土地投資開發(fā)項目可行性研究報告

土地投資開發(fā)項目可行性研究報告 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3年8月正式組建的國有獨(dú)資公司，注冊資本金100億元，是國家政策性銀行貸款，銀行票據(jù)、招商引資、發(fā)行信托計劃、發(fā)行企業(yè)債券等方式完成投融資和招商引資約350億元，先后完成了×理為可利用地。進(jìn)行豎向工程整理，同時解決項目區(qū)交通、水、電按土地整理要求完成開發(fā)區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃編制和征地拆遷工作，并按照規(guī)劃要求完成區(qū)域內(nèi)道路、市政管網(wǎng)、景觀綠化及土地平整土地開發(fā)范圍的整理土地征收及拆遷安置補(bǔ)償擬定實(shí)施方案基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)開發(fā)范圍的整理土地勘測定界土地權(quán)屬調(diào)查開發(fā)范圍、面積、地上建（構(gòu)）筑物附著物調(diào)查開發(fā)計劃、開發(fā)成本測算工作完成時限、實(shí)施方式河道治理場地豎向整理城市道路建設(shè)城市公共綠地建設(shè)城市市政公用設(shè)施橋梁座項目動態(tài)投資300980.59萬元（不含土地收儲開發(fā)整理投資回---業(yè)自籌資金122111.01萬元，占項目總投資的35.69%。銀行貸款%%%年%年勢都存在，地塊價值也較優(yōu)越，就其地塊的價值來看，建議作為高項目靠近××市主城區(qū)商業(yè)聚集區(qū)南北向發(fā)展軸與東西向發(fā)展強(qiáng)化以二環(huán)路為界面的主城中心的南北發(fā)展軸線，統(tǒng)主城區(qū)外圍的山體徑流，在中心的平原地區(qū)形成多條河道貫入把××市建設(shè)成為中國西南地區(qū)重要的商貿(mào)旅游中心和西部大他片區(qū)落后，且區(qū)域環(huán)境雜亂交通擁堵，市政配套滯后，非置南市區(qū)：將結(jié)合××機(jī)場的搬遷，改造機(jī)場片區(qū)，與會展中西市區(qū)：隨著一些工廠的遷出，西市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)將慢慢服務(wù)區(qū)兼具的綜合性功能區(qū)。既有規(guī)劃定位條件：原規(guī)劃為以居住、商業(yè)、商務(wù)為主的綜合公共交通條件：新增軌道7#、8#和導(dǎo)軌填充線LRV文化會展、金融貿(mào)易、主題旅游公園為主、生態(tài)示范住區(qū)為主體功域，居住用地和商業(yè)用地成交的增加，預(yù)示著將來該區(qū)域樓盤放量將多于其他區(qū)域，居住和商業(yè)氛圍會逐漸濃厚，配套設(shè)施建設(shè)更加新城之間,××外海東北部,處于××濱湖旅游度假帶的心臟位置,用地毗鄰濕地公園，周邊有較豐富的水系資源，為打造一個濱水系，相互交錯，在水系的兩側(cè)留出了較寬的綠化用地，用來營造公共景觀。這樣，在整個小區(qū)內(nèi)，就形成了以水系為主題、相互連的區(qū)域，隨著純別墅項目的限批，純別墅物業(yè)呈逐年遞減，但片區(qū)但更多的是作為混合性物業(yè)的組成部分來推售。鎮(zhèn)附近，項目具有得天獨(dú)厚的自然及人文景觀政策環(huán)境優(yōu)勢：區(qū)委區(qū)政府非常重視城市建設(shè)，政府對本項目十分重視，并給予了多項政策支持，給本項目提供了良好的經(jīng)營環(huán)金雄厚，已經(jīng)負(fù)責(zé)過多片土地的一級開發(fā)，具有很強(qiáng)的技術(shù)優(yōu)勢。城市新規(guī)劃為本項目提供了增值空間，區(qū)政府對己做了全面的城市化發(fā)展為本項目提供了有利的市場環(huán)境，區(qū)政府和人民，都迫切希望城市化發(fā)展，本項目的開發(fā)為城市化發(fā)展做出了貢獻(xiàn)，價格已經(jīng)比原先上了一個臺階：由于各項新政的出臺，附近各由于新區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的城中村改造實(shí)施將比較緩慢，從而影響勢都存在，地塊價值也較優(yōu)越，就其地塊的價值來看，適合作為高××市是××省省會，西南地區(qū)中心城市之一，國家歷史文化旅游資源：城中村工廠、作坊、倉庫和居住交錯混雜，用地布局混亂，加之亂搭、亂建，破壞了村莊空間結(jié)構(gòu)的自然和諧，城市肌理混亂，現(xiàn)狀城中村開發(fā)強(qiáng)度大，公共活動空間、綠地缺乏，環(huán)境質(zhì)量較差；市政及公共配套設(shè)施不足，制約了該區(qū)域整體服務(wù)功能的提私房出租的巨大收益使得外來人口集聚在城中村，由于缺乏有效的監(jiān)督管理，城中村往往有突出的社會治安等問題。城中村的建設(shè)缺乏規(guī)劃控制，建筑擠占道路和公共空間，防災(zāi)救護(hù)能力極度脆弱，房屋建設(shè)通常沒有考慮地質(zhì)條件、防震抗震等要求，安全隱患程，因此，改善該片區(qū)的整體城市環(huán)境質(zhì)量顯得日益迫切和必要。對各村莊進(jìn)行徹底的改造，結(jié)合用地功能置換，完善配套設(shè)施，改項目片區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)現(xiàn)狀村莊、倉儲、工業(yè)、居住等各種功能用地混雜，公共服務(wù)設(shè)施不完善，使得片區(qū)用地難以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理和配套建設(shè)，不利于服務(wù)水平的提高和改善。因此，調(diào)整片區(qū)用地進(jìn)行公共服務(wù)設(shè)施的統(tǒng)一配給，以提高用地的整體秩序，對片區(qū)規(guī)現(xiàn)狀用地開發(fā)的社會價值、經(jīng)濟(jì)價值、土地利用價值得不到體現(xiàn)，在一定程度上造成了土地資源的浪費(fèi)。在項目前期調(diào)查中，應(yīng)開展存量建設(shè)用地普查、檢測和評價，摸清閑置、廢棄和低效用地情況，按照“規(guī)劃引導(dǎo)、用途管制、因地制宜”的原則，為政府加大存量用地儲備力度并在年度供地計劃中優(yōu)先實(shí)施供應(yīng)做好準(zhǔn)備，通過分析可以看出，在項目土地整理用地規(guī)劃范圍內(nèi)，存在的交通問題主要是普遍缺乏與城市主次干道聯(lián)通的城市道路網(wǎng)，公交可達(dá)性不高，道路的占道情況時有發(fā)生，居民生活對道路功能有一定干擾，而且路網(wǎng)密度較低。因此，在項目土地范圍內(nèi)增加道路資源供給是必要的。項目將依托片區(qū)的綜合規(guī)劃，完善道路系統(tǒng)，并向?yàn)橹?，遠(yuǎn)景向流域外次級城市拓展空間。東南部是緩丘地帶，現(xiàn)小，適宜人口與產(chǎn)業(yè)的聚集，是近期主要發(fā)展方向，也是最容易延為整體改善城市南部環(huán)境，提升城市形象，并最終符合于城市過該片區(qū)的改造，促進(jìn)城市整體更新的建設(shè)步伐，為建設(shè)美麗春城形成積極的經(jīng)驗(yàn)積累作用。項目土地西連官南大道，北連××路，南連××路，向東則有××路，昆玉高速，進(jìn)出市區(qū)交通發(fā)達(dá)，與外界聯(lián)系非常方便。根但是區(qū)域內(nèi)部交通則差強(qiáng)人意，通過現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)道路多為低等級的城市支路，乃至于鄉(xiāng)道村道，而且區(qū)域內(nèi)沒有形成合理的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，缺乏與主次干道之間的聯(lián)系。而且路面等級過低，行車環(huán)境不舒適，現(xiàn)有的道路大部分需要通過升級改造才能更好的起到交通過現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，項目地塊主要為村民自建房屋用地，廠礦企業(yè)較少，市政基礎(chǔ)設(shè)施較差，各項配套不完善，而且片區(qū)內(nèi)建筑比較散亂，很難進(jìn)行統(tǒng)一管理和配套建設(shè)，在自建房屋周圍則有大因此，調(diào)整片區(qū)用地結(jié)構(gòu)，適當(dāng)減少功能的混合度，將不適宜片區(qū)發(fā)展的功能進(jìn)行外遷，進(jìn)行公共服務(wù)設(shè)施的統(tǒng)一配給，以提高用地的整體秩序，對普吉片區(qū)規(guī)劃項目顯得尤為重要。同時由于該磚木和土木結(jié)構(gòu)，片區(qū)內(nèi)部還有大量的閑置用地，因此普吉片區(qū)土向?yàn)橹鳎h(yuǎn)景向流域外次級城市拓展空間。東南部是緩丘地帶，現(xiàn)小，適宜人口與產(chǎn)業(yè)的聚集，是近期主要發(fā)展方向，也是最容易延南部城區(qū)應(yīng)結(jié)合××機(jī)場的搬遷，改造機(jī)場片區(qū)，結(jié)合國貿(mào)中中段應(yīng)強(qiáng)化區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施配套功能；服務(wù)周圍居住用地，并合環(huán)湖道路、環(huán)湖觀光黃金岸線及截污工程，主要河道入湖段建設(shè)人工濕地，形成××生態(tài)北岸保護(hù)區(qū)；用地北部、中部清理、拆遷各考慮居民回遷，發(fā)展與旅游休閑相關(guān)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)居民就業(yè)，提通過以上分析確定地區(qū)發(fā)展定位為：依托資源和便捷的交通優(yōu)勢，依山傍水的自然環(huán)境，深厚的歷史文化底蘊(yùn)，開發(fā)高檔住宅小區(qū)，合理布局商業(yè)及公共服務(wù)配套設(shè)施，配合××市大型生態(tài)風(fēng)景游覽區(qū)的建設(shè)，將項目地區(qū)建成集工作、居住、休閑購物為一體的積、地上建（構(gòu)）筑物附著物情況、開發(fā)計劃、開發(fā)成本測算、工容土地開發(fā)范圍的整土地征收及拆遷安置補(bǔ)償擬定土地整理實(shí)施方案基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)開發(fā)范圍的整理土地勘測定界土地權(quán)屬調(diào)查開發(fā)范圍、面積、地上建（構(gòu)）筑物附著物調(diào)查開發(fā)計劃、開發(fā)成本測算工作完成時限、實(shí)施方式河道治理場地豎向整理城市道路建設(shè)城市公共綠地建設(shè)城市市政公用設(shè)施需新征地1550.85畝，涉及拆遷的總戶數(shù)約950戶，拆遷面積約一般來說，根據(jù)建設(shè)具體工程項目的使用功能要求，結(jié)合場地物及其他設(shè)施之間的高程關(guān)系的基礎(chǔ)上，處埋好充分利用地形、減少工程填挖土方量，因地制宜合理地確定建筑、道路的豎向位置。合理地組織場地地面排水、有利于地下管線的敷設(shè)，并解決好場地山外按規(guī)劃控制要求的高程銜接。這些對場地地面及建、構(gòu)筑物等的高程（標(biāo)高）所作的設(shè)計與安排，通稱為場豎向設(shè)計是場地設(shè)計中一個重要的有機(jī)組成部分，它與規(guī)劃設(shè)計、總平面布置密切聯(lián)系而不可分割。當(dāng)?shù)赜蚍秶?、在地形起伏較大的場地，功能分區(qū)、路網(wǎng)及其設(shè)施位置的總體布局安排上，除須滿足規(guī)劃設(shè)計要求的平面布局關(guān)系外，還受到豎向高程關(guān)系的影響。所以，在考慮規(guī)劃場地的地形利用和改造時，必須兼顧總體平面和豎向的使用功能要求，統(tǒng)一考慮和處理規(guī)劃設(shè)計與實(shí)施過程中的各種矛盾與問題，才能保證場地建設(shè)與使用的合理性、經(jīng)濟(jì)性。做好場地的豎向設(shè)計，對于降低工程成本、加快建設(shè)進(jìn)度具有重要豎向設(shè)計的步驟：一般先作道路，后作場地。根據(jù)設(shè)計規(guī)范道路和排雨水坡度的規(guī)定，按照場地坡向道路與節(jié)省土石方要求，考慮建筑室外場地處于較高地形為前提。也就是說，從確定主要道路中線交點(diǎn)、折點(diǎn)、起伏變化點(diǎn)的標(biāo)高開始，計算出道路分段長度與坡度，使道路成為一個高低不同各點(diǎn)相連的立體網(wǎng)。這個立體網(wǎng)控在場地地形處理標(biāo)高過程中，可以反過來再調(diào)整道路的標(biāo)高。一般來講與道路相鄰的場地標(biāo)高要高，而建筑室外標(biāo)高更高，建筑室內(nèi)標(biāo)高為最高。這樣由道路至地形，再由地形至道路，經(jīng)過幾次反復(fù)調(diào)整，并結(jié)合不同方案土石方計算結(jié)果，進(jìn)行分析比較，最后確定選擇場地豎向布置方式，確定按平坡式、臺階式還是混合式人工地合理確定各部分的標(biāo)高，力求減少土方量，并滿足使用功能和建筑、道路等的布置要求，使場地內(nèi)外能夠相互銜接。并滿足場地確定建、構(gòu)筑物與露天臺、場、倉庫的室內(nèi)標(biāo)高，一般是場地的最高點(diǎn)、室外四角標(biāo)高要低，有關(guān)道路、鐵路、排水溝（渠）等擬定場地的排水方案，保證地面雨水的順利排出，并不受洪水侵害，避免場地積水和水淹。一般場地順序?yàn)榻ㄖ彝馑慕窍驁龅財M定場地土方平整方案，計算并確定填挖土方工程量，選定棄確定場地內(nèi)由于挖方、填方等而必須建造的工程構(gòu)筑物，即護(hù)坡、擋土墻以及排水構(gòu)筑物如散水坡、排水溝等，進(jìn)行有關(guān)構(gòu)筑物總之，通過合理地選擇、確定建設(shè)用地的地面形式和場地排水方案，在滿足平面布局要求的同時，確定建設(shè)場地上各部分的高程標(biāo)高關(guān)系等，使之適應(yīng)使用功能要要求，達(dá)到工程量少、投資省、規(guī)劃、周邊環(huán)境，工程方案應(yīng)滿足交通發(fā)展的近遠(yuǎn)期要求，結(jié)合遠(yuǎn)期的交通需求，做到方案功能適用、技術(shù)可行，以取得較佳的投資處理好機(jī)動車、非機(jī)動車、行人的相互關(guān)系，適應(yīng)建設(shè)的需求，在盡量與規(guī)劃結(jié)合的前提下，對周圍生態(tài)環(huán)境進(jìn)行保護(hù)，結(jié)合道路全線綠化的美化設(shè)計，形成一個以自然生態(tài)景觀與沿線建筑相輝序號12345678向9------綠地較均勻地分布規(guī)劃區(qū)內(nèi)，由公園、街頭綠地、防護(hù)綠地組成。包括城市道路、濱水的街頭綠地及用地內(nèi)的少量集中綠地，以規(guī)劃區(qū)內(nèi)結(jié)合綠地、水體形成組團(tuán)內(nèi)部綠化廊道，并結(jié)合公園理念，凸現(xiàn)森林、濕地的野趣和自然風(fēng)貌，為城市營造一個綠色透道路景觀設(shè)計應(yīng)堅持與現(xiàn)有自然資源、環(huán)境要素協(xié)調(diào)，以發(fā)展的眼光考慮設(shè)計內(nèi)容，在道路景觀建設(shè)時協(xié)調(diào)保護(hù)與開發(fā)、景觀與生態(tài)、投入與產(chǎn)出、建設(shè)與經(jīng)營養(yǎng)護(hù)的多重關(guān)系，注重道路景觀與沿線各功能地塊總體景觀的統(tǒng)一建設(shè)，使城市道路景觀的建設(shè)對環(huán)從城市整體出發(fā)，道路景觀設(shè)計要體現(xiàn)片區(qū)的形象和個性；從道路本身出發(fā)，將一條道路作為一個整體考慮，統(tǒng)一考慮道路兩側(cè)的建筑物、綠化、街道設(shè)施、色彩等，避免其成為片段的堆砌和拼視覺空間上的連續(xù)性。道路景觀的視覺連續(xù)性可以通過道路兩側(cè)的綠化、建筑布局、建筑風(fēng)格、色彩及道路環(huán)境設(shè)施等的延續(xù)設(shè)計來實(shí)現(xiàn)。院、道路、濱水公共空間、建筑物外部空間這些為市民的公共生活和休閑娛樂提供場所的共享空間。這些核心公共空間可按居住型、2)工作型公共空間包括綠地、市民中心廣3)游憩性公共空間包括水上樂園、休憩健身公園、度假中心、4)交通型公共空間包括天橋地道、道路節(jié)點(diǎn)、交通環(huán)島、街心合理布局片區(qū)功能空間，構(gòu)建適合片區(qū)的公共空間模式，形成以旅游業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)、文化業(yè)和科研為核心的綜合型公共空間，對于發(fā)展城市文化休閑經(jīng)濟(jì)，構(gòu)建文化休閑城市，刺激消費(fèi)、綜合整治方案內(nèi)容主要包括：生態(tài)河道工程、河道清淤工程、過水文分析計算，確定各河道洪峰流量和水位線，結(jié)合河流、水系規(guī)劃，對河道寬度、平面位置進(jìn)行布置。在不影響防洪排澇的前提下，力求結(jié)合實(shí)際地形地物，保持河道的自然彎曲，河道斷面及護(hù)坡寬度等盡量做到收放有致，不必強(qiáng)求平行等寬，使整治后的河涌人工整治河堤斷面可分為復(fù)式、梯形、矩形、雙層和混合型斷本片區(qū)河流屬于城市中的河道，周邊城市居民對于河道功能的要求是在安全的前提下應(yīng)該具有景觀功能，護(hù)岸及周圍景觀的合理布置要充分體現(xiàn)河道安全、休閑和親水的功能，營造人水和諧的人居環(huán)境，提高城市居民的生活質(zhì)量和生活品位。但是由于本次整治河段集中在未來人口集居的地方，屬于城市從節(jié)約建設(shè)用地面積角度出發(fā)，河堤治理應(yīng)該采用梯形斷面、矩形現(xiàn)對這三種基本形式之間還應(yīng)該根據(jù)現(xiàn)狀兩岸建設(shè)的情況和可本建設(shè)項目在施工期間會對當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境產(chǎn)生一定影響。施工期對環(huán)境的影響主要來自施工廢氣、施工廢水、施工固體廢物、施工噪聲以及低頻振動、夜間照明等，施工期結(jié)束后，上述影響即可消由于項目永久占地和臨時施工占地，造成部分土地資源尤其是耕地的損失，臨時占用的土地資源在施工結(jié)束后可得到一定程度上的恢復(fù)，但永久占地占用的土地資源將永久性的喪項目的建設(shè)將使區(qū)域內(nèi)植被的生態(tài)價值降低，引發(fā)新的水土流本項目的開發(fā)將改善區(qū)域內(nèi)的交通環(huán)境，推動區(qū)域資源開發(fā)利用，促進(jìn)區(qū)域教育和醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)發(fā)展，提高居民生活質(zhì)量，促進(jìn)項目建設(shè)過程中的施工占地、征地拆遷、居民區(qū)施工、市政施該項目建設(shè)期主要以市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主，施工期的場地廢將大大增加地表徑流中的污染物濃度和懸浮物顆粒，地表徑流排入雨水管道或者溝渠，將對水體水質(zhì)造成間接污染；材料堆放場內(nèi)堆放的材料如瀝青、油料、化學(xué)物質(zhì)等保管不善被暴雨沖刷進(jìn)入水體在施工營地范圍內(nèi)施工人員的日常生活，必然會產(chǎn)生一定量的施工期內(nèi)各種施工機(jī)械產(chǎn)生的噪聲將對施工現(xiàn)場人員及工程區(qū)施工時施工機(jī)械和運(yùn)輸車輛將排放廢氣，土方開挖等過程會產(chǎn)運(yùn)輸車輛行駛引起的道路揚(yáng)塵是影響施工現(xiàn)場周圍環(huán)境空氣質(zhì)量的主要因素。施工區(qū)內(nèi)車輛運(yùn)輸引起的道路揚(yáng)塵占場地?fù)P塵總量面的接觸面積、路面積塵量、相對濕度等因素有關(guān)，其影響范圍一力作用下懸浮在半空中，難于沉降。開挖的泥土在未運(yùn)走前被曬干和受風(fēng)力作用，形成風(fēng)吹揚(yáng)塵。開挖出來的泥土在裝卸過程中造成部分揚(yáng)塵揚(yáng)起和灑落。在施工期間，地表裸露，水分蒸發(fā)，形成干本項目在施工期將不可避免地對項目周邊區(qū)域一定范圍的生態(tài)環(huán)境、水環(huán)境、聲環(huán)境、空氣環(huán)境、社會環(huán)境等產(chǎn)生一定的負(fù)面影優(yōu)化道路布設(shè)、景觀規(guī)劃、施工場地（營地）及取土棄土場的設(shè)計，依法辦理各項審批手續(xù)，嚴(yán)格保護(hù)××水體和生態(tài)環(huán)境，減護(hù)準(zhǔn)備。合理安排噪聲作業(yè)時間，并采取移動式或臨時聲屏障等防好拆遷安置工作，按照國家相關(guān)規(guī)定，保護(hù)區(qū)域內(nèi)文物古跡。施工產(chǎn)生的場地污水先經(jīng)局部處理，糞便污水先由化糞池化糞經(jīng)過二級處理使排水水質(zhì)符合《城鎮(zhèn)污水處理廠污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》根據(jù)《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》第二十七、二十八、二十九、三十條規(guī)定，工程施工期噪聲應(yīng)符合國家規(guī)定的建筑施工場界標(biāo)準(zhǔn)；在開工前五日向工程所在地環(huán)境保護(hù)行政主管部門申報工程名稱、施工場所和期限、可能產(chǎn)生的噪聲影響程度以及所采取的噪聲防治措施情況，并在施工期嚴(yán)格落實(shí)相關(guān)可采用低噪聲的機(jī)械設(shè)備，同時也可以采用隔震、消聲的方法試驗(yàn)表明如果施工階段對汽車行駛路面勤灑水(每天4～5次)，施工中的土石方開挖、運(yùn)輸、裝卸、堆放，灰土的裝卸、運(yùn)輸、混合、瀝青的運(yùn)輸、焚燒等易于產(chǎn)生地面揚(yáng)塵的場所，采用灑水等辦法降低施工粉塵的影響。因此，施工過程中應(yīng)配備專用灑水車在施本工程施工位于城市建成區(qū)，十分敏感，為控制揚(yáng)塵污染，建議在土建階段對出場車輛進(jìn)行沖洗，或者設(shè)置水槽，使所有出場車對運(yùn)送散裝物料的機(jī)動車，用蓬布遮蓋，以防物料灑落；存放散裝物料的堆場，應(yīng)盡量用蓬布遮蓋；石灰、水泥、沙石料等的混合過程，應(yīng)盡量在有遮擋的地方進(jìn)行；拌合設(shè)備盡量封閉，要配有除塵設(shè)備；材料場和材料運(yùn)輸車輛行駛路線應(yīng)避開空氣污染瀝青混凝土鋪設(shè)的日子最好選在有二級以上風(fēng)力的天氣條件下本項目在建設(shè)期的固體廢棄物主要為施工棄土石方和施工場地施工棄方應(yīng)運(yùn)送到適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)集中堆棄，棄方場地在棄方完成后將采取一定的生物防護(hù)設(shè)施。對于建筑垃圾中的穩(wěn)定成分，如碎磚瓦礫等，可與施工棄方一起堆放或回填。對于廢油漆、涂料等有害廢物，應(yīng)采用專用容器收集后集中處理。對于由施工人員產(chǎn)生的生活垃圾，采用分類收集的方法，防止雨水浸泡，產(chǎn)生滲濾液，影對于有條件綠化的地帶，根據(jù)當(dāng)?shù)氐闹参镞m當(dāng)進(jìn)行綠化。對建筑材料場地，包括土料場的砂石料場，在施工結(jié)束后，應(yīng)采取水土對道路綠化帶，根據(jù)當(dāng)?shù)貤l件，選擇觀賞性較強(qiáng)的植物的花卉總之，通過對項目進(jìn)行環(huán)境保護(hù)投資后，只要能夠在施工和運(yùn)營過程中認(rèn)真落實(shí)各項環(huán)境保護(hù)措施，將使環(huán)境負(fù)面影響降低到最小程度，從而改善生活環(huán)境和生態(tài)環(huán)境，達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益能源是經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展重要物質(zhì)基礎(chǔ)，是人類賴以生存的基本條厲行能源節(jié)約是加速經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要措施，是國家能源利用的基本政節(jié)約能源是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，該項目必須從設(shè)計施工到營該項目是一個綜合各類建筑的小區(qū)，能耗主要是電能。空調(diào)、1)在設(shè)計中要按國家建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和建筑業(yè)設(shè)計規(guī)范，嚴(yán)2)在建設(shè)中采用新型建筑材料、高效隔熱保溫材料、節(jié)能型門3)建筑設(shè)計充分考慮西南地區(qū)氣候特征，采用合理的窗墻比，充分利用自然采光和自然通風(fēng)，合理控制直射室內(nèi)陽光，降低空調(diào)項目主要能耗是電能，空調(diào)、照明、通風(fēng)、給水等系統(tǒng)都含電能消耗，因而對電氣設(shè)備的選擇、配置均很關(guān)鍵。在技術(shù)節(jié)能方面在建設(shè)方案選擇時，盡可能運(yùn)用節(jié)能新技術(shù)、新工藝，將能耗將公用工程盡量布置在負(fù)荷中心，合理布置負(fù)荷流向，減少線選用高效、長壽、節(jié)能的光源和燈具（如高壓水銀燈、高壓鈉機(jī)電設(shè)備選型積極選用合理的高效設(shè)備，在價格合理的情況下盡量采用技術(shù)先進(jìn)、材料優(yōu)良、結(jié)構(gòu)合理、機(jī)械強(qiáng)度高、使用壽命長的節(jié)能型機(jī)電設(shè)備，以有效降低產(chǎn)品的能耗。如選擇節(jié)能型的變壓器，節(jié)能型風(fēng)機(jī)、水泵等。選用太陽能熱水器系統(tǒng)供應(yīng)熱水，比常規(guī)的熱泵系統(tǒng)供應(yīng)熱水用電設(shè)備的容量、數(shù)量應(yīng)與負(fù)荷相匹配，消除大馬拉小車的現(xiàn)象，對于負(fù)荷變化較頻繁的機(jī)電設(shè)備，盡量采用變頻調(diào)速等技術(shù)以提高機(jī)電設(shè)備總效率，降低損耗，盡量防止輕載或超為提高用電負(fù)荷的功率因素，應(yīng)安裝設(shè)置功率補(bǔ)償設(shè)備，進(jìn)行在項目投入運(yùn)營期間，采用智能化控制系統(tǒng)，通過計算機(jī)對建筑物內(nèi)的照明控制系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)和動力設(shè)備運(yùn)根據(jù)用戶和用水量標(biāo)準(zhǔn)按照水表計費(fèi)收費(fèi)，超額部分按議價收投資估算內(nèi)容為：建安工程費(fèi)、其它基本建設(shè)費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)、土地一級開發(fā)管理費(fèi)、土地一級開發(fā)社會投資人資金成本、社會資金參與土地一級開發(fā)整理投資回報。（10）工程項目可行性研究報告編制費(fèi)按國家發(fā)展計劃委員會（12）施工圖預(yù)算編制費(fèi)按國家計委、建設(shè)部計價格[2002]10社會資金參與土地一級開發(fā)整理項目辦法的通知》××民政府社會資金參與土地一級開發(fā)整理項目辦法的通知》（18）土地一級開發(fā)管理費(fèi)按××市城建投資開發(fā)有限公司與（19）征地補(bǔ)償、拆遷補(bǔ)償、土地征轉(zhuǎn)用相關(guān)稅費(fèi)按××市城項目動態(tài)投資300980.59萬元（不含土地收儲開發(fā)整理投資回---目總投資的35.69%。銀行貸款220000.00萬元，占項目總投資的%%%年%年劃發(fā)展戰(zhàn)略，能夠推動××市社會經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，適應(yīng)旅游市場的發(fā)展方向，具有極為廣闊市場前景。對提高××市的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，改善投資環(huán)境和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，緩解就業(yè)壓力，增加地方財稅收入，改變落后面貌，推動經(jīng)濟(jì)社會的全面發(fā)展，把××市建設(shè)成豐富的旅游資源，大力發(fā)展旅游業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)，不但可以直接和間接地提高當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖?，而且可以大大改善和提高?dāng)?shù)鼐用竦纳椖康拈_發(fā)，有可能造成部分居民因征地拆遷而不同程度地失去原有的農(nóng)業(yè)收入和各種經(jīng)營項目的收益，為此除合理補(bǔ)償外，應(yīng)多聽取當(dāng)?shù)鼐用窈透鞣揭庖姡芯恳欢ǖ恼叽胧?，確保不斷提餐飲業(yè)、商品零售業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、娛樂服務(wù)業(yè)、保健咨詢服務(wù)業(yè)、理發(fā)及美容化妝業(yè)、洗染業(yè)、攝影及擴(kuò)印業(yè)、租賃服務(wù)業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)、旅游咨詢服務(wù)業(yè)、電力、蒸汽、熱水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、電力供應(yīng)業(yè)、煤氣供應(yīng)業(yè)、自來水供應(yīng)業(yè)、金融保險業(yè)林綠化業(yè)、環(huán)境衛(wèi)生業(yè)、市政工程管理業(yè)、景區(qū)保安服務(wù)業(yè)、景區(qū)公路管理及養(yǎng)護(hù)業(yè)、景區(qū)水利管理業(yè)等。其次是促進(jìn)××市各行業(yè)的間接就業(yè)，旅游業(yè)每一個直接就業(yè)，可聯(lián)動5個間接就業(yè)。與產(chǎn)商貿(mào)業(yè)、服務(wù)業(yè)、娛樂業(yè)等產(chǎn)業(yè)部門的就業(yè)，一方面是通過旅游活動的增加，物流、信息流的擴(kuò)大與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的景氣而推動的其他產(chǎn)業(yè)部門的就業(yè)。因此，項目的開發(fā)，對當(dāng)?shù)厣鐣鸬椒e極的作用，可以進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，加速但項目的開發(fā)，會造成部分居民失去當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)的機(jī)會，尤其是從事旅游服務(wù)業(yè)之外的行業(yè)，有可能造成一定的社會矛盾，為此應(yīng)研究這部分人就業(yè)轉(zhuǎn)型的可能性，并制定相應(yīng)的政策展社會實(shí)踐證明，旅游業(yè)是一個附加值高、關(guān)聯(lián)功能作用很強(qiáng)、社會效益明顯的綜合性產(chǎn)業(yè)，可以推動一個地區(qū)交通運(yùn)輸、文化娛樂、餐飲服務(wù)、商貿(mào)加工、郵政通訊、生態(tài)環(huán)境等行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)，是推動各個行業(yè)發(fā)展的龍頭產(chǎn)業(yè)。據(jù)國際上有關(guān)旅游統(tǒng)計資料介紹，旅游業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶頭作用相當(dāng)明顯，旅游收入不僅可以為政府通過土地出讓獲得直接效益，而且可以通過旅游業(yè)收入所帶來的稅費(fèi)收入獲得較良好和穩(wěn)定的間接效益，是加快××5、項目的建設(shè)，可以創(chuàng)造良好的環(huán)境效益通過旅游區(qū)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，在滿足人們?nèi)找嬖鲩L的生態(tài)旅游消費(fèi)需要的同時，開展科考科研活動，為大專院校、科研單位提供科研教學(xué)實(shí)習(xí)基地，也為××市生態(tài)宣傳與教育向高層次和多元化提高群眾生態(tài)意識，使保護(hù)生態(tài)成為群眾的自覺行動，其結(jié)果也必然推動環(huán)境保護(hù)事業(yè)的發(fā)展。使旅游生態(tài)保護(hù)區(qū)在國內(nèi)外享有較高在生態(tài)效益上，水利設(shè)施日趨完善，蓄水輸水能力不斷增強(qiáng)，使水土流失得到有效治理，增強(qiáng)自然資源管理保護(hù)能力。管護(hù)站的建立和核心區(qū)居民遷出，能夠最大限度地控制人為干擾破壞，其結(jié)果必然使自然植被與野生種群數(shù)量呈上升趨勢，保護(hù)了生態(tài)環(huán)境所具有的潛在的經(jīng)濟(jì)價值。隨著管理計劃的實(shí)施，合理開發(fā)利用自然為了分析當(dāng)?shù)卣⒕用裰С猪椖看嬖谂c發(fā)展的程度，考察項目與當(dāng)?shù)厣鐣h(huán)境的相互適應(yīng)關(guān)系，有必要分析和預(yù)測與項目直接位和個人均是項目的直接和間接受益者，對本項目是支持的，并?！痢潦腥嗣裾鳛榇淼貐^(qū)的最高行政管理機(jī)構(gòu)市經(jīng)濟(jì)建設(shè)和本地旅游業(yè)的發(fā)展歷史和條件較為清楚，因此對本項××市土地儲備中心和××公司（項目責(zé)任主體）作籌建單位，代表市政府與相關(guān)政府部門、設(shè)計單位、施工單位進(jìn)行××市各鎮(zhèn)政府，項目實(shí)施將使各鎮(zhèn)的旅游資源得到很好的優(yōu)××市各類旅游企業(yè)，項目實(shí)施將使各類旅游企業(yè)得到一個很郵政通訊、生態(tài)環(huán)境等各類服務(wù)性企業(yè)得到一個極好的發(fā)展機(jī)會，項目所在地附近的房地產(chǎn)開發(fā)商，項目實(shí)施將使他們開發(fā)的房本項目的設(shè)計、施工、監(jiān)理單位，項目實(shí)施可以鍛煉隊伍，增××市的市民，項目實(shí)施為市民的旅游休閑活動提供了一個很好的場所，也是進(jìn)一步擴(kuò)大××市旅游事業(yè)的影響和吸引省內(nèi)外游搬遷安置人口，項目的直接受影響者。本項目的建設(shè)將造成部分人口的搬遷，其生產(chǎn)、生活將受到較大的影響，政府在拆遷補(bǔ)償時應(yīng)關(guān)心他們，盡可能妥善安排好被拆遷人員的安置補(bǔ)償。如能得本項目施工期會產(chǎn)生一定的噪音、震動、廢水等，對周圍環(huán)境造成一定程度的影響。通過對項目主要環(huán)境影響的深入分析，應(yīng)采另外，在項目未來建設(shè)中，應(yīng)重視廣大市民的參與，建立有效的參與機(jī)制，如對初步選擇的設(shè)計方案進(jìn)行公示和征求意見，促進(jìn)項目管理機(jī)構(gòu)與廣大市民的交流，增強(qiáng)市民對項目的理解和認(rèn)同，并給予市民為本項目獻(xiàn)計獻(xiàn)策的機(jī)會，取得社會各方面的支持，同綜合以上分析與評價，我們認(rèn)為本項目的開發(fā)作為××市旅游事業(yè)發(fā)展的一項工程，不但可以進(jìn)一步提高旅游事業(yè)的發(fā)展水平，而且可以帶動相關(guān)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長，對旅游事業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生不可估量的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，而且可為國家和政府帶來較大的財政產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間要求。但各企業(yè)的投資入駐畢竟是一種市場行為，存在不少的弱勢：無明確整體形象、室內(nèi)外活動設(shè)施單一、現(xiàn)階段人力資源較缺乏、設(shè)施完備旅館少、經(jīng)營模式在市場上與其它同業(yè)制、周邊旅游資源互補(bǔ)性弱、替代性強(qiáng)、環(huán)城游憩帶建設(shè)缺乏全局性、整體觀念等，相關(guān)的問題如果沒有得到較好解決，在某種在項目的建設(shè)過程中，由于工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件和工程設(shè)計本身發(fā)生重大變化，導(dǎo)致工程量增加、投資增加、工期延長當(dāng)外部協(xié)作條件及項目所在地適應(yīng)程度可能出現(xiàn)的問題，如政府規(guī)劃、交通運(yùn)輸以及當(dāng)?shù)鼐用竦呐浜铣潭?；項目對社會各利益群體、當(dāng)?shù)亟M織機(jī)構(gòu)及當(dāng)?shù)丶夹g(shù)、文化環(huán)境帶來的負(fù)面影響等，仍然存在外部配套設(shè)施沒有如期落實(shí)的問題，致使投資項目不能發(fā)揮應(yīng)加強(qiáng)規(guī)劃，科學(xué)統(tǒng)籌，長遠(yuǎn)發(fā)展。按照現(xiàn)規(guī)劃，開發(fā)項目的規(guī)劃和建設(shè)要從長遠(yuǎn)發(fā)展的需要考慮，將項目建成真正的省內(nèi)、國內(nèi)一流的國家級休閑度假、旅游觀光、文化藝術(shù)場所和省市級知識普及和大眾娛樂場所。形成良好的內(nèi)外部環(huán)境和氛圍，使入駐企業(yè)能良性發(fā)展，并產(chǎn)生積聚效果，從而