高檔小區(qū)房地產(chǎn)建設可行性研究報告

住宅小區(qū)建設項目可行性研究報告1我公司通過對xxxx新區(qū)迎賓路人民法院對面13萬平方米的地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)xxxx和新區(qū)當?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預測，對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結合項目的特點優(yōu)勢，對項目進行了投資分析、財務評價和風險分析，以期探討該地塊進行住宅把握國家相關產(chǎn)業(yè)政策，結合xxxx地區(qū)住宅建設的實際情況，擬在鋼結構、墻體、節(jié)能環(huán)保、新型能源、成品住房等綠色建筑方面進行探索應用，采用太陽能與建筑一體化生活熱水技術、太陽能光伏LED燈具、低溫熱水地板輻射采暖和分戶計量低碳技術；采用中水回用、雨水滲透和有機生化垃圾處理等環(huán)保技術；采用居住區(qū)智能化物業(yè)管理技術。實現(xiàn)住宅部品通用化，大力推行新建住宅一次裝修到位，促進個體化裝修和產(chǎn)業(yè)化裝修相統(tǒng)一。我國鋼結構住宅起步很晚，大規(guī)模研究開發(fā)、設計制造、施工安裝鋼結構住宅還是近二三年才發(fā)展起來。目前在北京、天津、山東萊蕪、安徽馬鞍山、上海等地開展低層、多層和高層鋼結構住宅試點工程，已經(jīng)建成30多萬平2方米，最近北京賽博思金屬結構有限公司將建造12萬平米外企職工公寓，內蒙古國立工程設計咨詢有限責任公司為包頭市設計了10萬平米的鋼結構住宅，這些都說明了鋼結本項目總建筑面積7萬平方米，項目總投資18000萬元。經(jīng)測算項目銷售總收入23100萬元，項目凈利潤1991萬元，因此項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性。1、在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行2、對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設計、建筑方案設計、環(huán)境藝術設計提出1、內蒙古xxxx規(guī)劃局規(guī)劃方案；2、國家建設部及內蒙古頒布的與房地產(chǎn)相關法律與3、現(xiàn)場勘察和實地調研所得資料；4、《綠色建筑評價標準》(GB/T50378-2006);5、《鋼結構工程施工質量驗收規(guī)范》32.成立時間：2007年5月3.注冊地址：內蒙古xxxx4.經(jīng)營地址：內蒙古xxxx巨寶莊鎮(zhèn)四十二號村西南6.注冊資本：500萬元7.執(zhí)照注冊號：1526020000010018.企業(yè)類型：有限責任公司9.主營業(yè)務：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務等xxxx行遠房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司現(xiàn)有員工45人，具有本科以上學歷的員工占52%,具備中、高級職稱者多4為北緯40°18′27”—40°48′28”,東經(jīng)北臨已建成的新區(qū)主干道，西臨二廣高速，東臨金牛建材住宅用地，容積率不超過1.5,建筑密度不大于40%,綠化率大等于30%。(附表一):①用地面積：13萬平方米②容積率：1.373③總建筑面積：7萬平方米其中：地上建筑面積6萬平方米地下建筑面積1萬平方米④建筑密度：21.42%住宅小區(qū)建設項目可行性研究報告5第二章項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析稱史無前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關行業(yè)代表參加2020年，中國的城鎮(zhèn)人口將達到10.2億人，年均增長4%,城鎮(zhèn)住宅存量面積將達到330億平方米?！弊≌^(qū)建設項目可行性研究報告61、經(jīng)濟狀況xxxx經(jīng)濟發(fā)展迅速，工業(yè)經(jīng)濟不斷壯大，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟特色明顯，第三產(chǎn)業(yè)蓬勃興起，對外開放不斷加強，XXxx社會全面進步，城鎮(zhèn)建設步伐加快，交通通訊日益發(fā)達，科及第三產(chǎn)業(yè)化轉型階段，其經(jīng)濟指標絕對值增長較快。xxxx財政收入、規(guī)模以上工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資額連續(xù)四年保持烏蘭察布第一，正在向自治區(qū)一流旗縣市的目標邁進。我市從2004年起連續(xù)四年被評為中國西部百強縣市，2006年、2007年連續(xù)兩年躋身全國最具投資潛力的中2、房地產(chǎn)狀況衡量房地產(chǎn)市場形勢，必須遵循以下基本標準：首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟狀況的適應度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次要看房屋價格的波動狀況及其走勢。從目前全國房地產(chǎn)市場的運行情況看，正處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)周期角度看，則是XXxx的房地產(chǎn)市場目前來說還不是很發(fā)達，全市尚未形成真正意義上的具有較強競爭能力的房地產(chǎn)公司，在市場產(chǎn)品力上也極為薄弱，還未有任何具規(guī)模的小區(qū)形成，住宅小區(qū)建設項目可行性研究報告7并缺少大量先進的房產(chǎn)設計和營銷手段，市場本身還存在著許多問題。xxxx目前真正從產(chǎn)品本身出發(fā)，具備較先進隨著經(jīng)濟發(fā)展、收入增加、居住水平的提高而不斷演1、國家宏觀經(jīng)濟的影響2、內蒙古xxxx經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好3、全國整體房地產(chǎn)市場發(fā)育發(fā)展情況良好在充分的資料基礎上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟形式成因分析，可得出結論：國家宏觀經(jīng)濟形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展和活躍，因此可以說金港住宅小區(qū)項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學根住宅小區(qū)建設項目可行性研究報告8第三章項目周邊物業(yè)市場調查分析xxxx總面積2705平方公里，其中城區(qū)面積35平方公里，轄3鄉(xiāng)5鎮(zhèn)、5個街道辦事處，總人口34萬，其中城內人口15萬。有蒙、漢、回、滿等15個民族，少數(shù)民族人口約3400人，其中蒙古族1200多人?？v十二出口”的重要公路網(wǎng)絡，融入了京津冀4小時經(jīng)濟圈和呼包鄂3小時經(jīng)濟圈。已基本構建了較為完善的基建本項目位于內蒙古xxxx新區(qū)，地塊規(guī)整，東臨xXxx9例依次為70%、50%、50%、20%、20%、15%。住宅小區(qū)建設項目可行性研究報告第四章項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點現(xiàn)對該項目真正的、突出于xxxx住宅市場的優(yōu)勢點造而成，其主要承重骨架是由鋼構件或鋼管(園管或矩形管)混凝土構件所組成。它在美國、英國等國家的發(fā)展應2、金港住宅小區(qū)的自然環(huán)境，在內蒙古xxxx得地獨住宅小區(qū)建設項目可行性研究報告修，推行新建住宅一次裝修到位，促進個體化裝修和產(chǎn)業(yè)化裝修相統(tǒng)一。5、現(xiàn)澆砼需要連續(xù)施工，在我國北方地區(qū)受到施工季節(jié)的影響。鋼結構的大部分構件在工廠生產(chǎn)，運往現(xiàn)場通過焊接或螺栓進行整體組裝，可全天候作業(yè)。施工現(xiàn)場作業(yè)量小，減少了施工臨時用地，與傳統(tǒng)建筑材料相比，對周圍環(huán)境污染小，提高了施工的機械化水平。由于鋼結構本身可作為勁性結構承擔結構荷載和施工荷載，施工時可以節(jié)省支模、拆模的材料，由此降低成本，大大加快施工速度。資金價值在施工中充分體現(xiàn)，減少資金成本，對上述優(yōu)點的正確運用，有利于開發(fā)項目打造良好的基住宅小區(qū)建設項目可行性研究報告第五章項目定位住宅小區(qū)建設項目可行性研究報告目前，國內的建筑業(yè)生產(chǎn)效率較低，尚屬勞動密集型產(chǎn)業(yè)，而鋼結構住宅屬于高技術高效率的產(chǎn)業(yè)，加快對鋼結構住宅的研究，將促進建筑業(yè)向技術密集型產(chǎn)業(yè)轉化，并將帶動建材、冶金、信息機械尤其是鋼鐵企業(yè)的發(fā)展。鋼結構住宅的發(fā)展將帶動住宅施工行業(yè)的革新。如果說鋼筋混凝土結構的發(fā)展使施工從手工業(yè)進入了機械化，那么鋼結構的應用就將使住宅施工實現(xiàn)現(xiàn)代化。“鋼結構是環(huán)保住宅，鋼結構符合可持續(xù)發(fā)展概念”。有專家預言：3年內鋼結構住宅將成為建筑現(xiàn)代化發(fā)展的一個重要標志。21世紀鋼結構將占領廣闊的建筑市場。鋼結構建筑是一種新型的節(jié)能環(huán)保的建筑體系，被譽使用的建筑結構，符合我國發(fā)展節(jié)能建筑和經(jīng)濟持續(xù)健康在此建筑樓內，地下是車庫，地上是居住樓(其外窗使用PVC塑鋼窗以及中空玻璃)。承載重量的框架是箱形截面柱和H型梁，這些柱使用的都是馬鋼生產(chǎn)的Q345B型鋼，并且都是在工廠車間加工生產(chǎn)的。樓面是施工現(xiàn)場澆泡。內墻板使用南京產(chǎn)ALC,外墻直接在ALC板(蒸壓輕質加氣混凝土板)刷涂料。在房屋內，水和電走的都是暗1、對于鋼結構加工制作箱型柱，一般使用鋼板。對1.1箱型柱制作工藝向留余量五十毫米(并沿著劃線每隔5米鉆中8mm孔),用2臺半自動切割機一同沿著劃線中心進行切割。注意，每隔5米要留出100毫米不切割，要等到其冷卻之后在進住宅小區(qū)建設項目可行性研究報告③組裝焊接。我們要采用H型鋼作為暫時的組裝平邊的箱體。焊接：采用2臺埋弧自動焊沿著相同的方向去探傷。探傷長度為每條焊縫的20%,按JB11345的規(guī)定不1.2梁及連接板加工及組焊住宅小區(qū)建設項目可行性研究報告②鉆孔。在構件上，我們首先要使用劃針與鋼尺劃出孔的中心與直徑，在孔的四周，大約九十度的位置，打4面的表面粗糙度：噴砂壓力約6Kg/cm2,石英砂的粒度2.1箱型柱安裝在實際的施工過程中，箱型柱的完掉。注意，機械除銹達到Sa2,手工除銹達到St2.在此工截面的形狀應該是箱形。剪力墻框架立柱為150*150H型鋼。立柱單根(其最大設計重量為三點五噸，最小設計重量為一點八八噸)最長是十二點五米，最短的是四點五2.2鋼梁安裝對于安裝鋼梁，我們可以將其分為主梁(其材質是Q345B軋制H型鋼)安裝，次梁安裝以及2.3高強螺栓安裝①可以拆換。②方便施工。③傳力平均。住宅小區(qū)建設項目可行性研究報告2.4栓釘焊接輸。依據(jù)工程的結構特點，樓面模板支撐方案使用H型梁5180塊。施工過程要依據(jù)廠商提供的施工圖紙，樓面的通長角鋼用墻板內側膨脹螺栓固定并與ALC板上的5、內墻板安裝是125的ALC板。這種板都是在工廠加工生產(chǎn)，再運輸伏LED燈具、低溫熱水地板輻射采暖和分戶計量低碳技xxxx地震基本烈度為7度，地震動峰值加速度0.10g,區(qū)內根據(jù)《建筑滅火器配置設計規(guī)范》,本工程基本屬于中、輕危險級，按中危險及A類火災設計，滅火器最小配置級別為5A,最大保護面積為15m2/A。所有消火栓箱均配置住宅小區(qū)建設項目可行性研究報告根據(jù)規(guī)范要求，室外消火栓系統(tǒng)用水量為20L/s,高量為20L/s,火災延續(xù)時間為2小時。中心綠化設計則順應建筑空間的曲折，以大面積的淺水、草坡為構圖主體，點綴亭臺橋，極力渲染“小橋、流水、人家”的生活意境，強調自然、生態(tài)的居住理念。上述優(yōu)化建議僅僅是一個思路，設計人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。住宅小區(qū)建設項目可行性研究報告第七章環(huán)境和生態(tài)影響分析(一)社會經(jīng)濟條件(二)自然條件四。項目場地土壤主要分布有灰褐土、草甸土2個土類。工晝夜溫差大，降水量少，無霜期短。日照時間：2873小時，主導風向：西南，最大風速21m/s;平均風速3m/s,住宅小區(qū)建設項目可行性研究報告年平均氣溫5.4℃,高氣溫36.5℃,最低氣溫-37.5℃,冰凍期長，冬季凍土層最大厚度176厘米。降雨季為6月-9月，降雪期為11月——3月，最大積雪厚度24cm,年平均降雨量為400毫米，日最大降雨量54.4毫米。3、工程地質條件地層為第四系全新統(tǒng)，屬河湖相沉積層，以河流山洪積亞砂土粘土夾粉細砂為主，巖性巖相穩(wěn)定性中等，承載(三)生態(tài)環(huán)境條件本項目擬建場址周圍無污染源和污染排放物，場址周二、生態(tài)環(huán)境影響分析生態(tài)環(huán)境是人類生存和發(fā)展的基本條件，是經(jīng)濟、社會發(fā)展的基礎。保護和建設好生態(tài)環(huán)境，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，是我國現(xiàn)代化建設中必須始終堅持的一項基本方針。實際工作中應加強法制建設，依法保護和治理生態(tài)環(huán)境，本項目的建設，可改善當?shù)氐木幼『蜕瞽h(huán)境，努力建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社區(qū)，促進城市及區(qū)域生態(tài)環(huán)境向綠化、凈化、美化、活化的可持續(xù)生態(tài)系統(tǒng)演變。本項目是居民居住的主要場所，無明顯產(chǎn)生污染的項目。項目在建設過程中充分考慮到對生態(tài)環(huán)境的正負面影響，采取切實有效的環(huán)保措施，在項目建成后使區(qū)域內整項目施工建設期間，產(chǎn)生的噪聲、揚塵、建筑垃圾等，會對周邊區(qū)域的大氣環(huán)境、生活環(huán)境產(chǎn)生一定影響。施工單位在施工前應辦理環(huán)保手續(xù)，并按環(huán)保要求，嚴格控制噪聲，抑制粉塵飛揚，降低對環(huán)境的污染程度。號污染類別污染物1廢水生活廢水2固體廢棄生活垃圾等住宅小區(qū)建設項目可行性研究報告物3噪聲動力設備及其它設備噪聲綜上所述，本項目所產(chǎn)生的污染項均得到有效控制，對環(huán)境影響較小，從生態(tài)環(huán)保角度考慮，該項目的建設是擬建項目周邊無歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風景名勝和自然景觀等，不會對這些造成不利影響。住宅小區(qū)建設項目可行性研究報告第八章項目招標方案本項目承辦單位為xxxx行遠房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公1、項目名稱xxxx金港住宅小區(qū)規(guī)劃總用地面積13萬平方米其中：總建筑面積7萬平方米地上建筑面積6萬平方米地下建筑面積1萬平方米住宅小區(qū)建設項目可行性研究報告項目建筑材料均采用新型節(jié)能建筑材料。4、建設地點本項目位于xxxx新區(qū)迎賓路人民法院對面。5、項目承辦單位：Xxxx行遠房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司。法人代表：王曉強聯(lián)系人：李克敏本項目擬對建筑工程、設備及安裝工程、勘察設計和建設項目建筑工程、設備及安裝工程、勘察設計和工程監(jiān)理采取委托招標方式進行招標。建筑工程要求二級資質以上，監(jiān)理單位要求乙級以項目的勘察設計、建筑工程、工程監(jiān)理，都采用公開招標方式進行招標(詳見附：表五)。本項目工程采用招投標價款一次性包干，其材料采購在內蒙古招標投標綜合網(wǎng)等指定媒介發(fā)布招標公告。住宅小區(qū)建設項目可行性研究報告第九章項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算個顯著特點，本地塊占地13萬平方米，因此必須對地塊進2、分期實施。該項目開發(fā)總建筑面積達7萬平方預計總投資18000萬元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，住宅小區(qū)建設項目可行性研究報告件相對較好，宣傳也更為方便。②從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對獨立性，可作為一個獨立的項目看待。3、自主開發(fā)。這是基于項目公司的資金優(yōu)勢和地①房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實力進行自主開發(fā)。②項目公司購置該地塊所需成本較低(相對市中心而言和優(yōu)惠的政策)。③項目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景(如前文介紹)。④通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項目的品牌提升企業(yè)形象，擴大公司在內蒙古xxxx房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項目開發(fā)打下良好的基礎。4、力創(chuàng)精品。這是由項目所在區(qū)域內品牌項目較少的前提決定的，同時借助于金港住宅小區(qū)的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在內蒙古xxxx房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。5、先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動宣傳攻建議項目首期預售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實力的展示，又可借助于這些形象工程增強購房者對本項目的信心。住宅小區(qū)建設項目可行性研究報告估算，本項目總投資為18000萬元人民幣。(1)整個項目從2013年6月開始，2016年6月底全面(2)各種稅費按內蒙古xxxx目前的取費標準計取。(3)整個項目按中、高水平計算。1.1土地取得費用土地取得費用為1600萬元。1.2前期費用根據(jù)內蒙古xxxx市現(xiàn)行收費標準和本工程項目的前期費用為180萬元。1.3建安工程費用建安工程費用為15381萬元。1.4各種配套規(guī)費根據(jù)與xxxx人民政府協(xié)議確定，包括建筑設施配套方教育附加費、預銷售證管理費等費用，總費用為1101.5不可預見費不可預見費用為100萬元。1.6項目管理費項目管理費用為248萬元。1.7銷售費用為362萬元。財務費為232萬元。本項目總投資18000萬元。詳見表五。(公建中心放在第一期),整個項目從2013年6月開始，至2016年6月結束，歷時近3年，項目實施進度計劃詳見(附表二)。采用住宅產(chǎn)業(yè)化BT信托方式轉變房地產(chǎn)發(fā)展方式，提住宅小區(qū)建設項目可行性研究報告并有一定的氛圍后，盡快辦理《房屋預售許可證》,并開第十章項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析金港住宅小區(qū)項目中包括地上建筑面積6萬平方米、地下建筑面積1萬平方米。其中，商業(yè)面積采用銷售形計劃，具體測算該項目銷售總收入為23100萬元(詳見附表三)。①成本=(當年建筑面積/項目總建筑面積)×總建筑投資②營業(yè)稅為1561萬元。③所得稅為1326萬元。④土地增值稅為9萬元。度、銷售情況，本項目可實現(xiàn)凈利潤1991萬元。第十一章項目開發(fā)經(jīng)營風險分析可能會發(fā)生一些變化，估計最大的變動幅度達10%,如果投資額增加10%,那么從全部資金的現(xiàn)金的情況來看，項目如果下降幅度為10%,那么,從全部投資現(xiàn)金的情況看，住宅小區(qū)建設項目可行性研究報告項目的住宅小區(qū)定位為中高等檔次，它所面對的目標顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而且具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給如何精雕、細刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)任何產(chǎn)品的供給與需求都應該保持相對的平衡，房地產(chǎn)市場亦是如此。從產(chǎn)品定位方面考慮，與金港住宅小區(qū)同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量不多，競爭對手就相對較少，同時，從xxxx居民的住房消費意向看，有相當大的潛在居民，對金港住宅小區(qū)同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。但是本項目仍須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場。并隨著xxxx新區(qū)發(fā)展、各項設施的興建，將大大促進項目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標顧客量的增加，密切注意目標顧客群的變化，跟蹤調查，2、項目的資本風險項目的籌資計劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項目投資，如果這一計第十二章結論與建議住宅小區(qū)建設項目可行性研究報告的鼎力支持，居民對