肥西商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

新華長(zhǎng)江商業(yè)華邦萬(wàn)派城·商業(yè)綜合體定位報(bào)告項(xiàng)目定位分析商業(yè)市場(chǎng)研究宏觀環(huán)境綜述一三二一、宏觀環(huán)境綜述城市背景經(jīng)濟(jì)背景人口基數(shù)項(xiàng)目區(qū)位合肥城市概況2014年合肥市情況概表數(shù)據(jù)國(guó)土面積（平方公里）11,445城市建成面積378常駐人口（萬(wàn)人）757.2市區(qū)常住人口（萬(wàn)人）370合肥、安徽省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、信息、交通、金融和商貿(mào)中心，全國(guó)重要的科研教育基地，長(zhǎng)江城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)會(huì)會(huì)員城市，因東淝河與南淝河均發(fā)源于此而得名主要支柱產(chǎn)業(yè)：汽車(chē)、裝備制造、家用電器、化工及橡膠輪帶、新材料、電子信息及軟件產(chǎn)業(yè)、生物技術(shù)及新醫(yī)藥、食品及農(nóng)副產(chǎn)品加工等八大產(chǎn)業(yè)；國(guó)家重點(diǎn)科教城：科研機(jī)構(gòu)：200多個(gè)大學(xué)：中國(guó)科學(xué)技術(shù)大學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)、安徽大學(xué)、安徽永夜大學(xué)安徽醫(yī)科大學(xué)等學(xué)院：安徽新華學(xué)院、合肥學(xué)院、那非師范學(xué)院等省師范高中：合肥一中、合肥6中、合肥8中等合肥無(wú)疑是全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、信息、交通中心國(guó)民生產(chǎn)總值、三產(chǎn)比例宏觀經(jīng)濟(jì)合肥經(jīng)濟(jì)一直保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，從整體上看其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正處于調(diào)整及轉(zhuǎn)型過(guò)程中2013年合肥國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到4,672.9亱元，在2012年之后繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)；當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)總體低迷，2013年合肥國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率為2005年以后最低（12.2%）2013年合肥三產(chǎn)比例分別為5.3：55.3：39.4,與2012年相比，二產(chǎn)不變，三產(chǎn)增多0.2%,一產(chǎn)減少0.2%；從整體來(lái)看，合肥第二產(chǎn)業(yè)在其生產(chǎn)總值中占比最高，自11年以來(lái)增長(zhǎng)較慢，其產(chǎn)業(yè)結(jié)極正處于調(diào)整及轉(zhuǎn)型過(guò)程社會(huì)固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資合肥宏觀經(jīng)濟(jì)合肥固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資加速合肥社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額在2005年以后保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，2013年達(dá)到4,044.99億元；增長(zhǎng)率自2005年以后逐漸趨緩。2012年合肥各個(gè)新區(qū)投資較為火熱，增長(zhǎng)率于2006年后首次上升，至18.2%；2013年增長(zhǎng)率略有下降至17.7%。2013年，合肥市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在樓市持續(xù)熱銷(xiāo)的刺激下，全年投資總量創(chuàng)歷史新高，增速逐月攀升，投資額達(dá)1,105.81億元，同比增長(zhǎng)21%；增長(zhǎng)率自06-08年房地產(chǎn)投資呈爆發(fā)性增長(zhǎng)后逐年下降，2013年出現(xiàn)較多幅度上揚(yáng)。社會(huì)消費(fèi)品零售總額合肥宏觀經(jīng)濟(jì)合肥消費(fèi)市場(chǎng)活躍，社會(huì)消費(fèi)品零售總額穩(wěn)定增長(zhǎng)。合肥社會(huì)消費(fèi)品零售總額自2005年以來(lái)整體保持較快增長(zhǎng)，至2013年達(dá)到1,480.84億元；受金融危機(jī)影響09年合肥社會(huì)消費(fèi)零售總額增長(zhǎng)率降低到歷史最低，為13.51%；2013年增長(zhǎng)率為14.47%，呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。2013年社會(huì)消費(fèi)零售總額中，餐飲收入為88.77億元，比2012年增長(zhǎng)9.4%，商品零售為1,392.07億元，比2012年增長(zhǎng)15.1%。進(jìn)出口總額及外商投資額合肥宏觀經(jīng)濟(jì)合肥外商直接投資近年來(lái)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，對(duì)外貿(mào)易較為活躍。2008年9月爆發(fā)全球球金融危機(jī)使得合肥外商直接投資金額自2005年以來(lái)首次減少；08年之后保持穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，2013年合肥巶外商投資總額為18.9亱美元，相比2012年增長(zhǎng)18.0%。受金融危機(jī)影響2009年合肥迚出口總額降低至64.28億美元；之后保持較快增長(zhǎng)幵于近兩年有所放緩，2013年合肥進(jìn)出口總額為181.90億美元，增長(zhǎng)率放緩，為3.1%。其實(shí)肥西就是合肥Infact,FeixiistheHefei······城市背景肥西作為合肥“１４１”城市發(fā)展戰(zhàn)略西南組團(tuán)的重要組成部分，縣城所在地上派鎮(zhèn)更成為肥西發(fā)展的重中之重，也必將成為大合肥發(fā)展戰(zhàn)略重要組成部分！西南組團(tuán)華邦·萬(wàn)派廣場(chǎng)位于合肥市肥西縣境內(nèi)，金寨南路與青年北路交匯處北側(cè)。地處合肥“141戰(zhàn)略規(guī)劃”的西南組團(tuán)核心位置。在合肥城鎮(zhèn)密集區(qū)范圍內(nèi)構(gòu)建一個(gè)主城、四個(gè)外圍城市組團(tuán)、一個(gè)濱湖新區(qū)的總體空間框架。西南部組團(tuán)包括經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、上派鎮(zhèn)。城市背景2009-2014年，肥西縣連續(xù)6年入選全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣，目前位居第73位肥西縣是中國(guó)百?gòu)?qiáng)縣，中部十強(qiáng)縣，是安徽省經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣之一?？h政府駐上派鎮(zhèn)人民西路。上派鎮(zhèn)是肥西縣城關(guān)鎮(zhèn)，地處派河上游而得名,素有合肥南大門(mén)之稱(chēng)。經(jīng)濟(jì)背景肥西經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、綜合實(shí)力不斷提升,2013年GDP占合肥10%，第三產(chǎn)業(yè)比重較大,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例良好464.3億元13.8%凈增7844元人均地區(qū)生產(chǎn)總值為54026元二、三產(chǎn)業(yè)二三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重為87.9%，比上年提高0.9個(gè)百分點(diǎn)；工業(yè)增加值占GDP的比重為56.5%，比上年提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。人均可支配收入同比增長(zhǎng)13.2%，比全國(guó)、全省平均增幅高0.6、0.2個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)民人均純收入9081元，超過(guò)全國(guó)、全省平均收入1164、1921元；同比增長(zhǎng)15.5%，高于全國(guó)、全省2.0、0.6個(gè)百分點(diǎn)。4672.9億元11.3%人均可支配收入為25434元694.36億元13.2%財(cái)政收入合肥第一產(chǎn)業(yè)增加值229億元，增長(zhǎng)5.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值2303.9億元，增長(zhǎng)15.4%；第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）增加值1631.4億元，增長(zhǎng)12.3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的5.7∶55.1∶39.2調(diào)整為5.5∶55.3∶39.2肥西縣合肥編號(hào)社區(qū)\行政村名稱(chēng)常住戶(hù)數(shù)常住人數(shù)流動(dòng)人數(shù)總?cè)藬?shù)SP01衛(wèi)星社區(qū)3712120451502027065SP02綠錦社區(qū)457157210102582SP03愛(ài)和社區(qū)380911024350014524SP04四十埠社區(qū)352410208250012708SP05派河社區(qū)281310315350013815SP06紫蓬社區(qū)25087824460012424SP07新華社區(qū)19126207450010707SP08青年社區(qū)7506240161300037016SP09南郢社區(qū)7578185191400032519SP10肥光社區(qū)1712520715006707SP11館驛社區(qū)1106351620005516SP12古埂社區(qū)341598041020020004SP13金崗村503201815003518SP14三崗村2314654324008943SP15五十埠村65722571502407SP16謝塘村5621613251638SP17芮祠村1402442112005621SP18方崗村101532144503664SP19中派村110834085603968SP20北張村141340195504569SP21佛寺村78224573502807SP22燈塔村101429864503436SP23鮑沖村39614524001852SP24大墻村65821195002619SP25彭圩村1409402615005526SP26前進(jìn)村55624134002813合計(jì)5384116320385765248968編號(hào)社區(qū)\行政村名稱(chēng)常住戶(hù)數(shù)常住人數(shù)流動(dòng)人數(shù)總?cè)藬?shù)ZP紫蓬鎮(zhèn)12056351093020065309TH桃花鎮(zhèn)7514250425506080102YD嚴(yán)店鄉(xiāng)160855012815050278HG花崗鎮(zhèn)29679106554106554FL豐樂(lè)鎮(zhèn)170006320063200SH三河鎮(zhèn)222457321073210SSG柿樹(shù)崗鄉(xiāng)149605361453614SN山南鎮(zhèn)219707927579275合計(jì)14150948613285410571542縣域?qū)嶋H人口共計(jì)82萬(wàn)，其中上派鎮(zhèn)約25萬(wàn)，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口57萬(wàn)。不包括09年-14年交付樓盤(pán)42個(gè)，潛在人口14萬(wàn)。符合區(qū)域性商業(yè)綜合體的人口需求。人口基數(shù)未來(lái)三年肥西縣城人口增加將不斷增長(zhǎng)！人口基數(shù)項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)在建或新交付住宅統(tǒng)計(jì)住宅名稱(chēng)戶(hù)數(shù)華邦·萬(wàn)派城約1520戶(hù)百大·拓基廣場(chǎng)1033戶(hù)金宇·天地城3733戶(hù)名邦·西城國(guó)際4030戶(hù)科創(chuàng)·和諧盛世2000戶(hù)瑞泰·翰林水岸2100戶(hù)中街·水晶城3700戶(hù)開(kāi)拓·環(huán)球世家1000戶(hù)金云·國(guó)際750戶(hù)涼亭安置小區(qū)800戶(hù)共計(jì)20666戶(hù)區(qū)位交通舒城縣肥西縣合肥市合安高速G206國(guó)道S103省道合九鐵路肥西至合肥約15公里，至舒城約30公里，主要有合安高速，合九鐵路、G206國(guó)道、S103省道跨境穿過(guò)，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。小結(jié)：二、商業(yè)市場(chǎng)研究老城區(qū)商圈分析新興商圈分析以傳統(tǒng)街鋪和小百貨為主商業(yè)比較集中，如青年街道、人民路等；2000年以前2005年2008年2013年1、肥西商業(yè)歷程百貨電器、中小型超市等商業(yè)形式，開(kāi)始興起于肥西；以永良購(gòu)物廣場(chǎng)，永良超市為代表，肥西開(kāi)始擁有了集中商業(yè)；肥西商業(yè)開(kāi)始進(jìn)入集購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)為一體一站式購(gòu)物城市休閑中心時(shí)代；2、老城區(qū)商圈分析青年路三河路金鳴街巢湖路人民路新華街百大購(gòu)物中心中街水晶城商圈范圍：北起派河、南至三河路；西起金寨路、東至人民路商業(yè)類(lèi)型：小型購(gòu)物廣場(chǎng)、商業(yè)街、傳統(tǒng)市場(chǎng)、零售街鋪、建材街鋪、電器市場(chǎng)、中小型酒樓、娛樂(lè)等商圈現(xiàn)有商業(yè)：肥西電器城、新華街、金鳴街、三河路建材市場(chǎng)，永良購(gòu)物廣場(chǎng)、中街水晶城、百大購(gòu)物中心；消費(fèi)群體本地主要消費(fèi)客群：肥西縣城常住居民和鄉(xiāng)鎮(zhèn)學(xué)生及陪讀家長(zhǎng)；輻射群體：肥西縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民；商業(yè)街區(qū)新華街巢湖中路人民中路青年路金鳴街三河路巢湖西路合計(jì)商鋪數(shù)量200300220200180350700約2150主營(yíng)業(yè)態(tài)服裝鞋帽服裝、餐飲餐飲服裝服裝家居家電、建材餐飲、家居--單店面積40706050609080--商鋪面積（㎡）14000210001320010000108003150056000156500老城區(qū)主要商業(yè)街道共有商戶(hù)約2000余戶(hù)，營(yíng)業(yè)面積約15萬(wàn)余平方米2、老城區(qū)商圈分析位置檔次業(yè)態(tài)青年路中檔社區(qū)配套、餐飲、休閑娛樂(lè)人民路中低檔酒店、家居建材、汽摩配三河路中低檔家居建材、農(nóng)貿(mào)、商行巢湖路中高檔金融辦公、電器數(shù)碼、服裝、超市、教育培訓(xùn)新華街中高檔品牌服裝、餐飲休閑金鳴街中檔精品服裝、飾品老城區(qū)商圈依然是肥西縣城商業(yè)規(guī)模最大、商業(yè)密度最高、商業(yè)形態(tài)最為集中的區(qū)域；集聚了肥西全部的綜合商業(yè)街區(qū)、超市、小型購(gòu)物廣場(chǎng)、建材家居等；2、老城區(qū)商圈分析巢湖中路名稱(chēng)巢湖中路商圈分析主要特點(diǎn)商業(yè)發(fā)展最為成熟，業(yè)態(tài)齊全、服裝服飾居多、整體檔次不高、大眾消費(fèi)商業(yè)形態(tài)服裝服飾零售、銀行證券、通信服務(wù)、電器城、超市、婚紗影樓知名商家工商銀行、合家福、移動(dòng)、聯(lián)通通訊、海瀾之家、肥西農(nóng)村商業(yè)銀行、七匹狼物業(yè)街鋪、住宅或辦公樓底商、一層商鋪居多；開(kāi)間3至6米、進(jìn)深8至10米，50平米以下小鋪居多租金水平轉(zhuǎn)讓費(fèi)用較高，一般都要5萬(wàn)以上,高者甚至在10萬(wàn)以上；一般30平米小鋪?zhàn)饨鹪?、6萬(wàn)以上；單位面積月租金100以上，肥西租金較貴區(qū)域租戶(hù)訪(fǎng)談位置好、人流量大、老商業(yè)區(qū)、租金貴2、老城區(qū)商圈分析服裝服飾、社區(qū)類(lèi)、辦公類(lèi)、餐飲類(lèi)所占比例較大;現(xiàn)巢湖路正處于道路重建工程，商業(yè)所受影響較大！名稱(chēng)新華街商圈分析主要特點(diǎn)主要商業(yè)業(yè)態(tài)為服裝鞋帽類(lèi)，缺少品牌店和精品店商業(yè)形態(tài)服裝服飾鞋帽零售、餐飲、社區(qū)服務(wù)、娛樂(lè)、兒童、家居等，以服裝服飾為主，占到業(yè)態(tài)50%以上。知名商家耐克、阿迪、水晶家紡、嬰幼兒童物業(yè)沿街二層商鋪，一層經(jīng)營(yíng)，二層倉(cāng)庫(kù)；開(kāi)間4至5米，進(jìn)深8米左右，一層商鋪大小在30平方米左右租金水平靠近西段30平米左右年租金能達(dá)到10萬(wàn)左右，靠近東段30平米左右年租金4萬(wàn)左右，月租金近200元左右租戶(hù)訪(fǎng)談位置好、服裝家紡較多、形成氣候、租金貴2、老城區(qū)商圈分析新華街服裝服飾、社區(qū)類(lèi)、餐飲類(lèi)所占比例較大,娛樂(lè)、賓館、嬰童類(lèi)、教育所占比例較小名稱(chēng)青年路商圈分析主要特點(diǎn)青年路是老城區(qū)最核心地段，青年路西段以土菜館、生活配套為主；東段位于核心商圈，價(jià)值等同巢湖中路，業(yè)態(tài)以服飾、餐飲、服務(wù)、通訊為主、整體檔次不高、大眾消費(fèi)商業(yè)形態(tài)餐飲、服裝服飾零售、生活服務(wù)、黃金珠寶、通訊、娛樂(lè)、超市、電器等知名商家老鄉(xiāng)雞、真維斯、肥西賓館、小胡黃金珠寶、利郎、奧康等物業(yè)一層經(jīng)營(yíng)，層高3米至4米，面積一般在30平米左右租金水平西段月租金在70～100元以?xún)?nèi)，中心區(qū)域在200元左右租戶(hù)訪(fǎng)談位置好、人流量大、老商業(yè)區(qū)、小餐飲店多；西段以土菜館為主，其他生活配套類(lèi)相輔助2、老城區(qū)商圈分析青年北路建材、家居一條街，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)型，街鋪形式體現(xiàn),建材家居、配套小家電、土特產(chǎn)市場(chǎng)、當(dāng)?shù)夭惋嬵?lèi)為主,娛樂(lè)、社區(qū)服務(wù)類(lèi)較少2、老城區(qū)商圈分析三河路服裝鞋帽街區(qū)，以個(gè)體經(jīng)營(yíng)和外貿(mào)服飾為主，消費(fèi)群體以青少年消費(fèi)群體為主2、老城區(qū)商圈分析金鳴街項(xiàng)目位置：肥西核心商圈三河路西段總體量：10000平方米引進(jìn)品牌：永良超市、老廟黃金、移動(dòng)通訊、三星、諾基亞專(zhuān)賣(mài)；福太太、虎都、利郎、洛茲、阿迪、耐克等開(kāi)業(yè)時(shí)間：2007年12月與項(xiàng)目關(guān)系：開(kāi)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，有固定的消費(fèi)客群，位于商圈中心，超市與小型商場(chǎng)結(jié)合，符合當(dāng)?shù)厝讼M(fèi)習(xí)慣樓層永良購(gòu)物廣場(chǎng)四樓兒童用品、運(yùn)動(dòng)休閑、床上用品、兒童娛樂(lè)城、風(fēng)味小吃三樓女裝、毛衣二樓男裝、鞋帽、箱包一樓超市、黃金珠寶、手機(jī)、數(shù)碼代表項(xiàng)目-永良購(gòu)物廣場(chǎng)2、老城區(qū)商圈分析商場(chǎng)門(mén)口以及一層超市人氣較為旺盛，二層以上商業(yè)人氣一般，以中低檔次為主！代表項(xiàng)目-中街水晶城2、老城區(qū)商圈分析項(xiàng)目位置：核心區(qū)域新華街與老中街交匯處總體量：總建筑面積50萬(wàn)平方米；商業(yè)體量：商業(yè)總建筑面積約10萬(wàn)㎡商業(yè)規(guī)劃：超市、外街為特色美食街、內(nèi)街為精品服裝、鞋帽、休閑服飾、餐飲、娛樂(lè)及其他等；主要以服裝服飾為主，與新華街、金銘街相類(lèi)似。引進(jìn)品牌：永輝超市、肯德基、老鄉(xiāng)雞、大千百貨等與項(xiàng)目關(guān)系：有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，水晶城位置較好，永輝超市能夠帶動(dòng)人氣，與街區(qū)餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物相互動(dòng)，能夠吸引肥西區(qū)域消費(fèi)水晶城位居老城核心區(qū)，街區(qū)沒(méi)有商管團(tuán)隊(duì)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，業(yè)主自主招商，在營(yíng)商業(yè)業(yè)態(tài)雜亂；商鋪靠近永輝超市附近商業(yè)氛圍較好，租金較高。時(shí)尚餐飲較為聚集區(qū)域業(yè)態(tài)分布：超市、服裝、飾品、大型休閑娛樂(lè)場(chǎng)所租金水平：60-200元/㎡/月，本區(qū)域?yàn)樯吓勺畛墒焐倘χ?，業(yè)態(tài)較豐富，但服裝業(yè)相對(duì)較多。店面面積月租金樓層位置店面面積月租金樓層易鄰94㎡46元/平米/月一拖二3元祖10㎡83元/平米/月一層艾萊依120㎡86元/平米/月一拖二4沙縣小吃25㎡53元/平米/月一層山羊莊106㎡47元/平米/月一拖二5彩虹糖童裝56㎡39元/平米/月一層同福順340㎡44元/平米/月一拖二6壹萃鮮茶70㎡65元/平米/月一拖二代表項(xiàng)目-中街水晶城2、老城區(qū)商圈分析3、新興商圈分析伴隨合肥141城市規(guī)劃，肥西也迎來(lái)大建設(shè)時(shí)代，商業(yè)也呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，新興商圈開(kāi)業(yè)、在建40余萬(wàn)方綜合體商業(yè)開(kāi)業(yè)！華邦·萬(wàn)派城6萬(wàn)方金宇·天地城10萬(wàn)方百大拓基廣場(chǎng)10萬(wàn)方名邦廣場(chǎng)10萬(wàn)方綠地新都會(huì)10萬(wàn)方興眾廣場(chǎng)4萬(wàn)方未來(lái)商業(yè)：購(gòu)物中心：名邦萬(wàn)派城、名邦西城國(guó)際、金宇天地城；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：用世生活城、西南國(guó)際汽車(chē)城代表項(xiàng)目-百大購(gòu)物中心、CBC拓基廣場(chǎng)樓盤(pán)名稱(chēng)百大拓基廣場(chǎng)樓盤(pán)地址上派巢湖中路與派河大道交匯處總建面15萬(wàn)㎡項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃6棟高層(6#樓不對(duì)外出售）、2棟商業(yè)、4萬(wàn)平米百大商業(yè)中心（自持）價(jià)格情況一層23000，二層17000左右客戶(hù)情況肥西當(dāng)?shù)丶昂戏适袇^(qū)投資客戶(hù)返租模式前6年幫客戶(hù)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，返客戶(hù)點(diǎn)數(shù)具體為：前3年，每年6個(gè)點(diǎn)，3年18個(gè)點(diǎn)后3年，每年7個(gè)點(diǎn)，3年21個(gè)點(diǎn)目前百大購(gòu)物中心（A座）2014.1.18開(kāi)業(yè)，（B座）預(yù)計(jì)2015年元份開(kāi)業(yè)。3、新興商圈分析租金水平：A座為百貨，租賃方式均為扣點(diǎn),業(yè)態(tài)規(guī)劃與合肥百大基本一致，珠寶、服裝等百貨為主，商場(chǎng)內(nèi)人氣一般，代表項(xiàng)目-百大購(gòu)物中心（Ａ座）3、新興商圈分析樓層業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)細(xì)分5F生活館運(yùn)動(dòng)服飾、針織、羊毛羊絨、床飾床品、布匹、家電4F紳士館商務(wù)男裝、休閑戶(hù)外、客服中心、成衣制定、綜合服務(wù)區(qū)、雅米中西快餐3F名媛館精品女裝、少淑女裝、內(nèi)衣飾品、兒童服飾、童車(chē)玩具、兒童樂(lè)園2F合家福超市1F精品館黃金珠寶、化妝品、名表、箱包皮具、男女鞋、哈根達(dá)斯-甜品A座租期扣點(diǎn)黃金3年25%化妝品3年22%男裝3年20-22%女裝3年21%代表項(xiàng)目-百大拓基廣場(chǎng)（B座）B座業(yè)態(tài)（單層4000平）目前進(jìn)度其他三層艾麥可KTV、時(shí)代影院影院尚未確定，艾麥可KTV已在營(yíng)業(yè)自持二層餐飲單層10家左右，目前還剩2家（420、650平）基本上是合作單位；售后返租其中，商鋪部分銷(xiāo)售；租金80一層精品零售全部售完，小業(yè)主自行招商租金80-150元/㎡/月3、新興商圈分析B座規(guī)劃一層百貨，由小業(yè)主自行招商，二層為餐飲，三層為艾麥可及KTV，租金主要在70-200元/㎡/月左右。項(xiàng)目位置：金寨南路以北、天海路兩側(cè)總建面積：90萬(wàn)平米商業(yè)面積：6萬(wàn)平米物業(yè)類(lèi)型：集住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店等多種業(yè)態(tài)為一體的區(qū)域性門(mén)戶(hù)商業(yè)綜合體。項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：新都會(huì)為純新盤(pán)，商業(yè)暫未動(dòng)工；目前正在進(jìn)行住宅地塊的銷(xiāo)售。綠地新都會(huì)項(xiàng)目含6萬(wàn)方的大型集中商業(yè)、4萬(wàn)方的五星級(jí)酒店，還有180米高層辦公。定位都市風(fēng)尚新生活，精英生活示范區(qū)，商業(yè)綜合體，打造肥西區(qū)域門(mén)戶(hù)標(biāo)桿。3、新興商圈分析代表項(xiàng)目-綠地新都會(huì)B1F1F2F3F4超市15000㎡零售/折扣百貨店知名餐飲1000㎡零售/折扣百貨店休閑餐飲1000㎡特色餐飲KTV2000㎡動(dòng)漫游樂(lè)城1200㎡影院5000㎡影院5000㎡健身1200㎡餐飲3000㎡商業(yè)亮點(diǎn)：宜家、餐飲娛樂(lè)、衣之家折扣百貨。購(gòu)物中心主力業(yè)態(tài)：折扣百貨、影院、超市、電器、KTV、餐飲、動(dòng)漫、兒童樂(lè)園。時(shí)尚天地購(gòu)物中心定位：主題街區(qū)定位：美食、文化創(chuàng)意3、新興商圈分析代表項(xiàng)目-綠地新都會(huì)集中商業(yè)業(yè)態(tài)劃分商業(yè)定位3、新興商圈分析代表項(xiàng)目-金宇天地城四組團(tuán)五組團(tuán)未推出

未推出三組團(tuán)二組團(tuán)一組團(tuán)項(xiàng)目名稱(chēng)金宇天地城位置金寨路與濱河路占地面積16.4萬(wàn)平方米總建筑面積60萬(wàn)平方米住宅面積50萬(wàn)平方米商業(yè)面積10萬(wàn)平方米商業(yè)形態(tài)主力超市、影院、餐飲、娛樂(lè)、風(fēng)情街主力店品牌待定金宇天地城目前以住宅銷(xiāo)售為主，集中商業(yè)與街區(qū)商業(yè)定位尚處于概念階段！項(xiàng)目檔次定位——中高端檔次·高端表現(xiàn)·資源型綜合體

備選案名：集中商業(yè)：金宇·新都會(huì)

街區(qū)：金宇·天街形象定位：中心區(qū)·濱水景觀·全面升級(jí)化產(chǎn)品體系3、新興商圈分析代表項(xiàng)目-金宇天地城樓盤(pán)名稱(chēng)名邦廣場(chǎng)樓盤(pán)地址肥西縣上派鎮(zhèn)金寨南路與站前路交匯處東北開(kāi)發(fā)商合肥聯(lián)泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總建面50萬(wàn)㎡（商業(yè)：10萬(wàn)㎡）項(xiàng)目規(guī)劃共計(jì)四層，一層百貨、二層餐飲、三層超市、四層影院一期推出20~180平米獨(dú)立產(chǎn)權(quán)街鋪——肥西金街價(jià)格情況一層臨街商鋪均價(jià)50000，內(nèi)街30000，二三層6000-8000左右銷(xiāo)售模式返租5年，三年24%，從總房款中扣除，兩年以租金形式返還代表項(xiàng)目-名邦廣場(chǎng)3、新興商圈分析現(xiàn)已基本裝修完畢，其對(duì)外宣傳2014年年底開(kāi)業(yè)！預(yù)計(jì)到春節(jié)前后開(kāi)業(yè)家樂(lè)福、麥當(dāng)勞、大地影院等主力商家已開(kāi)始裝修，蘇寧電器一開(kāi)始營(yíng)業(yè)肥西一站式家庭體驗(yàn)主題購(gòu)物中心Feixione-stopfamilyexperiencethemeshoppingcenter代表項(xiàng)目-名邦廣場(chǎng)3、新興商圈分析項(xiàng)目定位樓層品類(lèi)租期租金免租期-1百貨，零售2-380-1003-61百貨，零售2-3100-1203-62餐飲5-856-603-103餐飲5-840-506-12餐飲：一般品牌餐飲：300平方以下，租期5年，免租3-10個(gè)月；

300平方以上，租期5-8年，免租期6-10個(gè)月；品牌餐飲：500平方以下，租期5-6年，免租期6-10個(gè)月；500平方以上，租期8年，免租期6-12個(gè)月。租賃政策代表項(xiàng)目-名邦廣場(chǎng)3、新興商圈分析代表項(xiàng)目-名邦廣場(chǎng)3、新興商圈分析代表項(xiàng)目-名邦廣場(chǎng)3、新興商圈分析目前公共部分已經(jīng)裝修完畢，2-3層餐飲商戶(hù)已部分在裝修，商家裝修預(yù)計(jì)需要2-3個(gè)月完成。肥西商圈分析小結(jié)肥西商業(yè)整體屬于合肥西南區(qū)域副商業(yè)中心，輔助功能在加強(qiáng)，但是合肥商業(yè)的發(fā)展及便利性對(duì)肥西商業(yè)發(fā)展一定程度上有抑制作用；肥西商業(yè)發(fā)展不可忽視合肥商業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展方向；隨著縣域與鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，肥西未來(lái)商業(yè)發(fā)展空間大，空白點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)多；傳統(tǒng)商業(yè)地段好，居民形成消費(fèi)習(xí)慣，但是消費(fèi)檔次低、環(huán)境差、品牌、品類(lèi)不夠豐富，各方面亟待改善、提升；未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目多，體量大，現(xiàn)有商業(yè)面積約10多萬(wàn)，目前在建項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)總面積近40萬(wàn)平方米、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃面積超過(guò)60萬(wàn)平方米，在未來(lái)五年內(nèi)，商業(yè)體量將面臨過(guò)剩局面；終端市場(chǎng)分析消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)研分析商戶(hù)調(diào)研分析消費(fèi)者調(diào)研分析根據(jù)顧客前往購(gòu)物比率，商圈可以劃分為：核心商業(yè)區(qū)、次級(jí)商業(yè)圈、邊緣商業(yè)圈問(wèn)卷調(diào)查時(shí)間2014年11月10日--11月15日文件實(shí)施地點(diǎn)項(xiàng)目周邊及主要商圈，地點(diǎn)包括問(wèn)卷參與人員6人數(shù)量統(tǒng)計(jì)：實(shí)際收回269份，其中有效問(wèn)卷173消費(fèi)者調(diào)研分析本項(xiàng)目青年北路新華街巢湖中路金鳴街三河路核心商圈消費(fèi)者調(diào)研本次消費(fèi)者調(diào)研主要針對(duì)于一級(jí)商圈市場(chǎng)消費(fèi)者調(diào)研分析受訪(fǎng)者基本特征摘要年齡主要年齡段是19-45歲，次年齡段群體是家庭主要收入來(lái)源的主體，消費(fèi)能力強(qiáng)，也是本項(xiàng)目未來(lái)消費(fèi)的主體。收入水平家庭月收入為6000元以?xún)?nèi)的家庭占比最大，約為60%這部分人群為項(xiàng)目未來(lái)主體客戶(hù)群消費(fèi)水平被訪(fǎng)者家庭的消費(fèi)支出1000-2000元的占到7成表明肥西家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)良好家庭結(jié)構(gòu)50%的受訪(fǎng)者已婚，其中45%擁有1個(gè)及以上子女選項(xiàng)百分比4000元以下37.3%4000-6000元27.1%6000-800022.9%8000-10000元12.8%10000以上0.0%月收入在6000元以?xún)?nèi)的家庭占比較高，這部分家庭是項(xiàng)目未來(lái)主力客戶(hù)群，而家庭消費(fèi)也是項(xiàng)目的重要關(guān)注點(diǎn)家庭月收入分析：消費(fèi)者調(diào)研分析消費(fèi)者調(diào)研分析交通對(duì)消費(fèi)的影響交通便捷程度很大程度上影響消費(fèi)者到達(dá)項(xiàng)目的次數(shù),從外交通工具出配比上建議，重點(diǎn)思考項(xiàng)目地上私家車(chē)停車(chē)位與摩托車(chē)/電動(dòng)車(chē)停車(chē)位的分配比例調(diào)研表明肥西消費(fèi)者以家庭日常消費(fèi)生活為主，消費(fèi)較為理性消費(fèi)者調(diào)研分析消費(fèi)者調(diào)研分析肥西老城區(qū)消費(fèi)群體以家庭式消費(fèi)及年輕人群為主。有針對(duì)性的業(yè)態(tài)組合，以及多種餐飲類(lèi)型組合，有利于滿(mǎn)足不同消費(fèi)者的需求，并可吸引目的性消費(fèi)群，在項(xiàng)目培育期具有重要作用，本項(xiàng)目要求對(duì)餐飲采取精致模式，以增強(qiáng)對(duì)周邊區(qū)域的吸引力，并擴(kuò)大輻射能力小結(jié)商戶(hù)調(diào)研分析針對(duì)本項(xiàng)目模擬的項(xiàng)目定位，商管對(duì)本項(xiàng)目根據(jù)的目標(biāo)商戶(hù)進(jìn)行了客戶(hù)訪(fǎng)談工作。共計(jì)訪(fǎng)談省內(nèi)外知名品牌20戶(hù)。以及肥西本地市場(chǎng)10戶(hù)。前期已到項(xiàng)目實(shí)地考察了解過(guò)，國(guó)美有意進(jìn)入肥西市場(chǎng)，項(xiàng)目雖靠近主干道和具有大潤(rùn)發(fā)的優(yōu)勢(shì)，但是偏離主商圈，但如果是在我們項(xiàng)目操作，需要一定優(yōu)惠商務(wù)政策以及相對(duì)對(duì)家電賣(mài)場(chǎng)有利的人流動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)，以滿(mǎn)足主力商戶(hù)前期市場(chǎng)的培養(yǎng)期以及能夠有效的將客流引入賣(mài)場(chǎng)。前期與名邦廣場(chǎng)項(xiàng)目接觸洽談一段時(shí)間，但是因?yàn)橛境貤l件的限制未能最終實(shí)現(xiàn)合作，金仕堡認(rèn)為肥西的健身市場(chǎng)還是有待開(kāi)發(fā)提高的，無(wú)論是從軟件還是硬件上的都需要升級(jí)，整個(gè)肥西縣目前只有一個(gè)對(duì)外營(yíng)業(yè)的泳池，如果我們項(xiàng)目能設(shè)一個(gè)帶有泳池的健身會(huì)所，不論金仕堡還是其他健身品牌也要都是吸引他們?nèi)胱〉囊粋€(gè)亮點(diǎn)。商戶(hù)調(diào)研分析序號(hào)品牌聯(lián)系人訪(fǎng)談方式訪(fǎng)談?dòng)涗?肯德基楊總電話(huà)會(huì)議會(huì)優(yōu)先與大潤(rùn)發(fā)合作，認(rèn)為我們項(xiàng)目偏離城區(qū)主城區(qū)商業(yè)消費(fèi)商圈2屈臣氏周總電話(huà)會(huì)議在縣級(jí)市場(chǎng)拓展較為謹(jǐn)慎，需要觀察名邦店的消費(fèi)情況在決定開(kāi)店。3國(guó)美電器郭總電話(huà)會(huì)議可以考慮，但是要看具體的商務(wù)政策以及人流動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)4金逸影城朱總電話(huà)會(huì)議可以考慮項(xiàng)目5廬州太太謝總電話(huà)會(huì)議目前暫無(wú)對(duì)肥西市場(chǎng)拓展的想法6金仕堡健身羅總拜訪(fǎng)前期跟名邦有過(guò)洽談，現(xiàn)在綠地在跟進(jìn)，認(rèn)為如果做健身會(huì)所能夠帶泳池就非常具有競(jìng)爭(zhēng)力7宏圖三胞宗總電話(huà)會(huì)議暫不考慮對(duì)肥西拓展8阿里巴巴KTV貝總電話(huà)會(huì)議要根據(jù)具體政策，可以考慮拓展項(xiàng)目商戶(hù)調(diào)研分析肥西當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)商戶(hù)調(diào)研序號(hào)品牌聯(lián)系人訪(fǎng)談方式訪(fǎng)談?dòng)涗?和福順周先生拜訪(fǎng)現(xiàn)在餐飲生意不溫不火，但對(duì)這個(gè)市場(chǎng)很有信心2撈旺王先生拜訪(fǎng)平時(shí)生意還好，對(duì)我們項(xiàng)目位置感覺(jué)有點(diǎn)偏，如果能夠有些吸引客戶(hù)的品牌在那邊市場(chǎng)前景會(huì)不錯(cuò)3老北京李女士拜訪(fǎng)生意不好，老板打算不做了，我們項(xiàng)目感覺(jué)有點(diǎn)遠(yuǎn)，有個(gè)大超市應(yīng)該會(huì)比較不錯(cuò)4芒果KTV王先生拜訪(fǎng)公司已經(jīng)在名邦開(kāi)了一家店，肥西市場(chǎng)正在升級(jí)，我們自身也在不斷提高，認(rèn)為我們項(xiàng)目周邊消費(fèi)群體還是少了。5重慶劉一手劉女士拜訪(fǎng)生意一般，餐飲需要聚集，周邊好的餐飲太少，沒(méi)能形成餐飲氛圍。如果我們項(xiàng)目能有很多不錯(cuò)的餐飲品牌，可以考慮。肥西當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)商戶(hù)調(diào)研訪(fǎng)談小結(jié)針對(duì)商戶(hù)公司進(jìn)行訪(fǎng)談的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)普遍有兩種觀點(diǎn)。

1：品牌客戶(hù)目前對(duì)在縣級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行拓展的很少，選擇項(xiàng)目都非常謹(jǐn)慎，處于觀望狀態(tài)。

2：認(rèn)為本項(xiàng)目地理位置、商圈位置都屬于次級(jí)商圈，非核心消費(fèi)區(qū)域。

針對(duì)肥西當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的商戶(hù)調(diào)研觀點(diǎn)是：

1：當(dāng)?shù)厣虘?hù)普遍看好肥西的市場(chǎng)前景，但是在整體定位方向上需要升級(jí)提高，消費(fèi)者的生活品質(zhì)不斷提高，需要新興的商業(yè)綜合體滿(mǎn)足他們的消費(fèi)，讓消費(fèi)者不用到合肥市區(qū)一樣可以感受到全新的消費(fèi)模式。

2：對(duì)于萬(wàn)派城項(xiàng)目，普遍認(rèn)為項(xiàng)目非主要商業(yè)圈，雖然地理位置不遠(yuǎn)，但沒(méi)有特色業(yè)態(tài)實(shí)力商家，很難吸引老城區(qū)人群前去消費(fèi)。

因此商管公司認(rèn)為本項(xiàng)目要想吸引品牌影響力較強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)和本地的優(yōu)質(zhì)商戶(hù)，需要在商務(wù)政策以及工程結(jié)構(gòu)、人流動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)上做一些調(diào)整，以滿(mǎn)足優(yōu)質(zhì)品牌客戶(hù)的入駐要求。三、項(xiàng)目定位-戰(zhàn)略定位-檔次定位-客群定位-主題定位-業(yè)態(tài)布局項(xiàng)目四至項(xiàng)目四至North項(xiàng)目東北側(cè)為華邦萬(wàn)派城住宅項(xiàng)目，人口約1500多戶(hù)，現(xiàn)在有交通銀行、茶樓汽車(chē)美容等商業(yè)，北側(cè)是當(dāng)?shù)鼗剡w社區(qū)。東側(cè)緊鄰金寨路及老城繁華區(qū)域，作為商業(yè)延續(xù)點(diǎn)項(xiàng)目四至EastSouth南側(cè)隔金寨路與麥肯希酒店相望，未來(lái)與本項(xiàng)目相呼應(yīng)項(xiàng)目四至West項(xiàng)目東側(cè)以回遷小區(qū)和待開(kāi)發(fā)地塊為主！項(xiàng)目四至地塊整體分析老城區(qū)項(xiàng)目宗地發(fā)展有利條件宗地發(fā)展不利因素1、項(xiàng)目地南側(cè)有市政河流，對(duì)商業(yè)稍有阻斷性質(zhì)2、現(xiàn)有商業(yè)氛圍以低端商業(yè)為主，消費(fèi)1、項(xiàng)目整體地勢(shì)平整2、項(xiàng)目比鄰城市主干道金寨路，青年北路，可視性好，交通便利3、臨街老城商業(yè)區(qū)，商業(yè)氛圍良好項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境主要以城中村未開(kāi)發(fā)農(nóng)田組成，但肥西規(guī)劃已化為改造范圍內(nèi)，在未來(lái)幾年將逐步發(fā)展成商業(yè)住宅及商業(yè)用地項(xiàng)目回遷社區(qū)萬(wàn)派城住宅大顏灣社區(qū)翡翠路44號(hào)縣道青年路金寨南路青年北路合肥市地塊區(qū)域交通32路目前肥西及所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)群體購(gòu)買(mǎi)日常用品仍有大量人群，通過(guò)金寨路乘坐30，32、33路公交車(chē)到經(jīng)開(kāi)區(qū)的卜蜂蓮花超市、中環(huán)城。肥西縣萬(wàn)派城與市中心四牌樓商圈的關(guān)系仍很密切，百貨大樓、樂(lè)普生、青云樓等百貨店的客群有相當(dāng)一部分來(lái)自“三縣一郊”。30路33路31路經(jīng)開(kāi)區(qū)中環(huán)城四條鏈接肥西與合肥市之間的公共交通，有三條途徑本項(xiàng)目！經(jīng)開(kāi)區(qū)卜蜂蓮花SWOT分析區(qū)位優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目處于肥西縣金寨路沿線(xiàn)重點(diǎn)商業(yè)，為城市發(fā)展方向之一交通優(yōu)質(zhì)：有三條公交線(xiàn)路途徑本項(xiàng)目，緊接金寨路與青年北路交叉口，到達(dá)項(xiàng)目便利。品牌優(yōu)勢(shì)：華邦集團(tuán)資深的品牌優(yōu)勢(shì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，消費(fèi)意識(shí)及意愿呈良性發(fā)展的態(tài)勢(shì)；城市擴(kuò)容：大合肥戰(zhàn)略的規(guī)劃，使得區(qū)域的距離越來(lái)越近商業(yè)升級(jí)：項(xiàng)目區(qū)域周邊商業(yè)處于街鋪式商業(yè)，購(gòu)物環(huán)境具有較大的提升空間。優(yōu)勢(shì)機(jī)遇快速出擊·搶占市場(chǎng)利用肥西快速發(fā)展，商業(yè)市場(chǎng)升級(jí)的時(shí)機(jī)，構(gòu)建優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，搶占肥西商業(yè)市場(chǎng)先機(jī)。打造特色·擴(kuò)大輻射力--項(xiàng)目位置優(yōu)勢(shì)、交通便利，應(yīng)盡力打造具備特色的購(gòu)物中心，并充分利用自身特色爭(zhēng)取更多的消費(fèi)者展示特色--立足肥西市場(chǎng)，綜合特色定位，本項(xiàng)目應(yīng)以?xún)?yōu)良的商業(yè)規(guī)劃、豐富的業(yè)態(tài)組合及商業(yè)運(yùn)營(yíng)為區(qū)域消費(fèi)群體提供全新的商業(yè)體驗(yàn)SWOT分析區(qū)位：目前項(xiàng)目所在地，金寨路西側(cè)周邊居住人口及商業(yè)氛圍不足，項(xiàng)目西側(cè)消費(fèi)動(dòng)力不足有河阻斷啟動(dòng)周期：項(xiàng)目晚于名邦廣場(chǎng)啟動(dòng)，體量及市場(chǎng)先機(jī)均呈現(xiàn)劣勢(shì)；未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈：金寨路沿線(xiàn)未來(lái)大體量商業(yè)中心入市，“近身肉搏”局面不可避免基礎(chǔ)工作提前啟動(dòng)為確保甚至是提前項(xiàng)目面世時(shí)間，相關(guān)籌備工作，如談判、招商等工作應(yīng)提前啟動(dòng)恰當(dāng)?shù)钠放萍皺n次定位--既要考慮到階段時(shí)間市場(chǎng)消費(fèi)人群的構(gòu)成和消費(fèi)力，也應(yīng)考慮到未來(lái)快速發(fā)展的市場(chǎng)變化，在項(xiàng)目檔次及品牌組合上恰當(dāng)?shù)亩ㄎ?，確保項(xiàng)目的良性發(fā)展?fàn)I造優(yōu)越購(gòu)物空間--創(chuàng)造更加優(yōu)越的購(gòu)物環(huán)境，提高自身的服務(wù)水平，從硬件以及軟件方面進(jìn)行提升，確保項(xiàng)目具有強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)力劣勢(shì)威脅定位原則形象肥西生活新中心業(yè)態(tài)主體化、新穎化、體驗(yàn)化主力店互動(dòng)性強(qiáng)、是亮點(diǎn)集群的體現(xiàn)功能社交生活平臺(tái)、精致家庭生活、朋友相聚客群肥西中等收入家庭、公務(wù)員、年輕群體等城市新中心、商業(yè)匯聚地--萬(wàn)派·生活廣場(chǎng)肥西人的生活體驗(yàn)館戰(zhàn)略定位肥西萬(wàn)派·生活廣場(chǎng)--家庭生活體驗(yàn)館大合肥新中心精生活發(fā)展時(shí)代背景在合肥大發(fā)展、大建設(shè)的背景下，商業(yè)獲得高速發(fā)展的機(jī)遇，為項(xiàng)目的誕生奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。區(qū)域未來(lái)定位發(fā)展?jié)摿O佳的城市副中心確立輻射肥西縣的精致生活服務(wù)中心項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合消費(fèi)不高，但品牌精致，符合肥西消費(fèi)人群對(duì)精致生活的需求戰(zhàn)略定位檔次定位購(gòu)物中心檔次的劃分，一般根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際收入及消費(fèi)水平，項(xiàng)目體量、定位、規(guī)劃、硬件、品牌組合、資金價(jià)格、消費(fèi)者客群等因素，按不同的權(quán)重比例綜合對(duì)比分析。其中，以商場(chǎng)內(nèi)品牌組合，尤其是所引進(jìn)的國(guó)際、國(guó)內(nèi)品牌多少來(lái)衡量購(gòu)物中心檔次的方法，是較為通用及簡(jiǎn)便的參考標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)物中心檔次劃分高檔及以上國(guó)際頂級(jí)或一線(xiàn)品牌占40%以上國(guó)際二線(xiàn)占30%精品占20%獨(dú)有或自營(yíng)品牌占30%或以上中高檔國(guó)際頂級(jí)或一線(xiàn)品牌占5%（中偏高）國(guó)際二線(xiàn)占30%左右、國(guó)內(nèi)精品占40%及以上（中高）獨(dú)有、知名日韓潮流品牌中檔國(guó)內(nèi)品牌居多極少或無(wú)國(guó)外品牌國(guó)內(nèi)一線(xiàn)精品20%，國(guó)內(nèi)品牌占80%左右或有地區(qū)特產(chǎn)商品中低檔基本無(wú)國(guó)外及精品品牌主要為國(guó)內(nèi)中底檔大眾品牌國(guó)內(nèi)非知名小商購(gòu)物中心檔次的劃分檔次定位根據(jù)區(qū)域、商業(yè)發(fā)展等多種因素考慮，建議本項(xiàng)目檔次以“中檔”為主在項(xiàng)目檔次定位上，需要考慮到以下因素：商業(yè)中心均在向體驗(yàn)式購(gòu)物中心轉(zhuǎn)變，考慮現(xiàn)有商業(yè)購(gòu)物中心消費(fèi)檔次，項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2016年底面世，考慮到肥西幾年的快速發(fā)展，在檔次定位上應(yīng)該樂(lè)觀考慮。區(qū)域因素：項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利綜合以上因素，我們建議項(xiàng)目定位于中檔偏高體驗(yàn)式購(gòu)物中心抵擋高檔百貨購(gòu)物中心永良購(gòu)物廣場(chǎng)百大購(gòu)物中心名邦廣場(chǎng)萬(wàn)派生活廣場(chǎng)金宇天地城功能定位本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，其功能應(yīng)具備：引領(lǐng)肥西生活新主張，提升城市商業(yè)水平，滿(mǎn)足居民生活配套服務(wù)服務(wù)功能滿(mǎn)足家庭、會(huì)友等多樣化之餐飲功能豐富生活內(nèi)容，增加生活樂(lè)趣之娛樂(lè)休閑功能根據(jù)消費(fèi)者、商戶(hù)及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析，可從3方面強(qiáng)化項(xiàng)目的功能定位為肥西消費(fèi)者提供一個(gè)生活配套服務(wù)服務(wù)功能齊全社交生活體驗(yàn)式購(gòu)物的平臺(tái)更精致的餐飲品牌選擇更貼心的生活配套服務(wù)更強(qiáng)的休閑娛樂(lè)體驗(yàn)消費(fèi)人群定位重點(diǎn)目標(biāo)消費(fèi)者特征關(guān)鍵字：肥西縣中、高收入家庭、社會(huì)精英、注重品質(zhì)、舒適、體驗(yàn)性消費(fèi)核心消費(fèi)者特征：次級(jí)消費(fèi)者特征：邊緣消費(fèi)者特征：肥西縣中、高收入家庭、社會(huì)精英、注重品質(zhì)、舒適、體驗(yàn)性消費(fèi)合肥經(jīng)開(kāi)區(qū)金寨路沿線(xiàn)南段及，肥西與舒城交通沿線(xiàn)中高收入家庭肥西縣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)中高收入家庭競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱(chēng)名邦西城國(guó)際百大購(gòu)物廣場(chǎng)中街水晶城金宇天地城位置金寨路與站前路巢湖路與派河路新華街與老中街金寨路與濱河路占地面積15萬(wàn)平方米4.1萬(wàn)平方米16.4萬(wàn)平方米總建筑面積50萬(wàn)平方米15萬(wàn)平方米50萬(wàn)平方米60萬(wàn)平方米住宅面積40萬(wàn)平方米11萬(wàn)平方米40萬(wàn)平方米50萬(wàn)平方米商業(yè)面積10萬(wàn)平方米5萬(wàn)平方米10萬(wàn)平方米10萬(wàn)平方米商業(yè)形態(tài)主力超市、影院、集中商業(yè)、商業(yè)街超市、電器城、百貨商場(chǎng)、集中商業(yè)主力超市、商業(yè)步行街、娛樂(lè)主力超市、影院、餐飲、娛樂(lè)、沿河風(fēng)情街主力店品牌家樂(lè)福合家福、百貨店、百大電器永輝超市待定優(yōu)勢(shì)比較商業(yè)體量大，四面臨縣城主干道，與用世生活城，人氣互動(dòng)；鄉(xiāng)鎮(zhèn)來(lái)往客群較方便百貨體量大，品牌優(yōu)勢(shì)強(qiáng)，資深零售背景老商業(yè)中心、地段好、已開(kāi)業(yè)、永輝超市帶動(dòng)作用、商業(yè)街符合肥西人消費(fèi)習(xí)慣商業(yè)體量大，易形成規(guī)模，沿河風(fēng)景帶，易于商業(yè)景觀設(shè)計(jì)劣勢(shì)比較距離老城區(qū)商業(yè)中心有一定的距離；傳統(tǒng)百貨模式落后，創(chuàng)新不足所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)不全，不能滿(mǎn)足大部分的消費(fèi)需求，有可能會(huì)被新的綜合商業(yè)體替代商業(yè)體量過(guò)大，招商啟動(dòng)有難度，一面臨河對(duì)客流有一定的制約，一面位于跨河橋下，臨路面不是很好已開(kāi)業(yè)及待開(kāi)業(yè)商業(yè)亮點(diǎn)是大型超市、百貨、電器相繼進(jìn)入，周邊家居、建材、汽配專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集聚，但是缺乏大眾化而且精致的商業(yè)綜合體，來(lái)滿(mǎn)足肥西追求精致生活家庭的需求。核心競(jìng)爭(zhēng)力思考針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析針對(duì)金宇天地城項(xiàng)目針對(duì)名邦廣場(chǎng)針對(duì)中街水晶城占盡天時(shí)、地利、人和、不作為重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，目前為本項(xiàng)目最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，地理位置上各有優(yōu)勢(shì)，業(yè)態(tài)規(guī)劃上類(lèi)似，主力品牌及業(yè)態(tài)相近，對(duì)于縣城東邊、南邊的居民具有一定的吸引力，對(duì)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民通達(dá)更為方便集中式商業(yè)在環(huán)境、檔次上更符合未來(lái)消費(fèi)潮流，注重體驗(yàn)式消費(fèi)，不受季節(jié)與天氣影響?？腿阂龑?dǎo)、品牌提升、組合多元化、娛樂(lè)、兒用、特色餐飲針對(duì)百大商業(yè)中心項(xiàng)目與百大錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，百大側(cè)重于零售；側(cè)重于美食休閑娛樂(lè)、生活服務(wù)。核心競(jìng)爭(zhēng)力思考核心競(jìng)爭(zhēng)力思考在項(xiàng)目發(fā)展方向上，我司認(rèn)為應(yīng)該走業(yè)態(tài)精、品牌新、主題化強(qiáng)的方向，通過(guò)精致品牌組合來(lái)形成不同的主題區(qū)域，并在裝飾裝修、色調(diào)上予以配合，形成獨(dú)具特色的主題區(qū)域，強(qiáng)化與消費(fèi)者的互動(dòng)體驗(yàn)，形成項(xiàng)目特色和亮點(diǎn)項(xiàng)目應(yīng)該著重考慮打造項(xiàng)目區(qū)域特色，形成豐富的變化，通過(guò)不同區(qū)域不同主題的變換，賦予消費(fèi)者不同的購(gòu)物體驗(yàn)，與那些體量大，動(dòng)線(xiàn)長(zhǎng)，消費(fèi)者在行走中感到疲勞的項(xiàng)目形成鮮明的區(qū)分！為確保生活中心人氣持久，建議餐飲品牌走性?xún)r(jià)比較高，如海藻，綠茶等特色餐飲為主到品牌或考慮引入引入“首次”入駐肥西的餐飲、娛樂(lè)品牌與主力店大潤(rùn)發(fā)在宣傳上起到互動(dòng)作用。集中商業(yè)，分層經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)代化購(gòu)物場(chǎng)所，寬敞、明亮、舒適。定位中檔及中高檔，品牌檔次提升，品類(lèi)豐富，滿(mǎn)足縣城居民消費(fèi)需求引進(jìn)中端特色餐飲、品牌電器店，加強(qiáng)娛樂(lè)、嬰童類(lèi)產(chǎn)品業(yè)態(tài)占比，搶占市場(chǎng)本案商業(yè)2萬(wàn)平方米左右，規(guī)劃業(yè)態(tài)綜合生活購(gòu)物商業(yè)有發(fā)展空間萬(wàn)派生活廣場(chǎng)形象定位創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)家庭服務(wù)提升生活品質(zhì)提供優(yōu)質(zhì)的生活服務(wù)、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所開(kāi)創(chuàng)多彩的時(shí)尚潮流生活營(yíng)造體驗(yàn)幸福的家庭歡樂(lè)氛圍萬(wàn)派生活廣場(chǎng)四大主題：打造最精致的家庭生活中心精致家居快時(shí)尚店家居精品零售精品零售極致娛樂(lè)巨幕影院精品KTV童夢(mèng)時(shí)代兒童樂(lè)園兒童服飾、玩具饕餮美食大型餐飲特色餐飲輕便餐飲主題定位精品生活大展場(chǎng)，肥西最具生活格調(diào)的家居世界...精致家居巨幕影院、游藝中心、特色KTV多彩娛樂(lè)，讓生活變得絢麗多彩......極致娛樂(lè)變換的色彩，驛動(dòng)的木馬，飛翔的秋千......無(wú)憂(yōu)無(wú)慮的空間體驗(yàn)童真時(shí)代大型餐飲及特色餐飲，品味美食，朋友聚會(huì)的優(yōu)雅之選！匯聚中西餐、尚品美食！饕餮美食項(xiàng)目亮點(diǎn)展示肥西最有特色的巨幕影城主題式KTV如：HELLOKITTY哆啦A夢(mèng)等受歡迎卡通人物，增強(qiáng)娛樂(lè)氛圍體驗(yàn)感快時(shí)尚及家居旗艦店：肥西家庭精品生活的標(biāo)志！肥西最具特色的餐飲集合地肥西最具體驗(yàn)感的兒童購(gòu)物游樂(lè)園業(yè)態(tài)布局原則未來(lái)最大限度拉動(dòng)購(gòu)物中心的人流，而且主力店能有效覺(jué)得項(xiàng)目檔次；布局需考慮避免死角，從而提升商鋪價(jià)值，以華潤(rùn)五彩城為例（1）多數(shù)主/次力店大部分在各樓層兩端，有利于展示西形象并橫向拉動(dòng)人流；（2）休閑娛樂(lè)次主力店大部分在中高層，垂直帶動(dòng)人流向上。五彩城主力店及次主力店統(tǒng)計(jì)店面樓層類(lèi)型位置F4沃美影院、青年餐飲影院、餐飲4-04、4樓西F3銀樂(lè)迪KTV3-16-22F2優(yōu)衣庫(kù)、拉夏貝爾、萬(wàn)麗快時(shí)尚2-09-10、2-11-10、2-35-36F1優(yōu)衣庫(kù)、必勝客快時(shí)尚、餐飲1-09-10、1-25-26B1華潤(rùn)蘇果1F2F3F4F紅色區(qū)域?yàn)楦鲗又髁Φ?次主力店位置B1L1L2L3購(gòu)物中心商業(yè)街大潤(rùn)發(fā)肥西第一巨幕影城大型餐飲、美食廣場(chǎng)、休閑餐飲時(shí)尚家居旗艦店國(guó)際名表、精品服飾、珠寶、咖啡、烘培等主題KTV、電玩城、網(wǎng)咖兒童樂(lè)園、嬰童用品、童裝、玩具、時(shí)尚男女服裝主題餐飲、輕便餐飲、中式快餐等業(yè)態(tài)布局構(gòu)思方案一：大潤(rùn)發(fā)超市兒童樂(lè)園嬰童用品玩具男女裝童裝、童鞋男女裝中老年服裝及用品華邦·萬(wàn)派生活廣場(chǎng)負(fù)一層業(yè)態(tài)布局圖街區(qū)面積：商鋪3500平米、公共走道1700平米。經(jīng)營(yíng)方式：售后返租。擬經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：兒童樂(lè)園、童裝、童鞋、玩具、25-35歲時(shí)尚男女裝、（補(bǔ)充小面積中老年服裝及用品）樓層業(yè)種集中商業(yè)面積（平方米）商業(yè)街面積（平方米）品牌舉例B1超市、7500--零售--2900嬰童娛樂(lè)--600共計(jì)75003500--業(yè)態(tài)及目標(biāo)客戶(hù)華邦·萬(wàn)派生活廣場(chǎng)一層業(yè)態(tài)布局一層門(mén)廳大潤(rùn)發(fā)超市老珠寶旗艦店快時(shí)尚時(shí)尚家居旗艦店名表名品KFC甜品烘培社區(qū)配套商業(yè)社區(qū)配套商業(yè)咖啡休閑服飾店商業(yè)面積：內(nèi)街商鋪2100平米、外街商鋪750平米，公共走道1300平米。經(jīng)營(yíng)方式：售后返租。擬經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：精品零售、及家居休閑。樓層業(yè)種集中商業(yè)面積（平方米）商業(yè)街面積（平方米）品牌舉例F1超市、7500--零售--1950休閑--400社區(qū)配套--500共計(jì)75002850--各層業(yè)態(tài)及目標(biāo)客戶(hù)特色餐飲特色火鍋華邦·萬(wàn)派生活廣場(chǎng)二層業(yè)態(tài)布局商業(yè)面積：集中商業(yè)8000平米、街區(qū)商業(yè)3500平米，公共走道1300平米。經(jīng)營(yíng)方式：自持租賃（集中商業(yè)）、售后返租（街區(qū)商業(yè)）。擬經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：零售、休閑、餐飲（街區(qū)商業(yè)）電器、IT、休閑（集中商業(yè)）。大型餐飲（同慶樓翰林宴等）主題餐飲美食廣場(chǎng)臺(tái)灣美食時(shí)尚餐飲休閑餐飲小吃餐飲主題餐飲SPA健身中式餐飲樓層業(yè)種集中商業(yè)面積（平方米）商業(yè)街面積（平方米）品牌舉例F2餐飲80002000休閑--1500共計(jì)80003500--影院特色飲品書(shū)店主題KTV商業(yè)面積：街區(qū)商鋪3200平米、影院2200平米，公共走道1300平米經(jīng)營(yíng)方式：自持租賃（影院部分）、售后返租（街區(qū)商業(yè)）。擬經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：電玩、網(wǎng)咖、KTV。電玩城、網(wǎng)咖華邦·萬(wàn)派生活生活廣場(chǎng)三層業(yè)態(tài)布局電玩城網(wǎng)咖影院特色書(shū)店樓層業(yè)種集中商業(yè)面積（平方米）商業(yè)街面積（平方米）品牌舉例F3影院2200--娛樂(lè)--3200共計(jì)22003200--B1L1L2L3購(gòu)物中心商業(yè)街大潤(rùn)發(fā)肥西第一巨幕影城大型家電廣場(chǎng)、IT數(shù)碼廣場(chǎng)、主題KTV時(shí)尚家居旗艦店國(guó)際名表、精品服飾、珠寶、咖啡、大型餐飲，SPA、健身會(huì)所兒童樂(lè)園、嬰童用品、童裝、玩具、時(shí)尚男女服裝鞋包、主題餐飲、輕便餐飲、中式快餐業(yè)態(tài)布局構(gòu)思方案二：大潤(rùn)發(fā)超市兒童樂(lè)園嬰童用品玩具男女裝童裝、童鞋男女裝中老年服裝及用品華邦·萬(wàn)派生活廣場(chǎng)負(fù)一層業(yè)態(tài)布局圖街區(qū)面積：商鋪3500平米、公共走道1700平米。經(jīng)營(yíng)方式：售后返租。擬經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：兒童樂(lè)園、童裝、童鞋、玩具、25-35歲時(shí)尚男女裝、（補(bǔ)充小面積中老年服裝及用品）華邦·萬(wàn)派生活廣場(chǎng)一層業(yè)態(tài)布局一層門(mén)廳大潤(rùn)發(fā)超市老鳳祥旗艦店快時(shí)尚時(shí)尚家居旗艦店名表名品精品服飾KFC甜品烘培社區(qū)配套商業(yè)社區(qū)配套商業(yè)咖啡休閑服飾店商業(yè)面積：內(nèi)街商鋪2100平米、外街商鋪750平米，公共走道1300平米。經(jīng)營(yíng)方式：售后返租。擬經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：精品零售、及家居休閑。特色餐飲華邦·萬(wàn)派生活廣場(chǎng)二層業(yè)態(tài)布局商業(yè)面積：集中商業(yè)8000平米、街區(qū)商業(yè)3500平米，公共走道1300平米。經(jīng)營(yíng)方式：自持租賃（集中商業(yè)）、售后返租（街區(qū)商業(yè)）。擬經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：零售、休閑、餐飲（街區(qū)商業(yè)）電器、IT、休閑（集中商業(yè)）。臺(tái)灣美食特色餐飲SPA健身中式餐飲家電廣場(chǎng)美食廣場(chǎng)大型餐飲特色餐飲量販KTV影院特色飲品書(shū)店主題KTV商業(yè)面積：街區(qū)商鋪3200平米、影院2200平米，公共走道1300平米經(jīng)營(yíng)方式：自持租賃（影院部分）、售后返租（街區(qū)商業(yè)）。擬經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：電玩、網(wǎng)咖、KTV。電玩城、網(wǎng)咖華邦·萬(wàn)派生活生活廣場(chǎng)三層業(yè)態(tài)布局電玩城網(wǎng)咖影院特色書(shū)店規(guī)劃設(shè)計(jì)建議玻璃頂部配LED燈規(guī)劃設(shè)計(jì)建議廣場(chǎng)設(shè)置特色景觀小品為商務(wù)快捷酒店預(yù)留大堂區(qū)域運(yùn)營(yíng)籌備招商推廣方案項(xiàng)目招商整體策略1、招商與銷(xiāo)售的關(guān)系招商先行、銷(xiāo)售跟進(jìn)；人氣帶動(dòng)招商，招商成果帶動(dòng)銷(xiāo)售；招商與銷(xiāo)售緊密互動(dòng)；2、招商推廣原則：

招商與銷(xiāo)售緊密互動(dòng)，有效整合資源進(jìn)行宣傳推廣；形象先行，造市先造勢(shì)，塑造項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)形象差異；“先做人氣、再做生意”，與商戶(hù)有效互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)共贏。項(xiàng)目整體傳播策略品牌形象品牌定位一站式生活、休閑購(gòu)物廣場(chǎng)品牌地位區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)性地位品牌個(gè)性潮流、時(shí)尚、高品質(zhì)且高性?xún)r(jià)比的品牌配套設(shè)施以超市、美食城、家電、影院等中心，廣泛聯(lián)系其他各類(lèi)生活所需業(yè)態(tài)基本認(rèn)同區(qū)位城市新中心，商業(yè)新高地規(guī)模大型項(xiàng)目屬性吃喝玩樂(lè)娛，時(shí)尚生活城延伸認(rèn)同方便感全面的配套設(shè)施中消費(fèi)方式帶來(lái)吸引力顧客心理肥西普通民眾及對(duì)生活品質(zhì)有追求者皆可滿(mǎn)足人氣人氣旺盛，客流量大優(yōu)點(diǎn)訴求實(shí)用功能方面配套齊全的生活mall品牌感覺(jué)方面對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)——輕松、便捷、愉快的一站式購(gòu)物、休閑中心對(duì)商戶(hù)來(lái)說(shuō)——持續(xù)性人氣，收益良好項(xiàng)目整體招商推廣思路動(dòng)用多種媒介，多渠道進(jìn)行項(xiàng)目招商宣傳推廣不同節(jié)點(diǎn)以不同的媒介渠道為主，巧用各類(lèi)媒介，做好項(xiàng)目炒作策劃貼近項(xiàng)目定位的主題性活動(dòng)，動(dòng)員區(qū)域群眾參與，引發(fā)關(guān)注重要節(jié)點(diǎn)安排重要招商活動(dòng)，制造新聞話(huà)題，成為項(xiàng)目宣傳重要里程碑與入駐商家充分溝通，共同組織各類(lèi)暖場(chǎng)活動(dòng)，以期達(dá)到高人氣1、主題先行策略——形成商業(yè)項(xiàng)目向心力除了正常營(yíng)銷(xiāo)渠道傳遞招商信息，項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目的差異化和獨(dú)特定位也可以引起市場(chǎng)轟動(dòng)，通過(guò)對(duì)此宣傳，凸顯項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。2、充分利用各專(zhuān)業(yè)業(yè)態(tài)協(xié)會(huì)、各政府部門(mén)，實(shí)施活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策略

與超市、家電、影院、家居、婚慶等各類(lèi)協(xié)會(huì)建立合作關(guān)系，共同策劃活動(dòng)；

針對(duì)目標(biāo)商戶(hù)有的放矢的宣傳項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，給意向客戶(hù)注入強(qiáng)心劑；

以較有公信力的方式樹(shù)立項(xiàng)目正面形象，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，從而促進(jìn)項(xiàng)目招商與銷(xiāo)售；2、廣告宣傳策略媒介宣傳以招商廣告、銷(xiāo)售廣告、活動(dòng)信息宣傳為主，其中招商廣告先行，活動(dòng)信息宣傳穿插進(jìn)行。3、活動(dòng)推廣大綱在招商過(guò)程中，通過(guò)穿插舉辦一些適合肥西的主題活動(dòng)，吸引目標(biāo)客戶(hù)群，為項(xiàng)目提升人氣，從而帶動(dòng)招商和銷(xiāo)售。項(xiàng)目整體招商推廣策略推廣節(jié)點(diǎn)2015年1月啟動(dòng)至5月預(yù)熱期引爆期升溫期高潮恒溫期2015年5月至2016年2月2016年2月至9月2016年10月2016年10月后“單頁(yè)+戶(hù)外”傳遞項(xiàng)目招商信息“招商發(fā)布會(huì)+媒