養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目盈利模式

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目盈利模式養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目盈利模式Page

3目錄模式一無(wú)障礙適老化社區(qū)模式二CCRC持續(xù)照料退休社區(qū)模式四城市型養(yǎng)老公寓模式五旅游度假型養(yǎng)老酒店模式三CCC持續(xù)照料親情社區(qū)模式六護(hù)理性機(jī)構(gòu)Page

4無(wú)障礙適老化社區(qū)

在現(xiàn)有人才很匱乏，短時(shí)間不能滿足我們需要的前提下，你可以先做硬件的提升，使居住在小區(qū)里面的老人能夠下得了樓，在小區(qū)里面活動(dòng)。未來(lái)的房地產(chǎn)改善性需求，昨天朱會(huì)長(zhǎng)也提到了，這個(gè)一定是真實(shí)的需求，我想改善型的需求有兩種：一是當(dāng)小孩要上學(xué)了，需要尋找學(xué)區(qū)房子；二是老人居家養(yǎng)老，無(wú)障礙的改造、無(wú)障礙的條件，你能夠讓老人下樓，現(xiàn)在我就碰到一些開發(fā)商朋友，自己的父母住在自己開發(fā)的小區(qū)里面，就已經(jīng)是半失能的狀態(tài)，坐輪椅，下不了樓，所以他說(shuō)我要自己開發(fā)這樣的項(xiàng)目，首先要讓我的父母能夠下樓活動(dòng)，這是我們開發(fā)企業(yè)能夠比較簡(jiǎn)單進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域的一種方式。它的主要特征：一是小區(qū)里面養(yǎng)老服務(wù)還沒(méi)有提供，二是無(wú)障礙硬件環(huán)境；三是豐富的室內(nèi)外活動(dòng)空間，四是有組織的文化娛樂(lè)活動(dòng)，五是盈利模式，房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)權(quán)銷售。北京的怡?；▓@，它的售價(jià)比周邊其他的價(jià)格每平米高了5000塊錢，有很好的溢價(jià)能力。Page

5CCRC持續(xù)照料退休社區(qū)

面對(duì)的主要目標(biāo)客群就是家里已經(jīng)不需要第二代、第三代的撫養(yǎng)、照顧了，老人自己喜歡跟其他老人在一起。這點(diǎn)我們跟美國(guó)太陽(yáng)城的開發(fā)商作過(guò)溝通，上個(gè)月到北京來(lái)，在座的個(gè)別朋友也參考了，我們?cè)诶淆g委的會(huì)議室，請(qǐng)他們幾位跟我們做了溝通，蓋勒普先生就講到，60年前鳳凰城第一個(gè)太陽(yáng)城開始建設(shè)的時(shí)候，很多美國(guó)的老人都不相信在這樣的沙漠地里面能夠創(chuàng)建一個(gè)全新的生活方式，但是當(dāng)鳳凰城的第一個(gè)太陽(yáng)城開業(yè)的第一天就有10萬(wàn)老人去了，現(xiàn)在里面已經(jīng)住了4萬(wàn)多老人。所以他也提到中國(guó)現(xiàn)在的老人養(yǎng)老方式跟未來(lái)50后、60后甚至70后老人養(yǎng)老模式是完全不一樣的，我們現(xiàn)在做的事情是為未來(lái)的老人創(chuàng)造一種全新的生活，這跟美國(guó)的發(fā)展歷程也是比較相近的。Page

6CCC持續(xù)照料親情社區(qū)CCC把R去掉了，CCC可以跟第二代、第三代共同生活的，養(yǎng)老服務(wù)配套都跟上了，這個(gè)也比較符合中國(guó)人養(yǎng)老的習(xí)慣。在美國(guó)的老人跟中國(guó)的老人也是有同樣的需求，我們聽蓋勒普先生介紹，他收購(gòu)了太陽(yáng)城以后，創(chuàng)建了太陽(yáng)城牧場(chǎng)系列，這里面就有專門為年輕人設(shè)計(jì)的住宅，年輕人跟老年人在同一個(gè)社區(qū)里面，所以美國(guó)也在發(fā)展，美國(guó)的太陽(yáng)城也不是一成不變的。中國(guó)有很多的開發(fā)企業(yè)也在嘗試做這樣的CCC的模式。

這個(gè)方式可能會(huì)比CCRC的方式更符合中國(guó)的國(guó)情特征，在它的盈利模式上面也能夠更好的作為產(chǎn)權(quán)銷售，盡快的回籠資金，有一些之前的項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)銷售部分沒(méi)有或者是很少，所以資金壓力比較大，現(xiàn)在基本的共識(shí)就是產(chǎn)權(quán)銷售部分做到85%，15%的部分自持，我們下午還會(huì)有這樣的介紹，都用這樣的方式去平衡資金。Page

7城市型養(yǎng)老公寓這也是一種共識(shí)，老人都不愿意離開城市到郊外去，但是城內(nèi)的土地非常少，我們只能到城鄉(xiāng)結(jié)合部去做開發(fā)，也會(huì)引導(dǎo)一批未來(lái)的老人，如果你創(chuàng)造了這樣全新的生活方式，你會(huì)引導(dǎo)一批老人去遠(yuǎn)郊或者城鄉(xiāng)結(jié)合部。但是有大量的老人都是生活在城市環(huán)境里面，他們不愿意離開自己熟悉的環(huán)境，所以創(chuàng)造一個(gè)城市型的養(yǎng)老公寓，在豎向上把健康老人和失能、半失能老人做一個(gè)區(qū)分，這是一個(gè)很重要的發(fā)展方向。它的盈利模式會(huì)員制和產(chǎn)權(quán)銷售都是可以的。

日本木下介護(hù)的福原君給我們講過(guò)，他們?cè)黾恿艘粋€(gè)養(yǎng)老服務(wù)的領(lǐng)域，就是由他創(chuàng)辦的，在日本2000年介護(hù)保險(xiǎn)制度實(shí)行之前，他們這五年的時(shí)間是通過(guò)商業(yè)化的發(fā)展已經(jīng)可以盈利了，當(dāng)時(shí)他們?cè)诠緝?nèi)部有一個(gè)爭(zhēng)論，選址到底是去富士山腳下還是城市里面，后來(lái)他們選擇了在城市里面，現(xiàn)在在東京都周圍他們一共服務(wù)了3000多名中高端的老人。Page

8旅游度假型養(yǎng)老酒店這個(gè)應(yīng)該是未來(lái)非常重要的發(fā)展方向，50后的老人，55年以后的老人、60后的老人，他們肯定不會(huì)待在家里去養(yǎng)老，很多人希望到處旅游，一邊旅游、一邊養(yǎng)老。剛才提到了現(xiàn)在正在做養(yǎng)老養(yǎng)生的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，會(huì)制定一定的標(biāo)準(zhǔn)，如果符合這樣標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，你當(dāng)?shù)氐睦先速I了你的產(chǎn)權(quán)或者使用權(quán)，可以獲得這個(gè)聯(lián)盟里面其他項(xiàng)目的使用權(quán)，這個(gè)未來(lái)是一個(gè)非常大的趨勢(shì)，現(xiàn)在的旅游人口當(dāng)中，40%的老人比例可能還會(huì)再增加，老人旅游的消費(fèi)能力還會(huì)增加。所以我們應(yīng)該去參考悅榕莊酒店的方式，很好的結(jié)合溫泉、康復(fù)、理療、營(yíng)養(yǎng)、膳食等功能。我也知道很多朋友手里有旅游風(fēng)景區(qū)的用地，如何跟養(yǎng)老結(jié)合，如何爭(zhēng)取旅游養(yǎng)老的老年人群，這個(gè)也需要深入的做很好的定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)。Page

9護(hù)理性機(jī)構(gòu)這也是我們可以投資開發(fā)的，可以去做連鎖的品牌，做規(guī)?；陌l(fā)展?，F(xiàn)在的護(hù)理型機(jī)構(gòu)都有一次性入住金的問(wèn)題，現(xiàn)在有不同的說(shuō)法，有會(huì)員卡、有押金、有租金、消費(fèi)卡等等，再加上月費(fèi)，但是一次性入住金還是一個(gè)法律的空白，會(huì)員卡的收費(fèi)跟押金、租金、消費(fèi)卡的性質(zhì)都是不一樣的，有錢你收了你是不能用的，有的錢收了你能不能用現(xiàn)在也沒(méi)有明確的政策支持，但是有一些做得非常好的項(xiàng)目，通過(guò)會(huì)員卡和押金的方式運(yùn)用得還是很好。國(guó)內(nèi)比較典型的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)如北京的太申祥和及壽山福海。（北京民政局今年新評(píng)定