農(nóng)村房地一體項目技術(shù)方案

1總則1.1項目背景2014年8月1日，國土資源部、財政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部、國家林業(yè)局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用杈確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，通知要求“全面加快農(nóng)村地籍調(diào)查，統(tǒng)籌推進(jìn)農(nóng)房等集體建設(shè)用地上的建筑物、構(gòu)筑物補充調(diào)查工作”。各地要在兼顧集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、改革完善宅基地制度等土地改革制度，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記建設(shè)的實際需要，按照《農(nóng)村地籍和房屋調(diào)查技術(shù)方案(試行)》的要求，在農(nóng)村地籍調(diào)查工作的基礎(chǔ)上，將農(nóng)房等集體建設(shè)用地上的建筑物、構(gòu)筑物等納入調(diào)查范圍?！掇r(nóng)村地籍和房屋調(diào)查技術(shù)方案（試行)》中也要求全面查清農(nóng)村范圍內(nèi)包括宅基地、集體建設(shè)用地等每一宗土地的權(quán)屬、位置、界址、面積、用途，地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物的基本情況，為農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作提供基礎(chǔ)資料，為實施不動產(chǎn)登記奠定基礎(chǔ)?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》已明確建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)等不動產(chǎn)權(quán)利，需要按規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記。2019年11月4日，山東省自然資源廳下發(fā)《山東省農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權(quán)登記工作方案》，要求按時完成農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記發(fā)證工作任務(wù)，切實保障農(nóng)民合法權(quán)益。1.2任務(wù)內(nèi)容緊密圍繞不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，依據(jù)《地籍調(diào)查規(guī)程》、《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查方案》等要求，以“權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確”為原則，重點完成農(nóng)村范圍內(nèi)宅基地、集體建設(shè)用地的權(quán)屬核實，同步開展地上房屋及其附屬設(shè)施的調(diào)查工作。建立權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫，并通過日常權(quán)籍調(diào)查、不動產(chǎn)登記等工作，保持調(diào)查成果的現(xiàn)勢性，滿足國土資源管理及經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的需要。宅基地和集體建設(shè)用地及地上房屋等建（構(gòu)）筑物均未開展過權(quán)籍調(diào)查的，應(yīng)開展房地一體的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查。宅基地和集體建設(shè)用地已完成地籍調(diào)查、尚未登記，其地上房屋等建（構(gòu)）筑物尚未開展權(quán)籍調(diào)查的，應(yīng)對宅基地和集體建設(shè)用地地籍調(diào)查成果進(jìn)行核實，并對房屋等建（構(gòu)）筑物開展補充調(diào)查，形成房地一體的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果。宅基地和集體建設(shè)用地尚未開展地籍調(diào)查，其地上房屋等建（構(gòu)）筑物已經(jīng)登記的，應(yīng)開展宅基地和集體建設(shè)用地地籍調(diào)查，并核實房屋產(chǎn)權(quán)登記信息，形成房地一體的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果。宅基地和集體建設(shè)用地已完成地籍調(diào)查、尚未登記的，其地上房屋等建（構(gòu)）筑物已經(jīng)登記的，應(yīng)對宅基地和集體建設(shè)用地地籍調(diào)查成果進(jìn)行核實，并將其地上已經(jīng)登記的房屋等建（構(gòu)）筑物信息落宗，形成房地一體的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果。對已完成登記發(fā)證的宅基地和集體建設(shè)用地，結(jié)合實際情況開展補充房屋調(diào)查。1.3作業(yè)依據(jù)1、法律法規(guī)及行政規(guī)章：（1）《中華人民共和國物權(quán)法》（主席令[2007]第62號）（2）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（主席令第72號）（3）《中華人民共和國土地管理法》（4）《土地調(diào)查條例》（國務(wù)院令第518號）（5）《不動產(chǎn)登記暫行條例》（國務(wù)院令第656號）（6）《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》（國土資源部令第63號）（7）山東省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法（8）《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)若干規(guī)定》（[1995]國土[籍]字第26號）（9）《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)[2016]191號）（10）《山東省農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權(quán)登記工作方案》魯自然資字[2019]101號（11）《自然資源確權(quán)登記局關(guān)于進(jìn)一步做好農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記工作的通知》（自然資登記函[2019]6號）（12）《關(guān)于做好不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知》（國土資發(fā)[2015]41號）（13）其他有關(guān)法律法規(guī)和政策性文件。2、執(zhí)行的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：（1）《城市測量規(guī)范》（CJJ/T8-2011）（2）《全球定位系統(tǒng)（GPS）測量規(guī)范》(GB/T18314-2009)（3）《衛(wèi)星定位城市測量技術(shù)規(guī)范》(CJJ/T73-2010)（4）《全球定位系統(tǒng)實時動態(tài)測量（RTK）技術(shù)規(guī)范》(CH/T2009-2010)（5）《國家基本比例尺地圖圖式第1部分1:5001:10001:2000地形圖圖式》（GB/T20257.1-2017）（6）《基礎(chǔ)地理信息要素分類與代碼》(GB/T13923-2006)（7）《數(shù)字測繪成果質(zhì)量檢查與驗收》（GB/T18316-2008）（8）《地籍調(diào)查規(guī)程》（TD/T1001-2012）（9）《農(nóng)村地籍和房屋調(diào)查技術(shù)方案（試行）》國土資綜[2014]101號（10）《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010－2017）（11）《城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》（TD/T1015-2007）（12）《土地利用數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》（TD/T1016-2007）（13）《宗地代碼編制規(guī)則（試行）》（國土資廳發(fā)[2011]57號）（14）《全國宗地統(tǒng)一代碼編制工作技術(shù)方案》（國土資廳函[2012]1354號）（15）《不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺建設(shè)總體方案》（國土資發(fā)[2015]103號）（16）《不動產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則》（GB/T37346-2019）（17）《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案(試行)》（18）《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》（試行）（19）《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫技術(shù)規(guī)范》（試行）（20）《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986.1-2000）3、相關(guān)地方法規(guī)或規(guī)范性文件的要求。1.4主要技術(shù)指標(biāo)和規(guī)格1.4.1數(shù)學(xué)基礎(chǔ)1、平面坐標(biāo)系統(tǒng)：采用“2000國家大地坐標(biāo)系”，采用高斯-克呂格投影，中央子午線120°。2、高程系統(tǒng)：采用“1985國家高程基準(zhǔn)”。3、比例尺：地籍圖采用1:500，房產(chǎn)分戶圖一般為1:200，其他情況根據(jù)地物大小確定。1.4.2土地分類采用《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2017），一級類12個，二級類73個。1.4.3計量單位長度單位為米，保留2位小數(shù)；面積量算單位為平方米（m2），保留2位小數(shù)；匯總面積單位為平方米（m2），保留2位小數(shù)。1.4.4精度要求1、宗地界址點精度界址點的精度指標(biāo)分為三個級別，如下表4-1所示：表1-1解析界址點的精度級別界址點相對于鄰近控制點的點位誤差，相鄰界址點間距誤差/cm中誤差允許誤差一±5.0±10.0二±7.5±15.0三±10.0±20.0注1：土地使用權(quán)明顯界址點精度不低于一級，隱蔽界址點精度不低于二級。注2：土地所有權(quán)界址點可選擇一、二、三級精度。注3：難以到達(dá)的部分山區(qū)及水域的界址點可采用正射影像圖來圖解坐標(biāo)，精度要求可以適當(dāng)放寬，但最大不得超過50cm。注：中誤差的兩倍值為最大誤差，超過最大誤差的點數(shù)不能超過5％。2、房產(chǎn)界址點精度房產(chǎn)界址點（以下簡稱界址點）的精度分三級，大中城市繁華地段和重要建筑物的界址點宜選用一或二級，其他地區(qū)可選用三級。各級界址點相對于鄰近控制點的點位誤差和間距超過50m的相鄰界址點的間距誤差不超過表4-2的規(guī)定；間距未超過50m的界址點間的間距誤差限差不應(yīng)超過式（1）計算結(jié)果。表1-2房產(chǎn)界址點的精度要求m界址點等級界址點相對于鄰近控制點的點位誤差和相鄰界址點間的間距誤差限差中誤差一±0.04±0.02二±0.10±0.05三±0.20±0.10△D=±（mj+0.02mjD）------------------------（1）式中：mj-相應(yīng)等級界址點的點位中誤差，m;D-相鄰界址點間的距離，m;△D-界址點坐標(biāo)計算的邊長與實量邊長較差的限差，m。3、房角點精度需要測定房角點坐標(biāo)時，房角點的精度等級和限差執(zhí)行房產(chǎn)界址點相同標(biāo)準(zhǔn)精度。4、房產(chǎn)面積的精度要求房產(chǎn)面積的精度分為三級，各級面積的限差和中誤差不超過表4-3計算的結(jié)果。表1-3房產(chǎn)面積的精度要求房產(chǎn)面積的精度等級中誤差（m2）限差（m2）一0.01√S+0.0003S0.02√S+0.0006S二0.02√S+0.001S0.04√S+0.002S三0.04√S+0.003S0.08√S+0.006S注1：S為房產(chǎn)面積，m2。注2：農(nóng)村宅基地上的正房或主要房屋面積精度不低于二級，偏房或次要房屋面積精度不低于三級。2準(zhǔn)備工作2．1制定作業(yè)計劃收到任務(wù)后，應(yīng)根據(jù)項目具體情況，包含的工作內(nèi)容，制定一個周密的作業(yè)計劃。計劃應(yīng)將調(diào)查的任務(wù)、范圍、方法、預(yù)算、時間、步驟、技術(shù)要求、人員組織等全面統(tǒng)籌安排。2．2資料收集與分析2．2.1控制資料收集當(dāng)?shù)乜刂泣c成果（2000國家大地坐標(biāo)系），用于測區(qū)擬合參數(shù)，圖根控制測量，權(quán)籍修補測及房屋測量等。2.2.2圖件資料1、農(nóng)村宅基地集體土地確權(quán)形成的地籍圖和宗地圖，可用于本項目房屋調(diào)查的外業(yè)調(diào)繪底圖和內(nèi)業(yè)房屋面積量算的基礎(chǔ)圖件。2、地籍區(qū)和地籍子區(qū)劃分圖，可用于本項目不動產(chǎn)單元代碼的編制依據(jù)。2.2.3檔案資料集體建設(shè)用地和宅基地確權(quán)登記頒證形成的地籍調(diào)查資料和發(fā)證資料以及頒發(fā)的土地證和房屋符合規(guī)劃或者建設(shè)的相關(guān)材料，可作為權(quán)屬來源的證明材料。2.2.4數(shù)據(jù)庫資料集體建設(shè)用地和宅基地確權(quán)登記頒證數(shù)據(jù)庫，可作為農(nóng)村房地一體確權(quán)登記頒證的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（使用之前首先將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)到2000國家大地坐標(biāo)系）。2．3編寫技術(shù)設(shè)計書技術(shù)設(shè)計書應(yīng)根據(jù)所收集到的資料，結(jié)合實地踏勘情況編寫。技術(shù)設(shè)計書包括以下內(nèi)容：1、測區(qū)概況：調(diào)查測量區(qū)域的地理位置、行政隸屬、自然地理特征、用地特點；2、資料的分析和利用；3、作業(yè)依據(jù)；4、主要技術(shù)指標(biāo)；5、技術(shù)方案：主要包括技術(shù)流程、不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查及房屋調(diào)查、不動產(chǎn)測量、不動產(chǎn)登記發(fā)證、不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫建設(shè)、檔案整理及質(zhì)量檢查等；6、成果提交2．4人員培訓(xùn)工作開展前必須對參加調(diào)查的工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，使其熟悉有關(guān)地籍管理政策、法規(guī)和技術(shù)要求，明確調(diào)查任務(wù)，掌握調(diào)查方法和操作要領(lǐng)，增強責(zé)任心，以保證調(diào)查成果的質(zhì)量。2．5宣傳、動員不動產(chǎn)確權(quán)登記發(fā)證工作涉及千家萬戶的切身利益，開展調(diào)查工作時，應(yīng)由同級人民政府組織全面動員，面向社會進(jìn)行廣泛深入的宣傳。3不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查3．1技術(shù)路線以地籍調(diào)查為基礎(chǔ)，以宗地為依托，以滿足不動產(chǎn)登記要求為出發(fā)點，充分利用已有不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查、登記以及前期審批、交易、竣工驗收等成果資料，采用已有集體土地所有權(quán)地籍圖、城鎮(zhèn)地籍圖、村莊地籍圖、地形圖、影像圖等圖件做工作底圖，通過內(nèi)外業(yè)核實、實地調(diào)查測量的方法，完成不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查和不動產(chǎn)測量等工作3．2不動產(chǎn)單元編碼的設(shè)定3．2.1不動產(chǎn)單元的設(shè)定原則1、無定著物的使用權(quán)宗地應(yīng)設(shè)為一個不動產(chǎn)單元。2、有定著物的使用權(quán)宗地，宗地內(nèi)的每個定著物單元與該宗地應(yīng)設(shè)為一個不動產(chǎn)單元。定著物為房屋等建筑物、構(gòu)筑物的，按以下情形劃分定著物單元：（1）同一權(quán)利人擁有的獨幢房屋宜劃分為一個定著物單元。（2）具有多個權(quán)利人的一幢房屋，應(yīng)按照界線固定，且具有獨立使用價值的幢、層、套、間等封閉空間劃分定著物單元。（如小區(qū)住宅，應(yīng)按每戶劃定為一個不動產(chǎn)單元）（3）同一權(quán)利人擁有多套（層、間等）界線固定且具有獨立使用價值的房屋，每套（層、間等）房屋宜各自劃分定著物單元。（主要指兩種情況：一是小區(qū)住宅，按每戶劃定不動產(chǎn)單元；二是宅基地，擁有兩處及以上宅基地，應(yīng)按每處宅基地劃定不動產(chǎn)單元）（4）同一權(quán)利人（如：行政機關(guān)、企事業(yè)單位等）擁有的兩幢或兩幢以上的房屋可共同組成一個定著物單元。（主要指兩種情況：一是企事業(yè)單位，按宗地劃定不動產(chǎn)單元；二是宅基地，擁有兩處及以上宅基地，應(yīng)按每處宅基地劃定不動產(chǎn)單元）3.2.2不動產(chǎn)單元編碼的構(gòu)成1、代碼結(jié)構(gòu)按照每個不動產(chǎn)單元應(yīng)具有唯一代碼的基本要求，依據(jù)《信息分類和編碼的基本原則與方法》（GB/T7027）規(guī)定的信息分類原則和方法，不動產(chǎn)單元代碼采用七層28位層次碼結(jié)構(gòu)，由宗地代碼與定著物代碼構(gòu)成。2、不動產(chǎn)單元編碼（1）宗地代碼為五層19位層次碼，采用《地籍調(diào)查規(guī)程》TD/T1001規(guī)定的編碼規(guī)則，按層次分別表示縣級行政區(qū)劃、地籍區(qū)、地籍子區(qū)、宗地特征碼、宗地順序號，其中宗地特征碼和宗地順序號組成宗地號。（2）定著物代碼為二層9位層次碼，按層次分別表示定著物特征碼、定著物單元編號。（3）編碼方法=1\*GB3①第一層次為縣級行政區(qū)劃，代碼為6位，采用GB/T2260規(guī)定的行政區(qū)劃代碼。=2\*GB3②第二層次為地籍區(qū)，代碼為3位，碼值為000~999；（采用集體土地確權(quán)時編制的地籍區(qū)）=3\*GB3③第三層次為地籍子區(qū)，代碼為3位，碼值為000~999；（采用集體土地確權(quán)時編制的地籍區(qū)）=4\*GB3④第四層次為宗地特征碼，代碼為2位。其中：第1位用G、J、Z表示?！癎”表示國家土地（海域）所有權(quán)，“J”表示集體土地所有權(quán)，“Z”表示土地（海域）所有權(quán)未確定或有爭議。第2位用A、B、S、X、C、D、E、F、G、H、W、Y表示?！癆”表示集體土地所有權(quán)宗地，“B”表示建設(shè)用地使用權(quán)宗地（地表），“S”表示建設(shè)用地使用權(quán)宗地（地上），“X”表示建設(shè)用地使用權(quán)宗地（地下），“C”表示宅基地使用權(quán)宗地，“D”表示土地承包經(jīng)營權(quán)宗地（耕地），“E”表示土地承包經(jīng)營權(quán)宗地（林地），“F”表示土地承包經(jīng)營權(quán)宗地（草地），“H”表示海域使用權(quán)宗海，“G”表示使用權(quán)無居民海島，“W”表示使用權(quán)未確定或有爭議的土地（海域），“Y”表示其它使用權(quán)土地（海域），用于宗地（宗海）特征擴展。=5\*GB3⑤第五層次為宗地（宗海）順序號，代碼為5位，碼值為00001~99999，在相應(yīng)的宗地（宗海）特征碼后順序編號。=6\*GB3⑥第六層次為定著物特征碼，代碼為1位，用F、L、Q、W表示。“F”表示房屋等建筑物、構(gòu)筑物，“L”表示森林或林木，“Q”表示其他類型的定著物，“W”表示無定著物。=7\*GB3⑦第七層次為定著物單元編號，代碼為8位。3、定著物單元編號原則（1）當(dāng)定著物為住宅時，定著物單元編號前四位和幢號一致，后四位和戶號一致，定著物編號為：F00010001。（2）當(dāng)定著物為企事業(yè)單位或宅基地，且為單幢房屋時，定著物單元編號前四位定為0001，后四位定為0001，定著物編號為：F00010001。（3）當(dāng)定著物為企事業(yè)單位或宅基地，且為多幢房屋時，定著物單元編號前四位定為9999，后四位定為0001，在房屋調(diào)查表中房屋狀況欄中填寫實際幢號（一幢樓一個幢號，建議：企事業(yè)單位以及住宅小區(qū)自進(jìn)大門起，從左(東)到右(西)，從前(北)到后(南)，用數(shù)字0001、0002、0003…順序按S形編號；農(nóng)村宅基地從主房到偏房按順序編0001、0002…），每幢房屋的戶號都填寫0001，定著物編號為：F99990001。（4）當(dāng)定著物為企事業(yè)單位或宅基地，為多幢房屋，且為多產(chǎn)權(quán)時，每個產(chǎn)權(quán)的定著物編制一個定著物單元編號，幢號在定著物編號下順序編號，如下圖：定著物單元編號如下表：序號權(quán)利人幢號定著物單元編號備注1張三0001F00010001圖a2李四0002F00020001圖a3王五0003F00030001圖a4張三0001F99990001圖b5張三0002F99990001圖b6李四0001F99990002圖b7李四0002F99990002圖b注：多權(quán)利人有單幢時，定著物單元編號前四位與幢號一致，后四位為0001；多權(quán)利人多幢時，定著物單元編號前四位為9999，，后四位按照權(quán)利人個數(shù)順編，即：0001、0002…。（5）宗地內(nèi)有在建工程的，以自然幢為單位劃分定著物單元，定著物特征碼為“F”，幢號采用“0000”，定著物單元編號為：F00000000。（6）宗地內(nèi)無定著物的，定著物特征碼為“W”，定著物單元編號為：W00000000。3．3工作底圖制作以宅基地確權(quán)登記發(fā)證形成的村莊地籍圖為基礎(chǔ)，保留已有的權(quán)利人信息、宗地代碼、界址線依附地物的歸屬情況和界址點的位置等內(nèi)容，制作不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作底圖。為了方便房屋現(xiàn)狀調(diào)查及房屋邊長標(biāo)注，有條件的地區(qū)可以用現(xiàn)有的宗地圖作為不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作底圖。3．4權(quán)屬調(diào)查權(quán)屬調(diào)查是不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的核心，是保障不動產(chǎn)確權(quán)登記頒證的關(guān)鍵。權(quán)屬調(diào)查工作的主要內(nèi)容包括核實和調(diào)查不動產(chǎn)權(quán)屬和界址狀況、繪制不動產(chǎn)單元草圖、填寫不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表（見附錄1）等。對界址線有爭議、界標(biāo)發(fā)生變化和新設(shè)界標(biāo)等情況，宜現(xiàn)場記錄并拍攝照片。3．4.1權(quán)利人主體的調(diào)查1、嚴(yán)格規(guī)范確認(rèn)宅基地使用權(quán)主體。宅基地使用權(quán)人原則上登記在戶口薄的戶主名下；確需分戶的，應(yīng)當(dāng)符合以下條件之一：（可與當(dāng)?shù)刂鞴懿块T溝通分戶條件）①年滿20周歲，具有本村農(nóng)業(yè)戶口且在本村安家落戶的男性公民；②年滿20周歲，具有本村農(nóng)業(yè)戶口的女性公民，因結(jié)婚等原因確需在農(nóng)村安家落戶的，需有男到女家落戶證明和男方在原籍無宅基地的證明；③已婚且已分家單獨居住生活的；

④符合當(dāng)?shù)卣謶艚ǚ恳?guī)定而尚未分戶，其現(xiàn)有的宅基地面積沒有超過分戶建房用地合計面積標(biāo)準(zhǔn)的可視為兩戶；

⑤依法繼承宅基地使用權(quán)的未成年人可以獨立作為特殊“戶”。2、嚴(yán)格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民禁止在農(nóng)村購買和違法建造住宅的規(guī)定。對城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權(quán)登記的，不予受理。下列情況可以登記發(fā)證：

①非農(nóng)業(yè)戶口居民(含華僑)原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，可依法確定其不動產(chǎn)權(quán)。房屋拆除后沒有批準(zhǔn)重建的，土地使用權(quán)由集體收回。（《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》（(1995)國土(籍)字第26號）第四十八條）

②繼承房屋取得的宅基地,可確定其不動產(chǎn)權(quán)。（《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》（(1995)國土(籍)字第26號）第四十九條）

3、嚴(yán)格落實農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地的法律規(guī)定?！吨腥A人民共和國土地管理法》第六十二條“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的不予批準(zhǔn)”。一戶多宅情況處理：

①因建新不拆舊造成的“一戶多宅”。村民申請第二宗宅基地登記的，在村民拆除其舊宅之前，暫不受理。

②對于因繼承和贈與造成“一戶多宅”，村民申請第二宗宅基地登記的，符合法定程序的可以受理。

③對村民購買住宅造成“一戶多宅”，村民申請第二宗宅基地登記的，在國家規(guī)范宅基地流轉(zhuǎn)的法律或政策出臺之前，暫不受理。④對于其他原因造成“一戶多宅”，村民申請第二宗宅基地登記的，在國家出臺明確的規(guī)定之前，暫不受理。

4、空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的宅基地，本次不再確權(quán)登記。（《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》（(1995)國土(籍)字第26號）第五十二條）3．4.2權(quán)屬合法性審查繼續(xù)擴展繼續(xù)擴展權(quán)屬合法性審查的重點是：權(quán)利人是否正確，土地權(quán)屬來源是否清楚，土地的權(quán)屬性質(zhì)是否準(zhǔn)確。根據(jù)收集的權(quán)屬來源，審查使用權(quán)類型，切勿將國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)混淆，重點關(guān)注村莊以前的供銷社、學(xué)校等用地（原為國有土地），現(xiàn)將其地上房屋及構(gòu)筑物買給個人使用，切勿將原先的國有土地確權(quán)登記成個人不動產(chǎn)。3．4.3界址狀況調(diào)查1、核實確認(rèn)不動產(chǎn)的現(xiàn)狀根據(jù)申請調(diào)查的材料和檔案資料查詢結(jié)果，核實確認(rèn)不動產(chǎn)的權(quán)屬現(xiàn)狀，確認(rèn)其界址是否發(fā)生變化，然后確定權(quán)屬調(diào)查的具體方法。界址是否發(fā)生變化的具體情形如下：（1）新設(shè)界址和界址發(fā)生變化的情形有：①征收或征用土地；②城鎮(zhèn)改造拆遷；③劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或海域使用權(quán)；④權(quán)屬界址調(diào)整后的宗地或宗海，土地整理后的宗地重劃；⑤宗地宗海的界址因自然力作用而發(fā)生的變化等；⑥由于各種原因引起的宗地或宗海分割和合并。（2）界址不發(fā)生變化的情形有：①轉(zhuǎn)移、抵押、繼承、交換、收回土地使用權(quán)或海域使用權(quán)；②違法不動產(chǎn)經(jīng)處理后的變更；③宗地或宗海內(nèi)地物地貌的改變；如新建建筑物、拆除建筑物、改變建筑物的用途及房屋的翻新、加層、擴建、修繕等；④精確測量界址點的坐標(biāo)和不動產(chǎn)單元的面積；⑤權(quán)利人名稱、不動產(chǎn)位置名稱、不動產(chǎn)用途等的變更；⑥不動產(chǎn)所屬行政管理區(qū)的區(qū)劃變動，即縣市區(qū)、街道、街坊、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等邊界和名稱的變動；⑦權(quán)利取得方式、權(quán)利性質(zhì)或權(quán)利類型發(fā)生變化。2、新設(shè)界址與界址發(fā)生變化的不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查根據(jù)不動產(chǎn)現(xiàn)狀確認(rèn)的結(jié)果，針對新設(shè)界址與界址發(fā)生變化的情形，需現(xiàn)場實地調(diào)查，并填寫新的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表。3、界址未變化的不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查根據(jù)不動產(chǎn)現(xiàn)狀確認(rèn)的結(jié)果，針對界址未發(fā)生變化的情形，首先確定是否需要進(jìn)行實地核實調(diào)查，然后按照下列方法開展權(quán)屬調(diào)查：（1）如不需要到實地核實調(diào)查，則在復(fù)印后的原不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表內(nèi)變更部分加蓋“變更”字樣印章，并填寫新的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表，不重新繪制草圖。（2）如需要到實地調(diào)查，則經(jīng)實地核實調(diào)查后，依不同情形，其處理的方法如下：①發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)屬狀況與相關(guān)資料完全一致的，按（1）的規(guī)定處理。②發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)屬狀況與相關(guān)資料不一致的，應(yīng)在原不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表上用紅線劃去錯誤內(nèi)容，標(biāo)注正確內(nèi)容，并填寫新的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表。③發(fā)現(xiàn)原界址邊長或房屋邊長數(shù)據(jù)錯誤的，應(yīng)在原草圖的復(fù)制件上用紅線劃去錯誤數(shù)據(jù)，標(biāo)注檢測數(shù)據(jù)，重新繪制草圖，并填寫新的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表。3．4.4宅基地面積的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)。宅基地實測面積與發(fā)證面積不符值在測量技術(shù)誤差（0.2√s）范圍內(nèi)的，按本次實測面積為準(zhǔn)。宅基地面積不得超過省市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，對宅基地超占面積的，在辦理登記時按照（95）國土籍字第26號《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》中的有關(guān)規(guī)定處理：

1、1982年2月《村鎮(zhèn)建房用地管理條列》實施前，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，在《村鎮(zhèn)建房用地管理條列》實施后至今未擴大用地面積的，可以按現(xiàn)有實際使用面積進(jìn)行登記。

2、1982年2月《村鎮(zhèn)建房用地管理條列》實施起至1987年1月《中華人民共和國土地管理法》實施時止，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過部分按當(dāng)時國家和地方有關(guān)規(guī)定處理后，可以按實際使用面積進(jìn)行登記。

3、《國土資源部關(guān)于規(guī)范土地登記的意見》（國土資發(fā)〔2012〕134號）規(guī)定：對1987年《土地管理法》實施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地登記發(fā)證，應(yīng)按照批準(zhǔn)面積填寫使用權(quán)面積。實際占用面積超過批準(zhǔn)面積的，可在《集體土地使用證》“記事欄”內(nèi)注明超過批準(zhǔn)的面積，宗地圖按實際占用范圍繪制，能確定超占范圍的，要在宗地圖上用虛線標(biāo)注超占部分。

4、農(nóng)民生產(chǎn)性附屬用地，如車庫、豬、牛、羊圈舍以及沼氣池等，可作為生產(chǎn)性建設(shè)用地，不計入宅基地面積范圍內(nèi)。

5、接受轉(zhuǎn)讓、購買房屋取得的宅基地，與原有宅基地合計面積超過當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)，按照有關(guān)規(guī)定處理后允許繼續(xù)使用的，可暫確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。

6、符合當(dāng)?shù)卣謶艚ǚ恳?guī)定而尚未分戶的農(nóng)村居民，其現(xiàn)有的宅基地沒有超過分戶建房用地合計面積標(biāo)準(zhǔn)的，可按現(xiàn)有宅基地面積確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。

注:以上1、2、5條中確定的農(nóng)村居民宅基地集體土地建設(shè)用地使用權(quán),面積超過當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記卡和土地證書內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)面積的數(shù)量。以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設(shè)時，按當(dāng)時政府規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán)，其超過部分退還集體。3．4.5權(quán)屬調(diào)查應(yīng)收集的材料1、宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，收集下列材料：①申請人身份證和戶口簿；②土地使用證或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)用地的文件等權(quán)屬來源材料；③房屋符合規(guī)劃或者建設(shè)的相關(guān)材料；④其他必要材料。2、因依法繼承、分家析產(chǎn)、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋等導(dǎo)致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移申請登記的，應(yīng)當(dāng)收集下列材料：①不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者其他權(quán)屬來源材料；②依法繼承的材料；③分家析產(chǎn)的協(xié)議或者材料：肆集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋的協(xié)議；⑤其他必要材料。3、集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)收集下列材料：①有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)用地的文件等土地權(quán)屬來源材料；②建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料；③建設(shè)工程已竣工的材料；④其他必要材料。3．5房屋調(diào)查依據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)人提供的準(zhǔn)建證、村鎮(zhèn)規(guī)劃選址意見書、鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，或房屋買賣、互換、贈與、受遺贈、繼承、查封、抵押等其他房屋產(chǎn)權(quán)證明，記錄產(chǎn)權(quán)人，并將產(chǎn)權(quán)證明留復(fù)印件或拍照留存。產(chǎn)權(quán)共有或有爭議的，記錄共有或爭議情況。其中，對于在現(xiàn)行規(guī)劃建設(shè)管理制度實施前建設(shè)的房屋，應(yīng)提供村鎮(zhèn)規(guī)劃選址意見書等資料，對于實施之后建設(shè)的，應(yīng)提供鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證等資料。依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定和要求，調(diào)查房產(chǎn)建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建成年份、批準(zhǔn)用途與實際用途，核對房產(chǎn)面積是否批建一致等；對村民整體搬遷上樓的，還應(yīng)該調(diào)查記錄房屋所在自然層次和房屋編號。對于農(nóng)房中的一房多戶，應(yīng)現(xiàn)場確定房屋分戶界址和權(quán)屬情況，需要現(xiàn)場指界的，應(yīng)經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人現(xiàn)場指界，明確界址并現(xiàn)場確認(rèn)簽字。3.5.1房屋調(diào)查的內(nèi)容房屋調(diào)查的內(nèi)容包括房屋坐落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別、用途、房屋性質(zhì)、層數(shù)、所在層數(shù)、房屋結(jié)構(gòu)、竣工時間、用途、墻體歸屬、產(chǎn)權(quán)來源等基本情況，以及繪制房屋權(quán)界線示意圖。房屋基本信息調(diào)查表（見附錄2）。1、房屋產(chǎn)別房屋產(chǎn)別是指根據(jù)產(chǎn)權(quán)占有不同而劃分的類別。按兩級分類調(diào)記，農(nóng)村房屋產(chǎn)別填寫私有房產(chǎn)。2、房屋產(chǎn)權(quán)來源房屋產(chǎn)權(quán)來源是指產(chǎn)權(quán)人取得房屋產(chǎn)權(quán)的時間和方式，如繼承、分析、買受、受贈、交換、自建、翻建、征用、收購、調(diào)撥、價撥和撥用等。產(chǎn)權(quán)來源有兩種以上的應(yīng)全部注明。3、房屋建筑結(jié)構(gòu)房屋建筑結(jié)構(gòu)是指房屋的梁、柱、墻等主要承重構(gòu)件的建筑材料劃分類別，具體分類有：鋼結(jié)構(gòu)，鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，混合結(jié)構(gòu)，磚木結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)。房屋建筑結(jié)構(gòu)分類如下：分類內(nèi)容編號名稱1鋼結(jié)構(gòu)承重的主要構(gòu)件是鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。2鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)承重的主要構(gòu)件是鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建造的，如一幢房屋一部分梁柱采用鋼、鋼筋混凝土構(gòu)架建造。3鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)承重的主要構(gòu)件是鋼筋混凝土建造的，包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物。4混合結(jié)構(gòu)承重的主要構(gòu)件是鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。5磚木結(jié)構(gòu)承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的，如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的。6其他結(jié)構(gòu)凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房屋都?xì)w此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等。4、房屋建成年份房屋建成年份是指房屋實際竣工年份。拆除翻建的，按翻建竣工年份為準(zhǔn)。5、房屋用途房屋用途分房屋的用途和規(guī)劃用途。用途是指房屋的實際用途，農(nóng)村宅基地上房屋用途填寫成套住宅；規(guī)劃用途是指建設(shè)工程規(guī)劃許可文件及其所附圖件上確定的房屋用途。6、房屋墻體歸屬房屋墻體歸屬是房屋四面墻體所有權(quán)的歸屬，分別注明自由墻、共有墻和借墻等三類。在外業(yè)調(diào)查過程中，重點調(diào)查清楚房屋墻體的歸屬問題。7、附加說明附加說明是指在調(diào)查中對產(chǎn)權(quán)不清或有爭議的，以及設(shè)有典當(dāng)權(quán)、抵押權(quán)等他項權(quán)利的情況作出記錄。3.5.2房屋調(diào)查的注意事項繼續(xù)擴展繼續(xù)擴展1、房屋建筑結(jié)構(gòu)的認(rèn)定問題①原為主房前檐廊或柱廊，現(xiàn)用鋁合金門窗將外圍封閉，與主房連為一體，高度超過2.2米的部分。建議：如按全面積計算，則與主房連為一體，按主房結(jié)構(gòu)確定房屋結(jié)構(gòu)；如按半面積計算，則房屋建筑結(jié)構(gòu)定義為“其他結(jié)構(gòu)”。②四周為磚墻，頂蓋為彩鋼板的房屋，層高超過2.2米的，建議房屋建筑結(jié)構(gòu)定義為“磚木結(jié)構(gòu)”。2、房屋建成年份的認(rèn)定問題①房屋建筑年代比較久遠(yuǎn)，村民對建房年份記憶模糊，難以確定的，可以按照某一個歷史時期確定其建筑年代。如：建國前后的統(tǒng)一記錄為1949年，民國初期左右可以統(tǒng)一記錄為1911年，依次類推找一個歷史節(jié)點記錄其建筑年代。②房屋部分翻建的或擴建的，整幢房屋按翻建竣工年份確定其建筑年代。3．6不動產(chǎn)測量不動產(chǎn)測量工作的主要內(nèi)容包括控制測量、界址測量、宗地（海）圖和分戶房產(chǎn)圖的測繪、面積計算等。3.6.1圖根控制測量對土地及其房屋等定著物，控制測量的技術(shù)、方法和精度指標(biāo)按照《地籍調(diào)查規(guī)程》（TD/T1001）執(zhí)行。圖根控制是滿足地籍界址點測繪和全站儀數(shù)字地形測圖的基礎(chǔ)控制，是在施測的各等級GPS點的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，采用（CORS系統(tǒng)）網(wǎng)絡(luò)RTK控制測量技術(shù)施測。圖根點的密度以滿足變更測量的需要為原則。圖根點一般設(shè)置臨時標(biāo)志，土質(zhì)地面上可打入20cm長的木樁，中間定一小釘，鋪裝地面上可打入7cm長的鋼釘。RTK圖根控制測量主要技術(shù)要求符合以下規(guī)定：1、保證每一個圖根點至少與一個相鄰圖根點通視。2、為保證RTK測量精度，應(yīng)進(jìn)行有效檢核。檢核方法有兩種：（1）每個圖根點均應(yīng)有兩次獨立的觀測結(jié)果，兩次測量結(jié)果的平面坐標(biāo)較差不得大于±3cm、高程的較差不得大于±5cm，在限差內(nèi)取平均值作為圖根點的平面坐標(biāo)和高程。（2）在測量界址點和測繪地籍圖時采用全站儀對相鄰RTK圖根點進(jìn)行邊長檢查，其檢測邊長的水平距離的相對誤差不得大于1/3000。3、RTK圖根點測量的觀測和計算等按照《全球定位系統(tǒng)實時動態(tài)測量（RTK）技術(shù)規(guī)范》（CH/T2009）執(zhí)行。3.6.2界址點（房角點）測量界址點（房角點）測量采用解析法。利用全站儀、GPS接收機和鋼尺等測量工具野外實測房角點坐標(biāo)。主要方法有極坐標(biāo)法、直角坐標(biāo)法（正交法）、截距法（內(nèi)外分點法）、距離交會法、RTK測量方法?？筛鶕?jù)房角點的觀測環(huán)境選用不同的方法。1、極坐標(biāo)法測量（1）測站儀器對中誤差為±3mm，歸零差不應(yīng)大于1′。如果角度采用半測回，則每天至少檢測一次2C差和指標(biāo)差，并把檢測結(jié)果置入儀器內(nèi)用于改正觀測結(jié)果。每個測站都必須做測站檢查，檢查點可以是定向點、鄰近控制點、已測設(shè)的房角點，檢查結(jié)果應(yīng)記錄到專用的自檢記錄表中。（2）觀測時應(yīng)采取距離(縱向)和角度(橫向)偏心等技術(shù)消除或減弱棱鏡中心到房角點的偏差(棱鏡對準(zhǔn)誤差)的影響。并應(yīng)注意棱鏡常數(shù)的誤差，根據(jù)棱鏡規(guī)格的不同在全站儀加常數(shù)設(shè)置中考慮加入棱鏡常數(shù)。（3）不宜采用無棱鏡反射技術(shù)測量房角點。2、角度交會法對于角度觀測方便而距離測量有困難或放置棱鏡特別耗時的界址點（房角點），可采用角度交會法施測，但交會角應(yīng)控制在30°～150°的范圍內(nèi)。3、距離交會法其他方法施測困難或不能施測的界址點（房角點），可采用距離交會法施測，但交會角應(yīng)控制在30°～150°的范圍內(nèi)。此種方法一般用于施測城鎮(zhèn)村莊內(nèi)部的房角點。4、直角坐標(biāo)法其他方法施測困難或不能施測的界址點（房角點），可采用直角坐標(biāo)法施測，但房角點到控制線的水平距離與控制線的水平長度之比不應(yīng)超過1/2。此種方法一般用于施測城鎮(zhèn)村莊內(nèi)部的房角點。5、截距法其他方法施測困難或不能施測的房角點，可采用截距法施測，但外分點到鄰近起算點的水平距離應(yīng)小于兩個起算點之間的水平距離。此種方法一般用于施測城鎮(zhèn)村莊內(nèi)部的房角點。6、GPS-RTK和定位方法觀測時，界址點周圍的環(huán)境條件應(yīng)符合GPS接收機的觀測條件。必要測量成果應(yīng)考慮掛靠坐標(biāo)系的歸算。3.6.3房屋面積量算3.6.3.1建筑面積計算規(guī)則1、一般規(guī)定面積測算系指水平投影面積測算。包含房屋面積和用地面積測算。其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測算。房屋建筑面積按棟進(jìn)行計算。房屋建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，有圍護(hù)物，結(jié)構(gòu)牢固，有實際使用功能，層高2.20米及其以上的永久性建筑的外圍水平投影面積。層高指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。房屋用地面積包含院地面積和占地面積。2、房屋建筑面積計算規(guī)則（1）計算全部建筑面積的范圍a單層房屋，按一層計算建筑面積；二層及二層以上房屋按各層建筑面積的總和計算。b房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層及其梯間、電梯間等其高度在2.20米及其以上部位計算建筑面積。c房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米及其以上的樓梯間、水箱間、電梯機房，按其外圍水平投影面積計算。斜面結(jié)構(gòu)屋頂（坡屋頂）層高在2.20米及其以上的部位計算其建筑面積。d水箱間是指建有儲水池及機械設(shè)備的房屋，用砼建造的水箱或儲水池不為水箱間。e樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。f穿過房屋僅供本樓通行的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米及其以上的，按其水平投影面積計算。通往回廊（或夾層、躍層）的室內(nèi)樓梯，不論梯位是否在回廊（或夾層、躍層）范圍內(nèi)，該梯均按樓層投影計算建筑面積。g地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米及其以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻)外圍水平投影面積計算。h地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。i半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。j封閉的挑廊按其外圍水平投影面積計算。K封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。l封閉是指房屋在規(guī)劃、設(shè)計、施工等環(huán)節(jié)都已確定封閉，自行封閉的，視為不封閉。m與房屋相連屬永久性的且有非獨立柱（不論是否突出墻外）或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗、雨篷，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。n與房屋相連的有柱走廊（有兩排以上柱），兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。o屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。p房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。q玻璃幕墻、金屬幕墻以及其它材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。r屬永久性建筑有非單排柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。s依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的并整修有底板的，按其高度在2.20米及其以上部位的外圍水平投影面積計算。t與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應(yīng)計算建筑面積。u機械車庫、圖書館的書庫其層高在2.20米及其以上的，按自然層計算建筑面積。v旋轉(zhuǎn)上升式的樓房，樓層以其旋轉(zhuǎn)一周的水平投影為自然層，其軸心部分依照自然層計算。w舞臺燈光控制室，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積乘以實際層數(shù)計算。x室內(nèi)體育館按實際層數(shù)計算建筑面積。體育館（場）看臺下方空間加以利用的，高度在2.20米及其以上的部位，按其外圍水平投影面積計算建筑面積（多層按多層計）。（2）計算一半建筑面積的范圍a與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。b獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。c未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影內(nèi)上蓋水平投影面積的一半計算。d無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。e有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。（3）不計算建筑面積的范圍a層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20米的地下室和半地下室。b突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾性的玻璃幕墻、金屬幕墻及其它材料幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。c房屋之間無上蓋的架空通廊；無上蓋的陽臺、挑廊。若陽臺、挑廊與其上蓋相距三個層高以上或上蓋為鏤空、上蓋水平投影面積小于陽臺、挑廊維護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積一半的，均視為無上蓋。d房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。e建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。f騎樓、過街樓的底層及各種道、路、街、巷或停車場所、綠化帶等兩側(cè)房屋的底層走廊作為公共開放或公眾通行的部分，不論廊道是否有柱、維護(hù)結(jié)構(gòu)，廊道是否與外地面有高差、是否退用地紅線、也不論廊道是否有人行道、消防通道等。g利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。h活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。i檢修、消防等用途的簡易樓梯。j其它建筑物、構(gòu)筑物等，如獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。與房屋室內(nèi)不相通的房屋伸縮縫、沉降縫。k挑樓、挑廊、檐廊和陽臺的底板在下層的投影部位。l與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊等的建筑。m樓梯已計算建筑面積的，其下方空間，無論是否利用的。n房屋內(nèi)的中空部分。o窗臺高于樓地面的外凸窗（不論其高度）。（4）特殊情況下的建筑面積計算a復(fù)式樓內(nèi)的梯間，按自然層計算建筑面積。預(yù)留的復(fù)式樓梯間，實測時據(jù)規(guī)劃許可的設(shè)計圖紙，也應(yīng)按自然層計算建筑面積。b房屋內(nèi)的回形樓梯、旋轉(zhuǎn)樓梯按樓梯的投影計算建筑面積。c連接幾棟房屋及獨立的地下車庫、地下廣場、商場等地下房屋應(yīng)計算建筑面積。d兩戶相連的陽臺作為消防通道的仍計入各戶的套內(nèi)建筑面積。e以走廊、雨棚的頂蓋或下一層房屋的平屋面作為陽臺，以上一層陽臺的水平投影面積折算。f陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積。g對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高在2.20米及其以上的部位計算建筑面積。h房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計算建筑面積。3、屋建筑面積測算的內(nèi)容（1）整棟房屋建筑面積指房屋各層建筑面積的總和。房屋的層包含房屋的自然層、插層、技術(shù)層、夾層（附層）、地下室等。（2）多元產(chǎn)權(quán)房屋的建筑面積=1\*GB3①權(quán)屬建筑面積指產(chǎn)權(quán)業(yè)主依法擁有房屋所有權(quán)的建筑面積，包括房屋的套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e。房屋的產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確定。=2\*GB3②套內(nèi)建筑面積指產(chǎn)權(quán)單元的權(quán)界線所圍成的水平投影面積。成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。=3\*GB3③套內(nèi)建筑面積指產(chǎn)權(quán)單元的權(quán)界線所圍成的水平投影面積。成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。=4\*GB3④使用面積使用面積為套內(nèi)房屋的使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算。套內(nèi)房屋的使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏室、壁柜等空間的總和。套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積。內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。=5\*GB3⑤套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其它承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)自有墻體按水平投影的全部計算套內(nèi)墻體面積=6\*GB3⑥套內(nèi)陽臺建筑面積套內(nèi)陽臺建筑面積按建筑面積計算方法的規(guī)定計算。=7\*GB3⑦房屋共有建筑面積指產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積一般按各產(chǎn)權(quán)業(yè)主的套內(nèi)建筑面積的比例分?jǐn)傆嬎恪?8\*GB3⑧房屋的占地面積指房屋底層外圍水平投影的面積，包括落地陽臺、外走道、外柱廊等附屬建筑的外圍水平投影面積。各產(chǎn)權(quán)單元的占地面積按產(chǎn)權(quán)建筑面積的比例來分?jǐn)傆嬎恪?.6.3.2共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則1、共有建筑面積的計算原則異產(chǎn)毗連房屋權(quán)屬分割清晰，不存在共有共用部位的，各戶面積在各自范圍內(nèi)單獨計算；異產(chǎn)毗連房屋存在有無法分割的共有共用部位的應(yīng)進(jìn)行共有建筑面積分?jǐn)傆嬎?。共有建筑面積的分?jǐn)偱c計算，應(yīng)以棟為單位進(jìn)行。產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，或產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議不合法的，可按共有建筑相關(guān)的房屋的建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂９灿薪ㄖ娣e分?jǐn)偤?，各分戶?quán)屬建筑面積之和應(yīng)等于相應(yīng)的棟、區(qū)域、層的權(quán)屬建筑面積。2、共有建筑面積按比例分?jǐn)偟挠嬎愎桨聪嚓P(guān)建筑面積進(jìn)行共有建筑面積分?jǐn)偅聪率接嬎悖害腟i=K·SiK=ΣδSi/ΣSi式中：K—為面積的分?jǐn)傁禂?shù)；Si—為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，㎡；δSi—為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，㎡；ΣδSi—為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和，㎡；ΣSi—為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和，㎡。3、共有建筑面積的分類與確認(rèn)（1）共用面積的分類根據(jù)共有建筑面積的使用功能，共有建筑面積主要可分成以下幾類：整棟共有建筑面積：指為整棟服務(wù)的共有共用的建筑面積，此類共有建筑面積由整棟進(jìn)行分?jǐn)?。功能區(qū)共有建筑面積：指專為某一功能區(qū)服務(wù)的共有共用的建筑面積，例如某棟樓內(nèi)，專為某一商業(yè)區(qū)，或辦公區(qū)服務(wù)的警衛(wèi)值班室、衛(wèi)生間、管理用房等。這一類專為某一功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積，應(yīng)由該功能區(qū)內(nèi)分?jǐn)?。層共有建筑面積：由于功能設(shè)計不同，共有建筑面積有時也不相同，各層的共有建筑不同時，則應(yīng)區(qū)分各層的共有建筑面積，由各層各自進(jìn)行分?jǐn)?。例如各層的衛(wèi)生間、公共走道等各不相同時，可分層各自分別進(jìn)行分?jǐn)?。其他共有建筑面積。（2）共用面積的確認(rèn)由房屋建設(shè)單位在經(jīng)規(guī)劃、圖審部門核準(zhǔn)后的設(shè)計平面圖上對共有共用部位進(jìn)行標(biāo)識，并作出相應(yīng)的說明；房屋調(diào)查人員在有關(guān)人員的配合下，依據(jù)經(jīng)核準(zhǔn)后的圖紙在現(xiàn)場逐一校對、勘測，并確認(rèn)其使用功能；共有建筑面積經(jīng)房屋調(diào)查人員現(xiàn)場校對、勘測、確認(rèn)后，房屋建設(shè)單位應(yīng)出具共有共用部位的使用情況說明；若該房屋由兩個或兩個以上建設(shè)單位聯(lián)建，則使用情況說明應(yīng)由聯(lián)建單位共同進(jìn)行確認(rèn)。（3）其他規(guī)定共有建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各產(chǎn)權(quán)人在共有建筑面積上的產(chǎn)權(quán)界。共有建筑面積一經(jīng)分?jǐn)?，任何人不得擅自侵犯或改變其原始設(shè)計的使用功能。4、共有建筑面積的計算范圍公用建筑面積分為被分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e和不被分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e又稱為共有建筑面積。（1）分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e共有建筑面積（被分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e）包括：棟內(nèi)共有的樓梯間、電梯間、電梯井、觀光井（梯）、提物井、室外樓梯等垂直通道及管道井、垃圾道的建筑面積；棟內(nèi)共有的門廳、大廳、過（走）道、門廊、門斗等水平通道的建筑面積；棟內(nèi)共有的突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的水箱間、電梯機房、樓梯間等的建筑面積；為本棟服務(wù)且設(shè)在本棟地下或地上的配電室、消防控制室、水泵房、設(shè)備間、值班警衛(wèi)室等，以及其他在功能上為整棟、某一層或某幾個單元服務(wù)的為基本生產(chǎn)或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面積；公用建筑面積之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積的一半的建筑面積。（2）不被分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e不被分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括：地下室或半地下室設(shè)計作為人防工程及中高層以上作為消防的避難層（室）部分；獨立使用的地下室、半地下室，地下室或半地下室中獨立的車位、車庫、倉庫、雜（儲）物間等；作為機動非機動車集中停放的部位等；建在棟內(nèi)或棟外，為他棟和多棟服務(wù)的變（配）電房、水泵房、值班警衛(wèi)房、管理用房等附屬配套設(shè)施用房、市政設(shè)施用房、為社區(qū)服務(wù)的公用房屋等；按規(guī)劃批建層高建設(shè)的層高在2.20米及其以上的技術(shù)（結(jié)構(gòu)）轉(zhuǎn)換層、棟內(nèi)"空中花園"以及架空層中用作公共休憩、綠化等公共開放空間的部分等。一棟樓房中取得部分竣工手續(xù)后，委托房屋調(diào)查時，服務(wù)于本棟的共有建筑面積其所服務(wù)的對象還未完全竣工的；權(quán)利人自留、自用的房屋、物業(yè)管理公司的經(jīng)營辦公用房。用作公共休憩用的亭、走廊、塔、綠化等建筑物及為建筑造型而設(shè)，但無實用功能的部位；5、共有建筑面積分?jǐn)偡椒ǚ潜緱澋墓灿薪ㄖ娣e不在本棟分?jǐn)?，本棟共有建筑面積不分?jǐn)偟絼e的棟。棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除不被分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，即為建筑物內(nèi)可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。（1）整體分?jǐn)偡课菔褂霉δ軉我?、各分戶對共有建筑面積共有共用情況基本一致的純住宅樓、辦公（寫字）樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房等適用共有建筑面積整體分?jǐn)偟姆椒?。分戶分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=共有建筑面積分?jǐn)傁迪禂?shù)×套內(nèi)建筑面積。共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=共有建筑面積÷套內(nèi)建筑面積之和。（2）多級分?jǐn)偛贿m用于整體分?jǐn)偟姆课?，如綜合樓、商住樓等應(yīng)采用多級分?jǐn)偟姆椒▉矸謹(jǐn)偲涔灿薪ㄖ娣e。多級分?jǐn)倯?yīng)遵循從整體到局部，從大到小逐級分?jǐn)偟脑瓌t。第一級分?jǐn)傄獡?jù)房屋內(nèi)不同的布局和使用功能，劃分若干功能區(qū)。劃分功能區(qū)時，一般按住宅、辦公、商業(yè)、地下車庫、倉庫等不同的功能或公用部位布局不相同的層進(jìn)行劃分。各功能區(qū)域間共有建筑面積按各功能區(qū)范圍內(nèi)的自有建筑面積的比例分?jǐn)?。功能區(qū)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=第一級分?jǐn)傁禂?shù)×各功能區(qū)自有建筑面積。第一級分?jǐn)傁禂?shù)=功能區(qū)間共有建筑面積÷功能區(qū)自有建筑面積之和。各功能區(qū)自有建筑面積為功能區(qū)內(nèi)各層外圍小平投影面積之和減去作為第一級分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e部分。一級分?jǐn)偟墓δ軈^(qū)間共有建筑面積包括：①整棟房屋的配電室、水泵房、公共門廳、公共過道、設(shè)備用房、值班室、警衛(wèi)室、平臺層梯間以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。②為其它功能區(qū)服務(wù)，必須穿過某一功能區(qū)的垂直通道、水平道及通風(fēng)井、管道井、垃圾道等的建筑面積第二級分?jǐn)偰骋还δ軈^(qū)內(nèi)各層之間的共有建筑面積依照第一級分?jǐn)偟姆椒ǎ愿鲗幼杂薪ㄖ娣e比例分?jǐn)偲涔灿薪ㄖ娣e。層分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e=第二級分?jǐn)傁禂?shù)×層自用建筑面積。第二級分?jǐn)傁禂?shù)=動間共用建筑面積÷層自用建筑面積之和。層自有建筑面積為層建筑面積減去層內(nèi)的層間共有建筑面積層間共有建筑面積包括各層之間共有建筑面積和第一級分?jǐn)傊帘緟^(qū)域內(nèi)的共有建筑面積。第三級分?jǐn)傇诟鲗觾?nèi)部以各戶戶內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偲涔灿薪ㄖ娣e比例分?jǐn)偲渲杏薪ㄖ娣e。分戶分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e=第三級分?jǐn)傁禂?shù)×戶內(nèi)建筑面積。第三級分?jǐn)傁禂?shù)=層內(nèi)共有建筑面積÷戶內(nèi)建筑面積之和。層內(nèi)共有建筑面為分層權(quán)屬建面減去各戶戶內(nèi)建筑面積之和。其他規(guī)定某一功能區(qū)內(nèi)分戶情況符合整體分?jǐn)倵l件時，可參照整體分?jǐn)偡椒ㄔ谠撃硡^(qū)域內(nèi)直接將共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，求出各戶分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e數(shù)。某一層內(nèi)，存在各部位對層內(nèi)共有建筑面積的共有關(guān)系差異較大時，應(yīng)在第三級分?jǐn)偳皡⒄盏谝患壏謹(jǐn)偟姆椒ㄓ嬎愠龈鞑课粰?quán)屬面積，然后再分別計算各戶建筑面積。如果各區(qū)域內(nèi)，不能直接按各戶套內(nèi)建筑面積比例來分?jǐn)偲涔灿薪ㄖ娣e，那么依據(jù)分級分?jǐn)偟姆椒ㄟM(jìn)行多級分?jǐn)?，最后計算出各戶?yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。（3）其它分?jǐn)偡绞阶≌瑑?nèi)的“團(tuán)結(jié)戶”需要進(jìn)一步分割時，參照上述方法在上一級分?jǐn)偟幕A(chǔ)上再進(jìn)行分?jǐn)傆嬎?。非成套房屋中的廳堂、壁柜、廚房、衛(wèi)生間等由部分房屋產(chǎn)權(quán)人共同使用的部位，有協(xié)議的，以協(xié)議為準(zhǔn)進(jìn)行分?jǐn)?，無協(xié)議的，參照上述方法按建筑面積比例分?jǐn)偂?yīng)用計算機程序進(jìn)行共有建筑面分?jǐn)偟目刹捎脧木植康秸w，從小到大的分?jǐn)偡椒?。一棟房屋具有多個產(chǎn)權(quán)人（單位），或者需要分層（單元）分別提供產(chǎn)權(quán)登記面積的，且存在無法分割的共有部位的，需要確定和計算共有建筑面積。單產(chǎn)權(quán)的房屋、獨立棟產(chǎn)權(quán)或獨立宗地的由若干個單產(chǎn)權(quán)組成的連體房屋不存在共有建筑面積，其房屋外墻體全部歸入各戶房屋建筑面積內(nèi)；毗連房屋四至墻體歸屬由相鄰各方指認(rèn)確定。凡列為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e，功能區(qū)內(nèi)的共有面積應(yīng)參與分?jǐn)偣δ軈^(qū)間的共有面積；小范圍功能區(qū)間的共有面積應(yīng)參與分?jǐn)偞蠓秶墓δ軈^(qū)間共有面積，即局部范圍的共有面積應(yīng)承擔(dān)分?jǐn)傉w的共有面積。在一棟房屋的某一區(qū)域內(nèi)同時有公共用房和獨立使用的房屋，且共用該區(qū)域內(nèi)的水平（垂直）通道和其他共有用房時，應(yīng)在測算出公共用房界線內(nèi)的建筑面積與獨立使用房屋的套內(nèi)建筑面積后，按比例對本區(qū)域共用建筑面積作預(yù)分?jǐn)傆嬎?，以確定獨立使用部分的功能區(qū)參攤建筑面積和公共用房的建筑面積。設(shè)在棟內(nèi)的會所、儲蓄所、娛樂活動室、健身房、閱覽室、托兒所、老人活動中心等，以及居委會、派出所使用的房屋，不以共有建筑面積認(rèn)定，視為一戶，參與分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。即凡列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e應(yīng)視為一戶，也應(yīng)參與分?jǐn)傇摋澫鄳?yīng)的共有建筑面積。列為應(yīng)分?jǐn)偟臑檎麠澖ㄖ?wù)的值班警衛(wèi)室，是指設(shè)于一棟房屋門口處供警衛(wèi)員、保安員值班守衛(wèi)用的房屋，包括與警衛(wèi)室相連的值班休息用房；也包括為整棟服務(wù)的與警衛(wèi)室合并使用的接待室、傳達(dá)室；還包括自動報警控制中心和影像監(jiān)控室等。但不包括在該建筑物外獨立設(shè)置的警衛(wèi)室和為多棟建筑服務(wù)的警衛(wèi)室。設(shè)在一棟房屋中為多棟服務(wù)的設(shè)備用房和公共用房，其建筑面積列為不被分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e；僅僅只為本棟房屋服務(wù)的設(shè)備用戶及公共用房列為本棟應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。住宅樓底層為附屬層（或架空層，層高2.20米及其以上），上部為住宅單元構(gòu)成，可用二級分?jǐn)偡椒ㄌ幚?，將該樓劃分為住宅和附屬層兩大功能區(qū)。對于確認(rèn)為一棟且由裙樓相連的不同塔樓，應(yīng)分別劃分為不同功能區(qū)；塔樓內(nèi)有多個獨立樓梯或電梯的，還應(yīng)按樓梯或電梯細(xì)分功能區(qū)分別計算。室外和室內(nèi)的非專用樓梯、電梯，其梯間共有建筑面積的服務(wù)范圍為樓梯、電梯所通過的各樓層。室內(nèi)的專用樓梯、電梯，其通過“不使用”樓層部分的梯間共有面積和其突出屋面的梯間、機房面積，列為“不使用”和“使用”兩功能區(qū)間共有面積；通過“使用”樓層部分的梯間共有建筑面積為“使用”部分功能區(qū)內(nèi)共有面積。當(dāng)一裙樓對應(yīng)有多個塔樓時，通過“不使用”樓層部分的梯間有多個，在裙樓不能按多個塔樓劃分成多棟建筑的情況下，列為“不使用”和“使用”兩部分建筑的區(qū)間共有面積為多個梯間面積的總和，而“使用”部分建筑的套內(nèi)建筑面積為各塔樓的面積總和?！安皇褂谩辈糠值奶蓍g建筑面積為相關(guān)區(qū)域的共有建筑面積。一棟樓房從第一層開始至以上各層均為單一使用功能性質(zhì)的房屋（如純住宅或純辦公用房，有時稱主樓），在該樓房的周圍與主樓相連（或僅有伸縮縫）建有與主樓使用功能性質(zhì)不同的一層或若干層建筑（有時稱附樓）。這時主樓的梯間或大堂、走道等垂直通道或水平通道的共有建筑面積，不能算為“為其他區(qū)域服務(wù)而必須穿過某一區(qū)域的共有建筑面積”，則附樓不分?jǐn)傇摬糠止灿薪ㄖ娣e。但若主樓的第一層僅設(shè)梯間或大堂、走道等垂直通道或水平通道的共有建筑面積（即沒有與主樓上相同使用功能性質(zhì)的建筑空間），則應(yīng)視主樓的第一層梯間或大堂、走道等垂直通道或水平通道等的共有建筑面積屬于“為其他區(qū)域服務(wù)而必須穿過某一區(qū)域的共有建筑面積”，其通過其他功能區(qū)樓層的該部分共有建筑面積應(yīng)列為兩功能區(qū)的區(qū)間共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?。從地面通往地下各層的通道（樓梯、電梯等），在地面的出入口建筑面積，按如下不同情況分別處理：出入口設(shè)在該棟建筑物外墻之外的，出入口的建筑面積計入地下各層建筑面積，列為整棟不分?jǐn)偣灿忻娣e；若地下各層有多個權(quán)屬單元，則上述面積應(yīng)列為地下各層間的共有建面積；出入口設(shè)在該棟房屋內(nèi)或在該棟一層中分隔出部分作為出入口的，出入口的建筑面積視為“為其他區(qū)域服務(wù)而必須穿過某一區(qū)域的共有建筑面積”，列為本棟應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。僅供一戶使用的室外專用樓梯的建筑面積，全部計入該戶套內(nèi)建筑面積。除二層別墅外的其他樓房，當(dāng)其室外樓梯上第二層平臺，再經(jīng)平臺進(jìn)室內(nèi)樓梯上各層，若第一層與第二層以上建筑的功能、用途相同時，該室外梯為非專用梯，其梯間面積為整棟（含第一層）應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。若第一層的建筑功能、用途與第二層以上的不同，如第二層及以上的為住宅，第一層為商業(yè)或辦公、廠房、倉庫（車庫）、架空綠化等非住宅用途的，則該室外梯為專用梯，其梯間為第二層以上功能區(qū)的應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。一棟房屋的樓梯或電梯，當(dāng)各層梯間平面結(jié)構(gòu)相同時，從地面至屋頂梯間（機房）的共有建筑面積，其服務(wù)范圍為整棟或其通過的整個功能區(qū)。因管理工作所需對個別樓層或部分樓層不停機或不開門的，不影響共有面積的整棟分?jǐn)?，其中也包括一層或一層至二層?fù)式房均參與分?jǐn)?。?dāng)樓梯或電梯通過的樓層分成多個不同用途建筑（如住宅與辦公等）且其對應(yīng)的梯間平面結(jié)構(gòu)不同時，按不同的梯間平面結(jié)構(gòu)分段確定其服務(wù)范圍，但屋頂梯間或電梯機房仍為整棟的共有建筑面積。由若干層組成的裙樓，因各層使用功能不同在不同位置設(shè)置高、低不同的通道（樓梯或電梯），但各通道（樓梯或電梯）之間所在某一層互通的，如下圖中的1梯至3梯，這些樓梯的梯間共有面積可合并成為整個裙樓的共有建筑面積（區(qū)間共有建筑面積）。但如果某一層由隔墻封閉成兩部分者，這兩部分應(yīng)視為不同的功能區(qū)，如下圖的第4層。如果裙樓中某一層還設(shè)有專用梯，則按室內(nèi)專用梯處理，其共有面積的分?jǐn)偱c其他梯的共有面積分?jǐn)偼瑫r進(jìn)行（分別進(jìn)行），在這種情況的分?jǐn)傔^程中的“區(qū)內(nèi)建筑面積”一律不包括梯間共有建筑面積。分別進(jìn)行分?jǐn)偟将@得各功能區(qū)（層）的“分?jǐn)偯娣e”后再取總和為區(qū)內(nèi)共有建筑面積。一棟房屋中有住宅、辦公及其他（如酒店等）多種使用功能的，在進(jìn)行面積實測時，應(yīng)對一層大廳（堂）的實際使用情況，需經(jīng)建設(shè)單位或各產(chǎn)權(quán)人簽字認(rèn)可，并現(xiàn)場劃分共有面積的服務(wù)范圍，形成略圖及文字說明。當(dāng)大廳（堂）中的某一部分形成為某一功能區(qū)的獨立使用空間，該獨立使用空間的建筑面積計入該使用功能區(qū)的建筑面積中；若大廳（堂）為各功能區(qū)的共有過道、休息場所，則大廳（堂）部分的面積列為功能區(qū)間的共有建筑面積。一棟建筑的裙樓為商業(yè)或辦公用途，塔樓為住宅，面積實測時，第一層大廳及裙樓的共有面積在實地仍未形成明確的范圍界線時，須按建設(shè)單位提供經(jīng)規(guī)劃、圖審部門審核批準(zhǔn)的塔樓住宅專用門廳、過道等共有面積設(shè)計圖，按圖計算面積后列為塔樓住宅的應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e，并在房屋建筑面積測繪技術(shù)報告書中說明。原設(shè)計為整體商場，后分割成通道和若干鋪位，通道的建筑面積由各相關(guān)鋪位按其建筑面積比例分?jǐn)偂５叵率臆嚨篮蛯ｉT服務(wù)于車位的其它公共走道面積，由地下室各車位分?jǐn)?。地下室功能用房和服?wù)于本功能用房的專用走道，由使用該功能用房的各戶進(jìn)行分?jǐn)偂Ｆ溆喔鞴灿貌课粸橄嚓P(guān)各戶分?jǐn)?。房屋除一層（地面）外的其他各層的?nèi)、外走廊為本層的共有面積。當(dāng)每層的各套（單元）房分成左右兩排并分別使用左、右兩條寬度不同走廊時，每條走廊分別計為左、右兩部分房屋（兩個功能區(qū)）的區(qū)內(nèi)共有面積。當(dāng)兩條走廊連通且有共同部分時，按共同部分取中或?qū)ΨQ劃分其分界線。一棟建筑的第二層以上有多個樓梯間（單元），并在第二層設(shè)有外走廊，從室外樓梯經(jīng)走廊進(jìn)各單元樓梯，則該走廊的建筑面積與各樓梯間面積一起列為二層以上建筑應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e。位于建筑物第一層（地面）的外走廊、檐廊，符合如下條件的，其面積列為不分?jǐn)偯娣e：走廊、檐廊臨街道或本宗地外的公共通道上、公共開放空間；走廊、檐廊兩端不能封閉，可在平行于街道方向上通行。不符合上述兩條件的位于第一層各戶均向走廊（或檐廊）開門時，走廊（或檐廊）的建筑面積列為第一層各戶應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e。除此以外的第一層外走廊、檐廊建筑面積列為整棟應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e。有裙樓的列為裙樓應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。僅為本棟服務(wù)的穿越房屋的通道的建筑面積為可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。兩座建筑物在地面部分由裙樓連成一體，且不能將塔樓和相應(yīng)裙樓劃分成多棟建筑的，則架空通廊建筑面積為整棟應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e。兩棟獨立建筑物之間的架空通廊建筑面積列為不分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。房屋為斜面結(jié)構(gòu)或非垂直墻體、層高2.20米以上的部分，直接計入套內(nèi)建筑面積，不計算外半墻。以玻璃幕墻作為房屋外墻的，其外半墻厚度以結(jié)構(gòu)樓板外沿與玻璃幕墻外墻面之間水平距離的一半確定。金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的規(guī)定處理。在一棟房屋中用于本棟公共服務(wù)的物業(yè)管理用房，其面積按國家及地方物業(yè)管理規(guī)定的比例設(shè)置，作為不應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e，參與分?jǐn)偲渌灿薪ㄖ娣e。商品房買賣合同約定的房屋建筑面積和預(yù)售登記時的銷售面積僅供面積測算時參考，不能作為確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)面積的測算依據(jù)。銷售合同中應(yīng)包括分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ课徽f明或面積數(shù)值，合同中約定分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ课粦?yīng)符合《房產(chǎn)測量規(guī)范》和本細(xì)則中可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e內(nèi)容，而且必須是合同簽訂各方共同相關(guān)的共有建筑面積，否則應(yīng)予剔除。6、共有建筑面積分?jǐn)傆嬎悴襟E在一棟建筑的計算數(shù)據(jù)進(jìn)入計算程序之前，可按如下步驟對共有建筑面積進(jìn)行分析確定：確定一棟房屋中所有公用建筑面積的范圍和名稱；將公用建筑面積劃分成被分?jǐn)偤筒槐环謹(jǐn)偟膬深悾环治雒恳徊糠值墓灿薪ㄖ娣e的服務(wù)范圍并按共有建筑面積服務(wù)范圍確定共有建筑面積服務(wù)功能區(qū)。當(dāng)一棟建筑中有某一共有面積僅服務(wù)于某部分建筑空間時（非整棟），該建筑空間為一功能區(qū)。僅服務(wù)于該功能區(qū)的共有建筑面積為區(qū)內(nèi)共有建筑面積；服務(wù)于多個功能區(qū)的共有面積為多功能區(qū)間共有建筑面積，由此相應(yīng)產(chǎn)生的有功能區(qū)內(nèi)分?jǐn)傁禂?shù)和多功能區(qū)間分?jǐn)傁禂?shù)。共有建筑面積分?jǐn)傁却_定服務(wù)范圍最高級別的區(qū)域共有建筑面積先進(jìn)行分?jǐn)?。將多功能區(qū)間共有建筑面積分?jǐn)偤蟾鞴δ軈^(qū)所得的分?jǐn)偯娣e分別加到相應(yīng)的功能區(qū)內(nèi)共有建筑面積中，然后按本功能區(qū)內(nèi)的套（單元）內(nèi)建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)?，即先將高級別的分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e加到低級別的分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e中，逐級進(jìn)行。在進(jìn)行區(qū)間共有面積分?jǐn)偤笏玫母鲄^(qū)分?jǐn)偯娣e中，有的可以直接成為區(qū)域內(nèi)共有建筑面積，有的可以成為下一級（服務(wù)范圍較?。┑膮^(qū)間共有面積，這部分共有面積需再進(jìn)行一次（下一級）區(qū)間共有面積分?jǐn)?，如此一直至區(qū)內(nèi)共有面積分?jǐn)?。在進(jìn)行區(qū)間共有面積分?jǐn)倳r，各計算式中的區(qū)內(nèi)建筑面積可能包含區(qū)內(nèi)共有面積。3.6.3.3房屋面積內(nèi)業(yè)計算根據(jù)外業(yè)測量數(shù)據(jù)的整理配賦后進(jìn)行面積計算。房屋面積計算就是根據(jù)采集的房屋邊長數(shù)據(jù)或房角點坐標(biāo)數(shù)據(jù)，計算出各類面積。內(nèi)業(yè)計算方法包括幾何圖形解析法和坐標(biāo)解析法兩種。1、一般規(guī)定（1）長度單位邊長以米為單位，標(biāo)注邊長尺寸取至小數(shù)點后兩位，即：0.01米。（2）面積單位房屋各類面積均以平方米為單位，最后結(jié)果保留小數(shù)點后兩位，即：0.01平方米。（3）取位原則取位原則按照“四舍五入”的原則。（4）幾何圖形法計算面積根據(jù)房屋水平投影的形狀分割成若干幾何圖形，由幾何圖形面積計算公式，即可計算出各類面積的數(shù)值。2、精度要求（1）房屋邊長量測兩次的限差要求房屋應(yīng)逐棟測繪，不同產(chǎn)別、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同層數(shù)的房屋應(yīng)分別測量，獨立成棟房屋，以房屋四面墻體外側(cè)為界測量；毗鄰房屋四面墻體，在房屋所有人指界下，區(qū)分自有、共有或借墻，以墻體所有權(quán)范圍為界測量。丈量房屋以勒腳以上墻角為準(zhǔn)；測繪房屋以外墻水平投影為準(zhǔn)。邊長應(yīng)丈量兩次取中數(shù)，取位至0.01m，兩次丈量較差不超過下式規(guī)定：△D=±0.004D……（5-1）式中：D=邊長，m；當(dāng)D<10m時，以10m計算?！鱀——兩次丈量較差，m。（2）利用坐標(biāo)計算房屋邊長與實量邊長的限差ΔD=±（0.02+0.0004D）……（5-2）其中：ΔD是坐標(biāo)計算房屋邊長與實量邊長的限差，單位：米。（此處執(zhí)行的是一級房角點的精度標(biāo)準(zhǔn)。）D為實測的邊長值，以米為單位。當(dāng)D<10m時，以10m計算。3.6.4圖件編制不動產(chǎn)權(quán)籍圖包括地籍圖、海籍圖及不動產(chǎn)單元圖等，其中不動產(chǎn)單元圖主要包括宗地圖、宗海圖和房產(chǎn)分戶圖（房產(chǎn)平面圖）等。3.6.4.1宗地圖繪制以已有各種地籍圖為工作底圖測繪宗地內(nèi)部及其周圍變化的不動產(chǎn)權(quán)籍空間要素和地物地貌要素，并編制宗地圖。測繪方法按照《地籍調(diào)查規(guī)程》（TD/T1001）執(zhí)行。1、宗地圖樣圖2、繪制要求以地籍圖為基礎(chǔ)編繪宗地圖。比例尺和幅面應(yīng)根據(jù)宗地的大小和形狀確定，比例尺分母以整百數(shù)