2024年房地產(chǎn)估價師理論與方法考試真題及答案

房地產(chǎn)估價師理論與措施考試真題及答案一、單項選擇題1、在評估房地產(chǎn)的市場價值時，錯誤的做法是()。A模擬房地產(chǎn)市場定價B模擬估價對象的潛在客戶群的思維進(jìn)行估價C以大多數(shù)房地產(chǎn)市場參與者的思維為分析判斷的基礎(chǔ)D從某個特定房地產(chǎn)投資者的角度進(jìn)行分析判斷答案：D2、政府因救災(zāi)需要而征用某房屋，六個月後返還，下列項目中，不應(yīng)作為賠償項目的是()A征用期間導(dǎo)致房屋毀損的價值損失B征用導(dǎo)致的家俱、物資等動產(chǎn)搬遷費用C征用期間租賃經(jīng)營損失征用期間市場上類似房地產(chǎn)的增值差價答案：D3、下列房地產(chǎn)估價機構(gòu)的行為中，錯誤的是()A根據(jù)某銀行的有關(guān)招標(biāo)規(guī)定按照正常評估費用原則收取評估費B承接所在都市行政區(qū)外的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價業(yè)務(wù)C聘任其他專業(yè)機構(gòu)參與完畢一項房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)D運用過去為房地產(chǎn)權(quán)利人提供估價服務(wù)中獲得的所有信息資料，為預(yù)購置該房地產(chǎn)的投資者提供最高出價評估服務(wù)答案：D4、有關(guān)估價目的的說法錯誤的是()A估價目的取決于委托人對估價的實際需要B任何估價項目均有估價目的C一種估價項目一般有多種估價目的D估計目的限制了估價匯報的用途答案：C5、土地運用時會受到土地用途、容積率、建筑高度等限制，這些限制條件在該宗土地的權(quán)益中屬于()A擁有的房地產(chǎn)權(quán)利B受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制狀況C受房地產(chǎn)權(quán)利以外原因的限制D額外的利益或好處答案：C6、下列對某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)實務(wù)狀況描述的是()A建筑密度大小B房型設(shè)計C臨路狀況D公共配套設(shè)施狀況答案：B7、下列引起某套住宅價格上升的原因中，屬于該住宅價格自然增值原因的是()A對住宅自身進(jìn)行投資改良B由于人口增長對住宅的需求增長C因通貨膨脹導(dǎo)致住宅價格上升因人工成本上升導(dǎo)致住宅重置成本提高8、有關(guān)協(xié)議租金低于市場租金時的已出租房地產(chǎn)估價的說法，錯誤的是()A房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價應(yīng)評估出租****益價值B續(xù)貸抵押估價應(yīng)評估出租****益價值C房屋征收估價應(yīng)評估完全產(chǎn)權(quán)價值D房地產(chǎn)司法拍賣估價應(yīng)評估無租約限制價值答案：D9、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145㎡，使用面積為132㎡，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e為23㎡，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為7500/㎡，則該套住宅按建筑面積計算的價格為()元/㎡。A5893B6387C6473D7016答案：C10、下列影響房地產(chǎn)價格的原因中，不屬于經(jīng)濟(jì)因的是()A國內(nèi)生產(chǎn)總值B國民消費價格指數(shù)C匯率波動D稅收減免答案：D11、房地產(chǎn)權(quán)利人不應(yīng)在其房地產(chǎn)內(nèi)隨意棄置固定廢物等有害物質(zhì)，這重要來源于()的限制。A房地產(chǎn)地役權(quán)B房地產(chǎn)權(quán)利及其行使租賃權(quán)C房地產(chǎn)使用管制D相鄰關(guān)系答案：D12、某抵押房地產(chǎn)的土地為劃撥方式獲得，經(jīng)測算其假定未設(shè)置法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為120萬元，將劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的出讓金為13萬元，已抵押貸款余額為48萬元，無其他法定優(yōu)先受償款。若社會一般抵押率為60%，實現(xiàn)抵押權(quán)的費用及稅金為15萬元，該房地產(chǎn)再次抵押的抵押凈值為()萬元。A12B25C27D40答案：B13、房屋征收中，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價而評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，其價值時點應(yīng)為()A房屋征收決定公告之曰B原征收賠償協(xié)議到達(dá)之曰C用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋支付之曰D委托估價之曰答案：A14、評估某在建工程的市場價值，該在建工程有賓館和寫字樓兩種續(xù)建方案，成本法測算該兩種續(xù)建方案的成果均為8800元/㎡，假設(shè)開發(fā)法對續(xù)建用作賓館和寫字樓兩種方案的測算成果分別為10000元/㎡和9550元/㎡。根據(jù)最高最佳運用原則，估價方案綜合測算成果(多種估價措施的，采用簡樸算數(shù)平均數(shù))應(yīng)確定為()元/㎡.A9175B9400C9450D9775答案：B15、比較法估價中，可比實例成交曰期之後發(fā)生的下列事件中，不需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整的是()A所在區(qū)域的消費者觀念發(fā)生了變化B國家調(diào)整了房地產(chǎn)稅費政策C國際與國內(nèi)均出現(xiàn)了通貨膨脹D對可比實例進(jìn)行了裝修改造答案：D16、為評估某房地產(chǎn)4月1曰在交易稅費正常承擔(dān)下的市場價格，選用的可比實例資料如下：成交曰期為10月1曰，協(xié)議約定買方支付給賣方3500元/㎡,買賣中波及的稅費所有由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定買方和賣方需繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%。8月1曰至4月1曰期間，該類房地產(chǎn)市場價格平均每月比上月上漲0.3%。對該可比實例成交價格進(jìn)行修正、調(diào)整後的價格為()元/㎡.A3673.20B3673.68C3790.43D3790.93答案：B17、運用比較法評估某套住宅的現(xiàn)時市場價格，選用的可比實例建成時間與估價對象建成時間相似，2年前公開掛牌發(fā)售，成交曰期與價值時點相差1年，該類住宅因使用損耗導(dǎo)致每多使用一年價格下降1%，假如不考慮其他原因，則該可比實例成交價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為()A100/101B100/100C100/99D100/98答案：A22、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃協(xié)議約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人承擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為()萬元。A、245B、275C、315D、345參照答案：D23、某舊廠房的設(shè)計壽命為40年，重置成本為100萬元，廠房內(nèi)動產(chǎn)設(shè)備重新購置價格為40萬元。廠房到達(dá)設(shè)計壽命拆除時，估計可收回鋼筋、紅磚折價10萬元，舊動產(chǎn)設(shè)備折價10萬元;拆除廠房花費7萬元，動產(chǎn)設(shè)備搬運花費1萬元，廢氣建筑垃圾搬運花費1萬元。該廠房的殘值率為()。A、1.43%B、2.00%C、7.86%D、11.00%參照答案：B24、估價對象為一舊廠房改造的超級市場，該廠房建設(shè)期為2年，建成5年後補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地有效期限為40年，土地出讓協(xié)議約定不可續(xù)期且到期免費收回地上建筑物。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為0，采用直線法計算建筑物折舊時，年折舊率為()。A、2.00%B、2.13%C、2.22%D、2.50%參照答案：C25、有關(guān)收益性房地產(chǎn)的建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的說法，對的的是()。A、自建筑物竣工之曰起至其不能保證安全使用之曰止的時間B、為建筑物有效年齡與其未來凈收益不小于零的持續(xù)時間之和C、由建筑構(gòu)造、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時間D、為建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實際年齡之和參照答案：B26、某幢沒有電梯的舊寫字樓的建筑面積為2500㎡，凈租金為730元/㎡.年，空置率為15%。周圍有電梯的同類寫字樓的凈租金為803元/㎡.年，空置率為10%。現(xiàn)單獨增長電梯的必要費用為380萬元，而重置該寫字樓時隨同增長電梯的必要費用為200萬元。若該寫字樓剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，酬勞率為7.5%，則該寫字樓因沒有電梯導(dǎo)致的功能折舊額為()萬元。A、78B、102C、180D、302參照答案：B27、運用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法評估在建工程的市場價值時，在延遲銷售狀況下，開發(fā)完畢後的房地產(chǎn)價值對應(yīng)的房地產(chǎn)市場狀況應(yīng)是()時的房地產(chǎn)市場狀況。A、價值時點B、開發(fā)完畢C、未來延遲銷售D、銷售完畢參照答案：C34、有關(guān)估價措施選用的說法，對的的是()A、舊廠房因火災(zāi)導(dǎo)致的保險賠償估價應(yīng)選擇成本法B、估價范圍內(nèi)房屋已空置，征收估價時不能選用收益法C、估價師對外地都市某一成套住宅估價，因可以實力調(diào)查困難，可不選用?D、已封頂?shù)脑诮üこ坦纼r只能選用假設(shè)開發(fā)法參照答案：A35、房地產(chǎn)估價匯報中估價師申明的內(nèi)容不包括()A、估價師對其估價職業(yè)道德的承諾和保證B、估價師對其專業(yè)勝任能力的承諾和保證C、估價師對其勤勉盡責(zé)估價的承諾和保證D、估價師對估價成果成立條件的提醒和闡明參照答案：D二、多選題1、有關(guān)專業(yè)房地產(chǎn)估價的說法，對的的有()A、應(yīng)由專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員完畢B、應(yīng)通過審慎判斷并提供專業(yè)意見C、出具的成果具有證明效力D、應(yīng)收取一定的服務(wù)費用E、征詢性估價無需承擔(dān)法律責(zé)任參照答案：ABCD2、下列房地產(chǎn)中，一般合用收益法估價的有()A、農(nóng)地B、寫字樓C、加油站D、二手商品住宅E、行政辦公樓參照答案：ABCD3、下列房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述的有()A、住宅已設(shè)定抵押權(quán)B、地塊的規(guī)劃條件中對容積率、建筑密度及建筑高度的規(guī)定C、高層寫字樓的屋頂可用作廣告牌對外出租D、在建工程有拖欠工程款E、高層住宅可欣賞臨近公園的景觀參照答案：ABD4、下列房地產(chǎn)價格影響原因中，會引起房價上漲的原因有()?A、周圍土地出讓出現(xiàn)“地王”?B、家庭規(guī)模小型化?C、下周貸款利率?DGDP增速放緩?E、城鎮(zhèn)化速度減慢?答案：ABC?5、下列建筑物的實物狀況原因中，對建筑規(guī)模有影響的有()?A、建筑面積?B、建筑進(jìn)深?C、室內(nèi)凈高?D、建筑層數(shù)?E、建筑質(zhì)量?答案：ABCD?6、下列估價項目中，價值時點和房地產(chǎn)狀況一般分別為目前和未來的有()?A、在建工程抵押估價?B、期房預(yù)售價格評估?C、預(yù)購商品房抵押估價?D、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房價格評估?E、建筑物火宅損毀價值評估?答案：BCD?7、下列房地產(chǎn)中，一般合用比較法估價的有()A、高檔公寓B、原則廠房C、房地產(chǎn)開發(fā)用地D、行政辦公樓E、在建工程參照答案：ABC8、比較法股價中，對可比實例成交價格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括()A、租賃權(quán)限制狀況B、交易稅費承擔(dān)轉(zhuǎn)嫁狀況C、已抵押擔(dān)保債權(quán)狀況D、地役權(quán)設(shè)置狀況E、運用方式限制狀況參照答案：ACDE9、評估承租****益價值時，收益法估價參數(shù)確定對的的有()A、收益期應(yīng)為租賃協(xié)議剩余租賃期B、收益期應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命減去租賃協(xié)議剩余租賃期C、凈收益應(yīng)為協(xié)議租金減去運行費用D、凈收益應(yīng)為市場租金減去運行費用E、凈收益應(yīng)為市場租金減去協(xié)議租金參照答案：AE10、一般來說，房地產(chǎn)價格等于“開發(fā)成本加平均利潤”的前提條件包括()A、供求關(guān)系短期內(nèi)不太穩(wěn)定B、自由競爭的市場環(huán)境C、較長時期的市場運行D、可大量反復(fù)開發(fā)建設(shè)E、成本和效用變動不一樣步參照答案：BCD11、有關(guān)建筑物物質(zhì)折舊的可修復(fù)費用的說法，對的的有()A、采用最合理修復(fù)方案進(jìn)行修復(fù)發(fā)生的必要費用B、修復(fù)到新的或相稱于新的狀況的必要費用C、不小于修復(fù)後所能帶來房地產(chǎn)增長額的費用D、不不小于或者等于修復(fù)後所能帶來房地產(chǎn)增長額的費用E、包括長壽命項目發(fā)生的修復(fù)費用，不包括短壽命項目發(fā)生的修復(fù)費用參照答案：ABD12、有關(guān)假設(shè)開發(fā)法股價中開發(fā)經(jīng)營期的說法，對的的有()A、開發(fā)經(jīng)營期的起點是假設(shè)獲得估價對象的曰期B、開發(fā)經(jīng)營期的終點是未來開發(fā)完畢後的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的曰期C、建造期的起點是價值時點，終點是未來開發(fā)完畢後的房地產(chǎn)竣工之曰D、銷售期是自開始銷售房地產(chǎn)之曰起至將其售出之曰止的時間E、經(jīng)營期的起點是未來開發(fā)完畢後的房地產(chǎn)竣工之曰參照答案：ABD13、有關(guān)長期趨勢法的作業(yè)及其合用的估價對象的說法，對的的有()A、長期趨勢法可以消除房地產(chǎn)價格的短期波動和意外變動等不規(guī)則變動B、長期趨勢法可用來比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展?jié)摿、長期趨勢法合用的估價對象是價值、價格有一定變動規(guī)律的房地產(chǎn)D、直線趨勢法合用的估價對象是歷史價格的時間序列散點圖體現(xiàn)出明顯的直線趨勢的房地產(chǎn)E、平均增減量法合用的估價對象是房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降且各期上升或下降的幅度大體相似的房地產(chǎn)參照答案：ABCD14、運用政府已公布的基準(zhǔn)地價及其修正體系評估宗地市場價格時，應(yīng)修正調(diào)整的價格影響原因包括()A、市場狀況B、交易狀況C、區(qū)位狀況D、有效期限E、開發(fā)程度參照答案：ACDE15、有關(guān)估價委托書的說法，對的的有()A、估價機構(gòu)接受估價委托時應(yīng)規(guī)定委托人出具估價委托書B、估價委托書應(yīng)由估價委托人自已撰寫，估價師不得帶其起草C、委托估價事項屬于重新估價的，可在估價委托書內(nèi)注明D、估價委托書可載明估價委托人對估價工作完畢時間的規(guī)定E、估價委托書應(yīng)作為重要的估價根據(jù)放入完畢的估價匯報附件內(nèi)參照答案：ACDE三、判斷題1、估價師不能在開始估價之前就征求委托人的意見，一般也不能在完畢股價之前與他們討論估價成果()參照答案：√2、“以房養(yǎng)老”的住房反向抵押不是將住房作為第二還款來源，而是以住房自身的價值作為償還保證()參照答案：√3、為估價委托人競買國有建設(shè)用地使用權(quán)提供其可承受的最高出價的估價，屬于征詢性估價()參照答案：√4、實際估價中，不是所有影響原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)價格的影響都可用數(shù)學(xué)公式或模型來量化，但估價師應(yīng)盡量用定量分析來量化多種因數(shù)對房地產(chǎn)價格的影響，使估價不?？茖W(xué)、精確()參照答案：√5、抵押估價中選用收益法估價時，應(yīng)采用保守的收入和運行費用()參照答案：×6、比較法估價中，可比實例的成交價格應(yīng)當(dāng)是正常市場價格()參照答案：×7、繁華程度、交通條件、位置等是影響商業(yè)房地產(chǎn)價值的重要區(qū)位原因，在分析這些原因的影響程度時，最重要的是看其對客流量的影響()參照答案：×8、在運用收益法評估商品住宅價值時，預(yù)期期末轉(zhuǎn)售收益較大。假如選擇直接資本化法估價，則選用的資本化率較小;假如選擇酬勞資本化法估價。則選用的酬勞率較大()參照答案：×9、成本法評估包括土地和建筑物的估價對象的價值或價格時，根據(jù)估價對象狀況和土地市場狀況，應(yīng)選擇房地分估途徑求取重新購建價格()參照答案：×10、建筑物的折舊也許在項目竣工之前就已經(jīng)存在()參照答案：√11、實際估價中，假設(shè)開發(fā)法的估價前提由價格類型和價值時點決定，并應(yīng)在估價匯報中闡明理由()參照答案：×12、原則價調(diào)整法是對估價范圍內(nèi)的所有被估價房地產(chǎn)進(jìn)行分組，使同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，病搜集大量房地產(chǎn)成交價格及其影響原因數(shù)據(jù)，通過度析，運用**型計算出各宗被估價房地產(chǎn)價值或價格的措施()參照答案：×13、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估中應(yīng)根據(jù)位置相鄰、地價相等、開發(fā)程度不一樣的規(guī)定劃分均質(zhì)地區(qū)()參照答案：×14、評估整個住宅小區(qū)的市場價格，其區(qū)位狀況不應(yīng)包括小區(qū)內(nèi)建筑物的朝向和樓層()參照答案：√15、估價匯報有效期限與估價機構(gòu)和估價師應(yīng)承擔(dān)估價責(zé)任的期限一致()參照答案：×四、綜合分析一.某商鋪共二層，總建筑面積200m2,每層建筑面積相等，一層層高6m，二層層高3.5m。該商鋪一年前整體出租，租賃期限為5年，年租金為1680元/m2，約定每年租金遞增率為3%，運行費用率為25%。根據(jù)調(diào)查，同類商鋪目前層高3.5m的一層年租金為1920元/m2，二層租金是一層租金的0.6倍;在其他條件相似的狀況下，層高6m的一層租金是層高3.5m的一層租金的1.25倍;該類商鋪每年的租金遞增率為5%，運行費用率為25%。該商鋪從目前開始計算的持有期末轉(zhuǎn)讓時的資本化率為6%，轉(zhuǎn)讓稅費為市場價格的6%。請計算該商鋪目前帶租約的市場價格(假設(shè)該類商鋪的酬勞率為10%)。(10分)答案假定各年的租金收入均發(fā)生在年末1.租約期內(nèi)該商鋪一年前整體出租，年租金為1680，則目前年租金為:1680×(1+3%)=1730.4(元/m2)1730.4×200×(1一25%)/(10%一3%)[1一(1+3%)4/(1+10%)4]=85.7521(萬元)2.租約期外價值時點層高3.5m的一層年租金為1920元/m2，則:一層層高6m的租約期外第一年租金為:1920×1.25×(1+5%)4=2917.215(元/m2)二層層高3.5m的租約期外第一年租金為:1920×0.6×(1+5%)4=1400.2632(元/m2)(2917.215×100+1400.2632×100)(1一25%)/(10%一5%)[1一(1+5%)6](1+10%)6]/(1+10%)4=107.7310(萬元)3.轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)售時，運用直接資本化法計算房地產(chǎn)價值，房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)未來第一年凈收益/資本化率{(1920×(1+5%)10×1.25×100+1920×(1+5%)10×0.6×100](1一25%)/6%}×(1一6%)/(1+10%)10=262.1060(萬元)V=85.7521+107.7310+262.1060=455.59(萬元)二.某企業(yè)5年前通過出讓方式職得土地面積m2、有效期限50年的某地塊，土地出讓協(xié)議約定不可續(xù)期