我國土地一級開發(fā)的風險及控制研究

PAGEPAGE１我國土地一級開發(fā)的風險及控制研究摘要：從1996年開始，土地一級開發(fā)只經(jīng)過了10年的時間就在全國廣泛的開展起來。土地一級開發(fā)需要研究的東西有很多，包括模式，運作方式等等。本文以土地一級開發(fā)的風險為突破口，首先研究了土地一級開發(fā)的一般風險，包括決策風險、管理風險、金融風險，這些風險在房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在。與此同時，土地一級開發(fā)由于對城市化影響很大，對資金需求量更大，開發(fā)周期更長以及資金回收慢等特點，從而具有一些特殊風險，包括政策風險、經(jīng)營風險。本文針對這些風險進行了相關(guān)控制及對策研究。關(guān)鍵詞：土地一級開發(fā)；風險；控制StudyonriskandcontrolofthePreliminarylanddevelopmentinChinaAbstract:Since1996,preliminarylanddevelopmenthascarriedoutextensivelyinChinaforjust10years.TherearemanyproblemsneedtoberesearchedinPreliminarylanddevelopment,includingmodels,operationalmodalities，andsoon.Thispaperfocusesontherisksofthepreliminarylanddevelopment.Firstly,westudyonthegeneralrisks,includingtherisksofdecision-making,therisksofmanagement,andtherisksoffinance,whichusuallyexistintherealestateindustry.Atthesametime,thepreliminarylanddevelopmenthavegreateffectonurbanization,whichdemandmuchmorefunds,longertimefordevelopmentcycleandfundsrecoveredslowly,soithassomespecialrisks,includingpolicyrisksandoperationalrisks.Thispaperstudiesonthecontrolandcountermeasuresabouttheserisks.Keywords:Preliminarylanddevelopment;Risk;Control一、前言土地一級開發(fā)最初可追溯到1996年我國杭州、上海等地率先開展的土地整理活動。目前,人們對土地一級開發(fā)的概念還比較生疏,較明確提出一級開發(fā)概念的書籍也很少。第一次提到“土地一級開發(fā)”一詞的正式文件是2000年12月北京市人大常委會通過的《中關(guān)村科技園區(qū)條例》(以下簡稱《條例》)。《條例》第四十八條規(guī)定:“中關(guān)村科技園區(qū)的土地一級開發(fā),應(yīng)當服從中關(guān)村科技園區(qū)建設(shè)的統(tǒng)一規(guī)劃……。”但《條例》并未對土地一級開發(fā)的涵義做出界定。之后,北京市人民政府辦公廳印發(fā)了《中關(guān)村科技園區(qū)土地一級開發(fā)暫行辦法》(京政辦發(fā)[2002]16號),北京市國土資源和房屋管理局印發(fā)了《北京市土地一級開發(fā)管理暫行辦法》(京國土房管出字[2002]1100號),對土地一級開發(fā)的涵義做了較為詳細的界定。[1]現(xiàn)在，土地一級開發(fā)已經(jīng)在全國范圍內(nèi)如火如荼的展開，全國80%的大型房地產(chǎn)開發(fā)商都參與到土地一級開發(fā)中去。分析其中的原因，有三點：（1）影響大。不僅是因為項目規(guī)模大，少則上千畝，多則數(shù)十平方公里，還因為土地一級開發(fā)作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的最上游，對整個城市各種資源的運用發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，撬動著整個城市的宏觀經(jīng)濟的發(fā)展，土地一級開發(fā)很大程度上決定了城市化的進程、效率和質(zhì)量?，F(xiàn)在能夠參與一級開發(fā)的都是實力雄厚、信譽良好的大型企業(yè)。（2）誘惑大。越來越多的品牌大開發(fā)商熱衷于土地一級開發(fā),覬覦的并非是土地一級開發(fā)不到10%的利潤（北京的有關(guān)規(guī)定是2%,有些地方政府的土地一級開發(fā)招商公告中承諾5～8%），隨著土地市場的日趨完善及土地政策進一步緊縮后,拿地壓力越來越大,開發(fā)商憑借一級開發(fā)的優(yōu)勢獲得二級開發(fā)權(quán)已成為“曲線拿地”的新途徑。（3）彈性大。按《憲法》和《土地管理法》對土地征用的規(guī)定，土地一級開發(fā)的主體應(yīng)是當?shù)卣?，各地也出臺了一些相關(guān)政策，但究竟誰可以成為操作主體？開發(fā)成本如何界定？利潤如何分配？基本上依然無法可依，盡管有個約定俗成，即所謂的“誰投資、誰受益”，但一級開發(fā)中的交易黑洞、甚至各方共損（而非共贏）的現(xiàn)象時有發(fā)生?？墒峭恋匾患夐_發(fā)到底是怎樣運作的，企業(yè)對土地一級開發(fā)是胸有成竹還是趨之若鶩，企業(yè)在土地一級開發(fā)中到底有沒有風險？又多大的風險？本文對此進行探討和分析。二、研究背景（一）“8.31”大限：2004年8月31日以后，土地出讓停止協(xié)議出讓，導(dǎo)致取得土地成本增加，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示:招標出讓土地的平均價格為協(xié)議出讓價格的4.32倍,拍賣出讓土地的平均價格為協(xié)議出讓價格的6.03倍,掛牌出讓土地的平均價格為協(xié)議出讓價格的3.34倍;[2]與此同時，國家停止了生地出讓。也就是說，土地要出讓就必須經(jīng)過土地一級開發(fā)這一環(huán)節(jié)。（二）宏觀調(diào)控收緊：宏觀調(diào)控收緊包括兩個方面。一方面是宏觀全局的，另一方面則是有關(guān)部門對微觀經(jīng)濟主體進行直接的干預(yù)。作為宏觀經(jīng)濟層面來說，主要是兩個機構(gòu)，一個是中央銀行，另一個是管財政支出總量的財政部，中央銀行采取的四個主要措施為：第一個是2004年兩次提高了存款準備金率，第二個是擴大利率的浮動幅度，第三個是公開市場業(yè)務(wù)。第四個是2004年以來3次上調(diào)基準利率。財政部的措施是宣布采取“中性”或“從緊”的財政政策。國債仍舊發(fā)行，但是不再繼續(xù)用于投資。有專家對此發(fā)表評論，利率上調(diào)以前，不管是央行還是財政部，還都沒有采取非常明顯的緊縮性措施。[5]（三）土地市場回暖——以南京市為例：南京在經(jīng)歷了2004年和2005年土地交易的寒潮之后，2006土地交易旺盛。棲霞區(qū)邁皋橋街道的商居兩用地塊被南京金橋城鎮(zhèn)建設(shè)以每畝378萬元的價格拿走；玄武區(qū)鎖金村9號的地塊經(jīng)過36輪叫價之后，最終南京長發(fā)房地產(chǎn)公司以6450萬元“鎮(zhèn)”住全場開發(fā)商，并且輕松突破每畝500萬元；4月6日，廣東雅居樂控股有限公司通過旗下控股子公司英國的豐平國際有限公司以總價14.95億元，拿下總面積141177.9平方米的北方光電地塊，畝均706萬元。三、土地一級開發(fā)的內(nèi)涵與運作方式（一）土地一級開發(fā)的內(nèi)涵所謂土地一級開發(fā)，是指政府委托市土地整理儲備中心(以下簡稱市土地儲備中心)及分中心，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土地一級開發(fā)計劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。[3]概念很可能會讓大家誤認為就是簡單的“七通一平”，不過“七通一平”應(yīng)該只能算是一個土地整理，離土地開發(fā)還有好幾個檔次的差距。（二）土地一級開發(fā)的運作方式1．政府主導(dǎo)按《憲法》和《土地管理法》對土地征用的規(guī)定，土地一級開發(fā)的主體應(yīng)是當?shù)卣９P者認為這個無可厚非，因為土地一級開發(fā)是個系統(tǒng)的開發(fā)過程，有時候完全可以理解為區(qū)域開發(fā)，它很大程度上決定了城市化進程，就像現(xiàn)在開發(fā)區(qū)的建設(shè)。同時，土地一級開發(fā)涉及到政府的社會經(jīng)濟規(guī)劃及管理職能。依照現(xiàn)在各地通行的辦法，政府越來越多的把一級開發(fā)區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)、空間的規(guī)劃和設(shè)計等相關(guān)職能都下放給了開發(fā)商，但是這些都是在政府的統(tǒng)一監(jiān)管之下的，否則會出現(xiàn)地方割據(jù)的現(xiàn)象。而且，在征地、拆遷方面，政府的主體地位不能丟。因為企業(yè)更過考慮到企業(yè)的利益最大化而忽略了被拆遷戶的利益。而政府作為民眾的代表,也作為土地資源所有者的代表,一定要保證土地開發(fā)過程中人民的利益。階段。隨著我國各方面條件的成熟和國際經(jīng)濟、金融一體化進程的加快,可以預(yù)見在不久的將來,海外資本將迅速進入我國房地產(chǎn)業(yè),其前景是看好的。（三）進行科學(xué)的項目管理在涉及到工程、技術(shù)、經(jīng)濟等問題的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，盡可能以有效的合同形式對承包方加以約束，在合同中明確雙方的責、權(quán)、利，以法律形式維護企業(yè)的利益，避免在工程實施過程中發(fā)生不必要的分歧，同時要嚴格進行項目管理，努力做到保質(zhì)保量按時交工。要多渠道、多形式地吸納項目運作所需要的人才，建立自己的專業(yè)和管理隊伍，這也是降低經(jīng)營風險的重要措施。同時，要建立內(nèi)部激勵機制，充分調(diào)動公司職員積極性；建立崗位責任制和在崗人員工作績效考評制度，逐步優(yōu)化公司成員結(jié)構(gòu)。參考文獻：[1]周文國.土地一級開發(fā)若干問題探討.開發(fā)研究[J],2005,(1)[2]束克欣,潘守文,徐秉迪等.土地市場的春天來了.北京房地產(chǎn)[J],2006,(2)[3]《中關(guān)村科技園區(qū)土地一級開發(fā)暫行辦法》[4]張濤,原國棟.政府應(yīng)是土地一級開發(fā)的主體.北京房地產(chǎn)[J],2005,(1)[5]曾慶學(xué).近期我國宏觀經(jīng)濟調(diào)控的政策取向.經(jīng)濟論壇[J],2006,(4)[6]王如淵.王賓.我國城市土地經(jīng)營的理性思考.經(jīng)濟體制改革[J],2005,(1)[7]董志文.試析房地產(chǎn)項目的風險管理.江商論壇[J],2006,(3)[8]李小安.房地產(chǎn)投資的風險與防范.集團經(jīng)濟研究[J],2005,(3)[9]郭峰,任宏.流程分析在土地投資風險管理中的應(yīng)用.重慶建筑大學(xué)學(xué)報[J],2005,6[10]董懿.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資風險與防范.上海會計[J],2002,9[11]韓國波.新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何發(fā)展.開發(fā)與建設(shè)[J],2005,3[12]鄒平.為土地開發(fā)整理資金