2018工業(yè)地產(chǎn)實(shí)操分享

1/12018工業(yè)地產(chǎn)實(shí)操分享CentalineConsultants本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。

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工業(yè)地產(chǎn)實(shí)操分享培訓(xùn)深圳中原顧問部專業(yè)組范捷怡Codeofthisreport|2首先有個(gè)疑問，深圳工業(yè)地產(chǎn)近年來呈現(xiàn)出爆發(fā)式的增長(zhǎng)，已成為深圳主流的開發(fā)物業(yè)類型之一，東莞是否也即將迎來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的黃金時(shí)代舊村改造城市更新難度升級(jí)開發(fā)商面臨轉(zhuǎn)型促使開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)向工業(yè)用地市場(chǎng)，工業(yè)地產(chǎn)成為市場(chǎng)的香餑餑Codeofthisreport|3工業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的住宅、商業(yè)等物業(yè)開發(fā)，其最大的區(qū)別在哪里？房地產(chǎn)商工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于很多傳統(tǒng)的房地產(chǎn)商來說，工業(yè)地產(chǎn)是首次接觸房地產(chǎn)開發(fā)類別，對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)商也是帶著各種疑問找到了我們！所以我們首先需要了解開發(fā)商的關(guān)注點(diǎn)在哪里？建筑設(shè)計(jì)規(guī)范多重要求政策多方限制需要符合政府區(qū)域規(guī)劃導(dǎo)向關(guān)注對(duì)象從個(gè)人轉(zhuǎn)向企業(yè)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)問題Codeofthisreport|4工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)內(nèi)容需要結(jié)合項(xiàng)目所處階段，提供相應(yīng)服務(wù)體系更新單元計(jì)劃立項(xiàng)階段更新單元專項(xiàng)規(guī)劃階段更新單元實(shí)施主體確認(rèn)階段產(chǎn)業(yè)規(guī)劃研究及招商引資方案專項(xiàng)規(guī)劃的市場(chǎng)依據(jù)（市場(chǎng)調(diào)研、定位等）經(jīng)濟(jì)測(cè)算報(bào)告更新單元土地手續(xù)辦理階段更新單元報(bào)建階段更新單元施工及驗(yàn)收階段更新單元銷售租賃階段營(yíng)銷代理或者租賃服務(wù)立項(xiàng)階段項(xiàng)目指標(biāo)、用地性質(zhì)等尚未確定，開發(fā)商更多關(guān)注宏觀層面，通過宏觀的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃研究，向政府描畫一個(gè)項(xiàng)目美好的前景藍(lán)圖；立項(xiàng)階段專項(xiàng)規(guī)劃階段，指標(biāo)論證階段，開發(fā)商將目光轉(zhuǎn)向落地實(shí)操，產(chǎn)品定位如何能夠滿足開發(fā)目標(biāo)？市場(chǎng)調(diào)研、定位等成為重點(diǎn)專項(xiàng)規(guī)劃階段經(jīng)濟(jì)測(cè)算主要是對(duì)項(xiàng)目整體的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行判斷，對(duì)于開發(fā)商而言是評(píng)判項(xiàng)目是否掙錢的重要依據(jù)；實(shí)施主體確認(rèn)階段123Codeofthisreport|5產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目操作，結(jié)合開發(fā)商特點(diǎn)大體可分為三類傳統(tǒng)放開模式房開+產(chǎn)業(yè)模式產(chǎn)業(yè)開發(fā)模式123332211概念篇產(chǎn)業(yè)篇房開篇Codeofthisreport|7工業(yè)地產(chǎn)定義：

工業(yè)用地上進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，物業(yè)為載體，為企業(yè)客戶提供物業(yè)及服務(wù)332211指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地主要客戶為公司、企業(yè)和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，而不等同于住宅項(xiàng)目中的個(gè)人、老百姓；PS：

所以我們市調(diào)接觸的對(duì)象更多的是企業(yè)、企業(yè)協(xié)會(huì)、政府相關(guān)部門等生產(chǎn)加工、形象展示、物流配送、商務(wù)服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)、生活服務(wù)、人才服務(wù)、科研活動(dòng)、會(huì)展活動(dòng)、休閑活動(dòng)、會(huì)晤功能、銷售功能等一切能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的服務(wù)功能基本概念物業(yè)功能面向客戶Codeofthisreport|8工業(yè)地產(chǎn)分類：

根據(jù)項(xiàng)目操作，可劃分為城市更新及非城市更新項(xiàng)目工業(yè)地產(chǎn)非城市更新項(xiàng)目：

凈地開發(fā)項(xiàng)目城市更新項(xiàng)目綜合整治改變用途拆除重建如何劃分城市更新與非城市更新呢？?jī)舻亻_發(fā)項(xiàng)目一般是指尚未開發(fā)的土地（俗稱空地）上進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)；城市更新類的工改項(xiàng)目，主要是對(duì)特定城市建成區(qū)（以舊工業(yè)區(qū)為主），由于物業(yè)現(xiàn)狀已經(jīng)無法滿足區(qū)域的市場(chǎng)需求，通過綜合整治、改變用途、拆除重建等形式進(jìn)行更新改造，提升其土地價(jià)值。

Codeofthisreport|9凈地開發(fā)代表項(xiàng)目：

以深投控在南山科技園開發(fā)的兩個(gè)項(xiàng)目為代表，區(qū)別于傳統(tǒng)的商業(yè)綜合體，產(chǎn)業(yè)綜合體擁有自身特色深圳灣科技園生態(tài)園深圳軟件產(chǎn)業(yè)基地深圳代表性的產(chǎn)業(yè)園凈地開發(fā)項(xiàng)目舉辦創(chuàng)客周、搭建產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)、吸納高新技術(shù)企業(yè)地塊受產(chǎn)業(yè)政策限制Codeofthisreport|10城市更新項(xiàng)目：

根據(jù)建筑物現(xiàn)狀、使用年限、改造難度等方式綜合考慮，項(xiàng)目適合的城市更新方式綜合整治類改變用途類拆除重建類含義：

主要包括改善消防設(shè)施、改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、改善沿街立面、環(huán)境整治和既有建筑節(jié)能改造等內(nèi)容，但不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能含義：

改變部分或者全部建筑物使用功能，但不改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體和使用期限，保留建筑物的原主體結(jié)構(gòu)存在以下三種情況，可申請(qǐng)拆除重建：

一是城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施亟須完善；二是環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患；三是現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，影響城市規(guī)劃實(shí)施代表案例：

華強(qiáng)北四川大廈西鄉(xiāng)臣田工業(yè)區(qū)綜合整治西成工業(yè)區(qū)綜合整治代表案例：

蛇口創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園由傳統(tǒng)的工業(yè)廠房改成LOFT創(chuàng)意空間華僑城智慧廣場(chǎng)將工業(yè)廠房改造成新型寫字樓等代表項(xiàng)目：

星河word、天安云谷等Codeofthisreport|11整治前四川大廈整治后四川大廈改造后華僑城創(chuàng)意文化園改造前華僑城創(chuàng)意文化園綜合整治類功能改變類拆除前星河Word拆除重建類建成后星河Word332211概念篇產(chǎn)業(yè)篇房開篇Codeofthisreport|13房開模式產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)常見問題：

以傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)思維為主導(dǎo)，主要目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速回現(xiàn)政策限制1.銷售對(duì)象問題3.產(chǎn)品打造限制問題2.銷售比例問題4.限價(jià)問題以深圳為例，2013年深圳工改政策出臺(tái)后，興起了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)地價(jià)地，拿地相對(duì)容易，促使很多房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，早期產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商仍然以房地產(chǎn)開發(fā)模式去思考產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，核心思考如果實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)：

Codeofthisreport|14銷售對(duì)象：

產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房及配套受讓人必須為依法注冊(cè)企業(yè)，銷售對(duì)象受限，早期市場(chǎng)項(xiàng)目通過現(xiàn)場(chǎng)注冊(cè)企業(yè)，解決銷售對(duì)象限制問題，現(xiàn)在也越來越難了貸款問題首付基本都在5成左右，部分4.5成，貸款均為10年，利率上浮10%；為突破企業(yè)購買限制，以深業(yè)U中心為例，采用現(xiàn)場(chǎng)幫忙注冊(cè)企業(yè)方式，購買人只需要現(xiàn)場(chǎng)支付600-1000元的企業(yè)注冊(cè)費(fèi)用就可購買5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓需繳納增值額稅費(fèi)、持有階段每年需繳納房產(chǎn)稅；公司轉(zhuǎn)個(gè)人會(huì)存在較多的稅費(fèi)問題，個(gè)人轉(zhuǎn)個(gè)人較少；如果是采用贈(zèng)與的形式將會(huì)收取20%的個(gè)人所得稅。

購買問題稅費(fèi)問題購買的難點(diǎn)問題購買的難點(diǎn)問題深業(yè)u中心深圳灣科技生態(tài)園銷售限制受讓人：

依法登記的企業(yè)（產(chǎn)業(yè)研發(fā)及配套都為企業(yè)）受讓人資格審查：

必須符合產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件并通過各區(qū)（含新區(qū)）產(chǎn)業(yè)主管部門依法進(jìn)行的資格審查政策規(guī)定：

Codeofthisreport|15國際專家會(huì)議中心：

建筑面積6922.47㎡，用于專家會(huì)議及交流。

建筑以高級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)打造，全面構(gòu)筑集高檔餐飲、客房及室內(nèi)恒溫泳池、健身等娛樂設(shè)施為一體的一站式商務(wù)平臺(tái)，是技術(shù)交流、商務(wù)溝通的理想場(chǎng)所國際專家會(huì)議中心工業(yè)研發(fā)園高端創(chuàng)新研發(fā)區(qū)生活配套區(qū)TCL產(chǎn)品展示中心綜合研發(fā)樓生活配套區(qū)工業(yè)研發(fā)區(qū)：

分44期開發(fā)TCL產(chǎn)品展示中心：

建筑面積7923.16㎡，用于產(chǎn)品展示及國際培訓(xùn)基地是國際化企業(yè)的形象名牌和交流平臺(tái)生活配套區(qū)：

包括專家公寓、員工宿舍，是國際EE城的居住配套，專家公寓建筑面積21039.60㎡，員工宿舍建筑面積24761.13㎡高端創(chuàng)新研發(fā)區(qū)：

總建筑面積24518.6㎡，共11棟，每棟面積1900--2600㎡，可以分合不可售物業(yè)開發(fā)商想實(shí)現(xiàn)銷售（11//33）：

TCL國際EE城通過會(huì)籍綁定房產(chǎn)使用權(quán)方式進(jìn)行銷售，僅有TCL發(fā)放的使用權(quán)證作為憑證，持有三年后可二手交易，需繳納會(huì)籍價(jià)22%%的更名費(fèi)一手銷售成立高科技經(jīng)營(yíng)俱樂部，將房產(chǎn)50年使用權(quán)與會(huì)籍進(jìn)行權(quán)益捆綁進(jìn)行發(fā)售；無房產(chǎn)紅本或其他國土房產(chǎn)部門發(fā)放的憑證，僅授予客戶以TCL地產(chǎn)發(fā)放的使用權(quán)證；會(huì)員權(quán)利除房產(chǎn)使用權(quán)外，還附有：

參與科技論壇、享受園區(qū)健身房、餐飲折扣價(jià)等權(quán)利。

二次轉(zhuǎn)手會(huì)籍可連同房產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或贈(zèng)與，需經(jīng)過向俱樂部提出更名申請(qǐng)；入會(huì)三年后方可轉(zhuǎn)讓，即房產(chǎn)持有時(shí)間不得少于三年；會(huì)籍變更需繳納轉(zhuǎn)讓方購買價(jià)格2%的更名手續(xù)費(fèi)，無需繳納增值稅、營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)。

Codeofthisreport|16不可售物業(yè)開發(fā)商想實(shí)現(xiàn)銷售（2/3）：

智富特區(qū)，開發(fā)商成立經(jīng)營(yíng)管理公司，與業(yè)主簽訂長(zhǎng)期租賃協(xié)議，實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售，通過與擔(dān)保公司合作還能實(shí)現(xiàn)分期付款及按揭服務(wù)集團(tuán)公司項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理公司項(xiàng)目可售物業(yè)物業(yè)BB物業(yè)AA物業(yè)C物業(yè)客戶BB客戶AA客戶C客戶客戶FF客戶EE客戶G客戶自由轉(zhuǎn)讓使用權(quán)長(zhǎng)期租賃協(xié)議租賃形式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金回收Codeofthisreport|17不可售物業(yè)開發(fā)商想實(shí)現(xiàn)銷售（2/3）：

萬科前海企業(yè)公館（REITs），通過增資入股的方式取得目標(biāo)公司50%的股權(quán)，獲取自2015.1.1至2023.7.24日期間，除物業(yè)管理費(fèi)收入之外，前海企業(yè)公館項(xiàng)目100%的實(shí)際或應(yīng)當(dāng)取得的營(yíng)業(yè)收入國內(nèi)首只公募REITs基金基金代碼：

160641（封閉式混合型發(fā)起式基金）投資范圍：

封閉運(yùn)作期內(nèi)按照基金合同的約定投資于確定的、單一的目標(biāo)公司股權(quán)。

本基金的其他基金資產(chǎn)可以投資于固定收益類資產(chǎn)（具體包括：

國債、金融債、企業(yè)（公司）債、次級(jí)債、可轉(zhuǎn)換債券（含分離交易可轉(zhuǎn)債）、央行票據(jù)、短期融資券、超短期融資券、中期票據(jù)、資產(chǎn)支持證券、債券回購、銀行存款等）、現(xiàn)金，以及法律法規(guī)或中國證監(jiān)會(huì)允許基金投資的其他金融工具，同時(shí)可參與股票、權(quán)證等權(quán)益類資產(chǎn)的投資。

風(fēng)險(xiǎn)收益特征：

在封閉運(yùn)作期內(nèi)投資于目標(biāo)公司股權(quán)，以獲取商業(yè)物業(yè)租金收益為目標(biāo)。

募集上限：

30億份投資者認(rèn)購起點(diǎn)：

每個(gè)基金賬戶單筆最低認(rèn)購金額為10萬元。

Codeofthisreport|18CopyrightCentalineGroup,2010銷售方式小結(jié)：

通過會(huì)籍或者以租代售方式，可實(shí)現(xiàn)物業(yè)回現(xiàn)，隨著政策趨嚴(yán)，以租代售方式政策監(jiān)管加強(qiáng)，存在一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)籍綁定：

通過會(huì)籍綁定房產(chǎn)使用權(quán)方式進(jìn)行銷售，此類操作模式在深圳已有案例，具有可行性；以租代售：

通過簽訂15-20長(zhǎng)租合同，剩余年限增送的方式實(shí)現(xiàn)銷售，此類操作模式是目前深圳市場(chǎng)主流操作模式，操作案例眾多，隨著政策進(jìn)一步從嚴(yán)，未來存在政策風(fēng)險(xiǎn)；股權(quán)綁定：

以可售物業(yè)為資產(chǎn)成立項(xiàng)目股份公司并綁定股份和物業(yè)，暫無市場(chǎng)操作先例；租約+基金模式：

以信托基金形式銷售，將項(xiàng)目未來收益打包給信托基金進(jìn)行一次性融資，要求物業(yè)成熟及穩(wěn)定收益，常見于商業(yè)、長(zhǎng)租公寓物業(yè)；Codeofthisreport|19銷售問題功能轉(zhuǎn)化：

工業(yè)用地，研發(fā)辦公占比在70%%以上，很多開發(fā)商都在思考，能否將研發(fā)辦公進(jìn)行功能轉(zhuǎn)化？光明峰薈峰薈〃創(chuàng)智特區(qū)：

位于光明新區(qū)，共四棟公寓，其中一棟為L(zhǎng)OFT公寓，項(xiàng)目為工業(yè)用地，拿配套商業(yè)指標(biāo)改成LOFT公寓；萊蒙創(chuàng)智谷：

位于龍華新區(qū)，拿5000-7000㎡配套商業(yè)改LOFT公寓，6層以上配套商業(yè)改LOFT公寓拾樂府：

位于龍崗中心城，工業(yè)用地，其中有激動(dòng)多層復(fù)式，170-280㎡，5.9m層高，預(yù)留水電、燃?xì)猓呖辗砍鍪?，均價(jià)3.2萬（沒有產(chǎn)權(quán)，以出售會(huì)籍方式出售使用權(quán)）研發(fā)辦公改LOFT前海時(shí)代：

位于南山前海片區(qū)，定位為前海企業(yè)總部中樞，由22棟生態(tài)辦公別墅組成，450-3200㎡研發(fā)辦公改企業(yè)獨(dú)棟5.9m層高多層復(fù)式，可居住前海時(shí)代Codeofthisreport|20拾樂府：

工業(yè)用地、大產(chǎn)權(quán)，研發(fā)辦公指標(biāo)打造了10棟多層LOFT建筑，主打低密度花園居住區(qū)10棟多層居住區(qū)11棟商務(wù)公寓高端寫字樓項(xiàng)目名稱拾樂府用地性質(zhì)M1開盤時(shí)間2015年12月建筑面積13萬㎡占地面積4.2萬㎡容積率3.1建筑類別多層居住區(qū)、商務(wù)公寓、寫字樓、商業(yè)開發(fā)商深圳市投資控股有限公司當(dāng)期情況2015年12月推出10棟128戶多層居住區(qū)，其中六棟四戶多層170-195㎡，四棟雙戶多層，面積226-278㎡，6M層高，預(yù)留燃?xì)?、上下水管道，地塊為大產(chǎn)權(quán)，目前以出售會(huì)籍方式進(jìn)行銷售，出售40年使用權(quán)（土地年限為2005-2055年，剩余40年）66米99--12米開間打造大開間復(fù)式產(chǎn)品，內(nèi)部空間由客戶自由分割，開發(fā)商前期已協(xié)調(diào)并預(yù)留燃?xì)夤艿溃瑢?duì)外宣傳可作為居住功能，170㎡起，6米層高可做兩層，由于沒有產(chǎn)權(quán)客戶存在一定抗性，去化速度較慢研發(fā)辦公改LOFT打造低密度花園式居住區(qū)66米層高，超高實(shí)用率無產(chǎn)權(quán)，40年使用權(quán)，通過購買會(huì)籍實(shí)現(xiàn)總價(jià)500--900萬，可通過消費(fèi)貸實(shí)現(xiàn)貸款，最高可貸款55年，利率價(jià)高Codeofthisreport|21限價(jià)問題：

部分產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目受政府限價(jià)限制，開發(fā)商又想賣高一點(diǎn)價(jià)格，怎么處理？光明華強(qiáng)Ideapark利用簽訂精裝修合同提高售價(jià)（實(shí)際為毛胚出售）地理位置光明新區(qū)觀光路與23號(hào)路交匯開發(fā)商深圳華強(qiáng)高新產(chǎn)業(yè)園投資發(fā)展有限公司規(guī)?？傉嫉?3萬㎡，總建筑面積58.9萬㎡（其中寫字樓46.41萬㎡，公寓10.22萬㎡、商業(yè)配套1.2萬㎡）用地性質(zhì)M產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目寫字樓產(chǎn)品單層面積為1400㎡，可售比例為49%，目前售價(jià)19500元/平米客戶情況最初以光明本地客和龍華客戶為主，后期依托老帶新和商會(huì)之間互相介紹，逐漸輻射全市。

類別需是科技類、文化類企業(yè)（政府要求）銷售情況前期由于政府限價(jià)原因，項(xiàng)目整體銷售均價(jià)9800元/㎡，導(dǎo)致項(xiàng)目整體去化速度快，后期調(diào)過一次價(jià)，售1.6萬元/㎡，目前銷售均價(jià)1.98萬元/㎡（為避稅報(bào)裝修銷售）。

月均銷售速度8400㎡332211概念篇產(chǎn)業(yè)篇房開篇Codeofthisreport|23產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式常見問題：

除了房開常見問題外，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)核心需要解決產(chǎn)業(yè)及運(yùn)營(yíng)兩大問題隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，政府政策逐漸完善，純地產(chǎn)開發(fā)模式在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域越來越吃不開了，開發(fā)商想做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，不可避免的會(huì)遇到產(chǎn)業(yè)及運(yùn)營(yíng)兩大核心難題：

產(chǎn)業(yè)分析招商運(yùn)營(yíng)政府開發(fā)商企業(yè)客戶產(chǎn)業(yè)角度，包含宏觀層面了解政府規(guī)劃重點(diǎn)，結(jié)合開發(fā)商資源體系，篩選主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，結(jié)合微笑曲線分析產(chǎn)業(yè)鏈及客戶需求；協(xié)調(diào)客戶客戶客戶核心項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批階段，就需要解決預(yù)招商問題，產(chǎn)業(yè)客戶資源我們?nèi)绾畏e累？重要事情，說三遍！Codeofthisreport|24CopyrightCentalineGroup,2010產(chǎn)業(yè)選擇技術(shù)路徑：

從宏觀到中觀到微觀，綜合分析解決產(chǎn)業(yè)問題評(píng)價(jià)指標(biāo)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃分析及研究產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析及研究項(xiàng)目層面分析-珠三角產(chǎn)業(yè)規(guī)劃-深圳產(chǎn)業(yè)規(guī)劃-寶安產(chǎn)業(yè)規(guī)劃-石巖產(chǎn)業(yè)規(guī)劃-深圳現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)-寶安現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)-石巖產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀-訪談-交通條件-地理位置-人力資源條件等與項(xiàng)目契合度分析目標(biāo)行業(yè)確定大的產(chǎn)業(yè)范圍篩選出可能發(fā)展的目標(biāo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步篩選目標(biāo)產(chǎn)業(yè)，并確定所選產(chǎn)業(yè)發(fā)展主次評(píng)價(jià)結(jié)果細(xì)分行業(yè)選擇-產(chǎn)業(yè)鏈分析-細(xì)分行業(yè)分析原則-細(xì)分行業(yè)選擇明確適宜發(fā)展的細(xì)分行業(yè)Codeofthisreport|25CopyrightCentalineGroup,2010項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)篩選思路：

結(jié)合本體邊界條件，項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)篩選需要關(guān)注六大方向11、坪山政府十三五規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展方向；22、重大產(chǎn)業(yè)，坪山政府扶持政策政策導(dǎo)向市場(chǎng)基礎(chǔ)政策限制政府資源：

政府有何資源可以落位在項(xiàng)目?jī)?nèi)，如何運(yùn)用好政府牌子，為項(xiàng)目添磚加瓦企業(yè)資源：

深投控、深福保，作為國有控股優(yōu)質(zhì)企業(yè)，項(xiàng)目充分運(yùn)用企業(yè)資源及優(yōu)勢(shì)資源整合1122335511、同為保稅監(jiān)管區(qū)內(nèi)，探索福田保稅區(qū)、鹽田綜保區(qū)是否存在外溢需求；22、福保、鹽保有何政策、業(yè)態(tài)創(chuàng)新，值得借鑒外溢承接4411、坪山產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，及發(fā)展情況，朝陽產(chǎn)業(yè)與夕陽產(chǎn)業(yè)判斷；22、出口加工區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，及市場(chǎng)機(jī)會(huì)11、海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)，針對(duì)產(chǎn)業(yè)引進(jìn)存在哪些限制前提；22、針對(duì)產(chǎn)業(yè)限制，政府、海關(guān)發(fā)展方向是否放寬出口加工區(qū)過渡發(fā)展為綜合保稅區(qū)，借鑒國內(nèi)保稅功能區(qū)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，思考新型產(chǎn)業(yè)引進(jìn)可行性前瞻視野66Codeofthisreport|26訪談?wù)畽C(jī)構(gòu)：

政府機(jī)構(gòu)的最大特點(diǎn)是職能分工十分明確，我們的訪談提綱必須對(duì)訪談部門具備針對(duì)性心得：

政府部門訪談的要點(diǎn)在于找對(duì)部門，問題對(duì)癥下藥才能找到你想要的答案！Codeofthisreport|27訪談企業(yè)：

對(duì)于我們房地產(chǎn)出身的人士來說，企業(yè)的深訪需要做很多的前期功課才能提出與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的問題企業(yè)深訪需要對(duì)話產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)管理層，我們核心要解決的是企業(yè)資源的獲取，相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、開發(fā)商資源等渠道綜合運(yùn)用心得：

產(chǎn)業(yè)鏈的了解也是一個(gè)積累的過程，剛開始可能對(duì)所有產(chǎn)業(yè)都很陌生，面對(duì)這種情況需要?jiǎng)佑梦覀兯械馁Y料和信息針對(duì)性渠道提前了解，這樣針對(duì)企業(yè)的訪談才能有Codeofthisreport|28產(chǎn)業(yè)積累：

通過項(xiàng)目操作，積累深圳主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)鏈特征、客戶需求、客戶敏感點(diǎn)，更了解企業(yè)，才能了解產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈附加值附加值研發(fā)設(shè)計(jì)營(yíng)銷品牌產(chǎn)業(yè)U形微笑曲線生產(chǎn)制造Codeofthisreport|29招商策略產(chǎn)業(yè)目錄：

以信息互聯(lián)產(chǎn)業(yè)為核心產(chǎn)業(yè)，智能制造、生命健康為次核心產(chǎn)業(yè)，文創(chuàng)教育類為補(bǔ)充產(chǎn)業(yè)匹配優(yōu)化：

兩級(jí)篩選機(jī)制嚴(yán)格把控，先導(dǎo)入，后置換逐漸優(yōu)化產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)：

龍頭企業(yè)實(shí)現(xiàn)以商招商，吸引上下游或同行聚集引入機(jī)制通過定向發(fā)行、全面推廣及有的放矢媒體渠道推廣，形成面向目標(biāo)客戶群體的項(xiàng)目傳播體系定向媒體策略以政府、行業(yè)聯(lián)動(dòng)、內(nèi)部資源聯(lián)動(dòng)為重點(diǎn)招商渠道，前期重點(diǎn)推進(jìn)龍頭企業(yè)入駐，后期實(shí)現(xiàn)以商招商多元渠道招商層面：

從產(chǎn)業(yè)引入機(jī)制、多元招商渠道、定向媒體策略三個(gè)層面促進(jìn)項(xiàng)目對(duì)企業(yè)及服務(wù)資源體系招商Codeofthisreport|30啟迪協(xié)信科技園產(chǎn)業(yè)目錄細(xì)分行業(yè)列舉建議可引入企業(yè)列舉核心產(chǎn)業(yè)信息互聯(lián)產(chǎn)業(yè)信息技術(shù)：

物聯(lián)網(wǎng)、電子信息、云計(jì)算互聯(lián)網(wǎng)：

軟件、終端產(chǎn)品、大數(shù)據(jù)重點(diǎn)平臺(tái)類：

集成光電子學(xué)國家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室、清華大學(xué)高性能計(jì)算研究中心、清華大學(xué)數(shù)據(jù)科學(xué)研究院、智能技術(shù)不系統(tǒng)國家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室重點(diǎn)企業(yè)類：

IBM、中興通訊、東軟集團(tuán)、中國銀聯(lián)、金蝶軟件、長(zhǎng)城電子等啟迪戰(zhàn)略合作類：

同斱股份有限公司、啟迪數(shù)宇集團(tuán)、啟迪江蘇稻源微電子有限公司次核心產(chǎn)業(yè)智能制造機(jī)器人、可穿戴設(shè)備、無人機(jī)智能服務(wù)重點(diǎn)平臺(tái)類：

高端裝備創(chuàng)新設(shè)計(jì)制造國際合作聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室、清華大學(xué)全球產(chǎn)業(yè)4.5研究院重點(diǎn)企業(yè)類：

中科、科沃斯、創(chuàng)維、匯川、大族、大疆、雷柏等啟迪戰(zhàn)略合作類：

清華同斱數(shù)字城市工程公司、斯萊兊工程中心、啟迪數(shù)宇天下虛擬現(xiàn)實(shí)體驗(yàn)中心、清華科技園固高工程中心、清華科技園先進(jìn)制造創(chuàng)新中心、啟迪智造研究院簡(jiǎn)介生命健康產(chǎn)業(yè)生命健康服務(wù)：

生物信息、基因診斷、干細(xì)胞醫(yī)療器械、生物醫(yī)藥重點(diǎn)平臺(tái)類：

國家新藥篩選中心、國家新藥安全評(píng)價(jià)中心、國家生物芯片工程研究中心、清華大學(xué)海洋技術(shù)研究中心重點(diǎn)企業(yè)類：

華大基因、一致藥業(yè)、中航健身、中信健康、和順堂、北科生物等啟迪戰(zhàn)略合作類：

誠志股份有限公司、清華幸福實(shí)驗(yàn)室補(bǔ)充產(chǎn)業(yè)。

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引入機(jī)制--產(chǎn)業(yè)目錄：

以核心產(chǎn)業(yè)細(xì)分行業(yè)為重點(diǎn)引入客群，次核心產(chǎn)業(yè)以及補(bǔ)充產(chǎn)業(yè)為補(bǔ)充客戶群體，形成產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)發(fā)展代表案例：

啟迪協(xié)信科技園坪山生物醫(yī)藥加速器深圳的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，在立項(xiàng)階段就要求完成《產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及招商引資方案》，除了產(chǎn)業(yè)方向的確定，政府還要求有產(chǎn)業(yè)客戶的預(yù)招商，由于項(xiàng)目處于前期階段，預(yù)招商難度大，開發(fā)商面臨著立項(xiàng)階段困境；我們想為開發(fā)商解決這個(gè)階段問題，核心關(guān)鍵就是尋找預(yù)招商企業(yè)，企業(yè)資源整合也是我們的難點(diǎn)Codeofthisreport|31引入機(jī)制--龍頭企業(yè)：

發(fā)展初期以核心產(chǎn)業(yè)類龍頭企業(yè)實(shí)現(xiàn)以商招商，發(fā)展中后期通過羊群效應(yīng)吸引上下游或同行聚集客戶類別區(qū)域內(nèi)核心產(chǎn)業(yè)：

研發(fā)、設(shè)計(jì)類、總部辦公環(huán)節(jié)被勱外溢型客戶：

受到低廉辦公成本、舒適辦公環(huán)境、服務(wù)體系驅(qū)動(dòng)第三方服務(wù)企業(yè)：

需由開發(fā)商引導(dǎo)導(dǎo)入客戶關(guān)注點(diǎn)完善的政策服務(wù)平臺(tái)注重性價(jià)比集聚所形成的規(guī)模優(yōu)勢(shì)發(fā)展階段發(fā)展初期發(fā)展中、后期其他產(chǎn)業(yè)：

總部辦公型、分支機(jī)構(gòu)性、其他產(chǎn)業(yè)類別主勱外溢型客戶：

受到優(yōu)越辦公環(huán)境、良好配套、服務(wù)配套體系吸引第三方服務(wù)企業(yè)：

市場(chǎng)化操作導(dǎo)入、企業(yè)需求驅(qū)動(dòng)、人群需求驅(qū)動(dòng)配套完善企業(yè)形象辦公/生活一體化天安云谷開發(fā)初期為華為定制2棟研發(fā)辦公，華為在智慧園區(qū)斱面不天安合作。

依托坂田華為龍頭企業(yè)優(yōu)勢(shì)，引入通信行業(yè)、新一代信息技術(shù)行業(yè)上下游企業(yè)代表案例：

天安云谷Codeofthisreport|32專業(yè)招商團(tuán)隊(duì)精準(zhǔn)定位產(chǎn)業(yè)鏈拓展目標(biāo)行業(yè)和企業(yè)；圍繞產(chǎn)業(yè)鏈上下游進(jìn)行深度開拓和整合。

行業(yè)聯(lián)勱不深圳市、龍崗區(qū)、龍城街道辦等政府機(jī)構(gòu)聯(lián)合招商推廣政府政策支持、政府推介會(huì)（招商、貿(mào)易活動(dòng)）、政府網(wǎng)站推廣政府渠道基于已優(yōu)勢(shì)企業(yè)資源，導(dǎo)入上下游關(guān)聯(lián)行業(yè)企業(yè)，以聯(lián)動(dòng)發(fā)展的中小規(guī)模企業(yè)為主要對(duì)象。

龍頭帶勱以清華資源、啟迪協(xié)信各城市科技園區(qū)聯(lián)動(dòng)，形成共享招商以啟迪系各子公司形成聯(lián)動(dòng)招商不全國多家招商中介、推廣機(jī)構(gòu)合作與業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)合作、投資公司合作招商第三方合作推勱積極開展目標(biāo)行業(yè)推廣活動(dòng)，如行業(yè)展會(huì)、招商會(huì)及投資洽談會(huì)、企業(yè)家聯(lián)誼、簽約儀式、公益主題活動(dòng)活勱推廣內(nèi)部資源聯(lián)勱專業(yè)招商人員與咨詢團(tuán)隊(duì)；嚴(yán)格的招聘、培訓(xùn)體系；激勵(lì)性的招商機(jī)制和政策多元招商渠道：

以政府、行業(yè)聯(lián)動(dòng)、內(nèi)部資源聯(lián)動(dòng)為重點(diǎn)招商渠道，前期重點(diǎn)推進(jìn)龍頭企業(yè)入駐，后期實(shí)現(xiàn)以商招商代表案例：

啟迪協(xié)信科技園?？婆d戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)園的招商不同于傳統(tǒng)商鋪，需要多渠道的共同配合，政府、協(xié)會(huì)、企業(yè)合作、開發(fā)商自身資源等共同整合Codeofthisreport|33生產(chǎn)制造與容積率矛盾：

土地集約化問題日益突出后，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)容積率也由原來11--22，上升到44--66，可很多區(qū)域仍然以生產(chǎn)制造為主，這個(gè)矛盾如何解決總建面：

23萬研發(fā)辦公、高端生產(chǎn)、生活配套寶安沙井生產(chǎn)制造聚集區(qū)域，辦公市場(chǎng)待培育Codeofthisreport|34全至科技創(chuàng)新園：

物業(yè)形式：

主要由一棟高層建筑和3棟低層建筑和兩棟人才公寓構(gòu)成，主樓一共23層，通風(fēng)好，采光佳，設(shè)計(jì)丌壓抑，配備有24小時(shí)全天候監(jiān)控，安保措斲好電梯配置：

全至擁有8臺(tái)智能高速客梯，從1樓到23樓只需要40秒，載重1.6噸，4臺(tái)載重2噸大型貨梯，2臺(tái)載重3