【基于財務數(shù)據(jù)的房地產行業(yè)的債務風險探析15000字（論文）】

重慶理工大學畢業(yè)論文房地產行業(yè)的債務風險分析從宏觀和微觀的角度分析基于財務數(shù)據(jù)的房地產行業(yè)的債務風險分析目錄摘要 摘要近年來，隨著我國房地產行業(yè)的迅速發(fā)展，房地產行業(yè)的高負債率對金融機構產生的系統(tǒng)性風險引起了國家的重點關注?；诋斍拔覈康禺a行業(yè)所處的發(fā)展環(huán)境，本文針對房地產行業(yè)的債務風險展開了研究。通過前期的資料收集，對國內外文獻的查閱，本人對房地產行業(yè)的債務風險有了更全面的認識，其實房地產企業(yè)的債務風險與房地產的行業(yè)特點和高杠桿的運行模式有很大的關系。本論文首先對房地產的發(fā)展概況、債務風險的概念及現(xiàn)狀進行闡述，然后從宏觀角度來展開分析，其過高的杠桿率引起我國政府的重視，尤其是房地產帶來的系統(tǒng)性金融風險問題不容忽視,由此論述了房地產行業(yè)引發(fā)系統(tǒng)性金融風險的原因以及國家針對房地產泡沫實施的措施。接著從微觀角度分析了房地產的融資情況和償債能力，發(fā)現(xiàn)房地產融資存在渠道單一、局限性等問題。分析結果表明其實房地產行業(yè)的償債風險并不大，但是房地產的高負債、高放貸的特點容易引發(fā)系統(tǒng)性金融風險，針對發(fā)現(xiàn)的問題，提出了融資渠道多元化、加強系統(tǒng)性風險的防范等建議。關鍵詞：房地產行業(yè)；系統(tǒng)性金融風險；防范1引言隨著我國經濟的發(fā)展，市場經濟實現(xiàn)轉型、國民消費水平變化再加上住房政策的調整，房地產行業(yè)逐漸發(fā)展起來，并逐步發(fā)展成為我國國民經濟的支柱產業(yè)之一，同時也促進了金融行業(yè)、建筑行業(yè)等其他行業(yè)的發(fā)展。然而近些年來，我國房價上漲過快，房地產行業(yè)泡沫明顯，為了抑制房價上漲過快，國家出臺了一系列政策：限購、限售等，金融政策方面的管控力度也有所加強，2016年年底的中央經濟工作會議首次提出要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，此后每年的中央的定調都是“房子是用來住的”，要防范房地產行業(yè)風險。同時，房地產企業(yè)的的債務指標也日益高企，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)庫顯示，我國排名前二十的房地產上市公司平均資產負債率在2011年就達到了70%以上，到2019年已經接近80%。然而另一方面房地產企業(yè)卻十分受到銀行的歡迎，銀行更愿意貸款給房地產企業(yè)。對此看似矛盾的現(xiàn)象，本文嘗試從宏觀與微觀的角度對其進行分析。2房地產行業(yè)現(xiàn)狀及債務風險2.1房地產行業(yè)現(xiàn)狀2.1.1房價漲幅速度過快群眾的生活與房地產業(yè)的發(fā)展息息相關，房地產作為剛需行業(yè)，群眾對房地產業(yè)有一定的信任度。很多人都采取購買房地產的方式來對抗通貨膨脹，正是由于這個原因，房價瘋狂上漲，一些地區(qū)在開盤當天就被搶購一空，導致后來很多房地產公司選擇通過搖號來選房賣房。由于社會公眾對房地產的巨大需求，最終的主動權落入了房地產企業(yè)的手中，房價出現(xiàn)了一系列異常上漲的趨勢，甚至在二級市場也出現(xiàn)了房價暴漲的現(xiàn)象。此外，商品房數(shù)量增加，補貼房或其他住房不平衡，導致低收入者無法擁有自己的住房。2.1.2房地產政策調控力度加大近年來，面對房價的上漲，國家出臺了一系列限簽、限售等政策。在這個基礎上，2020年兩會政府工作報告再次強調指出了“房住不炒”，因城施策的住房調控政策和聚力“六穩(wěn)”“六?！?，不設宏觀經濟調控目標的經濟增長目標，房地產政策調控力度被不斷加大。具體調控內容如下:其一，2020年一季度，我國經濟受到顯著沖擊，為有效穩(wěn)住經濟基本盤，兩會報告并未設置GDP增長目標，對房地產而言，此項政策調控意味著貨幣環(huán)境被略微放寬，受益于此,房企融資成本也會有所下降，而在“保就業(yè)”目標調控下，居民收入下滑態(tài)勢有所緩和，意味著房地產市場也會隨之趨于穩(wěn)定。其二，面對經濟下行壓力，中央將始終堅持房地產調控定力，保持“房住不炒”政策調控基調不變。[1]2.1.3房地產行業(yè)還需不斷完善雖然說房地產在發(fā)展的過程中對其他產業(yè)的發(fā)展也做出了很大的貢獻，但是在這個過程中還是有很多問題需要調整的。首先，房價的快速上漲導致很多地區(qū)出現(xiàn)了房地產泡沫的現(xiàn)象，很多人買不起這么貴的房子，這不僅對國內居民生活造成了困擾，也影響了人們的生活質量。其次，房地產業(yè)的高利潤吸引了很多企業(yè)投資房地產，房地產市場變得逐漸混亂，因此需要建立健全市場機制來遏制這種現(xiàn)象的發(fā)生。另外，在房地產行業(yè)快速發(fā)展的同時，也出現(xiàn)了一些投機現(xiàn)象，如炒房，即造成房地產市場混亂的主要原因。2.2房地產行業(yè)債務風險2.2.1房地產債務風險基本概念房地產開發(fā)商在企業(yè)經營過程中為了實現(xiàn)項目開發(fā)、建筑實施直至竣工銷售等這一系列經營活動，在符合法律規(guī)定的情況下，憑借自身的資產條件和信用基礎，向銀行等其他金融機構申請貸款，借用資金的使用權，從而形成了企業(yè)的債務資金。房地產債務風險指的就是在使用該資金的過程中，房地產企業(yè)因為自身的經營管理不善或者宏觀政策的影響以及市場中各因素的干擾，致使企業(yè)不能及時償還債款及利息的可能性以及可能引發(fā)的后果。如果企業(yè)資金鏈斷裂，陷入資金困難時期，就無法保證企業(yè)的正常運營，甚至最終會面臨企業(yè)破產的危機，在這種情況下，很容易引起金融市場的系統(tǒng)風險。2.2.2房地產債務風險特點在房地產企業(yè)日常生產經營活動中往往伴隨著無可避免的債務風險，而房地產行業(yè)的債務風險主要產生于房地產項目的開發(fā)活動中，除了與一般行業(yè)債務風險一樣都具有不確定性、潛在性等普遍性特征外，房地產行業(yè)的債務風險也有它的獨特之處：（1）政策性。首先，房地產行業(yè)經過多年的蓬勃發(fā)展，已然成為了我國國民經濟的支柱性行業(yè)之一，在這個基礎上，表明房地產的發(fā)展對我國經濟水平的提升和其他關聯(lián)行業(yè)的發(fā)展都有很強的帶動力，正是因為房地產行業(yè)的影響面如此廣泛，所以我國對于房地產行業(yè)的宏觀把控尤為重視，近年來，國家針對房地產企業(yè)出臺限售、住房不炒等一系列政策，對房地產市場進行管控約束。各項政策的實施對房地產行業(yè)的影響面較為廣泛，會引起其行業(yè)經濟波動，房地產企業(yè)的資金流動性、融資狀況等都會受到影響，從而房地產行業(yè)的債務風險也會受到影響[2]。所以說，房地產行業(yè)的債務風險具有政策性，受政策影響。（2）傳染性。之所以說房地產行業(yè)的債務風險具有傳染性，是因為在房地產市場上，當市場價格、銀行貸款利率等因素變化時可能會影響到房地產行業(yè)的資金流動性，從而影響房地產開發(fā)商的償債能力。尤其在貸款償還這一方面，資金流動性不足致使無法及時償還貸款，包括銀行貸款業(yè)務中的房屋抵押物，也會因此受到影響，同時會對后續(xù)房地產企業(yè)的債務融資方面產生一定阻礙，由此可以看出，房地產債務風險具有傳染性，不僅僅影響債務，也會傳染到其他方面產生一系列的后果。（3）擴散性。房地產屬于典型的資金密集型行業(yè)，債務融資規(guī)模較大，與銀行等金融機構關聯(lián)密切。當房地產企業(yè)發(fā)生債務風險，與其相關聯(lián)金融機構將會受到直接影響,房地產企業(yè)無法及時償還貸款，銀行等金融機構的資金流動性就會受到影響，對于除房地產行業(yè)以外其他行業(yè)的貸款業(yè)務無法正常進行，此外，在金融機構之間也會發(fā)生風險擴散，嚴重時甚至會蔓延并危及整個金融系統(tǒng)，進而引發(fā)整個金融市場的系統(tǒng)性風險。房地產行業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展對于我國經濟發(fā)展具有重要推動作用，一旦房地產債務風險進一步擴大，就會產生一系列連鎖反應，嚴重的話甚至對整個國民經濟的發(fā)展產生較大影響。2.3房地產行業(yè)債務風險現(xiàn)狀2.3.1高杠桿模式，違約風險加大根據(jù)滬深兩市172家上市房地產企業(yè)2020年中報數(shù)據(jù)，按照“三道紅線”標準(即“房地產公司剔除前期預收款后的資產負債率不得大于70%、凈負債率不得大于100%、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物與短期債務的比例比不小于1倍”），目前有121家上市房企踩線，占比為70.4%。其中“三道紅線”均踩的上市房企占比為19.2%，踩中兩道紅線的上市房企占比為18.6%，踩中一道的上市房企占比為32.6%。疫情爆發(fā)以來，房地產企業(yè)經營出現(xiàn)訴訟、失信違法、非正常經營、嚴重違法等法律風險和經營風險明顯增加，許多房地產企業(yè)宣告破產。根據(jù)估算，房地產企業(yè)的信用債和其他有息負債將在2020年呈現(xiàn)出最大集中度，到期的債務約為1.46萬億元。許多大型房地產企業(yè)如新華聯(lián)控股、山水文園等，最近都拖欠了逾期債務。在融資渠道有限、負債率居高不下的市場條件下，房地產企業(yè)一般會選擇"借新債還舊債"、"借短期還長期"來實現(xiàn)資金周轉。2.3.2海外融資規(guī)?？焖僭鲩L，外債風險防控壓力增大受國內對房地產企業(yè)融資政策收緊的影響，很多房地產企業(yè)都在積極尋求境外發(fā)債融資。2015年以來，房地產企業(yè)境外發(fā)債量開始持續(xù)增加。2017年，國內房地產企業(yè)境外發(fā)債量為2016年的4倍。據(jù)統(tǒng)計，2020年1月-10月，房地產企業(yè)境外發(fā)債量達到586.74億美元，已超過2018年全年的境外發(fā)債量。隨著疫情在全球范圍內擴散蔓延，國際經濟體系動蕩，房地產企業(yè)采取境外發(fā)債“借新還舊”的難度和風險正逐步加大。在國內境外融資政策的嚴格控制和境外發(fā)債成本仍然較高的情況下，房地產企業(yè)的境外發(fā)債量仍然呈現(xiàn)快速增長的勢頭，這也說明房地產企業(yè)應對償債高峰的融資需求非常強烈。2.3.3房地產行業(yè)風險分化加劇在嚴格的融資監(jiān)管和"三道紅線"的背景下，房地產行業(yè)的集中度正在迅速提高。利潤率下降，融資渠道變窄，融資成本提高，債務到期不合理，在債務集中的環(huán)境下，中小型房地產公司的杠桿率和資金鏈風險進一步加大。盡管針對非上市和非重點房地產公司的"三道紅線"融資新規(guī)在數(shù)據(jù)監(jiān)控和后續(xù)執(zhí)行方面沒有透露更多細節(jié)，但在目前對房地產融資的審慎管理下，中小型房地產公司的融資環(huán)境已經明顯收緊。在疫情后遺癥持續(xù)發(fā)酵的情況下，應額外關注中小型房地產企業(yè)的債務風險及其對地方金融體系的滲透和擴散。3宏觀角度的房地產系統(tǒng)性風險3.1房地產系統(tǒng)性風險關于系統(tǒng)性風險，至今有沒有一個特別明確的定義。從廣義上來說，系統(tǒng)性風險是在由一件經濟事件而引發(fā)的多米諾骨牌效應而對經濟體系產生一系列的負面影響的風險，這些負面影響在整個系統(tǒng)中作用，從而可能導致整個系統(tǒng)的崩潰。房地產系統(tǒng)性風險一般是指由于宏觀調控或者市場因素的影響使得房地產市場在供求方面出現(xiàn)激烈矛盾，造成房價出現(xiàn)嚴重下滑，最終導致個人、企業(yè)乃至整個社會都受到巨大影響。房地產系統(tǒng)性風險在發(fā)展的過程中主要分為以下三個階段：第一階段是房地產泡沫的形成以及風險的產生。具體表現(xiàn)為房地產供給由于存在長期滯后的問題，致使房地產市場供不應求，矛盾激烈。同時出現(xiàn)的一些過度投機行為刺激房地產市場，導致房價嚴重偏離正常的價格水平，居民收入的增長幅度與房價的上漲速度嚴重不匹配，房價的瘋狂上漲缺乏有力支撐，造成房地產泡沫化。第二階段是房地產泡沫出現(xiàn)不合理的膨脹并且后續(xù)風險發(fā)生轉移。具體表現(xiàn)為由于房地產的快速發(fā)展吸引了大量投資者和金融機構，他們采取各種方式進入房地產市場中想要“分一杯羹”，而在這個過程中房地產與銀行等金融機構的關系日益密切，所以房地產泡沫所形成的風險逐漸向金融機構轉移，導致金融機構的風險不斷累加。第三階段是房地產泡沫出現(xiàn)破裂同時風險開始發(fā)生擴散的局面。具體表現(xiàn)為在后續(xù)發(fā)展中房地產嚴重供給過剩，同時銷售情況不好，造成商品房有很高的空置率，因此許多房地產開發(fā)商、投資者以及金融機構在房地產泡沫破裂時都受到了不小的損失甚至出現(xiàn)破產的現(xiàn)象，并且風險還擴散到了其他相關行業(yè)，特別是金融體系可能會受到嚴重沖擊。3.2房地產行業(yè)泡沫對金融體系的負面沖擊近些年來，在經濟增長速度減緩的條件背景下，一些傳統(tǒng)產能過剩行業(yè)的利潤率出現(xiàn)下滑的趨勢，資金周轉速度變慢，在這樣的情況下銀行中不良貸款的比重不斷上升，且債券市場的違約事件也時常發(fā)生，實體企業(yè)的違約風險也逐漸傳播到金融體系中，最終導致系統(tǒng)性金融風險的發(fā)生。其中房地產行業(yè)的天量貸款引發(fā)金融危機的可能性較大，尤其是近幾年房價的瘋狂上漲使得房地產逐漸形成價格高、庫存高、杠桿高、金融化程度高及關聯(lián)性程度高的風險特征。房地產市場的金融屬性增強，許多大型房地產企業(yè)都涉足金融行業(yè)，并且房地產企業(yè)融資過程中有很大一部分需求都是依靠影子銀行來滿足的。由于影子銀行與銀行關系密切，所以影子銀行體系自身累加的風險也會傳導至銀行機構，加大銀行體系的系統(tǒng)性金融風險。目前，在過高的房價和房地產泡沫不斷增長的背景下，金融機構的風險也在進一步加大，一旦泡沫破裂，金融機構不再給房地產市場提供資金支持，這將會導致房地產市場的崩盤，與房地產市場相關的其他產業(yè)也將進入衰退期。金融機構借給房地產市場貸款無法及時收回，資金的流動性變差，不僅增大了金融機構的違約風險，還可能破壞金融體系的穩(wěn)定性。3.3房地產成為系統(tǒng)性金融風險重要源頭3.3.1房地產與銀行信貸房地產作為資金密集型行業(yè)，在企業(yè)自身運營過程中對現(xiàn)金流的需求很大，對資金的依賴度極高。在房地產開發(fā)過程中，從投融資、項目開發(fā)、建筑施工到竣工后的銷售環(huán)節(jié)等，都需要大量的現(xiàn)金流的支持，其中大部分資金來自于銀行的貸款。通常銀行貸款比較傾向于不動產抵押，并且房地產資金回報率也比較高，所以房地產投資對銀行有一定吸引力。然而后期銀行給房地產的貸款過多，加速了房地產泡沫的生成，促使房價快速上漲，因此銀行對于抵押的房地產的估值也會提高，在這種情況下，銀行因為看中眼前的短期利潤，盲目加大貸款投放額度，往往會忽略抵押貸款所帶來的風險。大量資金投入到房地產市場，信貸資金將會促使房地產泡沫進一步擴大膨脹。另外，房地產融資途徑單一，高度依賴于銀行貸款，因此銀行承擔了大部分的風險，也就是說一旦房地產市場發(fā)生金融危機，房地產行業(yè)的金融風險主要是由銀行體系來承擔的，從而容易引起銀行體系的系統(tǒng)性風險3.3.2過度投機行為房地產作為一種不動產，具有保值和增值的特點，其在發(fā)展過程中逐漸被賦予金融屬性并得到強化，房產就變成了一種資本游戲：圖=1\*Arabic1“資本游戲”示意圖許多社會投機者和投資者都參與到這個游戲中，采用銀行的住房按揭貸款政策，來實現(xiàn)以小成本博取大收益的目的。在購房者有能力自購一套房子的前提下，他可以利用銀行貸款去購買更多的房子，只需要每個月按時償還貸款。老實說，房貸在一定程度上放大了購買者的購房能力，更是助長了房地產市場上的過度投機的行為風氣。從眾效應會吸引更多的人進入市場進行投資，另外，也有一些開發(fā)商以其他個人名義虛假購房的方式套取銀行貸款，來達到他們的目的。在這樣的影響下，促使房價進一步的上漲，對于沒有房子的人來說，房價的瘋狂上漲使得他們根本買不起房子，房地產泡沫進一步膨脹。當房地產泡沫破裂，房價急速下降，抵押的房產價值不夠就會出現(xiàn)房貸違約現(xiàn)象，不良貸款率直線上升，銀行方面將會形成壞賬損失，房子最終變成負資產[3]。同時市場需求下降，導致房地產開發(fā)商的銷售收入下降，因此開發(fā)貸款的違約風險增加，貸款銀行變現(xiàn)抵押房產又會使得房價的進一步下行，最終形成“泡沫破滅-債務違約”之間的惡性循環(huán)過程。3.4國家政策的實施3.4.1“房住不炒”，遏制房地產金融化泡沫化2016年年底的中央經濟工作會議首次提出要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，并強調應綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基本制度和穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長效管理調控機制，既能抑制房地產泡沫，又防止地產行業(yè)出現(xiàn)大起大落的局面。2019年又重申“房住不炒”的定位，全面落實因城施策，減輕房地產企業(yè)經營壓力，以促進房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。我國的房地產市場高度依賴政策的特征，決定了在“房住不炒”這一基調下，房地產企業(yè)的經營行為也將隨之而發(fā)生改變：“降杠桿、促回款、慎投資”成為發(fā)展過程中的主要任務。在銷售增速連年下滑而監(jiān)管始終嚴格的情況下，房地產企業(yè)開始普遍落實“降杠桿、促回款、慎投資”的戰(zhàn)略措施，并取得初步成效，在2019年的房企年報中有所體現(xiàn)：凈負債率連續(xù)兩年下降，回款率較2018年有所回升。3.4.2“三道紅線”，預防融資危機2020年監(jiān)管部門出臺房地產融資新規(guī)，設置“三道紅線”約束房地產企業(yè)有息負債規(guī)模的增長。具體來看，一是剔除預收款后的資產負債率大于70%；二是凈負債率大于100%；三是現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，將房企分為了四個檔位：表=1\*Arabic1房地產企業(yè)分檔依據(jù)及負債增速閾值檔位分檔依據(jù)有息負債規(guī)模增速閾值（同2019年6月底相比）紅色檔“三線”均超出閾值不得增加橙色檔“二線”超出閾值增速不超過5%黃色檔“一線”超出閾值增速不超過10%綠色檔“三線”均未超出閾值增速不超過15%這是監(jiān)管部門首次明確了房企舉債的標準，融資政策收緊。以往收緊房企融資，都是模糊化的，企業(yè)有漏洞可以鉆；當這三道明確的紅線標準放出以后，漏洞幾乎被徹底堵上，不僅控制信用債，還要對信托、資管產品和海外融資，進行全方位的監(jiān)管。而房地產作為資金密集型行業(yè)，企業(yè)融資尤為重要，新規(guī)將會對對其市場格局產生較大影響。更多的房企發(fā)現(xiàn)難以通過舉債來擴大規(guī)模，一些債務的償還也必須依靠銷售回款，此舉直接影響到房地產企業(yè)的外部現(xiàn)金流和經營決策，促使其加快現(xiàn)金回款，降低杠桿率，這對高負債率和依賴債券融資的房地產企業(yè)影響更大。此次資管新規(guī)“三道紅線”的目標：預防房企融資危機，控制金融系統(tǒng)風險現(xiàn)階段房地產行業(yè)在我國已經發(fā)展到了空前的規(guī)模，盡管如此，房地產企業(yè)的資金危機依然不容小覷。近兩年來已經有部分房企出現(xiàn)資金危機，甚至極個別出現(xiàn)了債務違約的情況。從管理層面來看，近年來房地產行業(yè)的金融屬性得到大幅度強化，當其生產經營活動中出現(xiàn)問題時必然會影響到金融體系的安全性和穩(wěn)定性。一旦有一家大型房企倒下，可能會影響到部分銀行并形成壞賬，大概率會形成多米諾骨牌效應，殃及更多相關金融機構和其他行業(yè)。在“三道紅線”的政策實施下，各企業(yè)會陸續(xù)采取“降杠桿”策略，從而通過控制負債來降低風險發(fā)生的可能性。降低房企金融屬性據(jù)統(tǒng)計，我國家庭財富7成以上都集中在不動產上，賺錢買房也是一種投資行為，已經成為絕大多數(shù)家庭最重要的沉淀財富的方式。房地產行業(yè)大頭實際上也都在玩資本游戲，產品和服務只是表象，各類資本紛紛投入到房地產領域。近年來，在各種貸款優(yōu)惠政策的背景下，一些經營性貸款利用優(yōu)惠政策的漏洞以各種違規(guī)方式進入房地產市場，而此次資管新規(guī)針對房地產企業(yè)融資方面的強力監(jiān)管，對信貸等進行規(guī)范性約束，避免有違規(guī)性資金流入樓盤市場，目的在于降低房企過高的金融屬性，將房地產行業(yè)引向制造業(yè)和服務業(yè)領域發(fā)展。3.4.3房貸集中度政策2020年12月31日，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，建立了銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度，并決定自2021年1月1日起實施。這一政策的出臺，對銀行貸款劃分了檔次，針對不同檔次的銀行貸款分別設置了上限，不得突破，有助于各銀行更加靈活的實施房貸政策。表2不同檔次貸款占比上限檔次銀行類型房地產貸款占比上限個人住房的貸款占比上限第一檔中資大型銀行40%32.5%第二檔中資中型銀行27.5%20%第三檔中資小型銀行以及非縣域農和機構22.5%17.5%第四檔縣域農合機構17.5%12.5%第五檔村鎮(zhèn)銀行12.5%7.5%該政策的實施在于針對不同的銀行會采取不同的貸款策略，從而避免房地產貸款出現(xiàn)大起大落的情況，這樣就不容易造成因為銀行貸款發(fā)放過多而導致房地產的價格進一步上漲或者發(fā)放的太少而導致房地產價格回落，更不會擔心其對經濟的影響。4微觀角度的房地產行業(yè)風險4.1房地產行業(yè)融資狀況概述房地產行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，其對資金的需求量特別大，近年來房地產資金來源主要依賴于銀行信貸，目前房地產開發(fā)企業(yè)的融資渠道除了銀行信貸之外，另外一些融資渠道，包括房地產信托、房地產基金、海外融資、股權融資等[4]，相對來說，房地產行業(yè)的融資渠道較為單一，由于各種各樣的限制，融資規(guī)模仍然有限。通過國泰安數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計，2015年-2019年房地產開發(fā)企業(yè)資金來源各方式占比見圖2。房地產行業(yè)資金來源主要有國內貸款、利用外資、自籌資金、其他資金。國內貸款主要有：銀行貸款、其他非銀行金融機構貸款；利用外資則有：外國銀行商業(yè)貸款、對境外發(fā)行股票或債券；自籌資金就有：自有資金、股票融資以及債款；其他資金是：預收賬款、定金等。從2015年-2019年數(shù)據(jù)來看，房地產的資金來源主要依靠國內貸款和自籌資金，整體來看融資情況比較穩(wěn)定，2019年國內貸款的比例為14.13%，自籌資金比例為32.56%，其他資金來源占比3.59%。圖=2\*Arabic2資金來源占比圖數(shù)據(jù)來源：國泰安數(shù)據(jù)庫資料整理隨著政府新一輪的宏觀調控，壓縮銀行貸款的相關政策相繼頒布以后，房地產傳統(tǒng)融資途徑將會面臨轉型。在對房地產融資供給層面進行限制的同時，政府也在不斷思考怎樣從需求層面控制房地產企業(yè)的負債規(guī)模，從而降低經營風險。2020年8月20日央行和住建部在北京召開的重點房地產企業(yè)座談會上提出了房企融資的“三條紅線”政策，引導房地產企業(yè)降杠桿。此項政策的推出標志著房地產調控的進一步深入，將對房地產融資方面產生較大影響，并且企業(yè)接下來的經營發(fā)展要以“降杠桿”為主要任務。4.2房地產融資存在的問題4.2.1融資渠道單一根據(jù)相關統(tǒng)計資料顯示，當前房地產企業(yè)在融資方面渠道較為單一。內部融資主要來自于自有資金和預收賬款等，外部融資主要來自銀行貸款和信托，相比之下，內部融資的比例不高，主要依賴于外部融資渠道，尤其是對銀行貸款依賴過重。從表3來看，房地產通過銀行獲得貸款的方式是比較穩(wěn)定的。我國房地產行業(yè)之所以規(guī)模發(fā)展如此之快，主要是依靠銀行的信貸融資來支持經營活動發(fā)展的，因此銀行信貸承擔很大的融資風險，一旦房地產行業(yè)資金鏈斷裂，銀行自身累積的風險會傳導至其他金融機構，可能對整個金融行業(yè)都會產生影響。表3房地產企業(yè)前10強銀行貸款統(tǒng)計單位：百萬企業(yè)名稱2020年2019年2018年中國恒大716532835471673142碧桂園326485369603231683萬科A157149129685131041保利地產211937175205184885融創(chuàng)中國303438332275229410龍湖集團149334131305111199華潤置地1279539827097995華夏幸福940467536557215綠地控股199614166988151001世茂集團1451421265541091314.2.2融資風險較大，使用期限短房地產企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，其在融資過程中存在的融資風險是不可避免的。然而許多企業(yè)的風險防范意識不夠，在融資過程中往往不會考慮太多，對自身的資金鏈狀況、長短期負債比例等關注不足，有可能會造成企業(yè)出現(xiàn)財務風險。另外，實際房地產企業(yè)開發(fā)項目和建設時間比較長，一般來說項目資金回籠需要三至四年左右，周期較長，而相應的項目資金使用周期與融資資金的期限不匹配，當企業(yè)的開發(fā)項目規(guī)模越來越大，需要的資金也就越來越多，融資資金的利用期限較短的問題就會更加突出。[5]4.2.3融資工具局限性在我國對房地產行業(yè)政策調控的大環(huán)境下，現(xiàn)有的房地產融資渠道受到國家金融監(jiān)管政策的限制約束，大部分金融機構收緊了對房地產企業(yè)的放貸政策。如今“三道紅線”的實施，針對近一年拿地銷售比超過40%或過去三年經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額連續(xù)為負的房地產企業(yè)，不僅需提供最近半年購地資金來源情況說明和后續(xù)資金安排，還會進一步削減其信用債發(fā)行規(guī)模，或暫緩發(fā)行債券，并對其信托融資、海外融資等都有一定程度的限制，融資局面進一步受限，房地產企業(yè)需要及時調整自身融資策略，應對現(xiàn)有局面。4.3短期償債能力分析4.3.1流動比率 流動比率用于衡量在企業(yè)的短期債務到期之前，企業(yè)將其流動資產轉化為現(xiàn)金以償還負債的能力，一般認為流動比率在2左右較為合適，但是不同行業(yè)其劃分標準也不一樣。流動比率越高，說明企業(yè)資產的流動性越大，短期償債能力就越強。但是比率過大則表明流動資產占用較多，可能會影響到經營資金周轉效率和獲利能力。根據(jù)東方財富網(wǎng)資料，統(tǒng)計了房地產前十強企業(yè)2018年-2020年的流動比率，見表=2\*Arabic2。表4流動比率房地產企業(yè)2020年2019年2018年中國恒大1.261.371.35碧桂園1.171.171.15萬科A1.171.131.15保利地產1.511.561.72融創(chuàng)中國1.221.181.17龍湖集團1.441.481.49華潤置地1.291.321.33華夏幸福1.551.581.51綠地控股1.201.221.24世茂集團1.421.381.54數(shù)據(jù)來源：東方財富網(wǎng)資料整理從表2中可以看到保利地產、龍湖、華夏和世茂這幾家企業(yè)的速動比率相對會高一些，都在1.5左右，與其他幾家企業(yè)相比它們的資產流動性較強，償債。而恒大、華潤置地和綠地控股的流動比率還呈現(xiàn)緩慢下降的趨勢，償債能力進一步變弱，其短期償債風險在逐漸增加。4.3.2速動比率速動比率是衡量企業(yè)流動資產中可以立即變現(xiàn)用于償還流動負債的能力。與流動比率相比，速動比率更具有參考價值，原因在于房地產企業(yè)的存貨比例普遍較高，并且存貨本身的變現(xiàn)時間較長，特別是可能出現(xiàn)積壓、滯銷等情況，流動性較差，而速動比率將存貨這樣的流動性較差的資產從流動比率中扣除。普遍認為速動比率維持在1:1較為合理，速動比率過低，企業(yè)的短期償債風險較大，速動比率過高，說明企業(yè)在速動資產上占用資金過多，會增加企業(yè)投資的機會成本。根據(jù)阿思達克財經網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，統(tǒng)計了我國房地產前10強企業(yè)2018年-2020年的速動比率，見表3。表5速動比率房地產企業(yè)2020年2019年2018年中國恒大0.330.380.42碧桂園0.430.550.59萬科A0.410.430.49保利地產0.530.590.66融創(chuàng)中國0.390.390.45龍湖集團0.500.490.50華潤置地0.440.420.45華夏幸福0.920.490.47綠地控股0.490.410.44世茂集團0.440.460.51數(shù)據(jù)來源：阿思達克財經網(wǎng)資料整理從上述表格中可以看出近三年來各個企業(yè)的速度比率普遍在0.4-0.5范圍內上下波動，其中中國恒大的速動比率最低為0.33，并且碧桂園、保利地產、融創(chuàng)和世茂都呈現(xiàn)明顯的下降趨勢，說明近年來這幾家企業(yè)的短期償債能力下降，償債風險增加。值得注意的是華夏幸福，在2020年的速動比率突然增加到0.92，據(jù)分析發(fā)現(xiàn)華夏幸福的流動資產從2019年的4188億元增加為4411億元，增長了5.3%，同時其存貨從2019年的2903億元大幅度下降為1792億元，下降了38.3%。相比往年，華夏2020年的償債能力是有所增強。4.4長期償債能力分析4.4.1資產負債率資產負債率是衡量企業(yè)負債水平及風險程度的重要標志，反映企業(yè)長期償債能力的強弱。一般來說，資產負債率越高，表示債權人發(fā)放貸款的安全程度越低，企業(yè)償還長期債務的能力就越弱；反之越低，則表示債權人發(fā)放貸款的安全程度越高，企業(yè)償還長期債務的能力就越強。但從企業(yè)經營的角度來看看，如果該比率過低，表明企業(yè)未很好地利用舉債經營的策略，不利于擴大經營規(guī)模，極有可能錯失舉債經營帶來的各種收益。圖=3\*Arabic3房地產行業(yè)資產負債率數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)整理正常情況下，合理的資產負債率范圍應該是在40%~60%之間，但是像房地產行業(yè)這類企業(yè)是比較特殊的。從圖3可以看到它的資產負債率在逐年增長，2010年行業(yè)平均資產負債率就達到了74.5%，到了2019年已經突破了80%也引起了我國各級政府和監(jiān)管機構的重視。房地產行業(yè)不管是從宏觀角度的杠桿率還是微觀角度的資產負債率都比較高，可能導致現(xiàn)金流不足，出現(xiàn)資金鏈斷裂，不能及時償還債務，而導致企業(yè)破產的風險。同時資產負債率高，可能會導致企業(yè)融資成本進一步加劇，但就實際情況來看，房地產行業(yè)卻并沒有出現(xiàn)償債危機。以下是我國房地產前10強的2018年-2020年資產負債率數(shù)據(jù)統(tǒng)計：表6資產負債率(單位：%)房地產企業(yè)2020年2019年2018年中國恒大84.7786.2483.75碧桂園87.2588.5489.36萬科A81.2884.3684.59保利地產78.6977.7977.97融創(chuàng)中國83.9688.1289.80龍湖集團74.8174.4572.22華潤置地70.5169.3672.44華夏幸福81.2983.9086.65綠地控股88.8988.5389.49世茂集團74.1475.2572.12資料來源：東方財富網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計根據(jù)表4數(shù)據(jù)來看，房地產龍頭企業(yè)的負債率普遍很高，基本在70%-85%之間，有個別企業(yè)甚至接近90%，比如綠地控股。總體看來，除了保利地產、龍湖集團外，其他幾家企業(yè)的資產負債率已經有小幅度下降的趨勢。三道紅線出臺的政策背景下，房地產開始以降負債為主要任務，房地產企業(yè)的資產負債率將會持續(xù)下降。4.4.2利息保障倍數(shù)就利息保障倍數(shù)來分析：利息保障倍數(shù)不僅反映了企業(yè)獲利能力的大小，而且反映了獲利能力能在多大程度上保證了所欠債務的償付，這不僅是公司負債經營的前提條件，也是衡量公司長期償債能力的重要指標。為了保持正常的償付能力，利息保障倍數(shù)至少應大于1，該比率越高，企業(yè)長期償債能力越強。如果利息保障倍數(shù)過低，企業(yè)將面臨虧損的風險，也會降低償債的安全性與穩(wěn)定性。表7我國房地產上市公司ICR數(shù)據(jù)統(tǒng)計年份2010201120122013201420152016201720182019ICR<1數(shù)量56259131071012行業(yè)占比3.50%4.20%1.40%3.50%6.29%9.09%6.99%4.90%6.99%8.39%數(shù)據(jù)來源：wind數(shù)據(jù)庫資料統(tǒng)計根據(jù)Wind數(shù)據(jù)庫資料，上述表格為我國房地產上市公司的利息保障倍數(shù)（ICR）的統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)利息保障倍數(shù)小于1的企業(yè)占比不大，在整個行業(yè)中低于10%，由此我們可以看出其實房地產行業(yè)整體債務償還問題不大，絕大部分企業(yè)是能夠及時償還利息的，償還風險不高。4.5償債風險不高的原因房地產行業(yè)資產負債率如此高，但分析得出其實償債風險并不高，而導致房地產行業(yè)債務出現(xiàn)這種反差局面與其行業(yè)特點有關，一是預收賬款對房地產的影響，虛增杠桿率，二是房地產行業(yè)杠桿率較高與我國會計主要采用歷史成本計價也相關。4.5.1預收賬款的計入方式由于房地產行業(yè)采用期房銷售的方式，所以一般房企的預收賬款會特別多，遠遠超過其他行業(yè)。我國的會計準則規(guī)定，預售款不符合確認收入的條件，不能直接計入收入，只能作為負債先計入預收賬款，交易完成后才能從負債結轉至主營業(yè)務收入，因此大量的預收賬款作為債務擺在房地產企業(yè)的賬上，但是這個負債并不需要償還，所以便虛增了房地產行業(yè)的杠桿率。因此如果我們要衡量房地產行業(yè)真正的負債風險，應當把不計利息的債務剔出掉，調整為有息負債，從有息資產負債率來分析。有息資產負債率是指一家企業(yè)的總資產中有多少比例的資金是向銀行等金融機構以支付利息等方式借入的債務，即只包括應付票據(jù)、短期借款、長期借款、應付債券、長期應付款等均附有利息支付條件的債務。接下來采用Wind數(shù)據(jù)庫，對我國排名前二十位的房地產上市公司相關數(shù)據(jù)進行計算整理，制作了按照全部負債和有息負債計算的平均資產負債率圖表如下：圖=4\*Arabic4房地產行業(yè)平均資產負債率與有息資產負債率數(shù)據(jù)來源：wind數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計根據(jù)該圖表發(fā)現(xiàn)，如果按照有息債務來衡量房地產的負債水平，那么其資產負債率將從70%-80%，下降到40%-50%。說明大部分房地產企業(yè)還是有一定能力償付因借款產生的利息甚至償還本金，房企的償債風險不算高。4.5.2歷史成本計價房地產行業(yè)杠桿率較高還與我國會計主要采用歷史成本計價相關。大眾習慣于簡單地用賬面負債率衡量負債水平和評估負債風險，采用歷史成本計價，在這種情況下往往忽略了房地產企業(yè)土地儲備的增值能力。房地產土地增值主要取決于以下幾個方面：投資性增值。房地產首先購置土地，對土地進行投資開發(fā)，建造一些基礎設施或者土地上進行房地產開發(fā)項目，最終導致土地的價格上漲。供求性增值。一方面，由于城市人口的增加和家庭結構的變化，人們對住宅用地的需求增大，城市發(fā)展也需要更多的經營性用地，形成相對無限的需求。另一方面，面對無限的土地需求，土地面積是有限的，土地的供應彈性很小，因此土地價格就會上漲。在過去二十年的時間里，我國房地產行業(yè)得到了高速發(fā)展，而土地更是以極快的速度在不斷升值。低估、忽略土地儲備的價值，會導致在房地產行業(yè)杠桿率上產生誤判。如果再考慮到抵押的房產在我國當前具有較好的保值增值能力，就不難理解為什么銀行還是更愿意貸款給它們。5結論與對策建議5.1結論本論文從宏觀和微觀兩個角度對房地產債務風險進行分析發(fā)現(xiàn)：房地產行業(yè)的財務風險是可控的，從償債能力指標的分析結果來看，房地產企業(yè)的償債風險不算太高，主要是房地產行業(yè)高負債和高房貸容易引發(fā)系統(tǒng)性金融風險。(1)房地產企業(yè)在開發(fā)項目期間所用資金極大部分來自于外部融資，主要向銀行等金融機構進行貸款。而銀行對房地產行業(yè)過度放貸和社會投資或投機者對房地產的間接炒作，促進房價瘋狂上漲。因此，房地產泡沫逐漸形成并進一步膨脹。(2)在貸款過程中，抵押貸款的潛在風險往往被金融機構所忽略，并且這個風險在不斷地累積。如果房地產企業(yè)在運營過程中出現(xiàn)問題，貸款的潛在風險就會顯現(xiàn)出來，導致出現(xiàn)貸款違約，無法及時償還銀行貸款等問題，銀行等金融機構的資金都會受到影響，從而引發(fā)系統(tǒng)性金融風險，嚴重時甚至會殃及整個金融市場。（3）近年來，國家也出臺一系列政策來控制房地產行業(yè)的債務風險，其中房地產行業(yè)的融資方式也受到了一定限制，難以發(fā)揮實際融資功效，這使得房地產行業(yè)不得不抓緊調整融資策略。融資渠道多元化對于房地產行業(yè)來說是必然要走的道路，從而保證企業(yè)能夠長期穩(wěn)定的發(fā)展。（4）關于房地產行業(yè)的資產負債率如此高而銀行還是愿意貸款給房地產的這一矛盾現(xiàn)象，原因在于：一方面，銀行貸款傾向于不動產抵押，并且房地產的資金回報率高，房地產投資對于銀行有一定吸引力；另一方面，從有息資產負債率來看并沒有那么高，其償債風險并不算高，以及人們常忽略房地產企業(yè)土地儲備的增值能力，容易對房地產行業(yè)的杠桿率產生誤判。如果再考慮到抵押的房產在我國當前具有較好的保值增值能力，就不難理解為什么銀行還是更愿意貸款給它們。5.2對策建議5.2.1宏觀層面（1）遏制房地產市場中的投機需求所謂的投機性需求，就是人們?yōu)榱嗽诙虝r間內賺取大量利潤而對房地產進行投機炒作，導致需求遠遠超過供給，這往往會造成房價的急劇上漲。針對這種投機行為，一是采用全面的方法來遏制投機性需求。在銀行的貸款政策方面，對個人購買第二套住房進行了限制，采用了提高首付比例和提高貸款利率等措施。銀行不應貸款給非居民和非國民進行投機性購房，以遏制資本投機。二是合理引導改善住房需求，積極發(fā)展住房租賃業(yè)，滿足低收入人群的住房需求。通過這些措施，引導合理的購房需求，使供需平衡，減少房價上漲的壓力。（2）加大系統(tǒng)性風險防控通過資本的投融資渠道，加大對制造業(yè)或者新興產業(yè)的政策扶持，為科技創(chuàng)新企業(yè)等一些國民經濟重點關注的行業(yè)區(qū)域以及存在的不足方面提供幫助及改善，增加貸款方面的授信額度，爭取將更多的資金從房地產行業(yè)轉移到其他重點領域的行業(yè)中去，降低整個資本市場在房地產行業(yè)中的投資比例，避免因為單方面依賴房地產發(fā)展而產生的風險，從而加大整個金融系統(tǒng)的風險防范。（3）加大政府對房地產行業(yè)的宏觀調控政府應采取進一步健全并完善相關法律法規(guī)，規(guī)范房地產行業(yè)的融資環(huán)境。房地產行業(yè)屬于高風險行業(yè)，為保證其能健康穩(wěn)定的發(fā)展，應當建立健全相關制度體系，優(yōu)化融資環(huán)境，降低金融風險。另外，我國政府也要增大對信用中介機構的監(jiān)管力度，避免有個別房地產企業(yè)為了籌集資金而選擇與中介機構聯(lián)合起來騙取銀行貸款。其中，也要加大對違規(guī)行為的懲罰力度，一旦發(fā)現(xiàn)有信用中介出現(xiàn)違規(guī)操作，政府將采取相應的懲罰措施，并且將情況記錄下來，以后可以重點監(jiān)督該機構。加強政府對機構的監(jiān)管，促進市場健康穩(wěn)定發(fā)展。5.2.2微觀層面（1）拓展融資渠道，優(yōu)化融資結構在當前房企融資新規(guī)背景下，可以適當引導房地產企業(yè)創(chuàng)造新的融資渠道，加快房地產企業(yè)融資結構轉型。通過房地產融資途徑多元化來實現(xiàn)有效的風險分散，解決當前房地產行業(yè)過渡依賴銀行信貸資金的問題。鼓勵房地產企業(yè)擴大直接融資比重，加快推進房地產企業(yè)資產證券化，有效促進資本市場特別是股票市場融資步入規(guī)范化軌道。還可以積極拓展房地產信托、債券、基金和房地產信托投資基金等多樣化融資模式，加大產業(yè)鏈融資力度，逐步增強房地產企業(yè)的資產流動性，有效防范化解房地產企業(yè)債務風險。（2）選擇合適的融資規(guī)模和方式企業(yè)在融資過程中應當考慮企業(yè)自身的實力、資金流現(xiàn)狀，根據(jù)項目規(guī)模等實際情況來考慮融資規(guī)模和方式。企業(yè)可以聘請專業(yè)人才，對項目開發(fā)所需資金進行推算，然后對比采取不同融資方式所產生的成本，從中篩選出對企業(yè)來說當下最為合適的融資規(guī)模和