房地產開發(fā)專業(yè)課程設計樣本

房地產開發(fā)專業(yè)課程設計房地產開發(fā)課程設計香山怡景項目可行性研究報告學部：城市建設工程學部專業(yè)：工程管理班級：房地產經營與估價指導教師：孫豐旋編制時間：2016.11.24文華學院《房地產開發(fā)》課程設計分組名單及任務分工一、課程設計題目二、課程設計小組成員姓名班級學號組長高彤19小組成員王思言10肖雨薇15三、成員任務分工姓名課程設計中所承擔的主要工作備注成績

目錄項目總說明和概況…………項目背景與概況……

……

第2章投資環(huán)境研究…………、經濟、形式及有關政策

第3章市場研究………………武漢房地產特征分析

2016武漢樓市分析

第4章項目定位………………

第5章規(guī)劃方案及建設條件………………

第6章建設方式及進度安排………………

第7章投資估算及資金籌措…………………

項目評估基礎數(shù)據(jù)的預測和選定…

第9章項目經濟效益評價……

第10章風險與不確定因素分析………………

第11章可行性研究的結論……

第一章項目總說明與概況

：香山怡景住宅小區(qū)項目

單位名稱：武漢昌盛房地產開發(fā)有限公司

單位性質：有限責任公司

注冊資金：RMB6億

單位住所：武漢市武昌區(qū)文化學院一號

法定代表人;王思言

企業(yè)負責人：肖雨薇

昌盛房地產產開發(fā)有限公司簡介；昌盛房地產開發(fā)有限公司位于武漢市洪山區(qū)文華學院壹號，于2014年9月在武漢注冊成立，公司注冊資本6億，房地產開發(fā)一級資質企業(yè)，是一家專業(yè)從事房地產開發(fā)與銷售的規(guī)模企業(yè)。目前，公司正著力打造香山怡景項目，并努力使之成為本地標桿性項目。公司秉承“讓更多人享受美好生活、美化城市”的企業(yè)使命，用企業(yè)的核心價值觀——“守諾擔任共同發(fā)展”指導各項工作，立志成為“客戶滿意開發(fā)商”。自公司進入運作，標志著公司進入快速發(fā)展階段。公司堅持以對社會、客戶和企業(yè)負責的精神精雕細琢每一個項目和產品的每一個細節(jié)，為社會提供優(yōu)質的產品和服務，為消費者創(chuàng)造最舒適的家園！公司目前擁有員工100人，本科以上學歷者占60%，人員總體素質高，專業(yè)能力強，具有高度的凝聚力和向心力。同時，公司重點加強人才梯隊建設，使人力資源持續(xù)滿足公司不斷發(fā)展的需要。1)與委托方簽訂的咨詢協(xié)議2）國家計委計辦投資[2016]15號審定的《投資項目可行性研究指南》

3）國家發(fā)張改革委委員會、建設部聯(lián)合頒布的《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》4)《城市房地產開發(fā)經營管理條例》5)《房地產項目經濟評價方法》

依據(jù)國家有關政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對漢水明珠居住小區(qū)項目建設的目的、必要性、項目區(qū)域概況、項目規(guī)劃方案及建設內容、項目建設組織管理、項目招標方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務分析、項目分析風險等方面進行全面論證和研究。

本項目位于華中科技大學附近，東面臨近中百倉儲，生活便利，購物較方便。西面坐落于關山大道，北面位于珞瑜東路，附近有軌號交通2號線，華中科技大學，學習氛圍濃厚，南至光谷創(chuàng)業(yè)街。。土地平坦，五通一平。

。平方米的土地上，建設總容積率為4，建設密度25％。居住用地60萬平方米，，總建筑面積。商業(yè)、服務業(yè)、，公園、。主要技術經濟指標匯總表序號項目單位數(shù)量一規(guī)劃用地面積M2142214.5二總建筑面積M2711072其中：1期高層住宅M2284428.82期高層住宅M2248875.23期高層住宅內M2177768三道路及停車場15.00%四建筑密度25.00%五容積率4.00六綠化率60.00%投資環(huán)境研究國家政治、經濟、形式及有關政策2015年以來，面對世界經濟增長速度緩慢、國內經濟下行、財政金融風險加大的復雜形勢，國家先后出臺一系列穩(wěn)增長、調結構、防風險的政策，經濟運行保持在合理區(qū)間。但經濟結構性問題依然突出，產能過剩矛盾不斷積累、金融風險開始顯性化、市場預期有所惡化、宏觀調控政策邊際效應下降，經濟下行壓力較大。應以經濟結構調整為主線，兼顧穩(wěn)定經濟增長和防范經濟風險，加大改革力度，激活市場活力，實現(xiàn)增加有效供給和刺激有效需求雙輪驅動。2016年國民經濟總體保持平穩(wěn)發(fā)展加強和改善宏觀調控，經濟運行保持在合理區(qū)間。2016年，針對需求不足問題，不斷推出重大投資工程和消費工程包，一些省市陸續(xù)推出取消房地產限購、限貸政策，降低住房首付比例和住房交易環(huán)節(jié)稅，完善出口退稅和貿易便利化。針對貨幣政策傳導不暢和實體融資成本過高，自2014年11月以來，六次降息、五次降低存款準備金率，并利用其他貨幣政策工具，引導利率下降。針對地方政府負債率高和財政政策有效性下降的問題，開展了存量債務置換，出臺融資平臺在建項目的續(xù)貸政策，積極推進政府企業(yè)合作模式。對地方政府懶政進行問責，加強督導檢查和簡政放權，財政支出進度明顯加快。初步遏制了經濟持續(xù)下行的趨勢，經濟保持了總體穩(wěn)定，%，%。消費需求基本平穩(wěn)，%。%，保持了較快增長。進口、%%，但剔除價格因素，%%。就業(yè)形勢基本穩(wěn)定，城鎮(zhèn)新增就業(yè)1313萬人。物價溫和回升，%，%，比去年同期提高6個百分點。經濟結構調整亮點紛呈，新的增長動力正在逐步形成。一是服務業(yè)主導趨勢進一步顯現(xiàn)。%，。工業(yè)內部結構加快調整，%，，%。新能源汽車、工業(yè)機器人、智能終端、軌道交通設備等產品的產量實現(xiàn)兩位數(shù)甚至成倍增長。二是需求結構繼續(xù)改善，消費拉動作用進一步增強。%，。網(wǎng)絡零售等新型消費模式實現(xiàn)迅猛增長，旅游、信息、文化、健康等服務消費持續(xù)升溫。三是收入分配結構有所改善，經濟發(fā)展進一步惠及居民。%，居民在國民收入分配中的占比提高，農村居民人均可支配收入實際增長明顯快于城鎮(zhèn)居民，城鄉(xiāng)居民收入差距縮小。四是節(jié)能減排取得新成效。%。改革開放步伐加快，微觀主體活力有所釋放。行政審批制度改革繼續(xù)推進，取消、下放了部分行政審批事項，商事制度不斷完善。財政金融體制改革深化，加大結構性減稅力度，降低社會保險繳費費率，減輕企業(yè)的稅收負擔。降低民間資本準入門檻，5家民營銀行獲批營業(yè)。利率、匯率市場化改革取得進展，市場決定資金價格的機制初步形成。價格改革邁出重大步伐，政府定價目錄大幅度減少。服務業(yè)和制造業(yè)開放進一步擴大，外商投資產業(yè)目錄限制類條目大幅度減少50%，90%以上的境外投資項目實現(xiàn)網(wǎng)上備案。這些改革舉措，有利于促進生產要素的自由流動，有利于創(chuàng)造公平競爭的市場環(huán)境，有利于我國走出去戰(zhàn)略的實施，有利于形成大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的局面?？傮w來看，2016年國民經濟仍運行在合理區(qū)間，經濟結構進一步優(yōu)化，轉型升級進一步加快，新興動力進一步積聚，人民生活進一步改善，為經濟增長奠定了較好的基礎。武漢經濟技術開發(fā)區(qū)（以下簡稱“開發(fā)區(qū)”）位于武漢西南，1991年5月動工興建，1993年4月經國務院批準為國家級開發(fā)區(qū)，2000年4月經國務院批準在開發(fā)區(qū)設立湖北武漢出口加工區(qū)。經過二十多年的發(fā)展，，轄區(qū)人口近40萬，形成了以汽車及零部件、電子電器產業(yè)為主導的產業(yè)結構，注冊企業(yè)逾15000家，是武漢市重要的經濟增長極，綜合實力位居全國經濟技術開發(fā)區(qū)前列。近年來，按照“以產興城、以城促產、產城融合”的總體思路，武漢開發(fā)區(qū)在堅持做好產業(yè)的同時，更加注重城市建設、民生社會事業(yè)發(fā)展和生態(tài)文明建設，逐步由單純的工業(yè)園區(qū)向生產、生活和生態(tài)功能三位一體同步發(fā)展的現(xiàn)代化新城轉變。根據(jù)產業(yè)發(fā)展規(guī)劃，開發(fā)區(qū)設立了商務城、智慧生態(tài)城、先進制造業(yè)園區(qū)、湖北武漢出口加工區(qū)、港口物流區(qū)、汽車及零部件園區(qū)、通用航空及衛(wèi)星產業(yè)園、武漢經開農業(yè)發(fā)展投資公司等八大園區(qū)，承擔招商引資、項目落地、服務企業(yè)等職能。2016年，開發(fā)區(qū)共實現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)總產值2844億元，占全市比重達到1/4；其中，高新技術產業(yè)產值1388億，增長21%。實現(xiàn)固定資產投資622億元，增長30%。實現(xiàn)全口徑財政總收入346億元，占全市比重超過1/7；實現(xiàn)地方公共財政預算收入77億元，%。市場研究

戴德梁行12日發(fā)布的《武漢2016年上半年房地產市場分析報告》顯示，受多項利好政策刺激，武漢上半年商品住宅成交量再創(chuàng)奇跡，同比增一倍;%，。土地市場亦是地王頻出，部分片區(qū)的樓面地價兩個月內增長一倍，總體成交面積、%、%。

住宅市場火爆，但商鋪市場卻面臨多面“圍城”的競爭壓力。2016年上半年，武漢多個商業(yè)項目因故延期入市。下半年，，短時間的供應井噴意味著品牌資源爭奪將更加激烈。

住宅成交量同比翻倍

2016年上半年，，%;從區(qū)域上看，除武昌和二七后湖片區(qū)供應量有所下降外，其它區(qū)域均呈現(xiàn)同比上漲態(tài)勢，%。

在全國樓市去庫存的主基調下，多項利好政策于一季度集中出臺，掀起了武漢新一波置業(yè)熱潮。2016上半年，武漢主城區(qū)成交量達112,486套，%。其中三月和四月連續(xù)刷新武漢單月成交量歷史記錄。成交價雖一再創(chuàng)新高，但漲幅相對理性，今年1～6月武漢主城區(qū)住宅成交均價為每平方米11,127元，%。從片區(qū)來看，各片區(qū)成交量相比去年同期均有所上升，其中關山片區(qū)以28,411套居成交量首位，%，%%。成交價方面，%的漲幅領漲各主城區(qū)，%%名列二三名。

武漢樓市在經歷持續(xù)的火爆成交后，去庫存效果明顯。截止2016年5月，，%，，。

戴德梁行武漢及長沙公司總經理黃廣平向第一財經記者表示，隨著城市發(fā)展節(jié)奏的加快，以及外來人口吸附力的不斷增強，武漢仍然具有強勁的購房需求。預計下半年如果政策不收緊的話，武漢樓市成交仍將維持上半年火熱態(tài)勢。

持續(xù)“紅火”的樓市亦不斷吸引品牌房企來漢拿地，“面粉”價格的不斷飆高，終將傳導至住宅市場。

樓面地價兩月漲一倍

上半年武漢住宅成交量屢創(chuàng)記錄，不少房企開始積極拿地，土地市場呈現(xiàn)供需兩旺的局面。

隨著品牌房企陸續(xù)登陸武漢，優(yōu)質地塊的競爭變得更加激烈，武漢半年已誕三“地王”，而本月8日的土地拍賣現(xiàn)場再次刷新樓面地價紀錄，個別片區(qū)的地價在短短兩個月時間內就翻了一倍。

2016年上半年，武漢土地市場共計推出79宗地，成功交易76宗，，%;，%。從區(qū)域角度來看，蔡甸區(qū)、東湖高新區(qū)以及洪山區(qū)成為2016年上半年土地市場成交主力，%。，。

從成交結構來看，%，%，工業(yè)用地表現(xiàn)相對活躍，%;民營房企為本季度的拿地主力，%，。

商業(yè)“圍城”需共同應對

2016年上半年，武漢多個商業(yè)項目因故延期入市。然而，由迅猛發(fā)展的電子商務和大量潛在供應帶來的競爭壓力使得各大商家不敢松懈，紛紛在運營策略上下功夫，各種藝術展和主題活動層出不窮。一方面為其商業(yè)項目起到了引流作用，另一方面，則在當前商業(yè)面臨多面“圍城”的大背景下給予了商戶更多的信心。

品牌方面，體驗式業(yè)態(tài)依然保持著較為強勁的擴張勢頭，多個新餐飲品牌首次入駐武漢。另外，快時尚及輕奢品牌成為上半年零售類品牌的擴張主力;隨著商業(yè)市場的深度調整及國家政策的大力扶持，書店這個傳統(tǒng)業(yè)態(tài)正不斷吸引著更多的關注，德芭與彩虹書店落戶古田，文華書城王家灣店成為了全國首家“地鐵書店”。

下半年，以M+、壹方購物中心，短時間的供應井噴意味著品牌資源爭奪將更加激烈。同時，消費增速放緩、消費習慣改變，將成為商業(yè)運營商與品牌商之間共同需要面對的問題。作為一種商品，從本質意義上說房地產的價格是由房地產的供給和需求決定的，這一點與其它商品是一致的。但房地產商品和反地產商品和房地產行業(yè)的網(wǎng)特點，使得房地產的供給和需求具有獨特的地方。判斷一個國家、一個地區(qū)居民住房的有效需求。要同時考慮兩個條件：一是居民家庭購房的實際承受能力，二是居民家庭購房的愿望。僅有購房的實際承受力而無意愿購房，或有意愿購房而無購房實際承受能力，都不能形成房地產的有效需求。只有同時解決這兩個問題，住房的有效需求才能促進房地產的供給，進而達到帶動社會經濟增長的作用。調查結果顯示對高檔樓盤的項目地段選擇而言漢口市區(qū)占有絕對性的優(yōu)勢不但工作、居住在漢口的人將其作為購房首選區(qū)域工作、居住在武昌和漢陽的居民也將其作為重要購房考慮區(qū)域。另外“漢口城郊結合部”也是重要的區(qū)域多數(shù)漢口人都將其作為“次選區(qū)域”其他區(qū)域的許多人也作為購房的考慮區(qū)域位于漢口市郊的“常青花園”地區(qū)、金銀湖地區(qū)和后湖地區(qū)經過近年來的規(guī)模的開發(fā)可環(huán)境整飭、以及在新的城市規(guī)劃中的重要地位使得“漢口城郊結合部”成為受大眾矚目的重要居住區(qū)。其次武昌中心城區(qū)的地位也很重要。居住和工作在武昌區(qū)、青山區(qū)、洪山區(qū)的大都會選擇“武昌市區(qū)”作為首選購房區(qū)域。值得一提的是。洪山區(qū)目前的開發(fā)潛力已經顯現(xiàn)出來洪山區(qū)是重要的教育、科技區(qū)在“武漢·中國光谷”這一發(fā)展前景異常廣闊的品牌所帶來的科技產業(yè)化、以及帶動周邊高校的科技產業(yè)發(fā)展的影響再加上自然環(huán)境好、土地自然豐富等自然條件必然會使洪山區(qū)在未來成為重要居住區(qū)本次調查由于主要針對漢口地區(qū)對洪山區(qū)涉及較少所以在調查結果中沒有被顯示出來。武漢房地產特征分析相對于上半年的平淡，下半年的土地市場尤為值得期待?？傮w來說，武漢還會有更多優(yōu)質的地塊推出，加上渴望進入武漢的開發(fā)商越來越多以及資本力量更深的介入，在一定程度上將保持“房熱地更熱”的態(tài)勢。對于下半場的態(tài)勢，我們認為。“喜中有憂謹慎樂觀保持理性”一方面，下半年僧多肉少，且政府在招拍掛土地供應層面占絕對主導優(yōu)勢，競爭依舊激烈，地價將在一定時間內持續(xù)刺激供需市場；另一方面，預計進入下半年，溢價率將有所回落，市場理性程度增加，在金融屬性強勢背景下，避免用更高的杠桿拿地帶來高風險，需謹慎。目前來看，武漢出現(xiàn)了很多的地王，我們也在反思這個地王背后形成的原因是什么？其實它有幾個方面：我們認為主要有以下幾個原因：1、開發(fā)商資金面融資環(huán)境友好，銷售回現(xiàn)給力，房企資金面充裕，拿地擴張意愿強。2、開發(fā)商預期面武漢市場面給予信心，新房市場表現(xiàn)理想，市場安全度高。土地價格相對合理，開發(fā)風險可控。3、開發(fā)商供給面2016準備進入武漢房企數(shù)量越來越多，預計下半年更多開發(fā)企業(yè)進駐武漢，在上半年無所收獲的背景下，下半年拿地決心更大。4、土地供給面下半年多個市中心優(yōu)質地塊逐步上市，土地供給充足。四、后續(xù)土拍市場操作的建議經歷地王浪潮，沒買到地，就糾結三天；買到地，就糾結五年，其實“地王”項目操作難度不言而喻，昔日地王開發(fā)緩慢，2015年武漢成交的多個“地王”如?七濱江華發(fā)地塊、西后湖首地集團地塊均未進行實質開發(fā)階段。在土地市場競爭中，以利為先，不加杠桿，不參與規(guī)模和土儲的軍備競賽?？梢詮慕档腿谫Y成本、資源合作、產品打造等方面入手，保持理性競爭態(tài)勢：1、多渠道降低融資成本利用金融市場工具，拓寬融資渠道，降低融資成本。如深圳平家（平安+萬科聯(lián)合體）拿下經開P（2015）162號地塊。2、合作開發(fā)，分攤風險尋找專業(yè)運營能力強的開發(fā)商合作，分攤風險。如房投、綠城合作光谷中心城項目3、項目自身品質的打造項目產品力、服務力、內部配套力的打造精裝修做溢價，內部配套升級（豪華會所、教育引入、酒店）2016武漢樓市分析10月2日武漢市人民政府辦公廳發(fā)布武漢市部分區(qū)域實行住房限購限貸措施的通知，核心內容為武漢主城區(qū)及開發(fā)區(qū)限購限貸，首套房商業(yè)貸款首付比例提至25%，二套房首付比例提至50%，10月3日起正式施行。2016年9月武漢新房成交均價為10584元/㎡，%，%；9月份，二手房成交均價為13859元/㎡，%，%。9月份，武漢各區(qū)住宅成交均價已經出爐，其中，武昌區(qū)住宅成交均價最高，為16122元每平方，其次是江岸區(qū)和洪山區(qū)。9月份各區(qū)住宅成交均價漲幅最大的武昌區(qū)和江夏區(qū)，漲幅均超4成。2016年9月武漢市各區(qū)住宅成交均價排行榜第四章、項目定位根據(jù)對武漢市周邊樓盤的調查，結合本項目建設和銷售時間因素的考慮，本項目定位確認為：住宅：2000~4000元/M2通過市場分析顯示，結合本項目的規(guī)劃和市場定位，再得出該項目的市場定位。項目的土地使用性質為住宅，目標市場為文華周邊的師生及企業(yè)職工。房屋的基本屬性為高層的普通住宅—生態(tài)的溫馨家庭住宅，直切主題，突出有別于其它競爭性樓盤的景觀。對于本項目周邊而言，沒有任何天然資源，其它樓盤也都是內部造景，但景觀沒有鮮明的特色。但本項目就點中要害，就體現(xiàn)了鮮明的主題景觀，而且是周邊非常稀缺的草地景觀，并能延伸出健康，環(huán)保，陽光等很多主題來。恰恰能夠讓人體會到生活其樂融融的未來，且也是一個獨特的生活領域，配套完善，居民生活和睦，靜謐中流露出濃郁的田園氣息，寧靜中享受生活的熱鬧和城市的繁榮。整體風格上，突出展現(xiàn)了簡潔、大方的整體項目形象，營造了具有城市感的項目整體界面，以創(chuàng)造怡人、舒適的住宅小區(qū)作為設計的訴求。a、在規(guī)劃設計定位上，采用半圍合思路，為小區(qū)提供充分的公共空間，同時在每棟住宅的首層設置面積不等的架空層，用以改善小區(qū)內的通風，并提供適應武漢炎熱氣候的活動場所。b、建筑立面上，極具現(xiàn)代感，一面磚為主，加以一定量的質感涂料，以穩(wěn)住大方的白色、灰色為主調，充分展現(xiàn)了項目整體雅典的氣質。C、戶型設計上，力求戶型的經濟適用，通風采光良好，并在入戶處設置了入戶花園，增加空間層次及實用性。該房地產項目位于武漢市光谷腹地，華中科技大學文華學院南面地域，緊鄰光谷一路，區(qū)域內擁有眾多未開發(fā)的空地，且項目占地范圍較為平坦，只分布幾處零星的建筑物，規(guī)模不大，地理環(huán)境良好，計劃建開發(fā)中高端住宅樓。項目優(yōu)勢S 1.地塊規(guī)整：比較利于規(guī)劃出優(yōu)質的產品；2.規(guī)模優(yōu)勢：30萬平米的規(guī)模大盤，內部配套設施完善，占有較大的競爭優(yōu)勢。小區(qū)內俱樂部，幼兒園，高級會所游泳池，酒店，超市一應俱全。更有高達8900余平米的商業(yè)配套使居民的生活無憂，對客戶的吸引力不言而喻；3.交通暢達：東西向有珞瑜路和雄楚大道兩條主干道，交通便利，區(qū)位內交通通暢。連接光谷和武昌主城區(qū)，這些路都非常寬闊，且路面非常平坦?jié)崈?，交通開發(fā)在不斷完善和成熟中。4.片區(qū)規(guī)劃品質高、功能完善：項目周邊聚集了眾多一流地產開發(fā)企業(yè)，各種規(guī)劃皆屬于高品質片區(qū)；5.配套已逐步實施：地塊西側已經在建華中科技大學文華學院，隨著片區(qū)發(fā)展，相應配套設施將逐步到位；6.周邊開發(fā)項目品質一致：本地塊周邊項目都以品牌開發(fā)企業(yè)開發(fā)住宅用地為主，產品檔次較高，利于塑造高品質的區(qū)域形象；7.外部景觀資源：項目位于光谷腹地，光谷一路景觀綠化帶和一排防護林，環(huán)境比較優(yōu)美：片區(qū)的規(guī)劃非常好，寬闊的路面，理想的建筑間隔，同時在綠化方面做足了功課。區(qū)域內自然環(huán)境優(yōu)美，山景資源主要有馬鞍山森林公園，是著名的旅游景點。8.內部景觀資源：由于地處開發(fā)區(qū)，其道路寬闊、干凈、綠化率高，區(qū)域內環(huán)境非常好。9.物業(yè)形態(tài)實現(xiàn)差異化：本案物業(yè)形態(tài)與周邊直接競爭對手都形成了差異，擁有一定的互補優(yōu)勢，競爭力較強；10.物業(yè)形態(tài)齊備戶型豐富，符合市場主流需求：本案戶型面積從50平方—130平方，涵蓋一房一廳、兩房兩廳、三房兩廳，戶型的多樣化使客戶有了更多的選擇，也更契合市場對中小戶型房屋的需求，物業(yè)形態(tài)豐富齊備是本案特色之一；11.產業(yè)支撐：周邊多家高新技術企業(yè)和高校先期入駐，同時距離周邊中鐵十一局、烽火科技、三環(huán)集團、長江通信集團、長飛光纜等大型企業(yè)較近，帶來更多的穩(wěn)定的較高收入人群；項目劣勢W 1.地塊地勢不平：地域還分布有不少山地，崎嶇不平；2.周邊風景資源嚴重貧乏：項目周邊沒有優(yōu)質的風景，無山、無水、無湖；3.公交系統(tǒng)嚴重缺乏：本案距離城區(qū)較遠，目前只有兩路公交通行；4.區(qū)域配套期待完善：項目周邊缺乏醫(yī)療、金融、郵政、通訊等配套，需要盡快完善。5.現(xiàn)階段項目工程形象仍缺乏正面視覺震撼：現(xiàn)階段項目工程形象仍不具備建立環(huán)境體驗示范區(qū)的條件，客戶尚不能全面直觀的感受產品的真正價值;項目機會O 1.人文環(huán)境：該項目臨近華中科技大學文華學院，可以成為大學家屬區(qū)。不少文華任教的老師都居住較遠，來往文華路途辛苦，如果項目建成，必然成為文華學院等周邊學府老師的青睞，片區(qū)的人文氣氛將因此更加濃厚。2.片區(qū)市場良性發(fā)展：由于光谷國際廣場附近開發(fā)十分飽和，房增速過高，不少人望房興嘆，也為這個地方的房地產開發(fā)留下了很大的市場機會。3.差異物業(yè)形態(tài)競爭力較強：與周邊競爭樓盤差異鮮明，彌補了其市場白點，增強了選擇范圍：4.片區(qū)企業(yè)和高校帶來巨大購買人群：中鐵十一局、烽火科技、三環(huán)集團、長江通信集團、長飛光纜等大型企業(yè)陸續(xù)入駐，高校不斷立足，持續(xù)帶來眾多購買人群；5.城市“地鐵效應”擴大也將成為本案機會點：隨著武漢市主城區(qū)地鐵項目的逐步建成，“地鐵效應”擴大，也為本案提供了市場機會。6.地理位置帶來的后發(fā)優(yōu)勢：項目所在區(qū)仍在規(guī)劃發(fā)展中，開發(fā)潛力大，交通及相關的基礎設施在不斷完善中，會得到當?shù)卣坝嘘P部門的大力支持。7.項目在武漢市場擁有獨特性和稀缺性：武漢針對白領的小戶型的產品并不多見。因此，產品擁有的鮮明個性為未來市場熱銷提供了可能。項目威脅T 11.項目運作風險：項目規(guī)模大，運作周期長，不確定因素多，面臨的市場變化風險較大，由于市場熱度過高而為政策制定者關注，后期可能出臺的種種調控政策會影響本案的發(fā)展；2.來自成熟板塊的攔截與分流：本案片區(qū)經過一段時間發(fā)展，已經逐漸趨向南邊延伸，北部已經相對比較成熟，該區(qū)域對本案的客戶攔截與分流影響較大。3.板塊內潛量間同質競爭壓力不?。喊鍓K內品質類似的項目較多，在本案發(fā)展的中后期易形成競爭。在本案所在區(qū)域受市場追捧的過程中，將可能面臨更多競爭對手的加入。將面臨更多樓盤相伴，左右競爭激烈可能會對本案形成夾攻之勢。5規(guī)劃方案及建設條件

（1）依據(jù)城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，體現(xiàn)社會、經濟和環(huán)境效益相結合的原則。

（2）依據(jù)國家和地方政府有關法律、法規(guī)，嚴格履行規(guī)劃管理手續(xù)。

（3）房地產開發(fā)要做到統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設。

（4）遵循價值規(guī)律和市場供求法則，充分了解和掌握市場行情，對開發(fā)項目作出正確的定位。

（5）節(jié)約用地、合理集約利用每一寸土地。

（6）體現(xiàn)以人為本，可持續(xù)發(fā)展的思想。居住用房地產；

（工廠等）；

（商場、游樂園等）；

（政府辦公樓、房管局、建設局等）；

（學校、醫(yī)院、福利院等）；建設方式及進度安排，綜合建筑面積為711072平方米，項目分A,B,C三區(qū)，A,B，C三區(qū)為高層住宅及沿街商業(yè)，大型購物中心組成。本項目自2016年1月份開始啟動，預計2018年5月份推出項目的最后一批房源，預計項目建設周期為3年零五個月。根據(jù)業(yè)主對本工程工期的總體要求，結合現(xiàn)場實際情況，擬計劃開工2016年1月1日(實際開工日期以下發(fā)的開工令為準)，預計竣工850日，計劃總工期30個月。根據(jù)業(yè)主階段性目標要求，編制本進度計劃：340日前，完成A區(qū)建筑。300日前，完成B區(qū)建筑。210日前，完成C區(qū)建筑。根據(jù)以上總體施工計劃按安排，考慮各工序間的關系，編制了上蛟高速B1合同段進度計劃時標網(wǎng)絡圖、主要分項工程計劃斜率圖及工程管理曲線圖。由于施工時可能受各種因素影響，在實際施工中應進行動態(tài)管理，根據(jù)每天完成的工程項目，通過比較分析，確定按當前施工進度繼續(xù)施工對目標工程造成影響，從而及時對現(xiàn)行計劃進行調整，充分調動資源，克服不利自然條件帶來的困難。最終實現(xiàn)預期的合同工程計劃工期。項目201620172018123412341234一期二期三期第七章投資估算和資金籌措

序號項目投資額占項目投入總資金的比例（%）估算合計其中：外匯說明1建設投資81210.20100.00%1.1建設投資靜態(tài)部分78820.8095.00%1.1.1建筑安裝工程費49514.6961.25%1.1.2室外工程費8527.3010.50%1.1.3工程建設其他費10679.6013.15%1.1.4基本預備費5814.507.16%1.2建設投資動態(tài)部分2915.383.59%1.2.1漲價預備費0.00%1.2.2建設期利息2915.383.59%2流動資金0.00%3項目投資總計（1+2）81210.20100.00%基礎設施建設費用序號建、構筑屋名稱單位工程量單價費用合計（萬元）指標單位1供排水工程費用㎡56885815元/㎡853.292排水工程費用㎡56885830元/㎡1706.573供電工程費用㎡56885845元/㎡2559.864公共綠化費㎡56885880元/㎡4550.865小區(qū)安防智能化㎡56885820元/㎡1137.71合計10808.29工程建設其他費用序號項目名稱計算規(guī)則費用合計（萬元）1土地使用費5605002建設單位管理費建安造價的5%6462.53工程設計費建安工程費的2%25854工程勘察費設計費的15%387.755前期工作費工程費的0.8%10346工程建設監(jiān)理費工程費的1%129257質量監(jiān)督費工程費的0.2%258.58竣工圖編制費工程設計費的5%129.259標書編制及招標管理費工程費用的0.1%129.2510工程保險費工程費的0.2%258.511施工圖預算編制費工程設計費的10%258.5合計584928.25建筑安裝工程費用序號建、構筑物名稱單位工作量單價費用合計（萬元）指標單位1住宅樓㎡4685002000元/m2937002地下建筑㎡500002300元/m2115003商業(yè)建筑㎡1000002400元/m2240004供電房㎡3581400元/m250合計129250資金籌措序號合計計算期2016201720181投資計劃分年計劃（%）100%42.92%42.92%14.16%1.1建設投資81210.2034855.4134855.4111499.36（不含建設期利息）1.2建設期利息2915.381150.281150.28614.821.3流動資金1.4項目總投資（1+2+3）84125.5836005.6936005.6912114.182資金籌措2.1自有資金2.1.1企業(yè)自籌資金28640.7712199.3912199.394241.982.1.2銷售收入（預售款）38474.4729648.528825.952.2借款16023.546877.346877.342268.842.2.1長期借款其中：銀行借款12000700020003000建設期利息2915.381150.281150.28614.822.2.2流動資金借款2.2.3短期借款資金籌措合計84125.5836005.6936005.6912114.18項目融資項目融資主體項目發(fā)起人：高彤項目公司：昌盛公司貸款銀行：中國建設銀行產品購買者：購房者、投資人工程承包商：肖氏項目資金來源項目資本金籌措序號項目開發(fā)經營期合計123...n1項目總投資36005.6936005.6912114.1884125.581.1開發(fā)建設投資34855.4134855.4111499.3681210.201.2經營資金2資金籌措2.1資本金2.2借貸金2.3預售收入29648.528825.9538474.472.4預租收入2.5其他收入融資方案分析資本金來源可靠分析（1）既有項目法人內部融資的可靠性分析1）調查了解既有企業(yè)資產負債結構、現(xiàn)金流量狀況和盈利能力，分析企業(yè)的財務狀況，可能籌集到并用于擬建項目的現(xiàn)金數(shù)額及其可靠性；2）調查了解既有企業(yè)資產結構現(xiàn)狀及其與擬建項目的關聯(lián)性，分析企業(yè)可能用于擬建項目的非現(xiàn)金資產數(shù)額及其可靠性。（2）項目資本金的可靠性分析1）既有法人融資方式的項目，應分析原有股東增資擴股和吸收新股東投資的數(shù)額及可靠性；2）新設法人融資方式的項目，應分析各投資者認繳的股本金數(shù)額及可靠性；3）采用上述兩種融資方式，如通過發(fā)行股票籌集資本金，應分析其獲得批準的可能性。（3）項目債務資金的可靠性分析1）采用債務融資的項目，應分析其能否獲得國家有關主管部門的批準；2）采用銀行貸款的項目，應分析其能否取得銀行的貸款承諾；3）采用外國政府貸款或國際金融組織貸款的項目，應核實項目是否列入利用外資備選項目。融資結構分析資本金和債務資金比例1：1在滿足政府管理部門有關規(guī)定及債務清償要求的前提下，能使權益投資的回報率最高的資產負債比。權益投資結構：項目資本金的內部比例3：2：1資本金自有資金資本（股本）溢價接受贈款資金總額長期借款借入資金流動資金借款其他短期融資成本分析融資成本：為了籌集和使用資金付出的全部費用。包括：資金籌集費用和資金占用費用資金籌集費用：在融資過程中所發(fā)送的一次性支付成本費用，如承諾費，手續(xù)費，擔保費，代理費等資金占用費用：反映資金占用和試用期內應付出的經常性費用，例如利息銀行借款的資金成本銀行借款資金成本包括借款利息和籌資費用由于借款利息計入稅前成本費用，因而使企業(yè)少繳一筆所得稅，因此，企業(yè)實際負擔的借款利息費用應扣除相應的所得稅額。普通股資金成本優(yōu)先股成本項目財務評價序號項目合計銷售期2016201720181一期銷售面積（M2）284428.840%單價（元/M2）12000銷售收入（萬元）341314.562二期銷售面積（M2）248875.235%單價（元/M2）13000銷售收入（萬元）323537.763三期銷售面積（M2）17776825%單價（元/M2）15000銷售收入（萬元）266652合計711072341314.56323537.76266652序號項目合計計算期20162017201820191一期1.1銷售收入341314.56177657.28163157.281.2經營稅金及附加2343.011145.471197.541.2.1營業(yè)稅2130.011041.341088.671.2.2城市維護建設稅149.1072.8976.211.2.3教育費附加63.9031.2432.662二期2.1銷售收入323537.76155768.88167768.882.2經營稅金及附加1848.01848.0110002.2.1營業(yè)稅1680.01680.0110002.2.2城市維護建設稅117.6057.60602.2.3教育費附加50.4020.3430.063三期3.1銷售收入2666521323261343263.2經營稅金及附加2009.6999..610103.2.1營業(yè)稅1990.51230.68759.823.2.2城市維護建設稅128.656.9871.623.2.3教育費附加44.526.3118.194收入合計664852.32177657.28318926.16300094.881343265經營稅金及附加6300.621145.472045.551999.61010企業(yè)利益存留（留利）的資金成本第十章風險和不確定因素分析

風險分析

房地產投資風險是指房地產投資主體，直接或間接地把一定量的資金投入房地產開發(fā)過程，由于受各種不確定因素影響而造成的收益下降或損失增加或投資成本增大等不利結果的可能性。風險是客觀存在的，風險的存在不僅會帶來損失，在許多情況下，風險也蘊藏著某種機遇。所以，科學預見各種不確定性，提示并正確識別房地產風險因素，認真分析和研究各種因素的影響方式和程度，對房地產投資風險管理具有特別重要的意義。

房地產開發(fā)項目的風險管理要實現(xiàn)系統(tǒng)化、模塊化，就必須根據(jù)房地產開發(fā)項目的客觀規(guī)律建立風險管理體系，相對的固定下來并成為具體開發(fā)項目風險管理方案的基礎和模板。

作為國民經濟基礎性和先導性產業(yè)之一的房地產業(yè)，正成為新的經濟增長點，并日益成為當今主要的投資熱點之一。然而，毋庸置疑，房地產投資是一項高風險的投資。如何針對房地產業(yè)本身的特點，在市場經濟秩序不斷規(guī)范，法制化體系不斷完善的情況下，改進目前經濟體制下房地產的風險，走出適合本地實際的行業(yè)特色之路，是目前房地產業(yè)急需解決的問題，也是本文要闡明的問題。

風險管理作為一種理論已經過了幾十年的發(fā)展，現(xiàn)在學術界對項目風險管理的理論達到較一致的看法，認為項目風險管理是一個系統(tǒng)工程，它涉及工程管理的方方面面。作為市場的