悅天地房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告

I悅天地房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告第一章總論 1 11.2投資單位概況 1 1 3 4 41.3.1項目建設(shè)地點 4 5 61.4.1區(qū)位及交通條件 6 7 8 9 1.5投資估算和資金籌措 第二章市場分析與預(yù)測 2.1.3消費品零售總額增長情況 2.2.2市場供應(yīng)量 2.3市場競爭力分析 2.3.1辦公寫字樓市場分析 2.3.2商業(yè)市場分析 2.4昆明房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測 2.4.1土地市場 2.4.3城市更新昆明房地產(chǎn)發(fā)展 第三章建設(shè)條件與場址 3.1.1位置及交通條件 3.1.6環(huán)境條件 3.1.8城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求 3.2場址現(xiàn)狀 3.2.1地點與地理位置 3.2.2場址土地權(quán)屬類別及占地面積 3.2.3場址利用情況 3.3綜合辦公樓建設(shè)地址基本情況表 第四章建設(shè)規(guī)模與建筑方案選擇 4.1綜合辦公樓建設(shè)的規(guī)模 4.2建筑方案 4.2.1建筑設(shè)計指導(dǎo)思想與原則 4.3.1布置原則 4.3.2總平面布置方案 4.3.3豎向布置 4.4配套及輔助設(shè)施 4.4.3防洪防澇 4.4.4供電 4.4.5消防系統(tǒng) 4.4.7照明系統(tǒng) 4.4.9道路及泊車組織 4.4.10燃氣工程規(guī)劃 4.4.11防雷接地 第五章節(jié)能、節(jié)水措施 Ⅲ 5.4主要的節(jié)能措施 5.5節(jié)水措施 5.5.3雨水利用 第六章環(huán)境影響和環(huán)境保護 6.1指導(dǎo)思想 6.1.1主要依據(jù) 6.1.2總體要求 6.2項目主要產(chǎn)污情況 6.5建設(shè)地點環(huán)境現(xiàn)狀 6.6項目建設(shè)與運營對環(huán)境的影響 第七章勞動、安全、消防 第八章組織機構(gòu)及項目實施進度 第九章投資估算和資金籌措 9.3.1建設(shè)投資 10.3成本費用估算 第十一章風(fēng)險分析 附表附表1、建設(shè)投資估算法附表2、流動資金估算表附表3、項目總投資使用計劃與資金籌措表附表4、營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加和增值稅估算表附表5、總成本費用估算表附表6、外購燃料和動力費估算表附表7、固定資產(chǎn)折舊費估算表附表8、無形資產(chǎn)和其它資產(chǎn)攤銷估算表附表9、工資及福利費估算表V附表14、資產(chǎn)負債表附圖1、規(guī)劃總平面圖附圖2、鳥瞰圖附圖3、沿街透視圖附件附件2、組織機構(gòu)代碼證附件3、稅務(wù)登記證附件4、投資項目備案證附件5、國有土地使用證1第一章總論公司名稱：昆明廣基瑞特房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊資本：4150萬元與改革委員會以“云計外資(2001)455號文”和省商務(wù)廳以資滇胞字(2001)0062號批準(zhǔn)證書”、昆明滇池國家旅游度假區(qū)經(jīng)濟發(fā)展局以“昆度經(jīng)復(fù)(2001)第30號文”、昆明市工商行政管理局等審核批準(zhǔn)，于2002年11月28日在昆明注冊成立，取得中外合資企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照(原注冊號：企合滇昆總字第000839號，后根據(jù)國家工商局的規(guī)定變更為：530100400002149),注冊資本金美元2000萬元(約合人民幣4150萬元，已全部到位)。順應(yīng)公司不斷發(fā)展的需要，2010年2月，經(jīng)公司董事會研究并報經(jīng)股東會批準(zhǔn)，公司以未分配利潤轉(zhuǎn)增注冊資本1000萬美元。2011年6月，公司再次以未分配利潤轉(zhuǎn)增注冊資本500萬美元，上述變更經(jīng)商務(wù)、外匯管理等行政機關(guān)批準(zhǔn)后2萬美元，其中：云南廣基瑞特科技投資有限公司持有75%,(香港)和生國際有限公司持有25%。坡第一股份合作社地塊、原昆明市橡膠廠地塊進行房地產(chǎn)開發(fā)與銷悅花園”項目，得以成功運作，全部一、二、三期銷售率100%,并于2005年全面完工交房，業(yè)主已入住。項目已累計上繳稅金4100多萬元，同時收回全部投資。昆明廣基瑞特房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也因此于2004年被評為云南省首批掛牌保護的非公企業(yè)和昆明滇池國家旅游度假區(qū)納稅大戶。2004年9月，中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長顧云昌參觀該項目后，給3云南地產(chǎn)潛力英雄樓盤”獎。于2006年8月中旬開盤，2007年初實現(xiàn)住房銷售率100%,項目于2007年底已經(jīng)成功交房，業(yè)主門，員工總?cè)藬?shù)近30人，本科以上學(xué)歷者占公司總?cè)藬?shù)的98%,擁有高級職稱員工30%,中級職稱人數(shù)60%。公司另有儲備土地約2001.3可行性研究報告編制依據(jù)和原則(1)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(2008);(2)《云南省滇中城市經(jīng)濟圈區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃》(2009年~2020(3)《昆明市城市總體規(guī)劃修編(2008—2020)》;(4)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》;4(5)《昆明市城市拆遷管理條例》;(6)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》;(7)《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》;(8)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》;(9)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》;(10)《投資項目可行性研究指南》;1.4項目概況項目擬建于昆明市西山區(qū)書林街97號(規(guī)劃條件證載地址為5128-130號),東鄰?fù)＼噲?，西?0米規(guī)劃道路，南鄰昆明市第三中學(xué)，北鄰15米規(guī)劃道路。東聚紫金商務(wù)中心建設(shè)項目總占地面積9771.68m2(折合14.66畝),地處昆明市中心核心商圈位置，周圍分布有東寺街、金馬坊、石楊浦西寺堪兩玉帶河?xùn)|寺公寓恥感倉億眼談9新橋巷日南市區(qū)米線雙龍菇中會辰高地巷悅天地項目必率青牢分店香居根理一窩羊報刊亭品南站小學(xué)雙龍商圈昆鐵生活恥江園△金誠旅社英國保羅東寺街書林街歡路的斗路支商業(yè)F棟和C-2棟，并建設(shè)地下停車場8002m2。6項目建設(shè)期限：2013年1月——2014年12月1.4主要建設(shè)條件7的大都市。昆明處于中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)(10+1)和泛珠江經(jīng)濟合作區(qū)域(9+2)兩個國際、國內(nèi)經(jīng)濟圈的有利結(jié)合部；同時，在現(xiàn)代并有多條公交線路設(shè)站經(jīng)過，正在建設(shè)的地鐵3號線金馬寺站600m。項目距北京路1km,距環(huán)城南路500m,距金碧路600m,距環(huán)城西路1.5公里，昆明南窯火車站3km。綜上所述，本項目的地理位置，交885%左右；11月至次年4月為干季，降水量僅占全年的15%左右。(1)開發(fā)區(qū)鋪設(shè)了雨、污水管道34公里，下水實現(xiàn)雨污水分流。9(2)污水通過開發(fā)區(qū)排污管網(wǎng)，進入日處理能力5萬噸的東郊污c.通訊市區(qū)現(xiàn)有100萬門程控郵電通訊中心，開發(fā)區(qū)內(nèi)IDD程控電話裝機容量為15萬門，一期裝機總?cè)萘?萬門已建成。d.供氣項目場地位于古滇池盆地邊緣，場地近等高，自然坡度<2%,對抗震基本有利地段(中軟場地土類型),II類建筑場地，適宜建筑(一)投資項目備案證(官發(fā)改備案[2011]12號)(二)國有土地使用權(quán)證A1地塊國有土地使用權(quán)證(昆國用(2011)第00362號)A2地塊國有土地使用權(quán)證(昆國用(2011)第00361號);(三)建設(shè)用地規(guī)劃許可證(地字第530101201100242號);(四)昆明市規(guī)劃局國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓規(guī)劃條件(昆規(guī)條件【2011】0181號)。1.5投資估算和資金籌措項目總投資：66500萬元。其中，建設(shè)投資65352萬元，流動資金508萬元，建設(shè)期利息640萬元。2、銀行貸款20000萬元，占總投資額的30%。用于建設(shè)投資。1.6主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)序號項目名稱備注1總用地面積折合65.19畝2總建筑面積其中：辦公總面積商業(yè)總面積地下停車場3機動車位輛4非機動車位輛5容積率6建筑密度%7綠地率%8項目總投資萬元其中：建設(shè)投資萬元流動資金萬元建設(shè)期利息萬元9資金籌措萬元比例其中：銀行貸款萬元企業(yè)自籌萬元銷售收入萬元100%達產(chǎn)年總成本萬元100%達產(chǎn)年可變成本萬元100%達產(chǎn)年固定成本萬元100%達產(chǎn)年經(jīng)營成本萬元100%達產(chǎn)年利潤總額萬元100%達產(chǎn)年凈利潤萬元100%達產(chǎn)年累計盈余資金萬元100%達產(chǎn)年上繳稅金合計萬元100%達產(chǎn)年項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率所得稅前%所得稅后%項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=7%)所得稅前萬元所得稅后萬元項目投資回收期所得稅前年所得稅后年盈虧平衡點BEP%總投資收益率%6就業(yè)人數(shù)人投資利潤率%投資利稅率%投入產(chǎn)出比產(chǎn)值利稅率%成本利潤率%社會貢獻率%社會積累率%項目資本金凈利潤率1.7結(jié)論第二章市場分析與預(yù)測2.1宏觀經(jīng)濟運行狀況分析度增長9.6%,四季度增長9.8%。6202001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年4088億元，增長12.2%;第三產(chǎn)業(yè)增加值17口第一產(chǎn)業(yè)口第二產(chǎn)業(yè)□第三產(chǎn)業(yè)2010年中國全年全社會固定資產(chǎn)投資278140億元，比上年增長23.8%,增速比上年回落6.2個百分點，扣除價格因素，實際增長19.5%。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資241415億元，增長24.5%,回落5.9個百分點；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資36725億元，增長19.7%,回落7.6個百分點。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資增長18.2%,第二產(chǎn)業(yè)投資增22.8%,中部地區(qū)增長26.9%,西部地區(qū)增長26.2%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，增長33.2%。圖1.3:2005年-2010年中國固定資產(chǎn)投資增長情況2001—2010年2001—2010年全社會固定資產(chǎn)投資(單位：億元)02010年全年社會消費品零售總額154554億元，比上年增長18.4%,扣除價格因素，實際增長14.8%。圖1.4:2001-2010年中國消費品零售總額增長情況08圖1.5:2001—2010年CPI漲跌幅度18.8%;鄉(xiāng)村消費品零售額20865億元，增長16.1%。按消費形態(tài)分，其中，限額以上企業(yè)(單位)商品零售額58056億元，增長29.9%。汽車類增長34.8%,家用電器和音像器材類增長27.7%。2010年全年城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入21033元，比上年增長11.5%。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19109元，增長11.3%,扣性收入增長10.7%,轉(zhuǎn)移性收入增長12.8%,經(jīng)營凈收入增長12.1%,財產(chǎn)性收入增長20.5%。農(nóng)村居民人均純收入5919元，增長14.9%,扣除價格因素，實際增長10.9%。其中，工資性收入增長17.9%,家庭經(jīng)營純收入增長12.1%,財產(chǎn)性收入增長21.0%,轉(zhuǎn)移性收入增長上年增長26.6%;房屋新開工面積16.38億平方米，增長40.7%;房屋竣工面積7.60億平方米，增長4.5%。其中，住宅竣工面積6.12億平方米，增長2.7%。表1.1:2010年房地產(chǎn)開發(fā)和銷售主要指標(biāo)完成情況絕對數(shù)比上年增長投資完成額億元其中：住宅億元房屋施工面積億平方米房屋新開工面積億平方米房屋竣工面積億平方米其中：住宅億平方米商品房銷售面積億平方米本年資金來源億元其中：國內(nèi)貸款億元其中：個人按揭貸款億元本年購置土地面積億平方米土地購置費億元2010年，全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%,增幅比1-11月提高0.3個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長8.0%,辦公樓增長21.9%,商業(yè)營業(yè)用房增長29.9%。2010年，商品房銷售額5.25萬億元，比上年增長18.3%,增幅比1-11月提高0.8個百分點。其中，商品住宅銷售額增長14.4%,辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長31.2%和46.3%。2.2市場供給現(xiàn)狀分析間，中心區(qū)在營高檔寫字樓入駐率較高，大部分達到90%以上，有的達到100%;2008年新推高檔寫字樓銷售情況相對較好，但進入2009形成CBD、次級CBD、區(qū)域中心商務(wù)辦公區(qū)域。以在售項目來看，未來2-3年時間內(nèi)，預(yù)計舊城改造項目推出的寫字樓面積在250萬m2左右，其中中高檔寫字樓預(yù)計推出面積達100-150萬m2左右。隨著城中村改造的推進和各級政府多個CBD建設(shè)項目的啟動，●近3-5年供應(yīng)市場分析0年限2007一開工量-竣工量從2007年起，昆明房地產(chǎn)市場開工量呈現(xiàn)高速增長態(tài)勢，4年平均年增長354.35萬平方米，年平均增長20%,2009年和2010年是高速增長期?？⒐ち?年平均年增長103.17萬平方米，年平均增長(2)昆明房地產(chǎn)市場投資情況分析●近3-5年供應(yīng)市場分析★2003年-2010年昆明房地產(chǎn)供需市場統(tǒng)計年份供應(yīng)量(萬平方米)銷售量(萬平方米)供需比★2003年-2010年昆明房地產(chǎn)供需市場對比圖。0二銷售量(萬平方米)多項式(銷售量(萬平方米))供應(yīng)量(萬平方米)多項式(供應(yīng)量(萬平方米))2010年昆明房地產(chǎn)市場供應(yīng)量為941.65萬平方米，和2003年350萬平方米相比增長169.04%,和2009年718萬平方米相比增長31.15%,從2003年到2010年，昆明房地產(chǎn)市場供應(yīng)量持續(xù)增高，年平均增長118.33萬平方米，年平均增長率為33.81%。●近3-5年供應(yīng)市場分析：★2007-2010年昆明商業(yè)市場交易情況圖。70%40%02007年2008年2009年2010年供應(yīng)量(萬m2)銷售量(萬m2)銷售率02007年2008年2009年2010年成交均價漲幅2010年昆明純商業(yè)市場總供應(yīng)量為64.57萬m2,比2009年下降42%。主要是由于2010商業(yè)供應(yīng)量主要來自城中村改造項目，而城業(yè)類產(chǎn)品的有效供給?？傮w成交量46.94萬m2,比2009年下降37%,而整體銷售率為72.7%,市場交易相對活躍。2010年昆明純商業(yè)整體均價達到了24185元/m2,價格漲幅達到了37%,價格漲幅明顯高于全年住宅物業(yè)的價格漲幅。一方面是由于隨著昆明重大基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，傳統(tǒng)商業(yè)中心的壟斷地位受到新興區(qū)域商業(yè)中心的挑戰(zhàn)，昆明形成了多個區(qū)域性商業(yè)中心，區(qū)域性商業(yè)中心快速成長；另一方面，2010年國家出臺了一系列針對住宅的限購政策，購買住宅的門檻進一步提高，而商業(yè)市場受國家宏觀調(diào)整政策影響較小，部分投資者轉(zhuǎn)向投資商業(yè)地產(chǎn)。昆明純商業(yè)市場交易相對活躍，且因受國家宏觀調(diào)整政策影響較小，部分投資者轉(zhuǎn)向投資商業(yè)地產(chǎn)?！窠?-5年供應(yīng)市場分析：辦公物業(yè)市場現(xiàn)狀★2007-2010年昆明辦公物業(yè)市場供求變化圖。40%02007年2008年2009年2010年供應(yīng)量(萬m2)銷售量(萬m2)銷售率★2007-2010年辦公物業(yè)價格變化圖0成交均價-漲幅2007年2008年2009年2010年2010年昆明辦公物業(yè)總供應(yīng)量為58.14萬m2,2008-2010年辦公萬m2,整體銷售率為54.32%。2010年辦公物業(yè)整體均價達到8887元/m2,價格漲幅達到24%,預(yù)計未來2-3年，昆明寫字樓供應(yīng)量將達到250萬平方米。2.3市場競爭力分析樓多是在1999年昆明世博會前立項開工的。急速放量的昆明寫字樓現(xiàn)在入駐率都在85%以上，個別甚至達到100%,像華爾頓、世中心城區(qū)高層寫字樓密集，其中專業(yè)寫字樓占63.2%,物業(yè)類型主要有純寫字樓和商住樓兩種形式，商住樓36.8%,商務(wù)寫字樓63.2%?？傮w上開發(fā)規(guī)模小，其中建筑面積在3萬平方米以下的占70.8%,建筑面積在3-4萬、4-5萬和5萬以上的各占23.6%、29.5%、17.7%。從寫字樓配備的電梯數(shù)量來看，電梯數(shù)量有3部及以下的占47.7%,有4部的占26.1%,有5部以上的占17.8%。商業(yè)寫字樓的交房標(biāo)準(zhǔn)主要為毛胚房和初裝修房，占52%。經(jīng)營方式上以租售結(jié)合的方式占主流。寫字樓所屬區(qū)域分布情況寫字樓所屬區(qū)域分布情況三市街商圈其它區(qū)域(2)昆明中心區(qū)寫字樓分析我公司此次重點調(diào)查研究了市中心寫字樓集中分布的區(qū)域，項目周邊的寫字樓我們會在后面詳細介紹，本部分重點介紹青年路、南屏街以及其輻射范圍中的15個寫字樓情況。從地理位置、建成年代和入住情況來看，這15個寫字樓具有較強的代表性。①寫字樓屬性分析√上圖中，大開間布局的純寫字樓占比達到67%,占據(jù)寫字樓市場的大部分份額；公寓式的商住混合型寫字樓僅占到33%;√從租金上來看：純寫字樓的租金達到了45元/性的租金僅有34元/m2·月，相差幅度寫字樓樓層數(shù)情況30層以上26-30層20層以下20-25層字樓占比最多40%;其次是20-25層的，占比27%。20—30層的占比分別為20%和17%。③物管費用分析名稱華域大廈紅塔大廈三合商利華一大廈新華大廈美亞大廈鴻城廣場志遠大廈巨龍大廈護國大廈國托大廈環(huán)球金融物管費(元/m2月)3533物管費情況物管費情況4-5元3-4元□2-3元④租金水平分析通過列表中的數(shù)據(jù)，可以看出寫字樓租金水平由低到高分為四個檔b)第二檔次：35-50元/m2·月c)第三檔次：50-65元/m2·月65元以上35-50元從上圖中可以看出，租金水平在第二檔次即35-50元/m2字樓最多，占到了47%,其次是20-35元/m2·月的，占比33%。而租金水平在50元/m2·月以上的寫字樓，總占比僅有20%。這表明，目前但也有像環(huán)球金融、紅塔大廈這樣高檔的寫字樓，租金水平達到了⑤車位數(shù)量分析車位數(shù)量占比情況車位數(shù)量占比情況100個以下□100個以下上圖表明，車位數(shù)量在100個以下的寫字樓占比高達39%,并且這一部分的寫字樓最多也只配備了60個停車位；最多的車位數(shù)量為300個，僅占比15%。我們在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，市中心的車位數(shù)量及其缺(二)辦公物業(yè)市場圖3.15:2007-2010年昆明辦公物業(yè)市場供求變化圖050%40%30%20%10%0%2007年2008年2009年2010年供應(yīng)量(萬m2)銷售量(萬m2)銷售率2010年昆明辦公物業(yè)總供應(yīng)量為58.14萬m2,2008-2010年辦公物業(yè)供應(yīng)量波動不大，基本保持在60萬m2小幅波動，銷售量為31.58萬m2,整體銷售率為54.32%。圖3.16:2007-2010年辦公物業(yè)價格變化圖02010年辦公物業(yè)整體均價達到8887元/m2,價格漲幅達到24%,價格保持持續(xù)增長態(tài)勢。(一)純商業(yè)市場圖3.13:2007-2010年昆明商業(yè)市場交易情況圖70%60%50%40%30%20%10%02007年2008年2009年2010年供應(yīng)量(萬m2)銷售量(萬m2)銷售率2010年昆明純商業(yè)市場總供應(yīng)量為64.57萬m2,比2009年下降42%。主要是由于2010商業(yè)供應(yīng)量主要來自城中村改造項目，而城比2009年下降37%,而整體銷售率為72.7%,市場交易相對活躍。圖3.14:2007-2010年昆明商業(yè)成交均價及價格漲幅圖02010年昆明純商業(yè)整體均價達到了24185元/m2,價格漲幅達到業(yè)中心快速成長；另一方面，2010年國家出臺了一系列針對住宅的2.4昆明房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測膨脹的壓力下，2011年昆明房地產(chǎn)市場走勢如何，主要從2011年昆2009年和2010年昆明主城區(qū)年均房地產(chǎn)用地有效供給為4370昆明城中村改造已經(jīng)2年多，2011年昆明主城區(qū)土地儲備目標(biāo)為3.6萬畝，可以預(yù)計2011年昆明主城區(qū)房地產(chǎn)用地將基本保持在4500畝左右。2010年昆明主城區(qū)住宅地價平均達到了430萬元/畝，樓面地2700元/m2,價格增長率比2009年增長幅度超過了60%。隨著昆明建地價值將不斷得到凸顯。如果按照20%的價格漲幅，2011年昆明主出現(xiàn)供給相對需求超前的反市場現(xiàn)象。雖然昆明城市經(jīng)濟發(fā)展長期趨好，但就短期而言，舊城改造在寫字樓供應(yīng)上的不理性行為將使整個而未來CBD+不限高區(qū)域規(guī)劃將極大的加快現(xiàn)有寫字樓分布向集約化、聚集式發(fā)展。且CBD將發(fā)揮其聚集式效應(yīng)，帶動周邊商務(wù)服務(wù)類型相對不同的寫字樓，尤其是沿北京路穿過CBD區(qū)域的輕軌2號CBD規(guī)劃及在此基礎(chǔ)上周邊寫字樓物業(yè)的建成將體現(xiàn)昆明城市整體到，對以往市場存量消化完成后的短短1-2年內(nèi)，僅高檔寫字樓產(chǎn)品寫字樓再次陷入供需失衡的困境。那么,我們可以通過理論性的預(yù)測模型，對昆明2010年甲級寫字樓的需求量進行預(yù)測，以判斷供需之終進行修正，我們得到：2010年昆明寫字樓總需求增加量修正值為可能性不大。但也必須注意到，2009年在售寫字樓的供應(yīng)量并不能在年內(nèi)消化完，而明年仍存在較大的潛在供給量。未來2-3年，昆明寫字樓供應(yīng)量預(yù)計將達到250萬m2;中高檔寫字樓將達到100-150萬m2;1-2年高檔寫字樓預(yù)計推出50-60萬m2。2011年昆明寫字樓需求約為12.55萬m2;項目所處昆明商業(yè)中心、臨CBD區(qū)域，具備發(fā)展高檔寫字樓物業(yè)優(yōu)勢。中為73-127元不等。25644元/平方米：2010年11月23日至12月21日期間，昆明商鋪均價為25644元/平方米，平均租金95元/平方米/月。環(huán)比11月，12月份昆明商鋪租金微漲，漲幅約為11.8%,均價則出現(xiàn)小幅下滑，降幅為3.1%。2010年國家宏觀調(diào)控對住宅市場的謂成交活躍。延續(xù)這一趨勢，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，2011年，昆明商鋪市第三章建設(shè)條件與場址3.1主要建設(shè)條件(1)位置條件齊多部甜甜圈兩東詩增藝6暴毒南站小區(qū)東露地產(chǎn)江川石據(jù)魚筠菌龍江苑￥且南站面村臨江園科技公司一離竿和和平市·報刊亭曰日五華區(qū)圖書情園凸見龍美向新橋巷曰必英國保書林街(2)交通條件a、交通動線公交車：149路、209路、162路、12路、C13路、103路公交站：曉東村南(距105米)、雨龍村(距296米)、東聚車市、雨龍村口(距446米)、曉東村中段(距522米)、雨龍村彩云北路站(距568米)地鐵1號線，曉東村站(1)選址地形內(nèi)部場地平整；(2)按國家地震區(qū)劃，用地地震基本烈度為8度0.2g第二組；山體走向南北走向最高海拔1311米最低海拔1309米地貌現(xiàn)象紅巖地貌地質(zhì)現(xiàn)象中生代的紅色巖層總體評價境內(nèi)地貌復(fù)雜多樣，按成因可分為構(gòu)造侵蝕地貌、構(gòu)造溶西南風(fēng)，年平均溫度15.1℃,年總降水量1414.9mm,太陽總幅射量表3-2氣候情況表所屬氣候區(qū)中亞熱帶季風(fēng)氣四季分配類冬干夏濕，氣候溫年降雨天數(shù)128.5天年降雨量1414.9毫米極端最低氣極端最高氣36.1℃平均氣溫平均相對濕無霜期天數(shù)261天年日照時數(shù)2198小時常年風(fēng)向西南風(fēng)向災(zāi)害性天氣無總體評價屬亞熱季風(fēng)氣候。冬無嚴寒，夏無酷暑，氣溫年較名稱單位年平均最高(月平均)最低(月平均)℃21℃(5、7月)7.2℃(1月)毫米198.2(7月)12.4(1月)相對溫度%87(7、8月)60(4月)日照時數(shù)小時245(3月)120(9月)320.0西南風(fēng)西南風(fēng)為主導(dǎo)風(fēng)向多年環(huán)境的平均風(fēng)速為3米/秒，在云南省屬年平均風(fēng)速較大的地區(qū)，從靜風(fēng)頻率來看，昆明市多年的靜風(fēng)率為34.7%。最多風(fēng)向均其次為小于3m/s的風(fēng)速，1至4月份大風(fēng)出現(xiàn)的頻率較多，歷史最大風(fēng)速為19米/秒。由于海拔較高，平均氣壓較低，年平均氣壓為624毫為汞柱。極端最高氣壓為660毫米汞柱，極端最低氣壓為580毫米汞柱。根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》(GB18306-2001),昆明市地震動峰值加速度為0.2g,通過實際了解，規(guī)劃范圍內(nèi)在20年內(nèi)都沒用水三個部份，按功能需要，工程設(shè)計確定為：年總用水量為49.2萬m3,,水源由官渡區(qū)供水系統(tǒng)直供。供水水管采用ND150無縫鋼管。排水是將各個單元所排出的污水經(jīng)管道統(tǒng)一流到排污總管，再到沉淀池和循環(huán)池，經(jīng)循環(huán)后可重復(fù)使用(除飲用和辦公用水以外)。排水量為41.8萬m3。序名稱依據(jù)單位取值時間1商場2辦公樓L/人3綠化L/m2天4未預(yù)見用水總用水量 (3)生產(chǎn)及生活用燃氣無論是近期和遠期的昆明市發(fā)展規(guī)劃，所在區(qū)域都是十分優(yōu)越(1)地點：昆明東聚紫金商務(wù)中心建設(shè)位于昆明市原關(guān)雨路東(2)地理位置：現(xiàn)場照片綜合辦公樓建設(shè)場址地權(quán)屬歸云南宏盛東園商貿(mào)有限公司所有。用地性質(zhì)為金融商業(yè)用地。詳見土地證附件5項目原有土地面積91.6畝，后因地鐵一號線下穿該地塊，將原有用地一分為二，因此項目建設(shè)用地減少了26.4畝，目前昆明東聚紫金商務(wù)中心建設(shè)占地面積為65.19畝，折43463m2。由于該場地十分平整，因此昆明東聚紫金商務(wù)中心建設(shè)可以充分利用場地，且利用率在99%以上。3.3綜合辦公樓建設(shè)地址基本情況表序號特征1昆明市眾天路高原明珠大酒店旁2主要氣象條件(氣溫、雨量、海3場址地形、地貌特征地勢平坦4場址面積：m25土石方工程量；土方：m3土方量：33.2萬m36占用土地：65.18畝易拆遷7區(qū)域情況及地震烈度歷史上未發(fā)生過較大地震，設(shè)計按照8級設(shè)防8場址工程地質(zhì)狀況已經(jīng)勘察過，地質(zhì)狀況十分良好9場址交通條件交通便利外供水工程由官渡區(qū)統(tǒng)一供水外排水工程經(jīng)處理后，達標(biāo)直接排入?yún)^(qū)內(nèi)水溝，距離30m左右供電工程統(tǒng)一關(guān)雨變電站供電，采用110KV高壓電路，接區(qū)內(nèi)降變后使用。三廢處理條件詳見環(huán)保措施章節(jié)拆遷工作量已經(jīng)拆遷完大部分建筑物原料、燃料及成品運輸條件條件很好施工條件生活條件距離市區(qū)近，生活供給方便其它情況良好第四章建設(shè)規(guī)模與建筑方案選擇4.1綜合辦公樓建設(shè)的規(guī)模(1)占地規(guī)模：昆明東聚紫金商務(wù)中心建設(shè)總占地為總占地43463m2(折合65.19畝)。4.2建筑方案址現(xiàn)狀的地質(zhì)條件(昆明市地震烈度為八度設(shè)防)及水、電專業(yè)提供附件7。 第方案比選項目名稱方案一方案二建筑面積經(jīng)濟效益效益不及方案二效益可觀美觀性、視覺通透性五棟高樓，一棟五層商業(yè)樓房。視覺和美觀度較方案一更好。4.3總平面布置為A1和A2兩個區(qū)域。序號項目名稱單位備注1總用地面積折合65.19畝2總建筑面積其中：辦公總面積商業(yè)總面積地下停車場3機動車位輛4非機動車位輛5容積率6建筑密度%7綠地率%序號項目名稱1用地面積2總建筑面積其中地下建筑面積其中地下機動車庫面積局部地下室為人防地下非機動車庫面積地下商業(yè)面積地上建筑面積其中辦公建筑面積商業(yè)建筑面積3容積率4建筑密度5綠地率6機動車停車位輛其中地上機動車停車位輛地下機動車車位輛7非機動車車位輛序號項目名稱數(shù)值單位備注1用地面積2總建筑面積其中地下建筑面積其中地下機動車庫面積局部地下室為人防地下非機動車庫面積地下商業(yè)面積地上建筑面積其中辦公建筑面積商業(yè)建筑面積3容積率4建筑密度5綠地率6機動車停車位輛其中地上機動車停車位輛地下機動車車位輛7非機動車車位輛(1)布置原則(2)豎向方案序號層數(shù)功能安排面積(m2)備注1用地面積2總建筑面積3地下第一層商業(yè)4地下第二至三層停車場5第一層超市一樓層高H=4m6第二層超市二樓7第三層超市三樓8第四層超市四樓9第五層至第二十四層商務(wù)中心、商務(wù)辦公室、商務(wù)接待室、普通辦公室、大開間會1號樓Loft辦公樓序號層數(shù)功能安排面積(m2)備注1第一層品牌服飾專賣店2第二層女性尚品3第三層?xùn)|聚汽車用品廣場4第四層休閑餐飲[咖啡吧茶餐廳]5第五層至第二十八層商務(wù)中心、商務(wù)辦公2號樓Loft辦公樓序號層數(shù)功能安排面積(m2)備注1第一層品牌服飾專賣店2第二層時尚美容美發(fā)3第三層?xùn)|聚汽車用品廣場4第四層國際桌球俱樂部5第五層至第二十八層商務(wù)中心、商務(wù)辦公室、商務(wù)接待室、普通辦公室、大開間會議廳。3號樓公寓式辦公樓序號層數(shù)功能安排面積(m2)備注1第一層品牌服飾專賣店2第二層時尚美容美發(fā)3第三層家居精品生活館4第四層國際桌球俱樂部5第五層健身房6第六層至第二十四層商務(wù)中心、商務(wù)辦公室、商務(wù)接待室、普通辦公室、大開間會7第六層至第二十層商務(wù)中心、商務(wù)辦公室、商務(wù)接待室、普通辦公室、大開間會4號樓公寓式辦公樓序號層數(shù)功能安排面積(m2)備注1第一層品牌服飾、電子通訊專賣店、品牌餐飲2第二層女性尚品3第三層男性尚品4第四層家居精品生活館5第五層影院6第六層至第二十五層商務(wù)中心、商務(wù)辦公室、商務(wù)接待室、普通辦公室、大開間會7第六層至第二十八層商務(wù)中心、商務(wù)辦公室、商務(wù)接待室、普通辦公室、大開間會5號樓商業(yè)序號層數(shù)功能安排面積(m2)備注1第一層品牌服飾、電子通訊專賣店2第二層女性尚品3第三層男性尚品4第四層家居精品生活館5第五層餐飲4.4配套及輔助設(shè)施(1)規(guī)范依據(jù)(2)生活給水系統(tǒng)每棟高樓至少設(shè)置2臺加壓泵。用水量估算表序號名稱數(shù)量依據(jù)單位取值時間總量(噸)1商場2辦公樓L/人3綠化L/m2天4未預(yù)見用水總用水量(3)消防給水系統(tǒng)位。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)設(shè)計流量20升/秒，作用時間2小時，消火栓箱1)室內(nèi)污水排放量按供水量的85%—90%估算，約41.82萬立方(3)本工程用電設(shè)備自然平均功率為0.75,應(yīng)補償至0.9以上，(6)變、配電系統(tǒng)負荷等級和供電要求(1)負荷等級(2)負荷估算序號項目名稱裝機容量計算系數(shù)計算負荷最大負荷使用小時年耗電量需要系數(shù)Kx功率因數(shù)視在S1辦公樓2商業(yè)3地下室及半地下室4電梯、水泵5電信進線房6綠化庭院照明57中水設(shè)備用電8立面及航空障礙照明89其他5小計同時系數(shù)KZY=0.85,KZ-X=0.92全年耗電合計2、商業(yè)：商業(yè)面積90298m2,按40W/m2計算，最大負荷使用小時10h,3、地下室及半地下室4、電梯、水泵0.0257m3/s,建筑高度102m,揚程取120m,n=70%;水泵計算容量15KW;5、綠化庭院照明面積15212m2,10W/10m2,最大負荷使用小時3h電聯(lián)：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@7、電信進線房Pjs=50KW,最大負荷使用小時24h;時12h;考慮預(yù)留20%,SJS=5328.48KVA;消防設(shè)備容量(一級負荷),選擇六臺350KW柴油發(fā)電機組備用(3)電源電聯(lián)：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@(4)應(yīng)急電源系統(tǒng)通過揚聲器，播放公共廣播和其他節(jié)目，出現(xiàn)緊急情況時強切轉(zhuǎn)換為報警廣播。指揮項目各建筑物均設(shè)有消防設(shè)施，周邊消防設(shè)施規(guī)劃以接到報警電聯(lián)：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@項目各建筑物均設(shè)有消防設(shè)施，周邊消防設(shè)施規(guī)劃以接到報警水池水容量2,000M3,可以兼作消防水池，總水管系統(tǒng)按規(guī)定設(shè)置消火每幢主樓設(shè)6個滅火點，其中4個點各配備MFZ4滅火器4個，另外二個點設(shè)1個MFT50型推車式干粉滅火器。電聯(lián)：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@250LX,門廳、過道等處照度150LX,電梯廳75LX,設(shè)備房100LX。系統(tǒng)(對講電話系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng))、管理系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等五(1)電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)電聯(lián)：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@3.有線電視系統(tǒng)主干電纜采用SYKV-75-9同軸電纜，水平支線終端電平滿足70±5dB。有線電視規(guī)劃實現(xiàn)收視率100%,線路引至每戶電聯(lián)：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@紫金商務(wù)中心地下停車場70711m2,內(nèi)共建機動車位6415輛，非機動車位1853輛。電聯(lián)：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@3、輸配系統(tǒng)中壓站→調(diào)壓箱→低壓庭院管→戶內(nèi)管4、管材與防腐4.5綠化電聯(lián)：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@求較高，要求植被茂密、四季常青的景觀類綠化植物和草坪，同時園林設(shè)計也要較美觀。東西兩旁的植被種類則要求不高，只要是四季常青、植被茂盛即可。個綠化層次。即以項目依托的自然山體、植被、水體為背景，與項目各個功能區(qū)環(huán)境相互滲透，形成人工環(huán)境與自然環(huán)境之間的綠化界面。綠地系統(tǒng)主要由廣場綠化、道路綠化等構(gòu)成的完善豐富的綠地空間，規(guī)劃區(qū)綠地率為35%。1)廣場綠化：強調(diào)親和性和藝術(shù)性，植物可選用景觀效果好，色彩鮮艷的庭院植物，以陣列種植喬木，幾何造型的色帶構(gòu)造宜人廣場空間。2)道路綠化：以人為本，主要解決遮陰，降噪功能，同時兼顧造景功能。種植方式用行列式種植強調(diào)道路線形。3)庭院綠化：建筑周邊綠化，以烘托建筑藝術(shù)氣氛，改善小環(huán)境，界定空間。以喬、灌、花、草高低分層配置的方式，營造優(yōu)美環(huán)境。(2)植物培植原則2)適當(dāng)選擇經(jīng)考驗的外來樹種。3)重點樹種重點布置，少而精，一般樹種宜豐4)速生樹種與慢生樹種相結(jié)合，逐步過渡到珍貴長壽樹種。5)通過藤本植物使垂直綠化與平面綠化相結(jié)合，形成立體綠化結(jié)構(gòu)。電聯(lián)：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@5.1節(jié)能措施綜述5.2用能標(biāo)準(zhǔn)及節(jié)能設(shè)計規(guī)范電聯(lián)：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@(4)中華人民共和國建筑法(5)重點用能單位節(jié)能管理辦法(原國家經(jīng)貿(mào)委令第7號)(6)民用建筑節(jié)能管理規(guī)定(建設(shè)部部長令第76號)(7)工業(yè)企業(yè)能源管理導(dǎo)則GB/T15587-1995(9)用能單位能源計量器具配備和管理通則GB17167-2006(10)公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)GB50189-2005(11)采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范GB50019-2003(12)管形熒光燈鎮(zhèn)流器能效限定值及節(jié)能評價值G(13)普通照明用雙端熒光燈能效限定值及能效等級GB19043-2003(15)單端熒光燈能效限定值及節(jié)能評價值GB19415-2003(16)高壓鈉燈能效限定值及能效等級GB19573-2004(17)高壓鈉燈用鎮(zhèn)流器能效限定值及節(jié)能評價值GB19574-2004(18)云南省節(jié)約能源條例(19)云南省主要工業(yè)產(chǎn)品能耗限額(試行)5.3能耗指標(biāo)及分析(1)電耗(動力、照明);(2)燃料(煤氣或液化氣);(3)生活用水(自來水)。5.4主要的節(jié)能措施電聯(lián)：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@重復(fù)利用率可達到95%以上。在設(shè)計方案中應(yīng)試考慮國際上最先進的節(jié)能新型設(shè)備、采用新技電聯(lián)：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@5.5節(jié)水措施電聯(lián)：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@個建筑節(jié)水的效果。所以在選擇節(jié)水型衛(wèi)生器具和配水器具時，除了要考慮價格因素和使用對象外，還要考察其節(jié)水性能的優(yōu)劣。大力推廣使用節(jié)水型衛(wèi)生器具和配水器材是建筑節(jié)水的一個重要方面產(chǎn)品以瓷芯節(jié)水龍頭和充氣水龍頭代替普通水龍頭。在水壓相同的條件下，節(jié)水龍頭比普通水龍頭有著更好的節(jié)水效果，節(jié)水量為3%~50%,大部分在20%~30%之間。且在靜壓越高、普通水龍頭出水量越大的地方，節(jié)水龍頭的節(jié)水量也越大，使用小容積水箱大便器，采用延時自閉式水龍頭和光電控制式水龍頭的小便器、大便器水箱。延時中水來源于建筑生活排水，包括人們?nèi)粘Ｉ钪信懦龅纳钗鬯蜕顝U水。生活廢水包括冷卻排水、沐浴排水、盟洗排水、洗衣排水及廚房排水等雜排水。不含廚房排水的雜排水稱為優(yōu)質(zhì)雜排水。中水指的是各種排水經(jīng)過處理后，達到規(guī)定的水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，可在生活、市政、環(huán)境我國的建筑排水量中生活廢水所占份額住宅為69%,賓館、飯店為87%.辦公樓為40%,如果收集起來經(jīng)過凈化處理成為中水，用作建筑雜用水和城市雜用水，如沖廁所、道路清掃、城市綠化、車輛沖洗、建筑施工、消防等雜用，從而替代出等量的自來水，這樣相當(dāng)于增加了城市的供水量。產(chǎn)品采用中水回用設(shè)備，并在保證供水水質(zhì)的條件下，實現(xiàn)了分質(zhì)電聯(lián)：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@這樣既可以延長消防貯水他的換水周期，(從而減少了水量的浪費),電聯(lián)：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@電聯(lián)：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@第六章環(huán)境影響和環(huán)境保護6.1指導(dǎo)思想(1)《中華人民共和國環(huán)境保護法》(2)《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》(4)《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》(5)《中華人民共和國水污染防治法》(6)《中華人民共和國大氣污染防治法》(7)《中華人民共和國固體廢棄物污染防治法》(8)《中華人民共和國環(huán)境噪聲防治法》電聯(lián)：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@電聯(lián)：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@6.3施工期污染源分析及處理電聯(lián)：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@揚塵噪聲揚塵噪聲噪聲揚塵振動噪聲揚塵噪聲揚塵噪聲揚塵廢水廢土石廢水廢水裝修垃坡電聯(lián)：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@6.4運行期污染源分析及處理固體廢物(生活垃圾、化糞池、中水處理站干化污泥、隔油池油泥)、規(guī)范》,車庫的換氣率為6次/h,排放高度不低于2.5m,根據(jù)大量實測電聯(lián)：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@6.5建設(shè)地點環(huán)境現(xiàn)狀電聯(lián)：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@6.6項目建設(shè)與運營對環(huán)境的影響施工期主要污染物產(chǎn)生及排放情況(1)廢氣：在施工過程中，開挖回填土石方、建筑材料堆放、建筑裝修等工程作業(yè)產(chǎn)生的粉塵，挖掘機、推土機等燃油機械作業(yè)產(chǎn)生的含NO?、CO等燃油煙氣。由于本項目施工工程量較少，因此廢氣排放(2)廢水：施工期廢水主要為施工人員的生活污水和施工廢水，經(jīng)隔油沉淀處理后排入開發(fā)區(qū)的下水道。(3)固體廢物：棄土(石)、廢棄建筑材料及生活垃圾是施工中產(chǎn)生的固體廢物，部分土石方可回填，固體廢物產(chǎn)生量較小，多余土石方及廢棄建筑材料設(shè)置臨時堆放場，施工結(jié)束時進行清運。(4)噪聲：施工期間由于使用開挖機、電鋸、電鉆、吊車等施工機械，產(chǎn)生一定的噪聲污染，源強約為80～95dB(A),其特點是突發(fā)性和間歇性。營運期主要污染物產(chǎn)生及排放情況廢水生活污水主要污染物為CODcr、SS,BOD?,類比相關(guān)資料，生活廢水中主要污染物濃度為CODc300～400mg/l、BOD?120～250mg/l、SS150～250mg/l、NH?-N30～50mg/l、PO?36～8mg/l。生活污水經(jīng)化糞電聯(lián)：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@噪聲6.7環(huán)境保護措施活污水和實驗室廢水(經(jīng)收集處理后)由污水管排入市政排水管道，統(tǒng)電聯(lián)：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@內(nèi)容類型掛放源(編號)污染物名稱防治指施預(yù)期治理效果水污染物衛(wèi)生間雨污分流經(jīng)過化糞池處理后排入城市污水管網(wǎng)達到《污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》(CJ3082-1999)固體廢物辦公生活垃圾袋裝送垃圾房、委托環(huán)衛(wèi)部門清運不外排噪聲風(fēng)機、水泵噪聲減振、隔聲處理達到GB12348-90I類標(biāo)準(zhǔn)(1)廢水污水處理(2)垃圾收集 垃圾分類區(qū)分可回收循環(huán)利用和不可回收循環(huán)利用兩大類，大類垃圾收集后再分細類處置，對物資資源(如酒瓶、飲料瓶罐，報刊、紙張之類),分類捆綁裝進專用的資源回收袋。分類后的垃圾可分別采取衛(wèi)生填埋法、堆肥法或者運往專業(yè)工廠同收處理。無論采用哪種方法，最終都應(yīng)以無污染、有效資源充分回收利用的綜合處理方為標(biāo)準(zhǔn)。從根本上改變以往城市垃圾處理方式，真止實現(xiàn)垃圾處理的綜合化。(3)處理工藝廢水處理工藝設(shè)計擬采用目前較為成熟的生化處理技術(shù)三級接觸廢水處理工藝設(shè)計擬采用目前較為成熟的生化處理技術(shù)三級接觸調(diào)節(jié)池中沉池三級接觸氧化池污泥池氧化法，水質(zhì)設(shè)計參數(shù)水平均按BOD600—800mg/1,出水BOD按40mg/1設(shè)計，工藝流程設(shè)計詳見方框圖。工藝控制參數(shù)初沉地：上升流0.2-0.3毫米/秒；一級接觸氧化池：總停留時間2.5-3小時，氣水比2.5:1;中沉池：上升流速0.2-0.3毫米/秒。二、三接觸氧化池：總停留時間3—4小時，氣水比10:1;終沉池：上升流速0.5-0.15毫米/秒。(4)成套設(shè)備清單設(shè)備選型主要是針對有機污水和生活污水處理設(shè)備，其全套設(shè)備清單詳見污水處理設(shè)備一覽表序號生產(chǎn)廠家規(guī)格數(shù)量備注污水處理設(shè)備國內(nèi)1國內(nèi)12風(fēng)機國內(nèi)1國內(nèi)13水泵國內(nèi)1國內(nèi)1(5)污水排放指標(biāo)序號處理前指標(biāo)處得后指標(biāo)234項目擬采取的治理措施及預(yù)期效果內(nèi)容類型排放源污染物名稱治理措施預(yù)期治理效果大氣污染物施工期間場地周圍道路灑水減少粉塵污染水污染物施工廢水、施工污水、生活污水動植物油、SS理廠處理固體廢棄物規(guī)劃區(qū)內(nèi)及施工場地內(nèi)生活垃圾建筑垃圾運送至市政垃圾生態(tài)環(huán)境設(shè)立中心綠地和零星綠化，增加植被，改善區(qū)域其它6.8環(huán)境影響評價電聯(lián)：①⑧⑥⑥⑨0⑦⑥⑦⑦@染物，但由于采取了相應(yīng)的環(huán)境保護措施和綠化工程，不會給當(dāng)?shù)氐沫h(huán)電聯(lián)：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@第七章勞動、安全、消防7.1設(shè)計依據(jù)和主要技術(shù)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)7.2危害因素及危害程度分析(1)電梯(包括客梯、貨梯和傳送帶);(2)配電室；(3)供電線路；(4)傳動設(shè)備；電聯(lián)：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@7.3安全及消防設(shè)施(3)設(shè)置消防通道。(2)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》(GB50016—2006)。(4)《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》(GB50116—98)電聯(lián)：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@消防聯(lián)動控制系統(tǒng)電聯(lián)：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@7.4避雷大于20歐姆。采用BVR-1x6mm2.電聯(lián)：①⑧⑥⑥@0⑦⑥⑦⑦@第八章組織機構(gòu)及項目實施進度8.2運作機制對對外聯(lián)絡(luò)部物業(yè)管理部業(yè)務(wù)部財務(wù)部綜合管理部總經(jīng)理副總經(jīng)理董事會管理部8人，財務(wù)部4人，物業(yè)管理部23人，對外聯(lián)絡(luò)部5人，員基本工資基本福利福利特殊福利知浮補貼養(yǎng)老保險醫(yī)療保險生育保險失業(yè)保險工傷住房公積金其他福利8.3項目實施進度項目工程建設(shè)期限，2011年9月～2013年9月30天。2、地質(zhì)勘探：2011年10月至2011年11月，小計30天。3、建安工程施工圖設(shè)計并審批：2011年1小計60天。2012年1月至2012年3月，小計60天。2012年3月至2012年5月，總計90天。2013年3月至2013年7月，小計120天。2013年7月至2013年9月，小計60天。序號分項工程名稱924682467891前期準(zhǔn)備工作2初步設(shè)計及地質(zhì)勘探3建安工程施工設(shè)計4土石方工程等基礎(chǔ)施工5地上層框、架、梁、柱、板施工6磚砌工程及設(shè)備與管線的安裝7屋面等裝修工程8室外總圖9第九章投資估算和資金籌措9.1編制依據(jù)3)《市政公用工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定》(建質(zhì)[2004]16號文)。工程施工招標(biāo)工程量清單評標(biāo)(暫行)辦法》的通知。1)土地均價180萬元/畝；2)建設(shè)單位管理費：按工程費用的0.5%計提；3)可行性研究費：37萬元；6)其他費用(保險、臨時設(shè)施費等，按工程費用的0.3%計提8)預(yù)備費由基本預(yù)備費和價差預(yù)備費組成，基本預(yù)備費取0%,9.3項目總投資項目總投資66500萬元，其中建設(shè)投資65352萬元，流動資金508萬元，建設(shè)期利息640元。項目建設(shè)投資65352萬元，詳見附表9-1、9-2建設(shè)投資估算表。建設(shè)投資橫向構(gòu)成表9-1建筑工程費設(shè)備購置及安裝工程費其他費用總價值費用(萬元)建設(shè)投資縱向構(gòu)成表9-2序號工程項目總價值(萬元)固定資產(chǎn)費