2024年房地產(chǎn)估價師考試真題及答案

房地產(chǎn)估價師考試真題及答案1。【題干】每宗房地產(chǎn)的市場價值不一樣，是由于房地產(chǎn)具有（）?！具x項】A。用途廣泛性B。異質(zhì)性C。弱流動性D。長壽命性【答案】B【解析】此題考察的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場上的地位和價值不也許一致。【考點】2?！绢}干】與購置股票相比，局部投資者更樂意投資房地產(chǎn)的重要原因是（）?！具x項】A。房地產(chǎn)投資更易變現(xiàn)B。房地產(chǎn)投資所需資金少C。房地產(chǎn)投資收益更高D。房地產(chǎn)能保值增值【答案】D【解析】此題考察的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)投資具有保值增值的特性?！究键c】3?！绢}干】能承受較大投資風(fēng)險并期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者一般會選擇（）?！具x項】A。進(jìn)入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益型房地產(chǎn)投資B。尚未進(jìn)入穩(wěn)定期的收益型房地產(chǎn)投資C。時機(jī)型房地產(chǎn)投資D。剛竣工的收益型房地產(chǎn)投資【答案】C【解析】此題考察的是風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響。能承受較大投資風(fēng)險、期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者，那么選擇時機(jī)型房地產(chǎn)投資。【考點】4。【題干】假設(shè)房地產(chǎn)市場的平均收益率為15%，國債的收益率為5%，商業(yè)房地產(chǎn)市場相對于整個房地產(chǎn)市場的風(fēng)險系數(shù)為1。4，那么商業(yè)房地產(chǎn)市場的預(yù)期收益率為（）。【選項】A。14%B。19%C。21%D。22%【答案】B【解析】此題考察的是投資組合理論。資產(chǎn)預(yù)期收益率=無風(fēng)險資產(chǎn)收益率+市場風(fēng)險系數(shù)×（平均收益率—無風(fēng)險資產(chǎn)收益率）=5%+1。4×（15%—5%）=19%【考點】5?！绢}干】如下市場監(jiān)測與預(yù)警指標(biāo)中，反應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)開展總體狀況的是（）?！具x項】A。開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)B。土地轉(zhuǎn)化率C。住房可支付性指數(shù)D。住房市場指數(shù)【答案】A【解析】此題考察的是房地產(chǎn)市場指標(biāo)。開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)，是指房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP或固定資產(chǎn)投資的比例，反應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)開展的總體狀況。【考點】6?！绢}干】房地產(chǎn)自然周期中的平衡點，一般是從歷史多種周期變化的資料中計算出的長期（）?！具x項】A。平均空置率B。平均吸納率C。平均交易量D。平均租售價格【答案】A【解析】此題考察的是房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)。從歷史多種周期變化的資料中計算出的長期平均空置率（又稱合理空置率或構(gòu)造空置率），就是房地產(chǎn)市場自然周期中的平衡點?！究键c】7?！绢}干】房地產(chǎn)市場上新建商品房過度開發(fā)的誘因不包括（）?！具x項】A。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場預(yù)測的偏差B。購房者對市場預(yù)測的偏差C。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的博弈和非理性行為D。房地產(chǎn)開發(fā)資金的易得性【答案】B【解析】此題考察的是房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)。過度開發(fā)的誘因重要有三個方面，即開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差、開放商之間的博弈和非理性行為以及開發(fā)資金的易得性?！究键c】16?！绢}干】張某將既有資金存入銀行，期望後增長1倍，假設(shè)每六個月復(fù)利計息一次，那么年名義存款利率為（）。【選項】A。7。05%B。7。17%C。14。10%D。14。34%【答案】A【解析】此題考察的是名義利率與實際利率。有題意列公式F=P（1+r/m）10m=2P，那么（1+r/2）20=2，得r=7。05%?！究键c】17?！绢}干】某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，估計未來3年年初回收額分別為100萬元、150萬元和80萬元。假設(shè)改為按年等額回收，那么每年年末回收金額為（）萬元?！具x項】A。110。00B。110。47C。119。31D。172。43【答案】C【解析】此題考察的是復(fù)利計算。P=100+150/1。08+80/1。082=307。476，A=307。476×0。08×1。083/（1。083—1）=119。31?！究键c】18。【題干】某倉庫出租期為，年租金于每年年初收取。假設(shè)租金收入的現(xiàn)值和為30萬元，年租金增長率為2%，年折現(xiàn)率為5%，那么第1年的租金收入是（）元?！具x項】A。23096。67B。24308。23C。24754。28D。25523。64【答案】B【解析】此題考察的是復(fù)利計算。由于年租金是于每年的年初收取，因此P=A1×{1—[（1+s）/（1+i）]n}×（1+i）/（i—s），求出A1就是所求的成果?！究键c】19?！绢}干】李某向銀行貸款30萬元購置了一套的住宅，該筆貸款的期限為，貸款年利潤為6%，按月等額還本付息。假如李某于年初一次性提前償還本金10萬元，那么從第開始的月還款額為（）元?！具x項】A。948。72B。1039。09C。1200。58D。2149。29【答案】B【解析】此題考察的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。月利率=6%/12=0。5%，n=12×20=240個月，P=30萬元，A1=P[i（1+i）n]/[（1+i）n—1]=300000[0。5%（1+0。5%）240]/[（1+0。5%）240—1]=2149。293元，第年初一次性提前償還本金10萬元，折算為第年初至第每月的額度為A2=100000[0。5%（1+0。5%）120]/[（1+0。5%）120—1]=1110。205元，那么從第開始的月還款額為A=A1—A2=2149。293—1110。205=1039。09元。【考點】20?！绢}干】某銀行發(fā)放了一筆年利率7。5%、期限、那年等額還本付息的貸款，假設(shè)年還款額為36000元，那么該筆貸款第的投資回報是（）元。【選項】A。10923。89B。12673。39C。23326。61D。25076。11【答案】A【解析】此題考察的是投資回收與投資回報。投資回報是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的酬勞。P=A/i×[1—1/（1+i）n]=36000/7。5%×[1—1/（1+7。5%）5]=145651。857元，第投資回報=P×i=145651。857×7。5%=10923。89?！究键c】21。【題干】某房地產(chǎn)投資工程總投資5000萬元，其中資金投入萬元，其他投入為借貸資金。假如借貸資金的財務(wù)費(fèi)用水平為10%，資本金投資收益率為22%，那么工程所有投資收益率為（）?！具x項】A。12。00%B。14。00%C。14。80%D。17。20%【答案】C【解析】此題考察的是所有投資和資本金評價指標(biāo)的差異。借貸金=5000—=3000萬元，假定所有投資收益率為R，那么3000萬元借貸資金產(chǎn)生的收益=3000×R，借貸資金的財務(wù)費(fèi)用=3000×10%=300萬元，萬元的資本金產(chǎn)生的收益=×R，資本金收益率水平=（×R+3000×R—300）/=22%。解得R=14。8%?！究键c】22?！绢}干】在計算房地產(chǎn)投資工程靜態(tài)開發(fā)本錢時，不計算利息的費(fèi)用是（）?！具x項】A。建造費(fèi)用B。融資費(fèi)用C。其他工程費(fèi)用D。專業(yè)人員費(fèi)用【答案】B【解析】此題考察的是本錢利潤率與銷售利潤率。在計算房地產(chǎn)投資工程靜態(tài)開發(fā)本錢時，融資費(fèi)用不需要計算利息?！究键c】1?！绢}干】確定折現(xiàn)率的理想措施是采用資金的時機(jī)本錢加合適的風(fēng)險調(diào)整值，如下收益率或利率中可視作時機(jī)本錢的有（）?！具x項】A。國債收益率B。銀行存款利率C。市場平均投資收益率D。銀行貸款利率E。銀行同業(yè)拆借利率【答案】AB【解析】此題考察的是資產(chǎn)定價模型。確定折現(xiàn)率的理想措施是采用資金的時機(jī)本錢加合適的風(fēng)險調(diào)整值。所謂資金的時機(jī)本錢，是資金在某一段時間內(nèi)最平安和最高的投資時機(jī)的收益率。這個收益率差不多=上述無風(fēng)險的收益率，例如國債的收益率或銀行存款利率等?！究键c】2?！绢}干】如下房地產(chǎn)本錢費(fèi)用中，應(yīng)計入竣工房屋價值的有（）?！具x項】A。房屋根底和構(gòu)造的投資B。土地購置費(fèi)用C。都市公共配套設(shè)施建立費(fèi)D。房屋水、電、衛(wèi)等附屬工程的投資E。廠房內(nèi)的工藝設(shè)備購置和安裝費(fèi)用【答案】AD【解析】此題考察的是房地產(chǎn)市場指標(biāo)?？⒐し课莸膬r值一般按房屋設(shè)計和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計算。包括竣工房屋自身的根底、構(gòu)造、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價值，也包括作為房屋建筑構(gòu)成局部而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備（如電梯、通風(fēng)設(shè)備等）的購置和安裝費(fèi)用;不包括廠房內(nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購置和安裝、工藝設(shè)備根底的建造、辦公和生活家俱的購置等費(fèi)用，購置土地的費(fèi)用，征收賠償費(fèi)和場地平整的費(fèi)用及都市建立配套投資?！究键c】3?！绢}干】有關(guān)房地產(chǎn)空間市場的說法，對的的有（）?！具x項】A。存在的目的是為獲取房地產(chǎn)投資收益B。需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)C。需求者可以通過租賃來滿足其需求D。供應(yīng)房地產(chǎn)資產(chǎn)市場E。供求關(guān)系不會影響房地產(chǎn)市場中的需求【答案】BCD【解析】此題考察的是房地產(chǎn)空間市場與資產(chǎn)市場。選項A錯誤，在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)被當(dāng)作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲得投資收益;選項E錯誤，空間市場的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同步?jīng)Q定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平，從而影響資產(chǎn)市場中的需求。【考點】4?！绢}干】有關(guān)工程建立工程招標(biāo)的說法，對的的有（）?！具x項】A。法律、法規(guī)規(guī)定不適宜公開招標(biāo)的，可采用邀請招標(biāo)B。招標(biāo)工程必須編制標(biāo)底C。采用工程量清單招標(biāo)的，工程量清單必須作為招標(biāo)文獻(xiàn)的構(gòu)成局部D。采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)編制招標(biāo)控制價E。招標(biāo)控制價必須保密【答案】ACD【解析】此題考察的是工程建立招標(biāo)。選有關(guān)A對的，法律、法規(guī)規(guī)定不適宜公開招標(biāo)的，可采用邀請招標(biāo);選項B錯誤，招標(biāo)人可根據(jù)工程特點決定與否編制標(biāo)底。編制標(biāo)底的額，標(biāo)底編制過程和標(biāo)底必須保密。且一種工程只能編制一種標(biāo)底;選項C對的，根據(jù)《建立工程量清單計價原則》（GB50500——xx）規(guī)定：所有使用國有資金或國有資金投資為主的工程建立工程，必須采用工程量清單計價。還規(guī)定采用工程量清單方式招標(biāo)，工程量清單必須作為招標(biāo)文獻(xiàn)的構(gòu)成局部，其精確性和完整性由招標(biāo)人負(fù)責(zé);選項D對的，采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)編制招標(biāo)控制價;選項E錯誤，招標(biāo)控制價相稱于招標(biāo)人的采購預(yù)算，同步規(guī)定其不能超過同意的概算。從招標(biāo)控制價的作用，我們看出其不一樣于標(biāo)底，無需保密?！究键c】5?！绢}干】根據(jù)消費(fèi)者對產(chǎn)品不一樣屬性的重視程度，可將市場細(xì)分為（）。【選項】A。同質(zhì)偏好市場B。異質(zhì)偏好市場C。分散偏好市場D。集群偏好市場E。個體偏好市場【答案】ACD【解析】此題考察的是市場細(xì)分。產(chǎn)品屬性是影響消費(fèi)者購置行為的重要原因，根據(jù)消費(fèi)者對不一樣屬性的重視程度，可以分為三種偏好模式，即同質(zhì)偏好、分散偏好和集群偏好，對應(yīng)的就會形成不一樣偏好的細(xì)分市場?！究键c】6?！绢}干】作為一種競爭戰(zhàn)略，市場定位的重要方式有（）。【選項】A。產(chǎn)品定位B。避強(qiáng)定位C。競爭性定位D。對抗性定位E。重新定位【答案】BDE【解析】此題考察的是市場定位。市場定位作為一種競爭戰(zhàn)略，現(xiàn)實了一種產(chǎn)品或一家企業(yè)同類似的產(chǎn)品或企業(yè)之間的競爭關(guān)系。定位方式不一樣，競爭態(tài)勢不一樣。重要定位方式有三種：避強(qiáng)定位，指避開強(qiáng)有力的競爭對手的定位方式;對抗性定位，指與最強(qiáng)的競爭對手“對著干”的定位方式;重新定位，指對銷路少、市場反響差的產(chǎn)品進(jìn)展二次定位?！究键c】7?！绢}干】有關(guān)名義利率和實際利率關(guān)系的說法，對的的有（）?！具x項】A。名義利率越大，計息周期越長，名義利率與實際利率的差異就越大B。當(dāng)每年計息周期數(shù)m=1時，名義利率等于實際利率C。當(dāng)每年計息周期數(shù)m>1時，名義利率不不小于實際利率D。當(dāng)每年計息周期數(shù)趨向于無窮時，名義利率r與實際利率i的關(guān)系為：i=er—1E。名義利率比實際利率更能反應(yīng)資金的時間價值【答案】BCD【解析】此題考察的是名義利率與實際利率。選項A錯誤，名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大;選項E錯誤，實際利率比名義利率更能反應(yīng)資金的時間價值。【考點】8?！绢}干】房地產(chǎn)置業(yè)投資工程經(jīng)濟(jì)效果的重要體現(xiàn)形式有（）?！具x項】A。銷售收入B。租金收益C。開發(fā)利潤D。物業(yè)增值E。股權(quán)增長【答案】BDE【解析】此題考察的是房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的體現(xiàn)形式。對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果重要表目前租金收益、物業(yè)增值或股權(quán)增長等方面。租金一般體現(xiàn)為月租金收入，而增值和股權(quán)增長效果那么既可在處置（轉(zhuǎn)讓）物業(yè)時實現(xiàn)，也可以針對物業(yè)的再融資行為中實現(xiàn)（如申請二次抵押貸款）?！究键c】9?！绢}干】有關(guān)現(xiàn)金回報率的說法，對的的有（）?！具x項】A?，F(xiàn)金回報率是年凈收入與初始權(quán)益資本的比率B?，F(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率與稅後現(xiàn)金回報率C?，F(xiàn)金回報率考慮了還本付息的影響D?，F(xiàn)金回報率中的現(xiàn)金酬勞包括了物業(yè)升值帶來的收益E?，F(xiàn)金回報率能反應(yīng)置業(yè)投資工程的盈利能力【答案】BCE【解析】此題考察的是現(xiàn)金回報率與投資回報率。選項A錯誤，投資回報率是每年所獲得的凈收益與初始投入的收益資本的比率;選項B對的，現(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率與稅後現(xiàn)金回報率;選項C對的，現(xiàn)金回報率考慮了還本付息的影響;選項D錯誤，投資回報率考慮了物業(yè)升值帶來的收益，現(xiàn)金回報率的現(xiàn)金酬勞不包括物業(yè)升值帶來的收益;選項E對的，現(xiàn)金回報率能反應(yīng)置業(yè)投資工程的盈利能力【考點】10?！绢}干】如下不確定性原因中，影響房地產(chǎn)置業(yè)投資工程財務(wù)評價的成果的有（）?！具x項】A。權(quán)益投資比率B?？罩寐蔆。土地費(fèi)用D。容積率E。運(yùn)行費(fèi)用【答案】ABE【解析】此題考察的是房地產(chǎn)置業(yè)投資工程的重要不確定原因。對于房地產(chǎn)置業(yè)投資工程，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的重要不確定原因包括：購置價格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)行費(fèi)用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。【考點】12?！绢}干】假設(shè)房地產(chǎn)投資工程的財務(wù)內(nèi)部收益率不小于基準(zhǔn)收益率，以財務(wù)凈現(xiàn)值判斷風(fēng)險對的的有（）?！具x項】A。原則差系數(shù)越大，風(fēng)險越小B。累積概率值越大，風(fēng)險越小C。原則差越小，風(fēng)險越小D。原則差越大，風(fēng)險越小E。原則差系數(shù)越小，風(fēng)險越小【答案】BE【解析】此題考察的是概率分析中的期望值法。選項B對的，計算凈現(xiàn)值不小于或者等于零時的累積概率，累積概率值越大，工程所承擔(dān)的風(fēng)險就越小;選項E對的，原則差系數(shù)越小，風(fēng)險越小。凈現(xiàn)值原則差所反應(yīng)每年多種狀況下凈現(xiàn)值的離散程度和整個工程壽命周期各年凈現(xiàn)值的離散程度，在一定的程度上，可以闡明工程風(fēng)險的大小。但由于凈現(xiàn)值原則差的大小受凈現(xiàn)值期望值影響甚大，兩者主線上呈同方向變動。因此，單純以凈現(xiàn)值原則差大小衡量工程風(fēng)險性上下，有時會得出不對的的答案。13?！绢}干】房地產(chǎn)投資工程初步可行性研究要處理的重要問題是（）。【選項】A。做出與否投資的決定B。對工程投資進(jìn)展詳細(xì)測算C。與否有進(jìn)展詳細(xì)可行性研究的必要D。有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)展輔助研究E。系統(tǒng)比擬工程的規(guī)劃設(shè)計方案【答案】ACD【解析】此題考察的是可行性研究的工作階段。初步可行性研究亦稱為“預(yù)可行性研究”，在時機(jī)研究的根底上，深入對工程建立的也許性與潛在效益進(jìn)展論證分析。重要處理的問題包括：（1）分析時機(jī)研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的根底上做出與否投資的決定;（2）與否有進(jìn)展詳細(xì)可行性研究的必要;（3）有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)展輔助研究。14?！绢}干】如下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于債務(wù)融資的有（）?！具x項】A。銀行信貸B。商業(yè)信用C。租賃融資D。租賃融資E。發(fā)行股票【答案】ABCD【解析】此題考察的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。債務(wù)重要包括銀行信貸、商業(yè)信用、企業(yè)債券、租賃融資等類型。15?！绢}干】在寫字樓物業(yè)管理中，物業(yè)效勞企業(yè)在確定寫字樓租金時，需要考慮的重要問題有（）?！具x項】A。寫字樓可出租或可使用面積的計算B。寫字樓根底租金與市場租金之間的關(guān)系C。出租單元的室內(nèi)裝修D(zhuǎn)。租戶的財務(wù)狀況E。出租單元擬經(jīng)營內(nèi)容【答案】ABC【解析】此題考察的是寫字樓租金確實定、物業(yè)效勞企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般要認(rèn)真考慮如下三個方面的原因：計算可出租或可使用面積;根底租金與市場租金;出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修。1?！绢}干】對房地產(chǎn)的使用功能進(jìn)展適時調(diào)整，可是所投資的房地產(chǎn)保值和增長。（）【選項】A。AB。B【答案】A【解析】此題考察的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的，投資者通過及時房地產(chǎn)的使用功能，使之適合房地產(chǎn)市場的需求特性，不僅能增長房地產(chǎn)投資的目前收益，還能保持甚至提高其所投資房地產(chǎn)的價值?！究键c】2。【題干】匯報期內(nèi)的房價水平，一般用不一樣類型房屋的中位數(shù)或平均價格表達(dá)。（）【選項】A。AB。B【答案】A【解析】此題考察的是房地產(chǎn)市場指標(biāo)。房地產(chǎn)價格，是指匯報期房地產(chǎn)市場中的價格水平，一般用不一樣類型房屋的中位數(shù)或平均數(shù)價格表達(dá)?！究键c】3?！绢}干】房地產(chǎn)開發(fā)工程在施工過程中，施工單位發(fā)生變更的，不必重新申請領(lǐng)取建立工程施工許可證。（）【選項】A。AB。B【答案】B【解析】此題考察的是動工申請與審批，建筑工程在施工過程中，建立單位或者施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新申請領(lǐng)取施工許可證?！究键c】4。【題干】房地產(chǎn)市場調(diào)查一般應(yīng)從手機(jī)二手資料開始。（）?！具x項】A。AB。B【答案】B【解析】此題考察的是市場調(diào)查的環(huán)節(jié)。市場調(diào)查人員開始時總是先搜集二手資料，以判斷問題與否局部或所有處理了，不再需要去搜集本錢很高的一手資料。二手資料是調(diào)查的起點，其長處是本錢及可以立雖然用?！究键c】5。【題干】按期末通例法繪制的現(xiàn)金流量圖，時間軸上的時點n表達(dá)第（n—1）個計息周期的期末。（）【選項】A。AB。B【答案】B【解析】此題考察的是現(xiàn)金流量圖。按期末通例法繪制的現(xiàn)金流量圖，時間軸上的時點n表達(dá)第n個計息周期的期末。【考點】6。【題干】在復(fù)利計算中，年值是指在持續(xù)的各計息周期末等額支付金額的價值。（）【選項】A。AB。B【答案】A【解析】此題考察的是復(fù)利計算。在復(fù)利計算中，A表達(dá)持續(xù)出目前各計息周期末的等額支付金額，簡稱年值?！究键c】7?！绢}干】在房地產(chǎn)投資分析中，假如沒有考慮通貨膨脹對收益現(xiàn)金流的影響，那么可合適調(diào)低折現(xiàn)率估計值。（）【選項】A。AB。B【答案】A【解析】此題考察的是通貨膨脹的影響。假如在收益現(xiàn)金流估算過程中沒有考慮通貨膨脹的影響，那么可在選擇折現(xiàn)率時合適考慮（合適調(diào)低折現(xiàn)率估計）。【考點】8?！绢}干】由于房地產(chǎn)開發(fā)工程所需要的開發(fā)資金較多，流動負(fù)債數(shù)額較大，因此流動率相對較低。【選項】A。AB。B【答案】B【解析】此題考察的是流動比率。房地產(chǎn)開發(fā)工程所需開發(fā)資金較多，且自身并不擁有大量的資本金一般長、短期借款。此外，房地產(chǎn)開發(fā)工程一般采用預(yù)售期房的方式籌資金。這些特點使得房地產(chǎn)開發(fā)工程的流動負(fù)債數(shù)額較大，流動比率相對較低?！究键c】9?！绢}干】在其他風(fēng)險原因不發(fā)生變化的狀況下，最高運(yùn)行費(fèi)用比率越高，房地產(chǎn)投資工程抗風(fēng)險的能力越強(qiáng)。（）?！具x項】A。AB。B【答案】A【解析】此題考察額是房地產(chǎn)開發(fā)工程盈虧平衡分析。最高運(yùn)行費(fèi)用比率，是指滿足投資者預(yù)期收益目的時的運(yùn)行費(fèi)用比率。最高運(yùn)行費(fèi)用比率越高，闡明投資工程抵御風(fēng)險的能力越強(qiáng)?！究键c】10。【題干】從決策類型上看，房地產(chǎn)投資決策一般屬于確定型決策。（）【選項】A。AB。B【答案】B【解析】此題考察的是決策的概念。房地產(chǎn)投資一般屬于風(fēng)險型或不確定型的群體管理決策?！究键c】11【題干】在房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究中，資金籌措方案是以開發(fā)工程的資金使用方案和銷售收入方案為根底，確定資金的和對應(yīng)的數(shù)量。（）【選項】A。AB。B【答案】A【解析】此題考察的是收入估算與資金籌措。資金的籌措方案，要以房地產(chǎn)開發(fā)工程資金使用方案和銷售收入方案為根底，確定資金的和對應(yīng)的數(shù)量?！究键c】12?！绢}干】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行的債券由于有固定的票面利率和期限，因此其市場價格比股票價格穩(wěn)定。（）【選項】A。AB。B【答案】A【解析】此題考察的是證券市場的分類。債券因有固定的票面利率和期限，其市場價格相對股票價格而言比擬穩(wěn)定?！究键c】13。【題干】政府儲備土地的抵押價值為市場估價價值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益。（）【選項】A。AB。B【答案】A【解析】此題考察的是土地儲備貸款。政府儲備土地設(shè)定抵押權(quán)的價值，為市場評估價值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益?！究键c】14。【題干】在收益性物業(yè)管理中，物業(yè)效勞企業(yè)對租戶的人身平安和財務(wù)平安負(fù)重要責(zé)任。（）【選項】A。AB。B【答案】B【解析】此題考察的是平安保衛(wèi)，保障租戶人身和財產(chǎn)的平安，一般是業(yè)主的義務(wù)。物業(yè)管理人員應(yīng)就物業(yè)的平安保衛(wèi)方案向業(yè)主提供專業(yè)意見，并代表業(yè)主實行該方案?！究键c】15?！绢}干】在大型購物中心的物業(yè)管理中，購物中心內(nèi)公用面積的維護(hù)費(fèi)用，一般提按鈕租戶獨(dú)立承租的面積與購物中心可出租總面積額比例分?jǐn)偂＃ǎ具x項】A。AB。B【答案】A【解析】此題考察的是零售商業(yè)物業(yè)的租約。大型購物中心內(nèi)的公用面積，一般包括大堂入口、電梯和自動扶梯、顧客休息處、走廊及其他公用的面積。公用面積的維護(hù)費(fèi)用，一般按租戶獨(dú)立承租的面積與購物中心可出租總面積的比例分?jǐn)??！究键c】1?！绢}干】某房地產(chǎn)開發(fā)工程占地面積66667m2，容積率為2。0，土地獲得本錢為60000萬元。工程可發(fā)售面積為10m2，其中：高層住宅60000m2;多層住宅50000m2;商鋪10000m2。各類房屋的綜合造價分別為：高層住宅3800元/m2;多層住宅2700元/m2;商鋪3000m2;其他不可售建筑物的綜合造價按上述三類房屋的加權(quán)單位綜合造價計算。財務(wù)費(fèi)用8000萬元。各類房屋估計銷售均價分別為高層住宅9500元/m2;多層住宅1元/m2;商鋪26000元/m2。銷售費(fèi)用為銷售收入的2%;銷售稅費(fèi)為銷售收入的6。5%。請計算該工程的保本加權(quán)銷售均價及其估計加權(quán)銷售均比的比率。【答案】假定該工程的保本加權(quán)銷售均價為A元/m2那么銷售收入等于10A銷售費(fèi)用=銷售收入×2%=10A×2%=2400A銷售稅費(fèi)=銷售收入×6。5%=10A×6。5%=7800A建筑面積=工程占地面積×容積率=66667×2=133334m2可發(fā)售面積中，高層、多層、商鋪所占的比例分別為：60000/10=50%50000/10=41。67%10000/10=8。33%不可發(fā)售建筑面積=133334—10=13334m2不可售建筑物綜合造價=（3800×50%+2700×41。67%+3000×8。33%）=3274。99元/m2該工程造價=13334×3274。99+60000×3800+50000×2700+10000×3000=。7元=43666。872土地獲得本錢=60000萬元財務(wù)費(fèi)用=8000萬元當(dāng)保本時，銷售收入—銷售費(fèi)用—銷售稅費(fèi)=土地獲得本錢+該工程造價+財務(wù)費(fèi)用=（10A—2400A—7800A）/10000=60000+43666。872+8000A=10170。023保本加權(quán)銷售均價為101701。023元/m2估計加權(quán)銷售均價=9500×50%+1×41。67%+26000×8。33%=11916。2保全加權(quán)銷售均價與估計銷