2018房地產(chǎn)沉思錄(update25)

2018房地產(chǎn)沉思錄(update25)就在粽子節(jié)來臨的前夕，國內(nèi)卻是一片熱火朝天的繁忙景象。而最忙碌的兩個(gè)sectors和events，一個(gè)在北京，另一個(gè)在上海。北京，6月16日，國務(wù)院關(guān)稅稅則委員會(huì)發(fā)布公告決定，對(duì)原產(chǎn)于美國的659項(xiàng)約500億美元進(jìn)口商品加征25%的關(guān)稅，其中對(duì)農(nóng)產(chǎn)品、汽車、水產(chǎn)品等545項(xiàng)約340億美元商品自2018年7月6日起實(shí)施加征關(guān)稅，對(duì)其余商品加征關(guān)稅的實(shí)施時(shí)間另行公告。對(duì)于美國貿(mào)易戰(zhàn)的報(bào)復(fù)和決心，我們是認(rèn)真的。用新華社的話說就是：中方絕不怕任何戰(zhàn)爭和困難，對(duì)特朗普政府以鄰為壑、反復(fù)無常的行為，必將以同等規(guī)模、同等力度的措施反擊。對(duì)小打、中打以至大打，都有所準(zhǔn)備。用環(huán)球時(shí)報(bào)的話說就是：中國進(jìn)一步開放市場以及降低關(guān)稅擴(kuò)大進(jìn)口的工作將繼續(xù)按照自己的計(jì)劃推進(jìn)，而且落實(shí)的速度正在加快，力度在加強(qiáng)。但是，美國公司將不在開放政策的范圍之內(nèi)。中國是美國眾多跨國公司最大市場，美國公司將錯(cuò)過中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)與擴(kuò)大開放所釋放出的巨大市場機(jī)遇。前一天，外交部還在強(qiáng)烈警告正在北京訪問的美國國務(wù)卿不要作出“對(duì)抗并雙輸”的選擇。而第二天，大boss就親切接見了美國國務(wù)卿，交談甚歡。這到底是邊打邊談，還是2018年度奧斯卡最佳外語片獎(jiǎng)？而這部戲中的金發(fā)男主角在接受FoxNews采訪時(shí)是這么說的：“（Iwas）verystronglyclampingdownontrade（withChina）.We’regettingongreatwithChina,probablyuntilthismorningbecausewejustdidabigtariffonChina,butthat’sOKbecauseIhaveawonderfulrelationshipwithPresidentXi.We’llallworkitout.Heunderstandsit’sunfair.Theycan’tbelievetheygotawaywithitforsolong.Theycan’tbelieveit.Theygotawaywithitfor25years.I’mnotjustblamingObama–I’mblamingmanypresidentsandleaders.Itshould’veneverhappened.”特朗普的話中，首先就開門見山的說了that’sOK。然而，真的OK嗎？我讀書少，哥你不要騙我～隨后，特朗普就說了和大boss關(guān)系非常好，會(huì)一同解決問題。等等，似乎感覺哪里不對(duì)，哥，貌似你前幾天也說過和朝鮮80后的關(guān)系很好啊，那么，到底哪個(gè)關(guān)系更好呢？還有，你真的確認(rèn)大boss理解這一切是對(duì)美國的不公平么？如果我們真的已經(jīng)gotaway（逃脫）了25年之久，你確定我們不會(huì)再繼續(xù)gotaway個(gè)25年？似乎，在這場戲中，大家都是極其賣力的演員。而隱藏在這背后的真實(shí)信息和意圖，卻是充滿了fear、friction和flooding。上海，6月14日，第十屆陸家嘴論壇開幕，這個(gè)誕生于2008年國際金融危機(jī)的金融性論壇，基本上齊聚了國內(nèi)金融系統(tǒng)的所有權(quán)威人物，不僅讓這個(gè)論壇具有很強(qiáng)的建設(shè)性，同時(shí)也是7月份即將召開的年中正致局會(huì)議（一般都是分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢、部署下半年經(jīng)濟(jì)工作）的預(yù)演討論發(fā)言。雖然本屆論壇主題為“邁入新時(shí)代的上海國際金融中心建設(shè)”，但是很快，各大重量級(jí)發(fā)言人的講話內(nèi)容就變成了對(duì)于當(dāng)前金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)泡沫的大討論。不論是楊委員所指出的“前期房地產(chǎn)市場已積累了風(fēng)險(xiǎn)，近期又亂象叢生，成為最容易引爆風(fēng)險(xiǎn)的定時(shí)炸彈，現(xiàn)在在行政性措施已經(jīng)不能根治。”還是郭書記所提示的非法集資風(fēng)險(xiǎn)：收益率超過6%就要打問號(hào)，超過8%就很危險(xiǎn)，10%以上就要準(zhǔn)備損失全部本金。房地產(chǎn)泡沫需徐緩調(diào)理“慢撒氣”。化解金融風(fēng)險(xiǎn)要把風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)想得更深入一些。似乎所有人最擔(dān)心的問題，都集中在了房地產(chǎn)君身上。為什么這么說呢？道理很其實(shí)很簡單：5月份公布的M2增長率為同比增長8.3%，也就是說，只要理財(cái)產(chǎn)品的收益率不超過M2增速，就算是不危險(xiǎn)的了。那么，為了跑贏通脹、同時(shí)又不能危險(xiǎn)，資金的去向會(huì)最終流向哪里呢？股市？債市？這時(shí)，房地產(chǎn)君百般不解的問到：你們都看著我干嘛啊～那么，政府的作用到底會(huì)如何影響今后的房地產(chǎn)市場呢？事實(shí)證明，往往倒逼出來的政策更有奇效。例如，楊委員就建議成立住宅制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、加快建立新的住房制度和市場化調(diào)控機(jī)制。尤其提到了對(duì)于兩個(gè)壟斷體制的改革：1、改革政府壟斷住宅用地體制。房價(jià)過高的城市既要增加住宅用地，也要擴(kuò)大住宅用地供應(yīng)主體。我國工業(yè)用地和開發(fā)區(qū)用地總量已經(jīng)偏大，但城市居住用地總量偏小比例偏低，難以滿足城市化需要和人民對(duì)美好生活的需要。我們經(jīng)常說調(diào)結(jié)構(gòu)，但是不僅要調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更要調(diào)整空間結(jié)構(gòu)，減少工業(yè)用地增加城市用地這是方向之一，這是解決高地價(jià)的根本。2、改革房地產(chǎn)商壟斷住宅供應(yīng)的體制。應(yīng)增加商品住宅市場供應(yīng)主體，在符合規(guī)劃的前提下，允許小城市和小城鎮(zhèn)的自然人合作建房，允許非房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地使用權(quán)的土地上建設(shè)商品房和租賃房?？梢哉f，如果今后出臺(tái)了針對(duì)這兩點(diǎn)建議的相關(guān)政策，那么房地產(chǎn)市場的格局將會(huì)大為改變。一旦今后住宅制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組真的成立，必然將成為這種格局轉(zhuǎn)變的標(biāo)志性事件。那么，楊委員所提到的城市化，又會(huì)產(chǎn)生如何影響呢？事實(shí)上，在許多人看來，今后我們的城市化率發(fā)展如何，將是中國經(jīng)濟(jì)能否持續(xù)快速發(fā)展的重要條件。發(fā)達(dá)國家發(fā)達(dá)地區(qū)城市人口比例高達(dá)73%，而中國2017年的這一比例僅有41%左右。也就是說，我們目前的城市化率（按國際通行標(biāo)準(zhǔn)才剛過40%），離70%的目標(biāo)還有較大的距離。那么，這些數(shù)字意味著什么呢？意味著房地產(chǎn)市場將隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展、城鎮(zhèn)人口的增加而動(dòng)態(tài)變化。目前，我國的常住人口和戶籍人口的差距為16個(gè)百分點(diǎn)（戶籍人口城鎮(zhèn)化率是42.35%，常住人口城鎮(zhèn)化率是58.53%）。即使到了2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%、或者到2030年可能達(dá)到70%，但是，這16個(gè)百分點(diǎn)的差距將仍然存在。也就是說，在城鎮(zhèn)就業(yè)的約2.8億存量農(nóng)民工，絕大多數(shù)（因?yàn)閼艏脑颍┎]有在城鎮(zhèn)買房。那么，如果今后實(shí)現(xiàn)了城鎮(zhèn)化率到70%，就意味著還要增加2億多人口。另外，城鎮(zhèn)化進(jìn)程所帶來的就業(yè)空間變化，也會(huì)決定我們未來的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢：7300萬的城鎮(zhèn)間流動(dòng)人口（從中小城市來到大城市的就業(yè)人口），他們隨著就業(yè)的遷徙，也會(huì)需要在就業(yè)所在地租賃、購買住房（他們的住房一部分在原戶籍所在地）。根據(jù)發(fā)達(dá)國家的城市化經(jīng)驗(yàn)，城市化率在30%~70%期間是加速城市化的時(shí)期，也就是說我國目前仍處于加快城市化的階段。國家統(tǒng)計(jì)局在2017年7月曾發(fā)布報(bào)告稱：我國城市規(guī)模不斷擴(kuò)大。截止2016年末，我國城市數(shù)量達(dá)到657個(gè)，其中，市轄區(qū)戶籍人口超過100萬的城市已經(jīng)到了147個(gè)。城鎮(zhèn)化水平繼續(xù)快速提高。數(shù)據(jù)顯示，2016年城鎮(zhèn)常住人口為7.9億人，鄉(xiāng)村常住人口為5.9億人，城鎮(zhèn)常住人口比重為57.35%，與2012年相比，常住人口城鎮(zhèn)化率提高了4.78%，年均提高1.2%，城鎮(zhèn)常住人口增加8116萬人，年均增加2029萬人。那么，如果按照年均提高1.2%的進(jìn)度，我們的城市化進(jìn)程是否會(huì)在中途出現(xiàn)一個(gè)高點(diǎn)呢？應(yīng)該說，有可能會(huì)。這其中，最大的一個(gè)（隱形）矛盾，就是現(xiàn)實(shí)與數(shù)據(jù)上的偏差——而這個(gè)偏差正是來源于我們的特色：戶籍制度。在國際標(biāo)準(zhǔn)中，是不考慮戶籍的（歪果仁：神馬是戶口？），因此國際上對(duì)城市化標(biāo)準(zhǔn)采用的是經(jīng)常居住地。然而，我們現(xiàn)在所面臨的現(xiàn)實(shí)是：農(nóng)村能進(jìn)城的基本都進(jìn)城了、能在城里買房的基本也都買完了，從北京農(nóng)村、到廣大二三線城市，基本上都是這樣。這也意味著不論是離65%、還是70%的城市化目標(biāo)，我們其實(shí)都離的（比專家統(tǒng)計(jì)出來的數(shù)據(jù)）要近得多。由此而引申出來的問題是，現(xiàn)實(shí)中的城市化高點(diǎn)也許不久就會(huì)來臨，而這時(shí)，就會(huì)不可避免的形成房價(jià)的拐點(diǎn)。換句話說，就在所有人都在擔(dān)心政策變化的時(shí)候，人口變化的速度很有可能會(huì)超過政策變化的速度。在一二線城市被凍結(jié)的情況下，廣大三四線城市的城市化進(jìn)程就順理成章的成為了當(dāng)下各大房地產(chǎn)商爭奪的焦點(diǎn)。以西安為例，6月14日，杭州綠城集團(tuán)執(zhí)行總經(jīng)理一行拜會(huì)了碑林區(qū)委書記，明確表達(dá)了對(duì)投資碑林具有強(qiáng)烈的意愿、愿意為加快推進(jìn)城市化進(jìn)程做出貢獻(xiàn)，并表示將盡快拿出項(xiàng)目策劃方案，加快項(xiàng)目落地建設(shè)。而綠城集團(tuán)所提到的項(xiàng)目，就是八仙宮片區(qū)、興慶宮片區(qū)、大唐東市片區(qū)三個(gè)棚改項(xiàng)目，其中，僅八仙宮片區(qū)棚改項(xiàng)目（二期）就涉及資金78億元、土地面積553畝、總建筑面積55.8萬平米。而一二線城市卻更多的選擇了擴(kuò)張。上海目前離國際超級(jí)大都市的標(biāo)準(zhǔn)只差2萬平米（0.02平方公里），而成都也一直在謀劃著合并德陽、從而一躍成為超級(jí)大都市。然而，這種擴(kuò)張型的城市化進(jìn)程會(huì)對(duì)房價(jià)造成什么影響呢？從美國的經(jīng)驗(yàn)來看，城市擴(kuò)張能保證城市土地資源增加，并控制房價(jià)上漲。上圖是美國30年來（1980~2010）的城市規(guī)模與房價(jià)變化示意圖（source:華爾街日?qǐng)?bào)）。從圖中我們可以看到，對(duì)于圣何塞、紐約、波士頓、洛杉磯和西雅圖這些沒有實(shí)行擴(kuò)張的城市而言，其房價(jià)都大幅上漲；而對(duì)于休斯頓、達(dá)拉斯、奧蘭多、亞特蘭大、奧斯丁和亞特蘭大這些擴(kuò)張型城市而言，其房價(jià)反而沒有怎么上漲，拉斯維加斯的房價(jià)甚至還出現(xiàn)了下降。例如，在1980~2010的30年間，亞特蘭大由于城市擴(kuò)張、其房地產(chǎn)開發(fā)面積增長了208%，但房價(jià)增長卻僅僅只有27%；而同期，圣何塞的房地產(chǎn)開發(fā)面積僅增長30%，但其房價(jià)卻增長188%。美國的這個(gè)例子表明：隨著時(shí)間推移，城市擴(kuò)張將對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大影響，體現(xiàn)在企業(yè)和人員為了尋求更低的運(yùn)營成本、生活成本而涌向房價(jià)較低地區(qū)（如果不允許城市擴(kuò)張就必然面臨中產(chǎn)階級(jí)流失）。而同時(shí)，城市不斷擴(kuò)張還會(huì)造成房價(jià)下跌，如果房地產(chǎn)市場本身就已經(jīng)存在泡沫，那么就將引發(fā)整個(gè)行業(yè)的危機(jī)。2013年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主羅伯特-席勒在其著作《非理性繁榮》中，對(duì)美國股市投機(jī)和2008年金融危機(jī)作出的解釋是，即便將方方面面的客觀可衡量因素都考慮在內(nèi)，也無法完全解釋泡沫和危機(jī)的形成。而在市場里，投機(jī)者反而會(huì)進(jìn)行非理性的情緒渲染，從而造成從眾性行為，就如典型的“羊群效應(yīng)”。對(duì)于三四線城市的城市化進(jìn)程來說，因?yàn)闆]有堅(jiān)實(shí)的需求作為支撐，政府也好、投資客也好都只是“本能的”覺得樓市會(huì)上漲，而建立在這種基礎(chǔ)之上的房價(jià)，尤其是那些政府憑空建造的、缺乏需求支撐的“鬼城”，就是席勒說的“非理性繁榮”。那么，一線城市就是“理性的繁榮”嗎？很難說。擁有一切壟斷資源的一線城市看起來堅(jiān)不可摧，實(shí)際上，卻經(jīng)歷了（至少兩次）房價(jià)大幅下跌的恐慌歷史，從當(dāng)初上海的房價(jià)最高降幅35%、到深圳的清倉式拋售，都在深刻的預(yù)示著所謂的城市化進(jìn)程，并非是能解決一切經(jīng)濟(jì)問題的核心發(fā)動(dòng)機(jī)。事實(shí)上，現(xiàn)階段這種由地方政府主導(dǎo)的房地產(chǎn)模式，甚至?xí)p緩城市化進(jìn)程——地方政府通過各種資源的投入，試圖通過土地財(cái)政來進(jìn)一步獲得政府收入，卻恰恰變成了非理性投資的源頭。這種人為造就的高房價(jià)，反而可能阻嚇進(jìn)城者、從而減緩城市化進(jìn)程。從這個(gè)意義上來說，擠壓房地產(chǎn)的泡沫，其實(shí)是有助于未來的城市化進(jìn)程的。另一個(gè)不可忽視的問題是人口問題。房地產(chǎn)問題歸根結(jié)底都將（最終）體現(xiàn)在人口問題上，沒有人口凈流入的城市房價(jià)，也注定會(huì)萎縮與下降。一個(gè)嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)是：我們作為世界上人口最大的國家，卻是少有的低生育率中等收入國家，并且中國的總和生育率要低于大多數(shù)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體。根據(jù)2010年人口普查的數(shù)據(jù)，中國80后、90后、00后的人口分別是2.19億、1.88億、1.47億，逐代遞減。低生育率慣性很強(qiáng)，生育率下降后再上升非常困難，雖然近年來我們放松了生育控制，效果也并不樂觀。例如，2016年（實(shí)行全面二孩政策的第一年），新出生嬰兒1786萬，較上年增加了131萬（遠(yuǎn)低于預(yù)期的500萬），而且這131萬嬰兒中有很多是“積壓”生育愿望的釋放、后期難以持續(xù)，也扭轉(zhuǎn)不了人口見頂之后持續(xù)減少的勢頭。事實(shí)上，中國總和生育率低于2.1（保持人口正常更替的生育率為2.1）已經(jīng)20多年了，目前平均只有1.3，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2.1。上圖是IMF在2005年按照1.8的總和生育率假設(shè)，所推演出的中國100年人口結(jié)構(gòu)變化圖。而這張圖是我國人口結(jié)構(gòu)的對(duì)比示意圖（2015~2050），從中我們可以清晰的看出，20~44歲的主力人口下降趨勢非常明顯，尤其是適齡生育父母人數(shù)進(jìn)一步減少，20~24歲的人口比25~29歲少了一大截，后面跟著斷崖。期待中的第三波嬰兒潮，并沒有如期而至（這還是疊加二胎政策全面放開的背景下）。在這樣的人口趨勢下，再疊加生育意愿的下滑，從而造成了將來的人口老齡化，而這種老齡化的社會(huì)，將直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的極度萎縮。那么，在人口老齡化-房價(jià)拐點(diǎn)到來之前，還會(huì)不會(huì)有什么致命的黑天鵝呢？嗯，對(duì)于這個(gè)問題，一線城市的佛系青年最有發(fā)言權(quán)了。什么？你怕泡面又摔了？好吧，還是我來替你說吧～進(jìn)入2018年以來，一線城市的房租可謂是直線上漲。以北京為例，今年北京郊區(qū)的租房價(jià)格普漲五成、部分地段甚至上漲100%。然而，就是這種租金上漲速度，依然還是趕不上房價(jià)的上漲幅度，北京的租售比仍然低至1:594、租金回本年限為50年、年租金收益率約為2%。從社科院城市所發(fā)布的《中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告2018》來看，國際上房價(jià)與租金比例一般在200~300，而中國城市卻普遍都遠(yuǎn)超300的比值。報(bào)告中還指出，2018年1月廈門的住房價(jià)格達(dá)到了每平米3.7萬多元，已經(jīng)超過了一線城市廣州，同時(shí)，杭州、南京、天津的住房價(jià)格中位數(shù)是每平米2.8萬多元，與廣州只有每平方米一兩百元的差距。如果從房價(jià)與租金比來看，2018年1月廈門、廊坊（883）、惠州（844）、石家莊（824）、合肥（746）、南京（653）都超過了北京（594）上海（644）廣州（600）深圳（627），可以毫不夸張的說，這些城市的表現(xiàn)甚至讓一線城市都難以望其項(xiàng)背。其中，房價(jià)與租金比值最高的是廈門（1100），這意味著，當(dāng)房價(jià)與租金分別保持不變時(shí)，將需要91.7年才能通過租金回本。應(yīng)該說，租售比是最能刻劃、測量房地產(chǎn)泡沫的標(biāo)準(zhǔn)（因?yàn)樽赓U是解決住房消費(fèi)住的問題、反映的是基本面）。如果以一線城市房價(jià)與租金比值最低的北京為基準(zhǔn)，其租金回本年限為50年、年租金收益率約為2%。那么，那些房價(jià)漲幅過猛的二三線城市，租售比早已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了北京這樣的一線城市、并且還在快速擴(kuò)大，其泡沫程度可想而知。而目前三四線城市市場的火爆，可以說正是得益于一二線城市市場的嚴(yán)厲調(diào)控和凍結(jié)，去庫存、