調(diào)控政策解讀及其對2010年房地產(chǎn)市場的影響分析(精)

調(diào)控政策解讀及其對2010年房地產(chǎn)市場的影響分析在２００９年的最后一個月，房地產(chǎn)市場繼續(xù)瘋狂，雖然人們對２０１０年房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊也有所預(yù)期，然１２月初中央經(jīng)濟工作會議結(jié)束后，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策并沒有過多著墨，且配合國家加大推進城鎮(zhèn)化進程、放寬城鎮(zhèn)戶籍等宏觀政策出臺，市場再次出現(xiàn)政策樂觀氣氛。然而接下來一周風云突變，國際上先后爆發(fā)迪拜債務(wù)危機、希臘政府主權(quán)信用危機，國家對２０１０年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策也突然轉(zhuǎn)向，回收營業(yè)稅優(yōu)惠的政策、新“國四條”出臺、七部委聯(lián)合出臺土地購置門檻等。那么在政策基調(diào)已經(jīng)明確的基礎(chǔ)上，已出臺政策有何影響？還會出臺哪些政策……都成了市場關(guān)注的焦點，我們下面對此作出一些總結(jié)和分析，以供參考。一、政策出臺背景１、全球金融危機趨穩(wěn)復(fù)蘇，世界主要經(jīng)濟體經(jīng)濟皆由負轉(zhuǎn)正。２、中國經(jīng)濟在全球率先復(fù)蘇，并保持較快增長，對房地產(chǎn)業(yè)依賴降低。３、２００８年系列救市政策初步效果達到，一些負面效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)，如產(chǎn)能過剩、流動性加大、通脹預(yù)期、催生資產(chǎn)泡沫等。４、２００９年房地產(chǎn)市場迅速復(fù)蘇，房價再次快速上漲，價量皆創(chuàng)新高，市場風險和民怨再次累積。５、迪拜外債危機、希臘國家主權(quán)信用危機１２月初相繼爆發(fā)，引起全球一陣恐慌，給全球走出金融危機撥了一瓢冷水，也為我國中央政府敲響了警鐘，之后房地產(chǎn)調(diào)控政策立即轉(zhuǎn)向。二、已出臺政策及解讀１、中央經(jīng)濟工作會議精神２００９年度中央經(jīng)濟工作會議于１２月５－７日在京召開，會議明確了２０１０年我國宏觀經(jīng)濟工作六大任務(wù)和“調(diào)結(jié)構(gòu)、促消費”的重點后，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的有如下幾個方面：財政政策實施重點包括保障性住房；明年要加強普通商品房供應(yīng)，支持居民自住和改善性購房需求；加強廉租住房等保障性住房建設(shè)，支持棚戶區(qū)改造；積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，提升城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量和水平；當前，要把重點放在加強中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展上，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制。解讀：這些內(nèi)容公布后，使市場出現(xiàn)了較為樂觀的預(yù)判，因為政策沒有出現(xiàn)緊縮信號，且加強棚戶區(qū)拆遷改造、推進城鎮(zhèn)化進程、放寬城鎮(zhèn)戶籍管理等都被認為是增加住房消費和促進民生的工作，對城市商品房市場而言是利大于弊。２、營業(yè)稅優(yōu)惠政策收回２００９年１２月９日舉行的國務(wù)院常務(wù)會議提出，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由２年恢復(fù)到５年，其他住房消費政策繼續(xù)實施。２３日財政部和國家稅務(wù)總局出臺細則，規(guī)定普通住宅超過５年轉(zhuǎn)讓才能免稅，普通住宅不足５年和非普通住宅超過５年后轉(zhuǎn)讓將按照差額征收，非普通住宅持有不足過５年則全額征稅（營業(yè)稅及其附加征稅標準為５．５％）。解讀：這個政策出臺后，結(jié)合溫家寶總理和相關(guān)部委領(lǐng)導(dǎo)相關(guān)講話，中央開始擔心房地產(chǎn)市場繼續(xù)過熱，將把抑制投資和投機性購房作為重點，以免房價被大幅度炒高。但對首次置業(yè)和改善需求等自住性需求還是支持的。３、新的“國四條”出臺１２月１４日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究完善促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，會議要求按照穩(wěn)定完善政策、增加有效供給、加強市場監(jiān)管、完善相關(guān)制度的原則，繼續(xù)綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。重點是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房建設(shè)，加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。解讀：以上政策被簡稱為“國四條”，剛一發(fā)布就引來市場一遍熱議，因為這表明２０１０年國家房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)變向，由之前相對樂觀的預(yù)期到明確轉(zhuǎn)向，將有保有壓的維護市場穩(wěn)定和健康發(fā)展。其重點目標是遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，并將綜合運用土地、金融、稅收等手段來加以調(diào)控，具體方式就是上面那“四條”，具體分析如下：★增加普通商品住房的有效供給。解讀：緩解供求矛盾，遏制房價繼續(xù)大漲，拉低商品房成交均價統(tǒng)計數(shù)據(jù)，需要地方政府控制規(guī)劃、清查已出讓土地加快開發(fā)進度方可?！锢^續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實防范各類住房按揭貸款風險。解讀：二套房貸政策必然會收緊，高端大戶型物業(yè)將受壓，部分投資（機）需求會被擠出市場，但關(guān)鍵在銀行執(zhí)行力度?！锛訌娛袌霰O(jiān)管。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。加強房地產(chǎn)信貸風險管理。解讀：２００７年打擊排號收錢、控制房源捂盤、催促開工和上市時間等政策可能會再現(xiàn)，但關(guān)鍵看地方政府會不會嚴格執(zhí)行?！锢^續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)。力爭到２０１２年末，基本解決１５４０萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。解讀：“政策力度很大，實際執(zhí)行效果不好”始終是保障性住房建設(shè)的難題，若國家要求地方政府限時定任務(wù)的完成目標，雖然對市場有短期分流作用，但對中低收入人群和整個房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是好事。４、五部委出臺政策提高購地門檻２００９年１２月１７日財政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部、審計署日前聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知》。核心內(nèi)容為：①要求將地方政府土地出讓收益收支全額納入監(jiān)管系統(tǒng)；②分期繳納土地出讓價款首次不得低于５０％（原實際為２０－３０％），且剩余款項繳納期限原則上不超過一年；③未繳納全款者不得按土地價款繳納比例分割核發(fā)國有土地使用證發(fā)證，也不得參與新的土地出讓交易活動。解讀：★主觀愿望：⑴、提高政府土地出讓收入和支出的規(guī)范性與合理性，增加保障房建設(shè)資金等；⑵、提高土地供應(yīng)和使用效率，一定程度上打擊開發(fā)商囤地炒地；⑶、促使開發(fā)商加快手中樓盤開發(fā)和銷售，以加快回籠資金，達到增加有效供給的愿望?！飳嶋H情況：⑴、該政策有利于資本雄厚、融資渠道廣泛的開發(fā)商，而對實力小、資金仍緊張的開發(fā)企業(yè)不利，最終結(jié)果是可能增加市場壟斷，再次出現(xiàn)由于壟斷增強而出現(xiàn)的系列副作用；⑵、該政策主觀愿望是增加市場有效供給，從而抑制房價過快上漲，但實際的效果可能是導(dǎo)致廣大中小開發(fā)商放慢開發(fā)節(jié)奏，減少市場供給，推升房價。★配套措施：⑴、全面清查已出讓土地使用情況，嚴格執(zhí)行已出讓土地開工、竣工時間和相關(guān)處罰性稅費和無償回收政策；⑵、調(diào)整土地讓方式，規(guī)范新出讓土地合同，限時開工和完工最后時間，并把出讓地塊小型化。５、住建部長約見２００余副市長督促清理房產(chǎn)優(yōu)惠政策２００９年１２月１８日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部全國建設(shè)會議在北京召開，邀請了６００多位主管城建工作副市長參會，最終有２００多位副市長到會，住建部部長姜偉新在會上表示：經(jīng)濟適用房面向范圍將從低收入者提升為中低收入者；嚴格監(jiān)督地方政府加快清理各種房地產(chǎn)優(yōu)惠政策。住建部人士表示，約見這些副市長的目的有兩個：其一，統(tǒng)一思想貫徹“國四條”；其二，協(xié)商完成保障性住房計劃，但兩者聯(lián)系緊密。解讀：這次會議發(fā)出的信號就是要求各個地方統(tǒng)一思想，不折不扣地執(zhí)行中央政策，保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。而加大保障性住房建設(shè)、擴大經(jīng)濟適用房購房范圍將分流部分剛性需求客群，具體影響力度需要看各個地方保障性住房和經(jīng)濟適用房建設(shè)規(guī)模和具體政策、推出時間等。６、國土資源部掛牌督辦１８宗房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地，將嚴格執(zhí)行相關(guān)出發(fā)和無償收回政策１２月２３日，國土部召開新聞通氣會，明確表示要全面貫徹落實國務(wù)院有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)控會議精神，在土地調(diào)控政策方面，要嚴格執(zhí)行土地征收閑置費和收回制度，并出臺三項措施防止新的土地閑置，促進已供地及時開發(fā)。據(jù)介紹，國土部將進一步規(guī)范土地供應(yīng)行為。即，完善土地出讓合同和劃撥決定書，對宗地規(guī)模、出讓金繳納、受讓人條件、開竣工申報、違約責任等進一步做出明確約定。同時，各地必須將各類已供土地的開發(fā)利用情況，包括已供土地的受讓人、位置、面積、用途、成交時間、成交價格、出讓金繳納情況、合同約定的開竣工時間等信息上傳，并向社會公開。其二，國土部將進一步加大土地開發(fā)利用監(jiān)管力度，落實監(jiān)管責任。按照要求，省級國土部門要督促檢查市、縣國土部門，采取切實有效措施，落實已供應(yīng)土地開發(fā)利用監(jiān)管責任，實時掌握已供土地特別是房地產(chǎn)用地的開發(fā)利用情況，通過土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)及時上傳國土部。其三，國土部將進一步加強監(jiān)督檢查，督促各地嚴格落實閑置土地處置政策，及時處置閑置土地。解讀：國土資源部若能嚴格清查、處置和預(yù)防閑置土地，將是最快和最有效增加市場商品房供給的途徑，也是遏制房價過快上漲最有效的手段之一。估計政策嚴格執(zhí)行后６個月后市場就有可能降溫。三、后期可能出臺政策１、差別利率房貸政策細則可能明確在房地產(chǎn)金融信貸政策中，針對購房者的按揭貸款政策是最有殺傷力的，２００７年“９．２７”房貸新政讓房地產(chǎn)市場驟然墜落就是例證。且這一政策即使在２００８年金融危機中也沒有廢止，只是在執(zhí)行中由政府和銀行根據(jù)市場情況進行放寬執(zhí)行，這為政府調(diào)控市場提供了一個最有效的手段。在目前的市場和輿論背景下，２０１０年執(zhí)行“９．２７房貸新政”由寬趨緊也是必然，但我們認為暫時不會有更新的、更嚴厲的房貸政策出臺，最多會進一步明確改善性需求鑒定標準，嚴格執(zhí)行改善性需求之外的二套房、三套及三套以上住房、非普通住宅等已有房貸政策，達到抑制投資（機）需求、穩(wěn)定房價即可。另外，就是在通脹預(yù)期及其實際變化情況下，銀行信貸基準利率可能提高，目前這種低利率時代可能難以維持，專家預(yù)計２０１０年可能有１－２次加息機會。根據(jù)２００７年的“９．２７”房貸政策及實際執(zhí)行情況，具體內(nèi)容如下：２０１０年房地產(chǎn)信貸政策預(yù)計執(zhí)行一覽表房屋類別房貸款最低首付房貸款利率界定標準普通住宅（成都１４４㎡以下）首次置業(yè)或改善性需求；首付２－３成利率下?。常埃?，即５年以上４．１５８％１、二套房貸界定標準：①以家庭為單位，其中之一已申請過購房貸款（含公積金貸款），且未結(jié)清貸款者；②家庭人均住房面積已超過當?shù)厝司》棵娣e水平（成都２００９年執(zhí)行標準為２８㎡）者。２、銀行現(xiàn)在執(zhí)行５年期以上貸款基準利率為５．９４％，同期公積金貸款利率為３．８７％。３、２００９年二套房貸實際執(zhí)行情況：首付３成以上即可享受利率一定下浮優(yōu)惠；甚至只要首付４成以上，一些銀行利率最低可優(yōu)惠３０％。二次申請放貸者：首付４成利率上浮１０％，即５年以上６．５３４％三次申請放貸者：首付４．５成利率上?。保担?，即５年以上６．８３１％四次以上申請放貸者：首付５成以上利率上?。玻埃ヒ陨希矗的暌陨希罚保玻福ヒ陨戏瞧胀ㄗ≌ǎ保矗穿O以上或別墅）首次置業(yè)首付３成利率下?。常埃?，即５年以上４．１５８％２００９年實際執(zhí)行情況：首付３成以上即可享受利率一定下浮優(yōu)惠；甚至只要首付４成以上，首次貸款購房一些銀行利率最低可優(yōu)惠３０％，別墅類物業(yè)最高可優(yōu)惠２９％。二次置業(yè)以上首付４成以上利率上?。保埃ヒ陨?，即５年以上６．３５４％以上非住宅首付５成利率上?。保埃ヒ陨?，即５年以上６．５３４％以上，貸款期限不超過１０年原則上不享受利率優(yōu)惠，一般還會適當上浮。有些物業(yè)（如產(chǎn)權(quán)式酒店或商場）甚至不接受按揭貸款。注：這種利率一升一降之間，購房者還貸利息竟相差近１倍，對投資購房需求影響不難判斷。２、征物業(yè)稅有望空轉(zhuǎn)實，可能會在局部一線高價城市試點關(guān)于開征物業(yè)稅，近幾年一直糾結(jié)著樓市。每逢房地產(chǎn)投資熱度高峰，市場都會自上而下發(fā)出開征信號。不過，盡管政府多次提出這一敏感話題，卻一直只聞雷聲不見雨點。按照國際慣例，物業(yè)稅主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都繳納一定稅款，且稅值隨著不動產(chǎn)價值的升高而提高。物業(yè)稅其實是把原有涉及房地產(chǎn)的土地出讓金、土地增值稅、契稅、印花稅等多種稅費統(tǒng)一，把一次性的大額費用轉(zhuǎn)化為分年度支出，其本質(zhì)上則是對房地產(chǎn)征稅方式的調(diào)整。一旦開征物業(yè)稅，就會大大降低購房者在購買、流轉(zhuǎn)過程中的成本，而其在持有環(huán)節(jié)的成本將大大提高。這也必將抑制投機型房產(chǎn)投資行為的沖動，從而起到凈化市場秩序、防范泡沫的作用。３、舊城或棚戶區(qū)改造、保障住房建設(shè)政策執(zhí)行力度將會加強，保障住房供應(yīng)可能井噴，并對商品房市場產(chǎn)生一定沖擊在“國四條”已經(jīng)明確要“繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)。力爭到２０１２年末，基本解決１５４０萬戶低收入住房困難家庭的住房問題”后，一種限時限量的緊迫感已經(jīng)壓在相關(guān)部委和地方政府身上，過去那種“雷聲大，雨點小”的情況可能就會改變。１２月１８日上午，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開２０１０年全國建設(shè)工作會議。住建部部長姜偉新在會上發(fā)言時表示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部明年將繼續(xù)大規(guī)模發(fā)展保障性住房建設(shè)，計劃建１８０萬套廉租房和１３０萬套經(jīng)濟適用房。并將嚴格執(zhí)行《２００９－２０１１年廉租住房保障規(guī)劃》。１０月１６日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點工作的實施意見》。意見強調(diào)，在優(yōu)先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金的前提下，可將５０％以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上?。保埃?zhí)行，嚴格控制貸款規(guī)模，禁止無償調(diào)撥使用。這將解決相當部分保障房建設(shè)資金不足的問題。全國人大財經(jīng)委員會主任委員石秀詩近日透露，住房保障法已經(jīng)納入十一屆全國人大常委會立法規(guī)劃。一旦立法，過去那種只說不做、大說少做的情況可能改變。４、《國有土地上房屋征收與補償條例》即將取代《城市房屋拆遷管理條例》，矛盾是否緩解、拆遷難度是否增加、拆遷成本是否提高、舊城改造推進是否放緩等系列問題能否明確將對對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響。２００９年１２月１６日國務(wù)院法制辦召開專家研討會，聽取了民法、行政法方面的專家對《國有土地上房屋征收與拆遷補償條例（草案）》（簡稱新條例）的修改意見。征詢之后，新的《國有土地上房屋征收與補償條例》即將出臺。而根據(jù)透露出的信息，新條例將有一些新的變化，主要體現(xiàn)在如下：⑴、區(qū)分“公共”與“非公共”利益新條例對因公共利益的征收、拆遷與非因公共利益的房地產(chǎn)開發(fā)、拆遷進行了區(qū)分。后者不適用強制拆遷，而由建設(shè)單位與房屋所有權(quán)人按照自愿、公平的原則訂立拆遷補償協(xié)議。新條例對“公共利益”進行了列舉規(guī)定，不屬列舉規(guī)定的“公共利益”范疇的項目建設(shè)，其遇到的拆遷問題均遵循民事協(xié)商與合同途徑解決。⑵、擬規(guī)定“先征收補償后拆遷”新條例對因公共利益的拆遷，確立了先征收、補償，后拆遷的原則。這也就是說，不先解決征收、補償問題，就不得拆遷。⑶、擬規(guī)定“政府為拆遷主體”新條例明確規(guī)定：征收、拆遷主體是政府，而不是開發(fā)商。這也就是說，舊條例授權(quán)拆遷人，即開發(fā)商，拆除被拆遷人房屋的事今后是不允許的。⑷、“斷水電氣暴力強拆”擬被禁新條例將嚴禁野蠻拆遷。明確規(guī)定：建設(shè)單位或受委托實施拆遷的單位，不得采取斷水、斷熱、斷氣、斷電等方式，或者以暴力、脅迫及其他非法手段實施拆遷。⑸、被拆遷人不滿意可以起訴現(xiàn)在的拆遷中，被拆遷人因為不滿意而采取訴訟途徑來維護合法權(quán)益的比例較少。新條例若明確此途徑，發(fā)生在拆遷領(lǐng)域的維權(quán)行為將更加合理、有序。⑹、新拆遷條例傾向按市場價補償國務(wù)院法制辦主任曹康泰日前接受采訪時表示，法制辦傾向于按市場價格補償，“你把人家房子拆了，總得讓人家有能力購買新的房子”。６、地方配合“國四條”的實施細則將陸續(xù)出臺目前，南京已經(jīng)出臺了實施細則，被稱為“新政２０條”。上海市政府３０日也出臺了《本市貫徹國務(wù)院常務(wù)會議關(guān)于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展政策措施的實施意見》。而從南京、上海出臺的細則中，可以發(fā)現(xiàn)很多問題都比較明確了，其精神就是綜合采用多種手段有保有壓的穩(wěn)定地方房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，解讀如下，具體內(nèi)容詳見附件一。⑴、所出臺的政策比較完整和全面，對市場的影響整體來說是偏正面的。南京這次出臺的政策除了二套房的信貸政策尚不是十分明朗外，已經(jīng)基本“見底”了，也反映了國務(wù)院和相關(guān)部門已出臺政策。且基調(diào)上比中央已出臺政策及預(yù)期溫和很多，２００８年出臺的部分優(yōu)惠政策得到了差別化的延續(xù)。如針對首次置業(yè)者和改善性需求者購買普通住宅還有０．５－１％的補貼。⑵、一些含糊的問題得到了明確鑒定。比如對于“自住”、“首次”、“改善型”購房以及“二套房”如何界定等問題，南京市房產(chǎn)局副局長郭宏定表示，國家正在制定相關(guān)的認定標準。但在國家的認定標準出臺之前，南京市“自住型購房”，主要是指首次購房。“改善型購房”，主要指夫妻雙方在本市僅有一套住房，在２０１０年１月１日至２０１０年１２月３１日內(nèi)出售原住房，并重新購買普通住房。另外像已購房者在竣工交付使用前不得更名轉(zhuǎn)讓、開發(fā)商辦理預(yù)售證后必須在１個月內(nèi)開盤銷售，也不得捂盤等。⑶、對開發(fā)商拿地閑置問題有了明確規(guī)定，但沒有朔及既往，也沒有向后延伸，僅限２０１０年。對于２０１０年新出讓的土地項目，將根據(jù)項目規(guī)模和建設(shè)周期，在出讓合同中明確項目的開工、竣工時間和相應(yīng)處罰條款。違反合同的，按照國家相關(guān)規(guī)定和合同條款進行處罰。如果不按照土地出讓合同約定的時間開工、竣工的，將按天收取違約金。⑷、保障性住房建設(shè)和舊城改造力度加大。明確規(guī)定２０１０年將建設(shè)６５０萬平方米保障性住房，拆遷１００萬平方米舊房。中成觀點：總之，南京這次出臺的“新政２０條”將取代其２００８年出臺的系列優(yōu)惠政策，秉承中央精神，實施＂三保一壓三加強＂措施，保障（保困難家庭有房住、保市民自住型購房、保市民改善型購房）有力，壓制（打壓投機性購房）有針對性，加強（加強保障性住房建設(shè)、加強供求雙向調(diào)節(jié)穩(wěn)定房價、加強樓市秩序的規(guī)范和監(jiān)管）手段還要看執(zhí)行，因為其中也有一些模糊空間。如果南京出臺的這個“新政２０條”得到中央的認可，也可為其他地方政府制定相關(guān)細則提供參考。而根據(jù)２００８年各個地方先后出臺的政策來看，都是大同小異，即我們可以暫時把南京這個政策細精神和調(diào)控方式則當作２０１０年各個地方執(zhí)行的方向。那２０１０年房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政基調(diào)和主要手段都比較明確了，屆時只要繼續(xù)關(guān)注國家一些新的政策即可。四、２０１０年宏觀調(diào)控政策調(diào)整總結(jié)及其對房地產(chǎn)市場的影響分析１、２０１０年即將執(zhí)行政策及后續(xù)走勢總結(jié)通過前面的分析我們已經(jīng)知道了２０１０年房地產(chǎn)調(diào)控政策的基調(diào)和主要內(nèi)容，總結(jié)起來如下：調(diào)控目標：保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。調(diào)控手段：綜合運用土地、金融、稅收等手段。調(diào)控方式與內(nèi)容：⑴、增加普通商品住房的有效供給。具體內(nèi)容：①政府繼續(xù)增加土地供給，特別是中小戶型普通商品房土地供給，增加普通商品房供給以抑制房價過快上漲，并將在新出讓土地合同中約定開工、竣工時間和具體違約處罰方式；②通過提高新拿土地門檻（土地出讓收費款原則上不低于５０％）促使在售或待建地快加快入市增加供給；③加大閑置土地清理和處罰力度，促使已出讓土地加快開發(fā)進度，增加供給；④加快新房預(yù)售證辦理速度，以增加供給；⑤要求地方政府加快、加大保障型住房建設(shè)和供給。⑵、繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實防范各類住房按揭貸款風險。具體內(nèi)容：①繼續(xù)給于自住型首次置業(yè)者和改善型購房者予以房貸（首付最低２成，享受７折利率優(yōu)惠、公積金貸款優(yōu)惠政策）、稅收（契稅繼續(xù)減半，９０㎡以下自住型置業(yè)僅交１％）、補貼（自住型客戶可繼續(xù)享受０．５－１％的購房補貼）；②而為了遏制房價和促進市場健康發(fā)展，將針對二套及二套以上投資性購房者將在房貸政策方面提高首付４成以上、利率上?。保埃ヒ陨?；契稅不予優(yōu)惠，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)征收營業(yè)稅及其附加免稅期延長至５年，還可能出臺轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)征收個人所得稅、持有物業(yè)稅等。⑶、加強市場監(jiān)管。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。加強房地產(chǎn)信貸風險管理。具體內(nèi)容：基本上會重拾２００７年相關(guān)政策，如打擊排號收錢、拿了預(yù)售證必須在１個月內(nèi)開盤、所有取得預(yù)售證的房源必須對外銷售，不得控制房源捂盤、公開房價和房源信息、催促開工和上市時間等政策，但具體如何需看各個地方政府的執(zhí)行細則。⑷、繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)。力爭到２０１２年末，基本解決１５４０萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。具體內(nèi)容：①限時限量完成保障性住房建設(shè)任務(wù)，各地方都要求制定出年度計劃；②加快舊城、工礦棚戶區(qū)拆遷改造力度，改善其中中低收入家庭住房，也會要求限時限量按計劃完成；③多渠道解決保障性住房建設(shè)資金到位，如財政定額撥款、加強征收土地出讓收益，并嚴格按照１０％撥付用于保障性住房建設(shè)、住房公積金結(jié)余部分５０％可貸予保障性住房建設(shè)等。至于后市是否會繼續(xù)出臺更加嚴厲的調(diào)控政策，我們認為將由２個因素來決定，其一是全球和我國宏觀經(jīng)濟是否真正走出金融危機，實現(xiàn)穩(wěn)固復(fù)蘇。這是前提條件，一旦宏觀經(jīng)濟鞏固復(fù)蘇，則宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)的依賴性就減弱了，加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控就有了基礎(chǔ)。其二是房地產(chǎn)市場自身是否在已出臺政策的調(diào)控下達到了預(yù)期目標，房價得到有效遏制。這是必要條件，如果還像２００５－２００６年那樣“越調(diào)越漲”，則更嚴厲的調(diào)控政策出臺那就是必然的。２、已經(jīng)出臺調(diào)控政策對２０１０年市場的影響分析從已出臺的政策來看，政府的主要目標不是打壓房地產(chǎn)市場，而是要“保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，遏制部分城市房價過快上漲”，故出臺的政策是“有保有壓”。因此，這次房地產(chǎn)調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響和沖擊就不會像２００７年那次調(diào)控影響那么大。不過，具體來看，可能對２０１０年房地