業(yè)投資目標項目建議、投資初審等工作，和財務投資，使地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、資本三者充分結合起力其發(fā)展甚至上市，這樣既可以獲得相關項目投資的直接超額收又能作為與公司緊密關聯(lián)產(chǎn)業(yè)IP,為拓展城市運營項目和填充產(chǎn)業(yè)園(四)建立明確的責權利體系項目的拓展、產(chǎn)品的迭代升級需要明確的責權利體系。從招商蛇層級。雖然產(chǎn)業(yè)園區(qū)事業(yè)部收入、利潤等指標遠不及住宅開發(fā)板塊，但由于其在項目拓展和運營過程中發(fā)揮了較強的戰(zhàn)略協(xié)同作用，故仍強優(yōu)勢，但也面臨著其他地產(chǎn)企業(yè)的趕超和競決心去壯大產(chǎn)城條線，為實施12361體系提供堅強組織保障。(五)采取務實靈活的考核機制招商蛇口具有較為豐富的城市運營產(chǎn)品線，精心錘煉每一個產(chǎn)品率和現(xiàn)金流，設置相應的EBITDA、NOI等考核指標。三是針對業(yè)績化等業(yè)務的審批權限適當下放，鼓勵先行先試。四是要在城市定成本，使后者穩(wěn)健起步，又要讓自持業(yè)態(tài)在規(guī)定期限內(nèi)實(本報告執(zhí)筆人：產(chǎn)城發(fā)展部熊志偉劉族佩)深耕產(chǎn)業(yè)生態(tài)閉環(huán)實現(xiàn)各板塊高效協(xié)同2019年7月5日，中國金茂產(chǎn)城發(fā)展部到鴻坤集團進行了對標調(diào)性項目，并與鴻坤產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展集團執(zhí)行總裁朱江、鴻坤集團成立于2002年，截至目前已發(fā)展成為一家擁有金融投典型的城鄉(xiāng)結合部打造成為一座有產(chǎn)業(yè)有生活的城中之城以外，相繼進駐長三角、粵港澳及海南都市圈，已連續(xù)7年榮膺中國房地產(chǎn)100強(位列第67位)、中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新能力10強、華北區(qū)域品牌價值10強企業(yè)等榮譽稱號。鴻坤集團旗下的鴻坤產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展集團(簡稱鴻坤產(chǎn)業(yè)),以產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、創(chuàng)意創(chuàng)新、孵化創(chuàng)新”三大方向，積極布局國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意、現(xiàn)代服務業(yè)等重點產(chǎn)業(yè)。截止目前，鴻坤產(chǎn)業(yè)已投資運營了13大特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，超200萬平方米的園區(qū)管理規(guī)模，500余家入園企業(yè)，約225億資產(chǎn)管理規(guī)模。2018年，鴻坤產(chǎn)業(yè)榮膺中國產(chǎn)榮獲中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)金項目20強和產(chǎn)業(yè)集聚榜城市區(qū)域招商引資特別產(chǎn)業(yè)集聚(一)發(fā)展策略過產(chǎn)業(yè)協(xié)同，實現(xiàn)創(chuàng)新型城市運營商的定位。多元化業(yè)務板塊在獨立運作、專業(yè)發(fā)展的基礎上進行協(xié)同與共生。用資產(chǎn)運營、資源整合的方式，融入創(chuàng)新元素和理念做城市運營，提高城市的綜合競爭力，增“都市圈”——深耕京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)以及海南城鴻坤四大板塊核心優(yōu)勢，通過產(chǎn)業(yè)協(xié)同、生態(tài)整合，為都市圈賦能，為用戶創(chuàng)造更多價值。通過“都市圈”+“生態(tài)圈”的雙圈戰(zhàn)略，深化創(chuàng)新型城市運營商定位。圖2:鴻坤集團雙圈戰(zhàn)略(二)快速打造集團產(chǎn)業(yè)IP1.運用資本手段，綁定外部強IP鴻坤資本是鴻坤集團的重要業(yè)務板塊，整合了鴻坤億潤投資、鴻坤基金、鴻坤財富等原有業(yè)務板塊，是鴻坤集團進行產(chǎn)業(yè)布局的最核心引擎。其中，鴻坤億潤投資早在2007年就已成立，并成功發(fā)起北方地區(qū)第一支有限合伙基金，榮膺2017年中國最佳私募股權投資機構TOP100第75名，是行業(yè)內(nèi)領先的獨立財富管理機構。通過資本化運作，鴻坤集團入股了中國民生投資集團(全球化大型民營投資公司)、優(yōu)客工場(共享辦公)、洪泰智造工廠(創(chuàng)業(yè)孵化)、昆侖決(世界級(歐洲知名馬術公司)等優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)。務為突圍策略，布局經(jīng)濟新常態(tài)下的新消費、新服務、新技術、新金度結合鴻坤產(chǎn)業(yè)和鴻坤文旅的優(yōu)勢資源，在2017年又迭代升級布局了(三)產(chǎn)業(yè)園區(qū)IP打造環(huán)保、文化體育、現(xiàn)代服務，構筑科技創(chuàng)新聯(lián)盟。同時充分考慮不同在園區(qū)的空間生態(tài)的打造方面，鴻坤注重標準化、精細化、特色配套(餐廳、私人會客廳、屋頂花園、休閑會所、實驗基地等)與綠軟件方面，通過創(chuàng)新咨詢、管理輸出、產(chǎn)業(yè)招商、產(chǎn)業(yè)孵化、創(chuàng)業(yè)服務、品牌宣傳等六大特色服務，為城市、園區(qū)及人才提供全園區(qū)招商與運營品牌傳播市場推廣以投資開發(fā)、委托運營、管理顧問和產(chǎn)業(yè)資源輸出的傳播優(yōu)勢，實現(xiàn)全覆蓋的聯(lián)動宣傳通過嫁接鴻坤資本，實現(xiàn)園區(qū)內(nèi)創(chuàng)業(yè)集群的金融資源導入，對入美的電商中天凈化邁特力德大鳳太好圖4:鴻坤六大產(chǎn)業(yè)集群通過以上三點，鴻坤構建出完整的產(chǎn)業(yè)生態(tài)服務體系，吸引了大批文化影視、科技金融、信息技術、電子商務類企業(yè)設立總部，招商(四)如何實現(xiàn)板塊間的高效聯(lián)動場化的考驗，這種市場化成長起來的企業(yè)，又能在一些重要發(fā)展鴻坤發(fā)展至今，地產(chǎn)開發(fā)的屬性并不算突出，而是一個各板塊綜務獨立運轉(zhuǎn)，而不需要借助地產(chǎn)開發(fā)填補空缺，所以雙方合作才正實現(xiàn)平等互利、各取所需，在共同推進項目時，才能切實做到聯(lián)動性強的板塊(如產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)),由集團的同一位分管領導進行統(tǒng)籌、管理和決策；并且實現(xiàn)集中辦公(如園區(qū)拓展和地產(chǎn)拓展人員在同一個辦公室),日常溝通交流非常通暢，實現(xiàn)效率最優(yōu)。(一)建立多元化發(fā)展路徑，構建業(yè)務生態(tài)閉環(huán)在傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展遇到瓶頸期的當下，眾多地產(chǎn)企業(yè)嘗試多元們的一條重要啟示，就是要通過優(yōu)勢資源的互補，提升集團整鴻坤四大板塊巧妙地構成一個生態(tài)圈閉環(huán)：金融投資板塊開創(chuàng)息息相關；文旅板塊聚焦城市家庭消費升級；以上三大板塊與地產(chǎn)開發(fā)板塊相輔相成，共同促進城市升級、產(chǎn)業(yè)升級、消費升級。此閉環(huán)(二)產(chǎn)業(yè)投資和園區(qū)招商運營相配合，共同打造產(chǎn)業(yè)強IP勁，其中億潤投資已成功投資50余家企業(yè)，10余家企業(yè)已經(jīng)成功上市，資產(chǎn)管理規(guī)模已超100億。房地產(chǎn)(住宅、商辦、園區(qū)等)主業(yè)、城市升級有關產(chǎn)業(yè)進行布局，業(yè)園，總建筑面積約300萬方。鴻坤產(chǎn)業(yè)以各個產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為業(yè)務抓產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商(運營)的核心在于了解客戶的痛點，并有一套完(三)建立高效的各板塊協(xié)同機制才能煥發(fā)活力、快速成長。管理機制上要“統(tǒng)分結合”,“統(tǒng)”是指統(tǒng)一管理、集中辦公，“分”是指分別進行績效考核?！疤岣吖芾硇省贤ㄐ?，“分”是為了明確成果歸屬，激發(fā)工作積(本報告執(zhí)筆人：產(chǎn)城發(fā)展部劉族佩熊志偉)第四部分赴中電光谷對標調(diào)研報告2019年6月25日，中國金茂總部產(chǎn)城發(fā)展部、金茂上海公司創(chuàng)新與產(chǎn)城發(fā)展部一行4人前往湖北省武漢市，對中電光谷聯(lián)合控股有限公司(以下簡稱“中電光谷”)進行對標調(diào)研。調(diào)研組一行先后參空間，并與中電光谷集團助理總裁尹碧濤、創(chuàng)客星董事長李磊等圍繞我們總的體會是：中電光谷是一家具有深厚的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新基因、較其很多做法和經(jīng)驗值得我們學習借鑒；同時，中國金茂可在堅持自身產(chǎn)業(yè)園區(qū)硬件設施配套、重資產(chǎn)運營管理優(yōu)勢的同時，充分借助中電光谷在產(chǎn)業(yè)招商軟環(huán)境打造、輕資產(chǎn)經(jīng)營管理等方面的優(yōu)勢，通過強中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團(CEC)。自2005年開啟光谷軟件園開發(fā)運營以來，中電光谷多年來持續(xù)深耕產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營，聚焦產(chǎn)業(yè)投資、規(guī)劃建設、招商運營、企業(yè)服務四種能力的系統(tǒng)培育，已成功打造了綜目前，中電光谷在國內(nèi)26個城市建有36個產(chǎn)業(yè)園，運營面積達創(chuàng)新機構逾6000家，聚集人才超過40萬人，帶動區(qū)域產(chǎn)業(yè)收入超過2000億元，稅收超過100億元。2018年，中電光谷產(chǎn)業(yè)園區(qū)實現(xiàn)營收30.01億元，其中運營服務和園區(qū)租賃兩項收入占比達44.6%;產(chǎn)業(yè)服務收入達到11.54億元。在今年6月由克而瑞發(fā)布的2019年產(chǎn)城發(fā)展運營商30強榜單中，中電光谷排名第2。(一)深厚的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新基因自稱“把自己定位于一個永遠的創(chuàng)業(yè)者”,他身上深厚的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新基之一。1994年，黃立平參與創(chuàng)辦紅桃K集團，1997年紅桃K納稅超過1億元，在全國民營企業(yè)中名列第二。1996年，紅桃K投資東湖高新集團股份有限公司。兩年后東湖高新在上交所掛牌上市，紅桃K成為東湖高新第一大股東，當年10月，黃立平出任東湖高新董事長。建設依賴出讓土地的方式弊端較多，不僅土地利用效率低，而且建設過程不可控，遂決定探索一種集約化的規(guī)劃建設模式，即主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式，由開發(fā)業(yè)主進行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一運營。2002業(yè)園。2004年，東湖高新面臨重組，黃立平選擇將主題產(chǎn)業(yè)園開發(fā)運營作為主營業(yè)務進行第四次創(chuàng)業(yè)。2007年，黃立平創(chuàng)建光谷聯(lián)合，此后在武漢相繼開發(fā)了光谷軟件園、光谷金融港、武漢研創(chuàng)中心、武漢創(chuàng)意天地等主題產(chǎn)業(yè)園項目，并為光谷生物城創(chuàng)新園、高科醫(yī)療器械“光谷模式”開始走向全國，在青島、沈陽等城市新增了7個產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目。2013年，經(jīng)權威評價機構認定，光谷聯(lián)合為中國第二大市場化產(chǎn)業(yè)園開發(fā)商及運營商。2014年3月，光谷聯(lián)合在香港主板掛牌上市，成為第一家境外上市的產(chǎn)業(yè)園開發(fā)運營商。2016年，光谷聯(lián)合通過股票市場操作將控股權轉(zhuǎn)讓給央企中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團公司 為“中電光谷”。CEC入主中電光谷后，仍給予黃立平及其經(jīng)營團隊高度的管理自主權，公司經(jīng)營管理體制比一般意義上的央企要靈活得(二)出色的園區(qū)運營能力案設計、工程設計、項目及施工管理、智能增值設備及專業(yè)服務等。研究，是建立在扎實的調(diào)查研究基礎之上的，其產(chǎn)業(yè)規(guī)劃編制堅持自建設，并統(tǒng)籌整合集團各業(yè)務單位的信息化系統(tǒng)，推動形成了產(chǎn)業(yè)園霧報警，還可實時了解物業(yè)服務、電梯運維、地下車位使用、會中電光谷控股的中電節(jié)能公司，是專業(yè)提供區(qū)域供熱供冷 提供區(qū)域能源整體解決服務方案，已構建起以節(jié)能技術研發(fā)、節(jié)能智產(chǎn)業(yè)生態(tài)業(yè)務體系，目前公司服務建筑面積已達800萬平方米，經(jīng)濟效益和社會效益都很顯著,實現(xiàn)了與環(huán)境、政府、發(fā)展商、用戶等多能制造+互聯(lián)網(wǎng)+信息安全”的高地，形成了基于低功耗廣域物聯(lián)安、溫州、寧波、深圳、廈門等26個城市，建設運營了36個產(chǎn)業(yè)園于2008年11月，總面積2平方公里，總建筑面積106萬平方米，容積率0.95,綠地率達45%,是產(chǎn)業(yè)生態(tài)和自然生態(tài)都十分優(yōu)越的雙生態(tài)創(chuàng)新園區(qū)。經(jīng)過10多年的建設發(fā)展，該園區(qū)已集聚各類生物企業(yè)2000多家，吸引6萬多人就業(yè)，引進4位諾獎得主、27個院士、537左右。目前有400多個新藥在研，其中26個一類新藥進入臨床。園區(qū)入駐企業(yè)中，有百億元企業(yè)3家、世界五百強企業(yè)8家、上市企業(yè)56物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合競爭力50強榜單中(樣本量覆蓋全國170多個國(2)武漢光谷軟件園。該園區(qū)規(guī)劃規(guī)劃用地732畝，規(guī)劃建筑設施，目前已吸引入駐企業(yè)約400家，新增就業(yè)約4萬人，入駐代表通銀行、招商銀行、銀聯(lián)商務、光大銀行、太平洋保險、國電武儀、建筑面積85萬平方米，產(chǎn)業(yè)定位為金融后臺服務、目前簽約入駐金融機構近40家，在單個園區(qū)聚集度上居全國第一；入駐企業(yè)200余家，新增就業(yè)3.5萬余人。已入駐企業(yè)(機構)包括人民銀行、建設銀行、泰康人壽、長江證券、湖(4)武漢創(chuàng)意天地。該園區(qū)位于武漢市洪山區(qū)，占地面積約291畝，建筑面積38萬平方米，產(chǎn)業(yè)定位為原創(chuàng)藝術、工業(yè)設計、數(shù)字傳媒等創(chuàng)意及相關產(chǎn)業(yè)，劃分為美術館、劇場影院、藝術家工作室、創(chuàng)意工坊、精品酒店、創(chuàng)意商街、孵化器、電競中心、健身中心、高層辦公等10大功能板塊。目前已引進科技與創(chuàng)意類企業(yè)409家，包括10余家上市公司、20余家高新技術企業(yè)。自2014年7月開園以來，已舉辦各類活動300余場，吸引國內(nèi)及國際校企合作交流100余次，全國各城市黨政領導參觀考察1000余批次。目前，創(chuàng)意天地已獲得“湖北省文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)”“湖北省旅游創(chuàng)新創(chuàng)建示范基地”“湖北省廣告產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)”“武漢市文化和科技融合示范園(5)成都芯谷。該項目位于成都市雙流區(qū)，先期規(guī)劃面積約20平方公里，并在項目周邊預留30平方公里作為項目規(guī)劃控制區(qū)。該基金、創(chuàng)新科技孵化中心、創(chuàng)新科技加速中心、聯(lián)合創(chuàng)新實驗室、智(三)優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)孵化能力接一切資源”為宗旨，目前已建設創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)空間面積達31.9萬平米，服務創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)團隊600余家，集聚各類創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)者2萬余人，成為華(法務財務、人力培訓、市場推廣、業(yè)務眾包等)及金融體系服務；的全生命周期聯(lián)合辦公生態(tài)系統(tǒng)。目前，OVU創(chuàng)客星已在全國17個城市運營33個站點，已獲各級政府認定的資質(zhì)有3個國家級孵化器、7個國家級眾創(chuàng)空間、1個國家級廣告產(chǎn)業(yè)孵化基地、6個省級孵化器、9個省級眾創(chuàng)空間、2個市級孵化器、3個市級眾創(chuàng)空間及其他各類資質(zhì)40余個。公司(中金公司全資私募投資管理平臺)作為基金管理人合作發(fā)起設立的電子信息產(chǎn)業(yè)投資基金，主要投資于半導體、新物聯(lián)網(wǎng)、新興顯示技術等領域。此外，OVU創(chuàng)客星還專門設立了10億國際數(shù)據(jù)集團)資本、七海資本、法國巴黎銀行、招商銀行、平安銀模超過60億元，在不到兩年時間里完成54家科技企業(yè)的股權投資，投資企業(yè)估值增加超過31億元。象和品牌價值(地產(chǎn)公司已有成功案例，鴻坤產(chǎn)業(yè)集團已于今年3月注“科技創(chuàng)新平臺建設”和“高新技術企業(yè)并購”等基金支持的項目各地產(chǎn)業(yè)園區(qū)設立“金茂眾創(chuàng)空間”,加大創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)孵化力度，確保實現(xiàn)五年投資50億元培育30家獨角獸企業(yè)的戰(zhàn)略目標。四是進一步(二)圍繞城市運營，推動產(chǎn)業(yè)落地產(chǎn)業(yè)興旺是城市繁榮的基礎和前提，推動產(chǎn)業(yè)落地是城市運營的口惠而實不至，答應政府的產(chǎn)業(yè)落地目標一定要兌現(xiàn)。一是要件，在深入調(diào)查研究的基礎上，提出務實管用的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。要有各城市公司建立足夠數(shù)量的專職招商人員隊伍，只有這樣才能保障招(三)堅持客戶導向，提升運營能力(國家口岸藥檢所)等第三方權威檢測機構。湖北省食品藥品監(jiān)管局在園區(qū)核心區(qū)域設立一站式辦事大廳，將原來分散在8個處室的27個大項110個子項的行政審批業(yè)務全部集中在一起辦，極大提高了企業(yè)辦事效率，方便了政府行政。無獨有偶，我們今年7月5日在鴻坤集營商，我們的客戶主要是政府和產(chǎn)業(yè)資源方。無論對哪類客戶，我們都應堅持以客戶需求為導向，聚焦客戶需求和“痛點”,真心誠意為(四)發(fā)揮互補優(yōu)勢，強化戰(zhàn)略合作孵化、產(chǎn)業(yè)投資等輕資產(chǎn)占比已由10%提升至40%。中國金茂在重資產(chǎn)互補。另一方面，金茂綠建與中電節(jié)能、金茂資本(本報告執(zhí)筆人：產(chǎn)城發(fā)展部路玉彬李曉錚)運作，中國金茂產(chǎn)城發(fā)展部對華夏幸?；鶚I(yè)進行了對標研究幸福的組織架構設置、核心模式、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面進行了深(一)企業(yè)簡介華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司于1998年創(chuàng)立，于2011年借殼上市 教育、醫(yī)療、休閑等城市配套，以實現(xiàn)區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展、社會和大健康、都市消費等10大產(chǎn)業(yè)，提出打造百余個產(chǎn)業(yè)集群。廣州、南京、杭州、鄭州、武漢等全國15個核心都市圈的布局。(二)組織架構華夏幸福擁有業(yè)內(nèi)獨特的組織架構形式，而且基本以“一年一小因睡孔雀城集團業(yè)發(fā)展集團孔武城集團業(yè)新城集團產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團城市空間因睡孔雀城集團業(yè)發(fā)展集團孔武城集團業(yè)新城集團產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團城市空間物業(yè)集團醫(yī)療集團核心業(yè)務板塊2015年麥肯搗咨詢架構2015年麥肯搗咨詢架構圖1:華夏幸福組織架構(總部)華夏幸?？傮w由兩個總部(北京、深圳)+一個核心+四個業(yè)務集團(產(chǎn)新、產(chǎn)發(fā)、孔雀城、輔助)的架構組成，其中核心是產(chǎn)業(yè)新城集團。輔助業(yè)務板塊中，新城建設和城市空間(設計院)是內(nèi)部乙方(1)集團架構整個股份公司的一切業(yè)務圍繞產(chǎn)業(yè)新城集團服務，產(chǎn)業(yè)新城集團產(chǎn)業(yè)新城集團轄20余個大區(qū)事業(yè)部，集團職能設置有區(qū)域管理中置業(yè)事南員置業(yè)事南員縣長量長產(chǎn)業(yè)新城集團區(qū)時信理中企發(fā)中一然承事業(yè)國大香事業(yè)具對務中人力中酒教事業(yè)部圖2:產(chǎn)業(yè)新城集團組織架構(2)區(qū)域事業(yè)部并以區(qū)域事業(yè)部為基本的管控單元。華夏目前已經(jīng)建立20余業(yè)部，轄70余個區(qū)域公司。下圖是區(qū)域事業(yè)部職能中心組織架構。資源中心研發(fā)中心產(chǎn)業(yè)發(fā)展城市發(fā)展中心公關部招采部運營部資源部財務中心合規(guī)部圖3:區(qū)域事業(yè)部職能中心組織架構務，核心部門是戰(zhàn)略管理部和產(chǎn)業(yè)研究中心，是華夏產(chǎn)業(yè)先行戰(zhàn)略的產(chǎn)業(yè)發(fā)展性團故路售產(chǎn)業(yè)究中心人數(shù)14人+11人26人產(chǎn)業(yè)究中心人數(shù)14人+11人26人12人龍頭招商品牌營銷10人18入19人(下沒大數(shù)據(jù)植期)招商管理中心蒸展營硝中心被略管故路營主要作為領身的決策描動門(下沒大數(shù)據(jù)植期)招商管理中心蒸展營硝中心做黑集群招公司圖5:產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團招商體系架構華算章福施部華算章福施部廣業(yè)研究院觀經(jīng)濟研究郵去經(jīng)濟研究部8人新圖6:產(chǎn)業(yè)研究院架構下屬各孔雀城分公司互相之間也是競爭關系，公司鼓勵各分公司打破孔其兵用分公6孔容孔其兵用分公6孔容公司中計中成本中時好中人力中省富八分公a武據(jù)五分公6圖7:孔雀城集團組織架構(三)模式解讀(1)模式概況歷經(jīng)20年發(fā)展，華夏幸福不斷豐富和完善其產(chǎn)業(yè)新城PPP模式的內(nèi)涵。目前，華夏幸福以其PPP模式累計拿下77座產(chǎn)業(yè)新城，其中66座產(chǎn)業(yè)新城已經(jīng)簽約落地，48座實現(xiàn)現(xiàn)金回款，已基本完成全都市圈的布局，包括江蘇、浙江、武漢、安徽等省份的30余個城市。服務基礎設施建設公共配套建設城市運營規(guī)劃設計圖8:華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城PPP模式華夏幸福的PPP模式，核心業(yè)務集中于規(guī)劃設計、土地整理、基②土地整理投資：華夏幸福負責包括土地整理、拆遷補償、村民③基礎設施與公共配套建設：華夏幸福負責委托區(qū)域內(nèi)的基礎設④產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務：華夏幸福負責委托區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設和招商引資服務，推動區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級，實現(xiàn)經(jīng)濟增長，擴大就⑤城市運營與服務：華夏幸福負責委托區(qū)域內(nèi)的市政管理、民生服務、城市品牌及形象宣傳，通過城市軟環(huán)境的改善提升，使委托區(qū)(2)盈利模式華夏幸福的開發(fā)業(yè)務范圍涉及一級開發(fā)、二級開發(fā)兩個上兩個階段做完，還會涉及到園區(qū)招商、管理、運營、企業(yè)服務等環(huán)①區(qū)域盈利來源華夏幸福的盈利來源于三個部分的業(yè)務：配套住宅、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服開發(fā)模式：地產(chǎn)開發(fā)+園區(qū)運營盈利模式：配套住宅+產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務+—二級開發(fā)級開發(fā)級開發(fā)階段二級開發(fā)階段園區(qū)建設圖9:華夏幸福盈利模式政府以委托區(qū)域內(nèi)新產(chǎn)生的(原有企業(yè)與單位產(chǎn)生的除外)財政收入(含稅收，土地使用權出讓金，非稅收入，專項收入、專項基金等)的地方留成部分(即扣除上繳中央和當?shù)赜嬏岵糠?按照雙方約定的業(yè)務類別結算標準1.土地整理投資2.市政基礎設施建設3.公益及公共設施建設4.產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務5.規(guī)劃設計咨詢服務6.運營服務土地整理投資成本*115%項目總投資額*115%項目總投資額*115%招商項目落地投資額*45%成本*110%政府指導價或雙方確定的市場價華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)流程，均包含一級開發(fā)、二級開發(fā)、招村r理收入收商收T亞商總回款擊婪貧及開發(fā)分包含一級開發(fā)的收入，這部分收入均為應收賬款，并非馬上到賬的支支夏的金額(真金白銀)業(yè)收入成本復的金額支出凈現(xiàn)金流同委托審計機構開展審計。如工業(yè)園區(qū)管委會和區(qū)域公司就單個項目經(jīng)審計的基礎設施建設費(含稅)、當年經(jīng)審計的上一年度土地整(含稅)、當年經(jīng)審計的上一年度園區(qū)綜合服務費(含稅),加成10%作選擇一次性支付，也可以選擇分期支付，但分期不得超過3年。將新增落地投資額(主要包括入園企業(yè)當年新增的固定資產(chǎn)、在建工程、無形資產(chǎn)(土地使用權)、房屋租賃投資等)的45%作為招商5年內(nèi)還清?；玖鞒蹋阂患夐_發(fā)+分成模式：坊(3)投資測算標準對于每一個產(chǎn)業(yè)新城項目的篩選，在初期測算評估時，華夏幸福也設定了一些投資指標維度，通過這些維度來影響規(guī)劃調(diào)整，并作為1戰(zhàn)略四配度290分2轉(zhuǎn)正的時間s5年3(別除自持物業(yè))412343556%(余用期)6二極內(nèi)部收益率(IRR)78(4)考核標準區(qū)域考核指標“3+4+4”區(qū)域考核指標“3+4+4”回款/簽約(含經(jīng)營性資產(chǎn)回款)財務類(3個)產(chǎn)業(yè)服務收入(管理口徑)考核指標任務類(4個)凈利潤(核算口徑)管控指標財務類(4個)圖14:區(qū)域考核指標從BOT到DBOT再到DBFOT模型。(1)固安1.0模式：以建設為重點的BOT模式慢，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域尚處于探索階段，僅開發(fā)了三個產(chǎn)業(yè)新城項分別是固安工業(yè)園區(qū)(2002年)、大廠潮白河項目(2007年)以及懷來生態(tài)產(chǎn)業(yè)新城(2008年)。在2002年，固安縣只是一個典型農(nóng)業(yè)縣，全縣年財政收入不足1億可以承接來自北京等中心城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移以及人口、資金等流入；另式進行園區(qū)的開發(fā)運作。華夏幸福與區(qū)域政府簽訂排他性的特許經(jīng)營協(xié)議，獲得20-50年不等期限的特許經(jīng)營權。在固安工業(yè)園區(qū)的交易方合作的項目公司(SPV),并向項目公司投入注冊資本金與項目開發(fā)資金。項目公司作為投資開發(fā)主體，負責園區(qū)的設計、投資、建設、PPP模式的主體是政府和企業(yè)，雙方職責分工明確：(1)政府通約定，根據(jù)開發(fā)進度依法提供建設用地。政府還負責重大事項決規(guī)范標準制定、提供政策支持以及基礎設施和公共服務價格質(zhì)量監(jiān)管等。(2)華夏幸福主要負責基建、公建、轉(zhuǎn)效率非常高，新企業(yè)入園一周內(nèi)可以辦完而華夏幸福采用市場化運營，累計在固安工業(yè)園區(qū)投入超過160億元進行開發(fā)建設，其中基礎設施和公共服務設施投資占到近40%。固安益的主要來源。一方面是一級開發(fā)所獲取的10%的固定收益，在2002年華夏幸福與固安政府簽訂的協(xié)議中，土地整理部分的收益除成本在早期的BOT模式中，建設是整個環(huán)節(jié)的重理、基礎設施、公共設施建設等。華夏幸福利用一級開發(fā)實現(xiàn)區(qū)域價(2)嘉善2.0模式：以規(guī)劃為核心的DBOT模式從項目區(qū)位來看，華夏幸福在此階段一方面挖掘發(fā)達城市遠郊區(qū)域的產(chǎn)業(yè)價值，包括江蘇無錫、鎮(zhèn)江、浙江嘉城項目。華夏幸福在長江經(jīng)濟帶最先布局的兩個項目就是江蘇無錫的產(chǎn)業(yè)新城的建設和運營。雙方合作期限18年，華夏幸福負責12平方全資物業(yè)、項目維護購買服務監(jiān)管圖15:嘉善高鐵新城合作模式從盈利方面來看，在嘉善模式中，產(chǎn)業(yè)導入也為華夏幸福帶來巨大的收益。按照新城基礎設施建設和土地開發(fā)投資成本給予1償，其中15%部分與項目區(qū)域內(nèi)企業(yè)稅收留存掛鉤，即每年兌付補償按基礎設施建設和土地開發(fā)投資成本的110%補償，獲取10%的固定收合增長率為46%,從9.5億元增長到63.4億元，在總營業(yè)收入的占比從12.3%提高到了16.7%。2016年5月20日，華夏幸福發(fā)布了《關于與嘉善縣人民政府簽結算內(nèi)容及比例在原協(xié)議結算項目基礎上，增加服務業(yè)類(生活嘉善縣人民政府結合服務業(yè)的輕資產(chǎn)特性后協(xié)算模式基礎上，增加新的結算項目，有助于增加公司產(chǎn)業(yè)發(fā)展服域，在發(fā)達城市的遠郊，單純的資金導入已無法說服政府來獲得大規(guī)模的開發(fā)用地，而強化其對開發(fā)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)和戰(zhàn)略規(guī)劃能力，才有可能獲取大面積土地開發(fā)權。因此，華夏幸福在運作模式上突出規(guī)劃、設計的重要性，并將園區(qū)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)設計納入其原有模式中，形成了(3)溧水3.0模式：以融資為核心的DBFOT模式2015年后，華夏幸福開始快速復制其成功模式。2016年華夏幸福新增13座產(chǎn)業(yè)新城，2017年新增13座，2018年新增18座，基本覆南京市溧水產(chǎn)業(yè)新城PPP項目是DBFOT模式的首次實踐。由華夏PPP協(xié)議，20年期限南京鼎通園區(qū)建設發(fā)展有限公司入園企業(yè)與運營服務100%控股提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展服第繳納稅費溧水產(chǎn)業(yè)新城項目由華夏幸福出資2億元對項目公司持有100%股權，總投資100.38億元將由華夏幸福及項目公司完全承擔。華夏幸福限公司墊付投資費用；如果投資費用不足，則由項目公司南京鼎通對外融資，既可通過股東公司在資本市場融資，也可通過銀行貸款或其占股100%等一體化服務基礎上，通過產(chǎn)業(yè)基金運作、孵化器收購等布局產(chǎn)業(yè)投資，在產(chǎn)業(yè)導入前進行企業(yè)孵化，實現(xiàn)企業(yè)入園，其次，在運行機制上，由于產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)規(guī)模大、投資額度高，單純依賴園區(qū)住宅配套銷售及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務收入回法保證，還存在較大的資金缺口。也正因為如此，華夏幸福通過自身100%控股設立主體100%控股績效考核體系監(jiān)督管理土地出讓金與一般財政收入繳納稅費繳納稅費生活工作、公眾監(jiān)督入園企業(yè)入園企業(yè)從盈利方面來看，根據(jù)華夏幸福簽署的《南京溧水產(chǎn)業(yè)新城PPP開發(fā)、園區(qū)招商和城市運營為一體的服務，通過以產(chǎn)業(yè)撬動地產(chǎn)、以善的過程，也是華夏幸福從河北大本營向京津冀區(qū)域以及五大都市圈核心圈布局的過程，其盈利也實現(xiàn)了從一二級開發(fā)設計一建設一融資一運營一移交建設。以土地整理、基礎設計和運營。依托產(chǎn)業(yè)、戰(zhàn)略規(guī)劃，撬動二級市場融資。創(chuàng)新性融資模式成為的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和外溢，實現(xiàn)強大的招商團隊和產(chǎn)業(yè)發(fā)展略合作；與高校等研發(fā)機構，建立產(chǎn)學研平臺行產(chǎn)業(yè)控股資回報；通過住宅銷售回回報；住宅銷售回籠資金；產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務費(當年新增落地投資額的45%)產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務費超過住宅銷售額成為主要的利潤來源；通過產(chǎn)業(yè)投資，共享入園企困落后地區(qū)由于和政府簽訂的PPP協(xié)議具有排他性，以及一二級開發(fā)聯(lián)動的業(yè)務，所以在園區(qū)拿地方面會有相比于其他任何房企絕對的優(yōu)勢。原的拍地款會進入政府財政池，最終又會成為政府的支叫板，畢竟從規(guī)劃到建設都是華夏幸福一手運作，隨地(很多政府的財政收入里土地收入一直維持在50%左右，在一些落后低稅收地區(qū)土地收入占比更大，政府是否有錢給華夏幸福為華夏幸福另類的土地儲備),在面對變化莫測的房地產(chǎn)政策時，華夏幸福和地方政府簽訂的PPP協(xié)議中，開發(fā)面積少則幾平方公里，多則上百平方公里，時間少則十幾年，多則半個世紀。如果一個打藥等精心照顧，全是投入項，后期果樹長大了，只需要簡單照顧，華夏幸福擁有強大的招商平臺，企業(yè)來園區(qū)投資照45%比例的落地投資額給華夏幸福支付產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務費用，如果華夏幸福入股了某家自己非?？春玫穆涞仄髽I(yè)30%股權，那么在落地后準的目前還只有固安一家，華夏幸福未來的路還很長，應收賬款依然(四)產(chǎn)業(yè)發(fā)展流程綜合解決方案，構建完整的產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)新生態(tài)體系。在推動區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，華夏幸福依據(jù)園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展定位，結合自有資源產(chǎn)業(yè)落地策劃產(chǎn)業(yè)落地策劃圖20:華夏幸福產(chǎn)業(yè)發(fā)展全流程示意圖夏幸福的“護城河”,其核心競爭力是號稱擁有4600人的產(chǎn)業(yè)發(fā)展團省咨詢費用近2億元。在規(guī)劃質(zhì)量上，產(chǎn)業(yè)研究院自研規(guī)劃中大量使(1)定位(2)架構研究院下設有宏觀經(jīng)濟研究、都市圈研究、創(chuàng)新研究和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃(3)職能對國民經(jīng)濟運行進行分析研究，關注國民生產(chǎn)總值和國民收入的華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城布局邏輯是選擇核心都市圈。產(chǎn)業(yè)研究院利用基石題基石四北京，上海，廣州杭州、長沙，成都西安基石成長型寧波，青島，沈陽覆門、濟南、福州南昌、貴陽、合肥大連、昆明、太原長春、海口、南寧.哈爾濱、烏魯木齊③產(chǎn)業(yè)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是結合地塊的區(qū)位稟賦和機遇，針對痛點，結合周邊競合態(tài)勢，謀劃適合產(chǎn)業(yè)新城項目的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向及落地策略。在華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城項目打造過程中，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃有三個非常重要的作用：一是在簽署備忘錄前獲取政府領導對項目打造方案的認可，促成備忘錄的簽署，俗稱“打單”;二是在簽完備忘錄后，在戰(zhàn)略規(guī)劃、概念規(guī)劃的配合下，進一步獲取政府首肯，推動PPP協(xié)議的簽署；三是精準找到適合項目的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，有助于事半功倍的招商。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃過程中，在選擇產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向時，產(chǎn)業(yè)研究院還有一項基礎工作，就是制定華夏幸福聚焦發(fā)展的10大戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，以及112個三級行業(yè)目錄，謂之“產(chǎn)業(yè)話語體系”。所有的產(chǎn)業(yè)招商都是根據(jù)這112個產(chǎn)業(yè)目錄進行，以保證未來的長期可持續(xù)發(fā)展。下圖是華夏幸福產(chǎn)業(yè)話語體系。汽車汽車環(huán)保裝備支服務服務外包圖23:華夏幸福產(chǎn)業(yè)話語體系洞察是否適合在項目地發(fā)展。同時，產(chǎn)業(yè)研究成果也為華夏幸福對外發(fā)聲提供素材，為轉(zhuǎn)變?nèi)A夏幸福地產(chǎn)公司形象，強化產(chǎn)業(yè)IP,獲取政(4)人員《澤平宏觀》公眾號幾乎每一篇都是10萬+的閱讀量。華夏幸福產(chǎn)業(yè)研究院的院長是經(jīng)濟發(fā)展領域的專家顧強。顧強現(xiàn)任華夏幸福高總裁，是管理學博士，國家制造強國建設戰(zhàn)略咨詢委員會委員，曾先后在紡織工業(yè)部、國家經(jīng)濟貿(mào)易委員會、國家發(fā)改委、工信部等部門任職，加入華夏幸福前任工信部規(guī)劃司副司長，長期從事工業(yè)智庫研究人員的水平?jīng)Q定了觀點的輸出質(zhì)量和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的水華夏幸福現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)研究與規(guī)劃人員近60人。其中，70%為博士(包括圈大數(shù)據(jù)研究人員來自于北師大和人大，其他國內(nèi)外一線咨詢機構與國家智庫、擁有5-20年對于高端人才來說，這里非常獨立，沒有過多KPI指標考核壓力，可(1)定位(2)架構(3)人員在產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團人才規(guī)劃中，10大聚焦行業(yè)的每個行業(yè)均有10理已超過200人，大都來自世界500強與國內(nèi)知名開發(fā)區(qū)招商條線中(4)職能隊的失職。另外，招商人員必須要能知道所屬華夏幸福有一般項目、大項目、產(chǎn)業(yè)集群三類產(chǎn)服公司，沒有項目標準的約定，沒有固定資產(chǎn)投資額、行業(yè)排名劣勢是對應業(yè)績的激勵額度和權重相對偏低。大項目產(chǎn)服公標企業(yè)清單，所招項目必須是清單上的企業(yè)，只有20%的空間可以自和產(chǎn)業(yè)研究院協(xié)同完成的。在宏觀角度，需要洞悉行業(yè)發(fā)展趨勢，圍繞目標行業(yè)統(tǒng)計過去3-5年每個行業(yè)新增的固定資產(chǎn)投資額數(shù)據(jù)，分析全球范圍內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移外溢趨勢，判斷每個行業(yè)技術發(fā)展趨勢。在中整合之后，嚴格約束招商人員無序參加圈層活動，避免內(nèi)部不同公司第三，針對圈層特點和影響力側(cè)重點，共同謀劃如何把華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城體系與圈層所處產(chǎn)業(yè)協(xié)同。比如，將每年河北省經(jīng)貿(mào)洽談會與光電子協(xié)會液晶分會的年會相結合，華夏幸福負責會務組織與資源對接，協(xié)會方負責召集行業(yè)企業(yè)家群體并保證活動專業(yè)度，雙方各取所需，共同搭建行業(yè)平臺，強化資源整合能力與品牌美譽度，增加合圈層資源還有一個附加優(yōu)勢，那就是通過圈層資源可以為已入園企業(yè)搭建行業(yè)合作平臺，無論是人脈還是合作機會，都可以通過圈層組織對華夏幸福及入園企業(yè)的適度開放獲取。下圖是華夏幸福圈層資中國光學電子協(xié)會液晶分會臺灣顯示器產(chǎn)業(yè)聯(lián)合總會中國OLED產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟中國VR產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新聯(lián)盟日經(jīng)BP社中國電子展(ICChina)賽迪顧問集邦咨詢同時，為了全球資源配置，華夏幸福還通過與同一個董事長麾下的太庫科技深度合作導入資源。太庫科技的理念是“全球技術、華夏加速、中國創(chuàng)造”,在全球范圍內(nèi)的技術前端和前沿尋找技術產(chǎn)業(yè)化與比如，并購的蘇州火炬孵化公司，主要做中小微企業(yè)服務；并購的伙伴地產(chǎn)公司，類似于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中的鏈家，以珠三角的工業(yè)房產(chǎn)為主要陣地和載體，在全國有1000多家門店。招商已成明日黃花，未來資本招商將成為主流。華夏幸福對此的內(nèi)部幾率越高，甚至許多大項目是資本“造”商，而不僅僅是資本招商。通過資本的力量，可以將未來的產(chǎn)能加速到今天投產(chǎn)，也可以將當下的產(chǎn)能成倍放大。產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團內(nèi)部也設有產(chǎn)業(yè)投資基金，目的并不公司內(nèi)部及華夏系的投資部門幾乎都是這種打法，主要包括董事長王文學控股的知合資本(上市公司之外),產(chǎn)業(yè)新城總部產(chǎn)業(yè)投資部，各事業(yè)部與政府合作成立的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金、產(chǎn)業(yè)并購基金等。由于華夏幸福有落地投結算的模式，因此在資本驅(qū)動招商中，很注重杠桿率，通常希望做到1:5,也就是說，2元的投資能夠撬動合計10元的投資，落在華夏幸福園區(qū)內(nèi)還會產(chǎn)生4.5元的落地投收益。目前，資本③發(fā)聲展會、峰會、研討會，并進行主題宣講，強化華夏幸福產(chǎn)業(yè)IP,尋找該平臺非常值得關注，這是華夏幸?；?7年產(chǎn)業(yè)招商經(jīng)驗，結合人工智能與大數(shù)據(jù)技術研發(fā)的專業(yè)平臺，計劃聚焦擁有1960萬家企業(yè)近10億條動態(tài)數(shù)據(jù)，可極大提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力。2019年，生物醫(yī)藥、汽車及零部件產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)已全面上線，新一代信息技術、高端裝備、機器人、都市消費等產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)將于年內(nèi)上線。景，輸出智慧招商、產(chǎn)業(yè)地圖、產(chǎn)業(yè)熱點預測報告、行業(yè)白皮書等產(chǎn)圖25:產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)平臺示例圖產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團還設有工業(yè)地產(chǎn)部門，負責建設產(chǎn)業(yè)港、科技港等載體特點，形成產(chǎn)業(yè)工藝流程和載體建造標準手冊，培養(yǎng)了一批懂產(chǎn)(1)定位(2)人員(3)架構和職能產(chǎn)業(yè)新城集團的產(chǎn)業(yè)發(fā)展部門在各層面分別為產(chǎn)業(yè)發(fā)展管理中心(集團總部)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心(事業(yè)部、區(qū)域?qū)用?、產(chǎn)業(yè)發(fā)展部(發(fā)優(yōu)惠政策制定、申請和執(zhí)行，產(chǎn)業(yè)服務收入業(yè)績考核以及招商大項目①產(chǎn)業(yè)招商優(yōu)惠政策制定和執(zhí)行圖26:華夏幸福產(chǎn)業(yè)政策設計理念華夏幸福的產(chǎn)業(yè)招商優(yōu)惠政策由產(chǎn)業(yè)新城總部發(fā)布指導意見和操作規(guī)范。規(guī)范中主要說明了每一個產(chǎn)業(yè)項目所能享受的優(yōu)惠政策折合成資金后的總額度，以及可以通過哪些方法兌付給企業(yè)。制定。由于華夏幸福主要以制造業(yè)為招商對象，且和政府結算是按照落地投的45%,因此產(chǎn)業(yè)招商優(yōu)惠政策額度主要以投資額作為衡量標準，原則上不能超過項目簽約落地投指標中固定資產(chǎn)投資額的5% (固定資產(chǎn)投資額按簽約落地投的70%測算)。不同類別項目優(yōu)惠政策額度計算方式各不相同：固定資產(chǎn)投資類項目享受優(yōu)惠政策總額不能超過該項目實際固定資產(chǎn)投資額的5%;無形資產(chǎn)類或服務業(yè)項目優(yōu)惠政策總額不能超過該項目實際落地投資額的1%;若項目投資包含以上兩種形式的，可選擇其中一類依照執(zhí)行；其他可結算產(chǎn)業(yè)服務收入方式的項目(如營業(yè)收入等)可根據(jù)其結算的產(chǎn)業(yè)服務收入倒推落地投后控制在5%之內(nèi)。由于招商政策的區(qū)域?qū)傩暂^強，各個事業(yè)部和直屬區(qū)域會根據(jù)集團總部的指導意見制定各自的招商政策。執(zhí)行。招商政策主要由區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展部執(zhí)行。招商政策資金主要來自于產(chǎn)業(yè)服務收入(招商收入),比例是華夏幸福所招企業(yè)落地投資額的45%,產(chǎn)業(yè)服務收入主要支撐兩塊招商支等，比例是產(chǎn)業(yè)服務收入的2%;二是招商政策的成本。問咨詢費等形式，通過編造合同、虛增價格等方法支付給企業(yè)。其中金補貼。二是華夏幸福獨立成立產(chǎn)業(yè)基金，借給落戶企業(yè)，約定3-5年，約定低息或者0利息，但要求保本。招商政策成本一般不超過該項目產(chǎn)業(yè)服務收入的5%,列支來源為產(chǎn)業(yè)②產(chǎn)業(yè)招商選址服務絕大部分情況下由區(qū)域產(chǎn)業(yè)部門負責。區(qū)域人③產(chǎn)業(yè)招商載體建設工就可以戰(zhàn)勝90%的政策。作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，華夏幸福要求做到夏幸福創(chuàng)造過從接觸到簽約只用87天就簽下一個世界500強項目落對于簽約入園企業(yè)，無論是租用廠房還是拿地自建，華夏幸④產(chǎn)業(yè)促進企業(yè)入駐后，將面臨優(yōu)惠政策申報、招工、稅收返還、高管和員協(xié)助企業(yè)對接高校院所、獵頭公司及培訓機構等獲取專業(yè)人才園區(qū)交通、食堂、人才公寓等全方位管家式服務圖27:華夏幸福產(chǎn)業(yè)促進體系(五)項目發(fā)展流程“模式驗證運作體系”三大體系的標準動作，這些都是以區(qū)域事業(yè)部 四，開發(fā)第睛五，經(jīng)營計劃各的考海非覆-南大，授式走通