建設(shè)工程項(xiàng)目管理作業(yè)手冊

建設(shè)工程項(xiàng)目管理作業(yè)手冊

第一章工程項(xiàng)目管理架構(gòu)

1、項(xiàng)目管理

1.1定義:項(xiàng)目管理是在項(xiàng)目活動(dòng)中運(yùn)用知識(shí)、技能、工具和技術(shù)，以滿足和超過項(xiàng)目關(guān)系人對(duì)項(xiàng)目的需求和期望。

——項(xiàng)目管理就是把各種資源應(yīng)用于項(xiàng)目,以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)。

1.2、建設(shè)項(xiàng)目管理

建設(shè)項(xiàng)目管理以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方

法，對(duì)貫穿于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的全過程進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。項(xiàng)目管理包括的主要

內(nèi)容：1.組織工作。包括建立管理組織結(jié)構(gòu)、制定工作制度，選擇設(shè)計(jì)單位、施工單位等，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系。2.合

同管理。包括簽訂工程項(xiàng)目總承包合同、委托設(shè)計(jì)合同、施工總承包合同與專業(yè)分包合同，以及合同文件的準(zhǔn)備,

合同談判、修改、簽訂和合同執(zhí)行過程中的管理等工作。3.進(jìn)度控制。包括設(shè)計(jì)、施工、材料設(shè)備供應(yīng)，滿足各

種需要的進(jìn)度計(jì)劃的編制和檢查，承包商案的制定與實(shí)施，以及設(shè)計(jì)、施工、總分包各方面計(jì)劃的協(xié)調(diào)，經(jīng)常性

地對(duì)計(jì)劃進(jìn)度與實(shí)際進(jìn)度進(jìn)行比較分析，并及時(shí)地調(diào)整計(jì)劃等。4.質(zhì)量控制。包括提出各項(xiàng)工作質(zhì)量要求，對(duì)設(shè)

計(jì)質(zhì)量，施工質(zhì)量，材料和設(shè)備的質(zhì)量監(jiān)督，驗(yàn)收工作以及處理質(zhì)量問題。5.費(fèi)用控制及財(cái)務(wù)管理。包括籌措資

金，編制概（預(yù)）算計(jì)劃，合理控制成本支出，做好工程決算等。

2、建設(shè)項(xiàng)目管理架構(gòu)

2.1、建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施協(xié)調(diào)結(jié)構(gòu)圖

業(yè)主

政

專

項(xiàng)

甲

施工總i包單位府

業(yè)

目

供

行

設(shè)

管

設(shè)

政

裝

土

水

材

備

理

備

管

飾

電

建

料

單

單

供

理

施

安

施

設(shè)

位

位

貨

部

工

裝

工

備

單

單

單

單

采

位

位

位

購

位

2.2、建設(shè)項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)圖

業(yè)主

項(xiàng)目替理單位

設(shè)地工中專施工總包單位

業(yè)

政

廠

設(shè)

計(jì)質(zhì)程介府

行

單勘監(jiān)備

政

制

裝

水

材

土

管

位察理務(wù)作

飾

電

料

建

理

安

施

安

設(shè)

單單單施

部

裝

工

裝

備

工

單

單

采

單

門

位位位單

位

位

購

位

位

3、建設(shè)項(xiàng)目管理職能分工表

職能代號(hào)：信息一I,決策準(zhǔn)備一P,決策一E,執(zhí)行一D,檢查一C。

階編業(yè)項(xiàng)目設(shè)承包供

工作任務(wù)分類主管理計(jì)商貨

段號(hào)方方方方

策項(xiàng)目建議書EIDP

劃可行性研究報(bào)告EIDP

階項(xiàng)目決策與融資EDDP

段資金使用計(jì)劃EPDCD

進(jìn)度計(jì)劃EPDCD

選址意見書I'.DIP

項(xiàng)目立項(xiàng)EDIP

項(xiàng)用地批文或土地證辦理EDIP

目

規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案審批HI)IP

前

規(guī)劃方案人防、消防、環(huán)保、文物、EDIP

期

綠化意見

建設(shè)用地規(guī)劃許可證EDIP

建設(shè)工程規(guī)劃許可證EDIP

階編業(yè)項(xiàng)目設(shè)承包供

工作任務(wù)分類主管理計(jì)商貨

段方方方方

建設(shè)工程招投標(biāo)EDp

建設(shè)工程施工許可證EDIP

三通一平ECPDDD

編制設(shè)計(jì)任務(wù)書EIDCP

勘察、設(shè)計(jì)委托或招標(biāo)組織ECIDCP

勘勘察、設(shè)計(jì)合同簽訂EDCTCP

察規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)批稿ECD

設(shè)地質(zhì)勘查ECPCDD

計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)EIDCPD

階

概算ECI)

段

施工圖設(shè)計(jì)、預(yù)算ECD

編制施工招標(biāo)方案ECIPDC

招標(biāo)申請EDP

編制招標(biāo)文件ECIPDC

施組織招標(biāo)、選擇承包商ECIPC

甲供機(jī)電設(shè)備和材料招標(biāo)EDCIPC

進(jìn)駐施工現(xiàn)場EDPDC1)

工

開工前審批及申請EDP

對(duì)已批準(zhǔn)工期計(jì)劃的監(jiān)督ECPI)D

投資監(jiān)督ECPD1)

對(duì)質(zhì)量的監(jiān)督ECPDDD

階

項(xiàng)目管理組織內(nèi)部信息ECIPD

合同管理ECPI)1DC

現(xiàn)場組織、協(xié)調(diào)與管理DCDC

階編業(yè)項(xiàng)目設(shè)承包供

工作任務(wù)分類主管理計(jì)商貨

段方方方方

設(shè)計(jì)和施工工期的改變EPCDDID

段款項(xiàng)的審核與支付Dc

竣工預(yù)檢驗(yàn)與質(zhì)量評(píng)定ECPDCDD

竣工交付驗(yàn)收及備案CDCD

項(xiàng)竣工決算DCDC1)

目遺留問題的處理落實(shí)CCD

后申領(lǐng)建筑使用證EDIP

期申領(lǐng)房產(chǎn)證EDIP

階項(xiàng)目評(píng)價(jià)（建設(shè)期）EDIP

段

4、項(xiàng)目部組織結(jié)構(gòu)及崗位職責(zé)

4.1項(xiàng)目部組織結(jié)構(gòu)

4.2項(xiàng)目部崗位職責(zé)

4.2.1項(xiàng)目經(jīng)理

1、項(xiàng)目部實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目部的運(yùn)作、管理負(fù)責(zé)；

2、項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目管理公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)；

3、負(fù)責(zé)建立項(xiàng)目部組織架構(gòu)、職務(wù)描述：負(fù)責(zé)項(xiàng)目部人員管理：對(duì)直接下屬具有任命、晉升、調(diào)職、免職的

主要建議權(quán)：

4、負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目部全體員工業(yè)績考核；

5、負(fù)責(zé)建立項(xiàng)目部各項(xiàng)管理制度和運(yùn)行程序，并保證制度和程序的有效執(zhí)行；

6、嚴(yán)格公司頒布的各項(xiàng)制度；

7、依據(jù)與業(yè)主簽訂的管理合同負(fù)責(zé)所管轄建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目策劃、證照辦理、設(shè)計(jì)管理、招標(biāo)管理、工程管

理、后期管理，及時(shí)解決建設(shè)過程中存在的問題；

8、負(fù)責(zé)管理費(fèi)用的結(jié)算。

4.2.2、項(xiàng)目副經(jīng)理

1、在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，組織實(shí)施項(xiàng)目年度工程管理計(jì)劃和方案，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目工程管理目標(biāo)按業(yè)主確定的年度

目標(biāo)，組織編制工程項(xiàng)目的年、季、月工程進(jìn)度計(jì)劃，下達(dá)有關(guān)部門貫徹執(zhí)行；

2、按照分工協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理工作，指導(dǎo)所分管的業(yè)務(wù)，協(xié)調(diào)分管部門與其它部門間的工作關(guān)系；

4、在項(xiàng)目經(jīng)理的授權(quán)下，對(duì)分管領(lǐng)域的工作進(jìn)行決策、協(xié)調(diào)與監(jiān)督；

4.2.3項(xiàng)目總工

1、做好監(jiān)理規(guī)劃和施工組織設(shè)計(jì)（承包商案）的審核工作。

2、做好對(duì)設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量和工程質(zhì)量的監(jiān)督、檢查工作。

3、做好設(shè)計(jì)變更、工程變更的審批工作。對(duì)工程技術(shù)問題提出處理方案。

4、組織工程中間驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收，并組織協(xié)調(diào)竣工項(xiàng)目交接工作。負(fù)責(zé)工程技術(shù)檔案及竣工資料的審核工作。

5、負(fù)責(zé)項(xiàng)目技安、技檢方面的協(xié)調(diào)檢查工作。

4.2.4、設(shè)計(jì)師

1、根據(jù)產(chǎn)品功能定位和城市規(guī)劃要求，編制設(shè)計(jì)任務(wù)書或設(shè)計(jì)委托書，組織設(shè)計(jì)方案招標(biāo)工作，對(duì)方案設(shè)計(jì)

優(yōu)化提供意見。

2、參與設(shè)計(jì)委托合同條款（專業(yè)部分）的擬定：根據(jù)需要參與設(shè)計(jì)委托合同的談判。

3、參與設(shè)計(jì)過程中對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)成本、設(shè)計(jì)質(zhì)量、設(shè)計(jì)進(jìn)度的控制；并負(fù)責(zé)監(jiān)督設(shè)計(jì)單位對(duì)合同、協(xié)議的執(zhí)行

情況，及時(shí)上報(bào)部門經(jīng)理。

4、跟蹤市場對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品要求，關(guān)注本專業(yè)的最新實(shí)用技術(shù)，對(duì)項(xiàng)目采用建筑新技術(shù)向公司提出建議。

5、組織監(jiān)督地質(zhì)勘察和控制測量工作，主辦設(shè)計(jì)合同與勘察合同的簽訂。

6、組織技術(shù)方案評(píng)審，包括設(shè)計(jì)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)采用、樁基礎(chǔ)與基坑支護(hù)、結(jié)構(gòu)選型等重大技術(shù)問題。

7、跟進(jìn)設(shè)計(jì)工作，針對(duì)設(shè)計(jì)中不合理的情形提出專業(yè)審查意見，并督促跟蹤設(shè)計(jì)修改，編寫設(shè)計(jì)質(zhì)量問題月

報(bào)。

8、組織施工圖會(huì)審。對(duì)設(shè)計(jì)圖深度，建筑的安全性、經(jīng)濟(jì)性、合理性審查。

9、設(shè)計(jì)變更管理。

10、為項(xiàng)目經(jīng)理和工程師提供技術(shù)支持、對(duì)工程建設(shè)起指導(dǎo)作用，負(fù)責(zé)并組織協(xié)調(diào)各設(shè)計(jì)單位在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中

發(fā)生的設(shè)計(jì)交叉問題。

11、跟蹤設(shè)計(jì)單位的施工服務(wù)，對(duì)設(shè)計(jì)圖與現(xiàn)場情況差異提出解決方案。

4.2.5、專業(yè)工程師

前期階段：

1.參與協(xié)調(diào)各設(shè)計(jì)單位在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中發(fā)生的設(shè)計(jì)交叉問題。

2.參與設(shè)計(jì)過程中對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)成本、設(shè)計(jì)質(zhì)量、設(shè)計(jì)進(jìn)度的控制。

3.參與對(duì)施工圖紙的技術(shù)審核；參與對(duì)施工圖紙預(yù)算的審核工作。

4.參與開工證的辦理工作和質(zhì)量監(jiān)督注冊登記工作。

5.參與各設(shè)計(jì)委托合同的有關(guān)結(jié)算工作。

6.參與賣場設(shè)計(jì)方案的研討和賣場施工圖設(shè)計(jì)委托合同的簽訂及施工圖紙的技術(shù)審核。7.參與對(duì)監(jiān)理公司、

總承包商及指定分包商在招標(biāo)前的考察和評(píng)定工作。

8.參與監(jiān)理公司、總承包商及指定分包商的招投標(biāo)工作（包括監(jiān)理規(guī)劃、標(biāo)書、標(biāo)底的編制發(fā)標(biāo)、收標(biāo)及評(píng)

標(biāo)）。

9.參與對(duì)監(jiān)理公司、總承包商及指定分包商的合同的編制及合同談判、合同簽訂，主辦施工合同和監(jiān)理合同

的簽訂。

10.負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目管理方案，建立總體目標(biāo)和指導(dǎo)思想，參與編制部門作業(yè)指導(dǎo)書，主要工作有：1）項(xiàng)目配套

設(shè)施的交用時(shí)間及施工計(jì)劃。2）市政工程建設(shè)的計(jì)劃表。3）臨時(shí)配套工程的承包商案和計(jì)劃。4）項(xiàng)目各組團(tuán)的承

包商案和計(jì)劃。

施工階段：

1、負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目工程施工，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量、安全及文明施工進(jìn)行控制。

2、編制項(xiàng)目管理方案，參與項(xiàng)目前期規(guī)劃方案論證、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)會(huì)審。

3、建立現(xiàn)場的工程例會(huì)制度，統(tǒng)一協(xié)調(diào)項(xiàng)目工程建設(shè)的有關(guān)事項(xiàng)。

4、參與項(xiàng)目工程施工和監(jiān)理招投標(biāo)工作，負(fù)責(zé)編制工程招標(biāo)技術(shù)文件，協(xié)助對(duì)投標(biāo)單位進(jìn)行資質(zhì)審查；協(xié)助

通過招投標(biāo)程序確定中標(biāo)單位。參與施工合同談判工作。

5、審查施工組織設(shè)計(jì)。

6、審查監(jiān)理細(xì)則。

7、編制項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃，審核施工單位提交的施工進(jìn)度計(jì)劃，檢查落實(shí)進(jìn)度事項(xiàng)，確保項(xiàng)目按合同工期

完工。

8、負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的質(zhì)量，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行過程監(jiān)督；不定期檢查現(xiàn)場工程質(zhì)量和材料試驗(yàn)檢測工作，參與工程質(zhì)

量事故的調(diào)查；編制工程進(jìn)度和質(zhì)量月報(bào)，審定承包單位提交的施工組織設(shè)計(jì)、開工報(bào)告、技術(shù)方案。

9、協(xié)調(diào)項(xiàng)目施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、質(zhì)監(jiān)、安檢部門的外部工作關(guān)系，

10、負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)簽證和工程進(jìn)度款支付申請的核實(shí)工作，組織工程的分部工程驗(yàn)收工作，負(fù)責(zé)項(xiàng)目技術(shù)資

料的管理工作。

11、負(fù)責(zé)項(xiàng)目安全和文明施工管理工作。

12、解決施工現(xiàn)場的技術(shù)變更或技術(shù)疑難問題，監(jiān)督工程和設(shè)計(jì)變更工作。

13、對(duì)施工單位、監(jiān)理公司內(nèi)部管理體制進(jìn)行監(jiān)督，使施工單位、監(jiān)理單位建立有效的施工管理和質(zhì)量保證

體系。

后期階段

1、參與各階段、各類工程驗(yàn)收工作（設(shè)計(jì)、消防、人防、市政各部門、質(zhì)量監(jiān)督站、物業(yè)），協(xié)助完成相應(yīng)

手續(xù)或取得證書。

2.負(fù)責(zé)本專業(yè)工程項(xiàng)目竣工資料的收集和整理工作。

3.負(fù)責(zé)編制工程項(xiàng)目竣工總結(jié)報(bào)告（本專業(yè)部分）。

4.參與工程項(xiàng)目最終結(jié)算的相關(guān)工作。

5.參與同承包商的工程接收工作（驗(yàn)收、手續(xù)），及成品管理。

6.參與同物業(yè)公司的工程交接工作；參與在客戶入住過程中與客戶交接的工作。

7.參與工程的保修工作。20.參與處理客戶提出的工程質(zhì)量問題。

4.2.6、造價(jià)師

1、根據(jù)有關(guān)預(yù)算、價(jià)格、合同等方面的規(guī)章制度，執(zhí)行業(yè)主和我公司項(xiàng)目管理相應(yīng)規(guī)定和辦事流程。

2、負(fù)責(zé)項(xiàng)目預(yù)算和成本控制工作。計(jì)算工程量，匯出工程材料用量；將設(shè)備匯總，按規(guī)格、型號(hào)構(gòu)出加工計(jì)

劃。

3、負(fù)責(zé)工程造價(jià)管理工作，辦理工程合同變更、索賠工作，及時(shí)審查、調(diào)整工程價(jià)款，協(xié)助業(yè)主簽訂有關(guān)的

補(bǔ)充合同。

4、審查工程進(jìn)度款的支付申請，辦理工程進(jìn)度款支付單。

5、參與工程項(xiàng)目招投標(biāo)的標(biāo)底制作等具體工作。

6、負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程結(jié)算工作。

4.2.7、工程檔案管理員

1.資料檔案員負(fù)責(zé)收集、整理、管理好施工檔案。

2.做好圖紙和技術(shù)文件的收發(fā)工作。收發(fā)臺(tái)帳記錄。

3.按檔案管理制度的規(guī)定收集、整理、保管好工程檔案。

4.2.8證照專員

1、負(fù)責(zé)承辦公司所管理項(xiàng)目的政府報(bào)批報(bào)建手續(xù)。

1）向市發(fā)改委申辦投資項(xiàng)目計(jì)劃（立項(xiàng)）、開工報(bào)告。

2）向市規(guī)劃局申辦用地紅線；提出或調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)；申請改變用地性質(zhì)；報(bào)審新建、改建、擴(kuò)建項(xiàng)目建

筑設(shè)計(jì)方案、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)；申辦配套設(shè)施管網(wǎng)綜合；申辦《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，《臨時(shí)建設(shè)規(guī)劃

許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及配套管線單項(xiàng)執(zhí)照；申請開工驗(yàn)收、申辦規(guī)劃驗(yàn)收；

3）申辦擴(kuò)初評(píng)審會(huì)及施工圖審查；申報(bào)建筑面積核查及辦理各項(xiàng)規(guī)費(fèi)的繳納手續(xù)；

4）向消防局報(bào)審新建、擴(kuò)建、改建項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)方案、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)；

5）向人防辦申請新建、擴(kuò)建、改建項(xiàng)目的立項(xiàng)，報(bào)審建筑設(shè)計(jì)方案、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)；

6）向環(huán)保局報(bào)審新建項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案、施工圖設(shè)計(jì)；

7）向規(guī)劃局、消防局、人防辦、環(huán)保局、計(jì)委、建委、公安交通管理局、教委、環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生防疫站等政府部

門申辦的其他報(bào)建事項(xiàng)。

2、負(fù)責(zé)提出具體報(bào)批報(bào)建的圖紙技術(shù)要求（文本內(nèi)容、圖紙深度、份數(shù)）：配合設(shè)計(jì)師對(duì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和相

關(guān)規(guī)范要求進(jìn)行核查。

3、負(fù)責(zé)向項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人、設(shè)計(jì)單位解釋或指出報(bào)建過程中的政府政策及導(dǎo)向。

4、負(fù)責(zé)（牽頭）進(jìn)行報(bào)批報(bào)建所需的攻關(guān)活動(dòng)，對(duì)參與攻關(guān)協(xié)調(diào)的領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)。

5、負(fù)責(zé)及時(shí)促進(jìn)或優(yōu)化政府合作關(guān)系，為公司建立良好、長期的溝通平臺(tái)。

第二章項(xiàng)目管理范圍與任務(wù)

本項(xiàng)目管理方案是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行1、項(xiàng)目策劃、2、證照辦理、3、設(shè)計(jì)管理、4、招標(biāo)管理、5、工程管理、6、

后期管理六方面的控制。

1、項(xiàng)目策劃

建設(shè)項(xiàng)目策劃是把建設(shè)意圖轉(zhuǎn)換成定義明確，系統(tǒng)清晰，目標(biāo)具體且具有策略性運(yùn)作思路的高智力的系統(tǒng)活

動(dòng)。它包括建設(shè)前期系統(tǒng)構(gòu)思策劃，建設(shè)期間項(xiàng)目管理策劃和項(xiàng)目建成后的運(yùn)營策劃等，總稱建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)策劃。

項(xiàng)目策劃以項(xiàng)目管理理論為指導(dǎo)，并服務(wù)于項(xiàng)目管理的全過程。

1.1、作用：

L1.1構(gòu)思項(xiàng)目系統(tǒng)框架

1.1.2奠定項(xiàng)目決策基礎(chǔ)

LL3指導(dǎo)項(xiàng)目管理工作

1.1.4、內(nèi)容

⑴策劃投資建設(shè)項(xiàng)目，參與投資機(jī)會(huì)研究。

⑵組織投資建設(shè)項(xiàng)目可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估，對(duì)投資決策提出建議。

⑶參與研究并提出投資建設(shè)項(xiàng)目融資方案。

⑷制定投資建設(shè)項(xiàng)目管理制度和工作程序。

⑸通過招標(biāo)方式，選擇工程咨詢、工程勘察設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、建筑施工和設(shè)備安裝、設(shè)備和材料供應(yīng)單位，并

依法制定合同文本和簽訂合同。

⑹進(jìn)行投資建設(shè)項(xiàng)目信息管理，合同管理，質(zhì)量、工期和投資管理及控制，實(shí)現(xiàn)投資建設(shè)項(xiàng)目預(yù)期的質(zhì)量、工

期、投資、安全、環(huán)保目標(biāo)。

⑺組織生產(chǎn)運(yùn)營準(zhǔn)備工作和制定相關(guān)員工培訓(xùn)方案。

⑻組織投資建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收準(zhǔn)備和建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后移交生產(chǎn)運(yùn)營的相關(guān)工作。

⑼進(jìn)行投資建設(shè)項(xiàng)目總結(jié)評(píng)價(jià)工作。

1.2、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃工作內(nèi)容：

1.2.1、項(xiàng)目決策背景

1.2.1.1,城市發(fā)展規(guī)劃與土地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、

局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等；

2.1.2、土地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景,

如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等；

1.2.2、項(xiàng)目概況

1.2.2.1、土地位置

⑴土地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。

⑵附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出土地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場

等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。

1.2.2.2、土地現(xiàn)狀

1.2.2.3、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套

1.2.2.4、大市政配套（都要說明距土地距離、成本、接入的可能性）

⑴、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展

包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與土地的關(guān)系（影響）。

⑵、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。

⑶、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。

⑷、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距土地距離、涉及線路成本等。

（5）、永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距土地距離、涉及線路成本等。

⑹、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距土地距離、接口位置。

⑺、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距土地距離、接口位置。

附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。

1.2.2.5＞規(guī)劃控制要點(diǎn)

5.1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

5.2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積

5.3、綜合容積率、住宅容積率

5.4、建筑密度

5.5、控高

5.6、綠化率

5.7、其他

1.2.2.6、土地價(jià)格

土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說明代征地價(jià)格。根據(jù)購買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。

1.2.2.7、土地升值潛力初步評(píng)估。

從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值

潛力做出初步評(píng)估。近幾年與本案相臨地塊的土地價(jià)格比較分析。

8、立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析

1.2.3：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析

1.2.3.1、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀

1.2.3.2、計(jì)劃手續(xù)

1.2.3.3、規(guī)劃手續(xù)

1.2.3.4、土地手續(xù)

1.2.3.5、政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

1.2.3.6、總體評(píng)價(jià)

對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條

款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開發(fā)進(jìn)度的影

響等。

2.4：市場分析

1.2.4.1、區(qū)域住宅市場成長狀況

1.2.4.2、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征

1.2.4.3、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況

1.2.4.4、整體市場對(duì)本案有重大影響的因素

產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長狀況、市場容量、消費(fèi)者特征等。

1.2.4.5、產(chǎn)品定位及建議

戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。

1.2.5：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析

1.2.5.1、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析

⑴、確定容積率、建筑密度和配套公建面積時(shí)，按照樓層完全平均及多層、小高層、高層不同比例分配的假設(shè)

情況，進(jìn)行最基本的建筑排列。

⑵、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。

⑶、市政配套設(shè)施對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。

⑷、周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。

1.2.5.1、規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念

1、設(shè)計(jì)概念：表現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計(jì)主題.

2、技術(shù)概念：計(jì)劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)系。

3、可持續(xù)發(fā)展概念：對(duì)項(xiàng)目分期發(fā)展的設(shè)想、對(duì)營造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設(shè)想、對(duì)產(chǎn)品差異性的考慮。

1.2.6：工程及銷售計(jì)劃

1.2.6.1,截至項(xiàng)目施工、取得銷售許可證，報(bào)批報(bào)建分別需要的工作日。

1.2.6.2、工程計(jì)劃：開竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開工面積、開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。（按

季列示）

1.2.6.3,銷售計(jì)劃：各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。（按

季列示）

1.2.7：投資收益分析

1.2.7.1、成本預(yù)測

說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直

接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。

1.2.7.2、項(xiàng)目資金預(yù)測

1、資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。

2、資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。

3、資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。

4、啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額

1.2.8、管理資源配置

1.2.8.1、機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置。

1.2.8.2、人力資源需求：啟動(dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。

1.2.8.3、人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等）。

1.2.9：綜合分析與建議

1.2.9.1、優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配

套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。

1.2.9.2、劣勢：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配

套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。

1.2.9.3、機(jī)會(huì)：從市場機(jī)會(huì)、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、土地所屬區(qū)域

土地價(jià)格趨勢等方面論述。

1.2.9.5>結(jié)論和建議

房地產(chǎn)項(xiàng)目工作流程圖

部門意見1組織動(dòng)拆遷：1、凍結(jié)

戶口、停發(fā)營業(yè)執(zhí)照、

勘察招標(biāo)與施工"_________-停辦房屋交易2、制定

_____________________初步設(shè)計(jì)<_____

，，拆遷計(jì)劃和方案3、簽

定委托動(dòng)遷協(xié)議4.申

征詢環(huán)保、消防、衛(wèi)生防■領(lǐng)拆遷許可證5、發(fā)布

疫、交通、綠化、人防、_______4___拆遷公告6、實(shí)施

抗震、上水、下水、供電、初步設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)

煤氣、電話、環(huán)衛(wèi)等部門

申領(lǐng)入戶許可證------＞物業(yè)接管

辦理初始登記

交房入戶

!房地產(chǎn)項(xiàng)目

1.3、工業(yè)項(xiàng)目策劃綱要

L3.1項(xiàng)目背景

1.3.1.1項(xiàng)目名稱

企業(yè)或工程的全稱，應(yīng)和項(xiàng)目建議書所列的名稱一致。

1.3.1.2項(xiàng)目承辦單位

承辦單位系指負(fù)責(zé)項(xiàng)目籌建工作的單位（或稱建設(shè)單位），應(yīng)注明單位的全稱和總負(fù)責(zé)人。

1.3.1.3項(xiàng)目主管部門

注明項(xiàng)目所屬的主管部門?；蛩鶎偌瘓F(tuán)、公司的名稱。中外合資項(xiàng)目應(yīng)注明投資各方所屬部門。集團(tuán)或公司的名

稱、地址及法人代表的姓名、國籍。

1.3.1.4項(xiàng)目擬建地區(qū)、地點(diǎn)

1.3.1.5承擔(dān)可行性研究工作的單位和法人代表

如由若干單位協(xié)作承擔(dān)項(xiàng)目可行性研究工作，應(yīng)注明各單位的名稱及其負(fù)責(zé)的工程名稱、總負(fù)責(zé)單位和負(fù)責(zé)人。

如與國外咨詢機(jī)構(gòu)合作進(jìn)行可行性研究的項(xiàng)目，則應(yīng)將承擔(dān)研究工作的中外各方的單位名稱、法人代表以及所承

擔(dān)的工程、分工和協(xié)作關(guān)系等，分別說明。

1.3.L6研究工作依據(jù)

在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列出名稱、來源、發(fā)布日期。并將其中必要的部分全文附后，

作為可行性研究報(bào)告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個(gè)部分：

⑴項(xiàng)目主管部門對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)要求所下達(dá)的指令性文件；對(duì)項(xiàng)目承辦單位或可行性研究單位的請示報(bào)告的批

復(fù)文件。

⑵可行性研究開始前已經(jīng)形成的工作成果及文件。

⑶國家和擬建地區(qū)的工業(yè)建設(shè)政策、法令和法規(guī)。

⑷根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料。

1.3.1.7研究工作概況

(1)項(xiàng)目建設(shè)的必要性。簡要說明項(xiàng)目在行業(yè)中的地位，該項(xiàng)目是否符合國家的產(chǎn)業(yè)政策、技術(shù)政策、生產(chǎn)力布

局要求；項(xiàng)目擬建的理由與重要性。

(2)項(xiàng)目發(fā)展及可行性研究工作概念。敘述項(xiàng)目的提出及可行性研究工作的進(jìn)展概況，其中包括技術(shù)方案的優(yōu)選

原則、廠址選擇原則及成果、環(huán)境影響報(bào)告的撰寫情況、涉外工作的準(zhǔn)備及進(jìn)展情況等等，要求逐一簡要說明。

1.3.2可行性研究結(jié)論

在可行性研究中，對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品銷售、原料供應(yīng)、生產(chǎn)規(guī)模、廠址技術(shù)方案、資金總額及籌措、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益

與國民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益等重大問題，都應(yīng)得出明確的結(jié)論，本節(jié)需將對(duì)有關(guān)章節(jié)的研究結(jié)論作簡要敘述，并提出

最終結(jié)論。

1.3.2.1市場預(yù)測和項(xiàng)目規(guī)模

(1)市場需求量簡要分析。

(2)計(jì)劃銷售量、銷售方向。

(3)產(chǎn)品定價(jià)及銷售收入預(yù)測。

（4）項(xiàng)目擬建規(guī)模（包括分期建設(shè)規(guī)模）。

（5）主要產(chǎn)品及副生研究報(bào)告種和產(chǎn)量。

1.3.2.2原材料、燃料和動(dòng)力供應(yīng)

（1）項(xiàng)目投產(chǎn)后需用的主要原料、燃料、主要輔助材料以及動(dòng)力數(shù)量、規(guī)格、質(zhì)量和來源。

（2）需用的主要工業(yè)產(chǎn)品和半成品的名稱、規(guī)格、需用量及來源等。

（3）進(jìn)口原料、工業(yè)品的名稱、規(guī)格、年用量、來源及必要性。

1.3.2.3廠址

地理位置、占地面積及必要性

水源及取水條件。

廢水、廢渣排放堆置條件。

1.3.2.4項(xiàng)目工程技術(shù)方案

（1）項(xiàng)目范圍，即主要的生產(chǎn)設(shè)施、輔助設(shè)施、公用工程、生活設(shè)施內(nèi)容。

（2）采用的生產(chǎn)方法、工藝技術(shù)。

（3）主要設(shè)備的來源，如需向國外引進(jìn)，則簡要說明引進(jìn)的國別、技術(shù)特點(diǎn)、型號(hào)等。

1.3.2.5環(huán)境保護(hù)

排放污染物的種類、數(shù)量，是否達(dá)到國家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)。

主要治理設(shè)施及投資。

3.2.6工廠組織及勞動(dòng)定員

工廠組織形式和勞動(dòng)制度。

全廠總定員及各類人員需要量。

勞動(dòng)力來源。

1.3.2.7項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度

1.3.2.8投資估算和資金籌措

(1)項(xiàng)目所需總投資額。分別說明項(xiàng)目所需固定資產(chǎn)投資總額(包括投資方向調(diào)節(jié)稅、建設(shè)期利息)、流動(dòng)資金

總額，并按人民幣、外幣分別列出。

(2)資金來源。貸款額、貸款利率、償還條件。合資項(xiàng)目要分別列出中、外各方投資額、投資方式和投資方向。

1.3.2.9項(xiàng)目財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)論

(1)項(xiàng)目總成本、單位成本。

(2)項(xiàng)目總收入，包括銷售收入和其它收入。

(3)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期、貸款償還期、盈虧平衡點(diǎn)等指標(biāo)計(jì)算結(jié)果。

(4)經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率，經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值、經(jīng)濟(jì)換匯(節(jié)匯)成本等指標(biāo)計(jì)算結(jié)果。

1.3.2.10項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論

1.3.3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

在總論章中，可將研究報(bào)告各章節(jié)中的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，使審批和決策者對(duì)項(xiàng)

目全貌有一個(gè)綜合了解。

主要技術(shù)指標(biāo)表根據(jù)項(xiàng)目有所不同，一般包括：生產(chǎn)規(guī)模、全年生產(chǎn)數(shù)、全廠總定員，主要原材料、燃料、動(dòng)力

年用量及消耗定額、全廠綜合能耗及單位產(chǎn)品綜合能耗，全廠占地面積、全員勞動(dòng)生產(chǎn)率，年總成本、單位產(chǎn)品

成本、年總產(chǎn)值、年利稅總額、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，借款償還期，經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率，投資回收期等。

1.3.4存在問題及建議

對(duì)可行性研究中提出的項(xiàng)目的主要問題進(jìn)行說明并提出解決的建議。

其它前置審批（安監(jiān)、衛(wèi)

企業(yè)設(shè)立

生等視項(xiàng)目情況而定）

組織聯(lián)注冊登記

一

工

項(xiàng)合踏勘（工商）

企業(yè)名稱預(yù)先業(yè)

目及工業(yè)

投

核準(zhǔn)（工商）所

資

在投贊項(xiàng)

項(xiàng)

鄉(xiāng)目審議

目

遇

備

街協(xié)調(diào)會(huì)

案

道【經(jīng)貿(mào)窗(

預(yù)

經(jīng)

審口牽頭

相關(guān)部

門參與）

一

建質(zhì)量監(jiān)督手

筑

線報(bào)監(jiān)健設(shè)）

工

工工程招投標(biāo)（招建設(shè)工程規(guī)劃

程

程投標(biāo)中心）件勘探，施工圖

項(xiàng)許可審批（規(guī)劃）

開（含消防、氣象

目

工工程建設(shè)項(xiàng)目開工安全

施

建防雷、人防工

設(shè)生產(chǎn)條件核準(zhǔn)（建設(shè)）

工程）設(shè)計(jì)及審查

(許―I建筑工程消防設(shè)計(jì)審核（消防）I—?

業(yè)

可:業(yè)主委托有資

主

(防雷裝置設(shè)計(jì)審核（氣象）

)建-II—質(zhì)單位）

設(shè)

)—|人防工程建設(shè)審批（A防）I—

一

2.證照辦理

2.1蘇州基本建設(shè)項(xiàng)目審批流程

蘇州市基本建設(shè)項(xiàng)目審批流程圖

2.2證照辦理指南

蘇州范圍內(nèi)以蘇州工業(yè)園區(qū)為例

序證照名稱辦理部門申報(bào)材料期限

號(hào)

1申請《選址意見書》蘇州工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃選址許可承諾時(shí)限：工業(yè)項(xiàng)

園區(qū)規(guī)劃許可主體：蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃建設(shè)局目：3個(gè)工作日，非

建設(shè)局受理部門：工業(yè)項(xiàng)目：5個(gè)工作

日辦事程序：總臺(tái)

工業(yè)項(xiàng)目：蘇州工業(yè)園區(qū)一站式服務(wù)中心技術(shù)管理處領(lǐng)號(hào)一窗口送件一

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園區(qū)規(guī)劃建設(shè)局件

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適用范圍：按照國家規(guī)定需要有關(guān)部門批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)的以劃撥方式（附用地紅線圖兩

提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目份）

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